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想像通り・・です。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地?固定観念は持たない方が大きな土地は草取りが大変な場合も土地の写真 写りはどうだったでしょうか?土地の見方 写真の撮り方 こら!うつむくな!メールをいただきました。(6/11:日曜日午前)お世話になっております。再度、撮影しなおして送付しようと現地にたった今行って来ました。売り地の看板がありません。売れてしまったのでしょうか?これから売買の方向で進めていただこうと思っていたのですが。。。。問い合わせしていただけますか?まだ契約済でなければ、いいのですが。焦ってます(汗)メールをいただきました。(6/11:日曜日午後)お世話になっております。先にメールしました候補の土地が契約済みだった場合ですが、今のところ他に検討している物件がなくなってしまいます。やっと先生に写真送付ができたー。とホッと一息ついておりました。先生からも勧めていただけたので、夫とこれから売買に向けて進めていければと思っていた矢先に…えっ!看板がない!…ガーン!!まだ結果はわかりませんが、HP掲載も削除されておりましたので、期待はできないかもしれません。先生からの、朗報を待つのみです。 ※現地の売り地看板が撤去されていて、 HPの物件情報も削除されていれば、 普通に考えれば・・ 売れてしまった・・ということです。 今日・・午前、業者さんへ何度も 電話しましたがつながりません。 1人でやっているようです。 お昼前にやっとつながり、 お話できました。 「あ、予約が入っていて、 ほぼ決まり・・です。」 「あ・・やはり、そうですか。 ひょっとしたらくつがえるかも ということはない・・ですよね?」 「あ・・はい、ほぼ決まりです。」 ついでなので、 2つの希望学区に、これ以外の 売り地はありませんか? ・・とFAXで送ってもらった土地は、 残念ながら、旗ざお地でした。土地を探しはじめて2年以上になりますが、私達が希望している地区は建築条件付きがほとんどで、条件がついていないところは、売れ残りまたは旗竿地など、何かしらの理由付の物件ばかりです。その中で探してきましたが、なかなかいい物件にめぐりあいません。その後、土地を探しながら、ある地元工務店に行ってみたのですが、これから販売する物件を紹介されました。2区画限定で、これから造成するとのことです。1区画はもう予約済みとのことですが、面積、価格ともにこちらの希望範囲で、しかも第1希望学区の物件でした。ただ、やはり建築条件が付くとのことです。 ※「建築条件付」の土地については、 いつも言っているところですが、 改めて今日の別の記事で コメントします。建築条件付き。。。。なんとかならないものかなぁ。。。。と、気落ちしながらの帰り道、もう一つ物件を発見しました。以前、先生に物件照会をお願いした際に、電話での反応が、あまり感触のよくない業者だったように思います。業者HPを検索してみましたが、現地には売地の看板がありますが、HPにUPされていませんでした。こちらの物件も、先程の契約済みかもしれない物件と併せて業者への照会をお願いしたいです。 ※写真が添えられています。 普通の宅地サイズではなく、 かなり大きな土地に見えます。 ところが、これは一つの売り地 ・・ではないと思われます。 売り地看板の立っている位置は、 この大きな更地の中央ではなく、 北の方に片よっているように 見えます。 売り地部分は、このおおきな 更地の内の北側半分か、 北側3分の1・・なのではないか ・・と思われます。 看板が立っている位置から おおよその土地の幅が予想 できるので、それを目安に 道路端にある境界杭を 確認すれば分かります。 南北間口が狭く、奥行き(東西)が 長い土地なのかと・・思われます。 住宅用地として、わざわざ買う ような土地ではない・・のかも。 「HPにUPされていない」 のが・・ちょっと気になりますし、 「業者への照会」をする際には、 「〇〇町で売り地看板を 見たんですが」 のように、具体的な聞き方をする 必要がありますが、 いただいた情報は現地写真 だけです。 照会のしようがありません。どちらも、ダメだった場合ですが、地元工務店の土地はやはり建築条件付きということで、断念するしかないでしょうか? ※「建築条件付き」で建てる 愚かさは、今日の別の記事で・・。来年の引っ越しに間に合うか、だんだん焦りがでてきました。どうぞ先生のご支援よろしくお願いいたします。 ※当初、売り地の相談を受けた際に、 今回売れてしまった分譲地と 平行して存在したもう一つの 分譲地の残地を見直すのは どうでしょう? 私が色々ケチをつけていた残地。 HPではまだ、残っているようです。 C区画とF区画は、現地確認で 電柱と支線が入っていなければ、 プランニングのやりようは あるかと思います。Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 売れちまった。一足遅かったべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/06/12
だれかに怒られているわけではない。堂々と胸を張ろう。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地?固定観念は持たない方が大きな土地は草取りが大変な場合も土地の写真 写りはどうだったでしょうか? メールをいただきました。お世話になっております。メール送信後、毎日ブログを拝見しておりましたが、音沙汰がないので、 ※ここ10日ほどの間、当事務所の メール受信に不具合が続いていました。 (現在は復旧・回復) このように・・ 「メールを送ったのに反応が無い」 (実は、そのメールが当事務所に着信 していない・・ということなんですが) というケースがいくつか発生 しています。 もし、 ヒアリングシートを送ったのに・・とか、 再ヒアリングを返信したのに・・とか、 送信したのに、反応が無い・・とか、 反映されてない・・とか、 心当たりがある方はお知らせください。 ご迷惑をおかけしていますが、 よろしく、お願いします。お忙しいのだと思いじっと自分の順番が来るのを待っていましたが、待ちきれずメールした次第でした(^^;思いきってメールしてよかったです。また、新物件のご意見もありがとうございます。たしかにU字溝のフタが無いのが気になります。電線は我慢したとしても、学校までの距離が、先生の言うとおり遠かったです。20分以上かかりますね。計算しておりませんでした。 ※「20分ぐらいだったら別に・・。」 佐々木FPが言っていました。 佐々木家のチビ助(長女)は、 30分以上かけて 小学校に通っていました。 佐々木家でもチビ助が小学生に なろうか・・というときに 土地を購入して住宅建築しました。 武田FP 「土地を選ぶ時に学校への 距離は考えなかった?」 佐々木FP 「元々住んでいたアパートより 今の土地が学校に近かった。 ・・というか、そんなこと あまり気にしなかった。 近所に同級生の子もいたし。」 ・・だそうです。 佐々木FP 「友達といっしょに通ってたけど、 冬場はちょっとかわいそう。」 ・・では、あったようです。 盛岡の場合、20分や30分は どうということのない距離のようです。なかなか見つからないです(悲)以下が5月29日に送信したメールです。よろしくお願いいたします。 ※下のメールは、今回初めて見ました。_________________________________________お世話になっております。〇〇〇〇のC区画の現況写真を撮ってきましたので、お手数をお掛けしますが、ご確認をお願いします。分譲地イラスト上では、東側が道路に見えますが、現況では道路とは言えず草が生い茂っている状態でした。また、ご紹介いただいた物件も見てきました。古家付きのほうは、後ろの家が、古家を囲むようにL字で建っている状態でした。もう一つの物件は、前面道路とその接続道路の出入りが狭く車の移動が大変という印象でした。引き続き物件を探していますが、昨年から新しい情報はなかなかでない状況です。先生の方の情報交換サイトで、新着物件がありましたらまたご紹介いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。 ※以下がYさん撮影した土地写真です。 4方向からの撮影をお願いしていました。 道路付けを確認するためと、 周辺環境を確認するためです。 本人の「土地を見る目」が・・そのまま、 写真として・・現われます。 ※4枚の内ではまだマシな写真。 (南西の角からの一枚) これでもまだ、「土地を撮ろう」としている。 もっと左の・・道路反対側のU字溝の 上に立って、撮りたかった・・。 道路と土地の関係が見えるし、 周辺環境もしっかり見える。 ※「こらっ! うつむくな!」 土地だけ撮っています。(北西の角からの一枚) これも・・もっと右の、道路反対側のU字溝の 上に立って、撮りたかった・・。 道路と土地の関係が見えないし、 周辺環境もさっぱり分からない。 マイホームは、周辺環境と隔絶された 土地に建てるものではない。 その環境の中で暮らすことができるか? ここにマイホームを建てるとすると、 自分たち家族はどんな生活になる・・? というようなことに、思いを馳せたい。 「土地を見る」・・とは、そういうこと。 ※「こらっ! うつむくな!」 土地だけ撮っています。(南東の角からの一枚) 草ぼうぼうだろうが、やはり、もっと右の 道路反対側に立って撮りたかった。 どの程度の「草ぼうぼう」か分かるし、 反対側の状況も分かる。 土地を購入する・・ということは、 「もれなく付いてくる周辺環境」も 同時に購入する・・ということ。 この「草ぼうぼう」の部分はどうなのか? 「子ども達を放し飼いにして大丈夫か?」 等々の思いを馳せたい。 ※「こらっ! うつむくな!」 うつむいて土地だけ撮ってはダメ。 (北東の角からの一枚) やはり、もっと左の 道路反対側に立って撮りたかった。 写真を見て・・なぜ東西南北が分かるか? お隣さんの建物のサッシで分かります。 大きなサッシの部屋がある側が、 一般的には南側です。 ※ところで、この土地・・いいのでは? 位置的にどうなのかは分かりませんが、 「うつむいてばかりの写真」 からでも、良さそうな雰囲気が 十分に伝わってきます。 西側道路は広そうだし、 敷地の東西は開けているし、 新規造成地なので、 インフラもしっかりしていそうだし、 形もいいのでプラン作りで ほとんど制約は無さそうだし・・。 この土地、 真剣に検討してもいいのでは? Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 うつむいて写真撮っちゃダメだべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/06/09
えっ!? 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地?固定観念は持たない方が大きな土地は草取りが大変な場合もメールをいただきました。お世話になっております。先日送付しました写真ですが、写りはどうでしたでしょうか? ※ えっ!?うまく教えていただいた角度から撮影できたか心配していました。その後、物件を探していますが、なかなか見つからず困っていました。先生の方はどうでしょうか?昨日も物件をさがしていたところ、更新されたばかりの物件を発見しました。すぐに現地に行ってみたいところですが、平日はなかなか時間が取れないので、また週末になりますが行ってみたいと思っていました。先生のご意見もいただけると幸いです。よろしくお願いいたします。 ※前回・・ 「週末に行って写真を撮ってきます。」 というメールを頂いた後、 音沙汰が無くなっていたので、 「何か事情があって、この件は 一旦ストップになったのかな。 しばらく待っていてみよう・・。」 と、思っていたところでした。 が、音沙汰・・あったんですね? (私が気づかなかっただけで) 写真を送って頂いたというメール、 私が見逃していたようです。 「迷惑メール」にまぎれていて そのまま削除してしまったか・・。 最近、メール容量オーバーに なりそうで、このままだと 新規メールを受信できなくなる ・・という警告メッセージを 頻繁にもらうものですから、 毎日のように不要メールの 削除作業をしています。 ひょっとしたら・・ 気づかずに削除してしまった のかと思います。 申しわけありません! 写真、もう一度送ってください。 それから・・今回の物件、 「更新されたばかりの物件」 を見に、現地に行って来ました。 (約2年前の現地ですが・・) この写真は、現在の状況。 土地そのものは、東南の角地で 日当たりは確実に良さそうです。 その面では、理想的です。 U字溝が細くてフタが無いのが 気になります。 (お向かいさんは太くてフタがある) 小さな子にとって、ちょっと危険。 また、フタが無い・・ということは、 泥やゴミが溜まりやすいという ことでもあり、 時々・・掃除が必要になります。 北隣りの家への電線(or電話線)が この敷地の上を通過しているのも ちょっと気になります。 まあ・・電線に触れる位置に 建物を計画しなければ 問題はありませんが・・。 物件情報の写真で、 看板が変な方向を向いている 理由も、現地へ行ってみて 分かりました。 人通りの多い通りへ向けて、 「ここに売り地がありますよ。」 と、アピールしていたんですね。 ・・で、 学区は第一希望のエリアという ことですが、ちょっと遠く感じますが この距離は大丈夫ですか? 先日・・業者間で流されている 物件情報を見ていた時は、 大字(おおあざ)がここと同じ物件は ちょっと遠すぎて・・ 第一希望の「〇〇〇小学区」 ではない・・と私が勝手に勘違い して、パスしていました。 で、 前回送ってもらっていた写真、 スミマセンがもう一度 送ってください。 スミマセン!!《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 メール、削除してしまったんだべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/06/06
確定測量登記が予定通りに終わることを祈ります。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のMさん(50代) (相談:ライフプランニング)売地(古家付き)を買って マイホーム建築・・を、計画しています。 ( その実行支援をしています )隣の建物がこちらに出ているかも?★不動産屋さんどうしで立会いしましたいよいよ土地売買契約 今日その説明土地売買契約書にハンコを押しました本日急きょ 土地売買契約を行いました奥さん来所の目的 すっかり忘れて★古家の解体工事が始まっています★古家の解体工事 外観ではちょっと★マイホーム解体工事 ついに重機が入るさすが重機 解体工事がテンポアップマイホーム建築空間が見えてきました解体工事終了!スッキリと更地に★住宅プランを少しでも煮詰めようと測量面積は登記簿より6坪大きかったいよいよ来月半ば頃に決済できるか? Mさんから電話を頂きました。6月12日(月)。土地残金時払い・引渡しの日取りが一応決まりました。一応・・というのは、その前の週に確定測量の登記が終了していることが前提だからです。登記が終了していなければ、土地の残金決済取引き自体ができません。一応の予定は、6/12(月)10:30 〇〇銀行〇〇支店・・です。その際に用意するもの、用意するお金を、整理整頓してみました。以下のようになります。確定測量登記が前週に終わっていることを祈ります・・。 《 M家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 12/24 決済 6/12 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 Mさんの住宅プラン(参考)。かなり以前に作成したプランです。《 M家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 3人家族。 50代会社員の夫。 40代専業主婦の妻。 小学生。 希望 : 一戸建てマイホーム取得 収入 : 1,299万円 (手取り:970万円) 住まい : マンション (自己所有) 貯蓄 : 4,003万円 (素晴らしい) 生命保険加入状況 夫:終身保険 第一生命 死亡保障500万円 終身年金 全労済 死亡保障720万円 子:学資保険 ソニー死亡保障必要額 検証結果 (単位:万円) 現時点 10年後 夫: 236 -3,098 妻: -2,518 -2,140 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。 236万円は長い期間で見れば、 無いに等しい。 ・・ということで、 夫婦とも現在も将来も 生命保険は必要ありません。 死亡保障必要額 検証結果グラフ 確定測量登記、予定通りに終わることを祈るべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/29
希望の面積・・、どうしてその面積が必要? 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきました土地は更地?固定観念は持たない方がメールをいただきました。お世話になっております。ブログ拝見しました。 >仲介手数料が不要な取引では、 武田FPは身内として・・ (親戚のおじちゃん?) 係わることになるので心配なく。 ・・だから、タダ働き! もし仲介手数料がかからない場合は申し訳ないですが、仲介手数料の有無に関係なく不動産業者と接触しないことをお約束いたします。物件の紹介ありがとうございます。もしアットホームのサイトに載っている物件と同じでしたら見たことがあるかもしれません。 ※業界人が物件を探す場合は、 業界だけの情報交換サイトで 確認します。 一般の人が見るサイトではなく・・。〇〇〇町の方は家付きだったこと。 ※現在・・古い家が建っている 物件は、もうそれだけで・・ 良くないイメージをもってしまう のが、素人の浅はかなところ。 少しでも・・肥えた目をしていれば、 この場所での新築マイホームで 快適に生活する自分たちを 想像できるもの・・です。もうひとつの〇〇町は、坪数が希望より小さいという理由でリストからはずしていました。 ※大きな土地は草取りが大変 ・・ということもあります。 この土地では、道路側に 車がゆったりと4台以上並び、 奥にちょうど良く マイホームが新築できそう、 そんな風に見えます。 なんと言っても、第一希望の 小学校が近いのが魅力。 >土地を探すときは、 「きれいな更地」にこだわることは しない方がいいと思います。 古家付きだろうが、 全面アスファルト舗装だろうが、 柔軟に、フトコロ深く、 物件探しをしましょう。はい。すみません😣💦⤵先日の物件の写真をとりにいった際にあわせて現地を見てきたいと思います。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。希望面積、その理由は何だべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/26
5/29(月)に登記申請するようです。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のMさん(50代) (相談:ライフプランニング)売地(古家付き)を買って マイホーム建築・・を、計画しています。 ( その実行支援をしています )隣の建物がこちらに出ているかも?★不動産屋さんどうしで立会いしましたいよいよ土地売買契約 今日その説明土地売買契約書にハンコを押しました本日急きょ 土地売買契約を行いました奥さん来所の目的 すっかり忘れて★古家の解体工事が始まっています★古家の解体工事 外観ではちょっと★マイホーム解体工事 ついに重機が入るさすが重機 解体工事がテンポアップマイホーム建築空間が見えてきました解体工事終了!スッキリと更地に★住宅プランを少しでも煮詰めようと測量面積は登記簿より6坪大きかった不動産屋さんから電話が来ました。土地家屋調査士さんが土地の測量作業をしていましたが、関係者の印鑑をすべてもらって、5/29(月)に登記申請をするようです。普通は数日で登記終了するところ、今回は登記面積と実測面積が6坪(12畳)も違う(実測面積が多い)ので、法務局の現地調査が必要なようです。なので、普通は数日で登記終了のところ、今回は10日ほどかかる・・ようです。・・ということは、土地契約の決済・引渡しは6月中旬ごろになりそうです。やっと ・・です。クリスマスイブに売買契約を行なって・・ほぼ半年です。 長かった・・。この結果をMさん(妻)へ連絡しました。 《 M家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 12/24 決済 6/? 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 Mさんの住宅プラン(参考)。かなり以前に作成したプランです。《 M家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 3人家族。 50代会社員の夫。 40代専業主婦の妻。 小学生。 希望 : 一戸建てマイホーム取得 収入 : 1,299万円 (手取り:970万円) 住まい : マンション (自己所有) 貯蓄 : 4,003万円 (素晴らしい) 生命保険加入状況 夫:終身保険 第一生命 死亡保障500万円 終身年金 全労済 死亡保障720万円 子:学資保険 ソニー死亡保障必要額 検証結果 (単位:万円) 現時点 10年後 夫: 236 -3,098 妻: -2,518 -2,140 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。 236万円は長い期間で見れば、 無いに等しい。 ・・ということで、 夫婦とも現在も将来も 生命保険は必要ありません。 死亡保障必要額 検証結果グラフ やがて半年だべ。 すげえ長かったべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/26
古家があろうが、全面舗装されていようが、フトコロ深く、柔軟に・・物色しよう。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか分譲地2ヶ所を見に行ってきましたメールをいただきました。お世話になっております。現地調査ありがとうございます。不動産を見る目がまだまだ、全然と言っていいほど足りず、先生のご意見大変ありがたいです。 最初の分譲地は、Fがいいかと思っていましたが、車の出入りが窮屈になってしまうのですね。駐車スペースは3台分確保したいと思っておりましたので、その点も考慮して選ばないといけないですね。 ※Fのように道路の突き当たりに 面する区画は、車の出し入れが けっこう大変です。 南側道路で日当たりが良い区画 の割に売れ残っているのは・・ さらに考えられることは、 電柱と支線かも。 Fに電柱と支線があれば致命的。 この分譲地での電柱設置計画は、 A-CーF ・・か、 G-H-J ・・のどちらかです。 分譲地で土地選びをする際は、 電柱と支線に注意。次の物件ですが。。。 >67坪でほぼ正方形で、 東西2方向が道路なので、 かなり開放的な空間になりそうです。 で、電柱と支線は、反対側の列の区画に 設置されているようなので、問題なし。 また、不動産業者が売主なので、 仲介手数料がかからないのが大きい。( 当事務所はタダ働き!) こちらは(過去の現地下見では)良さそう に見えますが、このC区画特有の何か 欠点が無いかどうか? 現地確認しましょう。 以前現地を見に行ってきましたが、欠点は何かあるのかわかりませんでした。ネットで検索していたら、Cが先に予約されていた過去があったので、契約前にダメになって、それ以後買い手がついていないだけかと思ったのですが。。お手数ですが、チェックしていただきたいので、週末に写真撮ってきたいと思います。 ※そうしてください。ちなみに仲介手数料がかからない場合は、不動産業者と接触しても大丈夫ですか? ※大丈夫ではありません。 当事務所を通じて住宅取得を するのであれば、 住宅会社とは展示場等で 接触していいけど、 不動産業者とは接触しないで ください。 話の展開しだいでは、色々 ややこしいことになる可能性が あります。 たとえば、今回の土地で 業者と直接折衝しながら 検討してみたけれども・・ 話が一旦立ち消えになった後に、 その業者から改めて・・ 「こんな物件が出てきました。」 と、仲介手数料が必要な物件を 直接紹介される ・・のような 展開もあり得ます。 その時点で当事務所と 顧問会員はお別れ・・に、なります。 当事務所を通じて不動産売買、 当事務所を通じて業者選定、 これは顧問会員になる際の条件です。 顧問料36,000円だけでは 最初から赤字であり、 あまりにもお人好し過ぎて、 FP事務所が簡単に潰れてしまいます。 仲介手数料が不要な取引では、 武田FPは身内として・・ (親戚のおじちゃん?) 係わることになるので心配なく。 ・・だから、タダ働き!売れ残りの事情を聞いてみようかとも思ったのですが。第一希望の学区に物件がない場合、こちらの物件を次候補として検討したいです。最後の物件ですが >「東側と南側の土地より低く、 東側の隅にあるパイプから水が 流れ落ちているのが気になりました。」〇〇〇不動産 798.6万円の物件でした。やめておいたほうがいいかと思いましたが、念のため先生のご意見を聞いてからと思いましてのせました。 ※場所が特定できないので、 確認できないでいました。 業者のHPを見ても、 物件情報の中に地図は表示 されていません。 それよりも・・この物件、 「同業他社による客付け不可」 と表示されています。 電話で確認してみたら、 まあ・・そういうことらしい。 この業者からは別の物件の 情報をもらいました。 ひょっとしたらYさんチェック済み かもしれませんが、 メール添付で送ってみます。 古家付き物件ですが、場所柄や 日当たりは良さそうです。 土地を探すときは、 「きれいな更地」にこだわることは しない方がいいと思います。 古家付きだろうが、 全面アスファルト舗装だろうが、 柔軟に、フトコロ深く、 物件探しをしましょう。先日の日曜日に、第一希望学区に物件があるとのことで、アイフルホームにいってみました。これから整地するとのことで、2区画販売予定があるそうです。 建築条件がつくかどうかまだわからないそうですが、顧客優先で紹介するようで、取り扱いの不動産業者も教えてもらえませんでした。 ※アイフルホームがからんでいて、 更地販売で2区画が出てくる ことは無い・・でしょうね。 自分のところの管理客に奨めて 2区画ぐらいは世に出る前に 決めてしまいます。 サラリーマン時代、 私たちもそうしていました。 新しい土地情報を得たら・・ その日の夜には可能性の高い 数人の管理客に奨めて、 ポンポンと契約!していました。場所のみわかっても、不動産業者がわからなければ。。。無理ですね(>_<) ※不動産業者がわかっても どうにもならないものです。 不動産業者は着工棟数の多い 住宅会社と密度濃くつきあって いれば、色々な意味で 商売はうまくいきます。第一希望学区でほかにネットにのっていない情報があれば知りたいのですが、不動産業者への照会をお願いできますか?お手数ですが、よろしくお願いします。 ※物件を2つ、Yさんへ メール添付で送ってみました。 まだ、記事に載せるわけには いきませんが・・。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/25
