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2004年03月の記事
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『住宅ローンの証券化』（３）
住宅経済学…『住宅ローンの証券化』（３） では今回は、いよいよ昨年10月1日から始まった住宅金融公庫の証券化支援事業の具体例を。この公的支援ローンの取り扱いは、都銀・地銀・信金・保険会社など72の民間金融機関で、今年度末までの融資戸数は一万戸、貸出総額は二千億円を予定。これまでの公庫融資と、新しく始まった公的支援ローンの主な違いは次の通り。重要な点なので、ぜひ覚えておきましょう! 従来ローン新ローン 返済期間10～35年20～35年 融資対象新築・中古住宅今年度は新築のみ 融資額上限最大3500万円程度5000万円 融資率上限年収800万円超は5割それ以下は8割一律8割 貸出金利当初10年2.7%、それ以降3.5%金融機関が独自に設定、10月は3%強 融資受付年6回原則常時 繰上償還手数料が必要無料 ただし、都銀でも三井住友銀行・東京三菱銀行は扱っていない。理由は、自行の変動型ローンが伸びていることや、自力で貸出債権を証券化して自前の長期固定ローンを提供できるという自信があるらしい。
2004年03月26日
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住宅経済学（２）
住宅経済学…『住宅ローンの証券化』(2) 「住宅ローンの証券化」とは、住宅ローン債権（貸し手が借り手から元本と利息を返済してもらう権利）をまとめて「証券」という形にして、これを市場で機関投資家等に売却することによって資金を市場から直接調達すること仕組みをいう。従来の住宅ローンだと、焦げ付いたときのリスクはすべて銀行が負うが、「住宅ローンの証券化」になるとリスクは投資家が直接負うことになる。つまり銀行はノーリスクってこと。投資家は少しでも高いリターンを期待してこれに投資するが、同時に焦げ付きリスクも抱える。この仕組みを利用している代表例が、住宅金融公庫の証券化支援事業。公庫が銀行などの貸付債権を買い取り、その貸付債権を担保に住宅金融公庫債を発行することで、銀行などによる「長期・固定金利の住宅ローン」の供給を支援する買取型と、公庫が住宅融資保険制度により信用補完を行う銀行などの長期・固定金利の住宅資金に係る貸付債権を担保として発行された債券について、投資家に対し、公庫が期日通りの元利払い保証を行う保証型とがある。
2004年03月23日
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住宅経済学…『住宅ローンの証券化』
住宅経済学…『住宅ローンの証券化』(1)最近、『住宅ローンの証券化』なる用語が盛んに新聞や雑誌をにぎわせている。なんとなく分かったようで分かってない。そこで今回はその基礎編を…。まず金融には「直接金融」と「間接金融」というものがある。資金を必要とする企業などが、自分で株式や債券などを発行して投資家から市場を通じて直接資金を調達することを「直接金融」という。投資家は個人であったり、生命保険会社等の機関投資家であったりする。企業が倒産した場合のリスクはそれぞれの投資家が負う。この直接金融を国が行うと「国債」となる。では、日本国が倒産したらどうなるか？ 残念ながら経験したことないので、わかりませ～ん！一方「間接金融」とは、銀行などの金融機関が個人や企業から預金を集めてこれを個人や企業に融資という形で貸し出す形態をいう。バブルの頃は企業もすごく儲かっていたから、銀行も安心してドンドン貸し出す。当然、預金金利より貸出金利の方を高く設定するわけで、利ザヤがドンドン稼げる。銀行はウハウハだ。ところがバブル崩壊による企業倒産の続出でこの方程式は完全に崩れた。企業が倒産すればリスクを負うのは銀行自身で、企業倒産が増えれば増えるほど銀行の損失は膨らみ、ついには銀行そのそのものが倒産に至る。そこで、『住宅ローンの証券化』の登場というわけ。では、続きは次回に。
2004年03月22日
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「マイホーム科学教室パート3」第5間目（終了）
“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・？ 【年間ライフサイクルコスト】 普通の住宅･･･122万円/1年当たり ロングライフ住宅･･･70万円/1年当たり ※ローン利息や諸経費も考慮してあります。 この結果はみなさんにとって、とても以外だったのではないでしょうか？ “建築費の安いほうが絶対に価格面では有利だ！”と信じていた方も多かったことでしょう・・・。 でも、こうして住宅の耐用年数まで考慮して比較してみると、このような反対の結果が生じるのです。 《モデル例》では、“建築価格は安いが耐用年数が短い住宅”に比べて、“ロングライフ住宅”のほうが、1年当たりのコストは52万円も安く付く（57％相当で済む）ことになります。 C：年間ライフサイクルコストは、いくらになるのか？ 『永久住まい』か、それとも・・・ 「ロングライフ住宅」か、それとも「とにかく建築費が安い住宅」か・・・を検討する場合に、最も大切なポイントは、自分のライフプランがしっかり立てられているかどうか。 例えば、「将来は子供と二世帯住宅に建替えて同居する」のか、「これから建てる家を永久の住家とする」のか･･･などによっても選択枠は大きく違ってきます。 その上で、A～Cの比較を交えて総合的に判断すると失敗のないマイホーム選びが可能になりますよ！！
2004年03月21日
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「マイホーム科学教室パート3」第4間目
