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価格未定な土地 売買契約しちゃった？
即 住宅建築ができる常態ではなく、その整備にかかる費用が不明なら・・その土地の価格は「未定」・・です。「価格未定の土地」を買ってはいけない。（当たり前）自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＫさん（30代） （相談：ライフプランニング）10月に新規にメール顧問会員になり、12/17（木）、現状診断が終了しました。 一条工務店の洗脳から解放された・・のはいいんですが、解約処理が尾を引いています。消費者センター しっかりやらんか！大手ハウスメーカーとの解約トラブル一条工務店の営業マンに振り回されてマイホーム 大手は安心！名前で契約！マイホーム契約紛争 頼みの弁護士はマイホーム建築の解約 内容証明郵便で死亡保障必要額マイナス1億円！って？ メールをいただきました。一条工務店の件、まだ未解決で、消費者生活センターに相談してみようと今度は訪問し、相談しました。なんと、相談員が別のハウスメーカーで建築してました。 ※おバカさんです。 世の中を分かっていない相談員、 お金のことを分かっていない相談員、 ・・普通にいます。 その程度のレベルなのは、 しょうがないことかもしれません。 岩手でも・・ 「なんでコイツが相談員なの？」 という人がいたりします。「うちも追加追加で上がってったわよ」と言われて、 ※「それは世の中で普通の事なのよ。」 ただのアホ！ ・・です。 こういう人物こそ・・ 相談員であることを 過剰に誇りに思っていたりします。洗脳されてる相談員と言うことがわかりました。 ※「常識」は業界が作っている。 そんなことも分からない「相談員」は、 業界が作った「常識」通りに 思考し、行動します。 ただのアホ！ ・・です。世も末です、、、。 ※消費者の相談を受ける立場なら、 業界に洗脳されていないで、 立ち位置をしっかりして、 しっかり研鑽して、 自分の頭で考えてほしい。なんとか別の策を練ります。年明けに弁護士予約してあります。あと、話は変わって質問があります。買った土地が上下水道が引き込まれてないのですが、 ※はあ・・？ （初耳） 住宅建築用地なのに、 上下水道の引込み無し？設備やさんにちらっと聞いたら、「新築時に水回りの設備とセットのが安い」と言われたのです。武田さんの以前の実行支援で先に水道は引いといた方が良いとのアドバイスされてたのを見かけたので、気になりました。どうせかかる費用なら、相見積もり取って先にやりたい気もします。年の瀬の忙しい時にすみません。 ※土地価格が確定しないまま 売買契約をしてはいけない。 『住宅建築用地』・・とは、 即マイホーム建築ができる状態の 土地のことであり、 その状態で価格はいくらか？ ・・を確認して、売買契約する。 『マイホーム建築ができる状態』 ・・は、 1）法的に建築可能。 建築基準法、都市計画法、農地法、他 2）物理的に建築可能。 古家解体、土盛り、土留め、他 3）インフラが整っている。 上下水道、電気、他 ・・そのような状態のこと。 これらすべてをチェックして、 土地の売買契約をしただろうか？ 今回のKさんの買った土地は・・ 顧問会員になる前に買ったようなので、 1）や2）については不明だが、 今回のメールで 3）に問題があることが判明。 上下水道が宅内に引き込まれていない （インフラが整備されていない） ことが判明。 さらには、その工事にかかる費用が いくらになるか？も分からない ことが判明。 そんな状態で契約してはいけない。 価格の分からないものを 買ってはいけない。 （当たり前） 『マイホーム建築ができる状態』 になっていないのであれば・・ 『マイホーム建築ができる状態』 にするのにかかる金額を すべて算出して足し算して初めて、 『土地の売買価格』・・になる。 「この土地を買うかどうか？」 を検討するのは、この時点・・だ。 『土地価格』が不明なままで 売買契約をしてはいけない。 『素人のまま住宅取得してはいけない』 ・・というのは、 住宅建築だけでなく、 住宅建築用土地の購入も含む。 ※設備屋さんのアドバイス。 その設備屋さん、 どういうポジションの人なのか？ 説明が無いので分かりませんが・・ 「新築時に水回りの 設備とセットのが安い」 ・・のアドバイスは、大きく分けて 2つの意味が考えられます。 1）不動産屋さんと仲良し・・の場合。 水道引込工事で多額の金額が 土地代に上乗せになるのが 明らかなので、ここで具体的な 金額を知らせたら、せっかくの 土地売買契約がパアになりそう。 工事費見積りは先送りさせて、 まず土地売買契約を優先させよう。 ・・という発想（作戦）は、 ビジネスではよくあることです。 2）まったくの第3者・・の場合。 水道を外部から宅内引込工事、 建物への屋外給排水工事、 どちらも水道設備屋さんが行なうが、 別々の設備屋さんがやるより、 一つの設備屋さんが同時に 行なった方が、確かに安く済む。 手続きの手間、仮設費、 機器の運搬、等々・・一業者で 同時にやった方が、安い。 「正直に話している。」 ・・と、文面通り受け取れる。 ただし、引込工事費が分からず、 いつまでも「土地価格」が確定しない。値段の分からない土地を買うな！ ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2015/12/26
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不動産会社は大きなところの方がいい
生活設計的な観点から・・マイホーム建築の際の住宅会社は、大手や有名メーカーは、死んでも依頼してはいけない。（当たり前）・・が、同じ生活設計的観点から・・住宅用地を買う際の不動産会社は、大手や有名なところの方を、むしろ・・おおいに利用したい。（当たり前）《 住宅用地と不動産屋さん 》自分の頭で考える生活設計。大手住宅メーカーの建築価格は、広告費・人件費・展示場経費等々の経費が上乗せになる分、1棟当たり5百万円とか1千万円とか高くなる。 （当たり前）だから、きちんと生活設計する人は・・決して、大手住宅メーカーに依頼してはいけない。（選択肢に入れてもいけない）・・が、土地購入で不動産会社に払うお金は、広告費・人件費等々の経費がかかっても、「売買仲介手数料」は法律で上限が決まっているので、高くなることはない。（当たり前）『 売買仲介手数料（上限額） ＝売買金額×3％＋6万円＋消費税 』有名不動産屋さんでも個人の不動産屋さんでも、売買契約が成立した際に払う手数料は、まったく同じ・・。で・・手数料が同じであっても、社員が大勢いる大手の不動産屋さんの方が、個人でやっている不動産屋さんより、情報量が圧倒的多く、良い物件に巡り合える可能性が、一般的には高い。住宅建築では、大手メーカーは経費高で確実に高額の建築費になるので、死んでも依頼してはいけないが、不動産の取引で払うお金に、経費を上乗せされることは全く無いので、むしろよく宣伝広告をしている業者とひんぱんに接触した方がいい。⇒ 有名な不動産屋さんと接触しよう！ 《 住宅用地と不動産屋さん 》 次回 「注意 ： 不動産屋さんは、 自分だったら買わない 物件を奨めることがある。」 （当たり前） 有名な不動産屋さんと仲良く ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。真に消費者サイドに立つ、15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2015/11/15
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買う前にどう勉強する？住宅用地選び
一切お金は使わずに勉強しよう。ネットで・・。 ネットは素晴らしい。現段階での不動産屋さん廻りは、まだ・・危険・・かも。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＯさん（30代） （相談：ライフプランニング）2015.9.10 現状診断・・終了。2015.10.20 生活設計シミュレーション終了。（マイホーム取得・第2子誕生） マイホーム取得後の人生。 第2子誕生後の人生。（住宅取得もした後の）メールをいただきました。ご無沙汰しております。メール顧問会員のＯです。土地のことで教えていただけたらと思いメールさせていただきました。住宅に関しては本を読んだり展示場にいったりと勉強をしているんですが、土地についてはどのような形から勉強して良いか分からず先に進めていません。一応、自分が住んでいる場所でどのような土地が売り出されているかわかる雑誌は目を通してみたもののしっくりこず困惑しています… ※勉強ということにはならない かもしれませんが、 売地情報収集は、現在は ネットが有効な手段です。他の方法としては不動産屋さん巡りをするのが良いんでしょうか。 ※マイホーム取得はまだまだ先で、 知識・経験もまったく無い 今の状況で、 不動産業者と接触するのは、 色々な意味で危険かもしれません。お忙しいとは思いますが返信いただけると幸いです。よろしくお願いします。 ※マイホーム用地に関する 勉強は、やはりネットが最も 有効な手段だと思われます。 私も現在のライフワークの中で・・ 生活設計の方法はもちろん、 各分野の具体的な実践方法に ついても、記事を整えていきたい と思っています。 その中に以下のような 住宅関連記事も・・ 〇住宅用地の選択・購入 〇マイホーム建築業者選び ・・が、日々の業務に流されて、 なかなか作業ができていません。 スミマセン！ ※住宅建築できない土地。 過去に、顧問会員が購入して 所有していた土地が、 建築不可！・・というものが ありました。 （解決して建ててあげました） 物理的に建築不可な土地。 法的に建築不可な土地。 色々・・ある。 まともな不動産業者は奨めない。 ※買わない方がいい土地。 顧問会員が見つけてきた土地で、 「この土地はやめた方がいい。」 ・・というのは、しょっちゅう有る。 生活しにくかったり、 住宅プランが制限を受けたり、 そのへんが素人には見えない。 まともな不動産業者が奨める ことがよく有る。（注意） ※住宅用地の購入では、色々な 要素を考慮する必要があります。 ブログ記事を徐々に充実 させていくつもりですが、 とりあえずは・・ 上記の文章等から言葉をひろって、 ネット上で独学してください。 スミマセン！ その上で、 具体的に分からないこと があったら、 また、メールをください。 ※住宅建築業者は、分かりやすい。 展示場をへ行って実物を見学 することはお奨めするが、 「展示場業者で建ててはいけない。 死んでも展示場業者では建てない。」 その通りにすれば、生活設計的に 失敗する確率はかなり下がる。《 Ｏ家の概要 ： 現状診断時点 》家族 ： 30代会社員の夫、 30代団体職員の妻、 赤ちゃん ・・の、3人家族。 希望 ： 第2子、マイホーム。 住居 ： 賃貸 （家賃5.8万円/月） 収入 ： 夫 ： 305万円/年 （手取り244万円/年） 妻 ： ※ ※ ※ （手取り264万円/年） 貯蓄 ： 336万円 借金 ： なし。 生命保険料 ： 16万円/年 （妻 個人年金：1本） 死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －3,836万円 －3,278万円 妻 381万円 370万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 －（マイナス）は不要ということ。 妻は若干の必要額が発生しているが、 不要と同レベル。 夫婦ともに現在も将来も不要。 赤ちゃんがいても不要です。 健全な家計なら、当然のことです。 保険屋さんにだまされないように・・。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。真に消費者サイドに立つ、15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2015/11/13
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住宅用地 条件がまったく違いました
そのような土地の話が３回あり、どれも条件通りでないため、少し夫婦共にあきれてきました。まったくの素人の内は・・具体的な行動は控えたい。不動産は難しい要素が多々ある。もっともっと勉強して、自分たちの目が肥えてから、動き出したい・・。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＳさん（20代） （相談：ライフプランニング）2014.6.25、現状診断が終了。メールをいただきました。土地についての相談を受けていただき、ありがとうございます。 ※建築士の紹介の土地を これから見に行く予定らしく・・ 「土地についての相談」 の電話をいただきました。 基本的に、メール顧問会員の 土地購入や住宅建築の 実行支援は行なっていませんが・・。 その土地を買うかどうか 以前に、 まだまだ自分たちが素人なら、 具体的な動きはしない方がいい というお話をしました。 また・・土地を紹介しているのは 「建築士」だということなので、 建築設計事務所に依頼すれば、 建築工事費の10％～15％ （2千万円なら2百～3百万円） を払うことになるが大丈夫か？ というお話もしました。 その後1年間で貯蓄残高が 3百数十万円も貯蓄が増えた （ＣＦ表よりハイペース） ということなので、んじゃあ・・ あせって土地を探さないで、 キャッシュで購入できるぐらい お金が貯まってからでいいんじゃ？ （その間 不動産の勉強をして） というお話もしました。土地の条件も建築家が言われていた条件と全く異なる事であり、検討するという形で持ち帰りました。実は建築家からそのような土地の話が３回あり、どれも条件通りでないため、少し夫婦共にあきれてきましたので、武田さんに話した通り、一からスタートして考え直したいと思います。 ※「建築家」・・と言っています。 「建築士」ではないのかも？ 今・・自分の目の前にいるのは、 どんな種類の人物なのか、 しっかり見極めましょう。 そういうことが分からない内は まだ・・ド素人。 ド素人のままで契約に走るような 具体的な動きをしてはいけない。 どうやら・・何度も土地を紹介 されているようです。 マイホームの設計をする 「建築士」であれば、普通は そのようなことはしません。 「建築家」と言っているのは、 「建築請負業」をしている 工務店の人間かもしれません。 だとすれば、 いつも私が言っているように、 建築業者に土地探しをさせては いけません。 紹介された土地を契約すれば、 建築はその業者に任せる ことになってしまいます。 市場原理が働かないために、 業者の言い値で建築することに なり、数百万円も損をする 可能性も出てきます。 土地探しは縛られない状況で 行ないましょう。 複数の不動産屋さんに声を かけて探しましょう。 建築業者に土地探しを 任せてはいけない。相談していた時と比較すると貯蓄額も少しずつ増加しており、キャッシュフロー表の流れで貯蓄できているので、自身でも生活パターンの変更があった際は、キャッシュフロー表に落とし込んで、確認したいと思います。お忙しい中、対応して頂き、ありがとうございます。 ※まだ20代・・です。 時間はまだまだあります。 変な土地を掴まされないよう・・ 時間をかけて勉強したい。 コストのかからない現金購入 ができるよう・・ 時間をかけて貯蓄したい。《 Ｓ家の概要 》国にお金を差し上げる（相続税）ための人生・・のように、見えます。お金は、自分たちの人生のために使おう。家族 ： 20代会社員（医療系）の夫、 20代会社員（〇師・医療系）の妻、 赤ちゃん ・・の、３人家族。 希望 ： マイホーム取得。 第2子。 収入 ： 夫：380万円 （手取り：301万円） 妻：410万円 （手取り：328万円） 住居 ： 賃貸（6.6万円/月） 貯蓄 ： 278万円 （少ない・・2馬力の割に） 借金 ： 奨学金（1）残131万円 金利0％ 奨学金（2）残134万円 金利0％ 生命保険料 ： 5.5万円/年 死亡保障 夫：2,940万円 妻：4,410万円死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －8,763万円 －9,755万円 妻 －3,126万円 －4,797万円 －（マイナス）は不要ということで、 夫婦ともに現在も将来もまったく不要！ 赤ちゃんがいても不要！ 共稼ぎなら当たり前！ 生命保険料でお金をたれ流す 必要はまったく無い・・ということ。 保険屋さんにだまされないように・・。ピンクの線が死亡保障必要額の推移。 夫婦ともに、まったく不要！ 変な土地をつかまされないように ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。真に消費者サイドに立つ、15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2015/10/30
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残金を払って ついに自分の土地に
土地残金のほかに、以後の固定資産税負担分と、司法書士報酬も払って・・自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のＳさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム取得）本日（8/25）・・11：00、〇〇銀行〇〇支店にて、土地の残金決済・引き渡しを行ないました。 ※同席者 ・買主：Ｓさん（夫のみ） ・売主：Ｒ社さん（売主代理） ・司法書士：Ｓ先生 ・ローン窓口：アルヒのＴさん ・立会い：武田ＦＰ残りの土地代を払って、自分の所有に登記手続きした・・ということです。ついに、土地が自分のものになりました。今日の土地残金は、住宅ローンのつなぎ融資で支払われました。売主側からの所有権移転書類は、司法書士さんが予めチェックしていました。Ｓさんから司法書士さんへの委任状に署名・押印を済ませると・・司法書士さんがアルヒの本部へ電話。「立ち会って、必要書類も すべてあずかりました。」・・との報告を受けて、先方が「つなぎ融資金」の振込み手続きを行ないました。15～20分ほどで振り込まれるだろう・・と、皆さんで雑談をして待ちます。（銀行には、振り込まれた 通帳のコピーもお願いして・・）振込みがあることを前提に、土地残金を売主口座へ振込むため、Ｓさんが用紙に記入をしておきました。（固定資産税のＳさん負担分を上乗せして）ほどなく、振込がありました。すぐ、Ｓさんから売主口座へ振込み。そして、司法書士さんへ報酬支払い。あらかじめもらっていた見積もり金額分を、お釣りがないように準備していました。司法書士さんはその足で法務局へ所有権移転登記の手続きに・・。以上で、残金決済・引き渡しが終了しました。いよいよ、土地が自分のものになりました。週末・・8/29（土）に、住宅会社と最初の打合せを行なうようです。ここから先は私は立ち会いません。間違いのない取引ができるよう、バックアップしてきましたが・・父兄同伴は、ここまでで終了です。この土地に住宅建築をする予定です。 郊外の住宅団地です。日当たり良さそう・・。 こんな感じに建てたいと計画しています。Ｓさんのマイホーム：進行状況 1 家計の現状診断 2015.3.20 2 ライフプランニング 3 資金・ローンの目安立て 5/16 4 土地申込7/17 売買契約8/4 決済8/25 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討 図面作製 7/4 7 住宅会社4社で提案競争 7/14 8 業者決定・請負契約8/21 9 事前手続き・地鎮祭 9/？ 10 着工 10/？ 11 完成・入居 2/？ 12 住宅ローン返済開始《 Ｓ家の概要 》 家族 ： 20代団体職員の夫、 20代団体職員の妻、 赤ちゃん・・の、3人家族。 希望 ： マイホーム取得。 収入 ： 夫： 327万円 （手取り：263万円） 妻： 250万円 （手取り：200万円） 住居 ： 賃貸。（家賃5.5万円） 貯蓄 ： 167万円。 借金 ： なし。 生命保険料 ： 0万円/年 （素晴らしい！） 死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －2,079万円 －2,754万円 妻 －3,234万円 －2,871万円 必要資金総額から手当可能資金総額を 引き算した結果なので・・ －（マイナス）は不要ということです。 もう1人子どもが産まれても、 夫婦ともに現在も将来も 死亡保障が不要なことが分かります。 健全な家計ほど、生命保険は不要です。 保険料を払わなくて済むので、 ますます健全な家計になります。 「子どもたちが独立するまでは必要」 などということは、まったく無い。 常識は、業界が作っている。 保険屋さんにだまされないように・・。 土地が自分のものに ・・っと。真に消費者側に立つために、いっさい 商品販売をしないＦＰ事務所です。業界や業者と しがらみが無いＦＰ事務所です。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/08/25
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近所の畑を買いたい 不動産会社は？
不動産会社を通すべきでしょうか？自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＯさん（30代） （相談：ライフプランニング）ただ今、現状診断の順番を待っています。 （ 行列の7番目 ）メールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員のＯです。現状診断の結果がまだ出ていないのですが、質問したいことがあり連絡させていただきました。現状診断後、お金の流れが分かってから住宅のことを決めていきたいと考えていたのですがここにきて、土地の購入の話が舞い込んできました。結婚当初から家を建てるなら今後のことを考えて実家のそば《同じ地区》に建てようという話にはなっていました。しかし、なかなか空いているとこがなく難しい状況だったのですがここにきて近所の方から年で畑をするのが大変になったから畑を売りたいという話を頂きました。現状診断が終わりお金のめどがたったらこの話がきたらホントに嬉しいお話だったのですが診断前のまさかのタイミングでお話がきてしまいました。お金に不安があるので購入する場合、診断後にとは考えているのですが、もし購入できるとなった場合に備えて準備したいと思いメールさせていただきました。このように知り合いから購入する場合1 不動産会社を通すべきなのか2 不動産会社を通した場合 どこまでやってくれるのかこの2点を聞きたい思いメールしました。もしこれがルール違反の場合質問してしまい申し訳ありませんでした。 ※メール顧問会員からの、 個別・具体的な相談 （写真や図面等を添付しての） に対してアドバイスするのは、 不動産取得やマイホーム取得の 『実行支援』になるので、 お断りしています。 メール顧問会員への実行支援は、 物理的に不可能だし、 作業に対する報酬も無いので、 行なっておりません。 今回の質問の場合は、一般論で コメントできる内容なので だいじょうぶです。 謝る必要はありません。 1 不動産会社を通すべきなのか不動産の売買は、業者を介さず当事者どうしでも可能です。・・が、今回のお話では懸念される点がいくつかあります。これらをクリアにする必要があります。・畑（農地） ・・だということなので、 「売買そのものが不可」 だということもあり得る。・畑 ・・で、売買はＯＫだけど、 農業振興地域等で 「住宅建築は不可」 だということもあり得る。・接道義務はだいじょうぶか？ 公道に2メートル幅以上で 接していないと建築できない。 現地で「公道」に見える「道路」が 「実は公道ではなかった。」 などということは現実にある。・インフラはだいじょうぶか？ 生活のためのインフラ。 上下水道は前面道路にあるか？ かなり遠くから引いてくることに ならないか？ （負担増・・数十万円～数百万円）・宅地造成が必要か？ 道路より低く（高く）ないか？ 土盛り（捨土）造成や土留め工事が 必要にならないか？ （負担増・・数百万円？）・地盤はだいじょうぶか？ 畑ということで、地盤が弱いかも。 地盤改良で数十万円の負担？業者を介さずに売買する場合は、これらのことを買主自ら調査する必要があります。その上で、売買取引を行ないます。代金を払って、領収書をもらって、「所有権移転登記」に必要な書類を売主からもらって登記する必要があります。2 不動産会社を通した場合 どこまでやってくれるのか「この畑を買って家を建てたい。」・・ということを伝えると、上記のようないくつかの懸念を調べてくれると思います。で・・「買ってマイホーム建築ができる土地だ」ということが分かれば、売買契約へ向けて業者が公図や登記事項証明書等を用意し、法的な規制を調べた上で、「重要事項説明書」と「売買契約書」を作成してくれます。移転登記をする司法書士さんを手配してくれ、「決済取引」も、段取りしてくれます。司法書士が移転登記に必要な書類をチェックしてもらった後、売主へ土地代金を支払い、司法書士へは・・その場で報酬を現金払い（10万円前後）その足で法務局へ登記申請に行ってもらいます。不動産屋さんは法的なことも含めて、スムーズな取り引きを進めてくれるが、もちろん・・費用がかかります。売買価格の（3％＋6万円）＋消費税・・です。ただ・・不動産屋さんの質は玉石混交、単に「親の古くからの知り合いだから」的な依頼の仕方は避けたい。地元工務店と同様、ネットでしっかり探してみよう。不動産屋さんを通す？ ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/08/24
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ったく 不動産屋もハウスメーカーも