どちらも、まだ田んぼでした。どうやら、ちょっと以前の過去の景色を見たようです。(グーグルマップで現地下見・・です)自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります土地探し 買主負担とか旗ざお地とか調査を依頼されていた分譲地2ヶ所を見に行ってきました。この現地に行ってみました。(過去の現地なので田んぼでしたが・・)分譲している不動産屋さんもすぐ近くでした。自宅でやっている・・ような業者さんです。この残っている区画でいいところは・・無い・・ですね。 (はっきり言って)F : 南面道路で、一見良さそうに見えるが、 突き当たりの位置なので、 車の出入りが窮屈そう・・。 (毎日の生活・・のことです)IとJ : 住宅建築する際は、一般的には 北に寄せて、南側を残して建てます。 すると・・この2つの区画はそれぞれ、 車の駐車は建物の南側ということになり、 狭い4メートル道路から出入り、 それも突き当たりの道路から出入り することになり、かなり窮屈そうです。 また、南側隣地はカーウオッシュで、 広々として建物も無いので、 日当たりが良さそうですが、 永遠にこのままとは限らない。 将来、別の用途に変更になった際に、 建物が建つとすると・・普通は、 奥に、北側に、寄せて建てることに なります。 IとJの区画に目いっぱい近づけて 建つことになります。H : 敷地北側の東西長さが短かそうで、 プラン作成でかなり制約を受けそう。 面積が大きい割には、満足な プランにはなりにくいかも。 この区画に電柱やその支線は無いか? ・・を、チェックしよう。 現地にすでに立っていないか? あるいはこれから立てる計画は無いか? 確認したい。 住宅分譲地の中にはいくつか電柱が 設置されることになるが、 メイン道路が曲がる部分の区画には 電柱と共にそれを物理的に支える 支線が設置される可能性が高い ・・ことを知っておこう。C : 電柱・・といえば、この区画の方が 可能性が高い。 この区画で家を建てるとすれば、 北側に寄せて建築し、 南側に車を置くことになるが、 敷地面積の割に道路間口が狭い この区画では、 もし電柱と支線があれば、致命的。 自由なプランニングが難しい。現地へ行ってみました。過去の現地なので、こちらも田んぼでしたが。小学校から現地まで歩いてみました。途中にこの分譲地の不動産屋さんもありました。小学校がかなり近くて、いいですね。こちらの分譲地は、残区画はCのみです。67坪でほぼ正方形で、東西2方向が道路なので、かなり開放的な空間になりそうです。で、電柱と支線は、反対側の列の区画に設置されているようなので、問題なし。また、不動産業者が売主なので、仲介手数料がかからないのが大きい。(当事務所はタダ働き!)こちらは(過去の現地下見では)良さそうに見えますが、このC区画特有の何か欠点が無いかどうか? 現地確認しましょう。なんといっても・・ 10区画中・・最後まで売れ残っていた区画だから。良さそうだけど、懸念事項はそこだけ。 ※仲介手数料無しの物件なので、 「この物件を買ってもいいか? チェックしてほしい」 と言われても、 無報酬で遠路はるばる・・ 費用をかけて現地まで行く わけにはいきません。 もし・・どうしてもと言うなら、 現地写真を撮って送ってください。 写真撮影の際に注意することは、 「土地だけを撮るな!」ということ。 (間抜けな写真はいらない) 「道路も含めてどのような土地?」 ・・が分かるような写真が必要。 特にこの土地は東西道路なので、 「東道路で北から南から」 「西道路で北から南から」 の4枚の写真があればほぼ完璧。それから・・確か・・もう1ヶ所、チェックを依頼されていたかと思いますが、場所を特定できませんでした。以下の文章が添えてある土地です。「東側と南側の土地より低く、 東側の隅にあるパイプから水が 流れ落ちているのが気になりました。」「だったら、やめたら?」・・と言いたくなるような土地でしたが。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。2ヶ所も見てきたぜ。いやあ・・疲れたべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/24
不動産を見る目を養いましょう。目が肥えた状態になってから、マイホーム取得しましょう。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃない土地探し それぞれ一長一短があります メールをいただきました。お世話になっております。さっそく、調べていただきましてありがとうございます。 ※一番最初に電話してみました。 で・・、750万円の物件ですが、 上水道無し:買主負担 下水道無し:買主負担 (さらには受益者負担金がある) 道路復員:4.0メートル (狭い!) 側溝等支給:工事費買主負担 (U字溝をあげるから工事して) 分筆登記:買主負担 (取引としては意味不明 とんでもないお金がかかりそう) 北側側溝(コンクリート)工事:買主 (〇〇平野土地改良区の指導で) ということで、かなり変な物件です。 土地代は予算内ですが、 きちんと調べると、追加費用負担は 300万円とか500万円とか 上乗せになりそう・・。 (確実に予算オーバーになります)→追加費用負担の調査、試算していただきましてありがとうございます。 ※「試算」したわけではありません。 試算するためには、 色々な資料が必要です。立地は気に入っていたのですが、諸費用で予算オーバーになってしまうのですね。残念ですが、諦めます。 ※「予算オーバーになるかどうか?」 ・・以前に、この情報は 「売り地」の体をなしていません。 ほぼすべての事を不確定にして、 費用はすべて売主負担として、 普通に売買取引をしようとする、 この不動産業者の良識を疑います。 私が言いたいのは・・ この物件にも、この業者にも、 係わらない方がいい ・・ということです。 不動産の売買取引は、 内容を確定して、金額を確定して、 売主・買主・・双方納得の上で 行なわれるものです。 内容も金額も確定しない物件は、 真剣に検討するに値しない。 旗ざお地・・もそうだけど、この土地、 面積×坪単価の算数をすると、 1,068万円で予算オーバーです。 1,000万円以上も出して、 わざわざ旗ざお地を買う?→ですが、不動産業者のホームページをみると、7768000円(坪8万円)とあったので、値下げしたのかもしれないです。 ※あ・・そうなんですか?ただ前面道路幅員がわからないのと、上下水配管引き込みがいくらかかるのか。。。この物件も予算オーバーになりそうでしょうか? ※私が言いたいのは・・ 大都会で希望地域に物件が 無い場合ならともかく、 私たち岩手のような田舎で、 わざわざ不便で暮らしにくい 「旗ざお地」を選ぶか? ・・ということです。 「道路間口が広い土地」と、 「旗ざお地」とでは、 日常生活の質が全く異なります。 希望地域に他の物件が無い ならともかく、 同列で考えてはいけない。 〇〇〇(カタカナ)ホームの 〇○〇〇不動産の698万円。 東南の角地だし、おいしそうな物件。 日当たりも良く、自由に設計できそう。 上下水道あり、仲介手数料なし。→ 立地も良さそうです。側道が市道で車の通りが気になっていました。4件の中では一番候補に近いです。 ※〇〇(漢字)ホームの5区画物件。 ・・で、この分譲地で懸念されるのは、 「埋蔵文化財調査」。 土地を買ったけど・・→私もそれが気になっていました。Bがいいかなと思いましたが、希望の面積よりやや狭いのが残念です。 ※本来は60坪が希望でも、 南面道路であれば・・ わずか50坪であっても、十分に 満足できる計画ができるものです。 居室をプランする側に十分な 空間が広がっていれば、 土地の狭さは感じられないものです。 私はBだけでなく、Aでも 十分にOKだと感じています。 先ほどの「旗ざお地」などでは 到底・・考えられないことです。調べていただきましてありがとうございます。残りの物件で、先生の太鼓判の物件があるといいのですが。。。。お手数をお掛けしますがよろしくお願いいたします。 ※今日は・・ちょっと、時間が無くて スミマセンでした。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。全部買主負担は無いべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/22
小学校の学区はこだわります。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします申し訳ないけど 分かれにはならない★ローン減税?投資減税?と考える前にローン控除活用策はお得ではない世間一般で言う「相続」問題じゃないメールをいただきました。お世話になっております。先程はお忙しいところお電話でご対応いただきましてありがとうございます。土地の希望ですが1 学区 第1希望 〇〇小学校区 第2希望 ーー小学校区2 坪数 70坪程度3 予算上限 800万円4 その他 下水道引込地域希望現在持っている土地の情報について、ファイルを添付します。立地的に気に入っているのは、〇〇不動産〇〇の「--------」の物件ですが、現在は商談中となっています。土地代以外にその他に記載の諸費用がいくらくらいかかるか不明なのが気になっています。 ※一番最初に電話してみました。 「ただ今電話に出ることができません。」 と言うので・・ 「折り返しこちらからお電話致します。」 と言葉が続くのかと思ったら、 「もう一度おかけ直しください。」 ・・でした。 なんて失礼な留守番電話だ。 岩手県宅建協会の名簿を調べて みました。 経営者も宅建士も同一人物で、 従業員はいません。 結局、一人でやっているようです。 で・・、750万円の物件ですが、 上水道無し:買主負担 下水道無し:買主負担 (さらには受益者負担金がある) 道路復員:4.0メートル (狭い!) 側溝等支給:工事費買主負担 (U字溝をあげるから工事して) 分筆登記:買主負担 (取引としては意味不明 とんでもないお金がかかりそう) 北側側溝(コンクリート)工事:買主 (〇〇平野土地改良区の指導で) ということで、かなり変な物件です。 土地代は予算内ですが、 きちんと調べると、追加費用負担は 300万円とか500万円とか 上乗せになりそう・・。 (確実に予算オーバーになります) 現在商談中・・ということは、 そのへんの見積りに手間ひまが かかっているのだと思われます。2番目としては、〇〇不動産の「------」ですが、旗ざお地でした。 ※旗ざお地・・もそうだけど、この土地、 面積×坪単価の算数をすると、 1,068万円で予算オーバーです。 1,000万円以上も出して、 わざわざ旗ざお地を買う?※全てファイル添付できなかったので、再送付します。よろしくお願いいたします。 ※あと・・2件、住宅会社が売主の 物件について、電話で聞きました。 これらはどちらも、住宅会社が売主 なので、仲介手数料がかからない ・・という利点があります。 (当事務所は逆に・・タダ働き) ※〇〇〇(カタカナ)ホームの 〇○〇〇不動産の698万円。 東南の角地だし、おいしそうな物件。 日当たりも良く、自由に設計できそう。 上下水道あり、仲介手数料なし。 現在、検討中の人もいないらしい。 「計画道路にかかっている」 ということが、懸念事項だが、 日本中のどこの自治体でも 新たに道路や橋を造る余裕は 残っていません。 行け行けドンドンの時代に作った 計画は、今では床の間の飾り物。 これからの時代、特殊事情が無い限り、 計画道路が新たに施工されることは 無いでしょう・・。 ※〇〇(漢字)ホームの5区画物件。 「位置指定道路」の幅員が4メートル と狭いのは残念。 現在4区画が残っているが、 AとBなら面白そう。 CとDは旗ざお地と同じことで、 プランニングはしにくいし、 生活も窮屈そう・・。 (特に積雪期は大変な思いをしそう) ・・で、この分譲地で懸念されるのは、 「埋蔵文化財調査」。 土地を買ったけど・・ 調査に引っかかって、 市の予算次第では予定通りの着工 ができずに長期間待つことに・・。 ※今日・・チェックできたのは ここまででした。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。帯に短し、タスキに長し。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/19
それ、すっかり忘れていました。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中で・・2017.4.27・・に、土地契約。2017.5.9、土地・・決済・引渡し。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★南北が全く逆のマイホームプラン★不動産業者だから宅建は当然持って★南北反対のマイホームプラン 煮詰めてマイホームプランを敷地に配置して★土地を購入する際の手続きとお金★土地仲介手数料が高くて6万円の損?土地購入の段取りが終了しました土地契約 今回は30分程度で事務的に住宅プランがガラッと変わりそうです住宅プラン 改めて作ってみましたメールをいただきました。いつもお世話になっております。顧問会員の〇〇市のYです。昨日は土地の引き渡しでご対応頂きましてありがとうございました。 ※お疲れ様でした。ハプニングもありましたが、手続きも終わり、あとは登記完了を待つだけですね。 ※ハプニングがありました。 犯人は、武田FPです。昨日、仲介手数料の34万円を振り込みました。 ※ありがとうございます。本日には入金できていると思いますので、ご確認のほどお願いします。 ※お昼休みに記帳しに行って、 入金を確認しました。 ありがとうございました。間取りの方はウッドデッキを北側にずらす以外は変更ありませんので、進めて頂きたくお願いします。よろしくお願いします。 ※了解しました。 引き続き、住宅プラン作成を 進めていきます。土地購入には住民票が必要。武田FPがチョンボをやってしまいました。土地を購入する際の手続きはこのようになります・・という、契約から決済・引渡しまでの用意するものや用意するお金について一覧にしてYさんに渡していました。契約の前に作成、「完璧だ♪」と思いつつYさんに渡して安心していました。契約の際は、この通りにスムーズに終了しましたが、昨日(5/9)の決済・引渡しでは・・(この作業は一般的には、 銀行支店の一室を借りて行なわれます)司法書士さん主導で、一通りの作業を終えて・・司法書士さん「住民票をお持ちですか?」Yさん「 ??? 」武田FP「 !!! 」売主から買主へ所有権を移転するには、買主は住民票を用意する必要があります。「どこのだれに所有権を移転するのか?」・・を、住民票で正式に確認することになります。その住民票に基づいて、司法書士さんが所有権移転登記を行ないます。武田FPの大チョンボ!・・でした。「持参するモノ」に入れておくのを忘れていました。しょうがないので、土地残金等の振込み手続き中に・・Yさんは住民票を取りに市役所へ。(2筆の土地なので、住民票も2通)武田FPが犯人のハプニング・・でした。スミマセンでした!以後、気をつけます! 君、自分の頭で考えてるか?【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 2 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)3 Yさん(60代):☆4/12再ヒア待ち。(3/21着) 4 Tさん(30代):☆4/24再ヒア待ち。(3/27着) 5 Yさん(30代):☆5/8再ヒア回答戻る。(4/6着) ※今日の作業。 本日(5/10)より再着手しました。 現状診断終了予定は5/12です。 お楽しみに・・。6 Iさん(40代):☆5/2再ヒア回答戻る。(4/6着) ※今日の作業。 本日(5/10)、現状診断終了。 安定したキャッシュフローです。 幼児がいるけど・・ 死亡保障は夫婦ともに不要です。 死亡保障不要・・ということは、 健全な家計だということです。 保険でお金をたれ流す必要が 全く無い、健全な家計です。 なのに、夫の保険の 死亡保障額は2,800万円で、 お金をたれ流しています。 メール添付で送りました。7 Iさん(30代):★4/10 生活設計 依頼着。 8 Iさん(30代):★4/20 生活設計 依頼着。 9 Mさん(40代):☆5/8 現状診断 依頼着。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!猿が木から転げ落ち、河童が川で流されている・・そんな景色が見えるべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/05/10
短時間で済まそうとしましたが、普通に、しっかり、時間がかかってしまいました。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★南北が全く逆のマイホームプラン★不動産業者だから宅建は当然持って★南北反対のマイホームプラン 煮詰めてマイホームプランを敷地に配置して★土地を購入する際の手続きとお金★土地仲介手数料が高くて6万円の損?土地購入の段取りが終了しました本日、土地契約が終了しました。4/27(木)12:30売主側の不動産屋さんにて、土地の売買契約を行ないました。 ※長距離ドライブをしてきました。土地は2つあって、それぞれ所有者がいますが、どちらも今日の契約には同席しません。あらかじめ、契約書に印鑑を押してもらっています。なので・・今日同席したのは、Yさん夫妻、売主側の不動産屋Aさん、そして私・・武田FPです。Yさん夫妻が姿を現す前に・・不動産屋Aさんとお話していました。Aさん「今日は読み合わせで進めて、 30分程度で終わるように していいですか?」武田FP「はい、あらかじめ電話でですが、 契約資料をお互いに見ながら、 要点を押さえた説明をしているので、 事務的に進めてもらっていいと思います。」・・ということで始めましたが、結局、1時間以上かかってしまいました。重要事項の説明、契約書の説明、・・だけでなく、付随する書類の説明もあるし、ハンコを押すヶ所はいっぱいあるし、本人確認書類のコピー等もあるし、まあ、30分・・というわけにはいきませんでした。契約手付金の支払いは、この後Yさん夫妻が銀行へ行って振り込みます。結局、普通に時間がかかって契約終了。不動産屋さんの建物の外に出て・・それぞれが車に乗る前に会話。 建物プランについて・・ これまで打ち合わせてきたけど、 突然・・親から1,000万円援助! の話が出たため、 「もう少し贅沢していいかも♪」 ということになった様子・・。 だいぶ、プランが変わるかも・・。 連絡をもらってから、あらためて プラン作成をすることになりました。武田FP「それじゃ、今日はこれで・・。」Yさん(妻)「あれ、振込みも立ち会ってもらうのでは?」売買契約はもちろん立会いますが、銀行での振り込み作業は、武田FPが立ち会う必要は無いでしょう・・。振込み詐欺の心配がある高齢者じゃあるまいし・・。 ※長距離をドライブして帰り、 事務所着は15:15・・でした。 疲れました。 (年は取りたくない・・) ※不動産の売買取引は、 一般的には「契約」と「決済」の 2段階で行なわれます。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約4/27 決済5/9 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》やっぱり、1時間はかかるべ。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/27
今日で、最終的な諸費用額もすべて確定しました。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★南北が全く逆のマイホームプラン★不動産業者だから宅建は当然持って★南北反対のマイホームプラン 煮詰めてマイホームプランを敷地に配置して★土地を購入する際の手続きとお金★土地仲介手数料が高くて6万円の損?やっと、土地購入の段取り終了。売主側の不動産屋さんからメールが届きました。依頼していた、司法書士さんの「所有権移転登記費用の見積り書」・・が添付されていました。金額は14万円ちょっとと書かれていますが、2つの土地の地番等は記載されていません。これは2つの土地の移転登記代ということでだいじょうぶなのか?それとも、どちらか1筆分の登記代なのか?はっきり・・しません。 ※モノを数えるときに 1個、2個、というように、 土地の登記では、 1筆(いっぴつ)、2筆(にひつ)、 と数えます。先方の不動産屋さんへメールしました。お世話になっております。銀行の決済場所確保まで、ありがとうございました。移転登記の見積書(146,056円)を受け取りました。念のために確認いたしますが、(あくまで念のため・・・ですが)これは2筆分の金額(総額)ということでいいですよね? (1筆分ではなく)よろしく、お願いいたします。 武田 務今日、返信がありました。お世話様です。〇〇司法書士さんに再度確認いたしました。見積り金額は、2筆分で間違いありません。よろしくお願いいたします。 ※これで、土地購入に係わる すべての費用が確定しました。 結局、以下のようになります。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約4/27 決済5/9 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》「いっぴつ、にひつ」とも言うし、「ひとふで、ふたふで」も、あるべ。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/25
「分かれにはなりません。」??? 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か?この売り地 問い合わせをお願いします「分かれにはなりません。」・・と、断られました。先週・・土曜日に問合せた時は、「週明けなら担当者から 資料を送るようにさせます。」という話でした。で、週明けの今日、改めて電話しました。「・・はい。」会社名を名乗るわけでもなく電話に・・。もう・・これだけで、普通にビジネスをやっている人には感じられません。(おいおい、だいじょうぶかぁ・・)それでも、土曜日に電話で売り地について問い合わせした者だと伝えると、思い出したようで・・「申しわけありません。 あの土地には・・もう一つ業者が 入っていて、『別れ』にはなりません。」 (このような意味だが、実際は こんなにきれいには言っていない、 全体的にあかぬけない言葉使いだ)「分かれにはならない」・・て、どういうことか?仮に買い手を見つけてくれて契約になったとしても、買い手側の不動産屋に仲介手数料が払われることはない、・・と、いいたいようです。本当にそうなのか?仲介手数料を独占したいためなのか?よく分かりませんが・・まあ・・あんまり係わり合いになりたいとは思われないような相手なので、そこで話を切って、電話を置きました。Yさん、申しわけありませんが、この土地に関してはお手伝いできそうもありません。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 君は、自分の頭で考えてるか?【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》 ※金融機関廻り。 事務所家賃や給与振込みほか。 給与振込は佐々木FP分のみ。 武田FPはいつも通り無給 ・・どころか、 事務所が資金不足なので、 今月も20万円を入れました。 (武田FP個人のお金です) ライフワークとはいえ、辛い・・。《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 2 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)3 Yさん(60代):☆4/12再ヒア待ち。(3/21着) 4 Tさん(30代):☆3/27 現状診断 依頼着。 ※今日の作業。 整理整頓が終了しました。 「再ヒアリング」として、 メール添付で送りました。5 Iさん(40代):☆3/29 現状診断 依頼着。 ※今日の作業。 本日より着手しました。 大変長らくお待たせしました。6 Nさん(30代):★4/3 生活設計 依頼着。 7 Yさん(30代):☆4/6 現状診断 依頼着。 8 Iさん(40代):☆4/6 現状診断 依頼着。 9 Iさん(30代):★4/10 生活設計 依頼着。 10 Iさん(30代):★4/20 生活設計 依頼着。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!分かれにならねえ?・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/24
同じ金額の土地でも、1つで買うのと2つで買うのとでは、仲介手数料が6万円も違う!? 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★南北が全く逆のマイホームプラン★不動産業者だから宅建は当然持って★南北反対のマイホームプラン 煮詰めてマイホームプランを敷地に配置して★土地を購入する際の手続きとお金★メールをいただきました。ご連絡ありがとうございます。添付された資料は一通り目を通しました。念のため、電話説明をお願いします。4月24日(月)12:20頃に電話しますが、よろしいでしょうか。 ※OKです。 売買契約の予行演習です。 重要事項説明書と、 売買契約書の要点確認を お昼休みの15~20分ほどで 行なっておこうと提案していました。あと余談ですが、契約印紙代が3,000円得するとありましたが、仲介手数料が2つの土地分ありますので、トータルで見るとマイナス6万円ほどで得にはなりませんよね。よろしくお願いします。 ※この「余談」については、 以下に詳しく買きます。《 不動産売買 仲介手数料 》仲介手数料は宅地建物取引業法によりルールが定められています。仲介手数料の料率は、不動産の売買価格に応じて定められています。売買価格(税抜)200万円以下:5.4%同200万円超~400万円以下:4.32%同400万円超:3.24%売買価格を分割し価格帯毎に手数料を計算します。たとえば、物件価格が1,000万円の場合は、1000万円のうちの・・200万円以下の分:200万円×0.054=10.8万円200万円超~400万円以下の分: 200万円×0.0432=8.64万円400万円超の分:600万円×0.0324=19.44万円これらの合計で、38.88万円・・となります。今回の土地購入では・・94の土地:売買価格460万円200万円以下の分:200万円×0.054=10.8万円200万円超~400万円以下の分: 200万円×0.0432=8.64万円400万円超の分:60万円×0.0324=1.944万円これらの合計で、21.384万円・・となります。95の土地:売買価格390万円200万円以下の分:200万円×0.054=10.8万円200万円超~400万円以下の分: 190万円×0.0432=8.208万円これらの合計で、19.008万円・・となります。2つの土地の合計で、40.392万円・・となります。ところが、この土地が2つの土地ではなく、1つの土地で、売買価格が合計額の850万円なら・・200万円以下の分:200万円×0.054=10.8万円200万円超~400万円以下の分: 200万円×0.0432=8.64万円400万円超の分:450万円×0.0324=14.58万円これらの合計で、34.02万円・・となります。(武田FP、こちらの算数を してみるのを怠っていました)Yさんは、自分で調べて計算してみたようです。確かに、損をするような感じです。おもしろくありませんよね。定められている仲介手数料の料率は上限です。これ以上受け取ったら法律違反!・・という上限。それぞれの不動産屋さんは、この上限の額を頂いているのが普通ですが、今回の物件は特殊です。当事務所に余裕なんてありませんが、以下のようにしましょう。94の土地 21.384万円⇒ 18万円95の土地 19.008万円⇒ 16万円 計 34万円一つの土地として買った場合の仲介手数料額です。火の車だけど、なんとかしてやるべ。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/24
今日の新聞広告に希望学区の物件が・・。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(40代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2017.4.4、現状診断 終了。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?都会ならともかく 田舎で旗ざお地はこれでもか!生命保険に入りまくって現金ではなく住宅ローンを借りて★住宅ローン控除フル活用はお得か? メールをいただきました。先日は面談ありがとうございました。またシュミレーションの送付ありがとうございます。 ※送付以外に・・ 今日の記事でも取り上げて います。 「住宅ローン控除 フル活用はお得か?」 かなり具体的にコメントしました。今日の新聞広告で希望学区の物件が載っており、詳細を確認したいのですが、問い合わせをお願いしてもよろしいでしょうか?新聞広告の画像を添付します。住所は〇〇〇1丁目43番です。お手数お掛けしますがよろしくお願いいたします。 ※売り地の〇〇市と、 不動産屋さんの事務所がある △△市はまったく別で、 ちょっと遠い。 さっそく先方の事務所に 電話をしました。 ・・が、だれも出ません。 電話を切りました。 ・・ら、電話が来ました。 今日明日は休みで、 今・・自宅から携帯で電話 しているということのようです。 週末は資料を贈る・・とかの 対応はできないようです。 月曜であれば、売り地がある 〇〇の担当の者に対応させる ・・ということでした。 〇〇にも事務所があるのか 聞いたら、 事務所は△△だけ・・らしい。 じゃあ・・〇〇の担当者は どこで仕事をしているんだ? やっぱり△△・・か? なんだか、よく分からないが、 私がまた月曜日に電話をします。 少し、お待ちください。 不動産業も客商売だから、 昔は土日に営業している ところが多かったんですが、 最近は、 週末にしっかり休む業者が 増えているんですね・・。 ・・って、当事務所も同様ですが。 (今日はたまたま、出てました)《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 4/4 2 ライフプランニング(生活設計)4/22 3 資金・ローンの目安を立てる 4/22 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代団体職員の夫、 30代公務員の妻、 高校生、中学生、幼児、・・の、5人家族。 相談 : マイホーム取得。相続。 住居 : 実家に同居。(一戸建て) 収入 : 夫 年収430万円 (手取り348万円) 妻 年収571万円 (手取り459万円) 貯蓄 : 5,550万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 87.26万円/年 (総額:4,255万円) 夫 ※ ものすごく数が多すぎて 書くのが大変です。 ・・ 後日。 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1億3,243万円 -1億5,222万円 妻 -8,932万円 -1億1,930万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 マイナスが億単位だということは、 逆立ちしたって生命保険は全く不要! ・・ということです。 ※まったく不要な生命保険に、 これでもか、これでもか、・・と お金をつぎ込んでいます。 今時珍しい・・お〇〇さんです。 「払えるんなら、いいんじゃない?」 という声も聞こえてきますが・・ いくら収入が多くても、 大金をたれ流していて いいわけがない。 週末に休む不動産屋が最近増えてきた・・べ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/22