“ロングライフ住宅”ってホントに高いの？ 前回までに『イニシャルコスト』と『年間ライフサイクルコスト』についてご説明をしました。 それでは、モデル例を参考に、下記のＡ～Ｃについて検証してみましょう。 Ａ：住宅ローンの負担感はどれくらい違う？ Ｂ：何歳のときに、再び建て替え問題が発生するか？Ｃ：諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか？ =========================================================＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 《モデル例》 Ａさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいも築30年近くになり、生活していく上で陳腐化が目立ち始めてきた。そこで今回建替えることにしたのだが、取りあえず出費を抑えて「普通の住宅」にするか、多少値段が上がっても永く住める「ロングライフ住宅」にすべきかで迷っている･･･。 ●希望床面積→普通の住宅：45万円/坪（建築費1800万円） →ロングライフ住宅：60万円/坪（建築費2400万円） 使用耐用年数→普通の住宅：26年（平均寿命） →ロングライフ住宅：60年 ●頭 金→200万円 ●ローン返済期間→30年（毎月払いのみ、ボーナス返済なし）●ローン金利→年3.0％ 実際に比べてみよう！ 普通の住宅･･･59歳（60歳定年とすると、その前に住宅寿命が尽きる） ロングライフ住宅･･･93歳（生きている間は、住居費の心配はほとんど無い） この場合『普通の住宅』の住宅寿命が定年退職前の59歳で尽きてしまうというのは、大変大きな問題ですね。 その時の住宅ローンはまだ、4年も残っているのですから･･･。住宅寿命はとっくに尽きているのに、ローンだけはまだ残っている・・・そんな状態だけは絶対に避けたいものです。 それと･･･Aさんの年齢ですと年金の支給開始は65歳からなので、定年退職後の5年間は無収入に･･･。 そんな中で、再び何千万円ものローンを組んでの建て替えや、建替えないまでも多額の修繕費の出費は、あまりにもリスクが大きすぎます。 かといって、住宅寿命が尽きた家はいっぺんに不具合が生じてきますので、そこで生活する限りは修繕費の発生は“待ったなし”なのです！ この点では、圧倒的に『ロングライフ住宅』に軍配が上がります。 B:再び建て替え問題が発生してくる年齢は・・・
2004年03月20日
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「マイホーム科学教室パート3」第3間目
“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・？ 前回までに『イニシャルコスト』と『年間ライフサイクルコスト』についてご説明をしました。 それでは、モデル例を参考に、下記のＡ～Ｃについて検証してみましょう。 Ａ：住宅ローンの負担感はどれくらい違う？ Ｂ：何歳のときに、再び建て替え問題が発生するか？ Ｃ：諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか？ =========================================================＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 《モデル例》 Ａさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいも築30年近くになり、生活していく上で陳腐化が目立ち始めてきた。そこで今回建替えることにしたのだが、取りあえず出費を抑えて「普通の住宅」にするか、多少値段が上がっても永く住める「ロングライフ住宅」にすべきかで迷っている･･･。 ●希望床面積→普通の住宅：45万円/坪（建築費1800万円） →ロングライフ住宅：60万円/坪（建築費2400万円） 使用耐用年数→普通の住宅：26年（平均寿命） →ロングライフ住宅：60年 ●頭 金→200万円 ●ローン返済期間→30年（毎月払いのみ、ボーナス返済なし） ●ローン金利→年3.0％ 実際に比べてみよう！ 例えば、それぞれの建築費から頭金200万円を差し引いた残りの金額を借入すると・・・。これは当然ながら、イニシャルコストが安い分、『普通の住宅』に軍配が上がります。その差、月2万6千円。この差は、一般的な分譲マンションを購入した場合の、毎月の維持管理費（修繕積立金・管理費・駐車料）程度（実際には３～3.5万円が多い）の金額に相当します。 Ａ：『毎月のローン負担感』は、どれくらい違う？
2004年03月19日
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「マイホーム科学教室パート３」第２間目
“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・？ 建設省（現・国土交通省）発行の「建設白書（平成8年度版）」によると、日本の住宅の平均寿命はたったの26年。 イギリスの75年、アメリカの44年に比べてあまりにも短命です。 その理由にはいろいろあると思いますが、考えられるものとしては １）当時の建築様式や工法 ２）湿気や地震が多い日本の風土の特性 ３）新築好みの国民性 ４）高度成長期に粗製された住宅の多さ などが挙げられます。 いずれにしても、日本は「世界一の長寿国」。人生80年時代の中で、住宅寿命がたったの26年ではあまりにも短か過ぎます･･･。３０代で最初の家を建てたら、定年前にもう一回“建替え”･･･なんて、ほんと負担が大きいですよね。 一生住める家か？それとも、もう一回建て替えが必要な家か？ マイホーム計画においては、ここのところが第一の重要なポイントとなってきます。 日本の住宅寿命、たった２６年！？ 皆さんは、住宅価格とは何だと思いますか？ほとんどの人が「建築費！」と答えます。 