2018年09月の記事
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新築戸建て３
新築戸建て１に融資額を書きましたが融資は２５００万円のフルローンです。（土地代は自己資金だったのでフルではないですね、ハイorz）フルローンが出る理由は、路線価より安く購入したことで土地に対しての含み益が出たことにあると思ってます。土地を２５０万円で購入し、路線価評価で８２５万円なのでその差５７５万円の含み益。２５００万円 ２０年 元金均等１．７５％とすると月々の返済が約１４万円です。貸出家賃が１２．５万円×２棟を想定しているのでこのままでは返済比率が５０％を超えてしまいます。そこで、借入額を一気に２０００万円まで減らすと１１万２５００円になります。満室時にはほぼ半分貯金出来ますし１つ空いても返済には困りません。最近、建築単価が上がったことにより利回りが低下し、だんだん厳しくなってきました。追い打ちで、地盤調査代と柱状改良で９６万円の請求が来ました（オエェ～）おそらく総額が３０００万円くらいになると思います。もしかすると家賃を下げなければ、決まらないとなると新築１０％はかなり厳しく思えます。（１２．５万円×２棟×１２ヵ月 ＝ ３００万円 ÷ 総額３０００万円 ＝ １０％）ただ、戸建ては１度入居すると比較的長いので安定経営には最適です。最初はアパートで戸数や収入を増やすと良いのですが戸数が増えるほど忙しくなります。借り入れ額が増えますが、手間のかからない戸建て賃貸は資産組み換えの１つに考えても良いかもしれません。
2018/09/30
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新築戸建て２
新築戸建てを建てると言うことで、お隣の高そうな積水の家へ挨拶へ。ご高齢の夫婦と若夫婦の２世帯住宅。ご高齢の夫婦はアパートが嫌らしく、戸建てを建てると伝えると嬉しそうでした。（１つは自分が住んで、もう１つは貸すと言ってますがこの後自分は転勤になって２つとも貸す予定ですw）高そうな積水の家は主要道路と、自分の土地へ続く細い道の角地です。自分の土地へ続く細い道はセットバックしており、その部分を通らなければたどり着けません。セットバック部分には、塩ビのパイプが立ててあり、元々自分の土地であるという主張がある感じ。さらに細い道の奥と、自分の土地の間に塀が道路にはみ出しているので、自分の土地へ工事車両が行けません。何度か挨拶に行き、ご高齢の方へ頭を下げ、何とか通行許可を頂きました。塀については、こちら負担でカットしてキレイに仕上げます。色々お話を聞くと自分の土地の後ろも隣も空き家のため工事による騒音などの問題もなさそうで、少しは気が楽です。ゆくゆくは、お隣の空き家を購入して行きドミナント的に攻めていけると面白いかもしれません。
2018/09/28
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新築戸建て１
先日棟上げが終わったのですが、引き渡しが年明けなので３ヵ月くらいかけてネタを引っ張ろうと思いますｗなぜ戸建てにしたかというとアパートには少し難しいエリアのため戸建てならば、あまり場所を選ばないためと言う消去法、、小学校が遠く、前面道路が狭く、他にもデメリットはあるもののアパートと違い、切り売り実需でができるメリットがあります。土地の仕入れは、アットホームに１００坪４５０万円で出ていました。それを２５０万円で購入しましたｗ（富山駅から直線距離で１．５ｋｍ、１坪２．５万円）相変わらずの安物買いなので、もちろん難もあります（ドヤ顔）・前面道路のセットバックがあるため実質８０坪しか使えない。・接道していない。・隣地の境界が曖昧で現状渡し。なので、最初は半額で指値したのですが不動産会社の方が「そんなの無理です、、私にはできません」と言ってたけど代わりに怒られるのでお願いしますと、無理やり買い付けを持って行ってもらいました。すると、売り主さんが法人で経営に困っていて土地は司法書士預かり状態。その司法書士さんは、自分がいつも使っている方だったので、売り主さんへ働きかけてくださり価格も若干押し戻されましたが、結果安く買えました。師匠からは表示登記くらいは自分でしないと。