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「今日、銀行に行って記帳してきたら、 家賃がぜんぜん入金になっていないのよ。」電話の主は、顧問会員Nさん(80代)です。武田FP「??? はぁ?」Nさん「あれ建てたの、いつだっけ?」Nさんは資産家で、一人暮らしです。資産は、不動産よりも金融資産が圧倒的に多い状態でした。相続資産評価額の圧縮のため、金融資産を不動産へ置き換え・・という作業をしてきています。その一環として、盛岡に新規オープンした大規模ショッピングセンターの近隣の土地を購入して、昨春小規模のアパートを建築しました。(分割相続も考慮して、 当事務所がコーディネート)先月、それを含めた確定申告も終えています。(家賃の入金も計算の中に・・)武田FP「それじゃ、不動産屋さんから連絡 させますから・・、通帳の口座番号を 確認して、もう一度記帳に・・。」・・・で、一旦電話を置きました。・・不動産屋さんに連絡しようと・・、したら、電話が入りました。Nさん「入ってた!入ってた! 別の通帳だった。」・・・まぁ、そんなところ・・でしょう。(^^ゞ
2006/03/31
「先方から、歩み寄ってきました。」不動産業者のAさんからの電話です。顧問会員のHさん(70代)の土地の話です。一昨年ご主人を亡くしたHさんは、無年金です。公的年金がもらえません。これからの生活資金のために、ご主人が残した土地を売ろうとしています。以前からその土地の隣に住む人が、買いたいそぶりは見せていましたが、その言い値はかなり低いものでした。こちらの希望額:3,600万円先方の希望額 :2,500万円・・・ところが、ここにきて歩み寄りが・・。3,000万円で、どうか・・・と。もうこのへんで手を打つか・・。近いうちに・・・それぞれ嫁いでいる2人の娘さんといっしょに3人で、私の事務所に来てもらい、最終的な打合せをすることに・・。不動産を売っても、売買金額がまるまる手取りになるわけではありません。売ったことで利益が出れば、税金を納めることに・・・。「手に入れた値段」よりも「売り値」が高ければ、その差額が利益です。もちろん売るためにかかった費用は引き算できますよ~。Hさんの場合、「手に入れた値段」が不明で、契約書も残っていません。このような場合、どう計算するか?「手に入れた値段」は、「売り値」の5%と見なします。なんと、95%が利益とみなされ、大きく損をしたような・・・。人生、いつ何があるか分かりません。契約書類等は、たいせつにしたいですね。
2006/03/30
「範囲を広げて探したいと思いますので・・。」中古住宅を探している顧問会員のTさん(30代)から連絡が・・。先日見学した物件は、やっぱりパス・・です。半年ほど、地域を限定して探してきましたが、なかなか「これ!」という物件にめぐり合えません。もう、範囲を広げて探そう!ということになったようです。さっそく、ネットで検索したある物件を調べてほしい・・と資料をいただきました。その不動産屋さんへ連絡を・・。武田FP 「○○の△△の物件について お聞きしたいんですが。」不動産屋さん 「? え~と、○○、△△、え~ どのホームページのですか? うち、2つ持っているんですが。」武田FP 「町名と金額で分かるのでは・・?」不動産屋さん 「うちは700件扱っているので、 それだけでは・・、物件番号は・・?」武田FP 「売主さんと直接・・ではないんですか?」不動産屋さん 「直接のものと、そうでないものと・・。」なんだか要領をえないなぁ~。700件も扱うほどの大きな業者ではないようだけど・・・。しばらくして、資料がファックスで・・。不動産屋さん 「おたくさんは一般の方?それとも業者?」武田FP 「不動産屋さんではないけども、 宅建業登録はしていますよ。」不動産屋さん 「んじゃ手数料取るんだ。 ネットの物件には、業者お断り・・と 書いておいてるんだけど・・。」売主さんから直接依頼を受けている物件ではないので、間に入る業者の数が増える分、手数料収入が減る・・ということですね。初めての会話での態度・言い回し、好印象・・とは言えませんね~。Tさんに勧める気持ちも、萎えてしまいますね。
2006/03/29
「なぁ~んか、幸(さち)薄い家って感じですね。」中古住宅購入を検討している、顧問会員のTさん(30代)の言葉です。今日、売りに出されている家を見に、1級建築士の佐藤ちゃんも伴なって行ってきました。仲介の○○不動産さんが立会いです。場所柄はTさんの希望に合致、西南の角地でもあり、申し分ありません。築15年で、売主さんが居住。使っている素材は良さそう・・ですが、築年数の割には汚れや痛みがちょっとヒドイ・・。室内で犬を数匹飼っている・・が、それだけではない・・何かが・・・。(ちょっと薄気味悪さが・・)元々売り値がちょっと予算オーバーなんですが、内部がこの状況ではさらに数百万円の補修工事代が・・・。Tさん、今回はパス・・?今日は、汚い部分だけが目に付いた、いや~な感じの住まい見学になりました。同じ15年という年月でも、住まい方で大きな差が・・・。将来なにがあるか分かりません。住まいはきれいに使いたい・・ですね。