不動産屋が不動産屋なら、ハウスメーカー ・・も。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＫさん（30代） （相談：ライフプランニング）ただ今、現状診断資料を作成中です。 （ 行列の5番目 ）8/24（月）に現状診断 終了予定。メールをいただきました。（ 略 ： あまりにも長文なので、 意味が伝わる範囲で掲載して、 半分以上を略させてもらいます ）この先、子供たちに何を財産として残せるのかと不安を抱えながら生活していくのか・・と考えていました。が、それが昨日の時点で気持ちがすっきりというか、楽になったことがあります。それは、購入予定だった土地（A）の契約は破談・白紙になったからです。→実は昨日のこと。手付金も明日戻るということで進んでいます。（添付ワードファイルの上部をごらんください。） ※図面が添付されています。 田の字形の分譲地の奥の土地を 契約していた・・ようです。 ※申しわけありませんが・・ メール顧問会員の場合は、 不動産売買やマイホーム取得の 「実行支援」は行なっていません。 （物理的に不可能） 個別具体的な図面や写真を 添付して相談する方が 時々いますが、 これに対応してコメントすることは、 すでに「実行支援」の領域です。 本来の「実行支援」は、 手間ひまがかかりますが、 最終的に事務所に収入が入ります。 （メール会員の場合はそれが無い） 申しわけありませんが・・ ご遠慮ください。 対応できるのは、 個別具体的な案件の相談以外の、 一般論でコメントできる内容のみ ですので、ご了解をお願いします。こうなった経緯は・・・今月10日。なんとなく造成中の土地が気になったので私が様子を見に行ったのです。造成はほぼ完成。別途のファイルにもありますが、私道以外は完成していました。あとは、私道に水道の引き込みとアスファルトを流すだけの状態でした。そこで気になる点が・・・２つ（ 略 ）土木会社をしていた叔父に現地状況を確認して相談したところ、土地Bより土地Aが低い上に、 ※自分が契約した奥の土地の 方が低く造成されたようです。側溝の位置が悪い。さらに図面をみたところ側溝の下に埋まっているガラの量と面積が少なすぎて、これではすぐに（数年で）水が詰まる＞水が引かない＞いつもビチャビチャしている。だろうとのことでした。 ※まあ・・このようなことは、 見る人が見れば、 容易に想像できることです。こちらは雪国（2地域）です。１月～２月にたいていドサっと雪がふり、4月までは完全に溶けません。冬、排水が詰まる＞凍る＞すべると大変だろう。というのが想定されるというのです。 ※雪国で売地を検討する場合は、 必ず最初に冬の時期を想像しましょう。 盛岡のニュータウンで 顧問会員が気に入った土地に、 私が「そこはやめた方がいい。」と、 別の土地を選ばせたことが ありました。 メインの道路に出るまでの狭い 道路が、各戸の両側への除雪で さらに狭くなり、冬の期間中 大変な思いをすることになる、 ・・ことが想像できる状況でした。 雪国の冬は・・ 屋根からの落雪、 道路の除雪、雪捨て場、等々を 考慮する必要があります。結果、不安・疑問を抱えながら、20日に一度不動産屋の社長と造成業者と会うことになりました。（ 略 ）そして、20日。不動産の社長の話では・・・”土地Aから道路（公道）に向かって 水が流れるようにするから ということは言った覚えがない。 それに重要説明事項に載ってない。 造成中におかしいところがあれば 先に言えばいいのではないか。”さらに社長は”こんなことを言われたのは始めてだ”だの、”そんなにケチつけるのならお金返しますよ”だの、ベラベラと話してました。（ 略 ）そして、最後には、”これじゃ話にならん！ でるとこでるならやりますよ！”と言い放ち、社長は帰ってしまいました。（この態度って 不動産屋としてどうなんでしょう。） ※こんなヤツ、 まったくいないわけでは・・ない。 まあ・・不動産屋としてどうか？ というよりも、人としてどうか？ ・・というレベルですが・・。その場でこちらも「契約違反だから倍返しよ！」と言ってやりましたけど。 ※まあ・・相手と同じレベルまで おりていく必要もないけど。 あきれて、笑って、見送って あげてもよかった・・。 （余裕を持って・・）（ 略 ）そもそもハウスメーカーが持ってきた土地情報でしたので、解約もすべてハウスメーカーにしてもらうことになりました。土地が契約破棄になるとハウスメーカー（HM）とのやりとりは一度中断します。 ※一連の話を聞いてみて・・ そもそも、このＨＭの担当者にも、 問題があるように見えます。 この土地情報を持ってきたのが この担当者なら、 「都市計画道路」程度の事は あらかじめ調べた上で、 「こういう土地だけど、どうでしょう？」 という紹介の仕方をするべき でした。 土地契約時点で初めて知ったのは、 不動産屋が悪いというよりも、 この担当者が一番悪い。 この人に頼っていていいのか？希望に近い土地でしたが、こういったことで無駄な時間と力を使いました。でも、この経験でより家作りに対して真剣に取り組んで失敗のないように進めたいと強く思ったのです。 ※不動産は、シンプルなものを 検討したい。 家を建てられる土地は・・ 『公道に2メートル間口で接する』 必要があります。 私道でも建築できるように 分譲される土地がありますが、 基本は、公道に面したシンプルな 土地の購入を検討したい。 「細い道の奥の方の区画」 のような話を聞いたら、 生理的にＮＯ！ ・・でも、いい。 ※ＨＭに土地探しをさせてはいけない。 ＨＭが持って来た土地だと、 そのＨＭで建てるしかない。 選択肢が無い建築だと、 数百万円高い買い物になる 可能性がある。 土地探しは自分が直接 不動産屋さん数社と接触して 行なおう。 建築も数社から見積もりが 取れるので、適正価格に近くなる。 人生はシンプルに。 お金もシンプルに。 不動産もシンプルに。 シンプルに考えれば、 業界にだまされることもない。ハウスメーカーにベッタリではダメ ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/08/22
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契約時に初めて重要な事を知らされた
それはないでしょ、不動産屋さん。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＫさん（30代） （相談：ライフプランニング）ただ今、現状診断のための行列に並んでいます。本日（8/12）、再ヒアリングの回答が戻りました。いただいたメール・・。こんばんは。メール顧問会員のＫです。再ヒアリングシートの記入が終わりましたので添付いたします。前回より見直しをしたところ、数字が大きく変わったところはローンの借入額とレジャー費です。そのほかも細々と変わったところもありますが。この金額で大丈夫だろうか・・・と漠然とした不安が残ります・・・先日、ローンの借入の仮審査をしましたら、2300万で通りました。建物と諸費用などなど込みこみで2600万を予想しております。なので、300万は現金で用意してください、とハウスメーカーより言われました。現金（頭金として）は、800万入れたいと考えております。内訳は、私たちの預金より400万、実母より200万 義両親より200万のそれぞれ援助をうけます。そこで借入を1800万にと考え直しました。 ※借金は少ないほど・・良い。 （当たり前）また今回（実母が）購入した土地ですが、都市計画道路にあたっている土地でした(ToT)もちろんすぐに道路計画が実行されるわけではないため、土地が購入できたわけですが・・土地の売買契約の日（重要事項説明を受ける時）にその事実を知ったのです。 ※それ、あり得ない。 不動産業者のモラルを疑う。 これは、物件を紹介する時点で、 伝えるべき「重要事項」です。 （契約時点ではなく） そもそも、「重要事項説明」を、 契約直前に行なうこと自体が 本来・・おかしなことです。 「こういう物件と最初から 分かっていたら買わなかった。」 などということがあったりしても、 もう・・契約への流れの中で 説明を受けていれば、 なんとなく そのまま 押し切られてしまいます。 「重要事項説明」と「契約」は セットで同時に行なわれるのが、 業界の慣習になっています。役所によるとまだ未計画の段階なので、当分は道路はできないということでした。 ※「都市計画道路」なんだから、 「未計画」ではない。 計画はしているけれど、 施工がいつかは未定、 ・・ということ。当分と言ってもなかなか信じがたく・・ですが。（不動産屋も同じことを言ってました）万が一、10年後、20年後のどこかで別の場所に引越しとなったとして、〇〇町より代替地用のお金をもらったとしても、また新たに土地と建物を建てることは無理と思っています。 ※基本的に・・これからは、 はっきりとした人口減少社会が 訪れます。 新たな都市計画道路の需要は無く、 そのための予算も無い、 全国的にそんな状況になります。 ・・ので、 立ち退きの可能性は、限りなく ゼロに近いと思われます。ですので、現在の住まい（〇〇市）は賃貸としまして、建物だけは建て直すという予定を考えています。一応、全てが”予定”ですが、こんな事情もありますので、武田様にはお伝えしておいたほうがいいのかしら・・と思いました。 ※もちろんです。 事情はすべて聞かせてもらって いた方がいい。 後から聞かされて・・ 「え！？そういうことだったの？」 ・・は、まずい。でもいつ実行されるか分からないことでしたので、関係なかったでしょうか。。もしそうでしたら、さらりと流してくださいませ。それでは、またよろしくお願いいたします。 ※さらりと流すわけにはいかず、 コメントしておきたくなる 内容でした。【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】 ※当事務所のお盆休みは、 8月13日（木）から16日（日） までの、4日間です。 【 佐々木ＦＰ 】 ※今月の佐々木ＦＰ。 8月28日（金）と31日（月）は、 お休みをいただきます。 電話質問等ある方はご注意下さい。 《 事務所会計作業 》 《 現状診断☆ ＆ 生活設計★ 》1 Ｙさん（40代）：☆12/29回答待ち。（10/10着）2 Ｋさん（20代）：☆1/14回答待ち。（11/4着）3 Ｋさん（30代）：☆2/6回答待ち。（11/25着）4 Ｓさん（30代）：☆7/8回答待ち。（7/4 着）5 Ｓさん（20代）：☆8/7回答待ち。（7/23着） ※今日の作業。 「現状診断」終了予定は お盆明けの8/17（月）です。 お楽しみに・・。6 Ｋさん（30代）：☆8/10回答待ち。（7/23着） ※8/12回答戻る。（今日の記事）7 Ｋさん（30代）：☆7/24現状診断 依頼着。8 Ｏさん（30代）：☆7/27現状診断 依頼着。9 Ｈさん（30代）：★7/29生活設計 依頼着。10 Ｓさん（20代）：☆7/30現状診断 依頼着。11 Ｍさん（30代）：☆7/31現状診断 依頼着。12 Ｈさん（30代）：☆8/10現状診断 依頼着。※ Ｓさん（30代）：8/11シートのみ着。それはないでしょ！ ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/08/12
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アパート経営22年 借金まみれの人生
どんな目的でこんなことを・・（やめとけば よかったのに）大型借金でアパート経営をしては いけない。大手メーカーでアパート建築をしてはいけない。業者が言う・・「借金が相続対策になる。」は、大ウソ。 かん違いしない。自分の頭で考える生活設計。初めての方からのメールです。メール顧問会員を希望します ※普段、メール顧問会員の 受付けは行なっていません。 お盆明けに受付けるかどうか 迷っています。はじめまして59歳 会社員です給料は手取り35万くらい 賞与手取り年間90万 来年4月で定年です再雇用制度がありますが 手取りで20万になります 賞与手取りは年間30万くらい いろいろ問題を抱えているので ぜひとも相談に乗っていただきたいです所有する築22年のアパートが老朽化して 管理会社（大東建託）から リフォームというか修理を要求されています ※大手メーカーの言いなりで 建てたアパートのようです。 収益物件を経費のバカ高い 大手メーカーで建てるのは、 愚かなことです。 （建築費が数百万円は高い）金額は350万で リフォームの内容は 妥当なものと思っているので リフォームしたいです屋根壁再塗装 1階3部屋 地盤沈下で床が下がったので 補修工事 基礎はコンクリートまさつ杭がるのでもんだいありません。基礎と基礎のあいだの土間コンが下がってしまいます。年間１ｃｍくらい。アパート建設費の残債が1700万残っています ※22年も経過して、まだ 1,700万円も残っている？現在の手取り家賃は3万×8部屋です返済は 月々22万です固定資産税は 年間25万です ※入るお金と出ていくお金が ほぼ同額です。 何のために経営しているのか？ わけがわかりません。ここ数年 税務署から通知が来ないので 確定申告はしていません税金は払っていませんリフォームすれば 空き家保証（手取り約3万）があるので あと7年間の返済は 維持費で多少の持ち出しはあるものの ※持ち出しがあるんだ・・。大きな負担はなく返済できると思いますしかしながら 資金がありません3年前に相続が発生して、 妹に代償金として1000万を払いました ※すごい！家内の実家から借りました ※なんだ、これも借金？相続問題でこじれていた2年半の間に 大東建託の社内ルールで空き家保証がストップされてしまい 約600万円が消えてしまいました大東ルール：相続が発生したら １相続人全員の承諾があった場合には 空き家保証金を送金できる あるいは ２、正式に相続が完了すれば 即座に送金を再開できる。 そのときまでは 保証が発生しない。妹は相続を優位に進めるために 承諾しませんでした。最初は空室が1部屋でしたが次第にふえていき 1年後には空室が6世帯になりました当時の家賃は4万だったので 約24万が毎月 消えていきましたもともとアパート経営は火の車で 余裕などありませんでしたので ※大手メーカーの言いなりだと そういうことになる。銀行への返済や 維持費のためJAから500万借りて急場をしのぎました。 ※借金の上塗り・・。JAへの返済と リフォーム資金調達のために自宅の土地の一部を売却したいです ※うわぁ・・。自宅敷地が400坪あるので 100坪を切り売りしたいです近隣の相場で坪単価20万で売れると思います（不動産屋の了解済み）自宅売却で900万の手取りが見込めそうです（造成費、不動産手数料、測量事務所、税金） ※自宅敷地の切り売りよりも、 諸悪の元凶・・アパートを売ったら？家内の実家に帰す1000万は 7年後でもいいと言ってくれています7年たって 銀行ローンを返済したら アパートの土地を売って 返済しようかと思います ※そこまで待つことはない。できれば 7年後から10年後の後3年間くらいは ボロアパートでも 年間100万くらいの 純利益が見込めそうなので3年間で300万（あるいは300万以上）を実家に返済して 最終的に 今から10年後の 2025年にアパートの土地を処分すればいちばんお金が残り 家内の実家にも お礼も含めて多く返せると思います。 ※このピンクの部分はすべて 幻想に過ぎない。 勝手な思い込みに過ぎない。 これからの7年間、10年間で、 ますます金食い虫になる。 人生のお荷物になる。一方家内は アパートの経営に巻き込まれて ほとほと参ってしまっています ※心身ともに参ってしまって、 病気になるかも・・。現在 私の給料から 毎月12万円くらい 銀行ローンの返済分を 捻出していますそのほかに 自宅とアp-トの固定資産税が合計年間 90万あります。実家へも毎月10万返しています。 ※借金返済のために一生懸命 働いているのか？7年後の差額が 大きな数字になるのが分かっていてもすぐに売却したいと考えています ※おう！ それがいい。 今すぐ、売ってしまえ！アパートを売却すると手取りで1500万くらいが見込めます（近所の不動産屋の見積り）その金額では 銀行ローンに対して200万のショートです ※ＯＫ、ＯＫ、200万円程度なら。 今日かぎり、アパートとおさらば できるのなら、安いモノ。 諸悪の元凶がいなくなれば、 これからの人生は、 見違えるように明るくなる。簡単に説明しようと思いましたが長文になってしまいました分かりやすく大雑把に説明したため 一部 計算がおかしい部分がありますいちばん知りたいのは 7年後のアパート売却価格の予想のしかたです（いくら適正価格でも 買い手が現れなければ 値下げするしかないことも 予想されます）建物の価値がゼロならば 更地での売却でしょうか ※築30年前後のアパートには 基本的に価値は無い。 更地を購入する人にとっては、 じゃまものでしかない。 『更地価格－解体費』 が、売買価格になります。私の案どおり 入居者がいなくなるまでアパートをこき使って収益をあげるべきでしょうか ※このアパートで収益は得られない。 幻想を抱いていないで、 今すぐ、買い手がいる内に、 売ってスッキリしてしまおう！（アパートの解体費用などは 知り合いの業者に 見積り依頼をかければ 正確な数字が出てきます）このような相談にのっていただきたいので よろしくお願いします ※家族の健康のために、 できるだけ早く、 借金生活から脱出しよう！大型借金でアパート経営するな ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/08/06
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マイホーム用地 購入申込みをしました
いよいよ土地を買います。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のＳさん（20代） （相談：生活設計・マイホーム取得）土地の購入申し込みを行ないました。・・と言っても、ファックスを送るだけでしたが・・。午前11：00、Ｓさん（妻）に事務所に来てもらって・・申込書に署名・捺印してもらって、ファックスを送りました。これから調整して・・8月初旬に契約します。契約手付金は30万円、あと契約印紙代を用意します。土地残金はつなぎ融資で払います。この土地を買って、住宅建築をする予定です。 郊外の住宅団地です。日当たり良さそう・・。 こんな感じに建てたいと計画しています。Ｓさんのマイホーム：進行状況 1 家計の現状診断 2015.3.20 2 ライフプランニング 3 資金・ローンの目安立て 5/16 4 土地探し 申込み7/17 売買契約8/ 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討 図面作製 7/4 7 住宅会社4社で提案競争 7/14 8 業者決定・請負契約8/ 9 事前手続き・地鎮祭 10 着工 11 完成・入居 12 住宅ローン返済開始《 Ｓ家の概要 》 家族 ： 20代団体職員の夫、 20代団体職員の妻、 赤ちゃん・・の、3人家族。 希望 ： マイホーム取得。 収入 ： 夫： 327万円 （手取り：263万円） 妻： 250万円 （手取り：200万円） 住居 ： 賃貸。（家賃5.5万円） 貯蓄 ： 167万円。 借金 ： なし。 生命保険料 ： 0万円/年 （素晴らしい！） 死亡保障必要額 検証結果 ： 現時点 10年後 夫 －2,079万円 －2,754万円 妻 －3,234万円 －2,871万円 必要資金総額から手当可能資金総額を 引き算した結果なので・・ －（マイナス）は不要ということです。 もう1人子どもが産まれても、 夫婦ともに現在も将来も 死亡保障が不要なことが分かります。 健全な家計ほど、生命保険は不要です。 保険料を払わなくて済むので、 ますます健全な家計になります。 「子どもたちが独立するまでは必要」 などということは、まったく無い。 常識は、業界が作っている。 保険屋さんにだまされないように・・。 【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】 【 佐々木ＦＰ 】 ※7月の佐々木ＦＰ 7/22（水）は午後3時までで早退します。 7/27（月）はお休みを頂きます。 質問電話をする方はご注意下さい。 《 事務所会計作業 》 《 現状診断☆ ＆ 生活設計★ 》1 Ｏさん（30代）：☆11/25回答待ち。（9/10着）2 Ｙさん（40代）：☆12/29回答待ち。（10/10着）3 Ｋさん（20代）：☆1/14回答待ち。（11/4着）4 Ｋさん（30代）：☆2/6回答待ち。（11/25着）5 Ｋさん（30代）：☆6/4 回答待ち。（5/21着）6 Ｙさん（40代）：☆7/17回答戻る。（6/11着） ※今日の作業。 シート戻る。提出物は未着。7 Ｓさん（30代）：☆7/8回答待ち。（7/4 着） ※7/17連絡メールを頂く 武田さま いつもお世話になっております。 ヒアリングシートを見て頂き ありがとうございました。 再ヒアリングですが、 我が家のパソコンにはエクセルの ソフトが入っておりませんでした。 ※えっ！？ そんなの有り？ キャッシュフロー表が・・ 伝家の宝刀が、使えません。 申し訳ございませんが メールにて回答させてください。 基礎データ1 （ 略 ） 基礎データ2 収入と支出を訂正させてください。 （ 略 ） こども費は （ 略 ） 保険 かんぽの学資保険は（ 略 ） 取り急ぎ以上の回答を返信致します。 その他の質問につきましても わかりしだいご連絡致します。 ご不明な点等ありましたらご連絡ください。 よろしくお願い致します。 ※すべての回答をもらったら、 作業着手します。 し しかし、エクセルが無い・・？ そんなパソコンってある？ ※新たなメール顧問会員の方々に ヒアリングシートを次々と送りました。 がんばって記入や準備をして、 早めに行列に並びましょう。 がんばれ！ がんばれ！土地購入申込み ・・っと。 《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/07/17
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☆マイホーム用地選びでチェックしたい事
土地だけを見てはいけない。 自分の頭で考える生活設計。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。注文住宅の土地選び、 大切なライフライン2015/7/1 不動産コンサルタント長嶋修さんという人のお話です。「土地を買って注文住宅を建てる」という場合の注意点を挙げよう。 今回のポイントは「ライフライン」。 具体的には「道路」「水道」「下水道」「ガス、電気」の４つだ。 ※そうなんだけど・・ 私は「インフラ」の整備状況 ・・と、言っています。 基本的な確認を怠ると、将来的に思わぬ大きな費用負担を伴う可能性がある。 ※土地だけ見ていると・・ そのような可能性があります。■私道は役所の認定を確認まずは「道路の属性」。「公道」か「私道」か。 公道とは、市や県や国や県、市区町村など、 自治体が持っている道路を指す。 私道は私道（わたくしどう）と呼び、 個人や法人の所有になっているもの。 公道の場合にはさほど制約はないが、 私道は、道路として役所の認定が とれているかどうかが重要。 見かけ上は道路であっても、あくまでも「建築基準法上の道路」でなければ、 建て替えができなくなってしまうことがある。 ※過去にマイホームを建築した 顧問会員のＨさんは、実際に このケースでした。 将来家を建てようと・・ 数年前に購入していました。 で・・Ｈさんの実家（Ｈさん）が 当事務所の顧問会員になって マイホーム建築（建替え） したのを見て、 自分たちも建てよう・・と、 当事務所の顧問会員になりました。 現地調査や役所調査をしてみると、 その土地の前面道路は、 見た目は立派な道路ですが、 公道ではありませんでした。 私道・・です。 役所の認定も取れていない私道。 つまり、公道に接していない、 家が建てられない土地だった ということです。 その事実を知って、夫婦も実家も みんなショックを受けました。 宅建業者のように見えるが、 実はそうではない業者から購入。 （だまされた・・？） で・・どうやって家を建てたか？ たまたま隣接地が分譲宅地でした。 そちらは当然・・公道に接しています。 なので、その1区画を購入して、 2つの土地にまたがるように マイホームを計画して建築しました。 広い敷地に広い平屋を建築しました。 私道の建築基準法上の扱いとして しばしばみかけるのが、 「みなし道路」や「ただし書き道路」。これらは基準法上の道路として認定されているため問題はない。 「42条２項道路」といって、４メートルに満たない道路でセットバックがあるケースも。セットバックとは、道路幅の決まりを満たすために、 建て替え時に敷地の境界を後退させること。 建築基準法には、 敷地が建築基準法上の道路に２メートル以上 接していなければ建物が建てられない、というルールがある。42条２項道路で、道路幅が４メートル未満とは図のような場合だ。 建て替えの際には道路幅を４メートルに しなければいけないので、道路の中心線から２メートルまで土地を後退させなければならない。つまり、敷地が小さくなってしまうというわけだ。 ※武田ＦＰの自宅は角地ですが、 一方の道路が4メートル未満なので、 セットバックして建替えしました。 後退した位置にフェンスを建てて、 その外側は盛岡市に寄付！ （ああ・・もったいない） 長さ20メートル以上だから、 けっこうな面積になります。 注意したいのは「道路の中心線」とは必ずしも、 現状の道路の中心ではないこと。 中心線が具体的にどこにあるのかは役所で確認できる。■重要事項説明書は事前に確認をこうしたことは宅建業法上、 重要事項説明の義務の範囲内なので、 契約前の重要事項説明で、 宅地建物取引士が説明はしてくれるはずだ。 ※説明することになっています。ただし不動産取引の実務上、重要事項説明と契約は同日に行われる場合が少なくない。 ※それが普通で、あらかじめ 重要事項説明をすることはない。 当事務所が係わる場合は、 売主側の業者からあらかじめ 資料をもらって説明するように しています。 重要事項説明書をはじめとする契約関連書類 一式は事前に取り寄せ、疑問点については契約前までに確認を済ませておくことを おすすめする。 ※それが理想ですが、 大部分の不動産屋さんは・・。 次に「水道」について。まずは「引き込み管の口径」。 一般的には13ミリ、20ミリ、25ミリのいずれかだ。 既存住宅を見に行くときに、売り主の了解を得て、 玄関や駐車場にある量水器を開けてみよう。 水道メーターがあり、ここに引き込み管の口径が記載されている。■管の入れ替えには多額の費用昨今の建物では、 基本的に20ミリ未満の配管は使わない。 水を出す口が多い２世帯住宅の場合は、25ミリ管を使用することもある。 建て替え、水まわりの増改築、給湯器の交換などの際に、13ミリ管では水圧が弱く、 給湯器がうまく点火しないという事例もある。 ※かなり古い家が建っていた土地は、 13ミリの可能性が高い。13ミリ管を20ミリ管に入れ替えるには、 結構な費用がかかる。 大きく費用がかさむのは、 道路の本管から配管をやり直すケース。 ※これが結構・・ある。 安くても50万円ぐらい、場合によっては150万円から200万円ぐらいかかることも。 ※上はキリが無いけど、 下は30万円ぐらいから・・。 水道管は通常、道路の中心ではなく、 自分の敷地側か、もしくは反対の敷地側か、どちらかに寄っている。 ※そういうことで・・ このへんにも運・不運がある。 引き込み工事は、工事する距離が長ければ長いほど、費用が高くなる。 ※当たり前。こうした費用負担を資金計画に入れておこう。 前面道路の水道管が「公設管」か「私設管」かも重要。 道路中の本管が公設管ではなく、 誰かが引いた私設管であるケースでは、そこから分岐させてもらうのに、 負担金が発生することがある。また13ミリを20ミリに配管の口径を変えるときに制約があったり、もしくは私設管自体が細過ぎたりし、 本管から引きなおす必要がでてきたりすると、 何百万円もの負担になる可能性もあるのだ。 ※時々ある・・話だけど、ここまで インフラがグチャグチャな土地だったら、 係わらない方がいいかも。 最後に「水道管の材質」。 古い鉄管などの場合、 水道局や役所の水道部での確認が必要だ。 新たに所有者が変わったり、 水道メーターを変えたりするにあたっては、 管が古いと引き直さなければならないケースがある。 鉄管の場合、サビや劣化の問題から極力入れ替えるのが原則。 最近の主流はステンレス管だ。 水道管については仲介業者に聞けば調べてもらえる。 水道局・役所の水道部にある「水道台帳図」などで把握することも可能だ。 ※役所は、親切に教えてくれます。 一生に一回の大きな買い物です。 インフラについては、しっかり調べたい。「その道路は本当に道路か？」 ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/07/02
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土地代は普通 表示価格だけでは済まない
