2014年09月の記事
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狙ってる物件
おはようございます。夜明け女です。 来年１月を目処に重量Ｓ造アパートの売却を開始しました。 これが売れたら買いたいモノがあるのです。 夏に売り出された地元の古家。 場所は良いけど地元の古家としては価格が高めなので売れ残ってくれてます(笑) 例年通りなら、あと１ヶ月もすれば初雪が降ったりして、 一般人相手の不動産の動きは止まるでしょう。 そこまで残っていれば、私が買える可能性がかなり高くなります。 はぁ、楽しみ☆ 待っててね、私の古家！（ハート）
2014.09.30
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視界を遮る
こんにちは。夜明け女です。 初夏に購入した木造テナント物件。 70平米越えの事務所仕様の室内を住居にすべくリフォーム中。 お風呂やキッチン、ユーティリテーなんかの工事はもう終わってるのですが。 隣から窓を目隠ししなさい！とクレームが入ってて、工事をストップしてるのです。 先日、曇りガラススプレーなるものを使ってみました。 もともと網入り曇りガラスだったものにスプレーしたから、 こちらからは光しかわからないようになりました。 これでOK！と思ったのですが、 隣の建物に入れて頂いて私の物件を見てみると、 「どこが曇りガラスなの？丸見えよ～」 私の物件からは全く隣が見えないのに、 不思議なんですが、あちらからは丸見えなんです。 …で、今度は視界遮断用窓フィルムを用意してみました。 窓から30センチ離れていれば像が映らないという代物です。 なんで私ばっかり努力してるのかしら？と思ったのですが、 民法で敷地境界線から90だか100センチ離して窓を作る、ってあるみたいです。 建物を50センチ離して作るっていうのは有名ですけど、 窓にも規定があって、それを侵してる側が相応に対処しなければならないんですね。 建築基準法と民法では民法優先とのこと。 なので、まずは、クレーム対応優先。 窓フィルム、効果があると良いのですが。
2014.09.25
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ハイキュー！
こんばんは。夜明け女です。 アニメ「ハイキュー！」 子どもに付き合って見始めて、春からはまっておりました。 毎週日曜夜のお楽しみだったのに、昨日、ショックにも最終回。 天才セッター影山似の息子を眺めて悲しみを癒やしております…
2014.09.22
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築古アパートを回せるヒト
こんにちは。夜明け女です。 大家さん仲間には当然ながらいろんなタイプの方がいらっしゃいます。 築古アパート物件を長く持ってる方は、ご自分でいろいろ出来るんですよね。 クロスやクッションフロアの貼り替えはもちろん、 ドアフォンやウォシュレットなんかも自分で取り付け可能。 築古の安めの家賃でも、広告費を2～3ヶ月分払って、かつ室内をキレイに仕上げて貸出提供し続けるのは簡単なコトでは無いです。 物件を手に入れた時点で気合いを入れてリフォームする分は織り込み済みでも、 築古は所有してる期間に水漏れや雨漏り、建具の不具合や設備の故障がバンバン出てきます。 そのたびに家賃数ヶ月分が簡単に飛びます。 キャッシュフローどころか持ち出しだらけで、心が折れます(泣) 相当の高利回りで購入してるか、 他の物件からの安定したキャッシュフローがあるか、 自己資金に余裕があるか、 いずれかでないと楽しい経営にはならないでしょう。 築古も問題がある程度、出きってしまうと安定しますが、 それでも安め家賃で入退去の度に室内をキレイに仕上げ続けるのには 本人がリフォームできたり、 安価に済ませるアイデアが出せたり、 協力的な業者さんをかかえていたり、 そのあたりがキモではないでしょうか。 かのＣＦ101様が築古戸建て賃貸を提唱して、あとにたくさんの実践者が出ているのは、 築古賃貸経営の問題が比較的簡単に乗り越えられるからだと思います。 ファミリー向けアパートより家賃は高く出来るし、 長く住んでもらえるし、 一番お金のかかる水周りも1セットだけですし、ね。 今後、私が築古アパートに手を出すとしたら、 立地惚れして最終的に戸建て用地にしたい時か、 税金対策に減価償却が欲しい時でしょう。 経営し続ける自信はありません。
2014.09.21
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売り出し価格を考える
こんにちは。夜明け女です。 売り出す予定の重量Ｓ造アパート。 価格をどうしようか思案中。 たまたま道路を挟んで斜め向かいの重量Ｓ造アパートがだいぶん前から売りに出ています。 私の方が土地も建物も2～3割大きいですが。 私のは風呂トイレ別で、あちらは三点ユニット。 築年数も私の方が１歳年下ですね。 売れ残っていますから適性価格でないのは明らかです。 同じ価格で出したら嫌みでしょうか？
2014.09.18