2006/03/25
「壁にヒビが入っていたみたいです!」岩手県北のK市にお住まいの顧問会員Yさん(50代女性)からの電話です。Yさんは去年、盛岡に所有の古いアパートを建替えました。当事務所が、そのプラン作成を始めとするコーディネートを行ないました。一つの部屋で引越し退去があり、M不動産が立会い、壁のヒビ割れと雨どいの破損に気付き、Yさんへ連絡したようです。Yさん、「早く対処して!」・・と、あせっている様子です。M不動産に確認。 ・担当者は今日休み(月曜日 確認) ・ヒビは内壁ではなく外壁 ・空いた部屋の次の入居者は決定済み岩手県は実に広く、K市からの盛岡往復はちょっとヘビーです。かんたんにお出でになれないので、心配でヤキモキされるようです。だいじょうぶですよ~。きちんと対応しますよ~。
2006/03/04
「えーっ?! たった20万円?」顧問会員のIさん(50代男性)は、以前相談した不動産屋さんに不信感を持ってしまいました。・・それで、紹介者を介して私の事務所に・・・。Iさんが売ろうとしている土地の坪単価のお話です。不動産屋さんの言う売買相場は、20万円/坪・・・。隣地の人の話では、数年前に近所で宅地造成して販売した時の単価は30万円/坪だったそうです。隣人「20万円だったら、俺が買ってやるよ。」隣近所であった実際の高額取引・・・記憶に残ります。 (・・・特にいい話は)愛着のあるものは、それなりの価格が・・という想い。残念ながら・・・岩手県の場合、 ・3年に1度、評価の見直しをする固定資産税評価額は、 4回連続で下落しています。前回からの下落率2桁。 ・毎年調査する岩手県地価調査書の基準地価格も 連続して平均6~7%下落しています。気の毒ですが、数年前にイメージした数字は全く参考になりません。ご本人の愛着は、購入検討者にとって何の価値もありません。価格が下落を続けている・・ということは、市場に売り物件があふれているということです。買い手市場です。買い手が選べる状況です。売り手に現実を理解していただく・・、ちょっぴり難しい作業です。
2006/02/10
心配していた本格的な降雪もなく、よかった・・・です。北上(きたかみ)プラザホテルで研修講座を行ないました。車で移動です。 盛岡発 13:10 北上着 14:40 講座開始 15:00 アメリカ大統領がスピーチするような 台を使って、いつも立ちっぱなしです。 講座終了 17:00 懇親会へ ウーロン茶でお付合いです。 懇親会中座 18:40 盛岡着 20:10事務所に帰り着いてぐったり。コーヒーでまったり。年のせいか、疲れやすいです・・ね。リフレッシュしなきゃ・・・。 トレーニングジム 20:40~21:20 徹底して「足」をターゲットに汗をかく。 ⇒⇒⇒ 完全リフレッシュ!今日は皆さんの反応がよく、満足のセミナーになりました。 主催:JA北上市 担当者2名 対象:資産家(資産運用部会)21人 テーマ:損をしない 資産の持ち方講座 知らずに・気付かずに損をしていることを 見直しましょう。固定資産税に焦点を。 ・・・という内容の2時間講座です。セミナーでの質問も多く、懇親会でも好評をいただきました。 「いや~こういう話は初めて聞きました。」 「はあ~、こういうこともできるんですね~。」 「いや~税金は だまって納めるもんだと 思っていましたが・・目からウロコです。」 「個人的に相談したい。」・・等々、懇親会では私の隣の席に入れ替わり立ち替わり、色々な方においでいただきました。 「先生も飲んでもらわんと、本音が出ないよな~。」そうです、ウーロン茶で延々とお付合いするのは、確かにつらいです。(ただ、交通費ももらいませんし、宿泊は・・)どこかの温泉を会場にして開催していただければ・・。
2005/12/07
盛岡は、おだやかな快晴の日曜日です。・・・が、仕事に追われています。水曜日のセミナーの原稿、明日月曜日に発送しなければなりません。だから、今日中に完成させなければなりません。 ・ ・ ・20:40 やっと、完成しました!損をしない資産の持ち方講座(実例を見る~固定資産税に焦点を) 主催:JA北上市 対象:資産家(資産運用部会) 場所:北上プラザホテル 日時:05年12月7日(水)15:00~17:00 以後 懇親会です。所得税や相続税は自分で申告納税しますが、固定資産税は賦課課税といって、役所が一方的に評価して課税してきます。大部分の人は何の疑いも無く、通知どおり納税しています。ところが以外に、マチガイなどが実際にあり、税金を安くできたりします。あるいは、ちょっとした工夫で税金を安くすることもできます。お役所任せにしないでチェックしたり、工夫したり、がんばってみましょう・・というセミナーです。急いで作ったため冊子としてのできばえは、今いちですが・・。黒沢明監督ほどではありませんが、ちょっぴり完ぺき主義者の部分もあったりして・・。