物件ごとの個別の事情で、余分なコストがかかるのが不動産・・です。 自分の頭で考える生活設計。【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】【 佐々木ＦＰ 】 《 事務所会計作業 》 《 現状診断 ＆ 生活設計★ 》1 Ｋさん（20代）：10/2回答待ち。（6/25着）2 Ｏさん（30代）：11/25回答待ち。（9/10着）3 Ｙさん（40代）：12/29回答待ち。（10/10着）4 Ｋさん（20代）：1/14回答待ち。（11/4着）5 Ｋさん（30代）：2/6回答待ち。（11/25着）6 Ｙさん（40代）：6/5回答戻る。（5/12着） ※今日の作業。 終了予定は6/15（月）です。 お楽しみに・・。7 Ｋさん（30代）：6/4 回答待ち。（5/21着）8 Ｕさん（30代）：6/5 現状診断 依頼着。9 Ｙさん（40代）：6/11 現状診断 依頼着。【 武田ＦＰ 】 《 ブログ記事で情報発信 》 《 実行支援作業 》 〇顧問会員のＭさん（30代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 ※6/9（火）に隣地の御主人と 境界線の立会いを行ない、 異論はまったく無く合意しています。 （公図の形状通り・・です） その合意結果に基づいて・・今日、 1級建築士のＳちゃんと 現地測量をしました。 各地点からタテ・ヨコ・対角線を それぞれしっかり押さえました。 Ｍさん（妻）にも現地に来てもらい、 境界線の合意結果を説明。 資料を受け取って帰りました。 まだ測量作業をしている最中に 今度はＭさん（夫）が現地へ・・。 仕事で〇〇へ行く途中だそうです。 また・・同じことを説明。 作業終了。 今日明日で図面化されます。 建物配置図も作成されます。 明日、受け取れそうです。 〇顧問会員のＭさん（50代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 ※午前中に、昨日の 不動産屋さんに連絡をしました。 「昨日いただいたＮ町の土地は 1,800万円のものでしたが、 それではなく・・もうひとつの Ｎ町の土地1,900万円の方の 物件情報が欲しかった・・です。」 ・・と伝えたところ、 「あ・・あれは・・ 当社扱いの 物件ではありませんでした。」 どこの扱い物件か聞いたところ、 Ｏ社の物件だそうです。 で・・Ｏ社に電話。 「あ・・あそこはいつも勝手に ひとの物件を掲載したりしますから。」 物件情報を送ってもらいました。 50坪 1,900万円 南面道路 ・・です。 土地の形もいいし、日当たりもいいし、 駅も近いです。 Ｍさん（30代）の土地測量後、 こちらの土地を下見しようと・・ 資料を持参しました。 1級建築士といっしょに現地に 着きました。 前面道路は広いし、日当たりも良い。 敷地もきれいな長方形です。 境界杭もすべて存在します。 ですが、 土地代は1,900万円では済みません。 上下水道は宅内にありません。 前面道路からの引込みが必要です。 上水道は広い道路の反対側を 走っているように見えます。 アスファルト舗装を切って、掘削して、 宅内まで配管して、埋め戻して、 舗装し直して・・という作業をします。 それから・・この土地は現在駐車場で、 全面アスファルト舗装されています。 マイホーム建築をする際は、 これをすべて引きはがしすることに なります。 これらの工事で、ひょっとすると 100万円とか150万円とかの お金がかかります。 これらも加えて、「土地代」と みる必要があります。 つまり、確実に2,000万円以上の 土地だということです。 そこまで踏まえた上で、検討しましょう。 同様に、昨日見に行った もうひとつの候補地 Ｕ1丁目の土地1,800万円は、 古家が建っているので、その解体費 を加算して考える必要があります。 ・・と、思いましたが、 「更地渡し」と書いてありました。 解体費の負担はありません。 失礼しました！表面価格では済まない場合も ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/06/11
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教育費のピーク後に 繰上返済スパート
住宅ローンは50代で完済できます。自分の頭で考える生活設計。【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】【 佐々木ＦＰ 】 《 事務所会計作業 》 《 現状診断 ＆ 生活設計★ 》1 Ｋさん（20代）：10/2回答待ち。（6/25着）2 Ｏさん（30代）：11/25回答待ち。（9/10着）3 Ｙさん（40代）：12/29回答待ち。（10/10着）4 Ｋさん（20代）：1/14回答待ち。（11/4着）5 Ｋさん（30代）：2/6回答待ち。（11/25着）6 Ｙさん（40代）：6/5回答戻る。（5/12着） ※今日の作業。 本日より再着手しました。 終了予定は6/15（月）です。 お楽しみに・・。7 Ｋさん（30代）：6/4回答待ち。（5/21着）8 Ｍさん（30代）：6/5★生活設計依頼着。 ※今日の作業。 生活設計シミュレーション。 ・マイホーム取得。 教育費がかかる時期に、 ちょっとピンチになりかけます。 住宅ローン完済は70代半ばです。 ・住宅ローン繰上返済。 教育費のピークが過ぎるまでは、 繰上返済はご法度！・・です。 教育費のピークが過ぎたら・・ 毎年の繰上返済で、 50代後半でローン完済！ が、十分に可能です。 本日終了、メール添付で送りました。9 Ｕさん（30代）：6/5現状診断 依頼着。※ Ｙさん（40代）：シートのみ着。【 武田ＦＰ 】 《 ブログ記事で情報発信 》 《 実行支援作業 》 〇顧問会員のＭさん（50代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 昨日・・不動産屋さんから資料をもらった 2ヶ所の売地の下見に行ってきました。 じっくりと色々な角度から写真を 撮ってきました。 今日は暑い日で・・ 車に乗り降りするたびに、 車内温度の上昇を実感しました。 （ 汗をかいてしまいました 早くシャワーをあびたい・・ ） 帰ってきて写真をＰＣに取り込み 保存しました。 それぞれの土地についての コメントを整理整頓していました。 ・・ら、 Ｍさん（妻）から電話が入りました。 2つの売地の内、ひとつは違う。 Ｎ町の駐車場になっている売地は、 1,800万円のものではなく、 1,900万円の方。 （同じＮ町で2つあるみたい・・） 昨日のブログ記事を読んで 分かったようです。 汗をかきかき無駄なことをしていた ・・と分かったとたんに、 どっと疲れが出てしまいました。 今日は水曜日です。 不動産屋さんは休日です。 ダメもとで・・ 不動産屋さんへ電話してみました。 先方・・出ました♪ お！ 出てる人がいた♪ 「不動産の担当はお休みです。 私は不動産のことは分かりません。」 やはり、ダメでした。 また明日、電話するしかありません。暑さの中、無駄な仕事をしてしまったゼ ・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・保険・住宅会社等に振り回されない生活設計。 消費者側に立った内容の講演。 講師をお受けします。 《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp会員受付けは「一般」は常時、「メール」は月日指定受付け。
2015/06/10
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敷地境界線の立会い すんなり合意
「ここが境界線ですね。」曲がりが入った境界線ですが、お互いの認識がすんなり一致しました。よかった、よかった。自分の頭で考える生活設計。 【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】【 佐々木ＦＰ 】《 事務所会計作業 》 《 現状診断 ＆ 生活設計★ 》1 Ｋさん（20代）：10/2回答待ち。（6/25着）2 Ｏさん（30代）：11/25回答待ち。（9/10着）3 Ｙさん（40代）：12/29回答待ち。（10/10着）4 Ｋさん（20代）：1/14回答待ち。（11/4着）5 Ｋさん（30代）：2/6回答待ち。（11/25着）6 Ｙさん（40代）：6/5回答戻る。（5/12着）7 Ｋさん（30代）：6/4回答待ち。（5/21着）8 Ｍさん（30代）：6/5★生活設計依頼着。 ※今日の作業。 終了予定は明日・・6/10（水）です。9 Ｕさん（30代）：6/5現状診断 依頼着。【 武田ＦＰ 】 《 ブログ記事で情報発信 》 《 実行支援作業 》 〇顧問会員のＴさん（30代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 ※5/18 土地売買契約。（66坪） （建築場所はお隣の県） 住宅ローンはフラット35Ｓ。 5/18 プレゼンコンペ結果（4社）。 （外構工事込み） 11：00 Ｕ建設 2,592万円 13：00 Ｔホーム 2,300万円 14：00 Ｍ組 3,340万円 15：00 Ｙハウス 2,681万円 6/6（土）に契約が終わり、 6/8（月）に住宅ローンの申し込みを したようです。 土地の契約書に・・ 「住宅ローンの申し込みをしたら、 その写しを売主へ提出する。」 という約束事があったので、 写しをください・・と伝えたら、 申込書には署名捺印したけど、 控えは何も置いて行かなかった ・・ということでした。 じゃあ・・ということで、 アルヒのＴさんへ私が電話しました。 「写しをファックスして」 ・・もらいました。 先方の不動産屋さんへ それをファックスしました。 〇顧問会員のＭさん（30代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 3/28（土） 土地売買契約。 5/28（木） 土地決済。所有権移転登記。 5/15（金）、プレゼンコンペ結果（5社）。 （外構工事なし） 10：00 Ｕ建設 2,214万円 11：00 Ａハウス 2,428万円⇒2,463万円 13：00 Ｙハウス 2,290万円 14：00 Ｈホーム 3,300万円 15：00 Ｔホーム 2,748万円 Ｕ建設 Ａハウス Ｙハウス・・の 3社に絞って検討中でしたが、 内容をそれぞれと調整した結果、 最終的に以下のようになっていました。 Ｕ建設 2,214万円⇒2160万 Ａハウス 2,463万円⇒2264万 Ｙハウス 2,290万円⇒2170万 結局、Ａハウスに決めたようです。 ところが、購入した土地が お隣さんとの境界が判然としない 状況だったので・・ 先方の御主人がいる・・今日、 午後1時に立会いを行ないました。 売主側の不動産屋さんと私が 出向きました。 お隣の御主人が良識的な人で あることを祈りつつ・・。 良心的で穏やかな人・・でした。 （良かった・・） で・・図面と現地を突き合わせてみて、 すんなり・・「ここが境界線」 でいいですよね、ということが一致。 両家の間のコンクリートは、 こちら側がフェンスを造る際に 打ったもので、こちらの敷地内にある。 したがって、こちらから見て コンクリートの外側が境界線である ・・ということで一致しました。 プラスチック杭が1個無くなっているが、 図面の寸法通りの位置に 仮の木杭でも立てておくことでＯＫ 。 すんなり、短時間で終了しました。 よかった、よかった。 現地の境界線は確定できましたが、 計画を確実にするために、 あらためて現地測量をします。 今回の建築図面は土地図面に 基づいて作製していて、 配置計画がけっこうギリギリなので、 現地測量後の図面で確認できる ようにします。 6/11（木）13時過ぎに当事務所を 出発して現地へ行き作業をします。 〇顧問会員のＳさん（20代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 次の打合せは6/13（土）13：30です。 什器図や立面図を作っておかなきゃ。 ああ・・いそがしい。 〇顧問会員のＭさん（50代）：マイホーム取得 《 土地を購入してマイホーム建築 》 電話をいただきました。 自分で探した気になる土地2ヶ所、 武田さんの目で見て アドバイスしてほしい ・・ということでした。 Ｕ1丁目1,800万円の土地と、 Ｎ町1,900万円の土地です。 これから情報チェック作業に入ります。 ああ・・いそがしい。 明日は水曜日で不動産屋さんは 休みです。 今日の内に 情報を入手しておかなきゃ。 ファックスで2件分の資料を取得 しました。 どちらも1,800万円でした。 現地下見には明日行きますが、 土地情報で見た限りでは・・ Ｕ1丁目の土地はちょっと頂けません。 東側道路で東西に長い土地です。 道路間口は7.3メートルです。 （道路間口＝南北間口） 敷地の南北の長さが7.3メートルです。 南隣りには総2階の家が建っています。 日当たりの良い家の建築・・は、無理。 一般的には南北間口は 12～15メートルは必要です。 もう一つのＮ町の土地は、 行き止まり道路の土地のようですが、 一応南面道路で土地の形は 良さそうです。 日当たりの良いマイホームが 建築できそうに見えます。 明日、どちらも見てきます。 境界線、すんなり合意 ・・っと。
2015/06/09
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土地決済引き渡し 自分の所有になります
本日、残金を払いました。司法書士さんが移転登記へ・・。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のＭさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）3/28に契約していた土地の決算・引き渡しを、今日（5/28）10：30・・当事務所で行ないました。Ｍさんが準備するものは、あらかじめ細かく完璧に伝えていました。・司法書士さんへ支払う登記料、 （お釣りの無いよう準備）・売主さんへ払う固定資産税買主負担分のお金、 （お釣りが無いよう準備）・印鑑（認め印）、・運転免許証（コピーを提出）、さらには、あらかじめの振込み入金・・・売主へ：土地残金、・不動産業者へ：売買仲介手数料、 ※この場合の「不動産業者」とは、 当事務所のことです。 当事務所でなくても、どこかの 不動産屋さんに支払うことになります。 顧問会員とは・・ 「どうせ払うなら当事務所に・・。」 という約束事になっています。 午後、入金を確認しました。 ありがとうございました。 これで来月は、私個人のお金を 10万円とか20万円とか 事務所に入れないで済みます。 久しぶり・・です。（助かります）10：15 Ｍさん来所。10：20 Ｓ司法書士さん（年配の女性）来所。 Ｍさんへ向かって・・ 「じゃあ手続きを進めましょう。 住民票をお願いします。」 Ｍさん 「え！？（聞いてないよ・・）」 武田ＦＰ 「（あ・・そうだった！ 住民票を用意 しておくように言っておくんだった・・） すいません、私がうっかりしていました。 伝えるのを忘れていました。」 Ｓ司法書士さん 「あ・・そうですか。大丈夫です。 私の方で取ります。サービスで・・。 武田さんのところのお客さんだから。」 ※私としたことがうっかりしていました。 土地の所有権を買主に移転する 登記を行ないます。 どこに住んでいるだれに登記するのか？ 住民票で確認します。 取っておくよう・・伝えていませんでした。 （どこが完璧だ！） 免許証の表裏のコピーを提出。 佐々木ＦＰがお茶出しをしながら作業。10：30 売主さんと不動産屋さん来所 2人だと思っていたのが、 不動産屋さんの新入社員（女子）を 含めて3人で来所。 想定外の事で椅子が足りず慌てる。 新入社員女子には丸椅子に 腰かけてもらう。 司法書士さんが売主さんから 必要書類を預かりチェック。 免許証を預かり、同様にコピー。 実印を預かり、押印。 移転登記のための資料は整いました。 Ｍさんから司法書士さんへ お釣りの無い登記料を支払い。 Ｍさんから売主さんへ お釣りの無い固定資産税買主負担分 を支払い。ひと通りの作業が済んだところで、皆さんでお茶を飲みながらしばし懇談。その後、司法書士さんが法務局へ登記に・・。「それでは〇〇でお待ちします。」売買した土地のそばに住む、農業の売主さんと不動産屋さんがいっしょに帰る。時間は・・10時42分。10時半の約束でしたから、ほんの12分です。（買い主側は早めに来て作業しましたが）Ｍさん「もっと色々あって、 時間がかかるのかと思っていました。」契約の際は重要事項説明などを含むので、1時間では済まずに2時間近くになったりしますが、決済・引き渡しは単なる事務手続きですから、（司法書士さんのチェック作業次第）短時間で終わってしまうものです。これからの方は、知っておいてください。さあ！土地は自分のものになったし、今度は、建築業者決め！・・です。週末に3社と面談した上で、週明けにも決めてしまいたい。この土地を買いました。この土地にマイホームを建築します。 現状診断時点のキャッシュフローグラフ。 《Ｍ家の概要》 家族 ： 5人家族。 30代会社員の夫。 30代専業主婦の妻。（後に働く） 幼児×2 ＆ 赤ちゃん。 希望 ： マイホーム取得 収入 ： 夫 591万円/年（手取り474万円/年） 住まい ： 賃貸（家賃7.9万円） 生命保険加入状況 夫：なし。 妻：なし。 子： 1 学資保険（かんぽ） 94万円払って100万円 受け取る。（・・予定） 2 学資保険（かんぽ） 153万円払って150万円 受け取る。（・・予定） 2つとも、解約しました。死亡保障必要額 検証結果 （単位：万円） 現時点 10年後 夫： －403 －814 妻： －77 608 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。5/15（金）、住宅会社5社による プレゼンコンペを行ないました。現在、3社にしぼって検討中です。木造2階建て。 延べ床面積：113.44平米（34.31坪）コンペ結果・・建築価格（税込み）。10：00 Ｕ建設 2,214万円 自社製材。家具製作。11：00 Ａハウス 2,428万円 無垢・自然素材。断熱性能。13：00 Ｙハウス 2,290万円 断熱。個別・具体的提案。14：00 Ｈホーム 3,300万円 気密性能。しっくい壁。15：00 Ｔホーム 2,748万円 造作家具。自然素材。 ※同じ設計図書で見積もっても、 大きな価格差が当たり前につきます。 人生最大の買い物です。 しっかり、比較検討しましょう。Ｍさんのマイホーム：進行状況 1 家計の現状診断1/30 ・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約3/28 決済5/28 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討～4/21 図面作製5/1 7 住宅会社・数社が提案競争5/15 8 業者決定・請負契約5/？ 9 事前手続き・地鎮祭 10 着工 11 完成・入居 12 住宅ローン返済開始 所有権移転登記 ・・っと。
2015/05/28
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向こうが不動産屋を立てるなら こっちも！
おバカさんです。（失礼！）自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のＹさん（40代） （相談：ライフプランニング）行列に並んで、現状診断の順番を待っています。（10番目）メールをいただきました。お世話になっております。佐々木様にヒヤリングシートの訂正が何か所かあったお知らせと、武田様に相談でメールしました。昨年から空き家になっている夫の実家を売却したいと近所の病院が話を持ち掛けてきてまして、 ※ ？？？ 夫の実家を「売却」したい？ 病院が？ 夫の実家を勝手に「売却」？ 病院が「購入」したい ・・ということですよね？先日、病院側から言い値の１２００万で買い取ると連絡がきました。 ※「言い値1,200万円」は、 こちらが言っている金額ですね？契約の取り交わしは病院側のお知り合い？なのか分かりませんが不動産会社を用意するとのことで、年明けには売買契約を交わすことになりそうなのですが、 こちら側は不動産会社を用意しなくていいのでしょうか？ ※争い事があって、 これから裁判が始まるのなら、 向こうの弁護士に対抗して こちらも弁護士を依頼しよう ・・というのなら分かりますが、 これは・・ただの売買契約です。 不動産屋さんをいくつも入れて わざわざ複雑なことにする 必要はありません。 相手の不動産屋さんが どんな業者か分からなくて 不安なのであれば、 都道府県の宅建（たっけん）協会に 電話で相談してみましょう。 すなおに・・ 「今度、実家を売ることになって、 〇〇不動産が仲介するらしい ですが、〇〇不動産って 大丈夫な業者さんでしょうか？ 実はすごく不安なもので・・。」 すなおな質問や相談には、 きちんと対応・説明してくれると 思います。 もし業者が不正な行為をした 場合には、 このような制度もあるので、 ご安心いただけますよ。 ぐらいの説明はあると思います。武田様にお願いできることではないですよね？ ※あは・・ (^^ゞ 物理的な距離が7～8百キロも あります。一体、どこの不動産会社に行けば安心ですか？ ※個別の業者ではなく、 県の宅建協会に電話で相談しよう。 不安は払しょくできると思います。ネットで調べましたが、個人で土地の売買はしないほうがいいくらいしか分かりませんでした。 ※個人で売買すれば何らかの トラブルを引きずる可能性が あるから、 不動産屋さんを介します。どうぞご教授ください！！宜しくお願い致します。 ※何の不安もありません。 宅建協会に電話して、 消費者が不利益をこうむった 場合の保証の仕組みを聞いて、 安心しましょう。 何にも心配する必要はない。 殺されるわけではない。 この世の中、 そんなにひどいことは無い。 過剰に不安を感じて過ごすと、 病気になってしまいます。 おだやかに、のんびり、 生きていこう・・ おのおの方・・。佐々木様へ（この収入で新車を購入しようと検討中です）一応報告です。収入保障の詳細と、提出し忘れたかもしれない書類を郵便で送付しますので宜しくお願い致します。この記事を読んでメールをいただきました。武田様お世話になります。記事を読みました！宅建協会ですね。了解しました。また具体的な動きがありましたら連絡させてもらいます。ありがとうございました。 相手が立てるなら こっちも ・・っと。 武田家は喪中につき、 来春年頭のご挨拶をご遠慮申し上げます。 《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 セミナー講師？ 》 2時間3万円（＋税・交通費）。 銀行・証券・保険・住宅会社等にだまされない生活設計。 消費者側に片寄った内容の講演。 講師をお受けします。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp 一般の顧問会員は常時受付けていますが、 メール顧問会員は普段、受付けを停止しています。
2014/12/12
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土地の評価額は 単純に「単価×面積」ではない
評価額を下げる（税額を下げる）お得な（補正）作業をした？自分の頭で考える・・生活設計。〇メール顧問会員のＹさん（50代） （相談：ライフプランニング）シミュレーションの資料作成作業中・・です。「所有地の価格が5,000万円なので 相続税がかかるので、そのことを 考慮して生活設計していきたい。」・・というお話でしたので、もしかして勘違い？があれば・・と思い、質問しました。土地は「一物四価」と言われます。同じ土地なのに、4つの価格がついています。1.実勢価格2.公示価格3.路線価4.固定資産税評価額 「一物五価」と言われる場合は、さらに「5 基準地価」が加わります。なので、お聞きします。「5,000万円は、どの価格ですか？」 ど・の・か・か・く ？ どのかかく・・ぅ？メールをいただきました。エフピー・ステーション 武田様度々、お世話になります。昨日の記事でお問合せ内容を確認しました。依頼内容が説明足らずで申し訳ございませんでした。今更ながら、本当のライフプラニングをやっていただいていることを実感しました。なかなか並んでいる列が短くならないのも改めて理解しました。私は本当に良いご縁が出来幸運だと再度実感しました。さて、お問合せを頂戴した土地価格についてご連絡します。.5000万は路線価の価格です。正確には土地を２筆所有しております。1 親から相続した土地で 路線価格で44,987,755円です。2 現在住んでいる土地で 倍率方式で8,698,403円です。合せて 53,686,158円となります。平成２７年から相続時の基礎控除が４割減になるということなので、現金・預金含め今から少しづつライフプランニングに組み込んで検討していきたいと思っております。よろしくお願いいたします。大変失礼いたしました。「倍率方式」・・などという言葉が出てきているぐらいなので、きちんと理解した上で、相続の事を心配されているようです。が、もうここまで来たら・・失礼ついでに、もう少し確認させてください。 (^^ゞ「路線価」・・は、相続税の路線価と固定資産税の路線価があります。（相続税の方が高めです）相続税の路線価でまちがいないですよね？たまに・・います。固定資産税の通知の評価額を基準に考えていて、「このくらいなら、うちは 相続税はかからないよな。」と軽く考えていたら・・相続時点で、高額な相続税にビックリ仰天！・・する人が。それから・・もう１点。路線価はそれぞれの道路に1平米当たりの価格が表示されています。路線価×土地面積＝評価額・・で、相続税評価額が計算されますが、実際にはいろいろな補正が施されます。土地の形や道路付けなどによって、使い勝手の有利不利が生じます。たとえば・・道路が一方のみの土地より、角地の方が価値が高いということで、価格が上方へ補正されます。また・・たてよこが6×100の土地は、20×30の土地よりは当然に使い勝手が悪いので、価格が下方へ補正されます。あるいは・・形が長方形ではなく、台形やほとんど三角形だったりすると、やはり使い勝手が悪く、価格が下方へ補正されます。単純に、路線価×面積・・ではなく、補正されるケースが多いものです。相続税評価額を計算する場合は、いくらでも下方へ補正できれば、助かります。そのような補正作業を行なった価格・・でしょうか？《 参考 》『路線価』・・については、「一般財団法人 資産評価システム研究センター」が、資料提供しています。同センターの「全国地価マップ」・・で、日本全国の路線価を確認できます。固定資産税、相続税（贈与税）、双方の路線価を確認できます。自分のところの評価額をチェックしてみましょう。『補正』・・については、国税庁の「路線価方式による宅地の評価」などを参考にしてみてください。〇メール顧問会員のＹさん（50代） （相談：ライフプランニング）シミュレーション 資料作成作業。明日・・10/8（火）、完成予定です。お楽しみに・・。【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！ ヒアリングから完成まで一家族当たり平均5日です。 「回答待ち」の人は、個別の事情で長引いています。 回答が戻った順番に、作業着手しています。1 Ｋさん（40代）：現状診断 回答待ち。（10/5着）2 Ｓさん（30代）：現状診断 回答待ち。（12/17ヒア）3 Ｆさん（30代）：シミュレ 回答待ち。（1/29着）4 Ａさん（30代）：現診 回答待ち。（4/1着）5 Ｓさん（40代）：現診 回答待ち。（6/22着）6 Ｎさん（30代）：現診 回答待ち。（4/12着）7 Ｅさん（30代）：現診 回答待ち。（6/19着）8 Ｍさん（40代）：現診 回答待ち。（5/2着）9 I さん（60代）：現診 10/7 回答戻る1 （5/3着）10 Ｏさん（40代）：現診 回答待ち。（5/10着）11 Ｓさん（40代）：現診 回答待ち。（5/16着）12 Ｔさん（30代）：現診 10/7回答戻る2 （5/23着）13 Ｓさん（30代）：現診 今日の作業。（5/31着）14 Ｙさん（50代）：シミュ 今日の作業。（6/2着）15 Ｓさん（30代）：シミュレーション 6/4 依頼着。16 Ｋさん（30代）：現状診断 6/8 依頼着。17 Ｏさん（30代）：現状診断 6/12 依頼着。18 Ｔさん（30代）：現状診断 6/24 依頼着。19 Ｙさん（40代）：現状診断 6/27 依頼着。20 Ｓさん（30代）：現状診断 7/3 依頼着。21 Ｋさん（30代）：現状診断 7/5 依頼着。22 Ｉ さん（30代）：シミュレーション7/9依頼着。23 Ｍさん（40代）：現状診断 7/18 依頼着。24 Ｋさん（20代）：現状診断 7/18 依頼着。25 Ｅさん（30代）：現状診断 7/26 依頼着。 26 Ｍさん（30代）：現状診断 8/1 依頼着。27 Ｍさん（30代）：現状診断 8/4 依頼着。28 Ｋさん（30代）：現状診断 8/5 依頼着。29 Ｎさん（40代）：シミュレーション 8/7依頼着。30 Ｈさん（30代）：現状診断 8/15 依頼着。31 Ｋさん（40代）：シミュレーション8/27依頼着。32 I さん（30代）：現状診断 8/28 依頼着。33 Ｋさん（40代）：現状診断 9/4 依頼着。34 Ｋさん（40代）：現状診断 9/7 依頼着。35 Ｍさん（40代）：シミュレーション9/9依頼着。36 Ｍさん（30代）：シミュレーション9/14依頼着。 ※ヒアリングシートと提出書類の両方 が届いた時点で行列に並びます。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp行列が長くなり過ぎているので、当分の間メール顧問会員の受付けは停止しています。 （一般の顧問会員は、常時受付けています）
2013/10/07
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日本のマンション 価格割安・高家賃で高利回り？