一般的にそれは正解です。このような“坪○○万円”とか“建築費○○○万円”というのを、『イニシャルコスト』といいます。いわゆる“その金額を出せば購入できる価格（表面価格）”ということです。 ところが、住宅のように何十年も使用することになる耐久消費財には、もうひとつ、とても重要な価格があるといわれています。いわゆる、『年間ライフサイクル』というもので、「一軒の家の寿命が尽きるまでにかかるコストの合計（ライフサイクルコスト）をその家の耐用年数で割ったもの」をいいます。ライフサイクルコストには、建築費・維持管理費・水道光熱費・解体費など全てを含みます。また、ここで言う耐用年数とは、単なる税法上の耐用年数ではなく・・・ １）構造の安定性や火災時の安全性 ２）劣化軽減やバリアフリー対策の有無 ３）メンテナンス性の高さ（集中配管など） ４）家族構成の変化にも対応できるプランニング ５）陳腐化を感じさせない外観やインテリアデザイン ６）アフターサービス体制・・・など 総合的にみた使用可能年数をいいます。（住宅性能表示制度によるランク付なども大いに参考になります。） この年間ライフサイクルコストで比較すると、多くの場合ロングライフ住宅の方が一般的な住宅より優れているという結果が出ています。入居後に発生する水道光熱費等のいわゆるランニングコストも、ロングライフ住宅の方が省エネルギー性から優れており、長期的に見るとかなりのコストの開きが生じることにもなります。 このように、人生最大の買い物『住宅選び』においては、住宅の『真価』とも言われる、“年間ライフサイクルコストによる価格比較”も必ず行っておくこと！がもうひとつの大きなポイントとなってきます。 もうひとつの“住宅価格”って何？ イニシャル･コストとは・・・？ 年間ライフサイクルコストとは･･･？ ■構造にこだわる家造り「イシン工法」 家を建てる時、 あなたは”どちら”を 選びますか？ 家の上にキャンピングカーを乗せ、対過重実験をしてみました。→
2004年03月17日
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ごめんなさい・・・休講です。
今日は40度の熱で休講いたします。ホント、スミマセン。
2004年03月16日
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「マイホーム科学教室パート３」
“マイホーム”は人生最大の買い物で、千万円単位のお金が動く大事業です。それだけに、ちょっとした思い込みや“判断ミス”が大きな損失につながることもあるのです。「ローンは無事に返せるだろうか？」、「万が一、何かあったら？」、「老後は？」みんな不安でいっぱいです。これから先、気が遠くなるような長い時間をかけてローンを返して要ったりするのですから、当然といえば当然でしょう。しかし、そこに思わぬ“大きな落とし穴”が待ち受けていることがあります。そこで『マイホーム科学教室パート３』では、【ロングライフ住宅】に焦点をあてて、住宅寿命と建築単価の関係が建主の人生にどう影響してくるかを、具体的な数値を用いて検証していきます。『ロングライフ住宅ってホントに高いの・・・？』これらはあくまで標準的な数値を用いて検証を行っていますが、実際のマイホーム購入に当たっては、それぞれの事案ごとに条件は全て異なってきます。ぜひ、ご自身のケースも納得いくまでシュミレーションしてみてください。そして、決して悔いの残らない“最良の選択”を行って下さい。●日本の住宅寿命、たった２６年？！●もうひとつの“住宅価格”って何？A：住宅ローンの負担感はどれくらい違う？B：何歳のときに、再び建替え問題が発生するか？C：諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか？次回から“実際の体験”をもとに検証していきます。
2004年03月15日
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「マイホーム科学教室パート２」まとめ
『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 普通の工務店（58万円/坪） or ローコスト住宅（38万円/坪） ＋A：大学進学（860万円）＋C：海外旅行30回（583万円） あなたはどちらを選びますか？ 人生の目標が『家を持つこと』だけだったらあまりにも寂しい気がしませんか？家はあくまでも生活の一部であり、人生にはもっともっとやる事がいっぱいあるのです。 もし十分な性能を持った同じ広さの家が、安く手に入るのであれば、その浮いたお金で人生どんな夢が広がるか想像してみませんか・・・？ 何のために家を持つの？・・・じっくり考えよう！ １．販売経費のカット イシンホームＰＳシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームＰＳシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 ２．直接仕入れによる無駄のカット size=3>イシンホームＰＳシステムへの契約・入金確認後ＰＳシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームＰＳシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームＰＳシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 ３．合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 size=3>●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月14日
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「マイホーム科学教室パート２」第５間目