整理整頓してみました。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★南北が全く逆のマイホームプラン★不動産業者だから宅建は当然持って★南北反対のマイホームプラン 煮詰めてマイホームプランを敷地に配置して★土地を購入する際の手続きとお金について、整理してみました。Yさんは、850万円の土地を買おうとしています。ところが、この土地は一つではなく二つの土地で(地番が94と95)、もちろんそれぞれに売主が存在します。(現地を見た感じでは、一つの土地)それぞれの売主と契約して、それぞれの売主と決済・引渡しをしていく・・という、ちょっぴり複雑な作業になります。これから、以下のような流れで手続き作業をしていきます。司法書士さんに支払う費用がまだ不明なので、これですべてではありませんが、おおよそ、このような流れ、このようなお金の支払い、・・で、進んでいきます。契約書には、あらかじめ不動産屋さんが契約印紙を貼った上で、売主側の署名捺印をもらう作業をします。その代金を契約の際に現金で払うことになります。ちなみに・・契約印紙代は、契約金額が850万円の場合は5,000円なんですが、契約金額が460万円と390万円の場合は、それぞれ1,000円で計・・2,000円です。(3,000円のお得♪)面倒くさい二つの土地の契約ですが、ここだけは・・ちょっぴり良かった?土地代は850万円ですが、諸費用込みで支払う総額は900万円を超えるものになりそうです。用意するものの中に、免許証コピーがありますが、これは本人確認書類ということで、取引に係わった不動産屋さんや司法書士さんが保存しておく必要があります。なお・・印鑑は、売主は実印が必要ですが、(移転登記関係書類に実印を使う)買主は実印は不要です。買主の実印は、住宅ローン融資を受ける際には必要になります。司法書士さんの見積り額が分かったら、Yさんにお知らせしますので、上記資料に足し算してもらって・・準備をお願いします。君は、自分の頭で考えてるか?【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 2 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)3 Yさん(60代):☆4/12再ヒア待ち。(3/21着) 4 Tさん(30代):☆3/27 現状診断 依頼着。 ※今日の作業。 本日より着手しました。 大変長らくお待たせしました。5 Iさん(40代):☆3/29 現状診断 依頼着。 6 Nさん(30代):★4/3 生活設計 依頼着。 7 Yさん(30代):☆4/6 現状診断 依頼着。 8 Iさん(40代):☆4/6 現状診断 依頼着。 9 Iさん(30代):★4/10 生活設計 依頼着。 10 Iさん(30代):★4/20 生活設計 依頼着。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!契約印紙で3千円 得しちまったい。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/21
2つの土地をまとめて買う際にともなうリスク。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。道路から見た建物 立面を作ってみたらシンプルな外観のための階段の形★土地購入手続きのための書類を作成して、添付送信しました。そのメール文・・。こんにちは。土地購入へ向けての資料を添付します。「不動産買付確約書」売主側不動産屋さんが作成した原案に私が追加書き込みをしました。売買契約が2つになるので、書類はすべて2つ作っていく事になります。 ※現地は1つの土地に見えますが、 所有者が2人・・います。 1つの土地を2人が共有 しているのではありません。 2つの土地があるんです。 (見た目は1つだけど) なので、売主が2人います。 手前の土地と、奥の土地と。 なので、契約書類は2つ必要です。 いっしょに契約するのではなく、 それぞれ別個に契約・決済 引渡しを行ないます。 なので・・普通の契約とは違う 「特記事項」が必要になります。 両方の決済引渡しが完了しないと、 Yさんは初期の目的を達成 することができません。 (つまり、家が建てられない) 私が何を心配しているかというと、 両方の売主と契約したけど 決済・引渡しの時点になって 一方の売主が・・ 「ちょっと状況が変わってしまって 申し訳ないけど売るのは やめました。もちろん違約金は 払うので勘弁してください。」 ・・となる可能性は、 ゼロではありません。 違約金を受け取ったとしても、 片方の土地だけの引渡しを 受けても、家は建てられません。 以後、使えない土地を掴んだまま 固定資産税だけを負担していく ことになります。 このような事態を避けるためにも、 この契約には「特記事項」が必要です。 「一方の引渡しが完了できない 場合は、もう一方の引渡しは できない(しない)ものとする。」 ・・のような。 重要事項説明書や契約書を 作成し、説明するのは、 一般的には売主側の業者です。 売主側の不動産屋さんは おそらく、売る側の視点に立って いるだろうから、私のような心配は していないだろうと思われます。 重要事項説明書や契約書の 作成に入るところで、 「特記事項」として書き込んで もらうよう・・注文します。予定を書き込む必要があるので、私が勝手に設定しました。「4月中に済ませたい」ということなので、(もちろん、相手の都合もありますが・・)契約は4/20ごろ、引渡しは4/27ごろ。一応、予定は予定で、まったく変更不可ではない。なお、連絡先電話番号が記載されるので、先方にも伝わることになります。普通は売主側の不動産業者が買主側の不動産業者を通さず、直接買主に連絡してくることはありませんが、業者によっては何をしてくるか分かりません。もし、直接電話が来て、何らかの判断を求められた場合は、つまらないことで損をこうむることが無いように・・「武田に確認してから回答します。」・・のように返事してください。なお、本日16時ごろ電話を入れました。1本目:会社固定電話、2本目:武田個人の携帯電話(090で始まる)、どちらも武田からの電話・・と分かるようにしておいてください。実は、今日・・ふと思いついたんですが、明日の都合が合えば、そちらへ行こうかと。契約前に私も現地を見ておきたいし、4月中に決済引渡しまで済ましてしまうのなら、今回の「買付証明」も署名捺印したものを明日には受け取っておきたいし・・。電話がいただける状況になったら、夜中でもかまわないので、私の携帯のほうに連絡をください。よろしく、お願いします。 武田 つとむ ※17:30ごろ、Yさんから電話が・・。 電話がつながらない・・と思ったら、 ゴルフをしていたようです。 あは。 で、明日(日曜日だけど・・) 13:00 に購入予定地で会うことに しました。 契約前に、現地を見ておかないと、 私も安心できません。 いつもの・・4月、5月の週末は、 私は雪山をスキーをはいて 飛び回っているんですが、 今シーズンの週末は天気が悪い。 普通・・春は、移動性高気圧に おおわれて、素晴らしい天気が 続くんですが、今年は・・ 「移動性高血圧」のオッサンは なかなか活躍できません。 天気が悪い週末は・・仕事です。 シカタナイ・・。 ※打ち合わせてきたマイホームプランは、 昨日(4/14)の段階で、 以下のようになっています。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約4月? 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》片方の土地だけになったら、どうしようもないべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます
2017/04/15
お隣さんが今も使っているようです。これから買う土地を通る水道管を、お隣さんが使っている?そんなことが本当にある?不動産は気をつけて買いましょう。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。マイホーム取得の実行支援中です。境界杭 14条地図 基礎コンクリート★住宅予定地 調査しておきたいこと★住宅用地購入 こんな流れで進めようマイホーム取得支援 初めて面談しますいよいよ土地購入 マイホーム建築へ仮のマイホームプラン 作ってみました1階に物干しとクローゼットと洗面と1階に物干しもクローゼットもある家地震を意識 直下率の高いマイホーム2階の壁を支える1階の壁を考える土地についての懸念事項2点。契約前に・・ということで、私の方から売主側の不動産屋さんへ懸念事項の確認をお願いしていました。1 境界の位置 長方形の4スミのうち・・3点は 境界杭等が存在するが、 1点(北西の角)だけ無いことについて、 「U字溝の中心でいいかどうか? 隣接の地主さんに確認して欲しい。 ついでにその地主さんの 人となりの確認もお願いします。」 ・・としていました。2 隣地に続く引き込み水道管の処置 売主さんが自分で使っている水道管を 分枝して隣りの親戚に使わせている。 「この管は殺してしまって大丈夫か? 確認しておいてください。」 ・・としていました。その結果の報告が不動産屋さんからありました。1について・・「U事溝の中心でいいんではないですか。」と言っておられたようです。人当たりの良さそうな方・・だったそうです。よかった、よかった。隣人は、一生つきあうことになる人です。おだやかな人に越したことはありません。2について・・びっくりな結果!・・でした。まだ、その隣人が水道を使っているそうです。だとすれば、そんな土地を買うわけにはいきません。他人が使う水道が、自分の敷地を通っているような土地を買ってはいけません。(当たり前)・・が、「売買契約して引き渡す前には、 売主が責任持って・・この水道管を 除去するそうです。」・・ということです。 ※この赤い枠の土地を購入予定です。 (これは市の上下水道図面です) 西(左)側の道路から水道が 引き込まれているのが分かりますが、 敷地内から南(下)のお宅に分枝 されていて、左から2軒目の家で 使われているのが分かります。 今回の売主さんとこのお宅が 親戚で、このような使い方をして いたようです。ということで、土地購入のための準備が徐々に整ってきました。・・が、おかしな話・・でもあります。何年も前から売りに出している土地です。今回・・私が確認を求めた懸念事項は、売る側の不動産屋さんにとっては、懸念事項ではなかった・・ようです。こうやって具体的な購入希望者が出てくるまで、売るための何の準備もされていなかった・・ということです。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約4月? 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》 不動産は気をつけて買うべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/08
それ、勘違いです。自分の頭で考える生活設計。借金が相続税対策になるんじゃないゾ。みんな、勘違いしているゾ。〇元メール顧問会員のKさん(40代) (相談:ライフプランニング)2012.6.22 現状診断 終了。 ※最初の現状診断の時点では、 人生が成り立ちませんでした。 ※修整した結果・・ 大丈夫な人生に。 ※シミュレーションを行ないました。 相続して、マンションを売って、 実家を建て替えして・・。メールをいただきました。お久しぶりです。以前、メール顧問会員だった〇〇県のKです。武田さんのブログは引き続き読ませていただき、勉強させてもらっています。今回は、身内(武田さん)のアドバイスをいただきたく、メールさせていただきました。去年、実家の隣に住んでいた叔母がなくなり、いとこが相続しました。しかし、いとこは他のところに持家がある状況です。親は実家と地続きであるため、他人の手にわたるなら、相続税を考え(借金を作って税金を減らす)、購入できるなら借金をして購入したいと考えているようです。 ※皆さん・・勘違いしているようですが、 「借金が相続税対策になる」 わけではありません。 土地活用の営業をする業者の セールストークに洗脳されないように。 元々・・相続税がかかりそう なのであれば、 資産は増やさずに、 できるだけ小規模な状態の方が 被害は小さくて済みます。 借金をする・・ということは、 利息分のお金を払っていく ということです。 相続税を払う前に、 大きく負担が増すということです。自分はこれからは人口も減るし、相続税を考えるよりもいまさらの借金はリスクがあると考えています。土地のイメージ図をファイル添付しましたが、そこで質問です。1 黄色い部分を売却することになった場合、 将来(購入して青い部分もまとめて売却) を見越して、 購入してしまったほうが良いか? ※相続税が心配なのであれば、 資産はこれ以上増やさない 方がいいと思います。 (ちなみに黄色い部分は更地で 2000万くらいになりそうだが、 実際は家が建っているし、 公道からの道幅も4mない ので、もっと安くなると思う。) ⇒そもそも100坪の土地を売るのと、 160坪の土地を売るのと、 土地の売却をする時は 広いほうが高く売れるものなのか? ※その地域の需要がどうなのか 分かりませんが、 一般的には・・サラリーマンが マイホーム取得で手を出せそうな 土地建物総額を思い描いて 分譲物件を計画するのが普通です。 だとすれば、物件が大きくて 価格も高くなるほど、 買い手は限られてきます。 (価格は頭を抑えられます) なので・・たとえば、 業者が160坪の土地を入手 した場合は、 そのまま売るよりは、 50坪、50坪、60坪、・・の 3区画にして建売りを仕掛けた方が、 一般的な買い手が大勢いるので、 強気で高い価格で売ることが できます。2 また自分には弟がいるんですが、 親ではなく弟が借金をしないで購入 できるのだったら、将来を見越して、 弟が購入するのもありか? ※私の目には、この物件が 良いものには見えません。 わざわざ大金を出して手に 入れた方がいいものでしょうか?3 将来、親からの相続後、青い部分に 自分か弟が住むことになっても、 売却することになっても、 黄色い部分の土地には 手を出さないほうがいいか? ※不動産が増えれば、 ランニングコストも増えます。 固定資産税や都市計画税や 建物管理費や 先々の解体工事費や 土地の除草代その他・・。 何の役にも立たない不動産を 所有して、色々なお金を 負担していきますか?武田さんだったら、どうするかアドバイスをいただけないでしょうか? ※人口減少社会では、色々な 需要が減っていくのだから、 当然に資産の価値も下落 していきます。 「将来のために・・。」と、 あやふやな目的で所有して いる内に、 「まったく損な将来」 が、やってきます。お時間の空いたときでいいので、よろしくお願いします。 ※武田FPが住んでいるのは、 岩手県の盛岡市です。つまり田舎街。 生活する上で車は必需品というのが、 こちらでの一般的な感覚です。 その前提で上記の土地を見て・・ 顧問会員に 「この土地を検討しているん ですが、買ってもいいでしょうか?」 と、相談されたとすれば、 「あ、これはやめときましょう。」 ・・です。 4メートル未満の私道の突き当たりの 脇の土地です。 車の出入りが非常に大変そうです。 さらには、 これが岩手なら除雪が大変そうです。 ここは、ほとんど雪の心配は 無さそうですが。 君は、自分の頭で考えてるか?【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 2 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)3 Sさん(30代):☆4/5再ヒア待ち。(3/7着) 4 Kさん(30代):★3/13 生活設計 依頼着。 ※今日の作業。 終了予定は4/11(火)です。 お楽しみに・・。5 Yさん(60代):☆3/21 現状診断 依頼着。 6 Oさん(30代):★3/22 生活設計 依頼着。 7 Tさん(30代):☆3/27 現状診断 依頼着。 8 Iさん(40代):☆3/29 現状診断 依頼着。 9 Nさん(30代):★4/3 生活設計 依頼着。 10 Yさん(30代):☆4/6 現状診断 依頼着。 11 Iさん(40代):☆4/6 現状診断 依頼着。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!借金が相続税対策になる・・は、間違いだべ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/04/07
境い目が分からない土地を買ってはいけない。(当たり前) 自分の頭で考える生活設計。 潜水艦は進む・・にゃ『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。戸建てや土地の購入 隣家との境界線をきっちり確認2017/3/22 不動産コンサルタント田中歩さんという人のお話。一戸建てや土地の売買の際、注意しなければならないことの一つに取引する土地の範囲はどこなのかという点があります。 ※売り地をチェックする際の 重要な確認事項の一つが、 「境界杭が存在しているかどうか?」 ・・です。一般的な取引の場合、不動産売買契約書には「売り主は買い主に対し、本物件引き渡し の時までに、現地において 本件土地の境界点 および境界線を明示しなければならない」といった条文が記載されています。■異議申し立てのない土地とはこれは、売り主が「売却する私の土地の範囲はここから ここまでで、隣地所有者からの 異議申し立てのない完全な所有権です」ということを買い主に対して示さなければならないということを意味します。売り主が勝手に思い込んでいる所有権の範囲を示せばよいというものではないのです。では、隣地所有者からの異議申し立てのない土地の範囲とは具体的にどういうものなのでしょうか。一般的には、「境界標」で囲まれた範囲がこれに当たります。境界標とは隣地との境界点に設置されているコンクリート杭(くい)や金属プレート、鋲(びょう)などです。 ※その場所の状況によって、 色々な素材が使われています。境界標が示す境界点と境界点を結んだ線で囲まれた範囲が、隣地所有者からの異議申し立てのない土地の範囲ということになります。境界標は、隣地の承諾を得ずに勝手に設置することはできません。 ※当然です。原則として、資格のある土地家屋調査士や測量士が測量を行い、その測量図に基づき隣地との立ち会い・承諾を経て初めて設置できるものです。 ※そうなんですが、 このコストが高いために、 なかなか簡単にはできない。 数十万円とか・・場合によっては 百数十万円とかの金額に。 当然・・売る側がこのお金を 負担することになります。つまり、隣地と合意した境界点であることを示す証拠となるわけです。ですから、取引を行う前に境界標が売買対象となる土地の境界点すべてに設置されていることを確認しておくことが大切です。 ※買う側としては、そういうことです。ところで、古い住宅地などの場合、境界標が土に埋もれてしまったり、ブロック塀の下に埋まってしまったり、建築工事や道路工事などの際に境界標を誤って撤去してしまったりすることが少なくありません。 ※そういうことです。 「4つの境界杭の内、1つが無い」 ・・というケースが、 顧問会員のYさん(30代)が今 購入を検討している土地です。 ただ、Yさんのケースは、 隣地との境界がU字溝になっていて、 一方の境界点がU字溝の中心に なっているので、 「無い点」も「U字溝の中心」で あろうことが類推できます。 そのことを念のため、お隣さんに 確認した上で契約しようとしています。 なお、この土地の地域は、来年度 14条地図整備事業が行なわれます。 少なくても1年後には正確な 土地図面ができるということです。■法務局に保存されている場合もこの場合は、土を掘り返して境界標を探すか、発見できない場合は境界標を設置した当時に、隣地所有者と立会・承諾を得た「確定測量図」や「境界承諾書」がないかどうか確認してみましょう。 ※一般的には・・ 売買に係わることになった 売主側の不動産屋さんが、 最初の時点で法務局で確認します。これらがあれば、隣地所有者に対して「過去、このような測量を行い、 境界点の承諾を得ているので、 改めて境界標を設置させてもらいたい」と言う際の根拠となります。ただし、確定測量図の作製時からかなり時間が経過していたり、所有者が変わっていると認めてもらえない場合もあります。あるいは、法務局に「地積測量図」が保存されているのであれば、境界標を改めて設置するための根拠とできる場合があります。地積測量図は「土地の地積変更」「地積更正登記」「分筆登記」などの申請をする際に法務局へ提出されたものです。資格を持つ土地家屋調査士や測量士が隣地所有者と立ち会うことで境界確認作業が行われており、何らかの事情で境界標が不明になったとしても現地で復元ができるようするためにあるものです。ただし、地積測量図は1993年以前のものの中には精度が極めて低いものもあるため、 ※数値が手書きされていたりして、 いかにも・・だいじょうぶかな? という感じの図面もあります。改めて境界標を設置する根拠となりにくい場合がありますので注意が必要です。こうした測量図がない場合は、新たに測量図を作製し、隣地所有者と改めて立ち会いした上で、境界標を設置しておくことが望ましいのです。 ※顧問会員のMさんのケースでも、 測量図が存在しません。 売主側にて確定図面を作製する ことを前提に購入契約した土地が、 古家解体工事を終えて 測量図作製と境界立会いの 作業をしているところです。 ※土地家屋調査士さんがやって いるので、売主さんは当然 大きなコスト負担になります。 もちろん、そのコストも見込んだ 価格設定にはなっています。なお「現況測量図」という測量図面がありますが、これは「売り主が勝手に思っている境界点と境界線」を測量したものにすぎず、隣地からの異議のない土地の範囲を示すものにはなりませんし、境界標を設置するための根拠とはなりませんので注意しましょう。 ※そういうことです。隣地所有者との立ち会い・承諾を経ている測量図であれば、測量図のどこかに「隣地所有者と平成○年○月○日立会済み」といったような記載が必ずあります。しかし現況測量図の場合、こうした記載はありません。また、測量図には、実際に測量を行った測量士の名前と連絡先が記載されていますので、測量図の内容がわからない場合は問い合わせることも可能です。このように、一戸建てや土地の取引を行う場合、契約を結ぶ前に必ず境界標の有無を確認しておくことをお勧めします。境界標がない場合、確定測量図や地積測量図を探し、なくなってしまった境界標を復元できる根拠となり得るかどうか、土地家屋調査士、測量士あるいは仲介業者にきちんと確認した上で取引をするのがよいでしょう。境を確認してから買うべ・・普通。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/23
わざわざ旗ざお地を買ってはいけない。(当たり前) 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム取得)武田FP預かりで、現状診断作業を進めています。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い仲介手数料 不動産屋の他にも払う?メールをいただきました。お世話になっております。現状診断がまだでしたが、土日しかなかなか動けなかったので、気が早かったかも知れませんが、どこかいいところはないかと思い今日、土地を探しに行って来ました。 ※まあ・・ はやる気持ちが 分からないではないけど・・ 何のために現状診断を するのだろう・・? どう、どう、どう・・。いいところは、やはり建築条件付きばかりで残念でした。建築条件なしで、良さそうなところを探してみたのですが、ご意見等いただけますと幸いです。(添付ファイル)当初の希望学区は、〇〇小学校区で、添付リストで2件該当しています。1件は〇町になりますが、今日現地をみましたが、敷地内に電柱があったのが気になりました。 ※どのような位置に電柱があるか・・? ・・によって、 プランニングや生活する上で 何も問題ない場合と、 致命的にじゃま・・という場合が あります。ただ、前に聞いた情報によると価格交渉可能なようでした。 ※・・ということは、逆に 何らかの弱みがある土地で、 「少し値引いてでも売ってしまえ」 ということなのかもしれません。 ※この分譲地のNO.1だけがまだ 売れ残っているようです。 ポジション的には・・ 3つしかない角地の内の一つです。 区画図だけからは、この中では・・ 生活しやすい方の区画に見えます。 最後まで売れ残っている理由が・・ 現地に立ってみないと分からない かもしれません。 電柱が原因? 電柱だけでなく支線が張っていて、 生活上・・相当に支障になる ような状況なのかも? 写真を撮って送ってもらえば 判断できるかと思います。 「あ・・そういうことだったのか、 この程度のことなら、 このように考えることで、 マイホームはどうにでもなる。」 ・・と考えられる場合もあるかも。もう1件は、〇城というところですが、以前ユニバーサルホームに見学にいった際に紹介されたのですが、個人売買のようで、ユニバーサルホームの建築条件付きかどうかはっきりわからないのですが、事故物件(孤独死)とのことでした。 ※この物件は条件付ではない でしょう。 元の住人がここで亡くなった かどうかに係わらず、 これはやめた方がいいでしょう。 ※わざわざ好き好んでこのような 旗ざお地に似た土地を 買ってはいけない。 (大都会ならともかく、 岩手のような田舎で・・) マイホームのプランニング でもかなり制約を受けるし、 実際に生活する上でも すごく不自由を感じそう・・。 東西の長さをフルに使えない、 車の出入り・取り回しが大変、 どんどん増える積雪の処理、 その他もろもろ・・大変そう。 南から入る「旗ざお地」なら まだなんとかなるけど、 北から入る「旗ざお地」は最悪。 希望地域に他に物件が無い、 やむをえない、 というような場合以外は、 生活しやすそうな・・ 道路間口の広い物件を選ぼう。他は、別学区のエリアになりますが、条件が良さそうなところを探してみました。昨日送付しました現状診断添付資料ですが、今後の見通しも相談したかったので、夫が相続予定の実家の固定資産税課税明細書も添付しました。 ※それは必要な資料です。 親の死後、本人が持つことになる 不動産の必要コストは、当然に 本人のキャッシュフロー表に 反映させることになります。 提出されていなければ、 「再ヒアリング」時点で お願いすることになります。ヒアリングシートには現在はまだ費用負担していないので計上しませんでした。 ※当然です。 親の不動産ですから、 コスト負担するのは親です。 平均余命時点までは親、 それ以降は本人が負担する ようにCF表を作成します。それから、山林(共有名義)については、代表者が持っているようで明細がなく資料添付はないですが、費用負担額は年間3800円と父から聞いております。 ※現在わずかな負担だからと、 油断しないように・・。 農地や山林の場合、 固定資産税評価と相続税評価は 桁違いでは済まない。 普通に2桁違ったりする。相続分も含めて将来の生活設計等、ご相談したいと考えております。よろしくお願いします。 なぜ売れ残ってるのか?それが問題だべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/21