投資として・・台湾人が東京のマンションを買っているようです。自分の頭で考える・・生活設計。今朝のＴＶニュースで取り上げていました。「日本（東京）のマンションを 購入する台湾人が増えている。」 ・・ようです。もちろん、投資用・・です。 ※やめた方がいい。（当たり前）台湾から東京に来てマンションを物色している人は、富裕層ではなく、中間管理職のサラリーマンです。あるいは・・20代の留学生（女性）。 ※おバカさん・・です。（失礼！）ほぼ全額ローンで買う・・そうです。家賃でローン返済をして、15年程度かけて完済後は、ずぅ～っと家賃収入が入る・・そうです。 ※おバカさんです。（失礼！） そんなうまい話は、 現実には無い。参考記事・・。「東京の不動産物件は安い！」と、日本で不動産所有を希望する台湾人が増え続けているという。台湾メディアが、最新のリサーチ結果を伝えた。台湾・中央社（CNA）は、世界の経済・金融情報を発信するブルームバーグの記事を参考に、台湾と東京を頻繁に往復している、48歳の台湾人女性について掲載。「彼女は三軒目の 東京のマンションの購入を検討中。 投資物件として既に購入した 東京都心部にあるマンションは 3LDKで、1．7億円。 東京の不動産は比較的安価で、 損をしない投資の対象になる と話している。 東京で不動産を購入し、 賃貸に出すと利益は8％程度。 ※業者から説明された 立ち上がり時点の利回りが そのまま続くことは あり得ない。（当たり前） 時間の経過と共に 構造や設備・仕上げは、 確実に劣化する。 修繕コストは徐々に増大 していく。（当たり前） 当然・・徐々に徐々に、 利回りは悪くなっていく。 （当たり前） 最後には大規模修繕や 建て替えが必要になったりして、 利回りどころではなくなる。 逆にまとまったお金を 出さなければならなく なったりする。 なれの果ては・・ 金食い虫、粗大ごみ・・に。 最近東京の不動産市場が上昇 してきたようで、 彼女のようなアジアの投資家たちが、 興味を示しだした」 ※おバカさん・・です。としている。またアメリカに本部を持つ不動産業界関係者のコメントとして、「日本とシンガポールと香港の 不動産価格を比較した場合、 日本の物件はとても安く見える。 状況は良くなり、 家賃収入は安定する見込み」と掲載。「不動産価格の目安として、 香港とシンガポールは東京の2倍程度、 ニューヨークのマンハッタンは東京並み」といったデータも紹介した。いかに香港やシンガポールが高値かわかるだろう。数年前から、台湾の投資家たちが日本の物件に注目していることは話題になっていた。セミナー開催やサポート体制をうたう業者も見受けられ、徐々に浸透し実際に物件を購入しているケースが増えているようだ。 ※そのようです。 盛んにセミナーが開催され、 投資のための購入を あおられているようです。 業者は仲介手数料が 稼げるので、もう・・どんどん あおります。 ※カタチあるもの、必ず壊れる。 20年、30年、と経過するうちに、 表面的な仕上げ部分だけでも、 大規模修繕！・・ということになり、 大きな費用負担が発生します。 （月数千円の積立修繕金なんて 何の役にも立ちません） 表面的な部分では済まずに、 構造躯体に支障が発生してきて、 これはもう建て替え以外に 方法は無い！ ・・ということになれば、 けた違いの費用負担が発生・・。 マンションライフを楽しみたいなら、 賃貸にしよう。 買ってはいけない。 所有したときから、 定期的な修繕費支出が 生涯続きます。 （数千円の修繕積立金 ではなく、桁がちがう 実際の修繕費支出） その負担が徐々に徐々に 重さを増しながら・・ 生涯・・続きます。 中古だと、保有コストが ある程度増えた時期に 所有することになります。 さらにコストがどんどん増えて、 すぐ金食い虫になる。 新築だろうが中古だろうが、 買ってはいけない。 投資用に購入？ ワンルームマンション？ おバカさん・・です。 お金をドブに捨てる行為です。 業者にだまされるな！ 世の中にうまい話は無い。 きちんと生活設計しよう。家計改善したい？ きちんと生活設計したい？なら・・（できるだけ）1 生命保険に加入しない！2 借金をしない！3 経費を払わない！これだけでいい。すごく かんたん。 見違える人生になる。 佐々木ＦＰは・・ チビちゃんの発表会関連で、・8/26（月）は、一日休みます。 記入方法等の質問で電話を いただく場合は、ご注意ください。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jp行列が長くなり過ぎているので、当分の間メール顧問会員の受付けは停止します。 （一般の顧問会員は、常時受付けています）
2013/08/26
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アパート経営はするな！ まったく同感です
「30年保証」にだまされるな！30年も家賃保証してくれるなら安心、やってみるか。・・って考える？ おバカさんです。きちんと、生活設計。興味深い記事を発見しました。 ※は、私の声。信じてはいけない アパートで大儲けプレジデント 5月18日(金)10時30分配信今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。 ※新聞や雑誌でも盛んに 宣伝広告しています。（略）多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の 家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。 ※おバカさん・・です。 ちょっと考えれば分かります。 数多くの物件の家賃を まとめて30年も保証して 会社が成り立つわけがない。しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。 ※その通り！一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。 ※当たり前。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。 ※当たり前。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。 ※アパート経営などを奨める 業者は、だいたい大手の メーカーだったりする。 コスト高な業者が手がける 建築工事はメチャクチャ高い。 （当たり前！） アパートなどの収益物件を 建築する際に、コスト高な 業者に依頼すること自体が、 そもそものマチガイ！その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。 ※アパート経営の立ち上がり の数か月間の入金は、 ほとんど建築屋に没収される。 そのお金も保証の原資に・・。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、 ※そう。 ・・ということは、 1～2割は建築屋とか 不動産業者に没収される。最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。 ※最初から家賃を下げる 必要はないけど・・ 業者に保証してもらわない 方がお得なのは明らか。 なんといっても、 1～2割も没収されることが 無くて済むから・・。新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。 ※確実に入居率が良い時こそ、 業者に1～2割を払わない 方が、お得に決まっている。（略）5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。 ※当たり前。もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。 ※当たり前。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。 ※ちょっと、オーバーかも。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。 ※当たり前。ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるために アパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。 ローンがあれば 土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。 ※でたらめトーク・・です。 「借金があれば、 相続税が安くなる」 ・・は、正しくない。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。（略）すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。 ※同感・・です。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。 ※値が付くうちに売った方がいい。 まったく同感・・です。 私もサラリーマン時代に 土地を買って建てたアパート、 以前から売りに出していましたが、 去年・・やっと売却しました。 もう・・売れないかも と、あきらめかけていました。 築15年・・でした。 （よく・・売れたぁ）やすらぎ顧問、経営コンサルタント須田忠雄1946年、群馬県生まれ。 ※田舎の両親が・・ だまされてアパート建築！ なんてことにならないよう、 見守ってあげてください。 ※武田FPはアパート建築営業 サラリーマン時代は、 大手住宅メーカーの営業で、 マイホーム建築はもちろん、 アパート建築営業も していました。 今となっては、まったく おすすめできません。 アパートなんて建てるな！今日の佐々木ＦＰ〇メール顧問会員のTさん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断資料の作成作業。本日・・完成！メール添付で送りました。〇メール顧問会員の I さん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断資料の作成作業。今日から作業再開！【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！1 Ｋさん（40代）：現状診断 回答待ち。（8/16着）2 Ｉ さん（30代）：現状診断 回答待ち。（10/8着）3 Aさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/5着）4 Oさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/14着）5 Tさん（30代）：現状診断 今日の作業。（12/13着）6 Ｉ さん（30代）：現状診断 今日の作業。（2/23着）7 Ｍさん（30代）：現状診断 3/5 シート到着。8 Ｔさん（40代）：現状診断 3/5 シート到着。9 Ｋさん（50代）：現状診断 3/5 ヒアリング。10 Ｋさん（40代）：現状診断 3/6 シート到着。11 Ｋさん（30代）：現状診断 3/10 シート到着。12 Ｉ さん（30代）：現状診断 4/4 シート到着。13 Ｔさん（40代）：現状診断 4/7 シート到着。14 Ｆさん（30代）：現状診断 4/9 シート到着。15 Ｎさん（40代）：シミュレーション 4/17 依頼着。16 Ｔさん（30代）：現状診断 4/20 ヒアリング。17 Ｓさん（40代）：現状診断 4/23 シート到着。18 Ｔさん（30代）：シミュレーション 5/5 依頼着。19 Ｔさん（40代）：現状診断 5/5 シート到着。20 Ｋさん（20代）：シミュレーション 5/8 依頼着。21 Ｏさん（30代）：現状診断 5/10 シート到着。22 Mさん（30代）：シミュレーション 5/11 依頼着。23 Tさん（30代）：現状診断 5/14 シート到着。 資料完成まで、待ち日数を含めて約2ヶ月前後です。 「回答待ち」の人たちは、個別の事情で長くなっています。《 質問希望？ 》 まずブログ右上の「キーワード検索」を。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」又は右帯の記事を参照下さい。（「家計の常識を疑え！」他）《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
2012/05/18
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マイホーム以外に持ってる土地 どう活用したら？
お奨めは駐車場？慎重に・・生活設計。岩手 焼石岳 ヤケイシダケがんばろー東北！〇メール顧問会員のＯさん（30代） （相談：ライフプランニング）1/31に、現状診断 終了！診断時点の問題点は、住宅ローンと生命保険でした。・固定金利期間が短期の住宅ローン （長い残期間はどうする？リスク大！）・預金連動型の住宅ローン （こんなもので人生を縛られるな！）・夫加入の死亡保障：約3千万円 （死亡保障は現在も将来も全く不要！）メールをいただきました。 ※は、私の声。武田様〇〇のＯ（夫）です。（略）先日相談しました自宅とは別に所有しています土地の活用についてですが、地元の不動産会社をピックアップして６社ほど電話をかけて土地の活用を相談しましたところ ※いいこと・・です。 複数の業者に相談。1社から丁寧な返事をいただき（2社は売買を進めてきました）、担当者と会って話をし印象がよかったので ※ビジネスをやるのなら・・ 「印象が良い」のは 当たり前の最低条件・・です。 それさえも欠けているなら、 最初から・・失格！ ※アドバイスは得意分野へ。 その業者によって、 違うアドバイスになるのは 自然なこと・・です。 それぞれの業者が、 やりたいこと、やらせたいこと、 得意なこと、収入が多いこと、 ・・などへ誘導します。 業者にとって・・ 「賃貸」よりは「売買」の方が、 手っ取り早く大きな収入に なります。 2社が売却を奨めたのは、 そういうことかと思われます。 「アパートや貸家の建築」を 奨める業者がいなかったのは、 以外でした。 不動産業と建築業を併営して いる場合は、奨めてきます。 （建築を請負えば儲かる！） あるいは・・ 自身は建築業をしていなくても、 ハウスメーカーに紹介して、 契約になれば多額の紹介料を 受け取る・・業者もよくいます。 今回・・駐車場を奨めた業者は 手広く駐車場の賃貸斡旋業務を 行なっており、ノウハウも豊富 なように見えます。駐車場としてひとまず借手の募集から管理までお願いしようと考えております。 ※いい ・・と思います。その際管理委託契約書のひな型をもらってきましたので（内容は一般的な事で 問題ないと思うのですが）プロの目で見ていただき、もし問題やアドバイスなどありましたら教えていただければ助かります。（日記内で結構です）尚、以下は不動産会社からのメールの内容です。---------メール1-------------×××有限会社 営業 ×××と申します。（略）----------------------------メール2----〇〇様（略）結論から申しますと、月極駐車場として賃貸した方が良いと思います。その場合、右側に並べて５、６台駐車できそうに見えますが、前面道路と本物件の接道長さが約7.7ｍのため進入路が狭くなり難しいです。 ※はい、土地のカタチが・・ 想像できます。（１台の駐車スペースは最低でも 長さ5ｍ×幅2.5ｍが必要で、 理想は5ｍ×2.9ｍです） ※贅沢過ぎる「理想」です。 5×2.5で十分に「理想」的。 5×2.2とか2.3なんて、 ざらにあります。従いまして、奥に３台、手前右側に１台として計４台で賃貸する形となるでしょう。 ※・・でしょうね。尚、この近辺の賃料相場は5,000円くらいなので、想定月額賃料収入は月額20,000円となり、想定年収は240,000円です。資材置き場として賃貸すると坪単価1,000円として、35,000円であればお客様が付きそうですが、この物件の場所及び規模から判断しますと賃借人はゴミを置き始め近隣からクレームが発生し、最終的にはモノを置くだけ置かれそのうち所在不明となり、結果処分費用のウン百万円を地主が負担することになるのが目に見えています。従いまして資材置き場としての賃貸はあまりお勧め出来ません。 ※このへんのクダリは・・ あまりにも乱暴なお話です。 極端な事例で・・話を 意図する方向へ持って行こう としているようです。 こんなこと聞けば、 だれでも不安になります。以上が、弊社の見解ですがいかがでしょう？ご検討の程宜しくお願い致します。----------------以上、お願いします。 ※いいんじゃないか？ ・・と、思います。 ・新たな設備投資をしない。 ・新たな借金をしない。 で、できることをやれば。 もちろん、大きな収益は 期待できません。 それでいいと思いましょう。 多くを期待するのなら・・ 相応のリスクを背負います。 人口が減少する社会で、 （ニーズが減少する社会で） リスクを背負っても、相応の リターンは期待できません。 （当たり前！） リスク無し、 お金を払うこと無し・・で、 一定の収入が得られるなら、 良し・・としましょう。 不動産の活用（運用）は 難しいこと・・です。 相談する相手によって、 提案やアドバイスは異なります。 （当たり前！） 大きなリターンを確約？ する詐欺まがいの言動をする 業者もチラホラ・・。 注意、注意。追伸、私の保険は養老保険1本は、払い済にし、医療保険はすべて解約完了しました（すっきりしました） ※医療保険の解約は、 もちろん・・ＯＫ！ ※住宅ローンを抱えながら、 「払い済み」で・・ 養老保険を抱えるのは、バツ！ 貯蓄利息 ＜ 借金利息！ ・・です。 借金を減らすことを優先したい。 保険屋に預ける余裕のお金が あるのなら、借金を減らす！ （＝リスクを減らす！） 借金の返済をしながら、 将来に備えて貯蓄する、 ・・って、おかしなことです。 銀行や保険会社は奨めますが・・。岩手 前沢牛の「にぎり」 「陸のトロ！」 う・・、たまらない。がんばろー東北！《 質問希望？ 》 まずブログ右上の「キーワード検索」を。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」又は右帯の記事を参照下さい。（「家計の常識を疑え！」他）《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
2012/04/23
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購入土地はゆっくり 相続土地は早めに売れ？
土地を売る側の事情・・。きちんと事情を把握しないと、買う方は振り回されます。生活設計してマイホーム取得。岩手 御所湖（ごしょこ）と岩手山〇顧問会員の？さん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）マイホーム用地を物色中です。今回すごくいいところに売り地が出た♪・・と思ったけど結局ダメ、買えない・・みたい。（かなり・・落ち込んでいます）メールをいただきました。・・が、今回のメール文章は、「ブログ記事に使わないで！」ということです。なので、イニシャルも、？・・です。とは言うものの、今回のメール文章には、土地の売買に関する色々な要素が含まれています。（生きた教材！）本当は、原文を取り上げてコメントしたかったんですが、「ダメッ！！」・・ということなので、しょうがありません。原文無しで、ポイントごとに取り上げます。 ※いただいた文面からは、 地主側の具体的な状況が 分かりませんが・・、 見えているポイントを 取り上げてみます。〇「不動産屋を通さずに・・ 土地を数区画に分けて売る」 ・・と、法律に触れるかも？一般の人が、所有地を数区画に分けて宅地として分譲することは、宅地建物取引業法に抵触します。宅建業免許が無ければ、宅地分譲をすることができません。一般的な宅地分譲では・・地主は現状のままの土地を、不動産業者に売ります。買った業者が分譲計画を作り、宅地造成して販売します。？さんが欲しがっている土地・・、「残2区画」なんて言っています。売主は・・一般の人であり、「不動産屋を通さずに売りたい。」と言っているようです。妙・・なことに、なります。私はまず・・ここに、引っかかりを感じていました。〇「買ったばかりの土地をすぐ売ると、 とんでもない税金を取られる。」 ・・と不動産屋に聞いたことがある。 今回の売り地も、相続が発生 したばかりなので、すぐに売ると とんでもない税金を取られるから、 売るのを渋っているのでは？不動産を売って利益が出れば、所得税と住民税がかかります。利益が無ければ課税されません。（当たり前！）で・・課税されるケースでも、所有期間によって税率が異なります。5年超（長期譲渡）か？ 5年以下（短期譲渡）か？・・で、はっきりちがいます。前者は・・20％（所得税：15％・住民税：5％）後者は・・39％（所得税：30％・住民税：9％）「今売るとすごく税金を取られるから、 5年たったら売ることにしましょう。」・・のような会話は、ここから来ています。短期譲渡の課税を重くしたのは、買っては売り、買っては売り、・・で儲ける土地ころがしを防ぐためです。相続の場合はどうでしょうか？相続してすぐ売ると、5年以下だから短期譲渡で39％課税！・・ということにはなりません。なぜなら、亡くなった人の「取得時期」（手に入れた時期）を引き継ぐから・・です。相続発生時点が取得時期ではなく、亡くなった人が取得した時期がそのまま、相続した人の取得時期になります。なので、短期譲渡で高額課税！には、一般的には・・なりません。〇相続税を払ってから3年は、 課税無しで土地を売るチャンス？相続税を納めてしまった場合は、むしろ早めに土地を売却した方が、お得・・です。売って得た所得から・・その「相続税の金額」を引き算してもらえます。その結果・・譲渡益が無くなり、課税も無くなったりします。この特例が受けられるのは、相続税の申告期限（死亡から10ヵ月後）から3年以内の土地売却・・です。（＝ 死亡から3年10ヶ月）なので、相続税を払って得た土地を売る人は、早めにした方がお得・・です。売主側には、これらのような事情があります。今日の佐々木ＦＰ〇メール顧問会員のSさん（20代） （相談：ライフプランニング）現状診断資料の作成作業。完成！夫婦ともに、生命保険は不要！現在も将来も、まったく不要！（後日、詳しく説明）メール添付で送りました。〇メール顧問会員のSさん（20代） （相談：ライフプランニング）シミュレーション資料の作成作業。本日・・着手！月曜日には完成！・・できそうです。【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！1 Ｋさん（30代）：シミュ 回答待ち。（4/4着）2 Ｔさん（30代）：現状診断 回答待ち。（5/20着）3 Ｋさん（40代）：現状診断 回答待ち。（8/16着）4 Ｙさん（30代）：現状診断 回答待ち。（8/29着）5 Ｉ さん（30代）：現状診断 回答待ち。（10/8着）6 Aさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/5着）7 Oさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/14着）8 Fさん（30代）：現状診断 回答待ち。（11/22着）9 Tさん（30代）：現状診断 回答戻る2。（12/13着）10 Sさん（20代）：現状診断 今日の作業。（12/22着）11 Sさん（20代）：シミュ 今日の作業。（1/5着）12 Mさん（20代）：現状診断 回答戻る1。（1/11着）13 Mさん（40代）：現状診断 1/18 シート到着。 14 Nさん（30代）：現状診断 1/25 シート到着。15 Kさん（20代）：現状診断 2/1 シート到着。16 Fさん（30代）：現状診断 2/13 シート到着。17 Ｉ さん（30代）：現状診断 2/23 シート到着。18 Ｈさん（30代）：現状診断 2/24 シート到着！岩手 小岩井農場牧場園（こいわいのうじょうまきばえん）《 質問希望？ 》 まずブログ右上の「キーワード検索」を。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」又は右帯の記事を参照下さい。（「家計の常識を疑え！」他）《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
2012/02/24
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土地でチェックするのは・・まず、水道、境界杭
インフラの整備状況と境界杭・・重要です。 涼しそ～。 気持ち良さそ～。〇顧問会員のＳさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム取得）マイホーム建築用の土地を探しています。 Ｓ家の概要 家族 ： 夫30代、妻30代、幼児 仕事 ： 夫：会社員 妻：会社員 住居 ： 賃貸（マイホーム取得希望）メールをいただきました。 ※は、私の声。 武田 様 おはようございます。 暑い日が続いてましたね。 昨日、 以前〇〇不動産から紹介された 〇〇町・〇〇の物件の 現地写真をそちらに郵送しました。 プロバイダがYahoo!BBなんですが、 まだネットが繋がらなくての、郵送です。 で、〇〇なんですが、 やっぱり広いしまだ残っているので、 購入を検討したく思っている次第です。 ※えっ！？ そう・・なんですか？ よろしくお願いいたします。大きな土地・・です。同封されていた写真をチェックしました。図面をチェックしました。さらに・・こちらで航空写真をチェックしてみました。気になった部分を整理して文章に・・。お返事メール・・です。こんにちは。「〇〇町・〇〇」の土地について、チェックしたい事項は、以下です。〇水道 この土地には、 水道が引き込みされているか？ 引き込みされていれば、その径は？ ⇒ 市の水道部で確認！ 2つの建物を建てる可能性が あるとすれば、 水道管の径が一定以上必要です。 ⇒ 市の水道部で確認！ 水道管の引き込みが無い・・場合、 あるいは径が細い場合は、 かなり問題です。 前面道路が国道です。 基本的に市の水道は、 走っていません。 新たに水道を引き込む ルートや方法があるか？ ⇒ 市の水道部で確認！ 〇境界杭 写真からはまったく判別できませんが、 図面からは・・ 土地の西側は境界杭がありそうですが、 （現地で確認したい） 北東、南東、南、・・の3つの角には 境界杭が無さそう・・です。 隣地との境界の特定はだいじょうぶか？ 永久的に隣地所有者になる 〇〇－〇の所有者と、 △△－△の所有者と、 将来に渡って揉めないようにしたい。 ⇒ 不動産業者に確認！ 〇建物解体後の残骸 以前の航空写真で見ると・・、 この土地には建物が建っていた ようです。 現在はきれいな地面に見えるが、 解体撤去時の残骸が 地中に残っていることはないか？ ⇒ 不動産業者に確認！だいたい・・以上ですが、最も気にかかるのは『水』・・です。これが整わなければ、住むことさえできません。水道部に確認してみてください。よろしく、お願いします。今日・・また、メールをいただきました。 武田 様 こんにちは。 ソフトバンクから Yahoo!BBのADSLの復旧が今日、 利用出来るのは明日から... という封書が、 先日メールした後に届きました♪ やっと、 インターネットありの生活に戻れそうです。 〇〇町・〇〇の物件のことで早速、 市の水道配管網図をみました。 目の前の県道の方に、 『NSφ150』というのがあるようです。 ※県道？ 国道・・ではなく？ ※φ150？ 十分な径・・です。 家2軒分でも大丈夫・・です。 ですので、 そこから引き込むのかなと思われます。 それと不動産やさんに聞く、 境界杭の件と 以前の建物の土台が残ってないか...、 等の件はまだ聞いてません。 さっき、現地を通ったら、 北東側の木に赤い布が縛ってあったので、 それが境界だと思います。 ※赤い布を縛った木？ ちょっと怪しげ・・です。 ホントに境界杭でしょうか？ GW前に現地を案内された時に、 赤い杭や布で、『ここから、ここです』 と案内されましたが、 ※う～ん、怪しげ・・です。 図面と照らし合わせながら、 ポイントごとに抑えるのなら ＯＫ・・なんですが。 （けっこう、いいかげんそう・・） 草が生えて見えなくなってますね...。 というか、また 『素人に言ってもどうのこうの』 言われそうで、 正直、聞くのはためらっています...。 ※あ・・聞きにくいんですね。 その不動産屋さんが相手だと。 なので、面倒なので 〇〇の件は諦めたいと思います。 ※ガクッ！！ （私のひじが机から外れる音） 勝手を申してすみませんが、 よろしくお願いいたします。 ※えぇ～っ？ 何？この急展開！ 面倒なので、この土地・・諦める？ あら～ぁ・・。Ｓさんのマイホーム：進行状況 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 事前手続き・住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約・事前手続き 9 着工 10 上棟～ 11 完成・入居 12 住宅ローン返済開始 今日の佐々木ＦＰ〇メール顧問会員のＴさん（40代） （相談：ライフプランニング）現状診断の資料作成。【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！1 Hさん（40代）：現状診断 回答待ち。（12/13ヒア）2 Ｋさん（30代）：シミュレーション 回答待ち。（4/4着）3 Ｍさん（40代）：現状診断 回答待ち。（4/19着）4 Ｔさん（40代）：現状診断 今日の作業。（4/21着）5 Ｓさん（30代）：シミュレーション 4/26依頼到着。6 Ｓさん（20代）：現状診断 4/28 シート到着。7 Ｔさん（30代）：現状診断 5/7 ヒアリング。8 Ｏさん（40代）：シミュレーション 5/12依頼到着。9 Ｔさん（20代）：シミュレーション 5/12依頼到着。10 Ｄさん（30代）：現状診断 5/13 ヒアリング。11 Ｋさん（30代）：現状診断 5/19 シート到着。12 Ｔさん（30代）：現状診断 5/20 シート到着。13 Ｙさん（40代）：シミュレーション 5/27依頼到着。14 Ｔさん（30代）：現状診断 6/9 シート到着。15 Ｉ さん（30代）：現状診断 7/7 シート到着。16 Ｈさん（40代）：現状診断 7/9 ヒアリング。17 Ｏさん（30代）：現状診断 7/13 シート到着。 《 質問希望？ 》 まずブログ右帯の記事を読んでください。よくある質問の答えがあります。（「家計の常識を疑え！」他）《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