『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』（住宅金融公庫）によると、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58～59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか？ 住宅の全国平均単価、“５８万円”！ 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A～Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A：『建築価格』はどれくらい違う？ B：『毎月のローン負担感』はどのくらい違う？ C：『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う？ D：『60歳時点における残債』は、どれくらい違う？ ●モデル例 Aさん３３歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→４３坪 ●工事単価→普通の工務店→５８万円/坪、ローコスト住宅→３８万円/坪 ●頭金→３００万円 ●ローン返済期間→３０年（毎月払いのみ。ボーナス返済なし ●ローン金利→年３．０％ ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・？『人生の余裕度』チェック 今日は最後の『D』を検証。 定年制を設けている会社の多くは“６０歳”定年。《モデル例》におけるAさんの場合の、“６０歳時点の残債”と“６０歳以降に支払うローン返済総額”はそれぞれ下記のようになります。 【６０歳時点の残債】 ５８万円/坪→３５５万円 ３８万円/坪→２１８万円 その差→１３７万円 【６０歳以降に払うローン総額】 ５８万円/坪→３７２万円 ３８万円/坪→２２８万円 その差→１４４万円 できれば６０歳時点での残債は、少しでも少ない方が安心ですよね。だって、今３０代のサラリーマンは、仮に６０歳で定年退職したとしても、原則として６５歳までの５年間は厚生年金を全く貰えないのですから･･･。 D：『６０歳時点における残債』は、どれくらい違う？ １．販売経費のカット イシンホームＰＳシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームＰＳシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 ２．直接仕入れによる無駄のカット イシンホームＰＳシステムへの契約・入金確認後ＰＳシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームＰＳシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームＰＳシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 ３．合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月13日
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「マイホーム科学教室パート２」第４間目
『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』（住宅金融公庫）に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58～59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか？ 住宅の全国平均単価、“５８万円”！ 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A～Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A：『建築価格』はどれくらい違う？ B：『毎月のローン負担感』はどのくらい違う？ C：『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う？ D：『60歳時点における残債』は、どれくらい違う？ ●モデル例 Aさん３３歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→４３坪 ●工事単価→普通の工務店→５８万円/坪、ローコスト住宅→３８万円/坪 ●頭金→３００万円 ●ローン返済期間→３０年（毎月払いのみ。ボーナス返済なし ●ローン金利→年３．０％ ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・？「人生の余裕度」チェック 今日はC：『ローン終了までに出て行くお金』はどれくらい違う？です。 実際に家を建てるときには、建築費以外に税金や諸経費も発生します。これらも考慮していくと《モデル例》の場合、30年ローンが終わるまでの間にポケットから出て行くお金は次のようになってきます。 【ローン終了までに出て行くお金】 ５８万円/坪→４０２１万円 ３８万円/坪→２５７８万円 そ の 差 →１４４３万円 このように、家の広さ（４３坪）は同じでありながら、『普通の工務店（５８万円/坪）』で建てた場合と、『ローコスト住宅（３８万円/坪）』で建てた場合とでは、『人生の余裕度』は大きく違ってきます。 なんで、こんなに差が開くの？ １．販売経費のカット イシンホームＰＳシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームＰＳシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 ２．直接仕入れによる無駄のカット イシンホームＰＳシステムへの契約・入金確認後ＰＳシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームＰＳシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームＰＳシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 ３．合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月12日