購入する前に色々・・調べたり、確認したり、・・したい。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、生活設計 終了。ただ今、マイホーム取得の実行支援中で、まずは土地探し。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたさすがに災害の可能性が高い土地は★住宅用売地 無いなら最初の土地でも土地 まだ残っている ・・と思います土地の売主2人 一方がヘソを曲げると不動産屋さんから電話・・。〇2名の売主さんそれぞれに 土地売却の意思確認。 (かなり間が空いたようで改めて確認) ⇒ それぞれ連絡が取れて、 もともとの条件のままで引き続き、 売却したい意向だそうです。〇建物解体後の基礎コンクリート等の 残骸の有無について私が懸念を 示していました。 ⇒ 確認してもらったところ、 東日本大震災の際に被災し、 かろうじて「半壊」と判定されたようで、 役所の手配で建物の解体工事を したらしい。 役所の手配なので、残骸を残す ような・・いいかかげんなことは しないだろうと推測 したいようです。〇境界杭 今回の土地に境界杭は存在するか? ・・の、チェックをお願いしました。 あらためて現地チェックをするそうです。〇14条地図 現時点で当該地周辺の14条地図は 存在するか?・・も、 チェックしてもらうことにしました。 「14条地図」:分からない人はネット検索。 自分で調べよう! 自分の頭で考えよう!《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》 【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 2 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)3 Sさん(40代):☆2/27回答戻る。(2/13着) ※今日の作業。 本日3/8(水)、現状診断 終了。 人生が成り立ちません。 4年後から資金不足に陥ります。 現状のままでは、生涯で 2,500万円の資金不足。 家計改善の方法は2つしかない。 (業界にだまされないように) 1 支出を減らす。 2 収入を増やす。 ・・これだけ。 各種業界にだまされないように・・。 メール添付で送りました。4 Oさん(30代):☆2/16再ヒア待ち。(2/15着) 5 Kさん(30代):☆2/15 現状診断 依頼着。 ※本日より着手しました。 大変長らくお待たせしました。 整理整頓 終了予定は、 3/10(金)です。 「再ヒアリング」として送ります ので、お楽しみに・・。6 Sさん(30代):★2/21 生活設計 依頼着。 7 Mさん(40代):☆2/24 現状診断 依頼着。 8 Sさん(30代):☆3/7 現状診断 依頼着。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!土地は、契約する前に調べることが色々あるべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/08
仲介手数料は不動産屋のほかにFP事務所にも払うのですか?自分の頭で考える生活設計。顧問会員希望の方から・・また、メールをいただきました。一条工務店でZEHのマイホーム建築?マイホーム建築に向けて支援をお願い返信いただきましてありがとうございました。お返事の文中の以下についてですが。 >なお、「メール顧問会員」に対して、 「一般の」と言う必要はありません。 「顧問会員」か、「メール顧問会員」か、・・です。「一般の」について「顧問会員って何?」のページからコピーし、そのまま送信してしまいました。すみません。 ※スミマセン!!・・は、 こちらでした。 「メール顧問会員」と区別する 意味で、「一般の顧問会員」 という言葉を使っていましたね。 何年も前に作ってそのままに なっていました。 時々チェックしなきゃだめですね。 今、修整しておきました。メール顧問会員ではなく、「顧問会員」として申し込みをしたいので、よろしくお願いいたします。 ※了解しました。送付いただきました覚書を確認しました。 ※覚書(おぼえがき)は、 「メール顧問会員」の場合は使わず、 「顧問会員」に使っている、 約束事の確認書類です。以下について質問です。 ※面談の場合、(質問される前に) 私のほうから説明する事柄です。 以下の質問に関する部分を すべて説明しても、口頭なら せいぜい5分前後で 済んでしまいます。 文字で説明すると・・ 数倍~十数倍の時間を要します。 〇 対外折衝 甲の依頼で乙が代わって行なった対外折衝 の結果、一時的な入金があった場合、 成功報酬として甲は乙へ入金額の 20%を支払います。→どのようなケースが想定されるのでしょうか? 過去に例があったら教えてください。 ※《 事例1 》 顧問会員の資産の内、 不動産についてチェックしていたら、 一つの土地の固定資産税の 金額が高過ぎるのでは?・・と感じ、 顧問会員の意思を確認した上で、 代わりに市に折衝、 何度も通って・・認めさせ、 1 以後の固定資産税を減額。 (・・って、正規の額に戻しただけ) 2 過去5年の過払い分を取り戻す。 (時効分を除く 数十万円が戻る) この「5年分の取り戻し金」の20%を 当事務所が成功報酬として受領。 「お上のやることに間違いは無い」 ・・と、思考停止していると、 知らないうちに大金をたれ流します。 《 事例2 》 ・・って、 やっていると時間がもったいない ので、以下略。 だいたい理解できたと思いますが、 顧問会員本人の了解の上で 行動していることです。 で、勘違いしてほしくないのは・・ 「揉め事の仲裁等で折衝を肩代わり」 のようなことをするのではない ということです。 弁護士法に抵触する可能性もあり、 もちろん、そのようなことはしない ということです。 〇 不動産 不動産売買は乙の仲介にて行い、 成立の際に甲は乙へ売買仲介料を支払います。 ※商品販売をしないFP事務所が、 年間顧問料:36,000円だけで 運営できるわけがありません。 『独立FP事務所』の辛いところです。 「現状診断」をするだけで、 36,000円では大赤字・・です。 (武田FPのお金で穴埋めしている) なので、顧問会員で・・ 土地を買ったり、住宅建築をしたり する場合は、当事務所を通じて やってくださいね、 協力してくださいね・・ということです。 同じ不動産屋に払うお金なら、 当事務所に払ってね、 プラン作りや業者比較検討を きっちり手伝うから 当事務所を通じてやってね、 (受注業者から請負額の5%入金) ・・ということです。 時々・・マイホーム取得する会員の お手伝いで入るお金で、 事務所運営上・・一息つけます。 これで何とか、事務所を継続できる。 (武田FP個人のお金が戻る) 『独立FP事務所』は、毎年毎年 そんな綱渡りをしています。 勝手に武田FPのライフワークで やっている事務所なので、 報酬無しは覚悟の上ですが、 さすがに、自分のお金を毎月毎月 つぎ込んでいくのは辛い、 できれば無しにしたいところです。 なので、マイホーム取得をする際 について、条件を付けています。→不動産業者で販売している物件の場合、当該不動産業者にも別に仲介手数料を支払うことになりますか? ※そもそも・・ 不動産業者が販売している土地で 仲介手数料を支払うことに なることはありません。 そのようなケースでは、 不動産屋さんは仲介手数料無しだし、 当事務所も仲介手数料無しです。 (当たり前) 「土地の売買を仲介する」 から、仲介手数料が発生します。 「不動産業者で販売している」 の意味が、そうではなくて 「業者が仲介物件を広告している」 という意味なら、 もちろん「仲介手数料」が発生します。 その場合、気になる土地があっても 直接不動産屋さんに接触せずに、 当事務所に伝えてもらえば、 こちらでチェックや折衝を行ないます。 その先の契約で・・仲介手数料は、 不動産屋さんに払う必要はなく、 当事務所に払えば済みます。 いつも言っていることですが・・ 仲介手数料を払うケースであって、 「当事務所に仲介手数料を払う」 ということは、 不動産屋さんにも払い、 さらに当事務所にも払う、 のように2重払いになるのでは ありません。 そうならないために、 「直接・・不動産屋さんと接触しないで」 と、いつも言っています。 気になる物件があったら、 扱っている不動産屋さんに接触 するのではなく、 当事務所に連絡してください ・・ということです。 当事務所で物件のチェックをしたり、 その不動産屋さんと折衝したり、 ・・という作業を行なっていきます。 その先で、もし売買が成立すれば、 仲介手数料は・・ 不動産屋さんは売主から、 当事務所は買主(顧問会員)から 受領する・・ということになります。 顧問会員が仲介手数料を あっちにも、こっちにも、 払うことにはなりません。→建築業者で持っている土地の場合で仲介手数料がかからない土地の場合はどうなりますか? ※仲介手数料がかからない土地 でも、当事務所には払いなさい! ・・なんて、言うわけがないでしょう。 (当たり前) 「今回は仲介手数料無し・・か。」 ・・って、がっかりはするけど。 顧問会員の不利益になることは、 これまでやったことがないし、 これからも無い。(当たり前) それよりも・・ 「建築業者で持っている土地」 という方が問題。 ひょっとして、「建築条件付き」の 土地ではないでしょうね? であれば、その物件はやめましょう。 建築条件付の土地で マイホームを建築してはいけない。ご提示いただきました、「2 作業をスムーズにする入り方。」の方を選択させていただきたいです。 ※了解しました。この場合、会員期間は、入金日が始期となりますか?初回面談日が始期となりますか? ※当然・・メール顧問会員同様 「入金確認・ヒアリングシート送信」 したその日です。 (特別扱い無し!!)質問ばかりですみません。面談前のご相談で申し訳ないのですが、実は、気に入った土地がありまして、2ヶ所予約申込(土地をおさえてもらっている)しております。すべて、予約解除した方がよろしいですか?もちろん契約も一部入金もしておりません。 ※上のほうで書いたように・・ 不動産について、直接業者と 接触するのは、ご遠慮ください。 気になる物件があれば、 (仲介手数料のい有無に係わらず) 業者と接触することなく、 その物件を当事務所に お知らせください。 不動産業者の立場ではなく、 「身内」としての立場で、 「買っていいものかどうか?」 物件をチェックします。 ※ ふぅ・・ 口頭なら5~6分で済む説明を、 文字にしてみたら・・ 2時間以上もかかってしまった・・。 面談の時に説明すればよかったべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/08
売り地が売り地じゃなくなります。(当たり前) 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたさすがに災害の可能性が高い土地は★住宅用売地 無いなら最初の土地でも土地 まだ残っている ・・と思います催促して、やっと電話が来ました。先週の不動産屋さんとのお話では、今週・・月曜日、つまり昨日、取引を担当する別の不動産屋さんから電話を頂くことになっていました。昨日・・月曜日、電話は来ませんでした。今日・・火曜日も電話は来ませんでした。で・・夕方、先週の不動産屋さんに電話を入れてみました。「すみませんでした。」と、言っていました。取引を担当する不動産屋さんに連絡したらしく、ほどなく連絡がありました。で・・ 850万円の物件について、取引を担当する・・ということでした。 宅建業登録をしている・・という話だった ので、あらかじめ最新の 岩手県宅建業協会の名簿を見ましたが、 〇〇市に名前はありませんでした。「ところで、宅建業登録をしていると お聞きしたので名簿を見たんですが、 〇〇市には載っていないんですが・・。」「〇月の会報には載っているんですが、 その名簿って、いつのですか?」「最新の宅建協会の名簿です。」「いつの・・ですか?」「直近の平成28年6月1日の名簿です。」 (毎年6月時点で更新されている)「あ・・6月では、まだ載らないです。 登録したのは10月でしたから・・。」つい数ヶ月前、登録したばかりのようです。月刊の宅建協会の会報には新会員として掲載されたようです。(武田FP、そのつど捨てているので不明)ここまで、何者か分からなかった・・のが、やっと、なぞが解けたような感じです。で・・この850万円の物件は、見た目は一つの土地ですが、売主が2人います。その2人、顔を合わせたくないようです。(つまり、仲が悪い・・?)なので、売主側の契約書署名・捺印はそれぞれ別個に行なわれるようです。(買主は2つの契約書に署名・捺印)ま・・仲がいいか悪いかよりも、「そのまま状況が変わっていないか」・・の方が懸念されます。数年間・・売れずに残っていた土地です。時間の経過とともに、この数年の内に、それぞれの売主に心境の変化や、状況の変化があって、元々の売却条件に変化が・・ あるいは、一方の売主が気が変わって、「売るのはやめた」・・なんてことになっていないか?(最悪の場合、そんなことも現実にある)2人分・・合わせて一つの土地の場合、一方の気が変われば、もう・・まともな取引になりません。数年間・・という時間では、何が起こっているか分かりません。ひんぱんに連絡を取り合っていたわけでもない ・・ようです。ということで、これから数日なのか、数週間なのか、ある程度の時間をかけて、売主側の状況確認作業をしてもらいます。その後に連絡をもらうことにしました。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》何年もたつと、売主に心境の変化が・・無い・・とは言えないべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/07
思います?(ん? ・・どういうこと?) 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたさすがに災害の可能性が高い土地は★住宅用売地 無いなら最初の土地でもメールをいただきました。いつもお世話になっております。顧問会員の〇〇市のYです。ご連絡ありがとうございます。ご紹介頂いた土地は既に知っていましたが、下記理由により遠慮していました。・82.88坪・574万円 Sが丘は文字通り丘になっていて 勾配が急な坂が多く、 冬は上り下りが結構大変らしいです。 老後も大変そうですので、積極的には 住みたく無いなと思っていました。・47.62坪・650万円 敷地のすぐ裏に汚い川が流れていて、 その向こう側は○○の工場があって 煙突から煙がモクモクでる ようなところで 環境が悪そうなのでパスしてました。せっかくのご紹介でしたが、以上から対象外になります。 ※ですよね。 すでに公になっている物件は、 すべてチェック済み・・ですよね。 (最近出てきた物件でない限り・・) 了解しました。〇〇町の物件について煮詰める作業をよろしくお願いします。あらためて、(有)〇〇地建に電話してみました。武田FP 盛岡のエフピー・ステーションと 申します。 お世話様です。〇〇地建 はい・・。 えふぴー・・武田FP 1月に土地情報をファックスして いただいたんですが、 その土地の件で電話しました。 高校のソバの850万円の土地です。〇〇地建 高校のそば・・。武田FP 〇〇学院高校のソバの850万円です。〇〇地建 ああ・・。武田FP あの土地の資料を1月30日に ファックスしてもらった エフピー・ステーションです。〇〇地建 ああ・・分かりました。武田FP あの土地は、まだ残っていますか?〇〇地建 ああ・・ 残っていると思います。武田FP 思います ・・というのは、 どういうことでしょうか?〇〇地建 実は、うちから独立した者に やらせているんですよ。 うちの娘たちにやらせているんですよ。 娘たちに確認してみて、ご連絡します。武田FP ( はあ・・ 「独立した人=娘婿」・・だったんだ。 「独立」とは言いながら・・ 以前の資料では少なくてもその人は、 宅建業者ではないようだったけど・・) 確認しますが、土地売買取引の 仲介で、そちらが売主側業者、 こちらが買主側業者、 ・・ということでいいんですよね? うちも宅建協会の登録業者です。〇〇地建 あ・・そうですか、いいと思いますけど、 セッパンと言うことになってますけど。???どこをどのように折半・・? 意味不明。改めて電話番号を伝えて、連絡をもらうことにしましたが・・不動産業者どうしで普通に行なう売買取引になっていくんでしょうか・・?ちょっぴり不安な感じ ・・です。・・と、夕方(17:45ごろ)電話がありました。〇〇地建 月曜日に来てもらうことにしたので、 電話させます。 (娘婿さんが義父の事務所に 月曜日に来る・・ということらしい)武田FP 了解しました。電話をお待ちします。 ところで、独立した方は 宅建業登録はしてましたっけ?〇〇地建 ああ、してます。 (なんだ・・宅建業登録してたのか、 こちらが勝手に勘違いしてたか?)・・ということで、月曜日に「独立した方」から電話をもらって、その先の話をしていくことになります。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》「残っていると思います」って、おかしいべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/03
「ここは無しにする」って言った、最初の土地でもいいかな?・・って、思ったり・・してきています。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたさすがに災害の可能性が高い土地は★メールをいただきました。いつもお世話になっております。顧問会員の〇〇市のYです。あれから不動産屋さんから新しい情報はありましたでしょうか。 ※先月、〇〇市の不動産屋さんへ 電話をかけまくった時は、 何件か良い感触の業者も いたので・・ 少々日数はかかったとしても、 いいお話が出て来るかと思って 待っていましたが、来ませんでした。 今日・・改めて、可能性が ありそうだった業者へ電話して みました。 「売るのはやめて駐車場に することに決まりました。」 ・・とか、 まともな話はありませんでした。 まあ・・ 不動産が売りに出るのは、 ちょっとしたことがきっかけで サクッと売り地になったり、 出ない時は延々と出てこなかったり するものですが、今の時期・・ タイミングが悪かったのかも・・。 ところで・・ 以下の2つの 売り物件は承知していますか? どちらもE屋不動産のHPより・・。 調査済みのS〇町の物件に比べて ちょっと遠そうに見えるけど、 Yさんの勤務先から南東方向に ある大型団地・・Sが丘の中の 「82.88坪・574万円・E屋不動産」 調査済みのS〇町の物件より南で、 面積は小さいけど日当たりが良さそうで、 生活がしやすそう・・。 「47.62坪・650万円・E屋不動産」 すでに知っていて、距離、 あるいは何か別の要素で問題外という ことであれば、対象外でいいですが・・。なかなか物件が出ない中、調査して頂いた〇〇町の土地でもいいのではと思い始めていました。武田さんからも完全にはカットしない方が良いとか、日当たりも家の建て方、間取り構成の考え方でクリアできるなどありましたので。新しい情報が無いようであれば、購入に向けて前進したいと思いますので、よろしくお願いします。 ※上記の2物件について、 Yさんのコメントをください。 この2物件が対象外であれば、 お話のように・・調査済みの 〇〇町の物件を煮詰める 作業に入っていきましょう。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》売り地って、出ない時はまったく出ない、ぜんぜん動かない・・時もあるべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/03/02
マイホーム用地、さすがに災害の可能性が高いところは、避けたい。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・土地探しで電話を掛けまくりましたメールをいただきました。早速のご対応ありがとうございます。〇〇不動産の56坪、672万円はネットで見たことがありました。わずかですが徒歩15分の範囲外です。それよりも〇〇市のハザードマップ上で浸水深が2m~5mの場所であったため、当初より候補から外していました。 ※あ・・ そうだったんですか。やはりなかなか良い物件がないですね。 ※ま、100%満足♪ という物件はあり得ませんが・・。引き続きよろしくお願いします。 ※今回の場合、Yさんが自分で 調べて気づいていたから よかったですが・・ 災害の可能性が高いことが あらかじめ分かっている場所を わざわざ選ぶことはありません。 自分で調べておきたいですね。 国土交通省ハザードマップポータルサイト で・・ 昨日・・土地探しで電話かけした結果、 2業者から 「確認した上でご連絡します。」 と言われていましたが、 今日のところ、何の連絡もありません。 かんばしくない結果だったのか? モノになるのにまだ時間がかかるのか? 不動産は売り物になるまで、 色々複雑な要素がからんできます。《 参考:岩手県盛岡市の洪水ハザードマップ 》この中に、当FP事務所も、武田FP宅も、佐々木FP宅もあります。いざ!洪水が発生すると、洪水深さは・・当FP事務所は3.0~5.0メートル、武田FP宅は0.0メートル、佐々木FP宅は0.5~3.0メートル、になります。「勤務時間なのに、電話が繋がらない。」という場合は、どこかへ非難したものと思ってください。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。《 実行支援等 》【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 3 Yさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/23着)4 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)5 Sさん(30代):☆2/6再ヒア待ち。(2/6着) 6 Iさん(40代):☆2/6 12:20 現状診断依頼着。 ※今日の作業。 作業着手しました。 明日には整理整頓を終えて、 「再ヒアリング」として 送ることができそうです。 ※新規にメール顧問会員になって、 ヒアリングシートが未提出 ・・という人が、まだまだ・・います。 がんばって提出して行列に並ぼう!ハザードマップ、確認しておこうぜ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/02/07
不動産のことで間単にだまされないようジメンシ・・に注意。 自分の頭で考える生活設計。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。地面師逮捕 狙われる放置空き家転売しても気付かず2017/2/7 産経新聞かつて地価が上昇を続けたバブル期に跋扈(ばっこ)した地面師。 ※じめんし・・。最近は管理能力が低下した高齢資産家が持つ不動産をターゲットに、再び暗躍し始めているという。「土地探し」や「偽造文書作成」など ※「土地探し」 顧問会員の依頼で当事務所は、 純粋に誠実に土地探しをしています。役割分担が決まっており、事件ごとにメンバーが組み替わる地面師グループ。 ※じめんしグループ・・。古典的犯行ながら被害は絶えず、警察当局は警戒を強めている。警視庁はこの1年ほどに少なくとも4つの地面師グループを摘発。しかし、警察当局が立件にこぎ着けたのは氷山の一角にすぎない。地面師にだまされた経験がある都内の不動産業者は「事件は未解決で代金は戻ってこない」と話す。業者が被害に遭ったのは平成23年春。 ※不動産屋さん、つまりプロが じめんしの詐欺にあっています。横浜市の土地を所有する70代の女性と、その息子を名乗る2人が業者の元を訪れた。親子は税関連の証明書も運転免許証も持っており、業者には実際の土地所有者に見えた。 ※見た目も良かった・・ようです。業者は「宅地を造成するのに最適」と考え、1億数千万円で土地を購入。だが、間もなく虚偽だったと判明した。税関連の証明書に押されていた自治体の長の印鑑、印鑑証明書、運転免許証は、全て偽造されたものだった。 ※億単位のお金が手に入るのなら、 手間・暇・お金をつぎ込んでも 惜しくはない・・んでしょうね。“親子”も地面師が土地所有者に成り済ましていたとみられる。 ※見た目良く・・。業者に土地を仲介をした男は、後に別事件の詐欺容疑で摘発されたが、この事件についての捜査は進んでいないという。このところ地面師がターゲットにするのは、高齢者が所有する空き家だ。総務省によると、25年10月時点で全国の住宅のうち、820万戸(約13・5%)が空き家で、そのうち4割近くが管理が行き届かない「放置空き家」だった。捜査関係者によると、グループは、こうした放置状態の建物や土地であれば高齢の所有者が多く、勝手に名義を変えて転売しても本人が気付かないとみて犯行を繰り返しているという。捜査関係者は「グループは事件ごとに合従連衡を 繰り返して詐欺行為を続けており、 被害は多いが摘発は追いついていない」と現状に焦りを募らせている。 ※みなさんの親、 今後・・だいじょうぶでしょうか?また出てきたのか・・ジメンシ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/02/07
〇〇市の、ほぼ全業者に電話。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ?この住宅用地って どうなんでしょう?土地を買う時は現地も役所も調べようコンクリートブロックの土留め 微妙不動産の売買は普通は宅建業者が・・メールをいただきました。コメントありがとうございました。調査して頂いた〇〇の土地ですが、怪しそうですので購入対象から外します。武田さんのプロの意見が大変参考になりました。あと一応、現地を見てきたのですが、あのコンクリートの構造物は土留めのようになっていて、奥の方はコンクリートの高さの土地が広がっていました。 ※あの物件は売主が2人で、 手前と奥の土地でそれぞれが 家を建てて住んでいたようです。 なので、手前と奥で段違いに なっていたようです。また、前々日に降った雪がほとんど残っていて日当たりの悪さを感じました。 ※ま・・ そのへんのことは、 家の建て方、間取り構成の 考え方でクリアできること ではあります。これで候補が無くなってしまったわけですが、 ※これから出てくる物件次第では、 まだこの物件は完全には カットしない方がいいかもしれません。〇〇市の不動産業者をピックアップしましたので、業者に土地情報を聞いて頂けないでしょうか。武田さんのアドバイス通り宅建業協会の名簿に掲載されている業者をピックアップしています。添付ファイルのご確認をお願いします。 ※当事務所も宅建業登録をして いるので、登録業者名簿は 備えています。土地の条件としては下記になります。・900万円以下・勤務先(〇〇〇)から徒歩15分程度以内よろしくお願いします。夕方、メールを送りました。こんにちは。今日・・午後から、「岩手県宅建協会」の名簿5ページをコピーして、〇〇の不動産屋さんに電話をかけまくりました。希望のエリアは『建築条件付』ばかりのようです。積水ハウスさんやミサワホームさんなら希望の土地はより取り見取り・・だそうです。(そんな建て方をしてはいけない)大部分の業者の回答は、「該当する物件は無い。」・・でしたが、2~3の業者は引っ掛かりがありました。「確認の上、明日連絡をもらう」・・のが2件、「該当物件があります」・・が1件。後者は〇〇不動産(株)で、「56坪、672万円」という物件を紹介されました。同社のホームページで確認できます。古家つき物件ですが、買い手が決まれば解体工事をするということです。この物件は、「徒歩15分」の範囲内ですか?グーグルマップで現地を確認したかったんですが、おおよその場所は分かりますが、私は現地を特定できませんでした。もし15分以内ということであれば、現地を見に行ってみたいと思います。現地を特定して教えてください。(そうでない場合は、不要です)よろしく、お願いします。 武田 つとむ《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 決済 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》電話かけまくり、疲れた・・。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/02/06