2011/07/21
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不動産屋さん 手数料無しで土地を売ってくれる？
報酬無しで働くバカはいないでしょう。いないですよ・・普通。 〇メール顧問会員のＴさん（40代） （相談：ライフプランニング）2/14に、現状診断を終えています。子ども2人の4人家族で、夫婦共に会社員で妻の方が収入が多く、 夫は生命保険 不要！ 必要なのは 妻のみ！・・というご夫婦です。よくあるケースです。 (^^ゞマイホーム取得のシミュレーション作成のため、また・・行列に並んでもらっています。当事務所の顧問会員になる際には、以下のような約束事があります。「建築や不動産売買の際は、 当事務所を介して実行作業をする。」・・の、「当事務所を介して」の意味は、「不動産売買」については、以下の通りです。住宅用地を購入する際には、普通は・・不動産屋さんに仲介手数料を払います。当事務所を介して購入する際は、これを不動産屋さんに払うのではなくって、当事務所に払ってね、 ・・ということです。（顧問会員に新たな負担は無い） ※詳しくは・・ ブログ右帯の「顧問会員って何？」 以下を参照してください。このことに関して・・Ｔさん、ふと・・疑問を感じたようです。いただいたメール・・です。 ・・ 略 ・・ ちょっと思ったのですが、 武田さんにバックについてもらい、 アドバイスを頂いていても、 実際に土地を購入するのは、 不動産屋さんからになります。 その仲介手数料が１００％、 不動産屋さんにいかないとなると、 土地を売ってくれるものなのでしょうか。 ・・ 略 ・・まったく報酬無しで、不動産屋さんが土地を売ってくれるでしょうか？ 報酬無しでＦＰ事務所をやっている おバカさんじゃあるまいし。 （ ん？だれだ？・・それ ）冗談はさておき、いい・・質問です。不動産屋さんの収入については、よく知られていない・・と思います。良い機会なので説明しておきましょう。不動産の売買で不動産屋さんはどのように報酬を得るか？売買する不動産が・・1 自分の所有物件の場合2 他人が所有する物件の場合とで、ちがってきます。1の場合は、自ら購入した不動産に手を加えたりして、利益を乗せした上で売ります。（それで、十分に利益が得られる）「仲介」ではないので、その手数料を取ることはできません。このような不動産の購入を検討する際に、当事務所が手取り足取りアドバイスしたとしても、仲介手数料はもらえません。直接・・売主の不動産屋さんとやり取りすれば、元々手数料は不要です。これは・・諸費用の問題なので、物件情報を見るときは、『取引形態』をチェックしましょう。そこに・・『売主』とあれば、仲介手数料はかからない！・・ということです。数十万円がかからない・・これは大きい。2の場合は、他人の不動産の売買を、その不動産屋さんが仲介する・・ということです。『取引形態』には、『仲介』と書かれています。取引作業の対価として、不動産屋さんは『仲介手数料』を得ます。手数料は、いくら？簡易計算法は・・（売買価格×3％＋6万円）×1.05 ・・です。（上限額）不動産が1,000万円なら、37.8万円・・です。だれからもらう？不動産を売る人から、もらいます。不動産を買う人からも、もらいます。不動産屋さんが一人（1社）だけで、売主、買主、双方の面倒を見ると・・上記の例では、37.8万円×2＝75.6万円！・・おいしいです。これを業界では、「両手」とか「両取り」とか言ったりします。一般的に多いケースは・・売り物件を抱えた不動産屋さんは当然・・売主さん側にいます。対して、物件を探している買主側にもやはり、不動産屋さんがくっついていて、いっしょに物件を探しているもの・・です。・・で、買主が物件を気に入って、担当の不動産屋さんに意思表示します。すると・・その買主側の不動産屋さんと売主側の不動産屋さんとが交渉に入り、話を煮詰めていきます。・・で、契約しよう・・ということになれば、手付金を用意して契約します。（売買価格の10分の1以下が多い）そして・・約1ヵ月後に、残金を払って決済、登記を行ないます。この・・所有権移転の登記まで終わったら、買主は・・「お世話になりました。」と・・仲介手数料を払います。売主も同じ。それぞれの不動産屋さんに払います。 ※注意 すべてが完了する前に、 仲介手数料の一部を受領しようと する業者がチラホラ見えます。 たとえば・・契約成立時点で半額とか。 「不成立に終わっても返還しない。」 ・・のような条件付きで。 注意、注意。売主側に不動産屋さんが1社、買主側に同じく1社なら、それぞれの業者は、仲介手数料を37.8万円ずつ受け取ります。これもよくあるケースですが・・売主側は1社のままで、買主側に2社・・なんてケースがあります。その場合・・買主側の2社の受取額は、37.8万円÷2＝18.9万円 ・・です。3社の場合は、3分の1になります。ということで・・不動産屋さんが手数料がもらえない・・という状況にはなりません。手数料がもらえないことを知りながら業務をすることも、もちろんありません。今日の佐々木ＦＰ〇顧問会員のＴさん（30代） （相談：ライフプランニング）午前、奥さん一人で来所。5/7（土）のヒアリングの続き・・です。本格的に佐々木ＦＰがヒアリング。（やっぱり・・佐々木ＦＰでないと）実家が佐々木ＦＰと同じ郡山です。盛り上がっていた・・ようですが、期待した・・福島弁のやりとりでなく、標準語・・でした。 ザンネン！ (^^ゞ〇メール顧問会員のＮさん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断の資料作成作業。終了間近、明日・・完成できます。今回もまた・・夫婦共に生命保険が不要！・・に、なりそうです。よくあること、よくあること。生命保険に入ればいい・・というものじゃない！【 行列のできるＦＰ事務所 】 資料作成の順番を待っている顧問会員の行列です。 お待たせしています。大変申しわけありません！1 Ｉ さん（40代）：現状診断 回答待ち。（9/27着）2 Tさん（30代）：現状診断 回答待ち。（12/11着）3 Hさん（40代）：現状診断 回答待ち。（12/13ヒア）4 Ｓさん（40代）：現状診断 回答待ち。（12/20着）5 Ｎさん（30代）：現状診断 今日の作業。（1/26着）6 Ｏ2さん（40代）：現状診断 回答待ち。（2/2着）7 Ｔさん（20代）：現状診断 2/5 シート到着。8 Ｈさん（40代）：現状診断 2/7 シート到着。9 Ｎさん（30代）：シミュレーション 2/7 依頼到着。10 Ｉ さん（30代）：現状診断 2/23 シート到着。11 Ｓさん（30代）：現状診断 2/23 シート到着。12 Ｋさん（30代）：シミュレーション 2/25 依頼到着。13 Ｔさん（40代）：シミュレーション 3/8 依頼到着。14 Ｋさん（30代）：シミュレーション 4/4 依頼到着。15 Ｓさん（40代）：現状診断 4/12 ヒアリング。16 Ｍさん（40代）：現状診断 4/19 シート到着。17 Ｔさん（40代）：現状診断 4/21 シート到着。18 Ｓさん（30代）：シミュレーション 4/26依頼到着。19 Ｓさん（20代）：現状診断 4/28 シート到着。20 Ｔさん（30代）：現状診断 5/7 ヒアリング。 《 質問希望？ 》 まずブログ右帯の記事を読んでください。よくある質問の答えがあります。（「家計の常識を疑え！」他）《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、申込み。⇒fpst@axel.n.ne.jp
2011/05/10
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ブロック塀で土留め？宅地分譲業者の品性を疑う
この分譲地、だいじょうぶか？ブロック塀で土留めをしています。ありえない・・。ブロック塀は、本来・・ただの「仕切り」です。敷地と道路との「仕切り」、歩行路と植栽との「仕切り」・・等々。「正しいブロック塀」を造っても、土留めの機能・構造はありません。自分が倒れて他に迷惑をかけないための「正しい造り方」です。〇メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）マイホーム建築へ向けて、継続して土地を物色中・・です。メールをいただきました。 ※は、私の声。 ・・ 略 ・・ まず今日見た土地 隣りの町になりますが 「〇〇町〇〇」という場所です。 完全に山の中です。 ※その・・ようです。 用途地域：市街化調整区域 (開発分譲地ですでに建築が 終わっている土地もあります) 建ぺい率：50% 容積率：100% 分譲地東側の道路は 5m以上ある町道です。 (山道ですが綺麗に舗装されて 2車線道路になってます) 開発道路は5mあり 袋地になる土地はむしろ少ない分譲地です。 ※分譲計画はこれが当たり前・・です。 この間の分譲地はひどかった・・。 開発道路は〇〇町に譲道されて 町道になっているそうです。 ・・ 略 ・・ 現地を見てとても綺麗な分譲地ですが 山の上で不便なのと 分譲地内西側になる川沿いの土地は 河にむかって切り下がっている 形状の土地も多い為 安い場所だと(区画27：62.01坪) 690万で売られています。 ※さすがに、ずいぶん安い・・です。 今日は本来区画「6」「7」辺り もしくは区画「4」「5」辺りを 業者さんに勧められて 現地を見ていてかなり 気に入っておりました。 ・・ 略 ・・ しかし管理しているおばさま？ らしき人がやってきて 狙っていたその区画が 予約が入ってしまったらしく 2区画並んで購入、が出来ないと、、、 という事になっている現状でした。 ・・ 略 ・・ 区画図では空白になっている 分譲地の真ん中の10区画は 第2期分譲するにも本来は 業者さんがまとめて買って売って欲しいらしく 今は非売地らしいのですが 2区画まとめての購入なら そこを売っても良いようなお話を そのおばさま(管理人？？)から頂きました。 そこで、写真撮影位置図に アルファベットを空白区画に入れて 考えてみました。 分譲地空白区画の南西角地「A」を 基本に考えてみました。 (南と西にも道路が取ろうと思えば取れますし) ちなみに測量図等は貰ってませんが 今日「B」の区画を計ってみた所 南北：14.40m 東西：10.45m ・・ 略 ・・ 今日見た感じでは土地自体はどれも 似たような造成がされていて 大した変わりはなかったです。 気付いた所としては空白区画部分は 南側の区画より北側区画が 少しだけ高く上がっていて 東の町道から西に向かうほど区画が 少しずつ下がっていく形状でした。 (基本は大した高低差ではなく 基礎を作る時に出る土でならしてしまえば 大丈夫なレベルだそうです。業者曰く) 見た感じも大した高低差ではありません。 ※西側に川がある分譲地です。 水は高い所から低い所へ流れます。 当然・・この分譲地は、東から西に 向かって低くなります。 区画も西に行くほど低くなります。 まず案として 1：「A」を基点として東側の「B」との 2区画(90坪：2000万くらい) 南道路で南北の厚みが14.5mあれば 形も良く無難かな？と 少し気になるのは隣り合った北の 「C」と「D」の区画に隣家が建った場合 〇〇〇は北側に持ってくるプランに 多分なるので 音漏れ等が大丈夫かが心配な所です。 (万全な防音をしても多少はもれます... 〇〇や〇〇の低音が中々消せないので) 2：「A」と「C」の南北2区画(90坪：2000万くらい) 分譲地自体が綺麗に南に向いている 訳ではなく少し東よりに向いているので 西の開発道路を全面として考えてもいいかな？ と。 3方向道路が使えますが 使い勝手は未知ですね...... 「C」辺りに〇〇〇を持ってくればやはり 「D」に隣家が建てば音漏れの心配はありますし 3：「A」「B」「C」「D」4区画大人買い (180坪：値切って3500万以下で 買えたら嬉しい...) 敷地は言う事なし多分音漏れも 余裕で気にしなくて済むでしょう。 プランも立て放題だと思います。 浴張り過ぎるプランだとは思いますが... 価格交渉がかなり出来るなら嬉しいプラン、です。 後は「A」ではなく東の町道寄りの 「G」を基本として同じように 「G」「F」で東西2区画か 「G」と北側の区画の南北2区画か 「G」「F」と北側更に2区画で4区画か ですね。 「G」の利点は道路側である為 音漏れ等多少は音が紛れるかな？？と ただし「A」を基点にした方のが 自分たちは静かで良いなと思います。 (隣家問題だけですね、 当分建たないかもしれませんが) ・・ 略 ・・ 山の上で標高100mはあるので 津波の心配もなく洪水の心配もなく 液状化の心配もなく、何とか 〇〇噴火時の土石流が危ない地域にも 入っておりません。 綺麗な土地でしたしかなり気に入っております。 通勤は、、大変ですが そこはバイク免許なり色々検討しています。分譲地の写真、信じられない光景・・です。 写真を見て、びっくりしてしまいました。 添付された写真をアップできません。 やり方が分からない。 ・・残念。各区画が・・3段ほどのブロック塀で、土が崩れないよう「土留め」されています。これ、ありえないこと！・・です。ブロック塀は、境界等を仕切る「塀」・・です。ただの・・「塀（へい）」なんです。土留め用の構造素材ではありません。分譲業者の品性を疑います。モラルを疑います。 ※造成工事は低コストで仕上げた？ 本来の土留め工事では、 間知（けんち）ブロックや Ｌ型擁壁（ようへき）を使って、 きちんとした施工を行ないます。 当然、ある程度のコストがかかります。 ところが・・ お金をかけない方法もあります。 土羽（どは）打ち仕上げ・・と言って、 土を斜めの面に仕上げて固めます。 コンクリート等の製品を使わない ので、お金がかかりません。 ・・が、使える有効面積は・・当然、 狭くなってしまいます。 私の想像ですが・・ 造成の完了検査時点では、 土羽打ち仕上げで安くあげておいて、 その後に・・各区画が広く見えるように、 ブロック塀を3段ほど積んで、 土地を均して広げた・・のでは？ このまま・・ブロック塀いっぱいまで土を広げて庭として使ったり、ぎりぎりに小屋を建てたり、していると、「塀」なので簡単に外側に倒れます。土を押える土留め擁壁ではなくて、ただの「塀」・・ですから。 (^^ゞ今回・・Ｋさんが測ったような寸法をそのまま有効に使うためには、『土留め擁壁』が必要になります。土地代以外に土留め工事のコストがかかる分譲地だと・・理解してください。ま・・、4区画もまとめて買う場合は、外側に法面（のりめん）が残っても、別にいっか・・ということになるかも・・ですが。 他にも変なこと・・やってるのでは？（ ・・と、つい疑ってしまいます ）たとえば・・上下水道は、宅内に引き込まれているか？分譲地内の電柱設置は終了しているか？これから布設されて、使い勝手の悪い土地になったりしないか？カーポートを予定している所に、電柱の支線が来たり・・して。取り上げた私の懸念・・以外は、区画の組み合わせやマイホームの配置計画などは、特に問題はないと思います。この時期なんで・・災害の心配がない・・ということは、得点が高いです・・ね。これが間知ブロック積み、工事中・・です。少々・・斜めに積みあがるので、若干土地の有効面積は小さくなります。これが・・Ｌ型擁壁です。断面がＬの形をしたコンクリート製品です。垂直に立ち上がるので、土地が有効に使えます。《 質問希望？ 》 まず、ブログ右帯の「家計の常識を疑え！」「生命保険の清算」 「買ってはいけない！」を熟読後 公開で。《 顧問会員希望？ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、申込み。⇒fpst@axel.n.ne.jp
2011/04/12
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親が所有アパートをくれる。・・もらった方がいい？
個人的には所有する必要性は感じず・・〇メール顧問会員のＫさん（40代） （相談：ライフプランニング）6/10に、家計の現状診断を終えています。現状のままでも順調な人生・・です。それでも生命保険では・・例に漏れず、若干のお金のたれ流しが見受けられます。で、Ｋさんのメインの相談は・・親が・・所有・経営しているアパートをＫさんにあげようとしています。 このことが・・どうなのか？ ・・ということでした。今・・もらったら？ （ 贈与 ）親が亡くなってから・・もらったら？ （ 相続 ）・・どのようにするのが一番いい？家計の現状診断の結果に上乗せして、検証作業をする必要があります。そのための必要資料をお願いしていました。アパート関連で必要なモノ （写し） ・固定資産税・都市計画納税通知書 ・・必須。 ・確定申告書 （ 不動産所得内訳書も含む ）・・必須。 ・土地謄本 （ 法務局＝登記所 ） ・建物謄本 （ 法務局＝登記所 ） ・建物図面 （ アパート所有者 ）シミュレーションを依頼するメールをいただきました。 ※は、私の声。 武田様 ご無沙汰しております、〇〇市のＫです。 シュミレーションをお願いしたくメールいたします。 １.基礎データ3の配偶者の情報の欄 ・・ 略 ・・ 2.支出の欄 ・・ 略 ・・ 3.資産の欄 ・・ 略 ・・ 4.生命保険 ・・ 略 ・・ H26年はなしでもいいかと思うのですが 主人が納得してくれそうにありません。 （主人死亡後は、ホクホクの保険金人生を 歩んで欲しいそうです 笑） ※オット・・、おバカさんです。 （ 失礼！ ） 現状診断で生命保険が不要なことが 明らか・・なのに。 ご夫婦そろって面談説明できない メール顧問会員の残念なところ・・です。 4.贈与 ・・・資料がそろわず、残念ですが シュミレーションに反映しない事にしました。 ・・ 略 ・・ 固定資産税・都市計画納税通知書はあるので その他の資料を実家に資料を依頼しました 確定申告書はもらえそうな雰囲気だったのですが ・土地謄本 ・建物謄本 ・建物図面 この三資料を頼んだとたん、 「どうしてそんな物がいるの？」と言い出し 相談する必要性と、正確な診断のためには きちんとした資料が必要か どんなに力説しても 「生命保険なんて1-2千万あればいいんでしょ」 （私：だからそんな大雑把な算出ではなくて・・・） 「知らない人に資産のすべてを知らせんるなんて、 私（母親）は銀行から送ってきた資料さえも 細かく切って捨てるのよ！」 （私：そんな事しても、他から十分 情報は漏れてるでしょうに・・ 実際は証券会社とか色々な所から勧誘があるじゃない、 と内心思いつつ・・・） などなど言い出す始末で、結局確定申告書も不可に。 武田さんにぼやいても仕方ないのですが、 無理解にだんだん腹が立ってきました。 それでアパート所有については どの様に考えたら良いのか分かりません。 ・相続は資産を移行するためではなく、 ただ単に（所有が負担なので管理を任せたい） これが第一の理由です。 ※ある程度は不動産屋さんに任せられますが、 結局は・・大家さんの手間ひまが必要です。 ・（現状診断の結果） Ｋ家は アパート収入を必要としない ※はい、現状診断では・・そうなりました。 ・アパートについては 2DK*4件 築5年 家賃は現状55000円/月 で現在満室 ※55,000円/月×4戸＝220,000円/月 22万円/月×12ヶ月＝264万円/年 収入は分かりますが、コストの情報が ありません。 なので、確定申告の資料が必要です。 ・アパートの建替えは無し （不要になったり、古くなったら売却予定） ※売却では、譲渡所得税を心配することに・・。 なので、一連の資料が必要になります。 わたし個人的には所有する必要性は全く感じず、 扶養家族を外れ、私の社会保険＆健康保険が発生し、 雑務も増える等、負担がかなり増すのではと思っています。 ※はい、ツマの負担が増します。 ・・いきなり、年収が264万円も増えますから。 社会保険料だけでなく、毎年の所得税も。 当然・・色々な雑務も発生します。 出来るだけ先延ばしした方かいいのでしょうか？ しかし、例えば亡くなってからの相続となると、 築年数がもっと古くなり、維持費もかかり入居者も 減る可能性があるのでもっと負担増になる気もします・・・・ 何かアドバイスがあれば教えて下さい。 ・・ 以下略 ・・もらう時期がいつか・・で、どうちがう？一般的な損得、メリット・デメリットを見てみます。「知らない人に資産のすべてを知らせんるなんて」・・と、材料がほとんど無いので、一般論になることをお許しください。 (^^ゞ 本来は、この相談で必要な情報は・・以下です。 ☆アパートの土地建物関連 ☆同 確定申告関連 ☆アパート所有者のすべての資産情報 （ 無理なようなので、要求はしませんが ）〇今、アパートをもらう。 〇メリット ・すぐ・・収入（お金）が増える。 〇デメリット ・アパートをもらった時点で、多額の 贈与税を払うことになるかもしれない。 （ 材料が無いから、検証しようがない ） ・アパート管理や確定申告など雑用が増える。 ・社会保険料や所得税の負担が発生する。〇親の死亡時点でアパートをもらう。 〇メリット ・贈与税の負担はない。おそらく相続税も・・。 （ 材料が何も無いから・・「おそらく」 ） ・しばらく・・雑用をしなくて済む。 ・しばらく・・社会保険料や所得税の負担がない。 〇デメリット ・アパートの収入は無い。今・・アパートをもらう場合の贈与税について。相続時精算課税制度という仕組みの中に、2,500万円までの非課税枠があります。 これに当てはまるかどうか？・・は、 資料をもらって見て判断するんですが・・ 「どうしてそんな物がいるの？」 ・・と、材料がありませんので、検証不可。 仮に当てはまったとして・・ この制度を利用した方が得かどうか？ ・・は、親御さんの資産全体が把握できなければ、 コメントのしようがありません。 （ 相続税のケアが必要ならば、慎重な検討が必要 ） これも・・「どうしてそんな物がいるの？」 それこそ・・ 「知らない人に資産のすべてを知らせんるなんて」 ・・ということになるでしょうから。 (^^ゞ・・と、この程度のコメントしかしようがありません。必要な情報が整えば・・贈与税や相続税も加味したキャッシュフローシミュレーションが作成できて、明確な判断材料になる・・んですが。今日の佐々木ＦＰ〇金融機関廻り・事務所家賃納入・給与振込み：佐々木ＦＰ分 （ 武田ＦＰはボランティア、報酬なし！ ）〇メール顧問会員のＫさん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断資料の作成。ついに作成終了！私のチェック後・・ちょっと手直しをして、最後に私が「総評」を書いて・・完成！かなり危ない！・・キャッシュフローになりました。（ 後日・・発表？ ）先ほど・・メール添付で送りました。〇「行列のできるＦＰ事務所」 資料作成の順番待ちの行列。 お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。 本当に申しわけありません！1 Mさん（40代）：現状診断 ← 回答待ち。 （7/20到着）2 Kさん（30代）：現状診断 ← 今日の作業。 （7/21到着）3 Ｙさん（20代）：現状診断 ← 回答待ち。 （7/29到着）4 Ｍさん（40代）：シミュレーション ← 8/11 依頼到着。5 Ｓさん（30代）：シミュレーション ← 8/26 依頼到着。6 Mさん（30代）：現状診断 ← 8/27 シート到着。7 Ｆさん（50代）：シミュレーション ← 9/6 依頼到着。8 Ｋさん（40代）：シミュレーション ← 9/15 依頼到着。9 Ｓさん（30代）：現状診断 ← 9/15 シート到着。10 Ｓさん（40代）：現状診断 ← 9/15 シート到着。 11 Ｔさん（30代）：現状診断 ← 9/17 シート到着。12 Ｋさん（40代）：シミュレーション ← 9/20 依頼到着。「現状診断」 ： 新規顧問会員のため、まず作成する資料。「シミュレーション」 ： 顧問会員の要望で作成する資料。これは生活設計の実録日記です。・目的は「消費者の目を覚ますこと」 です。 （家計放置中の消費者の）・立場は「中立・公正」ではありません。 （極端に消費者側に片寄る）《 顧問会員希望の方へ 》 「顧問会員って何？」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、どうぞ。⇒fpst@axel.ocn.ne.jp
2010/09/22
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土地売買には必ず業者が入る！と決まってるの？