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「マイホーム科学教室パート２」第3間目
『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』（住宅金融公庫）に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58～59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか？ 住宅の全国平均単価、坪58万円！ 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A～Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A：『建築価格』はどれくらい違う？ B：『毎月のローン負担感』はどのくらい違う？ C：『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う？ D：『60歳時点における残債』は、どれくらい違う？ ●モデル例 Aさん３３歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→４３坪 ●工事単価→普通の工務店→５８万円/坪、ローコスト住宅→３８万円/坪 ●頭金→３００万円 ●ローン返済期間→３０年（毎月払いのみ。ボーナス返済なし） ●ローン金利→年３．０％ ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・？『人生の余裕度』チェック 今日はB：『毎月のローン負担感』はどれくらい違う？です。 ●毎月のローン返済額の比較 工務店・・・５８万円/坪＝９．３万円 ローコスト：３８万円/坪＝５．６万円 その差３．７万円。 前記Aの建築価格から、頭金300万円をマイナスした額を住宅ローンで借入すると・・・ ●借入金額・・・58万円/坪の家→2194万円 38万円/坪の家→1334万円 毎月の負担額の差はおよそ3万7千円。取得時の税金や諸経費まで考慮すると、実際にはもっとその差は開いてきます。さらに入居後には固定資産税や都市計画税が毎年かかってきますので、その差は開く一方です。（固定資産税や都市計画税の税額は、『ローコスト住宅』の方が安い） 1年や2年ならともかく、この差額を30年間、毎月払うとなると・・・ １．販売経費のカット イシンホームＰＳシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームＰＳシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 ２．直接仕入れによる無駄のカット イシンホームＰＳシステムへの契約・入金確認後ＰＳシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームＰＳシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームＰＳシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 ３．合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月10日
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「マイホーム科学教室パート２」第２間目
『“ローコスト住宅”がもたらす人生の“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』（住宅金融公庫）に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58～59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか？ 住宅の平均単価、“坪58万円！” 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A～Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A：『建築価格』はどれくらい違う？ B：『毎月のローン負担感』はどのくらい違う？ C：『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う？ D：『60歳時点における残債』は、どれくらい違う？ 《モデル例》 Aさん３３歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→４３坪 ●工事単価→普通の工務店→５８万円/坪、ローコスト住宅→３８万円/坪 ●頭金→３００万円 ●ローン返済期間→３０年（毎月払いのみ。ボーナス返済なし） ●ローン金利→年３．０％ ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・？『人生の余裕度』チェック 今日はA：『建築価格』はどれくらい違う？です。 【建築価格の比較（４３坪）】 工務店・・・４３坪×５８万円/坪＝２４９４万円 ローコスト：４３坪×３８万円/坪＝１６３４万円 その差８６０万円。 上記価格をご覧ください。この差額は、親元を離れて子供を４年間大学（国立）に通わせた場合の費用にほぼ相当する額です。（受験関係諸費用・入学金・入学時諸費用・４年間の授業料・下宿代生活費含む）【生命保険文化センター資料】 この差額８６０万円があれば、子供１人を親元から離れて４年間大学（国立）に通わせることが出来ます。子供にとってこの貴重な経験は、これからの人生においてとても重要な意味を持ってくるに違いありません。 『お父さん、お母さん、大学に行かせてくれてありがとう！』 ◇耐久性のポイント◇ 基礎は『ベタ基礎』で太い鉄筋を従来工法の２倍入れています。また、金融公庫の基準を上回る強さの耐震金物や太い筋交いにより耐震性を高めています。 １階の床組みは土台にシロアリにつよい住宅金融公庫認定の豪州桧を使用した３重構造とし、２階は太い梁を通常の２倍～３倍入れた床組みとし、充分な耐久性を実現しています。