物件のチェックの依頼を受けました。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2・・に、現状診断 終了。2017.1.23・・に、マイホーム取得ほかの生活設計シミュレーション 終了。遠いとマイホーム建築支援は難しい?住宅着工数トップ10では建てるな!無理と言われた第2子 妊娠しちゃった第2子誕生で自分達の人生はこうなる収入保障保険に入りCF表に反映させマイホーム取得 いよいよ土地探しへ? メールをいただきました。いつもお世話になっております。顧問会員の〇〇市のYです。コメントありがとうございました。早速ですが、いくつか土地を調査して頂きたいので、チェックのほどよろしくお願いします。 ※売り物件をチェックする場合、 第一にすることは・・ 「売り物として存在しているか?」 ということです。 中には・・ 「とっくに売れてしまっている。」 とか、 「気が変わって売るのをやめた。」 とか、 「売ることを依頼されたが、 調べてみたら共有者がいて、 共有者は売却に反対している。」 などと、まともな 売り物件ではないものまで 現実にあります。 なので・・まず、 仲介業者(不動産屋さん)に 電話をして、売り物件として 扱っていいかどうか? を、確認します。1. 〇〇市〇〇町 56.64坪 850万円 http:(略) 勤務先からは徒歩10分ほど。 高校の隣なのが引っかかります。 ※高校のとなり・・らしいのですが、 具体的に場所や形が特定 できません。 仲介業者(不動産屋さん)に お昼過ぎに電話をしてみました。 電話に出たのは建築担当の人で、 「不動産担当の者は 席をはずしております。」 ということだったので、 土地を特定できる地図と、 公図をファックスで送ってもらう ように依頼しました。 ずっと・・待っているんですが、 16時20分の今も ファックス・・来ません。 電話の建築担当者が言った 「席をはずしている」 は、普通に考えれば、 「社内にいるけど、今ここにはいない」 ・・ということだと思うけど、 「外出中でしばらく戻らない」 ・・ということだったのかも。 もう少し待ってみて、来なければ 改めて電話してみます。 ※夕方、17:40ごろ・・ (外はもう 真っ暗・・です) また電話をしてみました。 I社長と話すことができました。 折衝中の人はいないということです。 資料を送ってもらいました。 一つは公図。 もう一つは水道図面? 後者で土地の位置と形が 具体的に分かりました。 大通りの角から2軒目で、 悪くなさそうな土地に見えます。 さあ! 現地を下見に! ・・って、もう遅くなってしまったので、 もうしわけありません。 明日、午前中に下見に行ってきて、 お昼前には報告しようと思います。 スミマセン!!2. 〇〇市〇〇〇 添付ファイルご参照。 昨年の7月ぐらいに 某ハウスメーカーから紹介されたものです。 最近そばを通ったのですが、 No.1,2,6,7がまだ更地のままでした。 空き状況もご確認お願いします。 図面の右上が北。図面の下側は田んぼ。 勤務先から徒歩15分ほど。 ※電話してみたら女性が出ました。 「〇〇市で土地を買って家を 建てようとしている人の お手伝いをしているんですが、 〇〇市〇〇〇の分譲地ですが 御社で扱っていますよね。」 「あ、はい、あります、あります。 担当と代わりますので・・。」 担当の男性が出てきました。 「あ・・ありがとうございます。 あそこはおかげさまで 完売になってしまいました。 つい、今月半ばのことでしたが、 最後の1区画が契約になりました。」 残念!・・でした。 「〇〇市で今折衝中のものも ありますが、いついつまでに 売り出すというところまで 具体的なものではありません。 申し分けありませんでした。 また何かありましたら よろしくお願いします。 ありがとうございました。」 ずいぶん腰の低い業者さんでした。数日前は他の物件もネットに載っていたのですが、無くなっていました。ひとまず上記の調査をお願いします。よろしくお願いします。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》ちょっと・・ 老後が不安な感じ・・。第2子とマイホーム、さすがに死亡保障必要額は大きくなります。シミュレーション《 第2子誕生&マイホーム取得 》武田FPがチョチョイとやってみました。 『土地代を500万円減額した人生』老後がちょっぴり安心な感じ・・。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》「席をはずしています」って、実際どういうこと? ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2017/01/30
買主が・・ハンコをではなく、買主側の不動産屋さんが・・です。(・・って、当事務所のことですが)自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のMさん(50代) (相談:ライフプランニング)売地(古家付き)を買って マイホーム建築・・を、計画しています。 ( その実行支援をしています ) 土地はウナギの寝床!です。 間口が5.7! 奥行きは38.5!(メートル)(便利な街中の土地だからしょうがない)隣の建物がこちらに出ているかも?★不動産屋さんどうしで立会いしましたいよいよ土地売買契約 今日その説明昨日・・12/19(月)夕方、売主側の不動産屋さんが来所。先週、事務所で奥さんには土地契約書類の説明はしておきました。週末にご夫婦で書類を見てもらって、良いようであれば、土地契約手続きを進めることにしていました。昨日・・午後、Mさん(夫)から電話。「そのまま、進めてください。」・・ということでしたので、土地の契約手続きに入ります。昨日・・夕方、売主側の不動産屋さんが、「重要事項説明書」と「売買契約書」を持参して来所しました。すでに売主側不動産屋さんは押印済み。当事務所の印鑑と、宅建取引士としての私個人の印鑑を、押印しました。互いに業者同士なので、テキパキと進めて、あっという間に終了。業者の押印が済んだ契約書ができあがり、まずは、売主さん側の印鑑をもらうために郵送することになります。(売主は首都圏、買主は盛岡在住)普通の取引では、売主・買主双方が一堂にに会して契約を行ない、約1ヵ月後にやはり一同に会して、残金決済・引渡しを行ないますが・・双方の住まいが遠すぎるので、契約ではそれぞれが押印することにしました。(決済・引渡しだけは一堂に会する必要あり)売主さんの押印が済んだ契約書類が戻ってきたら、買主のMさんが押印して、契約手付金(売買価格の10%)を振り込んで、契約が成立・・です。(12月中・・の予定)その後、古家の解体工事に入り、さらにその後、隣地立会いを伴う確定測量・・へと進み、正式な測量図も境界杭もある更地・・として、決済引渡しをするることになります。(2月下旬・・か?) ※なんとか・・ 来年の夏から秋ごろには 新しいマイホームに 入居させてあげたい・・。 ぬかりない事前の段取りが 必要になります。《 M家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 12/? 決済 2/? 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 Mさんの住宅プラン(参考)。もちろん、この通りになるとは限りません。 今ある古家を解体して現地に立ってみないと分かりません。両隣りのアパートの建ち位置や、それぞれの目線や、 日当たり・風の通り具合など、 確認すべきことが多々あります。《 M家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 3人家族。 50代会社員の夫。 40代専業主婦の妻。 小学生。 希望 : 一戸建てマイホーム取得 収入 : 1,299万円 (手取り:970万円) 住まい : マンション (自己所有) 貯蓄 : 4,003万円 (素晴らしい) 生命保険加入状況 夫:終身保険 第一生命 死亡保障500万円 終身年金 全労済 死亡保障720万円 子:学資保険 ソニー死亡保障必要額 検証結果 (単位:万円) 現時点 10年後 夫: 236 -3,098 妻: -2,518 -2,140 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。 236万円は長い期間で見れば、 無いに等しい。 ・・ということで、 夫婦とも現在も将来も 生命保険は必要ありません。 死亡保障必要額 検証結果グラフ さあ! 土地契約! ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/12/20
境界が不明確で・・目いっぱい古家が建っている、めんどうな売り地です。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のMさん(50代) (相談:ライフプランニング)売地(古家付き)を買ってマイホーム建築・・を、計画しています。 ( その実行支援をしています ) 土地はウナギの寝床!です。 間口が5.7! 奥行きは38.5!(メートル)隣の建物がこちらに出ているかも?★今日・・11/29(火)の動き。売り主側の不動産屋さんと買主側の不動産屋さん(武田FP)が現地立会い。 13:30 の約束でしたが、 相手のYさんは20分遅刻。事務所へ電話したら、「朝から出たままでしたので・・ やがて、そちらに着くと思います。」しばらくして、事務所から電話。「今、〇〇町から そちらに向かっているそうです。」 ※ソバ屋の出前・・です。売り地いっぱいに古い建物が建っているので、車を停めることもできず、落ち着かない路上駐車でしばらく待ちました。いっしょに最深部に入っていって、部分的に残っている境界杭を元に境界を眺めてみると・・建物が越境して建っているのは、隣のアパートではなく、むしろ購入予定地の古い建物の方です。こちらの壁のトタン板が膨らんでいます。こちらの屋根の軒先が隣の空間を支配・・?隣の建物がこちらに出て建っていたら、難しい折衝や処理が待っているかもしれない・・ というのは、杞憂だったようです。こちらの建物がきれいさっぱり解体されて、境界が画定されれば、かなりすっきりしそうです。ということで、以前とは契約の内容が変わったので、あらためて契約書類を整えてもらって、OKであれば、まず、売買契約を行ないます。契約手付金として契約金額の1割弱を払います。売買金額は1,780万円の予定なので、契約手付金は170万円とか・・です。契約が成立したら・・・売主側で解体工事をして・測売主側で測量をして境界画定して、 ※解体工事が終わって きれいな更地になった状態で、 現地に立ってみて、 改めてマイホームプランを 検討することになります。その後に残金決済をして、所有権移転登記を行ないます。※決済・引渡しは、平日の日中に 関係者全員が金融機関で一同に会して、 行なわれます。 ここに司法書士も立ち会って、 終了しだい・・法務局へ行って、 所有権移転登記手続きを行ないます。 (そのために、平日の日中・・です) 決済・引渡しの日取りは、 売主・買主・・双方の都合に合わせて、 決定されます。 無事に決済・引渡しが終わった時点で、 売主・買主は双方の不動産屋さんに 仲介手数料を支払います。 売買金額の3%+6万円と消費税。《 M家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 12/? 決済 2/? 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 Mさんの住宅プラン(参考)。もちろん、この通りになるとは限りません。 今ある古家を解体して現地に立ってみないと分かりません。両隣りのアパートの建ち位置や、それぞれの目線や、 日当たり・風の通り具合など、 確認すべきことが多々あります。《 M家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 3人家族。 50代会社員の夫。 40代専業主婦の妻。 小学生。 希望 : 一戸建てマイホーム取得 収入 : 1,299万円 (手取り:970万円) 住まい : マンション (自己所有) 貯蓄 : 4,003万円 (素晴らしい) 生命保険加入状況 夫:終身保険 第一生命 死亡保障500万円 終身年金 全労済 死亡保障720万円 子:学資保険 ソニー死亡保障必要額 検証結果 (単位:万円) 現時点 10年後 夫: 236 -3,098 妻: -2,518 -2,140 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。 236万円は長い期間で見れば、 無いに等しい。 ・・ということで、 夫婦とも現在も将来も 生命保険は必要ありません。 死亡保障必要額 検証結果グラフ 一番奥に唯一の境界杭が ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/11/29
多額の借金での貸家建築は、人生のお荷物になる可能性が・・。一時的な相続税対策になっても、その先の悪戦苦闘の経営で、むしろ・・大損になるかも。これから急激な人口減少社会になる時に、背負い込んではいけない。貸家、アパート、ワンルームマンション、等々の・・お荷物を、背負い込んではいけない。ババ抜きのババを、自ら引っ張りこんではいけない。一時的な税対策よりも、生涯の生活設計をしっかり考えよう。自分の頭で考える生活設計。2016.10.30 登る直前の岩手山。6合目から上は積雪 ・・です。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。新設住宅着工、9月は10.0%増 相続税対策で貸家好調2016/10/31 日経QUICKニュース 国土交通省が31日発表した建築着工統計調査によると、9月の新設住宅着工戸数は前年同月比10.0%増の8万5622戸だった。低金利が続くなか、住宅を取得する動きが続いた。相続税対策として貸家を建てる動きも続いた。 ※業界に洗脳されてはいけない。 貸家やアパートは 建てない方がいい。 所有しない方がいい。(当たり前)季節調整済み(年率換算)ベースでは、前の月に比べて3.0%増えた。持ち家は1.4%増の2万5573戸と8カ月連続で前年実績を上回った。貸家も12.6%増の3万8400戸と11カ月連続で増加した。 ※業界の言いなりになって いてはいけない。 貸家やアパート経営がうまく いくのは最初だけ。一方、分譲住宅は17.0%増の2万1339戸と2カ月ぶりに増加。分譲マンションは昨年の反動で23.0%増えた。一戸建て住宅も12.1%増えた。同時に発表した2016年上半期(4~9月期)の新設住宅着工戸数は前年同期比6.0%増の50万151戸だった。4~9月期としては2年連続で増加した。貸家が11.1%増と全体をけん引した。 ※業界に洗脳される人が多い。 賃貸経営は順調なのは最初だけ。 将来的には・・ 相続税対策になった分以上に (はるかに多額の・・) 持ち出しが発生することになる。 人口減少社会で、 賃貸経営に乗り出すなんて、 ありえないことです。 貸家も、アパートも、 ワンルームマンションも、 所有しない方がいい。 (当たり前) よけいなことを考えずに、 よけいなことをせずに、 シンプルにきちんと生活設計しよう。【 業務日記:行列のできるFP事務所 】 【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。 《 実行支援等 》 【 佐々木FP 】《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 3 Yさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/23着)4 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)5 Kさん(30代):☆9/15再ヒア待ち。(9/8着)6 Mさん(40代):★9/29 生活設計 依頼着。 ※今日の作業。 マンションから一戸建てへの 住み替えシミュレーションです。 (マンションはババ抜きのババ! とにかくできるだけ早く手放そう) 10/31(月)、終了の予定でしたが、 終えることができませんでした。 スミマセン!! 改めての死亡保障必要額の計算で、 普通は2時点だけの計算で済むのが、 人生全体を見た結果・・ もう1時点の計算が必要になりました。 明日、終了します。 お楽しみに・・。7 Tさん(30代):☆10/17 現状診断 依頼着。8 Yさん(30代):☆10/24 現状診断 依頼着。9 Iさん(30代):☆10/28 現状診断 依頼着。貸家は持つな! ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/10/31
買ってしまってから問題発生!・・は、まずい。 自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のMさん(50代) (相談:ライフプランニング)売地(古家付き)を買ってマイホーム建築を計画しています。 ( その実行支援をしています ) 土地はウナギの寝床!です。 間口が5.7! 奥行きは38.5!(メートル)今日・・9/30(金)の動き。◯売り主側の不動産屋さんから電話。来週~再来週あたりで、売買契約から決済取り引きまでやってしまいましょう・・と、煮詰まってきた段階でしたが、ここに来て、不安な気持ちが・・。「見た感じ、どうも隣のアパートが こちらの敷地に出ているんじゃないか? このまま売買してしまって、 買い受けた側が・・ 解体工事をシて、土地の確定測量をして、 きれいな更地になってから、 色々問題があることが発覚したら・・。」先方の不動産屋さん、ここに来て不安になったようです。その話を聞いて、私も不安に・・。この話をMさんに伝えたら、当然・・Mさんも不安になるだろうと思われます。なので・・古家の解体工事や土地の確定測量は、ここまでの流れの通り買主側行なうのではなく、売る側で行なった上で、(売買金額にその分は上乗せにして)「問題のない更地で売買」した方が、問題が残らなくていい・・ということに。このことをMさんに伝えた上で、その反応を待って、また動き出すことに・・。で・・Mさん(妻)に電話連絡しました。ご夫婦で話し合ってもらって、あらためて感想や回答をもらいます。古い町並み・・ ちょっと難しいです。《 M家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 1 家計の現状診断 問題点把握 2 ライフプランニング(生活設計) 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約 10/? 決済 10/? 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成 図面作製 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 8 業者決定・請負契約 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始 Mさんの住宅プラン(参考)。もちろん、この通りになるとは限りません。 今ある古家を解体して現地に立ってみないと分かりません。両隣りのアパートの建ち位置や、それぞれの目線や、 日当たり・風の通り具合など、 確認すべきことが多々あります。《 M家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 3人家族。 50代会社員の夫。 40代専業主婦の妻。 小学生。 希望 : 一戸建てマイホーム取得 収入 : 1,299万円 (手取り:970万円) 住まい : マンション (自己所有) 貯蓄 : 4,003万円 (素晴らしい) 生命保険加入状況 夫:終身保険 第一生命 死亡保障500万円 終身年金 全労済 死亡保障720万円 子:学資保険 ソニー死亡保障必要額 検証結果 (単位:万円) 現時点 10年後 夫: 236 -3,098 妻: -2,518 -2,140 「必要額」から「手当可能額」を 引いた結果なので、 マイナスは不要・・ということ。 236万円は長い期間で見れば、 無いに等しい。 ・・ということで、 夫婦とも現在も将来も 生命保険は必要ありません。 死亡保障必要額 検証結果グラフ 【 業務日記:行列のできるFP事務所 】 【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。 《 実行支援等 》 ※顧問会員Mさん(50代) マイホーム取得 実行支援中。 (マンション売却⇒一戸建て取得) ※土地購入へ向けて作業中です。 ⇒ 今日の記事。 【 佐々木FP 】 《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 3 Uさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/16着) ※9/29 再ヒア回答戻る。4 Yさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/23着)5 Nさん(30代):☆9/23再ヒア回答戻る。(7/27着) ※今日の作業。 再着手しました。 現状診断 終了予定は10/4(火)です。 お楽しみに・・。6 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)7 Sさん(20代):☆9/29再々ヒア待ち。(8/25着)8 Kさん(30代):☆9/15再ヒア待ち。(9/8着)9 Tさん(30代):☆9/13 現状診断 依頼着。10 Oさん(20代):☆9/23 現状診断 依頼着。11 Mさん(40代):★9/29 生活設計 依頼着。お金を全部払ってから問題発生!は、まずい。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/09/30
不動産購入の入り口部分のこと、しっかり・・知っておきたい。自分の頭で考える生活設計。雲海のはるか下に下界が見えます。田んぼは、もうじき稲刈りの色に・・。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。中古物件購入、「第1の山場」を上手に乗り切る2016/9/28 日本経済新聞不動産コンサルタント田中歩 さんという人のお話。今回は、中古住宅を購入するまでに実際に必要な手続きについて解説します。 ※中古住宅に限らず、 土地を買う場合も含めて・・ 不動産購入の際の入り口部分の お話です。物件を購入する人に最初に訪れる「山場」が「買受申込書」の提出です。中古マンションや中古戸建てをいくつか見学した上で、「この物件に絞って交渉しよう」と決めたときに作成する書類で、「買い付け証明書」という名称で呼ばれることもあります。 ※当事務所顧問会員のMさん(50代) も、これから土地を購入しようと 書類を提出しています。 書類の名称は業者によって色々です。 今回は売主側のT不動産の様式で 申込みしましたが・・ 名称は、「買付(かいつけ)依頼書」 というものです。買受申込書には「購入希望価格」「契約希望日」「決済・引き渡し希望日」「その他の契約条件」などを記載し、売り主や仲介業者宛てに提出します。 ※Mさんのケースでは、 私がMさんに代わって記入、 提出しました。たいてい仲介業者が書類のひな型を持っていますので、ご自身で書式を作成する必要はありません。 ※当事務所は宅建業登録はして いますが、日常的に不動産屋さんを しているわけではないので、 そのような用紙は用意していません。 ひな型は用意していませんが、 事案が発生する都度、 相手の業者から取り寄せて 作成・申込みをしています。■交渉の第一歩この書面には、買い主が売り主に対して「この条件で購入したいのですが、 交渉相手を 私ひとりに絞っていただけませんか」という意味合いがあります。まさに、中古物件購入における「第一の山場」といってもよいでしょう。買受申込書の内容を見て、売り主が交渉のテーブルに着くことについて合意してくれれば、買い主は仲介業者を経由して売り主と売買交渉ができる状態になります。 ※現在のMさんが、この状況です。仮に、売り主の希望価格に満たない金額で買受申込書を出した場合、交渉のテーブルに着いてもらえないこともありますし、よりよい条件を提示する別の買い主が出てくるまでという条件付きで交渉できる場合などがありますので、売り主の希望価格で提出するか、低めの金額で提出するかは、仲介業者の腕の見せどころになってきます。 ※あ・・ そういう駆け引きは 特にしていません。 ただ、古屋付きの土地なので、 その解体工事を業者に見積もって もらったら、とんでもない金額に びっくりしたので・・ 申込みから数日後に、 「いくらか値引きしてもらえませんか?」 ということは伝えました。 ・・ら、売主さんと業者とで相談して 少し値引きに応じてくれました。■「仮契約」にあらず買受申込書を提出したことによって「仮契約」を結んだとおっしゃる方がまれにいらっしゃいますが、これは間違いです。 ※まあ・・ 勝手に勘違いする人、 すごく大勢いますね。買受申込書の提出をもって売買契約を締結したものとはみなされませんし、仮契約でもありません。 ※当たり前。売買契約書に署名押印するまでならば、いつでも取引をやめることができます。 ※当たり前。買受申込書には買い主が購入希望金額を記載し、記名押印をすることになるため、仮契約だと誤認してしまうのかもしれません。 ※おバカさんです。また、買受申込書の提出時に、申込証拠金として10万円程度の支払いを求める仲介業者がいますので、これによって仮契約と誤認するのかもしれません。 ※おバカさんです。記名押印したりお金を支払ったりすると、「買わなければならない」という気持ちにさせられてしまうことが仮契約といわしめる理由なのでしょう。 ※おバカさんです。 ま・・この辺は、業者も商売です。 「もう買わなければいけない。」 と、あからさまに思い込ませる そんなひどい業者もいます。 洗脳されないように・・。なお、買受申込書を提出した後、その物件をいろいろ調べた結果、問題となる点が見つかったり、気になる点が解消されなかったりしたことが理由で契約を中止したとしても、申込証拠金は全額返還されます。 ※当たり前。ただし、申込証拠金を払うときは、契約締結をしなかったときには返還されることを書面などで確認しておいたほうが安全です。 ※書類に一言、入れてもらいましょう。買受申込書に記載する「その他契約条件」には、一般に「融資特約あり」などと記載するケースが多いです。これは、買い主が住宅ローンを利用する場合に記載するもので、万が一、融資が通らなかった場合には無償解除できるという条件を付すものです。 ※これは、このように申込書だけでなく、 売買契約書でも同じことになります。 「契約締結した後でも、ローンが 通らなかったら、何の負担もなく 契約を解除することができる。」 ・・というのは、 普通のことです。 Mさんの土地購入はキャッシュなので、 関係ないお話ですが・・。実はこれ以外に、記載しておくとよい事項があります。「契約前のホームインスペクション(住宅診断) 実施について売り主にご協力いただくこと」と、マンションの場合、「マンションの管理に関する各種書類の 開示について売り主にご協力いただくこと」です。 ※申し訳ないけど、 診断結果がどうあれ・・ マンションは買わない方がいい。 マンションを所有してはいけない。 分からない人はキーワード検索! 「マンションを買わない方がいい理由」■「本気」を見せて初めて可能にホームインスペクションとは「住宅に精通したホームインスペクター (住宅診断士)が、第三者的な立場から、 また専門家の見地から、住宅の劣化状況、 欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、 おおよその費用などを見きわめ、 アドバイスを行う専門業務 (内閣府認証NPO法人 日本ホームインスペクターズ 協会ホームページより抜粋)」のことです。 ※建築士さんたちが、 この資格を取っているようです。中古住宅を購入する際にホームインスペクションを行うことは、欧米では当たり前のこととなっています。日本でも徐々に消費者に知られるようになってきていますが、購入してくれる可能性のある買い主に対してでないと、売り主もホームインスペクションの実施を許可するわけにもいきません。ですから、買受申込書に記載して売り主にお願いしておくとよいのです。 ※中古住宅の場合はそうしたい。 Mさんの場合は「古家付き土地」です。 この「古家」に住むわけでなく、 即解体工事をしてしまいます。また、「マンションの管理に関する各種書類」については、マンションの管理に関するルールブックである「管理規約」、マンションで生活するためのルールブックである「使用細則」、マンンションが抱える課題についてどんな議論がなされているかが記載されている「総会議案書」「総会議事録」、マンションの修繕計画案である「長期修繕計画案」などの書類などがこれにあたります。これらは、買受申込書を提出するまでは、その物件に関する詳細資料を見せてもらえないことが多々あります。売り主や仲介業者の立場からすると、買い主が買う気になっていないものに対してあまり力を入れたくない、あるいは売り主や売り主側の業者に開示を要求しづらいという側面があるからです。しかし、買受申込書はある意味、「買い主の本気」を見せるものです。書面提出以降はこれらの書類を入手することは比較的簡単にできるようになります。 ※・・が、しつこいようだけど、 マンションを買ってはいけない。 所有してはいけない。 金食い虫になる。 人生のお荷物になる。なお、買受申込書を書くとき、仲介業者は2~3日後に契約予定日を設定するよう勧めることが多いのですが、 ※その通りにしてはいけない。 本当に買うかどうか? 判断するのに2~3日は短すぎる。少なくとも契約予定日は買受申込書提出日から1~2週間程度の間隔を空けるようにしましょう。 ※今回のMさんのケースでは、 契約予定日まで2週間を目安に 記入して申込みました。 その予定日をすでに過ぎていて、 まだ契約していませんが、 だいじょうぶです。 何度もやり取りをして、具体的な 詰めの作業をしてきています。 「もう・・買う前提で作業をしているな。」 ということは、認識してもらっています。 今、ボールは売主側にある そんな状況です。これはホームインスペクションを実施する日程を確保するためであり、また、早めに売買契約書案、重要事項説明書案やマンション管理に関する各種書類などの提示を受けて、事前にじっくり読み込むための期間を確保するためです。 ※Mさんのケースでは・・現在、 売主側の不動産屋さんが 重要事項説明書や売買契約書 を作成してくれています。 できあがったら、私の方で チェックさせてもらいます。買受申込書は単に購入希望金額を売り主に打診するというものではなく、契約締結前に買い主として知っておきたいことをしっかり確認させてもらえるようにするための機能もある、と筆者は考えています。 ※同感です。まだまだ、このような考え方は仲介業界の中に浸透はしていませんが、一部にはこうした考え方を理解してくださる業界の方も徐々に増えてきたように思います。契約前に物件に関する様々なことを調べることにより、後々のトラブルを極小化できるということを売り主に対してきちんと説明をすれば、大抵は理解してもらえるというのが筆者の実感です。 ※同感です。売り主も後日トラブルになるようなことは避けたいと考えていますし、何よりも買い主に満足して買ってもらいたいという方のほうが多いものです。買受申込書を作成するときには、ぜひ参考にしていただきたいと思います。 ※買う時に、自分に付いてくれる 不動産屋さん次第・・というところがある と、感じています。 良い業者さんと巡り合えますように・・。【 業務日記:行列のできるFP事務所 】 【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※3件。 《 実行支援等 》 ※顧問会員Mさん(50代) マイホーム取得 実行支援中。 (マンション売却⇒一戸建て取得) ※土地購入へ向けて作業中です。 ◯売主側の不動産屋さんが 契約書類の準備作業を しているところです。 契約書類 =重要事項説明書&売買契約書 できあがり次第見せてもらって、 私がチェックすることになっています。 問題なければ、その書類で 売買契約を交わします。 ◯決済取り引きの日取り。 売主さんの「火曜日にお願いしたい」 に合わせて、買主側(Mさん)から 第1希望日~第3希望日まで お伝えしてあります。 先方からの回答待ち・・です。 その日取りに合わせて、 司法書士さんの手配、 建物解体業者の段取り、 ・・等々があります。 【 佐々木FP 】 《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 3 Uさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/16着)4 Yさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/23着)5 Nさん(30代):☆8/24再ヒア待ち。(7/27着) ※9/23 再ヒア回答戻る。6 Nさん(30代):☆9/21再々ヒア戻る。(8/9着) ※今日の作業。 終了は9/29(木)の予定です。 明日の午後には、メール添付で 送ることができると思います。 お楽しみに・・。7 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)8 Sさん(20代):☆9/12再ヒア待ち。(8/25着) ※9/22 再ヒア回答戻る。9 Kさん(30代):☆9/15再ヒア待ち。(9/8着)10 Tさん(30代):☆9/13 現状診断 依頼着。11 Oさん(20代):☆9/23 現状診断 依頼着。不動産を買うときの取っ掛かり、すごく大事だゾ! ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/09/28