売ってくれる知り合いが気の毒・・。●顧問会員のＳさん（30代） （相談：ライフプランニング）マイホームに関して相談を受けていました。リフォームをして実家に入るか？新たに土地を買って新築するか？・・等々について、アドバイス中です。実家の隣地は一段低い畑です。もし・・そこを買うとしたら、土盛り工事には費用がいくらぐらいかかる？・・と質問をいただいていました。私が送ったメール・・です。こんにちは。〇盛土工事費用 情報が無いと概算もできません。概算するためには、土地の形や高低差を知る必要があります。その土地の概要を知る必要があります。⇒ 土地の形や道路との関係 ⇒ 地図や写真や絵が欲しい ★盛土のボリュームを知るために体積を計算します。 ・道路との高低差は、3～5ｍ。 （ 5ｍにする？ ） ・面積は？ （ タテ何ｍ × ヨコ何ｍ ） ★土留め擁壁（ コンクリートの壁 ）の長さ・高さ。 ・擁壁が必要な距離（ｍ）と平均高さ（5ｍ？）〇土地購入の仲介当事務所は、買主側（Ｓさん側）に立つ『仲介』を行ないます。 『売主側の仲介』は、昔の知り合いが〇〇の不動産屋さんにいますので、具体的な案件がでてくれば、連絡・相談をしてやってもらいます。その不動産屋さんが調査したり折衝したりした結果について、当事務所が内容をチェックして・・大丈夫であれば、購入の段取りをします。なお・・その際は、「仲介手数料」が発生します。不動産売買仲介手数料 ＝ （ 売買金額×3％＋6万円 ） ＋ 消費税たとえば・・1,000万円の土地なら、（1,000×3％＋6）×1.05＝37.8万円いずれ不動産屋さんに払うことになるお金・・当事務所に払って・・ということです。もちろん・・ただの不動産屋さんとはちがい、マイホーム取得に関して・・以後のライフプランニング・シミュレーションの中で、具体的な実行作業を支援していくことになります。よろしく、お願いします。返信メールをいただきました。 ・・ 略 ・・ 土地売買の際の仲介の件で、 分からないことがあったので教えて下さい。 １．土地の売買には、必ず仲介業者などが 入るもの！という風に決まっているのでしょうか？ ２．仲介手数料というのは、売り手と買い手 両者が支払うものなのでしょうか？ それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？ というのも、今回のその畑の持ち主は、 祖父の代から親交のある知人なので、 もし売ってくれることになった時、 あえて不動産屋さんを入れて遠まわしに 話を持っていくのもよそよそしいかなと思ったり、 私たちが仲介手数料を支払うのは 構わないのですが、 売ってくれる人にも支払わせることになるとすれば、 何だか気の毒な気がして...。 書類の手続きやら、 後々何かあった時のことを考えると、 間に入ってもらった方が良いのは もちろん分かるのですが、 上記のようなことをふと疑問に思いまして...。 ・・ 略 ・・お答えします。１．土地の売買には、必ず仲介業者などが 入るもの！という風に決まっているのでしょうか？（ 答え ）必ず業者が入るもの！・・とは、決まっていません。売買契約は当事者間の合意で成立します。業者を入れずに売り買いするのは自由です。２．仲介手数料というのは、売り手と買い手 両者が支払うものなのでしょうか？ それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？（ 答え ）仲介手数料は、売り手・買い手の双方が払うものです。業者が1社の場合は、双方から受け取ります。2社の場合は、それぞれ売り手・買い手から。3社以上の場合は、業者の話し合いで・・。 ※業者は売買成立のために、 色々な調査・確認の作業を行ないます。 （ 役所調査、現場調査、・・等で ） ・売主が真正な所有者か？ ・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？ ・抵当権ほかの阻害要因がないか？ ・阻害要因があっても処理が可能か？ ・住宅建築が法的にできる土地か？ ・住宅建築が物理的にできる土地か？ ・建築できる土地にするためのコストは？ ・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？ ・買主は購入資金は大丈夫か？ ・住宅ローンは組めそうか？一般的な回答は上記の通りですが、Ｓさんのように特殊事情がある場合はどうする・・？売り手側に負担をさせるのは気の毒・・ということで、業者をいっさい入れないで購入する場合は、まず・・、購入しても大丈夫か？ ・・を確認します。「実家の隣地だし、盛土すれば建てられそう。」・・というのは、あくまで・・「見た目」・・です。法的に、物理的に、何か問題があるかもしれません。上記のように、業者が調査・確認する作業を自分で行なっていくことになります。まず、法務局に行ってこの土地の資料を取ります。〇登記簿謄本〇公図〇地積測量図 （ 存在すれば ）これらを取って、2千円・・です。（ 土地が1筆であれば ）これで確認できることは・・以下のようなことです。 ・売主が真正な所有者か？ ・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？ ・抵当権ほかの阻害要因がないか？ ・面積は？ここまでで・・もし、大きな問題をはらんでいれば、あるいは問題解決に相当時間がかかりそうなら、この土地の購入はギブアップ・・のように判断していくことになります。問題がなさそうなら・・次は、役所の各担当部署を廻って調査・確認します。・法的にマイホーム建築が可能か？ 都市計画法、建築基準法、農地法、・・等々。・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？並行して・・・建築できる土地にするためのコストは？ なんとかして調べます。まだまだ・・色々な調査・確認作業が必要ですが、その過程の都度・・資料添付で相談してもらえば、アドバイス・・遠隔操作をしていきます。一般の「売り地」とはちがい、「売る」・・という意思表示をしていないケースでは、一方的に「買いたい♪」・・と思っていても、売買契約に至らないケースが多くあります。まずは・・「買うって言ったら・・売る？」・・と相手の、意思確認が大前提です。よろしく、お願いします。 Ｓさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正今日の武田ＦＰ●セミナー原稿作成小中学校の職員の方々が対象のライフプランセミナーを、2/5（金）に行ないます。2時間・・たっぷりのセミナーです。その原稿作成を土曜日あたりからシコシコ行なっていましたが、今日・・ついに終了！20ページの小冊子！ ・・です。（ サービスし過ぎ・・？ ）明日、佐々木ＦＰにページ付けと、製本をしてもらって完了！ ・・です。（ 私・・ページ付けができないんですぅ ）●顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）マイホームプランを電話で打ち合わせ。今まで5つほどプランを作りましたが、ほぼ・・最後に作ったプランでＯＫ！ ・・に。もう少し細部を詰めたり、パース（立体に見える絵）を作成したり、立面図や配置図を作成したり、・・だんだんカタチにしていきます。今日の佐々木ＦＰ●顧問会員のＨさん（30代） （相談：ライフプランニング）現状診断の資料作成作業・・、2日目です。あと・・2日？「行列のできるＦＰ事務所」 資料作成の順番待ちの方々。 お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。 本当に申しわけありません！1 Ｓさん（30代）：現状診断 ← 回答待ち。2 Ｋさん（30代）：シミュレーション ← これから私が作業。3 Hさん（30代）：現状診断 ← 今日の作業。4 Tさん（30代）：現状診断5 Hさん（40代）：現状診断6 Sさん（30代）：シミュレーション 7 Ｏさん（20代）：現状診断8 Ｉ さん（50代）：現状診断9 Ｍさん（40代）：現状診断10 Sさん（30代）：現状診断11 Nさん（40代）：シミュレーション顧問会員の皆さんへ。 「資料作成」を伴なう場合は行列に並んで頂きますが、それ以外は即対応しますので、遠慮なく質問・相談してください。《 消費者の方へ 》 保険には加入するな！借金はするな！経費は払うな！目を覚ませ！ 「家計の常識を疑え！」参照。 《 顧問会員希望の方へ 》 まず、「顧問会員って何？」を熟読して内容を確認下さい。連絡・申込先fpst@axel.ocn.ne.jp
2010/01/26
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お母さんの今後の生活のために、土地を売りたい
以外に、思い通りにはいきません。価格設定や、かかるコストや・・。メール顧問会員のＨさん（50代） （相談：ライフプランニング）Ｈさんは岩手出身ですが、お住まいは首都圏です。実家には・・お母さんが1人で住んでいます。お母さんの生活の足しに・・と考え、使っていない土地（お母さん所有）を売ることに親子で決められた・・ようです。時々帰省されているようで・・、3月末に・・事務所に初めておいでいただいて、その土地の売却相談を受けました。その時点では、売却価格等の具体的な話まではしていませんでした。それっきり・・しばらく、音沙汰がありませんでした。メールをいただきました。 Ｈです。 近いうちにに帰省したいと思いますが、 その際うかがいたいと思います。 土地売却の件、進展がありそうでしょうか？私のお返事メール・・です。こんにちは。 お会いした直後に、現地を確認しました。売りに出すにあたって、打ち合わせ事項がいくつかあって、またこちらににおいでになるのをお待ちしていました。不動産の売却は、打ち合わせをして内容を詰めてからでないと勝手に動き出すことはできず、そのまま保留にしています。打ち合わせしたい事項は、以下です。 1 売り出し価格 ご自身で作られている資料の価格（希望価格）と、 現実に取引されるであろう価格には、 かなり開きがある・・と感じています。 取引は、売主と買主の合意で成立します。 近隣の大規模ニュータウンの面積等同条件の区画と 比較してみて、価格が同じであれば・・一般的には、 購入予定者はニュータウンの区画を選びます。 （ 価格が高ければ、検討もされません ） ですので、売却価格は慎重に決める必要があります。2 売りに出せる状況作り 現在の土地は、うっそうとしたヤブになっています。 今の 状況のままでは、購入を検討する商品にはなっていません。 購入検討者は、他のきれいな宅地を選びます。 「土地」として売り出すためには、 他と同じきれいな「更地」にする必要があります。 その作業を業者に依頼すれば当然、 先行してお金がかかりますが、 売るためには最低限必要なことです。 もし・・よろしければ、今度おいでになるまでに 業者から見積りを取っておきますが、 どうでしょうか？上記のような内容が整ってから初めて、売りに出すことになります。 よろしく、お願いします。また、メールをいただきました。 ご回答ありがとうございます。 打ち合わせ事項について、以下のようにお願いします。 1項：相場額がどのくらいでしょうか？ 2項：見積もりをお願いします。 以上よろしくお願いします。私が送ったメール・・。こんにちは。 〇除草・伐採・抜根等の見積りは、業者さんに依頼しました。〇売却価格の考え方 ・近隣の坪単価 隣りの「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件（東西道路）の 区画の価格は、坪当たり≒21万円です。 ・固定資産税評価額 「〇〇〇ニュータウン」で同じ条件（東西道路）の 区画の評価額は、平米当たり44,430円です。 売却予定地の評価額は、平米当たり40,360円です。 ・土地のサイズ 「長橋台ニュータウン」の売り地は、ほぼ60坪前後です。 （ 購入しやすい宅地サイズに設計されています ） 売却予定地の面積は、120坪です。 売却予定地の単価を計算すると・・ 21万円 × 40,360/44,430 ＝ 19.08万円/坪 ・・ということになり、土地価格は 19.08万円 × 120坪 ＝ 2,289.6万円 ・・ということになりますが、 土地のサイズが大きいために、そう単純にはいきません。 ☆大きな土地を探していて2,300万円も出せる人は、 元々数が少なく、広い範囲から探し、選び出します。 （ 現実的ではありません ） ☆約60坪ずつの2区画で売却するのが現実的かと思います。 ただ・・その際は、土地の分筆測量・登記が必要になり、 費用負担が発生します。 （ ご依頼があれば見積りを取ってみます ）・・と、このような打ち合わせを、お会いできた時にしようと思っていました。 よろしく、お願いします。またまた・・いただいたメール。 ご連絡ありがとうございます。 土地の分筆・登記の見積もりをお願いします。 できれば一括で売却を希望しますが、 たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却 ということはできないでしょうか？ 明日27日、〇〇時頃〇〇着～29日〇〇時頃〇〇発 の予定で帰省の予定です。 会って相談できるでしょうか？ 以上よろしくお願いいたします。私からのメール・・。こんにちは。>できれば一括で売却を希望しますが、>たとえば、付近の開発販売をしている業者に売却>ということはできないでしょうか？できます。 ・・が、その際は受け入れ難いほどの「低い価格」になってしまいます。不動産取得税・不動産譲渡所得税・測量分筆登記料・利息相当額・業者利益その他もろもろが計上されるので、「買い取り価格」は受け入れ難い数字に・・。長くなりますので、お会いした際に説明します。 ・・ 中 略 ・・よろしく、お願いします。不動産を売る・・というのは、なかなか大変です。現実は・・思い描いている価格より安かったり、気が付かない下準備や税金等が以外に大きなコストになったり・・。明日・・土曜日か、月曜日に来所いただいて相談、・・ということになりそうです。今日の佐々木ＦＰ●銀行へ 今日支払いがある現金を下ろしに・・。●顧問会員のＨさん（60代） （相談：ライフプランニング） 住宅ローン繰上げ返済のシミュレーション作成。 キャッシュフロー表とグラフ。●メール顧問会員のＯさん（20代） （相談：ライフプランニング） 再々ヒアリングを終えて、（ 再々々までは行かず ） 現状診断資料・・作成作業。 まだ・・企業年金の情報が届いていませんが・・、 キャッシュフロー表が・・老後まで見えてきました。 まだ、ご本人に知らせる前なので、 内容はナイショ・・です。今日の武田ＦＰ●顧問会員のＨさん（60代） （相談：ライフプランニング） 午前中においでいただいて・・相談。 ご本人の口から出るグチをかいくぐって、 話を前へ進めるのがタイヘン・・です。 (^^ゞ ローン3本を抱えていますが、その内の 1本の返済月額が15万円です。 これが消えてもらえば・・精神衛生上も 非常に助かります。 生命保険の解約で原資ができています。 佐々木ＦＰが作った繰上げ返済のシミュレーションで、 将来のキャッシュフローを確認。 いい感じ・・になってきました。 家計の支出項目には、税や社会保険があります。 それらの最新の通知が来るのが、今の時期です。 所得が少なくなっているＨさんの場合、 税や社会保険も額が減っていると予想されます。 ひと通りそろったら、持参いただいて シミュレーション・キャッシュフローに乗せます。 もっと、いい感じになることを期待して・・。《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。匿名は即 削除します。 （ 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/06/26
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土地の契約と代金支払い、すべて1度で終了！
売主さんは、堂々と遅れてきました。(^^ゞ顧問会員のＹさん（50代） （相談：生活設計・マイホーム建築）今日・・午前10：30、北日本銀行〇〇支店にて（ 購入土地の近くの支店 ）土地の売買契約と決済引き渡し・・を行ないました。私が1番先に到着して待ちました。司法書士さん、売主側のＡ不動産さん、買主のＹさん、・・の順番に到着してきました。時間になっても、売主さんが・・現れません。Ａ不動産さん・・落ち着かない様子・・です。外で電話連絡をして帰ってきて・・「・・時間を勘ちがいされていた・・ようです。」ぼぉ～～っと、待っていてもしょうがないので、売主さんがいなくてもやれる作業を・・ということで、買主さん側の土地の所有権移転登記に必要な作業を・・。司法書士さんに「住民票」や「免許証」を渡しました。（ 本人確認書類ということで・・「免許証」のコピー ）重要事項説明書や売買契約書は、前もって・・私がＹさんに説明、署名・押印は済ましていたので・・結局、手持ち無沙汰・・です。ほどなく・・年配の売主さんが、胸を張って登場。（ 遅れて申し訳ない・・の雰囲気ナシ ）ここから先の手続きは・・、1 売主さんが、重要事項説明書・売買契約書に 署名・押印。2 売主さんが、移転登記書類に署名・押印。 （ 司法書士さんが用意してきている ）3 売主さんが司法書士さんに移転登記書類を渡す。 （ 登記済権利証・印鑑証明・本人確認書類 ）4 司法書士さんの・・「全て整いました。」の言葉で、 買主のＹさんが、お金を渡す。 （ 土地代金、固定資産税の按分代金 ）・・売主さん側の作業が多いんです。むしろ先に来て、作業を進めてもらっていれば、全体でも30分もかからずに済んだんですが・・。 ※一般的な土地取引 一般的には2段階で取引を行ないます。 1 売買契約 ： 手付金の授受 ・・ 1ヶ月ほどの間が空いて ・・ 2 決済・引渡し ： ・売主は移転登記必要書類 ・買主は残金 それぞれ準備して、同時に履行。結局・・時間はかかりましたが、取引は無事に終了！ ・・しました。司法書士さんは・・さっそく、法務局へ登記申請に。（ 所有権移転登記でＹさんの所有に ）おおよそ・・10日後ぐらいに、Ｙさんの自宅へ「登記済権利証」が郵送されます。その足で・・Ｙさんと私は、購入土地へ・・。境界杭等を再確認した後、車を連ねて・・「別の土地」を確認しに行きました。 ※別の土地 ＝ Ｙさんの元々の所有地 地理的に・・この土地に建てるつもりはなく、 新たに今回の土地を購入しました。 「別の土地」はこれから売却する予定です。 建築費の一部に充当するか、住宅ローンの 繰上返済の原資にする予定・・です。さあ！ これからマイホームの間取りほかの、プラン作りに本格的に入っていきます。Ｙさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 事前手続き・住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始今日の佐々木ＦＰメール顧問会員のＷさん（20代） （相談：ライフプランニング）再ヒアリングの資料が、メール添付で帰ってきました。提出書類も・・郵送で送られた・・ようです。佐々木ＦＰ・・、現状診断資料の作成、どんどん作業を進めています。ひょっとしたら、明日いっぱいで終了！・・かもしれません。かなり・・早く進んでいる・・方です。顧問会員によって、個人差があります。Ｗさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/05/11
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マイホームの着工日迫る。何も決まっていません。
着工日 6/18、 もう5月なのに何も・・。顧問会員のＹさん（50代） （相談：生活設計・マイホーム建築）5/11に土地の購入・引渡し予定です。（ 契約と引渡しを同時に行ないます ）今回は土地の契約関係書類に署名・捺印のため、ご主人に事務所においでいただいて、私が宅建主任者証を提示して説明・・。（ 提示義務が法律で定められています ）〇重要事項説明書〇売買契約書1時間以上・・かかりましたが、署名・捺印を終了。これを済ましておくことで、決済・引渡し当日の1時間以上の時間が節約できます。当日の作業は・・ほぼ、売主さん・買主さんの書類とお金の交換だけで終了することができます。一段落・・です。6月18日が、着工・地鎮祭 ♪ ・・です。ほかの事は何も決まっていないのに、マイホームの着工日だけ・・決まっています。6/18は奥さんのコダワリ・・のよう・・です。「良い日。」 ・・です。 (^^ゞマイホームの間取りも何も決まっていません。もちろん・・住宅会社も決まっていません。住宅ローンも仮申込みが通っただけ・・です。普通・・この日程は、ありえません。（ ムチャ・・です ）そんなタイトな日程で、・確実に・つまらない損をすることなく・満足な結果を出す・・のが、当事務所の役割です。キッチリと、実行の支援をしていきます。まずは・・マイホームプラン作りから ♪Ｙさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 事前手続き・住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始【 参考 】一般的に・・土地の売買は、2段階で行ないます。（ Ｙさんは、変則的に1回で済ませます ）1 売買契約 売主さん・買主さんが顔を合わせた場で、 仲介の不動産屋さんが作成した書類で 作業を進めます。 ・重要事項説明 ： 不動産屋さんが物件の繊細を説明します。 買主は・・「説明を受けました。」・・と、 署名・捺印をします。 ・売買契約 ： 不動産屋さんが契約書の文章を読んで説明します。 売主・買主・・双方が署名・捺印します。 ・手付金交付 ： 買主が売主にお金（契約手付金）を渡します。 （ 売買価格の10％未満を払うケースが多い ）2 決済・引渡し 約1ヵ月後に行なわれるケースが多いようです。 売主は所有権移転登記に必要な書類等を持参します。 （ 不動産登記済権利証・印鑑証明・実印 ） 買主も同様で、さらに・・購入残金を用意します。 （ 住民票・認め印・購入残金 ） 司法書士さんが立ち会って・・、 売主さんが用意した書類を確認します。 「整っています。」・・で、買主さんが残金を支払います。 これで、決済・引渡しが終了します。 司法書士さんは、その足で法務局（登記所）へ。 （ 所有者が売主から買主へ移転する登記の申請 ）・・というような流れが一般的です。ところが・・Ｙさんの場合は、購入する土地の価格が低額なので、「契約と決済を一度にやってしまいましょう。」・・と私が提案して、その線で作業を進めています。Ｙさんご夫婦も仕事が忙しくて、（ ご夫婦ともに日曜・祭日ほど忙しい ）何度も時間をとるのが難しそう・・なので。《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/05/02
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バタバタッと土地購入決済の段取り・・終了
「うちは場所の提供だけ・・ですか？」 ※事務所の赤いチューリップ おととい・・自宅の庭に咲いていた チューリップを持ってきて、 佐々木ＦＰに生けてもらいました。 いいアクセントになっています。 ・・が、今日はその3つの赤い花が・・ ヨコに向かって咲いています。 （ チューリップじゃないみたい・・ ） 普通・・上に向かって咲きますよね。 花瓶だと・・茎がへたってくる・・？顧問会員のＹさん（50代） （相談：生活設計・マイホーム建築）これから・・土地を購入して、マイホームを建築しようとしています。土地の売買決済は・・銀行等の場で、売主側、買主側が一同に介して行ないます。 ※土地の売買 普通は・・ まず、価格の1/10以下の手付金を 払って、売買契約を行ないます。 1ヶ月後ぐらいに・・残金を払って 登記に必要な書類を受取って 決済終了・・ということになります。 残金決済段階で、司法書士さんが 立ち会って、その日の内に登記申請します。 今回のＹさんのケースは、土地価格も 小さな金額なので、2回に分けず 1度で契約と決済を行ないます。日時だけ決まっていて、場所はまだでしたが、今日・・Ｙさんから連絡をいただきました。「〇〇銀行〇〇支店でお願いします。」 ※決済を銀行で行なう理由 多額の現金を持ち歩かなくて済む。 買主の口座があって、支払う金額が 入っていればＯＫです。 目の前に現金を置かなくても・・、 振込み手続きで事が済んでしまいます。さっそく、当日の段取り・・です。まず・・その〇〇銀行へ電話。武田ＦＰ「5/11の月曜日、場所をお借りできればと思います。」〇〇銀行「うちは場所を提供するだけですか・・？」 ※銀行員の言葉の裏の思い 「うちの住宅ローンを利用するとか、 何か金融商品を買うとかしないで、 場所だけ貸して・・ということ？」 ・・のようなことが暗に・・伝わってきます。武田ＦＰ「はい、そうです。 申しわけありませんが、 よろしく、お願いします。」申しわけありませんが・・キッパリ。次に・・売り手側のＡ不動産さんに電話。武田ＦＰ「5/11、10：30、〇〇銀行でお願いします。」Ａ不動産さん「はい、了解しました。」そして・・司法書士さんに連絡。武田ＦＰ「決済取引がありますので、お願いします。 5/11、月曜日、10：30、〇〇銀行です。」司法書士さん「はい、分かりました。設定もありますか？」 ※設定 抵当権設定登記・・のこと。 ローンを利用する場合に発生。武田ＦＰ「いえ、キャッシュで購入なので、 設定はありません。」司法書士さん「移転・・だけですね？」 ※移転 所有権移転登記のこと。 売主から買主への所有権移転。武田ＦＰ「そちらで必要な資料は何でしたっけ？」司法書士さん「契約書をファックスしてもらえば・・いいです。」まだ契約していないので・・、登記事項証明書（登記簿謄本）と、買主の住所氏名を書いてファックスしました。 ※司法書士さんが欲しい情報 売主・買主の住所氏名と 売買物件の内容。 登記事項証明書で、買主の住所氏名 以外のことがすべて分かります。しばらくして・・司法書士さんから「売主さんの住所は・・移動はない・・ですよね？」武田ＦＰ・・、売主さんのことはまったく分かりません。⇒売主側の不動産屋さんに確認・・。⇒司法書士さんへ連絡・・。当日の関係者への段取りのほかに・・、Ｙさんが当日用意する金額を整理整頓・・。・土地購入代金・契約印紙代・登記料 （ 司法書士報酬を含む ）・売買仲介手数料・・といったところです。すべてが・・当日の午前で終えられるよう、あらかじめの段取りが重要・・です。Ｙさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 事前手続き・住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/04/30
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土地の売買・決済、日取りを決めるのが難しい
仏滅はダメ、火曜・金曜はダメ、・・。顧問会員のＹさん（50代） （相談：生活設計・マイホーム建築）住宅ローンの仮申込みは、審査の結果・・ＯＫ。購入予定地の契約日程の調整に入っています。・・が、なかなか簡単に決まりません。 ※売買契約と決済 土地の売買・・普通は、 1 売買契約：手付金の受け渡し 2 決済：登記書類と残金の交換 ・・で、完了します。 1から2までは、1ヶ月前後。今回・・Ｙさんのケースでは、売買と決済を同時にやろうとしています。1回の手続きで終了させようということです。（ 売買金額が小さいため ）その際・・メンバーはどうなるかというと、・売主 ・売主側不動産業者・買主 ・買主側不動産業者（当事務所）・司法書士その際・・場所はどうなるかというと、・銀行 ・・等の金融機関 （ 現金を持ち歩かずに済む ） 基本的に・・その営業時間内になる。その際・・時間帯はどうなるかというと、・午前 （ できれば・・ ） その日の内に土地の名義を買主に移転登記。 司法書士さんが法務局へ登記申請。あとは・・月日をいつにするか？・・なんですが、これがなかなか決まらない。Ｙさん （ 買主 ）「できれば・・大安、仏滅は避けて。」「連休は、仕事でいそがしい。」「日時を約束しても、突然の仕事でダメ・・も。」売主 （ 不動産屋さんから聞いた話 ）「連休は予定がある。」「火曜と木曜はダメ。」収拾・・つきません。5/11の週になるかも・・です。最悪の場合、買主のＹさんが不在でも取引を完了させる方法はあります。あらかじめ取引場所の銀行を決めておいて・・、あらかじめ振込み用紙に記名・捺印して銀行員にお願いしておいて・・は、可能です。契約関連書類は、事前に押印しておきます。（ 重要事項説明も済ましておきます ）一生に何度もあることではないので、ご本人不在！ ・・は避けたいですが。今日の佐々木ＦＰメール顧問会員のＹさん（30代） （相談：ライフプランニング）再ヒアリングで記入して送り返された資料をチェック、・・再々ヒアリングの資料完成！武田ＦＰが・・メール添付で送信！佐々木ＦＰ「あ・・ちょっと待ってください？ もう・・送っちゃいました？」さらに修正部分がありました。もう一度・・資料作成、今度こそ完成！（ メール添付で送信しました ）Ｙさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正今日の武田ＦＰ顧問会員のＴさん（30代） （相談：ライフプランニング）今日・・午前、ご夫婦＆チビ×2・・の4人家族で来所。家計の現状診断の説明・・です。16ページほどの小冊子をお渡しして。検証の結果、生命保険は全くいらない家計です。なのに・・毎年〇十万円の保険料を払っています。（ 正確には・・たれ流している・・と言います ） ※実は・・ 昨日の記事は、Ｔ家のお話・・でした。 「計算の結果、たっぷり加入中の生命保険は不要」 ご本人に説明する前だったので、 イニシャルは伏せていました。資料を持ち帰って、ご夫婦でじっくり読んでもらいます。新たなシミュレーションの依頼があれば、また・・資料作成をします。Ｔさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/04/21
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相続対策？自分年金？プチ・アパート経営のお話