2004年03月09日
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『マイホーム科学教室パート2』
”マイホーム”は人生最大の買い物で、千万単位のお金が動く大事業です。それだけに、ちょっとした思い込みや“判断ミス”が大きな損失につながることもあります。 「ローンは無事返せるだろうか･･･」、「万が一何かあったら･･･」、「老後は･･･」･･･････みんな不安でいっぱいです。これから先、気が遠くなるような長い時間をかけてローンを返していったりするのですから、当然と言えば当然でしょう。しかし、そこに思わぬ“大きな落とし穴”が待ち受けていることがあります。そこで、『マイホーム科学教室』では、【ローコスト住宅】に焦点をあて、建築単価の高低が建主の人生にどう影響してくるかを、具体的な数値を用いて計算していきます。『“ローコスト住宅”がもたらす人生の“余裕度”チェック』これらはあくまで標準的な数値を用いて検証を行っていますが、実際のマイホーム購入に当たっては、それぞれの事案ごとに条件は全て異なってきます。ぜひ、ご自身のケースも納得いくまでシュミレーションしてみてください。そして、決して悔いの残らない“最良の選択”を行って下さい。次回から“実際の体験”をもとに検証していきます。
2004年03月08日
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「マイホーム科学教室」第１２間目
“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の？ 前回からの続きで、「戸建」にはない、「分譲マンション」独自のコストを考慮しながら、モデル例を参考にいかのA/Bについて検証してみましょう。今日は“B”のお話・・・。 B:Aの金額を全てローンに回すとした場合、いくらの「戸建」住宅が購入できるか・・・ 【いくらの戸建に匹敵するか？】 マンション価格・・・・３３００万円 維持管理費０％・・・４１３８万円 維持管理費２％・・・４４９９万円 維持管理費3.5%・・・４９０１万円 この計算結果を見て驚いた人も多いと思います。なにせ「戸建」に比べてかなり安いと思っていた3300万円の「分譲マンション」が、実は入居後の維持管理費を考慮していくと４５００万円～５０００万近い「戸建」購入に匹敵するのですから・・・。維持管理費は、将来的には確実に上昇していく傾向にありますので、結果的に上記の数字よりも更に大きな開きが出来る可能性もあるのです。 維持管理費の年間上昇率を次のパターンで比較します。 １）０％ （永遠に値上げなし・・・ありえないけれど・・・） ２）２％ （管理人の費用だけでもこれぐらいはね・・・） ３）３．５％ （これぐらいが現実的・・・） ここまで理解できればもう安心！どっちを選んでも“悔いはなし” いかがでしたか？「こんな比べ方は初めて・・・」という人もいらしたことと思います。中には「戸建でも維持管理費はかかるはずだ！」という方もいらしゃるでしょう。 確かにそうかもしれません。でも実際には、「戸建」に長く住んでいる人たちの話を聞いてみても、よほど増築や改装をしない限り、日常の修繕費はほとんど発生することはないのです。（多少高価でもランニングコストのかからない材料を選ばれると良いと思います） また、当然のことですが、自分の敷地内への駐車は駐車料もかかりません。 今後、「戸建」か「分譲マンション」かを価格面から考える際には、表面的な売出価格のみでなく、このような長期的コストも考慮したうえでの判断をすることをお勧めします。そうすることで「真の価格」による比較が出来るのです。 その上で、そこに「利便性」や「将来の残存価値」、「日常の生活イメージ」等の要因を総合的に加えることで、冷静な判断ができ、失敗のないマイホーム選びが可能になってくるのです。 マイホームに関するあらゆる疑問や不安、御遠慮なく当社へ御相談ください。http://www.sanaihome.com 家族をいつも感じる暮らし。暮らす程に好きになる家。 人は目覚め、生き生きと活動し、そしてまた眠る。なにげなく繰り返される毎日の生活も、住まう家が違えばより豊かな時間として手にすることができる。環境に配慮した家「エル・ドラード２１」。重厚感がある落ち着きを感じさせるフォルムに、健康や地域環境をしっかりと考えた材質や仕様。さらには各室ＬＡＮをほどこした先進のシステム・・・。暮らすほどに楽しさを味わうことができる住まいです。
2004年03月07日
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「マイホーム科学教室」第１１間目