そんなバカなことをしてはいけない。マンションは金食い虫になる。人生のお荷物になる。相続後は一族のお荷物に・・。ババ抜きのババを、わざわざ借金でつかんではいけない。マンションを所有してはいけない。 自分の頭で考える生活設計。9月24日(土)の岩手山 山頂看板。「あれ? 先週の看板と違う・・。」毎週・・山頂詣でをしていると、色々なことに気づきます。1週間前の山頂。その時の看板は、これ。リニューアルされたんですね・・。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。【相続税対策】マンションを「建てる」か「購入」すると節税効果も狙えます2016/9/26 マネーの達人岡田 秋生 さんという人のお話。 ※「マネーの達人」というのは、 だいたい業界の人です。 何かを売る側の人。 すなおに読んではいけない。 しっかり、疑いのマナコで 読み進めよう・・。いつ自分や親が亡くなるかわからない中、現在の日本は現金を持っていると、相続税においては非常に不利に働きます。しかも生きているうちに現金を持っていても利息は付かないし、1銀行当たり1,000万円以上持っていた場合、銀行がつぶれた時、1,000万円以上は保証してくれません。 ※別に・・ 放っといてくれ。 銀行なんていくつもあるんだから、 分散して預ければいいことだ。また、平成27年から相続税控除が引き下げられ、相続税を支払う必要がある人が増えてきました。 ※そんなことで大騒ぎしなくていい。そこで、相続税対策にマンションを購入するメリットを挙げたいと思います。 ※うさん臭い話が始まります。ローンによる資産減額すでに土地や、ある程度の現金を持っておられる方は、ローンを組んで、マンションを購入もしくは建てることをお勧めいたします。 ※そんなことをしてはいけない。ローンを組むことにより、ローンを組んだ分資産が減ることになるため、相続税がかかる対象の資産も減額され、相続税が減ることになります。 ※「ローンを組むことで資産が減額」 されるのではない。 「融資された現金」を建物に変える ことで、土地や建物の相続対象の 資産額が減額される。 ローンを組んでそのまま現金で 持っていれば、何の変化も無い。この場合、ローンの繰り上げ返済は逆効果になります。返済した分は相続税にかかる資産のマイナス分が減るためです。また、マンションの場合は「事業」になり、毎年のローンの利息分の支払いは「経費」として扱われますので、事業の節税効果もあります。 ※「ローンでマンションを買って、 『賃貸事業』をする」 ことを 前提に提案しているようです。 机上の計算ではどのようにも 作詞作曲して見せることができるが、 現実の日本は、すでにはっきりと、 人口減少社会に突入している。 マンションやアパートを所有 しての『賃貸事業』は、 もう・・これからはあり得ない。 『相続対策』で相続が発生する前に、 『賃貸事業』で簡単に行き詰まる。 賃貸収入が計算通りに入らないのに、 ローンの返済は待ってくれない。 「相続対策のために生活が脅かされる」 ことになって、 家族がギスギスしたり、 健康を害したり、 ・・。最近の不動産投資の流行で、マンション購入を生命保険として扱う事業もあり、日本生命等ではマンション専用のローンが登場しております。基本的にマンション購入は事業にあたるため、住宅ローンのように団体信用生命保険の加入がありません。しかし、生命保険として扱う場合は住宅ローンの団体信用生命保険のように建てた人が亡くなった場合にローン支払いが無くなるものもあります。したがって、相続者にローンを残す心配もなく、かつ自分の資産も守られるため非常に相続税対策としては非常に有効です。 ※死後ではなく、生前が問題。 満足に家賃収入が得られること無く ローンはきちきち払わなければならず、 身内からはいつも文句を言われながら、 さんざんな思いをしながら・・ 晩年を生きることになる。 安易に多額のローンで賃貸事業を 始めてはいけない。相続税路線価の価値は不動産購入額の8割相続税を算出する際の資産計算は相続税路線価を使用します。この相続税路線価は不動産購入額の約8割だといわれています。つまり、表面上約2割の資産が相続税対象の資産から減らせることになります。 ※ローンで買うのではなく、 有り余るほどの現金があるので、 一部を不動産に変えることで 資産圧縮をする・・ということは、 有り・・だとは思いますが。 もちろん、賃貸事業を始める ということではなく。これだけ聞くとなんだか資産価値が減ったように思われるかもしれませんが、マンションを購入することは、賃貸収入があるということです。 ※ふぅ ・・もちろん、 マンションを買ってはいけない。 賃貸事業を始めてはいけない。 営業マンが言わない支出が、 10年後、20年後、30年後、 どんどん、どんどん、増してくる。 金食い虫になる。 人生のお荷物になる。 マンションを所有してはいけない。2割分の減額などは賃貸収入であっという間に取り戻せます。 ※なにやら変な文章になっています。 相続税対策的には・・ 2割減額はそれはそれでいいことです。 「取り戻す」と考える必要は無い。駐車場はだめなの?観光地、駅が近いなどの立地が良ければ一定の収入があり、資産としてもよいかもしれませんが、特にメリットがない場合は税金の支払いがマンションよりもかなり多くなります。とくに固定資産税は駐車場の場合はマンションの6倍となるため、駐車場よりはマンションのほうが税金の観点からは有利と思います。上記のようにマンション購入は相続税対策としてはかなり有効な策と言えます。 ※マンションの所有者 (ババ抜きのババ所有者)には、 駐車場所有者の固定資産税程度では まったく済まないほどの支払いが、 将来・・待っている。 お楽しみに・・。 (お気の毒に・・) ※「相続税対策に借金でマンション」 を購入する・・という行為は、 相続税の100万円とか300万円を 節約するために、 仲介手数料や登記料や不動産取得税や アパートローン利息や手数料等で 1,000万円とか2,000万円とかの 大金を失うことであり、 将来はメンテナンス費用が増大するし、 遠い将来は大規模修繕や建替えで、 とんでもない大金を失うことになる、 そのような、とても損な行為だ。 悪いことは言わない。やめておこう。 プロの話を真に受けてはいけない。 相続税で大騒ぎする前に、 自分できちんと算数をしてみよう。 以外に、大した金額ではないかも。 あるいは、大型借金をしなくても、 簡単に対処できるかも・・しれない。 【 業務日記:行列のできるFP事務所 】 【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。 《 実行支援等 》 ※顧問会員Mさん(50代) マイホーム取得 実行支援中。 (マンション売却⇒一戸建て取得) 検討中の土地購入で進める ということで具体化したので、 今日・・9/26(月)、 晴れて「年間顧問料:36,000円」 をいただきました。 AM10:00 奥さんが来所。 武田FP・・うっかり忘れていて 遅れて出勤。 領収証は後でいいから・・と、 36,000円を置いていかれたそうで、 午後にまた事務所に寄ってもらって、 領収証をお渡ししました。 何度も足を運ばせてスミマセンでした。 【 佐々木FP 】 《 事務所会計作業 》《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着) 3 Sさん(30代):☆9/19再ヒア戻る。(7/9着) ※今日の作業。 本日9/26(月)、現状診断 終了。 安定したキャッシュフローです。 幼児が2人いるけど、夫婦とも 生命保険は不要です。 つまり、健全な家計ということです。 家族全員がチビチビと ソニー生命に加入していますが・・。 本物の健全な家計なら、 生命保険料でお金をたれ流す ことがないから、 ますます健全な家計になります。 (正のスパイラル) メール添付で送りました。4 Uさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/16着)5 Yさん(30代):☆8/22再ヒア待ち。(7/23着)6 Nさん(30代):☆8/24再ヒア待ち。(7/27着) ※9/23 再ヒア回答戻る。7 Nさん(30代):☆9/21再々ヒア戻る。(8/9着) ※今日の作業。 本日より再着手しました。 終了は9/29(木)の予定です。 お楽しみに・・。8 Hさん(40代):☆9/9再ヒア待ち。(8/23着)9 Sさん(20代):☆9/12再ヒア待ち。(8/25着) ※9/22 再ヒア回答戻る。10 Kさん(30代):☆9/15再ヒア待ち。(9/8着)11 Tさん(30代):☆9/13 現状診断 依頼着。12 Oさん(20代):☆9/23 現状診断 依頼着。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/09/26
人生最大の買い物です。あわてないで、もっともっと見たり聞いたりを繰り返して、自分たちの目が肥えてから、でも、遅くはない。 自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のIさん(20代) (相談:ライフプランニング)2016.5.19、現状診断が終わりました。2016.6.30、シミュレーション終了。 (第2・3子誕生、マイホーム取得)子供は計3人ほしい 早く家を建てたい入っている生命保険は1億円強!★ソニー生命 全部解約は良心が咎めますソニー生命も無事解約しました!坪単価は少し高めの65万円で計画?★住宅ローン 団信か?収入保障保険か?メールをいただきました。お久しぶりです、こんにちは。家づくりを1年早めようかなと思い、色々土地を見ていたところ、気になる土地を2件発見しました。過去記事も読みましたが、自分ではなかなか判断がつかないので、アドバイスをいただけたら、と思います。 ※土地(or 中古住宅)購入や マイホーム建築に関する、 個別・具体的なアドバイスは、 「実行支援」になってしまうので、 本来・・行ないません。 無料で行なえるのは、 一般論でのアドバイスまでです。 個別具体的な不動産購入に 関するアドバイスや、 マイホーム建築のプラン作成、 業者選び、 等々のお手伝いをする 「実行支援」は有料で行ないます。 ◯土地購入:10万円+税 ◯住宅建築:30万円+税 1年間の期間料金です。 成功報酬ではなく、期間料金。 以下、一般論的なアドバイスを 行ないます。ひとつは今住んでいるところの近所で、古家つきの70坪の土地です。相場より4万ほど安い坪単価で売られています。現状は石垣もあり、庭木などもありそうな感じなので、更地にするには結構かかりそうだなと思うのですが、不動産屋は200万くらい?と言います(石垣あるのにそんなに安く済むのでしょうか)。市街化区域で一種住居、道路や隣地との高低差もなさそうで、道路は4m。まだ水道管の太さや登記簿は確認してないのですが、価格が決定しない買い物になりそうなので迷っています。現状渡しでお願いしたい、と言われている場合、やはりこちらで業者を探して何件か見積もりをもらって納得のいく金額であればその土地を買う、というようにしたほうが良いですよね? ※「相場より4万円ほど安い」 ここで「相場」と言っているのは、 同じ条件での比較でしょうか? 仮に隣り合わせの土地であっても、 右の土地は坪20万円、 左の土地は坪16万円、 というのは、普通によくあることです。 (道路付けや間口や方位等で) 「この地域なら相場は◯◯万円」 というのは、あまりアテになりません。 「基準値」とかの正式な価格と ほぼ同じ条件での比較なら、 「相場」としてもいいかもしれませんが・・。 ※「古家・庭木・石垣付き現状渡し」 あまり関わりたくない物件ですね。 まともな業者なら、きちんと段取りして 「解体・整地後の引き渡しで、 売買価格は◯◯万円でどうでしょう?」 と、してくると思います。 買ってから解体・整地作業をしていて 何が出てくるか?分かりません。 (恐ろしいイワクが隠されていたり・・) あるいは思った以上にコストが かかって、どうしようもなくなったり・・。もう1件は、現住所から1時間20分ほど離れた別の市にある60坪の土地です。南向きで道路も6mほど、間口11mで、相場より5000円ほど低い坪単価です。日当たり良好、間口道路幅文句なし、上下水道あり、と好物件(お値下げも可能とのこと)の準工業地域ですが、ここは10年前の水害で膝くらいまで水がついたところです。ネットで軽く調べただけですが、ウン十年前?の◯◯震災(伏せてください)でも一度堤防が決壊しているところです。道路や隣地との高低差はありません。ただ、近くに電車が走っている(100mも離れてないかも?)ので通ると音がかなりうるさいです。内覧会など見ていると最近の家は防音も整ってきてる気はしますが、、どう思いますか?値段はどちらも同じくらいだと思われます。ご意見、よろしくお願いします。 ※「間口(11m)道路幅(6m)文句なし」 「60坪南面道路で間口11m」 だとしたら、文句なし・・ではない。 おおいに文句があります。 南北に長過ぎる土地だということです。 東西間口が11mと狭い・・ということ。 60坪の土地にしては、自由に プランを考えにくい土地です。 ※「水害・堤防決壊」 過去に何度か水害の被害があった という場所柄は、少々安くても 避けたほうがいい。(当たり前) 昨今は、想定を超える自然災害が、 世界中で頻繁に起こるようになって きています。 ヒザ下程度のことでもあった場所なら、 軽く人を飲み込むようなことも起こる 可能性が、他よりも高い! ・・ということです。 役所のハザードマップをしっかり チェックした上で、ちょっとでも 災害の可能性があるところは 避けたい。 いくつかの候補地を見て、 良い物件があったら、即決!! ・・なんていうことをしてはいけない。 まだ何も分からない内に 決めてしまってはいけない。 人生最大の買い物だ。 いつも私が言っているように、 まず、数多く見たりきいたりして、 2シーズンはしっかり勉強しよう。 その上で、ある程度・・ 夫婦の目が肥えて来た時点で、 根拠を持って、確信を持って、 自分たちで決めよう。 がんばれ! がんばれ!「第2・3子誕生&マイホーム取得」後の人生。「第2・3子誕生&マイホーム取得」 後の死亡保障必要額の推移。夫の「死亡保障必要額の計算」。1 マイホーム取得時点2 10年後の時点《 S家の概要 : 現状診断時点 》 家族 : 20代会社員の夫、 20代専業主婦の妻、(後にパート) 赤ちゃん ・・の3人家族。 相談 : マイホーム。 第2子・第3子。 収入 : 収入 手取り 夫 453万円/年 373万円/年 住居 : 実家に同居。 貯蓄 : 353万円 借金 : 奨学金: H??年 414万円 金利1.08% 19,288円/月 残:309万円生命保険料 : 14.7万円/年 継続した場合の保険料総額:366万円 夫 保険で確保している死亡保障額 ・ソニー生命 家族収入保険:6,720万円 ・〇〇生協 長期サポート :3,893万円 ・〇〇生協 医療夫婦型 万円 計 1億613万円 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -875万円 -1,905万円 妻-1億4,406万円 -1億3,259万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 マイナスは死亡保障不要ということ。 健全な家計であれば・・ 「夫婦ともに死亡保障は不要」 という結論になるのが普通。 業者に乗せられるなよ ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/08/18
できれば、私道ではなく、公道に面した土地を買いたい。やむを得ず、私道にしか面していない土地を買う場合でも、私道の共有持分を確保したい。 自分の頭で考える生活設計。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。案外知らない「私道」の権利と費用2016/8/3 不動産コンサルタント田中歩さんという人のお話今回は私道について考えてみます。建築基準法では「幅が4メートル以上の道路(建築基準法上の道路)」に「2メートル以上」接していなければ、原則として建物が建てられないことになっています。 ※基本中の基本。また、建築基準法上の道路の幅が4メートル未満の場合、原則として道路の中心線から2メートル後退して建物を建築しなければならないことになっています。 ※セットバック・・と言います。購入する一戸建ての敷地において、将来、建て替えができないとなると大問題ですから、このような「敷地と道路の関係」については、土地や一戸建てを買うときにチェックしておくべき重要なポイントとなっており、一般の方々でもご存じの方が多いと思います。売買契約の前に行われる重要事項説明書でも、「建物が建築できる道路か否か」については比較的多くの紙面を割いて説明しており、もれなく説明できるような書式になっています。一方、私道に関しては問題が表面化していなければ、将来発生するかもしれないリスクについて詳しく説明してくれる不動産屋さんはあまり多くないというのが実情です。■私道なら通行制限や費用請求も「公道」は一般的に国や県、区市町村などの地方公共団体が所有し管理している道路のことです。一方、「私道」というのは「私人が、その道路に対して所有権等の 実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。「関係者以外の通行を禁じる」という標識や、車が自由に通行できないよう可動式のポールなどを立てているような道路を見かけることがありますが、これは私道である場合がほとんどです。このように、私道の所有者は他人が通行すること、車両の通行、さらに水道管などを敷地に引き込むための道路掘削などを制限したり、そのための承諾料を要求したりすることもできます。他人が所有している私道にのみ面している土地や土地付き一戸建てを購入した後、私道所有者から私道の通行などを制限されたりすると問題です。そこで、その私道を自由に通行したり、給排水管を交換したり修繕する際に道路を掘削することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておくという方法があります。一般に、「私道の無償通行・掘削承諾書」という書類を売り主と私道所有者との間で作成してもらうのですが、承諾書の内容としては、以下の3点を押さえておくことが重要です。(1)購入対象の土地の所有者およびその関係者が、 その私道を無償にて通行すること(車両を含む)。(2)購入対象の土地にガス管、水道管、下水管等、 生活に必要な設備を設置する場合、その私道を 無償で掘削することを私道所有者が承諾すること (ただし、工事をした人は、その私道を 自分の費用負担で原状復旧すること)。(3)私道所有者、購入対象の土地所有者が 変わる場合、上記2点について承継すること。このように私道所有者と売り主が上記のような約束を書面で交わしていれば、買い主は安心して購入できますし、売り主も売った後になって、買い主からクレームを受けるということがなくなります。ちなみに、私道の共有持ち分も含めて購入できる場合は、その持ち分権に基づいて私道の権利を持つことになります。従って、私道の他の共有者が通行などを妨害するような事態が発生したとしても、持ち分権に基づいてその妨害の排除を請求することが法的には可能であると一般に考えられます。その場合は、上記のような承諾書まで取得しないというケースもあります。■維持管理の費用負担の可能性公道の維持管理は地方公共団体が行いますが、私道は、原則としてその所有者または私道を利用している方々が費用を負担することになります。購入時の重要事項説明において「負担金なし」となっていても、将来、私道を修繕しなければならなくなった場合、私道所有者から費用の請求を受けるなど、費用の負担が発生する可能性があるわけです。また、私道の場合、その道路に埋設されている水道管や下水管が誰のものかということも問題となります。公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が所有・管理していますので、道路の維持管理同様、お金がかかることはありません。一方、私道に埋設されている上下水道は私設管である場合があり、これが破損すれば、その費用は利用者の方々が負担することになります。私道にしか面していない土地や一戸建ては世の中に多くみられるものですが、問題が顕在化していないケースがほとんどです。しかし、現時点ではこうした問題が顕在化していなくても、将来、発生する可能性があるということを知っておく必要があるのです。これから購入される方にも、現在所有している方にも知っておいてほしいお話です。 ※マンション購入者と同様に・・ 自宅以外の部分のインフラ整備も、 生涯(あるいは代々)背負うことに なります。 できれば、 公道に面した土地を買いたい。【 業務日記:行列のできるFP事務所 】 ※当FP事務所のお盆休みは、 8/11(木)~8/15(月) の、5日間です。 よろしく、お願いします。【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。 《 実行支援等 》【 佐々木FP 】 《 事務所会計作業 》 《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着)3 Eさん(30代):☆6/9再ヒア待ち。(5/23着)4 Iさん(30代):☆7/23再ヒア戻る。(6/24着) ※今日の作業。 現状診断 終了予定は8/4(木)です。 お楽しみに・・。5 Sさん(40代):★7/8 生活設計 依頼着。6 Sさん(30代):☆7/9 現状診断 依頼着。7 Uさん(30代):☆7/16 現状診断 依頼着。8 Yさん(30代):☆7/23 現状診断 依頼着。9 Nさん(30代):☆7/27 現状診断 依頼着。公道に面した土地の方が面倒がなくっていいゼ。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/08/03