2005/12/04
今年の全国各地の土地の値段(基準地価)を国土交通省が発表しました。東京23区の商業地・住宅地の土地の値段が、バブル崩壊依頼15年ぶりに上昇に転じました。それも都心部に集中していた上昇地点が近郊に広がっています。4年前からの小泉首相による土地政策の転換によるところが大きいと考えられます。 地方の公共事業を抑えて、都市の再開発を促進しました。 建物ののべ面積の制限を緩和しました。 ⇒その結果、高層ビル建設ラッシュになりました。 (当然、土地の値段は上がります)同時に、金融面での支えもありました。 不動産の証券化(不動産投資信託など)で、 不動産に投資しやすい環境ができてきました。 不動産投資信託(REIT)の時価総額は2兆5,000億円 にもなっています。 超低金利で、何かないか投資対象を探しているところに、 不動産が投資対象として魅力になりました。 年金資金なども不動産投資に参入してきました。 ただし投資マネーは当然収益性をを重視しますから、 収益を生まない地方の地価は下落を続けています。 大都市の収益性の高い物件にお金が集まります。 したがって、土地の値段上昇の広がりには限界があると 思われます。今後このままずっと反転せずに残される 地点がかなりの数になると思われます。さらに、不安要因もあります。2007年~2010年にかけて、 団塊の世代が大量に定年退職します。 ⇒オフィスビルが大量に余ってきます。 ⇒古いビルや地方には、しわ寄せが来ます。地方の現状は? 我が岩手県では、下げ幅がこれまでで最大になりました。 商業地は12年連続で、住宅地は5年連続で下落しました。自身の生活設計を考える上で、特に、これからマイホーム取得を検討する人、不動産の活用を考える人、相続を設計せざるを得ない立場の人などは、このような背景や流れをつかんでおきたいですね。
2005/09/21
土地を買うと、税金がかかります。 (登記の有無は関係ありません)「不動産取得税」を県に納めることになります。その後、一定の要件を満たしてマイホームを建築し、登記をすれば、「不動産取得税」の全部又は一部が返してもらえます。要件を満たしたので、還付申請の手続き書類等を電話で確認してみました。FPの武田「還付申請書は、住所氏名以外は書かなくても いいんですよね?」振興局税務部(若い女性)「あ、はい、住所氏名が書かさっていれば、いいです。」 (オイオイ、お嬢さん、若い割りに方言入ってるヨ)FPの武田「必要書類は還付申請書と建物謄本でいいんでしたっけ?」振興局税務部(若い女性)「・・あと、納税した時の領収証の写しです。」FPの武田「分かりました。あと、今申請すると実際に税金が 還付されるのは、いつになりますか?」振興局税務部(若い女性)「2ヶ月半ぐらい先になります。」FPの武田「・・・・・。」 2ヵ月半先って、ほとんど年末?!「1ヶ月かかります。」って言われても、お役所仕事だなーという感想を漏らそうと思っていましたが、コメントのしようがありませんでした。
2005/09/20
顧問会員のHさん 70代の女性公的年金が無い状態です。2ケ所の土地を売ったお金をこれからの生活資金に・・・。土地の需給はきびしい状況で、住宅会社等も一括買上げには、よほど場所柄や価格条件が良くなければ応じてくれません。結局、それぞれ分割で個別販売しかない、それも価格をかなり押さえて・・・。不動産を売った場合は、譲渡所得税という税金がかかります。利益が発生していれば・・・ですが。自分が住んでいた物件であれば、助けてもらえる税制上の優遇措置がありますが、Hさんの場合は当てはまりません。売った金額から買った金額とかかった経費を引いた金額が、利益(所得)になります。Hさんの場合は、それぞれの土地を購入した時期が、かなり昔で、買った金額がかなり安いものでした。従って、大きな所得が発生することになり、税金も大きくなります。与えられた条件の中で、いかに最良の選択で、最良の状況作りをするか、総合的なファイナンシャル・プランニング、難しくもあり、やりがいもあります。
2005/08/08
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