と言われていたけれどこの時ばかりは、今までお金を払ってまで司法書士さんにお願いしていて良かったと思いました。次の問題は、接道していないので融資が付きません。前面道路はあるけど、他の方の名義になってます。いつもの司法書士さんに、持ち主を調べてもらうと謄本上の住所には住んでおらず、２人息子がいるとわかりました。そこで、こちらが相続登記代を負担する代わりに無償譲渡をお願いしたら時間はかかったけど了承してもらいました。代金は約１１万円。あれこれ時間がかかっている間に、法務局が周辺一帯の見直し測量をしていたので３０分程度の立ち会いで、新たなピンを打ってもらい隣地との境界問題が解決しました。融資は地元金融機関で２５００万円の満額がでました。戸建ては１戸あたりの借入金額が高いので、すぐに借金が大きくなります。なので土地はできり限り安く購入し、路線価が高いほど含み益になります。それを担保に建物部分の融資を引くのがコツです。よくやる間違いとして、建築コストを下げる方がいますが後々問題が出るため、値段はできるだけ下げないようにします。そんな感じの土地と融資の話でした。
2018/09/27
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自宅を安く手に入れる方法
価格は土地と建物で７０万円。元々もう少し高かったのですが、解体費を引いてもらった価格となりました。建物は古く昭和３５年築。外壁はトタン張りになってるので触らず。電気はガイシ引き配線というもので触ると表面の素材がボロボロ崩れるのでやり直し。お風呂がなく、トイレが洋式にリフォームされていたのが救いでした。持ち主のお孫さんが片付けていたのですが重くて運べない空のタンスだけが大量に残ってました。昔の間取りで住みにくいので間取りを変更１階６畳１部屋→そのまま ６畳２部屋→ふすまを取ってLDK 台所 →駐車場 倉庫１部屋→風呂２階６畳２部屋→そのままタンスは軽トラに積んで焼却炉へ持ち込み。破砕機に放り込むのは楽しいです。リフォーム材料は持ってたので自分の労働のみ。床材もあるものを張ったのでチグハグ。２階の土壁にはクロス張りましたが１階の壁は石膏ボードのみでクロスを貼ってません。そんな状態で引っ越しを済ませ住みながら１ヵ月くらいかけユニットバスを新設しました。ユニットバスは建築業者さんがアパートを建てる時に１つ多く注文してもらい自宅の駐車場へ持ってきてくれました（確か１５万円くらい）ユニットバスの組み立てはマニュアルが存在しておらず、研修を受けた専門の業者さんしか組み立てられません。組み立て工賃３万円でしたが、外枠と壁のみ組んでもらい半額の１．５万円で済ませ、自分で給排水とコーキングをしました。朽ちたベランダもトタン張り替えてサンルーム化し秋には柿が実り食べ放題ｗ現在は引っ越しして１年になりますが古いので隙間風が多少ありますが、特に気になるところはありません。
2018/09/23
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久しぶりにブログを更新します。
不動産投資家グループで北海道旅行へ行ってきました。みなさんブログランキングで切磋琢磨し楽しそうなので再開しようと思いました。ブログのゴールはお金持ちになって「レクサスを買う」です。そもそも車には興味がなく何でもいいのだけどわかりやすい目標にしました。もしくはモチベーションが下がって更新が止まる、のどちらかｗブログは２０１２年５月に更新が止まり６年超の歳月が流れました。当時、不動産投資駆け出しでしたが、気づけば１０年選手に、、あれからどのようにして現在に至ったかも書いていきたいです。ブログ更新が止まった当時は２６室。現在保有している物件の戸数は３３室なので、当時とほぼ変わらない状況。ですが、当時と比べ圧倒的に時間の余裕があるので、どのようにして資産を組み替えしたかも追々書いていきたいです。今現在の状況ですが、車が壊れ自転車で移動、、投資スタイルは木造賃貸で、少ない戸数で効率重視。電話はストレスなので、なるべく出ないで済むようにしていきたいです。
2018/09/20
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