きちんと生活設計するなら、マンションもアパートも所有しないのが、賢い選択。(当たり前) 自分の頭で考える生活設計。『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。アパート建設過熱 新たなバブルの種に日経プラス10「フカヨミ」2016/7/18 日経産業新聞副編集長前野雅弥さんという人のお話小谷さん不動産市場に新たなバブルが発生しつつあります。2013年の日銀による異次元緩和以降、マネーの流入が続く不動産市場。 ※金融機関が潤うための お金の持って行き場は、 手数料収入が稼げる 金融商品・保険商品の他は 不動産という感じで・・。銀行の不動産向け融資残高は今年3月末時点で、1年前に比べ6%も増え、マイナス金利の導入以降、行き場を失った資金が不動産に向かう流れはさらに加速しています。 ※金融業界がそのような動き方を するのは、当然のことでしょうね。特に今年に入って資金の集中が過熱気味なのが、アパートです。5月の着工件数は1年前に比べ15%も増え、持ち家のプラス4%を大きく上回っています。 ※アパート建築で潤うのは、 金融機関と建築業者だけです。これまでもマンションバブルの可能性は指摘されてきましたが、ここに来てマネーが流れ込んでいるのがなぜアパートなのでしょうか? ※まあ・・業界にしてみれば、 営業はしやすい分野で、 色々な営業トークが考えられます。前野さん■団塊世代の資産家が投資「まずアパートを建てているのは、 団塊の世代で資産を持つ人です。 投資として アパート経営を考えている人が増えています」 ※おバカさんです。(失礼!) 土地があるから・・ 小金持ちだから・・ って、 アパート建築してはいけない。小谷:アパートへの投資はマンションとは違うのですか? ※生活設計を真剣に考えるなら、 アパートもマンションも 所有してはいけない。(当たり前)「最大の違いはオーナーの属性です。 マンション投資をする人は都心の富裕層、 アパートは郊外に住む資産家が多いという 特徴があります。 マンション投資は他の金融商品と比較しながら 全く知らない物件を購入します。 これに対してアパート投資は、 土地勘がある場所に その土地のオーナーがアパートを建設します」 ※机上の計算通りにはいかない のが、不動産。 計算通りなのは当初の数年間だけ。 20年、30年先には金食い虫になる。 その先は、もう・・どうしようもない 人生のお荷物になる。小谷:土地を持っている人が多いとはいえ、その土地にアパートを建てるというのは大変ですよね。■マイナス金利で借金しやすく「当然、借金をしてアパートを建てることに なります。 ただ、今は非常にお金を借りやすい状況に あります。 銀行がアパートローンを重視しているためです。 マイナス金利で貸出金利が大幅に低下し 利益が縮小する中で、 アパートローンに活路を見いだしています」 ※銀行に取って、 メリットは非常に大きい。 ・・が、生活設計的視点からは、 多額の借金でアパートを 建ててはいけない。小谷:アパートローンというのは、銀行にとってもメリットがあるのでしょうか?「アパートは1軒で平均1億円弱の融資を 見込め、貸出金利も1%弱です。 ※「1軒(1棟)」で・・ではなく、 「1件(1案件)」で・・だと思います。 1案件でアパート複数棟に なったりして、その建築費総額が 億単位だったりして、 平均では1億円弱・・ということ。 大手企業に貸し出すと約0.1%、 住宅ローンでも0.6%前後の金利ですから、 アパートローンはうまみがある融資だといえます」 ※銀行はボロ儲け。小谷:アパート投資というのは、リターンは大きいのでしょうか?■利回り10%超も「比較的大きいといえます。銀行に預金 しておいても得られる金利はほぼゼロです。 それに対し、アパート経営でうまくいけば数%から、 場合によっては10%を上回る利回りも期待できます。 ※机上の計算に過ぎない。 それも立ち上がり数年間の・・。 また高齢者の中で現金を多く持っている人で、 お金を不動産に換えるケースも 増えています。相続税対策になるからです」 ※サラリーマン時代、そのような トークで営業していました。小谷:去年から相続税の最高税率が上がり事実上の増税となりました。「相続対策の不動産投資は去年から注目されて きました。 ※去年から? もっともっと昔から・・です。 同じ1億円でも現金ではなく不動産にすれば、 相続時に評価額が小さくなるからです。 その不動産にアパートを建て、 第三者に貸し出せば、さらに評価額は下がります」 ※アパート建築受注の営業トーク、 そのまんま・・です。小谷:その評価額に基づいて、相続税が決まるということですね。■相続税対策にも有効「その通りです。例えば、相続税評価額1億円 の土地と現金1億円を持った人がいたとします。 これをそのまま相続すれば 2億円に相続税がかかりますが、 アパートを建てれば大きく軽減されます。 まず現金1億円を使ってアパートを建てますと、 アパートの価値は固定資産税評価額を 使いますからおおむね4割減で、6000万円。 さらにこれを貸し出せば3割減になり、 評価額は4200万円です。 つまり1億円の現金は4200万円の価値しか ないことになります。 土地の相続税評価額も 上にアパートを建てれば2割減になります。 これで8000万円の価値です。 ですから土地と現金で2億円の資産は相続税上は 1億円2200万円の価値しかないことになります」 ※アパート建築受注の営業トーク、 そのまんま・・です。小谷:アパート投資にいろんな人が乗り出すのは良いのですが、入居者の取り合いにはならないのでしょうか? ※入居者はどんどん減っていく。 その内に、いなくなる。 (当たり前) 人口減少社会とは、そういうこと。「問題はリスクの面に目が向かっていないところです。 自分の土地にアパートを建てても、 空室が多ければその分もうけは目減りします。 ※「儲けが減る」だけでは済まない。 儲けなんか無くなって、 持ち出しが発生してくる。 アパートは郊外の土地に建てるケースが多いため、 よほど立地が良かったり、 洗練されたデザインであったりと、そういった 特徴がなければ、部屋はなかなか埋まりません」 ※新築当初は、どんなアパートでも 入居者が埋まる。 それから2回転目、3回転目までの 6~7年は、時間がかかっても なんとか埋まる。 ところが10年も過ぎると・・ 退去後から埋まるまで時間が かかるようになっていき、 常に何割かは空室になる。 家賃からローン返済ができずに 自分のお金を払うハメに・・。 建物は、あちこち不具合が発生し、 修理・補修にお金を払うことが 多くなっていく。小谷:リターンを得られるケースはそれほど多くないということでしょうか?■家賃保証には期限も「気をつける必要はあると思います。 ハウスメーカーの中には空き家になっても 収入を保証するといったところがありますが、 ※当初家賃の額をまるまる保証 するということではない。 業者はきちんと、損をしない 仕組みを作っている。 期間は10年が限度です。 ※いや・・30年と言っている ところもある。 もちろん 当初家賃額の保証ではない。 世の中に、そんなうまい話が あるわけがない。(当たり前) それ以降、リスクは自分でとる必要があります。 また、建設をセットにして話を持ちかけてくる ハウスメーカーもありますが、 こうした場合はかなり割高な建設費用を 要求されることもありますので、注意が必要です」 ※当たり前。 百歩譲って、 アパートを建築するとしても・・ 昔から・・大手メーカーが アパート建築に力を入れているが、 マイホーム建築の場合と同じで、 大手メーカーで建ててはいけない。 建築費総額が1億円だとしたら、 地元工務店なら、 質を落とすこと無く 6~7千万円で 普通に建築出来てしまう。 当然・・借金は少なくて済むから、 もちろん、利息負担でたれ流す お金も少なくて済む。 収益物件の建築ならなおさら、 初期費用でお金をたれ流して いてはいけない。 (当たり前)小谷:アパート投資もバブル状態なのでしょうか?「人口減の中で、着工件数の急増をどうみるか ということです。不動産動向に詳しい専門家は 『すでに過熱気味のサインが出ている』 と指摘しています。 ※「ここに来て過熱気味になった」 ということでは、まったくない。 10年、20年前から、とっくの昔に、 供給過多の状況になっている。 特に地銀が融資を増やしている郊外や地方都市 には人口の流出が止まらない所も多くあります。 マイナス金利と人口減の間で日本経済に 新たなゆがみが出ている危険があります」 ※アパートローンを増やしている 地方銀行が、むしろ心配です。マンションを持つな。アパートを持つな。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/07/20
「私に売れない家はない」・・と、宅建業法違反。自分の頭で考える生活設計。『 テレビドラマを読む 』 ※消費者の視点。家売るオンナ:北川景子主演の話題作は初回視聴率12.4%と好発進2016/7/13 MANTANWEB北川景子さん主演の「家売るオンナ」(日本テレビ系)の第1話が13日放送され、平均視聴率は12.4%(ビデオリサーチ調べ、関東地区)を記録した。「家売るオンナ」は、「ふたりっ子」「功名が辻」「セカンドバージン」などを手がけた大石静さん脚本のオリジナル作品。「私に売れない家はない」と豪語し、客とその家族が抱える問題に首を突っ込み、あらゆる手段を使って解決することで、どんな客にでも必ず家を買わせてしまうという、独特の方法で販売するスーパー営業ウーマンの三軒家万智(さんげんや・まち)の姿を描く。第1話は、若手エースの足立(千葉雄大さん)以外は戦力にならない課員の売り上げに頭を抱えていた屋代(仲村トオルさん)の営業課に、前の店舗の売り上げを2倍にした美人のやり手営業ウーマンの万智(北川さん)が異動してくる。内見を繰り返すが、なかなか決めなかった客にも鮮やかなテクニックで家を売ってしまう。そして、注文が多く、希望の家を見つけられない医者夫婦の妻・土方弥生(りょうさん)に、“最高の家”を提案するが……という展開だった。 ※「なかなか決めなかった客にも 鮮やかなテクニックで家を売って」 しまったんですが・・ 宅建業法違反・・でした。(残念!) テレビをつけたら・・たまたま、 「私に売れない家はない」 ・・なんて言葉につられて、 つい、見入ってしまったんですが、 中年夫婦を案内した・・建物内で、 男性営業マンが一生懸命営業する 後ろで、じ~っと見ています。 「私が必ず落とす。」 なかなか「決めた」と言わない客 の前で、携帯に電話が入り・・ 「ちょっと失礼します。」 別室での電話のやり取りが 客の中年夫婦にも聞こえてきます。 電話の相手も、この同じ物件を検討 していて、「契約したい。」 と言っている状況が聞こえてきます。 「でも、今別のご夫婦を案内していて・・」 「それなら、今直ぐにでも行って 契約します。こちらが先です。」 ・・と、電話の相手。 もう・・これだけで、聞き耳を立てていた 中年夫婦は落ちてしまいました。 「私達が買います。先に 契約すれば私達のものでしょ。」 (もう・・本当におバカさんです こんなことで落ちてはいけない) で・・すかさず営業マンが契約書類 を出して、 「ここに署名をお願いします。」 メデタシ、メデタシ、と言いたいところ でしたが、この場面がNG!です。 宅建業法違反です。 不動産の売買では、売買契約の前に 「重要事項説明」をすることに なっています。 「説明を受けました。」 という署名・捺印をもらうことに なっています。 意思表示したからといって、 いきなり契約書に署名・捺印は、 ありえません。 ま、テレビドラマですから、 固いこと言ってもしょうがない ですが。 宅建業法違反を見届けた上で、 チャンネルをニュース番組へ・・。 東京都知事選が劇的な展開を していました。 【 業務日記:行列のできるFP事務所 】【 武田FP 】《 ブログ記事 アップ 》 ※2件。 《 実行支援等 》【 佐々木FP 】 ※突然ですが、今日はお休みです。 スミマセン! 昨晩から娘のモモが元気が無く、 吐いたり、下痢をしたり、・・で、 今日病院へ行ってレントゲンを 撮ったけど、原因は不明なまま。 今日一日、様子を見ることに・・。 モモちゃんは、フレブルです。 大切な家族の一員です。 《 事務所会計作業 》 《 現状診断☆ & 生活設計★ 》1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)2 Hさん(40代):☆6/6再ヒア待ち。(5/13着)3 Eさん(30代):☆6/9再ヒア待ち。(5/23着)4 Iさん(30代):☆6/10再ヒア待ち。(5/23着)5 Mさん(30代):☆6/21 現状診断 依頼着。 ※今日の作業。 整理整頓 終了予定は今日(7/14) でしたが、佐々木FP・・お休みです。 スミマセン!6 Iさん(30代):☆6/24 現状診断 依頼着。7 Aさん(30代):★7/5 生活設計 依頼着。8 Sさん(40代):★7/8 生活設計 依頼着。9 Sさん(30代):☆7/9 現状診断 依頼着。宅建業法違反! ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/07/14
税対策でアパートを建てて、節税額を上回る大損を抱えるおバカさん。(失礼!) 自分の頭で考える生活設計。 『 ネット記事を読む 』 ※消費者の視点。アパート急増 バブル懸念2016.7.4 日本経済新聞(馬場燃、浜美佐)「団塊」の節税×地銀が融資競う人口減、地方に空室リスク 不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ている。団塊世代による相続対策を背景に、新設住宅着工はアパートなど貸家が2桁増と急増。 ※制度の変わり目はビジネスチャンス なんだけど、団塊世代は アパートに手を出してはいけない。マイナス金利の導入も背中を押し、銀行は資産家に向けたアパートローンに力を入れつつある。 ※でしょうね・・。 銀行は その方向に動かざるを得ない。ただ地方は人口減少の加速が避けられず、将来の危うい空室リスクもはらむ。 ※危うい・・ではなく、 確実な空室リスクをはらんでいる。「なにか土地利用でお悩みはありませんか」。 ※武田FPもサラリーマン時代は 同様の営業行為をしていた。 落とし所はもちろん、アパート建築! アパートを所有してはいけない。 将来・・金食い虫になる。 人生のお荷物になる。地銀大手の横浜銀行が東日本銀行との経営統合を機に、5月半ばに新設した立川支店。6人の営業員が1カ月で200の個人宅を回り、4件のアパートローンを獲得した。 ※お気の毒に・・。貸家着工15%増アパートといっても昔ながらの木造ではない。鉄筋コンクリートのアパート建設などを勧める。「沿線に大学生も多く、手応えを感じている」(平間武志支店長)。対象は使わない農地などを抱える60歳超の資産家だ。 ※銀行にだまされてはいけない。横浜銀は住宅貸し付けのうち、アパートローンの伸びが鮮明だ。2016年3月期は通常の住宅ローンが前期比1%減った一方、アパートローンは3%増。アパートは1軒で平均1億円弱の融資を見込め、貸出金利も1%弱と0.6%前後の住宅ローンより高い。 ※銀行にとっては、おいしい商品。アパートを含む資産家向け融資は18年度までの3年間で約4割増の2兆6500億円を目指している。首都圏と同様に人口増が続く沖縄県でもアパートは好調だ。沖縄銀行は16年3月末までの1年間で不動産向け融資を377億円増やしたが、このうちアパートローンが200億円を占めた。銀行の動きを裏付けるように住宅着工も増加。5月の伸び率は持ち家が前年比4.3%にとどまるのに対し、アパートなど貸家が15%となった。アパートが伸びた理由は2つある。1つは団塊世代の相続対策だ。15年1月施行の税制改正を受け、相続税は非課税枠だった基礎控除の引き下げや税率構造が見直された。 ※制度改正はビジネスチャンス。 当然・・そこを使って 営業攻勢をかけてくる。相続税制では現金よりも不動産の方が評価額が低くなり、賃貸に回すとさらに下がる。 ※サラリーマン時代の おなじみの営業トーク・・。即効性のある節税策として、 ※当初は・・ね。資産家がアパートに飛びついた面がある。 ※おバカさんです。(失礼!)2つめは日銀のマイナス金利政策。利ざやが縮んだ銀行がアパートローンに活路を見いだそうとしている。 ※苦しい銀行としては、 当然の成り行き・・。拠点を置く自治体で人口減少が進む西日本のある地銀も「市内中心部で閉鎖した店舗や 老朽化した建物の跡地をいかした アパート建設を提案している」と話す。節税したい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致。 ※節税対策になっている(ように見える) のは、当初の数年だけ。 年数がたつほど、状況は違ってくる。 アパート建築は・、 建築業者と銀行が潤う・・だけ。 将来のお荷物を背負うのは本人だけ。 (当たり前) すなおに相続税を納める方が、 後腐れもなく、精神衛生上も 好ましいかも。問題は人口減少社会の日本で、アパート着工が適正水準かということだ。 ※そんな話は今に始まったことではない。 アパートや貸家は・・ 武田FPがサラリーマン時代に アパート建築営業していた 20年前でさえ、日本全国で すでに飽和状態でした。 にも係わらず、どんどん 建築させていました。 それらのお詫びの意味も含めて、 今・・ボランティアで ライフワークをしています。不動産動向に詳しい三菱UFJリサーチ&コンサルティングの藤田隼平研究員は「すでに過熱気味のサインが出ている」と指摘する。 ※すでに・・というか、 数十年前から ・・だ。 さらには、これからどんどん 人口が減っていく。 家を借りる人がどんどん減っていく。 アパートを建ててはいけない。 アパートを所有してはいけない。 多額の借金を抱えてはいけない。 相続税等で節税できたお金の 数倍、数十倍のお金を、 これから先で失うことになる。 冒険をせずに、あの時おとなしく 相続税を払っておけばよかった ・・と振り返ることになる。いずれ調整局面同社は人口動態や建築された住宅の数をもとに、長期にわたる適正な需要値を試算。足元の動きは、バブル経済期や08年のリーマン・ショック前と似通い、供給過多の傾向がみられるという。 ※今に始まったことではない。過去2回ともその後にやって来たのは急速な需要減。藤田氏は「今回もいずれ調整局面に入るリスクがある」とみている。 ※当たり前。不気味に響くのが空き家の足取りだ。13年度時点で850万戸に達し、空室率は14%。このうち半分を賃貸が占める。日本不動産研究所の吉野薫氏は「地方では長期的な採算性が 疑問の案件も増えている」と懸念する。 ※そんなの・・ばかり。アパート融資をこぞって増やす地銀を金融庁も警戒している。地銀全体の預金と貸出金の差は約100兆円。行き場のないマネーが過度に不動産に集まるリスクがある。日銀からも「金融システム安定の観点から注視が必要」との声が聞こえ始めた。人口減とマイナス金利政策の下で、日本経済に新たな「ゆがみ」が生じる恐れが否めない。 ※家計に負担の大きい・・新たな 「ゆがみ」を生じさせてはいけない。 アパートは建てるな ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/07/05
どんどん人口が減っていく日本で・・賃貸不動産を買ってはいけない。賃貸住宅を建ててはいけない。10年先、20年先、金食い虫になる。人生のお荷物になる。賃貸物件を所有してはいけない。(当たり前) 自分の頭で考える生活設計。 『 折り込みチラシを読む 』 ※消費者の視点。不動産投資は「3つの事前調査」を徹底すべし!2016.6.25 ZUU Online山本常勝さんという人のお話。 サラリーマン不動産投資家。 定年の声が近づく中、自分年金作りを 目標に53歳から本格的に不動産の 勉強を始め、数多くの不動産を 取得して賃貸事業を拡大、 2.7億円の資産形成に成功する。 登録メンバー1600名を誇る 不動産投資サークル 「ふどうさんぽ」事務局を務めながら、 ファイナンシャル・プランナー(AFP) としても情報発信中。 ※もろに、業界の人のようです。 洗脳されないよう注意しましょう。 『「常識」は業界が作っている。』 それぞれの業界の専門家たちが、 ネットに登場しては、 業界側の情報を発信しています。 生活設計的には・・ 賃貸物件の所有は、 まったくお勧めできません。不動産は一つ一つが独自のもの。同じものは二つと無い。その分、購入前に色々と調査し、正しく評価する必要がある。今回は、事前調査の3つの種類と勘どころを紹介する。■事前調査1.机上での事前情報収集最初にやるべきは机上での事前情報収集だ。ネット時代とあって自宅にいながらにして、ある程度のことが分かるのは本当にありがたい。 ※まったく同感。 メール顧問会員とのやりとりでも、 行ったことがない「現地」に行って、 その周辺をウロウロと 見て回ることができます。 これは、すごいことです。ここで現地調査すべき物件を絞り込むことができる。確認すべきは、路線価、近隣相場、GoogleMapで分かる周辺環境などだ。特に販売物件と同等の賃貸物件の家賃相場を調べることは重要。販売物件の募集家賃設定が妥当なのか割高なのか、判断する必要がある。満室想定家賃を高く見せるため割高な家賃設定で計算している場合があるのだ。販売情報にある想定家賃が正しいとは限らない。また現地調査物件を絞り込んだら、収支シミュレーションは必ず実行して欲しい。 ※「正しい現在の家賃相場」が 把握できたとしても、 10年先、20年先も同じわけがない。 さらには・・ 人口がどんどん減少する中で、 入居率も高いままなわけがない。 収支シミュレーションは、 絵に描いた餅・・に過ぎない。 形あるもの必ず劣化する、 必ず壊れる。 先へ行くほどお金がかかるようになる。 金食い虫になる。 人生のお荷物になる。 生活設計的には・・ 賃貸物件を所有してはいけない。投資予定額に対するキャッシュフロー率や家賃収入に対するローンの返済比率は重要な判断材料になる。投資は数字と心得よう。■事前調査2.現地での徒歩調査机上での事前調査に合格すれば次はいよいよ現地調査だ。この場合、車で現地に行って、物件だけ見て帰るようなやり方はできるだけ避けたい。オススメは最寄り駅からの徒歩調査だ。駅、もしくは最寄りのバス停から物件まで歩くことによって、入居者の目線で周辺の雰囲気を感じることができる。駅前は買い物に便利か? コンビニや飲食店はあるか? 街並みは綺麗か? ファミリー層狙いなら学校や病院の場所の確認も必要だ。 ※この辺は参考にしていい。 賃貸物件ではなく、 マイホーム用地を購入する場合 の話ですが・・。室内を確認できない場合でも、外観のチェックだけでも現地に行く価値はある。建物のひび割れ、錆びなどがあれば写真に撮っておこう。管理状況が良くなければ、価格交渉の材料として使うこともできる。接道状況や道幅も物件の価値に影響するので、忘れず確認しよう。 ※これも、重要。 もちろん、住宅建築用地でのお話。 相談を受ければ・・もちろん私も、 グーグル・マップで 現地を見に行きます。サラリーマンの場合は平日には時間が取れないことも多いが、初心者は調査をサボってはいけない。会社帰りの夜に行けばよいのだ。日中のような確認はできないが、逆に周辺の夜の街の雰囲気を知ることができる。ベテランになるまでは現地調査は必須と心得ておこう。■事前調査2.近隣での聞き取り調査最後に念押ししたいのが、近隣での聞き取り調査だ。近隣の住民や不動産会社へヒアリングするのだ。かなり億劫なことなので、これをせずに物件だけ見て帰る人が多いが、実は成功者はこれをとても重要視している。地元の仲介会社ならではの貴重な情報を得られることが多いのだ。 ※家賃相場などの確認のお話なので、 以下は省略します。 ま、生活設計的には・・ 『賃貸物件を所有してはいけない』 ・・ということです。賃貸物件は持つな。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/06/25
家が建てられる土地か?お金がかからず、制約を受けず・・。自分の頭で考える生活設計。土地を買う時にチェックすることは?2016.6.25《 参考 》土地購入 遠隔操作支援の契約書案をそもそも、家が建てられる土地か?(家が建てられない土地もある)建築にコストがかかりそうな土地か?(すごくコストがかかる土地もある)住宅プランが制約されそうな土地か?(希望の間取りができない土地もある) ※顧問会員に相談された際・・ 会員自身が気に入った売地を 見つけてきて相談された際に・・ その売地についてチェックする際の 骨格部分は、この3つです。 ◯そもそも家は建てられるか? ◯余分なコストがかからないか? ◯住宅プランが制約されないか?(1)権利関係等。法務局で土地の権利関係などを調査したいが、素人ではちょっと大変かも・・。不動産屋さんから紹介された土地なら、一般的な「物件情報」資料だけでなく、以下の法務局資料のコピーをもらおう。※公図 ※登記簿謄本 (不動産登記情報(全部事項))※地積測量図 (存在しない場合もある)(2)道路との関係。道路幅は4メートル以上あるか?(幅が4メートル未満の場合、「セットバック」 が必要になる 敷地が道路の一部と みなされ、敷地境界線を後退させて、 住宅建築をすることになる)その道路に2メートル以上の幅で接しているか?(接道幅が2メートル未満の場合、 住宅を建てることができない)また、道路は公道か私道かを確認しよう。また、工事車両が通行できるだけの道路幅があるかどうかも確認したい。工事車両が通行できない場合、材料や設備機器の搬入を人力で行わなければならず、工事費がアップする。⇒ 役所の「道路課」等で確認しよう。 側溝もあり、道路幅も十分で、 見た目は立派な「道路」でも、 「公道」ではない・・というケースもある。 (顧問会員の購入地で実際にあった)(3)形状と隣地状況。隣地との境界ははっきりしているか、境界杭があるかどうかを確認。敷地内の高低差、前面道路との高低差、隣地との高低差を確認。隣地との高低差がある場合、適正な土留めがなされているかどうかを確認。さらに、隣地の屋根や庇、また植栽等が境界から越境していないか等を確認。また、隣地と塀やフェンス等の仕切りがある場合、所有者がどちらなのかを確認。⇒ 現地確認。 境界杭、地盤面の高低差・傾斜、 道路との高低差 ・・等々。(4)インフラ上下水道は敷地内に引き込まれているか?引きこまれていれば、管径は?(使える太さがあるか?)引き込まれていなければ、前面道路には埋設されているか?埋設されていれば、その位置は道路の手前側か?反対側か?管径は?(使える太さで引き込めるか?)道路から引き込むことになれば、当然・・数十万円の費用負担が発生する。下水道は、地域によって個別に浄化槽の設置が必要になる場合があるので確認要。⇒ 役所の「上下水道課」等で確認しよう。(5)法規制 建ぺい率、容積率、高さ制限、北側斜線、道路斜線等の法規制を確認する。⇒ 役所の「都市計画課課・建築指導課」 等で確認しよう。計画道路の有無等の確認。⇒ 道路課で確認。「防火地域」「準防火地域」で家を建てるには、外壁や窓等、特別な防火対策が必要になる。(つまり、余計にお金がかかる)⇒ 役所の都市計画図で確認。 (該当なら不動産屋さんが教えてくれるハズ)役所等で確認しておく必要があるもの。◯土地区画整理事業、 公園整備事業などに関する調査 ◯宅地造成規制法、河川法など、 各関係法令の調査 ◯各市区町村の要綱などによる指導の有無 ◯建築基準法条令などによる規制の有無 ◯埋蔵文化財包蔵地の有無など (該当すると、数ヶ月も 着工できな場合も)そもそも家は建てられるか? ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/06/25
そろそろ、メール顧問会員の土地購入の実行支援を・・。 自分の頭で考える生活設計。土地を買う時にチェックすることは?2016.6.25《 参考 》土地購入 遠隔操作支援の契約書案をそもそも、家が建てられる土地か?(家が建てられない土地もある)建築にコストがかかりそうな土地か?(すごくコストがかかる土地もある)住宅プランが制約されそうな土地か?(希望の間取りができない土地もある) ※顧問会員に相談された際・・ 会員自身が気に入った売地を 見つけてきて相談された際に・・ その売地についてチェックする際の 骨格部分は、この3つです。 ◯そもそも家は建てられるか? ◯余分なコストがかからないか? ◯住宅プランが制約されないか?(1)権利関係等。法務局で土地の権利関係などを調査したいが、素人ではちょっと大変かも・・。不動産屋さんから紹介された土地なら、一般的な「物件情報」資料だけでなく、以下の法務局資料のコピーをもらおう。※公図 ※登記簿謄本 (不動産登記情報(全部事項))※地積測量図 (存在しない場合もある)(2)道路との関係。道路幅は4メートル以上あるか?(幅が4メートル未満の場合、「セットバック」 が必要になる 敷地が道路の一部と みなされ、敷地境界線を後退させて、 住宅建築をすることになる)その道路に2メートル以上の幅で接しているか?(接道幅が2メートル未満の場合、 住宅を建てることができない)また、道路は公道か私道かを確認しよう。また、工事車両が通行できるだけの道路幅があるかどうかも確認したい。工事車両が通行できない場合、材料や設備機器の搬入を人力で行わなければならず、工事費がアップする。⇒ 役所の「道路課」等で確認しよう。 側溝もあり、道路幅も十分で、 見た目は立派な「道路」でも、 「公道」ではない・・というケースもある。 (顧問会員の購入地で実際にあった)(3)形状と隣地状況。隣地との境界ははっきりしているか、境界杭があるかどうかを確認。敷地内の高低差、前面道路との高低差、隣地との高低差を確認。隣地との高低差がある場合、適正な土留めがなされているかどうかを確認。さらに、隣地の屋根や庇、また植栽等が境界から越境していないか等を確認。また、隣地と塀やフェンス等の仕切りがある場合、所有者がどちらなのかを確認。⇒ 現地確認。 境界杭、地盤面の高低差・傾斜、 道路との高低差 ・・等々。(4)インフラ上下水道は敷地内に引き込まれているか?引きこまれていれば、管径は?(使える太さがあるか?)引き込まれていなければ、前面道路には埋設されているか?埋設されていれば、その位置は道路の手前側か?反対側か?管径は?(使える太さで引き込めるか?)道路から引き込むことになれば、当然・・数十万円の費用負担が発生する。下水道は、地域によって個別に浄化槽の設置が必要になる場合があるので確認要。⇒ 役所の「上下水道課」等で確認しよう。(5)法規制 建ぺい率、容積率、高さ制限、北側斜線、道路斜線等の法規制を確認する。⇒ 役所の「都市計画課課・建築指導課」 等で確認しよう。計画道路の有無等の確認。⇒ 道路課で確認。「防火地域」「準防火地域」で家を建てるには、外壁や窓等、特別な防火対策が必要になる。(つまり、余計にお金がかかる)⇒ 役所の都市計画図で確認。 (該当なら不動産屋さんが教えてくれるハズ)役所等で確認しておく必要があるもの。◯土地区画整理事業、 公園整備事業などに関する調査 ◯宅地造成規制法、河川法など、 各関係法令の調査 ◯各市区町村の要綱などによる指導の有無 ◯建築基準法条令などによる規制の有無 ◯埋蔵文化財包蔵地の有無など (該当すると、数ヶ月も 着工できな場合も)そもそも家は建てられるか? ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/06/18