“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の？ 前回からの続きで、「戸建」にはない、「分譲マンション」独自のコストを考慮しながら、モデル例を参考にいかのA/Bについて検証してみましょう。今日は“A”のお話・・・。 A：ローン完済までに支払う維持管理費の総額はいくら？ 《モデル例》 Aさんは35歳、妻と子2人の4人家族。現在の賃貸マンションが手狭になった為、マイーム購入を検討している。「戸建」か「分譲マンション」かでいろいろ迷ったが「分譲マンション」の法が“価格が安い”という理由でそちらに心が傾いている。現在、先日のチラシに載っていた物件を検討中・・・。 ●分譲マンション価格→3300万円（４LDK） ●現在の頭金→500万円 ●ローン返済期間→３５年 ●ローン金利→年３．０％ ●維持管理費→当初、月３万５千円（修繕積立金・管理費・駐車料の合計） 維持管理費の年間上昇率を次のパターンで比較します。 １）０％ （永遠に値上げなし・・・ありえないけれど・・・） ２）２％ （管理人の費用だけでもこれぐらいはね・・・） ３）３．５％ （これぐらいが現実的・・・） １）０％・・・・・・１４７０万円 ２）２％・・・・・・２１００万円 ３）３．５％・・・・２８００万円 こうして見ると、維持管理費の重さが実感できますよね。いくら「毎月修繕積立金を払っているから！」といっても自分でお金を出して直さなくてはならないし、あくまでもそれは共有部分を維持するためだけのお金であって決して立替のための積立金でもないですから・・・。 実際には、毎月の維持管理費以外に、購入時には修繕積立金もかかりますし、長期的には計画修繕や大規模修繕時の拠出金などの発生も考えられることから、上記金額以上になる可能性は大いにあるのです。そしてもうひとつ・・・。これら維持管理費はローンが終わっても永遠に払い続ける必要があるということです。ちなみに、Aさんが６０歳で定年を迎えた時点での維持管理費は、上記の条件では次の通りになります。 １）の場合・・・３５０００円/月 ２）の場合・・・５７０００円/月 ３）の場合・・・８３０００円/月 また、Aさんの年齢だと６５歳までは年金がもらえませんので、退職後５年間は無収入の中でこの維持管理費を払い続けるのは結構シンドイ事かもしれませんね。（それ以外に、固定資産税の支払いや、残ったローンがあればその支払いも加わる） 分譲マンション派の人の中にはこれらの点を完全に見落としてしまっている方が多く、後日「こんなはずじゃなかった！」なんて、トラブルの元になるカースが多々見受けられます。 ローン返済期間中の維持管理費総額は・・・（ローン期間中のみ） ■ベッドルーム ゆったりとくつろげる空間の広さと天井の高さ、落ち着ける照明計画、そして、ゆとりの収納スペース。明日への活力を取り戻すために細かな気配りがなされた空間です。
2004年03月06日
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「マイホーム科学教室」第10間目
“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の？ 最近また、ちょっとした「分譲マンションブーム」が起こっています。 その最大の原因は、なんと言っても「地価下落による分譲価格の低下」によるものでしょうね。実際分譲マンションを検討している方にその理由を尋ねてみると、圧倒的に多いのが「戸建に比べて価格が安いから！」。その次が「利便性がよいから」といったところでしょうか・・・。 でも、本当に「戸建は高くて、分譲マンションは安い」のでしょうか？ このテーマについて、数字で検証しながら考えてみたいと思います。 長期的視点から真の価格を比較してみる。 例えば、Aさん名義で「戸建」または「分譲マンション」を購入するものとします。その場合双方の大きな相違点は次のとうりです。（一般的な所有権分譲の場合） 一戸建て 分譲マンション 敷地の権利 Aさんの所有 マンション所有者全員の所有 建物の権利 Aさんの所有 専有部分 Aさんの所有権 共有部分 所有者全員の共有 つまり・・・『「戸建」は土地建物とも自分だけのもの、「分譲マンション」は自分の部屋は自分だけのもので廊下、階段などの共用部分や敷地部分は所有者全員のもの』ということです。「分譲マンション」では、これら共有の部分を維持・管理していく為に、修繕積立金や管理費だけでなく、自分達のマンション敷地内に注射する場合でも駐車料が毎月必要となってきます。最近では積立金不足によるトラブルを防止する為、購入時に別途、数十万円単位の修繕積立金や管理基金を徴収するところも増えています。 そこで、「戸建」にはない、これら「分譲マンション」独自のコスト（以下 維持管理費という）を考慮しながら、モデル例を参考に2パターンについて次回、検証してみましょう。 支払い総額で比較する、家賃と住宅ローン。 日本の感性をすみずみまで生かしてデザインされた、２１世紀の家族仕様。 未来の家にあればいいと思える設備仕様が標準装備で満載です。家族皆が人生の豊かさや本当の贅沢を味わえ、この家に決めて本当に良かったと思える上質の住まい、今、ここに誕生！！
2004年03月05日
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『マイホーム科学教室』第９間目
“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は？ もしご主人に万が一のことがあったら・・・？ 人間、いつ何があっても不思議ではありません。もし、一家の大黒柱である御主人が亡くなったり、高度障害になった場合には、“古家のまま”と“建替え後”ではどう違うのでしょうか？ 《古家のまま》→残された家族に、古家維持の負担が圧し掛かる・・・ “古家のまま”ご主人に万が一の事態が発生した場合には、残された家族は毎年修繕を繰り返していくかあるいはどこかで思い切って建替えるかという選択をしなければなりません。いずれにしても、残された家族の負担は相当なものになることは間違いありません。仮にご主人の死亡保険が入ってきたとしても、その大半は住居の維持費用に消えていく可能性が大なのです。 《建替えの場合》→ローンのない新築住宅が家族に残る 例えば、銀行の住宅ローンは金利の中には生命保険料が含まれていますので、返済期間中にご主人に万が一の事があった場合にはその時点で『ローンのない新築住宅』が家族に残ります。（公的融資には格安の団信制度があります）もし“リストラ”などでローン返済に困っても、住宅金融公庫の救済処置や民事再生法によって、自宅に住み続けながら生活再建が図れる制度も整備されています。 『失敗のない建替え時期』判断の第４ポイントは・・・住宅ローンの持つ保険機能を十分に理解すること！ 建替えは、金利や制度の面で有利なチャンスを逃さないで！ いかがでしたか？以上ほんの一例です。これ以外にもここの事情も大きく影響するとは思いますが、この一例を読んだだけでも、建替え時期に対するちょっとした判断の誤りが、大きな損失を発生させたり、将来にリスクを先送りするだけの結果だった・・・という“怖さ”を実感いただいたのではないでしょうか・・・？『失敗しない建替え時期の選択』の為にもぜひあなた自身の計画をもう一度再チェックしてみることをお勧めします。