「アパートで自分年金を」・・で、だまされないように。顧問会員のＮさん（80代） （相談：金融資産・不動産運用設計・相続設計）Ｎさんは、2ヶ所に「プチ・アパート」を所有しています。以下の写真が・・その内のひとつです。プチ・アパート・・、かわいい・・でしょ。（ 一般の宅地サイズの土地で可能・・です ） Ｎさんの保有資産は圧倒的に金融資産が多い・・です。元々金融資産を億単位で保有しているので、相続が発生すれば大変な相続税を負担することになります。相続財産の評価額を少しでも減らしたい場合に・・「お金の置き場所を変える」という方法があります。金融資産は原則額面通りの評価ですが、同じ金額が不動産に変わると、何割かの評価減になります。このアパート建築は、Ｎさんのキャッシュを土地・建物（アパート）に置き換えたものです。資産評価を減額できて、家賃の累積で納税資金準備もできます。「プチ・アパート」マイホームサイズの小さな土地を購入して、上下2世帯だけの小さなアパートを建築しました。サイズが小さいことのメリット・相続後の資産分けが容易。：大規模アパートは分割が難しい。・売却が容易。：将来・・事情が変わって手放すことになっても、 総額が小さいので売りやすい。1ＬＤＫ－2世帯 それぞれの世帯が車を2台ずつ駐車できます。ザックリと要約すると、土地代1,500万円、建築費（諸費用込み）1,500万円、・・合計3,000万円。家賃収入・・11万円/月、132万円/年 （ 建築業者3社で提案競争 ）Ｎさんはこれと同規模のプチ・アパートを、同時期にご自身所有の小さな土地に建てました。（キャッシュで）なので、家賃収入はこれら2棟のアパートで・・4年間で1,000万円を越えます。 (^^ゞ（ 永遠にこの状況が続くわけではない・・ことに注意、 時間の経過とともに効率は必ず落ちます ）Ｎさんの場合は相続対策ですが・・、アパート経営は「自分年金作り」としても有効な手法・・です。毎月・・一定額の収入があると、非常に助かります。・・が、業者（建築・金融）まかせはお勧めできません。その理由は・・、1 大規模事業になりがち 建築業者は規模が大きい建築ほど儲かります。 金融業者は規模が大きいローンほど儲かります。 規模が大きいほど、本人のリスクが高まります。2 建築工事費が割高になる 大手業者は当然・・経費率が大きく価格も高い。 さらに・・お任せでは市場原理が働かず高い買い物に。 収益事業で工事費が高いことは、経営上致命的。3 家賃保証や一括借り上げで損の上塗り 初期のコスト負担が、とんでもなく多額になる。 立ち上がり時点の保証金額が継続する・・のではない。 保証を求めれば負担が伴うのは、どの分野でも同じ。『自分年金を作るアパート経営』・・を堅実に行なうためには、以下のように考えましょう。1 小規模で充分 月・・10～15万円の確実な入金があれば充分です。 状況が変化した時でも、売却がしやすい・・です。 ただし・・1世帯2台の駐車場は確保しておきましょう。2 現金でやる （ あるいは・・できるだけ少ない借金で ） 「借金が相続対策になる」・・は、マチガイです。 利息負担は以外にばかにならない・・です。 怪しげな金融資産に投資するよりは、堅実です。3 「まとめて借り上げ社宅」・・は、やらない 社宅として借り上げてもらうと安心感がありますが、 その会社の状況によっては一気に空室になるリスクが。 ある企業の社員に依存するポジションは避けたい・・です。4 だれかに任せることはしない 建築業者にお任せ・・は、もちろんダメ。 不動産業者・・も、懇意にしている業者を紹介するだけ。 裏で「紹介料」が払われる。（その分が経費に上乗せ）5 複数の業者に見積りを依頼 収益物件を造るのだから、無駄な経費は払わない。 市場原理を働かせて、リーズナブルに建築しましょう。 できれば・・3社以上に見積りしてもらいましょう。・・で、安価に建築できれば、収益は向上します。環境の良いところに50～60坪程度の土地を持っている人は、建築費1,500万円程度でプチ・アパート経営が可能・・です。あるいは・・ある程度の現金がある人は、Ｎさんのように・・小さな土地を買ってやっても、3,000万円前後で・・可能です。・・が、立ち上がり時の収益は、ずぅ～～っとは続かないことを織り込み済みで・・考えておきましょう。当然・・入居率は落ちるものです。一旦空けば・・埋まるのに時間がかかるようになります。10年先、20年先、・・同じように儲かるわけがありません。「収入は、8掛けまたは7掛けで充分。」・・程度に考えて経営していけば、ストレスも溜まりません。Ｎさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/01/30
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土地を買いたい♪ 気迫は前面に出さない方が・・
気迫を前面に押し出して・・・頑張ります！メール顧問会員のＡさん（30代） （相談：ライフプランニング）マイホーム建築に向けて・・、ある土地の購入を検討中です。昨日（1/20）のブログ記事 参照。『 「ここでも良いかな」・・という土地が見つかった 』また・・メールをいただきました。（ グリーン文字★は、私のコメント ）武田様ご回答ありがとうございました！＾＾現在話を聞いている２、３の工務店さんに一度土地を見てもらおうと思います。 ★ぜひ、工務店は・・できるだけ多く 比較検討してください。 できれば・・5社ぐらい。 色々なところの話を聞いている内に 自分の目が肥えてきます。 ・自身を持って選択できるようになります。 ・お得な価格で建築できます。 住宅ローンの比較検討もしなくては・・・（当たり前ですが）土地の購入は初めてなので商談は緊張しそうです＾＾；「この土地を買いたい」という気迫を前面に押し出して・・・頑張ります。 ★前面に押し出さない方が・・いいかも。 状況が正確に把握できていないので、 確定的なことは言えませんが・・、 土地購入に関する一般的なお話を・・。 不動産屋さんが売買の仲介ではなく、 その土地の売主の場合、 さらには・・宅地造成してからなかなか 売れないで残っていた土地の場合は、 「買いたい♪」・・という気迫は前面に 押し出さない・・方がお得です。 （ 同時に購入希望者がいる場合は別 ） 売れずに残っている土地に関して 問合せをもらえば・・、 「おっ、なんとかこのお客さんで決めたい。」 ・・と、不動産屋さんは考えます。 「どうしようかな～、あっちの土地とこっちと どっちがいいかな～？」 あるいは・・、 「今・・土地を買ってしまって、大丈夫かな～？」 ・・とか・・お客さんが迷っていたりすると、 「少々値引きをしても、このお客さんで決めたい。」 ・・のような発想を、不動産屋さんはします。 せっかく、お客さんが現れました。 このチャンスを逃がすわけにはいきません。 不動産屋さんは、土地を購入して宅地造成・・ 結構な借金をしている可能性があります。 その「金利負担」から早く開放されたい、 そのようなケースがけっこうあります。 なので・・気迫を前面に押し出すと・・、 せっかくの値引きのチャンスを自らつぶす ・・ことにもなりまねません。 なので・・あくまで検討中というスタンスで・・。 このことは、対・・不動産屋さんだけでなく、 対・・工務店でも同じことです。 「もう・・あの土地で決まり♪」・・という態度は 見せないことです。 工務店と不動産屋さんは、時に深い繋がりが あったりして、情報が筒抜けになります。高気密高断熱住宅であるKさんのお宅、素敵ですね！私たちも出来る限り家づくりを頑張って快適な住宅の施主になりたいです。 Ｋさんの場合は、かなりマニアック？・・。 断熱性能を突き詰めれば・・あのように 開口部（窓等）が小さめな、独特な特徴の 外観の家になります。 あそこまで・・性能数値にこだわった家は、 当事務所では・・Ｋさん宅1棟だけです。 他の方々でも・・「充分暖かくて快適♪」 ・・と、満足しています。数々のアドバイス本当にありがとうございました。また今後ともよろしくお願いしますm（._.）m 不動産屋さんや工務店のペースに 振り回されないように・・慎重に。 今後の経過・・楽しみにしています。 がんばれ！Ａさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2009/01/21
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マイホーム用の売り地が希望の場所柄に出そう・・
これが・・、出そうで出ません。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）以前から・・「このへんが売りに出たらいいなぁ～。」・・という場所から売り地が出てきそうな気配に・・。地主さんの相続手続きが片付いたら、「このあたりとこのあたりが売りに出ますよ。」・・と、2つほどの地域を示して担当のＳ不動産さんに言われていたので、「このへんで80坪ぐらいを希望します。」・・と、お願いしておきました。Ｓ不動産に電話で確認しました。武田ＦＰ「その後・・動きはどうですか？」Ｓ不動産さん「相続の方も片が付きそうで、あのへんは だいたい4人のお客さんで決まりそうです。 農地転用の後・・1月には契約になります。 そちらで希望しているあたりは・・ それから・・ですね～。地主さんの意向を聞いて。」Ｈさんが希望している場所は・・売るとしても第1次計画が終了してからの第2次計画・・のようです。いつになるか・・まだ見通せません。Ｓ不動産さん「なに？・・急いでるんですか？」武田ＦＰ「はい、これから２人目が生まれるし、 狭いアパート住まいなんで・・早く建てたくて・・。」Ｓ不動産さん「あ～・・そうですか。動きが出たら連絡しますんで・・。」このことを、Ｈさんに連絡しました。・・ちょっと、がっかりです。それでも・・「私たちは、あそこなら理想的なんで、 ぜひ・・よろしくお願いします。」なかなか・・思い通りにはいきません。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2008/12/20
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なんか危なっかしいなぁ～・・土地購入は慎重に。
測量前の契約？ 契約時に仲介手数料？・・はぁ？顧問会員のＸさん（４０代） （相談：ライフプランニング）Ｘさん・・、長い間・・土地を探していました。当事務所からもいくつもの物件を紹介してきました。ここにきて・・Ｘさんの知人を介して良さそうな物件が出てきました。購入する方向で話を進めているようです。相談のメールをいただきました。（ グリーン文字は私のコメント ）うちが全部買うからってことで、先に半分ずつ買うっていう方のお話は断ってくれたそうです。 ハナシですよ・・話。（ 真に受けないこと ） そういうことにした・・可能性が高いので、 すなおに感謝する必要はない・・ですよ。 土地が大きいので分割して２人の客を つけようと苦労していて・・１人は決まったけど もう１人が・・のような状況のところに、 おあつらえ向きにＸさんが登場！ ・・これが真実に近い。不動産業・・そんなもの。先に買うとなっていた方達が、記載通りの坪〇〇万で買う予定でしたので、状況的に値引きは難しいとのことで、このままの価格になりそうです。いちおう１０％くらい引いてもらえないかと交渉はしているのですが難しそうで・・・ 夫がせめて消費税分だけでもと頼んでみるか、と言っているところですが・・・夫は値切り下手なので、たぶん無理かと思います^_^; 値引きの余地は、当然にあります。 半分を買う単価と、まとめて買う単価では、 後者が安いのは常識です。 「安くして。」・・要求するのは、当たり前です。 「安くしなきゃ買わない。契約しない。」・・ぐらい、 強く出て当たり前。 （ こちらが客・・なんだから ） さらには、当初・・分割して売る予定だった のであれば、そのための分筆登記費用を 価格に計上していたはずです。 １人でまとめて買うのですから、少なくとも その費用分の負担は無くなります。それと、幾つか急ぎで確認事項がきましたので、アドバイスをお願いします。1 「土地の名義人を夫婦にするか、旦那様のみにするか」 と問い合わせがきたのですが、 夫のみで特に問題ありませんよね？ 問題ありません。 資金のすべてを夫が負担する場合、 たとえば・・半分の名義を妻・・にすると、 夫から妻への相当額分の贈与があった ということになり、贈与税の対象になり、 ムダな税負担が発生します。2 手付金額約〇〇〇万円＋仲介手数料×1/2（約〇〇万円） の用意をお願いしますとのこと。 まだ土地の測量など終わっていませんが、 手付金額っていうのは、一般的にむこうの言い値を こちらが用意するものですか？ １０％くらいなので、普通の金額だとは思うのですが、 まだ土地の測量も終わってないのに～、 なんて思いまして^_^; ・手付け金の額は妥当。 10％以内が一般的。 ・仲介手数料は、すべての取引が安全に終了してから、 「お世話になりました。」・・と、全額を払うのが一般的。 （ 契約時に、仲介料は払わない ） 今回のケースのように・・仲介手数料を契約時に 半額支払うと、損をする可能性があります。 契約時点で半額を取るケースでは、もし・・途中で トラブルがあって決済・引渡しに至らない場合でも、 払った仲介料（半額）は戻らない。 ・・と契約書にうたう・・業者に都合のよいケースが多い。 （ 仲介業者は取りっぱぐれがない ） 消費者はあらかじめ契約書を読むことはなく、 契約の場でその事実を知る・・ことになる。 「仲介手数料は、すべて終わって・・土地が 自分のものになってから支払います。」 ・・と、こちらｊから条件をつけてもＯＫ。 （ それが一般的なんだから・・当然 ） 3 来週以降で契約終結に都合よい日を 教えて欲しいとのこと。 うちはまず測量が終わってから考えようと 思っていたのですが・・・ やっぱりこれも、測量が終わらなくても、 もう買うとなっている話だから、 日程とか決めちゃわなければいけないんでしょうかね？？ ・「測量が終わって面積が確定してから契約します。」 ・・と主張することが妥当。（ 契約が来年になろうが・・ ） 登記簿上の面積と実測の面積とがちがうことが よくあります。 その際に・・どちらの面積で契約するのか？ これも、契約時ではなく・・事前に決めておく 必要があります。 今回のように・・契約をあおって急ぐ業者の場合は、 「面積は登記簿による」という方法を取ると思います。 後から出てくる測量結果に・・金額を左右されないように。 そのような契約であれば、測量の結果・・実面積が かなり小さい場合でも、契約金額に影響しません。 その場合Ｘさんは、実際に損をするか、あるいは 心理的に損をした気分に・・なったりします。 測量が終わって、すべての状況が整ってから 契約すればいいことです。 ・・それが当たり前。 業者は、12月契約！ 仲介料〇〇万円入金！ ・・を前提にコトを進めている。 業者のペースに乗る必要は、まったくない。なんとも・・危なっかしく感じてしまいます。私の手の届かないところで、コトが進んでいます。損をしたり、トラブルになったり、しなければいいですが・・。Ｘさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 ： 無駄な手間隙はご遠慮下さい ）
2008/12/11
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土地探し、二兎を追う者は一兎をも・・になる？
マイホーム建築に良さそうな土地が・・。顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）以前からマイホーム建築用の土地を探していましたが、なかなかいい土地が出てこない・・そんな状況が続いていました。ところが・・ここに来て、これからのミニ宅造地が2ヶ所・・出てきました。1 希望学区ではないが、生活至便性良好。2 希望学区内で、一番おいしい区画は決定済み。金曜日、Ｈさんへファックスしました。・・で、今日・・電話をいただきました。1・・は、やはり学区を優先したくて・・パス。2・・であれば、面積が大きくて南面道路の区画。Ｈさん「私・・野菜作りをする人・・なんですよ～。」そこで決まり！ ・・かと思ったら、Ｈさん「去年・・話に出てきた造園屋さんの土地、 近所の人に聞いたら・・ 『養生している木を抜き始めているので、 そろそろ売ることになったようだ。』 ・・とみんなでウワサしているようです。 そちらの確認もお願いします。」土地の所有者が・・「売る」とは言っていない時期に、「あそこならいいね～。」・・と（勝手に？）思っていた土地です。単なるウワサに過ぎないのか？事実・・売りに出るのか？さっそく・・Ｈさんが住んでいるところのＢ不動産さんのＳさんに連絡しました。売る意思があるかどうかの確認を依頼・・です。Ｓさん「あぁ・・そういう情報があるんですか。 知りませんでした。ありがとうございます。 確認してみます。」武田ＦＰ「結果がどっちでも、早めに確認・連絡を お願いします。」私が・・「早めに」と言っているのは、こちら土地のの売る意思の確認にモタモタしている間に、2の造成地の気に入った区画が他の人で決まり！にならなければいいな・・の思いからです。特に・・土日をはさんでいます。購入希望者が出てきていなければいいですが・・。予約の場合でも・・強く意思表示をしておかないと、扱っている不動産屋さんの扱いも・・。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名コメントは削除 無駄な手間暇はご遠慮下さい ）
2008/12/08
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あの～・・まだ、土地・・探しているでしょうか？
学区・・優先、・・でしょうか？顧問会員のＨさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｈ家・・、マイホーム建築用の土地を探しています。・・が、なかなか、見つかりません。生活設計のキャッシュフロー通り、2人目の子どもさんが生まれました。2ＤＫのアパートでは手狭・・です。早く・・なんとかしたい・・。・・と、今日・・夕方、電話が入りました。Ｈさんが住んでいる〇〇市のＢ不動産さんです。以前から情報提供を依頼しています。担当のＳさん「ごぶさたしています。 あの・・ Ｈさんはその後・・まだ土地を探していますか？」武田ＦＰ「あぁ、久しぶりです。 （ 会ったことはなく、電話でやりとりのみ ） もちろん探していますよ・・首を長くして。」Ｓさん「あの・・確か・・学区は〇〇小学区でしたよね。 学区は絶対優先・・ですか？」武田ＦＰ「一応そういうことなんですが・・、 その物件しだいということもあるかも・・。 一応・・情報があるのなら、送ってもらえれば・・。」Ｓさん「分かりました。一応・・まだ確認、チェック事項が ありますんで、週明けに送る・・ということで・・。」・・と、新しい売り物件が出てきたようです。希望の学区のエリアのすぐ隣り・・という位置のようです。Ｈさん、学区は絶対条件・・だとしたら、アウト！・・ですが。とりあえず・・週明けにファックスをもらいます。Ｈさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名の場合は、迷惑コメントと同様に削除します ）
2008/11/29
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来年からは、土地を売っても税金がかからない？
今年じゃなく、来年売った方がよかった・・？顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用）Ｋさんを長女とする4姉妹共有の土地、売って・・先月・・決済引渡しを終えました。今日・・午前、土地家屋調査士のＯさんが来所。Ｋさんたちが売った土地の測量図を持って・・。売る時点で測量図が存在せず、面積もしっかり確定させる必要があったので作製を依頼していました。（ 近隣や市との立会いの上、作製 ）で・・この一連の作業代が、40数万円・・です。（ けっこうな金額です ）この代金は、土地を売った利益から経費として引き算することができます。土地を売ったＫさん姉妹は・・それぞれ、年が明けてから確定申告をして税金を納めます。土地を売って得た利益には税金がかかります。（ 譲渡所得税 ）4人合計・・概算で、約150万円ほど。このほかに住民税が・・約50万円ほど。ところが・・今朝の日経の記事・・。「土地取引促進へ税優遇」 「譲渡益、非課税案も」土地売却益に税金をかけない！？・・こんな案、初めてです。27日の自民党税制調査会でのお話・・。その案は・・、 ・個人の土地譲渡益を非課税 ・3年程度の時限措置「土地の売買が一時的に増える効果はある」07年の税収は、約6千億円・・です。（ 措置を導入すると、このお金が国に入りません ）景気後退で税収が落ち込む中でこの非課税措置を導入すれば、財政悪化要因になります。すんなり導入されるか・・は、不透明ですが・・。Ｋさん姉妹も、来年売ればよかった・・？（ 約150万円・・払わずに済んだ？ ）今回の案が導入されれば、土地の供給が増えるでしょうから、今・・土地を物色している購入希望者にとっても朗報♪ ・・であることはまちがいありません。推移を見守りましょう。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。（ 匿名の場合は、迷惑コメントと同様に削除します ）
2008/11/28
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土地売買の決済引渡し、イレギュラー発生！です
「あらぁ～、領収証も準備していないし・・。」顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）顧問会員のＭさん（40代） （相談：ライフプランニング）Ｋさんを含む4姉妹の土地を、Ｍさんのお母さんが購入・・ということで、先月・・売買契約を済ませていました。Ｋさん側が売主、Ｍさん側が買主・・です。今日・・10：30 Ｋ銀行〇〇支店で決済引渡し（土地代支払いと土地引渡し）を行ないました。Ｋさん側が2人、Ｍさん側が2人、司法書士さん、私・・です。あらかじめ・・今日おこなう作業について、双方に分かりやすくお知らせをしておきました。1 司法書士さんが権利証等の書類確認。 （ 所有権移転登記に必要な書類を ）2 その確認後、この場で・・Ｍさん側が土地残金を Ｋさん側の銀行口座へ振り込む。3 Ｍさん・・司法書士さんに料金を現金払い。4 Ｋさん・Ｍさんの双方が、当事務所口座に仲介料振込み。・・という流れの予定でした。・・が、当初からイレギュラー発生！Ｍさん・・土地残金をキャッシュで持ってきていました。1千〇百万円・・まるまるキャッシュ！・・です。帯が十字の1千万円がポン・・と、テーブルの上に。（ これは・・イレギュラーです ）Ｍさんたち・・ちょっと遠いところから来ました。「ＪＡでお金をおろして、振込み手続きで もたもたしていると時間に遅れるかと思って・・、 そのまま持って走ってきました。」 ・・そうです。1・・の作業を終えて・・、2・・は、お金を直接・・手渡しです。受取ったＫさん側、お金を数えなければなりません。「1千万円は、大丈夫・・ですよ。」帯が十字にかかっているので信用して、〇百万円の方だけ・・一枚一枚数えます。振込みなら・・この作業はありませんでした。（ イレギュラー・・です ）3・・は、元々現金払いの予定でしたからＯＫ。4・・の当事務所が頂く仲介料は、双方から振込みで入金いただく予定でしたが・・、Ｍさん・・こちらも現金で準備済み。私も一枚一枚・・数えました。（ イレギュラー・・です ）さらに・・Ｋさん側からいただく仲介料も・・、「土地代・・現金でもらったんだから、武田さんの ところに払うお金も、ここで払っちゃいましょう。」・・と、現金払いになりました。また・・私、一枚一枚・・数えました。（ イレギュラー・・です ）・・振込みのつもりでいましたから、領収証も用意していませんでした。Ｍさんのお母さん「あぁ・・いいです、いいですぅ。」Ｋさん側「あ・・後でいいですよ。」（ 完全に信用して頂いています ）司法書士のＴさん（女性）「大丈夫ですよ、私が証人・・です。」領収証は・・後日、双方にお渡しします。なにはともあれ・・決済・引渡しが終了しました。ただ・・土地更正登記の作業はまだ途中で、11月初旬には完了する予定です。売主のＫさん側には・・その料金の支払いが残っています。それにしても・・すべて「にこにこ現金払い」なら、わざわざ・・セキュリティーの厳しい銀行の1室を借りたりする必要はありませんでした。当事務所ですべて済む・・ことでした。 (^^ゞ《 消費者の方へ 》 質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 （ 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を ）《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って正々堂々と願います。憶測に基づく勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。（ 私は、個人が特定できる状況で発言しています ）
2008/10/30
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土地引渡し不参加に備えて、司法書士さんが・・
体調が悪いので・・電話で本人の意思確認顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用）Ｋさんを含む4姉妹共有の土地・・、売ってしまうことで、先月・・売買契約を終えています。いよいよ来週（10/30）・・残金決済・引き渡しです。 ※先週（10/15）・・面積確定のための 隣接の所有者との立会いも終了しています。 土地家屋調査士のＯさんが作業をしています。今月になって・・Ｋさんご自身が体調をくずし、時々病院へ通う状態になっています。来週の決済・引渡しに参加するのは難しい・・かも？当日になって、1人欠けたために取引が成立しない・・などということになっては具合が悪いです。・・ということで、今日・・2人の妹さんたちといっしょに事務所においでいただきました。 ※確かに・・Ｋさん、見た目から明らかに 依然とは様子がちがいます。 辛そうで気の毒な感じ・・です。あらかじめ司法書士さんに用意してもらった必要書類に、それぞれの署名・押印・・です。その上で・・司法書士さんに電話で、『本人の意思確認』をしてもらいました。（ Ｋさん、会話も辛そう・・ ）なにはともあれ・・これで、Ｋさんご自身は参加しなくても来週の決済・引渡しは行なえることになりました。当日は、Ｋさんの権利証や実印も妹さんたちが預かって持参いただくことに・・。メールで買主側のＭさんに日時・場所等を連絡。（ Ｍさんも今回の相談で顧問会員になりました ）Ｋさんの体を気遣って・・首都圏で仕事をしている長男・長女が週末（金曜夜？）に帰省するようです。お母さんの資産の状況を把握しているのは、当事務所だけですので・・子どもさんたちにも状況を説明しておく必要があるかもしれません。体調しだいでは・・所有のアパートの経営継続も、負担になって・・難しいかもしれません。可能だったら・・土曜日に子どもさんたちといっしょに事務所に来てもらうことに・・。Ｋさん姉妹が帰ったあと・・電話が・・。「『週刊ポスト』・・と申します。」なにか・・語り口が、あまり品が良くなさそう・・。電話取材のようです。 週刊ポストは初めて・・です。「ゆうちょ銀行の投資信託が購入時の半額に なっていますが、泣き言を言ってきている お客さんの話・・なんか無いですか？ 全国のＦＰさんに聞いているんですが・・。」「泣き言」の言葉を2～3回・・連発。・・あまり、品が良くない・・展開。最初から書こうとしている記事の結論が見え見え・・「ゆうちょ銀行をたたく」そんな記事を特集したいようです。それぞれの金融商品のパフォーマンス・・、現在の金融・経済情勢では・・みな同じことです。当事務所の顧問会員では、そのような「泣き言」を言ってきている人はいないことを伝えてお終まい・・。「また・・取材させて頂くこともあるかと 思いますので、その際はよろしくお願いします。」・・ということでした。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/10/21
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顧問会員どうしの土地の売買契約、終了・・です