判子・通帳以外に必要な物はありますか? 自分の頭で考える生活設計。 〇顧問会員のIさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム取得)2016.3.9、現状診断 終了。マイホーム取得へ向けて、作業中です。今日は外構プランを作成しましたマイホーム 不動産屋さん 司法書士さん見積りとプレゼンテーションをお願い★住宅プラン 住宅ローン 土地契約段取り住宅ローン事前審査の結果 留保!?★ 住宅ローン事前審査で「留保」になって土地契約 見積りコンペ 住宅建築契約★住宅ローン融資がOKになったので住宅ローン融資審査を通過したので、さあ!土地契約! さあ!プレゼンコンペ!メールをいただきました。こんばんは。修正プラン画像ありがとうございます。 ※中途半端なものを送って すみませんでした。( 略 )5/26の土地契約の際に、判子・通帳以外に必要な物はありますか? ※契約時点で通帳は必要ありません。よろしくお願いいたします。※『不動産売買で必要なもの』について、 きちんと整理整頓しているサイトがありました。 引用させていただきます。《 売買契約締結時 》●売主・買主個人の場合 ※今回のIさんのケースは、 ここに該当します。 この記事を書いている最中に、 先方の不動産屋さんから電話。 売主の印鑑をもらった契約書を 来週初めにには当事務所に 届けることができる・・そうです。・売主 収入印紙(売買代金に応じたもの) 印鑑(実印がベスト) 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため)・買主 ※これが、Iさん。 1 収入印紙(売買代金に応じたもの) ※契約書に貼る収入印紙。 一般的には不動産屋さんが 用意して、本人は当日 その代金を持参します。 2 印鑑 ※認め印でOK。 3 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため) ※業者は取引の都度、写しを 保存することになっている。 4 手付金 ※売買額の1割弱の金額を 契約手付金に することが多いようです。 先方の不動産屋さんとの 打ち合わせで、10万円程度 にしようということにしています。 契約で面談するわけでもないので、 振込み入金することになります。 先方の振込口座は確認しておきます。●売主法人 買主個人の場合・売主 収入印紙(売買代金に応じたもの) 印鑑(会社実印がベスト) 法人の登記事項証明書、 印鑑登録証明書等、取引担当者の免許証・買主 収入印紙(売買代金に応じたもの) 印鑑 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため)●売主個人 買主法人の場合・売主 収入印紙(売買代金に応じたもの) 印鑑 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため)・買主 収入印紙(売買代金に応じたもの) 印鑑(会社実印がベスト) 法人の登記事項証明書、 印鑑登録証明書等、取引担当者の免許証《 決済時 》●売主・買主個人の場合 ※今回のIさんの取引で「決済」は、 6/20ごろまでに・・ということに。 (日程を調整して一堂に会して)・売主 権利証 実印 印鑑証明書 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため 司法書士用)・買主 ※これが、Iさん。 住民票 ※司法書士さんが必要とする。 移転登記する際の、 買主の住所氏名を確認。 印鑑 ※基本的に認め印でいいが、 ローンで購入するために 抵当権の設定がある場合は、 実印が必要になる。 その際は・・当然、 印鑑証明書も必要になる。 Iさんは、現金で土地購入する。 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため 司法書士用) ※司法書士さんも依頼主の コピーを保存する義務がある。●売主法人 買主個人の場合・売主 権利書 印鑑証明証 印鑑(会社実印) 法人の登記事項証明書、印鑑登録証明書等、 取引担当者の免許証(司法書士確認用)・買主 住民票 印鑑 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため司法書士用)●売主個人買主法人の場合・売主 権利書 実印 印鑑証明書 運転免許証もしくは健康保険証 (本人確認のため司法書士確認用)・買主 印鑑(会社実印がベスト) 法人の登記事項証明書 取引担当者の免許証(司法書士確認用)《 I家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング 3/3 1 家計の現状診断 問題点把握 3/9 2 ライフプランニング(生活設計) 3/15 3 資金・ローンの目安を立てる 5/18 4 土地探し 売買契約 5/26 決済 6/20 5 展示場ほか見学 3/27 6 住宅プラン作成 4/20 図面作製 4/28 5/19 7 複数の住宅会社でプレゼンコンペ 6/10 8 業者決定・請負契約 6/? 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 7/? 11 完成引き渡し 入居 12/? ※年内入居を目指しています。 12 住宅ローン返済開始 1/? 《 購入予定地 》一日中・・日当たりの良さそうな土地です。 道路より一段高い150坪です。 大きい・・。 《 配置・外構プラン 》 ※子どもたちが楽しく走り回れる ような、広い庭です。 バーベキューをするウッドデッキは けっこう大きいんですが、 庭が広すぎるため、 すごく小さく見えてしまいます。《 平面・立面プラン 》 ※オレンジの屋根に白壁、 スペイン風の家にあこがれています。 内部の塗り壁も、 全部では予算オーバーになりそう なので、1階のみにしました。《 什器プラン 》 ※契約後に・・ 「それも、これも、オプションです。」 なんて言われないように、 ハンコを押す前に、考えられる 作り付け収納や作りつけ家具を、 見積りに入れておいてもらいましょう。《 仕上表 》 ※複数の業者に見積もり依頼して、 同じ条件で比べっこするには、 この仕上表が必須。 (当たり前)《 I家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 30代団体職員の夫、 30代団体職員の妻、 幼児2人・・の、4人家族。 相談 : マイホーム取得。 住居 : 夫の実家。(3.5万円/月 納入) 収入 : 夫 年収:302万円 (手取り:248万円) 妻 年収:297万円 (手取り:239万円) 貯蓄 : 830万円 収入はそれほど多くはないが、 堅実で健全な家計であることが 分かります。 借金 : なし。 (素晴らしい!) 生命保険料 : 0万円/年 (素晴らしい!) 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 -1,938万円 -2,571万円 妻 -3,684万円 -4,174万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。 幼児と赤ちゃんがいますが、 夫婦ともに現在も将来も 生命保険は不要です。 これは特殊なケースではなく、 健全な家計であれば、当たり前。 「生命保険に入るのが当たり前」 ・・と常々思っている人は、 どっぷりと洗脳されています。 延々とお金をたれ流し続けます。 売買契約時に必要なモノ ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。 《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/05/20
古い家を貸していたら、借主がその家を買いたいと言ってきました。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のIさん(30代) (相談:ライフプランニング)2016.2.15 現状診断 終了。2016.4.6 住宅取得シミュレーション終了。現地を見ずに住宅建築は手伝えるか?大手ハウスメーカーの戸建て賃貸が★この住宅予算なら高額土地でも何とか住宅取得したら保険は減額 は ウソ★生命保険 住宅取得以後の方が必要にメールをいただきました。 ※ここ2~3日いそがしくて、 コメントできずにいました。 スミマセン!お世話になったおります。メール顧問会員のIです。今日は実家の不動産取引について武田様のご意見を伺えたらと思いメールをしました。現在実家の両親は、築30年ほどの家と土地、10年前に建ててはいけない一条工務店で建てた家と土地を所有しております。 ※大手メーカーや有名工務店で 建てると、理由も無く 建築費で数百万円 (+その分のローン利息) も余分な負担をしてしまいます。 展示場業者で建ててはいけない。 (当たり前)一条工務店の家は祖母が住んでいたのですが、一昨年亡くなり去年には両親が引っ越しをして住み始めました。その際古い家はどうしようか?と言う話になったのですが、たまたま借りたいと言う人が出てきたため現在はその人に貸しています。ちなみにあまりよろしくないのですが、父親が勝手に話を進めて不動産業者を通さず個人契約で貸しています。 ※ ・・。最初は書面も取り交わさず話を進めていて、さすがにまずいと思い時間がない中インターネットを使って調べて定期借家契約で書面を取り交わしています。(借主に定期借家契約の説明はした みたいですが書面の効力は微妙な所です・・・ 父親は本当に困ったものです・・・)ここからが本題なのですが、最近その借主がその家を買いたいと言ってきました。もともとは売ろうかなと考えていたところ、たまたま借りたい人が見つかったので貸していただけなので、借主にはまだ話は濁していますが売却する方向で考えています。普通に売却するのならば一般媒介で手広く売却先を探すことになると思いますが、家自体も結構借主がリフォームしていたり(契約書面では借主がある程度自由にリフォーム可、 貸主にはその費用は請求しないとなっています)と借主以外に売却するのは結構難しい状況かなと思います。不動産業者に何社か査定してもらい相場を確認、借主(買主)と売却金額の話がついていることが前提だとは思いますが、今回のような状況の売主が自分で買主を見つけてきた場合、どのように不動産売却の話を進めて行ったらよいのでしょうか?インターネットで調べると仲介手数料を浮かす為、個人間の取引は可能なようですが、後々トラブルが発生したり、買主がローンを組みたい場合は組めない等いろいろ問題もありそうです。 ※はい、色々問題が残りそうです。不動産業者に仲介をお願いするのが正しい方法だとは思うのですが、業者的にはいきなり両手仲介になり美味しすぎる状況がこちらとしてはなんとなく気に食わない(笑) ※あはは・・。例えば仲介手数料を下げさせることは可能なのか? ※仲介手数料の金額は、 これ以上もらってはダメという 法定された上限金額ですが、 大部分の不動産屋さんが 上限額をいただいているようです。別のなにか良い方法があるのか?後々トラブルに発展しない安全な取引が良いと思っておりますが、その業界のプロである武田さんのご意見を伺えたらと思います。このようなことを武田さんに相談して良いものかと思ったのですが、売却金額の一部を私達が家を建てる時に頭金の一部として援助してくれるようなので、こちらも割と必死でして(笑)不動産業者に相談すればプロと素人の戦いでこちらの足下を見られてしまう恐れもあり、もうこれは武田さんしかいないと思ってメールをしました。非常に恐縮ですがアドバイスを頂けたらと思います。 ※難しいケースですね。 業者を入れないで契約した場合に 懸念される事の一つは、瑕疵担保責任です。 購入者が数年後に、土地又は建物に 何らかの瑕疵を発見して、 売主の責任で対応を・・と、 言ってきた場合にどうするか? ・・のようなことに問題なく対処できる 契約&決済引き渡しができるか? 数年後に・・いやな思いをしたり、 50万円とか100万円とかの 考えてもいなかった出費をする くらいなら、仲介手数料を払っても すっきりケジメをつけた方がいいかも。 もし、数十万円で済むことなら・・ 私が同じ立場なら、 あとくされない方を選びます。 (数十枚の紙・・で済むことなら) 業者の仲介で契約する場合は・・ 複数の業者に価格査定してもらう というのは、 一見良いことのように見えるが、 『査定価格=売買価格』ではありません。 (住宅建築のコンペとは全く違う) 最高査定額の業者に依頼すればいい というものではない。 査定自体が営業行為の一環で、 良い値を付けて見せて、 自分のところで任せてもらおうという、 意図的操作は、十分に有り得ます。 適正価格の把握が目的なら、 たとえば5社に依頼して得た価格で、 最高額と最低額を除外した 3社の平均が適正な相場価格という 判断でいいと思います。 複数業者に価格査定を依頼するのは、 業務を任せるのに好ましいのはどこか? を見極める・・という目的のためにも いいと思います。 話していて、それぞれの業者の 能力や誠実さが伝わってきます。 しっかり、観察したい。 ただ、今回のように 当初から売主も買主も特定されていると、 業者選定が難しいのが・・ 「売主側の不動産屋さんを連れてきた」 的な見方をされる可能性がある ということです。 もちろん、その逆も。 買い主にも受け入れられる業者を 選定するための特別な配慮が必要に なる・・特殊なケースです。 そこが、ちょっと難しいところです。 (これから買主を探すのなら、自分が 気に入った業者を選べばいいが・・) 双方が納得する業者選定、 簡単に行く場合、行かない場合、 色々ありそうです。 どうしても無理な場合は、 双方それぞれの業者を立てて、 業者同士で手続きをさせる ・・なんてケースもありそうです。 アドバイスになったかどうか・・? 一応コメントしました。《 現状訂正のシミュレーション 》 現状診断時点の内容に訂正を加えています。 本人作成。 ほぼOKでした。 素晴らしい!《 マイホーム取得シミュレーション 》マイホーム取得しても、問題ありません。《 死亡保障必要額の推移 》 《 I家の概要:現状診断時点 》家族:3人。 30代会社員の夫、 30代専業主婦の妻、(後にパート) 赤ちゃん。 相談:マイホーム・第2子・生命保険。 住まい:社宅。(家賃:1.3万円) 収入: 夫 561万円/年。 (手取り:448万円/年) 貯蓄:1,254万円。 負債:奨学金(無利子) 156.6万円 残債29万円。生命保険料:4万円/年 継続すれば、払込保険料総額:129万円。死亡保障必要額: 現時点 10年後 夫-2,739万円 -1,511万円 妻-4,119万円 -3,234万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果ですので、 -(マイナス)は保障不要ということです。 スミマセン! 間違いました! I家の現在の子どもは赤ちゃん1人です。 お詫びして、訂正いたします。 素人どうしで不動産売買 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/05/11
本当に「売却益」なのであれば、譲渡所得税の負担が大変です。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のUさん(30代) (相談:ライフプランニング)4/12(火)、現状診断 終了。その2日後の4/14(木)、生活設計シミュレーションで行列に並ぶ。自宅を売る場合 1業者に任せてはダメメールをいただききました。お世話になっております。早速、コメントしていただいて、ありがとうございます。 ※あ・・ お菓子。 おいしくいただいています。 ありがとうございます。マンション売却の件ですが、やはり一社にお願いするのは、よくないのですね。 ※複数業者が並行して 客探しする状況の方が、 (情報発信・受信の量が多く) 早めに売却できる可能性が高い と、思われます。 査定の時には、専任媒介ありきで話されているのが、気にはなっていました。「一般媒介だと内覧の日程調整、大変ですよ。」「専任媒介だと、広告をしっかりうてます」等々、言われて夫婦で悩んでおります。 ※住みながらの売却ではないので、 内覧の日程調整は全く不要です。 広告での新規客付けよりも・・ 元々の管理客で決まる可能性が 高かったりします。昨日の武田様のコメントをうけて、改めて、売却についても、勉強が必要だと思いました。 ※買う時も、売る時も、生活設計的には 自分の頭で考える必要があります。生活設計シミュレーション、楽しみにしています。よろしくお願いいたします。 ※ひとつ、確認します。 キャッシュフロー表に書かれていた 「マンション売却益1500万」 は、 「マンション売却後の手取り額」 と、解釈していいですか? キャッシュフロー表の入金は すべて「手取り額」です。 厳密に言うと・・ マンションを売って「売却益」が出ると、 「譲渡所得税」が発生します。 本当に 「マンション売却益」が1500万円なら、 「手取り額」はかなり減ります。 それから・・ 売却益が出ようが出まいが、 業者が介して不動産を売却すると、 「売買仲介手数料」がかかります。 そのへんはもちろん考慮していると 思いますが、 一応・・念のため、 想定売却額がいくらで、 コストがいくらで、 ・・だから、手取り額はこれだけ、 という過程と結果を示してもらえますか?《 U家の概要:現状診断時点 》 家族:4人。 30代会社員の夫、 30代会社員の妻、 幼児と赤ちゃん。 相談:一戸建てマイホームへの住替え。 第3子。 住まい:マンション(所有)。 収入: 夫 625万円/年。 (手取り:491万円/年) 妻 175万円/年。 (手取り:147万円/年) 貯蓄:760万円。 負債:住宅ローン H22年8月 2,440万円 変動金利0.975% 35年返済 4度の繰上返済の結果、残960万円。生命保険料:6万円/年 継続すれば、払込保険料総額:563万円。死亡保障必要額: 現時点 10年後 夫 334万円 -1,103万円 妻-2,350万円 -2,873万円 「必要資金」から「手当可能資金」を 引いた結果ですので、 -(マイナス)は保障不要ということです。 夫は少しだけ必要額が発生していますが、 少額であり、しかも2年だけです。 不要と判断して大丈夫です。 幼児と赤ちゃんがいますが、 死亡保障は夫婦ともに不要です。 (健全な家計なら、当たり前) 健全な家計なら死亡保障は不要になる。 不健全な家計の場合、 長期間の死亡保障が必要になり、 生命保険に加入して保険料を払って ますます不健全な家計になり・・ そんな日々のまま生涯を終えます。売却益1,500万円?!税金・・すごいぜ! ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/04/15
マイホーム建築の相談相手は、大きな(有名な)業者は避けたい。不動産購入の相談相手は、大きな(有名な)業者に頼りたい。なぜか・・?自分の頭で考える生活設計。春の訪れを告げる「〇〇のヨシ原焼き」〇メール顧問会員のUさん(30代) (相談:ライフプランニング)この2月に、新規会員になりました。メールをいただきました。お世話になっております。メール顧問会員のUです。ヒアリングシートの記入が終わりましたので、添付させていただきます。提出資料は本日郵送にて送付いたしました。 ※それが届いたら、 いよいよ・・行列に並びます。厚生年金基金の件で、佐々木様にお電話で相談させていただき、丁寧なアドバイス、ありがとうございました。我が家の記事の画像(○○のヨシ原焼き)を見た主人の一言は「我が家の状況を見通されてる…」でした。 ※火の〇・・?今年は天候不順で、行われなかったようです。現在、賃貸さがしを行っており、不動産業者さんとお話しする機会も多いのです。 ※相談したり、依頼したりする相手。 マイホーム建築の場合は、 大きい(有名な)ところは除外しよう ・・と、いつも言っています。 ・・が、逆に、 土地(or不動産)を買う場合は、 大きい(有名な)ところに依頼しよう自宅マンションの話になると、すぐに「一度査定しませんか」と営業されているのですが、 ※敵も仕事です。「賃貸に移動が先」と断り続けているところです。賃貸探しにおいても、探しているエリアが狭く、夫婦の家に対する要望が異なるため、なかなか見つかりません。インターネットで調べて、不動産業者に問い合わせするのですが、おとり物件などもあり、いろいろ考えさせられる毎日です。宜しくお願いいたします。 ※私たちが相談する相手・・ マイホーム建築の場合は、 大きい(有名な)ところは除外しよう ・・と、いつも言っているのは、 もし建築をお願いすれば、 ・展示場の建築費・運営費・解体費 ・直接建築工事に関係のない・・ 人たちの人件費 ・宣伝広告費 等々の一部を、自分の家の建築で 上乗せ負担させられることで、 数百万円も高くなるからです。 ・・が、逆に、 土地(or不動産)を買う場合は、 大きい(有名な)ところに依頼しよう と言う理由は、 建築の時のような、理不尽な 上乗せ額が発生しないからです。 不動産購入で業者に払うのは、 基本的に「売買仲介手数料」のみで、 その料金は・・ 業者によって高くなったり、 安くなったり・・することはありません。 物件価格が同じなら、 だれが仲介しても同じ仲介料です。 物件価格の(3%+6万円)と消費税 ※これは法定の上限です。 これを越える報酬を受けてはダメ ・・という。 これより少なくてもいいが、 業者は皆、満額をもらっている。 ちなみに・・当事務所も、 お手伝いが発生した場合は、 心苦しいのですが、 満額をいただいています。 一件引受けるごとに赤字で 顧問などを引き受けているので、 たまたま不動産でお手伝い する機会があった場合は、 事務所運営上(赤字補てんで) ご協力いただいております。 1,000万円の物件なら・・ (30万円+6万円)×1.08 =38.88万円 ということなので、 不動産業者の規模の大小で 私たち消費者が負担する金額が 違ってくることは、ありません。 マイホーム建築とは全く異なります。 なので、土地を買う・・とか、 中古住宅を買う・・とかいう場合は、 業者の大小を気にしなくていいし、 有名なところを除外しなくていい。 むしろ、 不動産の購入では、 大きいところ、有名なところ、 実績が豊富なところを利用したい。 当然・・物件情報が豊富だし、 評判や信用を大切にする傾向が 強いから、ぜひ利用したい。 ★セオリー。 土地は大きい不動産屋で、 建築は小さい工務店で。 生活設計的には、こうなります。以下は、メール顧問会員申込み時のメール。はじめまして。 いつも ブログで勉強させていただいております。Uと申します。このたび、メール顧問会員に申し込みしたく、メールさせていただきました。 〇相談内容 3年ほど前から、こちらのブログも拝見しており、 自分たちなりに、生活設計を行っておりました。さらに、詳細に生活設計を行いたいと思い、 今回申し込みました。 生命保険は夫のみ死亡保険に加入しています。医療保険については、夫婦ともに、 解約を申し込んでいるところです。学資保険については、加入していません。現在、分譲マンションを ローン(変動金利型)で購入し、住んでいます。今後、修繕費の値上げが検討されており、 子供が増えて不便なこともあり、 一戸建てへの引っ越しを希望しています。 最初は、マンションに住みながら、 家を建てるつもりだったのですが、 購入希望のエリアが限定的であり、なかなか土地は出てこない、でてもすぐに売れるため、 賃貸に移動し、マンション売却を先に行うことも 視野にいれています。 しかし、条件を満たす賃貸も見つからず、なかなか話が進んでいません。〇生活設計についての意識・夫: 生活設計について考えているつもりで 具体的なことが考えられていなかった。 妻に生活設計のことを聞かれて 考えなおした。 子供の将来のことを考えると不安もある。 習い事や好きなこともさせてあげたいけど いくらお金がいるかも分からない。 一度、きちっと見直すのも大事だな と思った。 自分たちの将来も気になってきた。 今はともかく、定年後が気になってきた。 どうするのがいいのか? 家のことも計画的に進めたい。 調べれば調べるほどわからないことも でてきた。 妻の言うこともそうだなと思えてきた。 これは今やっておこうと思い、 申込みを決意しました。・妻: 3年前、武田様のブログに出会ってから、 生活設計について、 真剣に考えるようになりました。 それまでは、簡易的な家計簿をつけており、 生活費の収支は概算で分かっている だけでした。 当たり前のように思っていたこと (保険やマンション所有)についても、 一度自分で考えたり、調べたりする 癖がつきました。 最近では、定期的に、 夫婦で家計については話し合い、 子供が大きくなった時や老後など、 長期的な視点で 生活設計をしていきたいと思っております。 今回のメール顧問会員の申し込みも 夫婦で話し合い、今のタイミングで 申し込むのが一番良いのではないか となった次第です。 今後、マンションの売却、一戸建ての取得、 3人目の子供を希望しています。 ただ、1人目の子供の小学校入学の際には、 自分の働き方を変更せざるを得ない 可能性もあり、漠然とした不安があります。 自分たちだけの伝家の宝刀を手に入れて、 使っていきたいと思っています。 〇住所: 略。 〇家族構成 夫: 30代・会社員 妻: 30代・会社員 子: 幼児 子: 赤ちゃん土地は大きい不動産屋で、建築は小さい工務店で。 ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。
2016/02/26
単価が数万円安い土地。安い理由を確認しよう。すべての価格には理由がある。 自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のKさん(30代) (相談:ライフプランニング)10月に新規にメール顧問会員になり、12/17(木)、現状診断が終了しました。 一条工務店の洗脳から解放された ・・のはいいんですが、 解約処理が尾を引いています。死亡保障必要額マイナス1億円!って?価格未定な土地 売買契約しちゃった? メールをいただきました。お返事ありがとうございます。本年は本当に本当にお世話になりました。最後の最後まですみません。 ※現状診断前から・・ こんなに手間ひまがかかった 顧問会員は過去にいません。(^^ゞ土地に上下水道が引き込まれていないのは、承知の上購入しました。でも承知の上、じゃなく、最初からそんな土地は回避したほうがよいのですね。 ※上下水道引込みにいくら かかるか?・・が把握できていれば、 (土地のトータル価格が分かっていれば) 回避までしなくていい。購入した土地は現在雑種地でたしかに近隣の住宅用地は坪11万~14万とかしています。ここは坪9.5万だったので、上下水道引き込めば、似たようなものになるかなーなんて気楽に考えていました。 ※価格には必ず理由がある。 近隣との価格差が4万円前後! などという大差の場合は、 何か大きなマイナス要因が あるのでは? と、不安を感じるのが、 普通の人の感性。素人ですね・・・。 ※素人というよりも・・ ・・。購入する前に140坪で坪単価14万で出ていたのですが長年売れずにいて今回2区画に分けて販売されていました。半分は先に売れていますがそっちには上下水道が引き込まれていたものと思います。 ※元の面積が140坪で、2分割後に Kさんが手に入れた面積が80坪。 ほぼ半分の70坪ずつではなく、 60坪と80坪に分けられたようです。 で・・先に売れた方の土地に 上下水道が入っていた。 建物でも土地でも、いつも・・ 断片的な情報を小出しにもらうが、 得た情報の範囲から類推すると・・ まず、思いつくのは・・ 140坪(14万円/坪)の土地は、 水道引込済みの道路端の60坪、 その脇を通った奥の80坪、 (つまり、世に言う「旗竿地」) の2つに分割して売られた。 旗竿地(はたざおち)は、 通路にしか使えない部分もあるので、 道路端の土地に比べて 極端に単価を下げないと売れない。 それでも140坪を14万円/坪で 売る金額に、2分割する分筆費用を 上乗せした金額になるように 土地代が設定されます。 結局・・道路端の土地は単価が 高いものになります。 それでも面積が小さいから そんなに購入者の負担にはならない。 かたや旗竿地の方は・・ 通路分はかなり安い単価設定になり、 全体的な単価もかなり安く見えて、 お得感があったりするが、 80坪といっても、実質的に 使えるのは60数坪・・か? さらには、住宅のプランニングでも かなり制約を受けてやりにくいし、 車の出し入れが大変、 冬の除雪面積も多くて大変、等々 ・・これからの一生の生活面でも 色々な制約を受ける。 買ってはいけないのは・・ 「上下水道が無い土地」よりむしろ、 「旗竿地」・・の方です。 「旗竿地」でなかったら、ゴメンナサイ!上下水道の引き込み価格については、一条工務店が外注でみつもった見積書によれば20万と見積もられていました。 ※引込み代がたった20万円なら、 ますます・・低価格の理由が 分からなくなります。 すべての価格には理由がある。 「旗竿地」以外で何か 本人たちが気づかないような マイナス要因があるだろうか・・?武田さんの以下の話では3)のみ該当しています。1)と2)については問題ないと思いますが1)の農地法で今農地転用許可が下りています。 ※1)とか2)とか言っているのは、 前回の文章のことです。 以下をすべてをチェックして、 土地の売買契約をしただろうか? 『マイホーム建築ができる状態』 ・・は、 1)法的に建築可能。 建築基準法、都市計画法、農地法、他 2)物理的に建築可能。 古家解体、土盛り、土留め、他 3)インフラが整っている。 上下水道、電気、他 ・・そのような状態のこと。 土地購入でまずチェックしたいのは、 上記のようなことですが、 これらは最低限の基本事項。 その後に・・ 『マイホーム建築に適した土地』 かどうか?・・の判断も必要。 やめた方がいい土地を 思いつくまま列挙すると・・ ・旗竿地 使い勝手が悪い典型。 都会以外ならわざわざ買わない。 ・南北間口が狭い土地 10メートル未満とかだと、 日当たりの確保が難しい。 ・道路間口が狭い土地 広い方が車の出し入れ等 普段の生活が快適。 ・南側隣地が高い土地 総二階の家が南側に建つと、 日当たり確保が難しくなる。 ・地形が悪い土地。 四つ角がほぼ90度なら良いが、 少々鋭角でもムダが発生。 ・道路より低い土地。 排水が難しい不健康な土地。 改善にはかなりのコストが。 ・地盤が弱い土地。液状化等。 ・歴史的な水害地域にある土地。 ・津波被害想定地域内にある土地。設備やさんのアドバイスは全然関係のない設備やさんで会社に来られた方にそれとなく聞いたものです。第3者としてのアドバイスでした。それにしても本当に危ない橋を素人はわたっているものですね(冷汗) ※「何にも知らない人」・・に、 怖いモノなんてありません。 天下無敵! ・・です。 (^^ゞ今後はじっくり、調べた上でハンコを押します。(当たり前ですよね)それでは来年もどうぞよろしくお願いいたします。よいお年を! ※分かったつもりの甥っ子、 危なっかしい姪っ子、 おいおい、お前たち・・ったら。(^^ゞ 顧問会員とやり取りしていると、 こんな感覚に、つい・・なります。 身内がだまされたり、 困ってしまって立ち往生したり しないよう・・ 手伝っていきます。 ※やはり、メール会員の場合も、 『マイホーム取得の実行支援』 をしてあげた方がいい・・のだろうか? ・土地購入 ・マイホーム建築 提供するノウハウとかかる手間ひま で、料金はかかることになるが・・。 (でなきゃ、事務所運営ができない)価格には理由がある ・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。
2015/12/28
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