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重量Ｓ造アパートを手離す理由
こんにちは。夜明け女です。 来年になれば長期譲渡になるので売却準備を始めました。 札幌市中央区、地下鉄駅徒歩7分の角地に建つ４階建て11戸。 昭和後期の物件です。 五年前に土地値で買って全塗装を施して テレビドアフォンやウォシュレットを装備し、 凝った照明やクロスの貼り分けなど小綺麗な物件になるよう手を掛けてきました。 仲介業者さんからは全てがそこそこで家賃が安くて紹介し易い物件と言われてきました。 埋めれるうちは売らなくてもいいじゃない？とも言われてました。 でも、ですね。 たまに変な賃貸人が入ってくるんですよ、安いから。 私の物件は半分が女性だし、管理会社も入れてますから、 そうそうイヤな目にはあわないですけど。 所有期間五年で５人ほどいましたよ、変なヒト。 トラブルの報告を聞くとホント凹みます。 私の携帯番号を勝手に調べ上げて何回も電話されるような実害もありました。 築古なので設備のトラブルもあるわけで、 働くお母さんとしては面倒くさいの、やってられないのですよ。 何かあってもお母さんは子どもや家の事をクリアーしないと出掛けることもままならなかったりしますしね。 築30年まであと数年。 トラブルは増えることはあっても減ることは無いでしょう。 埋まる物件であるうちに手離したいと思います。
2014.09.17
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後始末
こんにちは。夜明け女です。 生真面目な両親から「ヒトに迷惑を掛けないように」と言われて育ちました。 子どもを育て、義両親を見送ってみれば、 人生のはじまりと終わりは誰でもヒト様の世話になるのが当たり前 というのもわかりましたが。 精神的、肉体的、時間的にヒト様のお世話になるのがわかっているので、 せめて金銭的にはどうにかしておこうと思っておりまする。 さて、ダーリン家では祖父母の代の負債を死んだ義父が背負ってました。 その義父の負債をまかなう形でダーリンが借金して生活してきましたが、 義弟からかぶった負債もあります。 私とダーリンの代で負の連鎖を断ち切りたいのです。 子ども達に負債を残したくないし、 老いた自分が長らえることで金銭的な負担をかけたくもないです。 当たり前ですね。 誰だってそうしたいに決まってます。 でも、そう出来ないヒトもいるわけで。 ありがたいことに親の代の金銭的心配をする必要がもうないので、 あとは私達の代について落とし前をつけなくてはなりませんね。 思考停止しないでやり遂げます。 意志が弱いので、ここに宣言しておきます(笑) 有言実行
2014.09.08
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私は「大家さん」じゃない
こんにちは。夜明け女です。 珍しく連日の更新です。 昨夜、ネット上に変態好みな物件を発見して色々妄想… 「売るぞ～！」と盛り上がってるはしから 「これ、面白そう～！」 私、決して「大家さん」ではないのですよね。 不動産は仕込みが勝負と思っていて、 もちろん賃貸経営もしますが、 インカムでもキャピタルでも利益があがるコトを見越すのが楽しいんです。 投資のスタイルをとってますが、実はかなりギャンブルに近いゲーム感覚なんだと思います。 こうしたらライバルが居なさそう。 ああしたら楽な運営が出来そう。 などなど考えるのが楽しいんです。 売り物件を見るにしても、 これはキレイにして転売するのがおいしそう。 客付けして投資物件として売り出すのがよさそう。 更地にして新築ね。 などなど、区分所有でも古家付き土地でも、アパートでも、店舗でも 何を見てても楽しめるのです。 運営するより利益を上げる方に目がいってるので、 掃除や管理には正直あんまり興味がなくて、 管理会社に丸投げという最低大家さんです。 丸投げしててもどうにかなる物件というのを考えるのも、また、好きだったりしますが。
2014.09.03
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売却を検討中
こんばんは。夜明け女です。 先週末、竣工した戸建て賃貸物件を大家さん仲間に見て頂きました。 大家さん仲間が数人揃えば、すぐにミーティング状態(笑) そこで重量Ｓ造アパートにＲＣ造同様の耐用年数で融資する金融機関が出てる事を聞きました。 ミット会長の重量Ｓ造アパートが売りに出てるのは知ってました。 正直、ずいぶん強気の価格設定ね～と思ってたんです。（スミマセン…） それが、ご本人からほぼ言い値で売れたと聞いて、色めき立つ私たち。 近いスペックの重量Ｓ造アパートを持ってる私。 来年になれば長期譲渡になるし、売り時かもしれません。 利回り20％で五年経ちましたから、ほとんど回収しつつありますし。 ミット会長みたいな価格で売れたら、手残りは…（ウハウハ） 捕らぬタヌキの皮算用ですね。でも、かなり本気です！
2014.09.02
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