2004年03月04日
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『マイホーム科学教室』第8間目
“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は？ 住宅ローン減税、その存在の重さを知ろう！ 平成１６年１２月末までに住宅ローンを利用して家を建てると、当初１０年間、毎年末のローン残高に応じて所得税の一定額（最高５００万円）が還付される「住宅ローン減税」制度。 例えば、税込み年収６００万円で扶養家族が１人いるサラリーマンが借入額２５００万円・返済期間２５年、金利３％の住宅ローンを利用して家を建て替えると、１０年間で還付される金はおよそ２００万円。これだけでも大助かりですよね！でも効果はこれだけでは収まりません。この２００万円を上手に活用することで更にメリットが増えていくのです。 例えば、年末調整で還付されるお金をプールしておいて、まず３年後に７０万円、更に３年後に７０万円、更にその４年後（ローン開始から１０年後）に残り６０万円（合計２００万円）を“期間短縮型”を使って、自分が借りた住宅ローンの内入れ（一部繰上げ返済）に回すとします。そうすることで返済期間は、当初の２５年が、２年４ヶ月短縮され２２年８ヶ月となります。 また、内入れされるお金は元金に充当される為、支払わなくて済む利息は１４１万円にも。つまり「住宅ローン減税」を有効に活用することで自分の資金は１円も使わずに、２００万円+１４１万円＝３４１万円のお金を生み出したことになるのです。これだけの頭金を貯めようと思っても大変ですよね！その上、返済期間が２年４ヶ月も短縮される訳ですからホクホクです！ もちろん、「住宅ローン減税」がない時でもこのうち入れは可能ですが、その場合には自分の預貯金を取り崩してその内入れ資金を捻出する必要があります。しかし、この方法ですと今後の不測の事態を考えた場合に、手持ち流動資金が大きく減ってしまう訳ですから、当然リスクは大きくなってしまいますよね。以上のように「失敗しない建替え時期」判断の第３のポイントは・・・、『住宅ローン減税』、制度の有無や減税割合がその後の返済計画に大きく影響を及ぼす！・・・ということを認識しておくことです。 －春－ 広い大地、美しい自然が、住む人の心をおおらかにしてくれる北海道－冬－ 厳寒の寒さが人の強さを育み、新しい技術を開拓し、日本で一番良い性能の家を提供し続ける北海道 イシンホームＰＳシステムは北海道の家を徹底的に研究し、年中快適に暮らせる一つの家を完成させました。この商品は、広い台地のなか、存在感あふれ、心のおおらかさを表現する「１４種類の外装デザイン」を持ち、厳しい寒さのなかで生まれた最先端技術の外断熱工法を採用しています。
2004年03月02日
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「マイホーム科学教室」第７間目
“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は？ 定年時の残債と、自分の年金支給開始年齢を知ろう！ 例えば、・・・現在３５歳の人が前回の日記の住宅ローン２４２３万円を金利３％で組んで今すぐ建替えた場合、６０歳定年時における残債はゼロ。 これなら定年後の人生は安心ですね。 では、これを１０年先延ばしして４５歳に時に実行した場合はどうでしょうか？この場合だと、６０歳時点における残債は１１９０万円。利息も含めると６０歳以降に支払うローン総額は１３８０万円。この人の年齢から見ると、６０歳時点における年金額はゼロ！（６５歳から支給） ６０歳定年と同時に年金がもらえた世代ならともかく、今後若い世代の年金支給開始年齢がどんどん遅くなっていく中で、このローン負担は定年後の生活に重くのしかかってくることになりますね。 かといって、古いまま放っておいたら修繕費が年々かさみ、それこそ大変な事態になってしまいます・・・。 では、返済期間を縮めて４５歳スタートで６０歳までに返済するとどうなるでしょうか？・・・その場合の返済期間は１５年間。その頃のローン金利も３％と仮定すると、支払額は毎月９万円が１３万円強に、ボーナス月加算１５万円が約２２万円へと大幅アップ。 いくら“返済期間が短くなるから”といっても、これでは日々の生活の中でローン負担が重くなってしまい、生活設計を見直さざるを得ませんよね。 （１０年後のローン金利が３％より上がっていたら支払額はさらにおもくなります） それと、年間返済額が増加した分、ローンを組むために必要な最低年収基準もかなり厳しくなってきますので、“ローンそのものが組めない”というっ最悪の事態だって起こりうるんですね。 つまり、「失敗のない建替え時期」判断の第２ポイントは・・・、リタイアまでのローン完済を目安とし、そこから逆算して無理のない支払額で済むような年齢から早めにスタートする・・・ということです。 広い小屋裏空間で元気なお子様ものびのびと遊べます。
2004年03月01日
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