土地購入のＭさん、新規顧問会員に・・。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）顧問会員のＭさん（？代：まだヒアリング前） （相談：ライフプランニング）今日は午後から土地売買契約・・でした。後から気付いたんですが、今日は仏滅・・。 (^^ゞ（ ま・・いっかぁ ということで ）売主は、Ｋさんを含む4姉妹、買主は、Ｍさんのお母さん。狭い事務所に大勢の来客・・です。（ 座るイスの数がギリギリ間に合いました ）13：00 ＰＭ Ｍさん母子・・来所。 〇顧問会員手続き 顧問会員の説明、覚書き取り交わし、 年間顧問料：36,000円入金。 〇購入土地の重要事項説明 宅建業法に則って説明。 「説明を受けました。」・・という 署名・押印をいただきました。14：00 ＰＭ Ｋさん姉妹・・来所。 〇土地売買契約 契約印紙代15,000円の半額の7,500円を 双方から受領。 売主側・・3名が署名・押印。 買主のＭさんのお母さんが署名・押印。 ※売主側が3名なのは・・1名が首都圏在住で、 今日の売買契約に参加できないため。 契約手付金の受け渡し。領収証と交換。 ・・で、今日参加できなかったもう一人の 売主さん（首都圏在住）には、 今日皆さんで署名・押印した契約書を 月曜日に郵送します。 署名・押印の上、返送してもらいます。不動産の引渡しと残金支払いは、10月末の予定。どうして・・そんなに先に設定したかというと、土地家屋調査士さんに測量登記を依頼したから・・。謄本の面積と現地の実際の面積に数坪の差異がありそう・・と、私が判断。 ※地積更正登記 しっかりと測量して正確な面積を 出してもらいます。 測量後の面積を登記します。 測量図も法務局に備えてもらいます。 〇十万円・・費用がかかります。（売主負担） 近隣の立会いをお願いしたりするので、 意外な日数がかかったりします。いわゆる不動産屋さんはやっておらず、あくまでファイナンシャル・プランナー事務所なので、不動産の売買の仲介業務はそんなにありません。そんな・・数少ない仲介業務で、顧問会員どうしの売買は初めて・・です。買主であるＭさんの・・土地購入の相談にのっている内に、あれよあれよ・・と、顧問会員になることになってしまいました。顧問会員になれば・・まずヒアリングです。土地購入とはまったく別にライフプランニングを行なっていきます。後日、奥さんを伴って来所いただいて、まず・・ヒアリングを行ないます。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正Ｍさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/09/20
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土地の権利証・・って、これでしょうか？ ・・ホッ
今日の事務所・・変則勤務の佐々木ＦＰです。顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）Ｋさん姉妹（4人）の土地を売るための売買契約・・今度の土曜日です。買主のＭさんが契約手付金〇百万円を払って契約成立・・です。引渡し・残金決済は、10月末・・の予定。「私・・権利証・・無いです。」・・と言うＫさんの発言で、ここ数日・・大騒ぎしていました。「そちらで・・預かっていませんか？」係わった司法書士さんに確認したり、私の事務所の書類をひっくり返したり・・。（ 基本的に重要書類は預かりません ）いざとなったら・・特殊な手段でやるしかないな・・と、覚悟していました。今日・・Ｋさんから電話がありました。「権利証・・って、これでしょうか？」所有者名・物件の住所等々・・確認しました。・・ＯＫです。 それが今回の土地の権利証です。「・・なんだか、ボケてしまって・・。」何はともあれ、よかった・・です。これで、普通に売買取引ができます。お話は・・がらっと変わります。佐々木ＦＰ、チビ（長女・小2）がカゼ？で、お医者さんに「今週は学校を休みなさい。」と言われて、昨日は仕事をお休み・・でした。今日は、変則的な出勤・・です。チビ助に留守番をさせて・・、（ ＤＶＤ鑑賞させながら・・ ）午前2時間勤務、お昼は家に帰って昼食、午後2時間勤務で早めの帰宅・・の予定です。午前中に佐々木ＦＰのケイタイにチビ助から・・「ＤＶＤが途中で終わってしまった・・。」操作の仕方が分からない・・ようです。この感じだと・・佐々木ＦＰ、お昼を食べに帰ったきり、午後は出てこない・・かも・・と思っていましたが、しっかり事務所に戻ってきました。変則的ながら・・しっかり仕事をこなしました。メール顧問会員のＵさん（30代）の現状診断資料の作成、もうじき終わるところまでこぎつけました。明日・・なんとかメール送信できるか？・・と思います。（ 佐々木ＦＰが出勤すれば・・ですが ）Ｕさん、楽しみにお待ちください。その次で順番を待っているメール顧問会員のＹ（30代）さん、明日から作業にかかれると思います。（ 佐々木ＦＰが出勤すれば・・ですが ）現状診断、来週送れるかと・・。Ｙさん、楽しみにお待ちください。チビちゃん、早く元気になってくれ～。Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/09/18
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土地を買う時、お金の出どころ次第では買主を・・
土地を利用する人、土地代金を出す人・・。今週末の9/20、土地の売買契約・・です。 売主は・・顧問会員のＫさん姉妹（4人） 買主は・・Ｍさんです。今日の記事は、顧問会員のＫさん・・ではなく、買主のＭさんの側のお話・・です。Ｍさんは夫婦共稼ぎ（双方・・フルタイム）子ども2人の4人家族・・です。今回・・Ｋさん姉妹の土地を購入するに当たって、色々相談にのり・・アドバイスしました。〇土地の状況の説明・土地の面積が小さい？ 謄本記載の面積より、実際の面積が 小さそうだ。（測量図は存在しない） 新たに測量図を作成する。 費用はもちろん売主負担で。・道路の幅が4ｍ未満 この土地は角地だが、一方の道路が 幅3.8ｍ。（市役所で確認） 道路中心線から2ｍのところが道路境界線に。 結局・・10ｃｍ幅分が道路と見なされる。その他にも・・埋蔵文化財、都市計画道路、他の規制に引っかかっていないか？・・の説明。（ 具体的には・・契約前に重要事項説明を行なう ）色々・・購入予定の土地の状況を説明した後、実際の売買契約の手続きの流れ・・を打ち合わせ。9/20 売買契約 ： 手付け金 100万円10/末 決済引渡し ： 残金 〇千〇百万円・・で、このお金はどこから出るの？というお話になって、Ｍさん「全額・・母に出してもらいます。」・・！購入後、実際に土地を利用するのはＭさんです。その購入代金を払うのは、お母さん！・・です。お母さんにお金を払ってもらって、その土地の所有者がＭさんになれば、「贈与税！」・・の対象になってしまいます。このようなケースでは、相続税の制度をしっかり検討してみることになります。Ａ）堂々と贈与を受けながら、課税されない！ ・・場合もあります。（※）Ｂ）堂々と贈与を受けない方がいい場合もあります。 （※）相続時精算課税制度 2,500万円までの贈与は非課税。 （住宅取得資金は3,500万円） ただし・・その贈与額分は相続時に 相続資産に繰り入れて計算。（精算）どちらを選ぶか？・・は、お母さんの資産しだい・・です。相続税を心配するほどの資産を保有しているかどうか？Ｍさんに確認してもらいました。お母さんの金融資産の保有状況・・。それから・・固定資産の課税台帳を取ってもらいました。・・で、ひと通り資産を眺めてみると・・、相続税の課税対象になりそう・・です。（ 基礎控除をオーバー ）「・・そう」・・と、あやふやな表現なのは、Ｍさんに持参いただいた資料自体がまだすべてを把握していないようで・・あやふや。結局、お母さんの資産は相続税の対象・・になる！ という前提で考えることに・・。であれば、Ｂの方法・・「贈与を受けない」・・で、〇土地利用者は、Ｍさん。〇土地購入者は、お母さん。 （ もちろん、登記もお母さん名義で ）この形態で売買契約をすれば、1 贈与税の心配はまったくありません。2 お母さんの万一の際の相続税対策にもなる。 （ 現金が不動産に変わることで資産圧縮 ）・・で、週末の土地売買契約での土地購入者は、お母さんになります。Ｍさん、お母さんを伴っておいでになります。持参するものは・・、契約手付金、契約印紙代、印鑑・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/09/15
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土地を売る場合は、考慮することが色々あります
所得税、住民税、健康保険、公的年金・・顧問会員のＫさん（60代） （相談：金融資産・不動産運用設計）今日午前・・妹さんたち（50代）と3人で来所。いよいよ4人姉妹共有の土地を売却するための打ち合わせ・・です。（ あと一人の妹さんは首都圏在住 ） 登記簿記載の面積で売買契約することに 買主さん側の了解も得ていましたが・・、 念のため・・私自身が現地にテープを あてて簡単に測ってみました。 （ 佐々木ＦＰに手伝ってもらって ） ・・そうしたら、小さかった・・です。 登記簿の面積より3坪ちょっと。 （ 誤差の許容範囲を大きく逸脱！ ） 売買金額にも影響します。 坪単価かける3・・ですから、大きいです。 で、きちんと測量図を作成することにしました。 費用は30万円～60万円・・。（土地家屋調査士 談） （ 当然・・売主負担です ） 【 この費用を安くする方法 】 この土地は角地で、一方の道路の幅は3.8ｍです。 住宅建築等をする場合は、敷地と道路との境界は 道路の中心線から2ｍの位置になります。 この土地の場合は、10ｃｍ内側が道路との境界。 「この10ｃｍ分を分筆して市に寄付するのなら、 盛岡市がその費用を負担します。」 ・・という制度があります。（予算がある内は・・） この制度が利用できるなら、助かります。 「寄付する分の測量を行なって、ついでに敷地 全体の測量図を作成してしまえば、お得♪」 ・・になります。 （半額近くになるかも・・） 週明けに、調査士さんに予算を確認してもらいます。Ｋさん姉妹に・・測量図作製の了解を頂きました。それから・・契約日時の設定。翌週土曜日（9/20）の午後に・・。契約から先の流れの確認。今月・・契約して、来月末の代金決済の予定・・です。決済時点では・・権利証と印鑑証明と実印が必要です。武田ＦＰ「皆さん、権利証・・お持ちですよね。」妹さんたち「はい。」 「はい、持っています。」Ｋさん「私・・無いんです・・よ。」数ヶ月前に身内の中で・・贈与等をして、所有権の移転手続きを行なっています。その時に持ち出したり片付けたり・・で・・？ご本人にもう一度探してもらいつつ、・・週明けに司法書士さんに確認・・です。妹さんたち「どうしても無い・・という時は、どうなるんですか？」武田ＦＰ「ど～しても無い・・時は、最後の手段があります。」売却後のそれぞれの「手取り額」を説明。譲渡所得税や建物解体料や測量登記費用や売買仲介料や売却費用等々・・色々考慮して、手取額が決まってきます。さらに・・その先のことが話題になりました。今年・・それぞれが一時的に所得が増えます。そのことが翌年に影響してきます。Ｋさんはご自身で国保税を負担しています。国保税の額は前年の所得に比例します。Ｋさんの来年の国保税・・大幅アップします。さらに・・Ｋさんはアパート経営をしています。そこに土地売却での所得が加算されます。・・当然、所得税がアップします。妹さんたちは、夫の扶養家族になっています。・・が、一時的にせよ所得が増えれば、配偶者控除の対象外（103万円超）になるので、それぞれの夫の税金が増えます。妻自身も所得税・住民税を負担することに・・。さらには・・健康保険や公的年金の被扶養者からもはずれて（130万円以上）、妻自身が国保や国民年金に加入して保険料を払うことになるかも・・です。売買時点の受取額がそのまま自分のお金♪・・と、勘違いしないように・・。いざという時になってあわてないように、あらかじめ知っておけば、ショックも小さくて済む・・？Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況 1 ヒアリング 家族状況・家計収支・資産・職歴ほか 2 家計の現状診断 診断資料（小冊子） 問題点把握 3 生活設計 シミュレーション 設計資料（キャッシュフロー表ほか） 4 実行支援 商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか） 住宅・不動産・相続等の段取り・手続き 5 事後チェック 計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/09/13
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土地購入希望・・おじゃまして打ち合わせしました
昨日の夜・・のお話ですが・・。顧問会員のＫさん（60代） （相談：生活設計・金融資産・不動産運用）Ｋさんを含む４姉妹所有の土地・・、お盆にみんなで話し合った結果、売ることになりました。昔から・・「売る時は声をかけて・・。」と、対象土地のお隣さんから言われていました。・・ので、まずお隣さんに電話をしました。その結果、昨晩・・訪問して打ち合わせ・・。（ 人様宅を夜に訪問なんて・・10年ぶり？ ）●都市計画道路 近くを通っているが、対象土地にはかかっていない。●遺跡 調査対象外。●売買価格：〇千〇百万円の根拠 3種類の計算方法で説明。 どの方法でも・・ほぼ同様の数字になります。 ・公示地価から ・相続税路線価から ・固定資産税路線価から●道路との関係による制限 ・公道だけど幅が4ｍ未満 （ 建築基準法42条2項道路 ） 道路中心線から2ｍ後退した線が道路境界線、 セットバックといいますが、その部分は 敷地面積に参入できません。 建ぺい率、容積率、等々で注意を要します。●上水道の整備状況 前面道路に100ｍｍ管、 宅内に25ｍｍで引き込んでいる。 アパート等建築の場合は容量不足ですが、 一戸建て建築は問題ありません。●固定資産税の負担 決済引渡し前の期間分は売主負担、 決済引渡し後の期間分は買主負担。 決済時にお金で精算します。・・等々、もろもろの打ち合わせ・・。さらに、購入希望者のＭさん自身のお話に・・。購入資金は・・どうする？ローン・・？親から・・？親から・・ということになりそうです。・・となれば、今度は「贈与税」のケアが必要に・・。Ｍさんの親御さんの資産状況が把握できないと、的確なアドバイスのしようがありません。（ 相続税がかかるほどの保有資産かどうか ）・相続税の心配がない場合 ★相続時精算課税制度を利用します。 2,500万円まで無税贈与できます。・明らかに相続税の負担がある場合 ★親御さんの資産圧縮を含めて考えます。 例：今回の土地は親御さん名義で買う。 （ 現金が不動産になることで資産圧縮 ）・・等々、色々な考慮が必要になってきます。いずれにしても・・親御さんの資産状況を把握できた後の検討になります。と・・いうことは・・、Ｍさんも、当事務所の顧問会員になりそうな気配・・。これから徐々に・・契約日の設定、決済日の設定、手付金、・・等々、具体的に詰めていきます。契約の場所は、双方に中立な当事務所になります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/08/28
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マイホーム用地、便利な場所で探して買う時は
いくつか・・チェック事項があります。（ ニュータウンの土地とはちがいます ）顧問会員の Ｘ さん Ｘ さん ： ブログ登場不可。 イニシャルも年齢も家族構成も記載不可。 一般消費者の参考になる内容の場合、 個人が絶対に特定できない設定で、 記事を書いています。 Ｘ さん・・土地を買ってマイホーム建築予定・・です。今・・具体的な候補地が出てきています。街中の便利な場所の土地です。旧市街の中のひとつの土地を購入する際は、色々なチェックが必要になります。たとえば・・〇公の道路との接道状況〇埋蔵文化財・遺跡調査のエリア〇境界杭と測量図新規に宅地造成された土地なら、これらのことは全てクリアした状態で売り地として提供されますので、安心して購入できます。〇公の道路との接道状況 一般的には・・ 幅4メートル以上の公の道路に、 間口2メートル以上で接していないと、 マイホームを建築することができません。 前面道路が幅4メートル未満の場合は、 セットバックと言って・・道路中心線から 2メートルのラインを敷地境界線として、 建築計画を行ないます。〇埋蔵文化財・遺跡調査のエリア その土地がこの指定エリアの中にあれば、 着工前に調査を受けることになります。 調査の順番待ちだったり、 調査の結果次第では、長い期間 着工ができなくなる場合もあります。 数ヶ月～数年になる場合も・・。〇境界杭と測量図 測量図自体が存在しない場合があります。 さらには隣地との境界杭が無い場合も・・。 そのままの状態では、近隣ともめることも。 売主さんの責任で、近隣地主と立会いを 行なった上で「杭」の設置と「測量図」の作製、 法務局（登記所）への「登録」を済まして もらいましょう。 旧市街地の中の売り地を検討する場合は、このようにチェックする項目がたくさんあります。購入してから・・色々な問題に遭遇しないよう、あらかじめの確認が必要です。法に触れなければ・・消費者にとってたいせつな事を伝えない（教えない）・・そんな業者もいたりしますので、注意、注意、 ・・です。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/07/22
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検討中のマイホーム用地の経歴等を調べる時は
登記簿謄本で、おおよその履歴が分かります。顧問会員のＳさん（40代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Ｓさん・・マイホーム建築用地として、ひとつの土地に絞って検討中・・です。（ 明日・・来所されます ）この土地に関してＳさんの懸念材料のひとつが・・、「長く買い手がつかなかった理由は？」今回・・売ることになるまでの経緯をＳ不動産さんに確認しました。・元々・・古い家が建っていて、中古住宅として 別の不動産屋さんが売りに出していた。 （ 価格も高かった ）・なかなか売れなかったので・・Ｓ不動産さんに 話が持ち込まれた。 ・中古住宅として高い価格のままでは売れない だろうと・・「更地渡し」にして価格も下げた結果、 現在の所有者（法人）が購入した。 （ 売買契約成立と同時に建物解体 ）・その後、その購入者・・土地利用の予定変更で、 4月に・・Ｓ不動産さんに売却を依頼した。・・で、売りに出ていた期間は・・1～2ヶ月です。何かイワクがあって売れなかった・・というわけではないようです。・・と、このような経緯が公的な記録ではどうなっているか？を調べることができるのが、登記簿謄本です。（ 登記事項証明書 ）所有関係の経緯を見てみると・・、・所有権移転 原因：平成〇年〇月〇日 相続 所有者 住所氏名 （ 首都圏の人 ）・所有権移転 原因：平成19年10月〇日 売買 所有者 住所氏名 （ 現在の所有者 ）想像するに・・、親御さんから盛岡の中古住宅を相続したけど、今の住まいからは遠すぎて利用できない。（ 固定資産税もかかるし・・ ）いっそのこと、売ってしまえ！（ できるだけ高くうれればいいな♪ ）ある不動産屋さんに中古住宅として売却を依頼。ところが・・価格が高い中古住宅は売れなかった。別の不動産屋さん（Ｓ不動産）に相談してみたら、建物は解体して・・更地として価格も下げないと売れない・・とアドバイスを受けた。その通りにしたら・・昨秋、めでたく売買成立。その購入した法人・・なんらかの事情で、1年もたたない内にＳ不動産に売却を依頼。・・で、今回の売り地に・・。「長く買い手がつかなかった」・・わけではないようですので、安心してください。Ｓさんのマイホーム：進行状況 （望ましいマイホーム取得の順序） 1 家計の現状診断・問題点把握 2 ライフプランニング（生活設計） 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し・土地売買契約 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン検討・作成 7 住宅会社・数社が提案競争 8 業者決定・請負契約 9 着工～上棟 10 完成・入居 11 住宅ローン返済開始《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/06/06
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お隣の土地を買った後・・どのように登記したら？
今・・自分の持っている土地と統合できる？メール顧問会員のKさん（40代） （相談：生活設計・金融資産運用・住宅建築）Kさん・・、相続したマイホームの土地建物、登記名義が亡くなったお父さんのまま・・です。（ 移転登記をしておかなければ・・ ）また・・メールをいただきました。 隣がずっと空き家で、売りに出されていたので、 そこの土地を購入し、建て替えの際には 大きめの家を建てようと思っています。 もし、隣の土地を購入した場合、 (建物付きの土地で解体はこちらでしないと) またそれを登記しなければいけないのは 当然なので、今住んでいる土地 の名義変更と 合わせて実施したほうがかかる費用とかの面で 良いのでしょうか。 もし、土地を購入できたとして、 自分の今もっている土地と分けて所有 を しているように登記をする方法しかないのか、 また自分の持っている土地と統合する や り方で登記できるのか。 また、 勉強不足なのですが、どんな登記の仕方が あるのか もあまりわかっていないので、 費用の面やその建て替えや土地自体を 所有していくことに とって、どの登記の仕方が ベストなのかご教授頂ければ幸いです。いっしょに登記？ or 別々に登記？相続の名義変更と、土地購入の名義変更・・、同時か別々かでコストのちがいは基本的にありません。（ まとまれば司法書士さんがおまけ・・かも？ ）所有地と買った土地の統合？自分の土地と隣接した土地を購入・・、「自分の持っている土地と統合するや り方で登記」・・することはできます。『合筆登記』 （がっぴつとうき） ・・といいます。土地の登記の単位を『筆』（ふで） ・・といいます。『一筆（いっぴつ）の土地』・・のように。今度隣の土地を買えば、『2筆の土地』を所有します。複数の土地をひとつに登記するのが『合筆登記』です。 マイホーム建築自体は、2筆の土地のままでも 手続き上・・何ら問題はありません。 （ 建物が2つの土地にまたがっても大丈夫 ）『合筆登記』の損得これを考える場合は・・、『固定資産税』のことを意識することになります。固定資産税は不動産所有者に毎年課税されます。〇固定資産税が高くなるケース 元々それぞれの土地のカタチが悪く、 使い勝手が悪かったのが・・合筆によって 非常に良好な状態になった。 カタチや道路付け等の良し悪しが 当然・・評価額に反映されます。 （ へたに合筆しない方がお得な場合も・・ ）〇固定資産税が安くなるケース 住居等が建っていない更地（さらち）より、 建っている土地の方が政策的に 評価額が低く設定されています。 （ 200平米まで1/6、200平米超は1/3 ） 今回の隣地をKさんが購入して・・もし、 しばらく更地でそのままにする場合は・・、 合筆した方が固定資産税は安くなります。 （ 一筆の土地に住宅が建つ状態 ）どう判断したらいいか・・は、もう少し詳しい情報をいただかないと、何とも言えません。ついでに・・説明すれば、土地の名義変更を・・『移転登記』といいます。移転登記の原因は色々あります。その原因によって、『登録免許税』の税率がちがってきます。登録免許税の額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率移転登記の原因が・・、 ・売買の場合は、2.0％ （ 特例措置：1.0％ ） ・贈与の場合は、2.0％ ・相続の場合は、0.4％固定資産税の評価額・・、自分の不動産なら、毎年送付される書類で分かります。購入する不動産なら、契約前に重要事項説明書の説明をしてもらうことで分かります。固定資産税評価額が1,000万円の土地を買ったら、 1,000万円 × 2.0％ ＝ 20万円・・の移転登記登録免許税がかかります。Kさん、なんか・・危なっかしい・・感じです。不動産のこと、マイホーム建築のこと、行ってお手伝いしてあげたいんですが、ちょっと・・遠い・・、残念。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/04/01
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土地を買いたい、売りたい、タイミングの問題？
去年あたりだったら・・ドンピシャの土地が・・顧問会員のYさん（30代） （相談：生活設計・マイホーム建築）Yさん・・、土地を購入して一戸建て住宅を建てたいと考えています。転勤に備えて・・駅から徒歩圏内、図書館や大きな公園が近い、・・そんな場所柄の土地を探しています。「ここ当たりだったら、最高ですね♪」という公園東側の造成中の土地・・。（ 北側道路と南側道路があります ）私が情報提供を依頼した不動産屋さんのAさん、「そこ、知り合いなんで行ってきました。」（ 南側道路の土地の所有者・・ ）・・結果、去年当たりだったら・・そこの一画を購入できたかもしれなかった・・ようです。現在は・・おじいちゃんの具合があぶないので、相続対策に何か別のことを考えているようで、一般の売り宅地としては出てこないようです。残念！ ・・タイミングですね～。ここで南面道路の土地なら、Yさん、まちがいなく気に入ったと思います。Aさん・・、このへんに関してはまだ情報が出てくるかもしれない・・ということです。期待して・・待ちます。顧問会員のAさん（70代） （相談：不動産運用）Aさんのご自宅は・・若いころの私が営業しました。（ 大手住宅メーカーの家・・です ）久～しぶりに電話をいただいて・・、相続でもらった土地を売ってしまいたい・・という依頼を受けました。（ 480坪の土地 ）現地を案内されて・・私・・がっかり。区画整理地区内の宅地と思ったら・・、住宅地を通り過ぎて・・田園地帯に・・。その土地・・畑・・でした。（ 買い手を見つけるの・・大変そう・・ ）こちらも不動産屋さんのAさんに相談・・。Aさん「あ・・、いいんじゃないですか？ 区画整理で農地を取られた地主さんが 代わりの畑を探してたりしますよ。 土地買収でお金は持ってますし・・。」・・あ、そうですよね～。そういう需要もありますよね。（ 何とか・・お役に立てるかな・・？ ）ちょうど・・いいタイミングの地主さん、いればいいですね～。土地を買いたい、土地を売りたい、何ごとも・・タイミングがはまれば、スムーズに事が運びそう・・ですね。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2008/03/27
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土地を売って安心して正月を・・迎えられません。
痴呆症の人は・・契約行為ができない・・？顧問会員のＵさん（50代） （相談：不動産運用・相続設計）買主は・・ＪＡ、売主はＵさんとお兄さん（関西在住）。Ｕさん・・今までさんざん手間ひまをかけて、亡母の不動産を相続手続きしてきました。その都度・・私もお手伝い・・。やっと・・その内のひとつの土地を売ることｔができる状態になりました。新所有者は・・Ｕさんとお兄さんです。売って・・現金で分けます。これまで売買契約と引渡し決済の段取りを順調に進めてきて・・、12/27（木）がその日に決まりました。私も同行・同席することに・・。・・なっていたんですが、前日に・・ＪＡが依頼している司法書士さんからＪＡの担当者に悪い連絡が入りました。「取引は不可能・・です。」土地売却の意思確認のため、司法書士さんが直接・・お兄さんに電話・・。「意思が確定していませんでした。」・・まともなやり取りができなかった・・ようです。 あとで聞いた話ですが、お兄さんの奥さんが 言うには・・体調のいい時・悪い時があるようで、 いい時は・・本を読んだり、文章を書いたり されているようです。えぇ～～っ！？ Ｕさんたち・・土地売却ができません。お金が入金できません。ＪＡさんも困り、Ｕさんも困りました。Ｕさんと私・・話し合って、当事務所がいつも依頼している司法書士さんに相談。（移転登記費用を払う立場のＪＡの了解を得て）こちらの司法書士さんに、新たに作業を進めてもらうことになりました。まず・・委任状等3つの書類をお兄さんに送り、署名・捺印の上・・返送してもらいます。その上で・・お兄さんの体調の良い時を見計らって、司法書士さんが電話をかけて意思確認をします。・・という流れを司法書士さんから説明受けました。司法書士さんからの書類は、きのう・・郵送されました。いずれにしても・・来年のことになりますが、今度はうまくいけばいいです・・ね。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。
2007/12/28
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