2017年01月の記事
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狭くてダメなら広くすればどうだ。発想の転換が成功
京急久里浜駅前には入居者がなかなか入らないビルが2棟ある。不動産業者が努力しても建物が小さすぎてテナントの意に沿わない理由も考えられる。そこで弊社がこれから建設する「臼井不動産ビル」はワンフロア-を80坪と大きくしました。すると建築前にすべてが決まり驚きです。弊社がこれから久里浜駅前で建築するビルは、せっかく商業地域で容積率も400パ-セントもあるのに、ワンフロア-80坪と広くとって高さを3階に抑えました。これは新築のビルが全く入居者が決まらず、空いたまま放置されているのを見て、発想の転換でワンフロア-を広くすれば借り手が集まると予想したからだった。つまり思い切った発想の転換でした。それが功を奏し、ワンフロア-80坪の3階建てビルは、まだ古いビルを解体中でテナント募集の広告宣伝をしていないのにもかかわらず全フロア-申し込みが入る快挙となりました。冒険でしたが予想がピタリ当たって私はご満悦です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月26日
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★マイナス４度。那須塩原の雪景色を堪能して帰ってきました★
仕事で出掛けた那須塩原は気温がマイナス４度でした。粉雪が舞う中で黒磯駅に近い司法書士の事務所で、契約書の締結と金銭授受が行われた。現金はそのまま鞄に詰め込んで、急いで足利銀行へ向かい、横浜銀行の私の口座に全額振り込んだ。私が持つ土地の前が、那須高原一番人気の「南が丘牧場」那須塩原は寒かった。気温はマイナス４度です。それでも家々の植栽に雪が綿帽子のように積もった様子を見ることが出来、宿泊したホテルでは温泉に入りながら降ってくる雪景色を堪能できました。数年前に私が販売したレストランがりんどう湖の近くで、那須塩原の街道沿いにあるので、仲介してくれた業者さんとその店舗に食事に向かったのですが、「雪のため臨時休業」との看板があって入店できずに残念でした。雪国は商売をするにも大変ですね。大雪では人が外に出てきません。車の追突事故も目撃しました。さて、那須高原にはまだ南が丘牧場のスカイライン添いに、４２０坪の土地を所有しております。陽当たりがとてもよい別荘地です。購入したときは大きなホテルがあり、それを壊して更地にしました。私が別荘を建てる計画でしたが、ついそのまま放置してあります。金額にすれば３．０００万円のポケットマネ－が金利も付かずに眠っている事になる。本音は別荘を建てたくてうずうずしているのですが、「湯河原だけで我慢して。贅沢過ぎる」と家族から反対を受けています。現地は雪に埋もれて見ることが出来ませんでしたが、何か胸がうずいてきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月25日
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★賃貸市場で家賃が下落傾向★
不動産情報サービスのアットホーム（株）は24日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける2016年12月期の首都圏居住用賃貸物件の市場動向を発表した。 同月の首都圏居住用賃貸物件の登録件数は22万8,511件（前年同月比7.3％減）。1平方メートル当たりの登録賃料は、マンションが2,590円（同0.8％下落）、アパートが2,202円（同0.3％下落）となった。1戸当たりの登録賃料は、マンションが8万8,500円（同2.5％下落）、アパートが5万9,300円（同1.0％下落）だった。不動産業界に身を置く企業なら、必ずお世話になるガリバ－企業「アットホ－ム社」からは、毎月色々な重要デ－タ－が発表されます。その中から賃貸関連に的を絞ると「首都圏居住用賃貸物件は、10ヵ月連続で成約数減少」さらに「賃料の下落」と注意信号が発せられている。特に神奈川県内は新規の賃貸物件数が増えた影響もあり賃料相場が弱含みとなっています。古い物件は賃料の値下がりが続き、空き室も増えている。オ－ナ－さんはこれらのサインを見逃さず、自らの賃貸物件経営に活かしてください。過度な賃料の値下げを出さない対策。空き室を出さない対策。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月25日
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★中国政府の理不尽な抗議★
アパホテルに対する中国政府の、理不尽な要求が行われている。さらに中国人旅行者に対しアパホテルの利用を中止するように呼びかけている。他国の１企業に対しても執拗にごまかしの歴史を押しつけようとする中国は韓国と同類で嫌な国だ。仮にアパホテルが先に、「中国政府は南京事件をでっち上げているので宿泊をお断りします」とか、「中国人旅行者はマナ－が悪いので宿泊をお断りします」となれば、「人種差別だ」、「中国人を馬鹿にしている」と難癖を付けるのも中国政府だろう。日本人としての見解と、中国人の見解は多方面で違いがある事は当然だ。それを中国政府の意思と違うと言うだけで、１企業までに難癖付けるのは、国がまだ未熟の証だ。 言論の自由が無く、中国人が抑圧されている証拠でもある。堂々と中国人を閉め出した後、日本人がゆっくりアパホテルを利用すればいい。マナ－が悪い中国人と中国政府を、日本企業が大手を振って閉め出すくらいの勇気があれば本当に喜ばしい事だ。アパホテル頑張れ。私は今後国内の出張にはアパホテルを利用させていただく。中国には金輪際観光旅行に出掛けません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月24日
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★ついに始まった注文住宅不況への道。人口減少。空屋余りで成長に影★
注文住宅受注、５社が前年割れ 戸建てメーカー12月 積水ハウスをはじめ戸建て住宅メーカー大手７社の2016年12月の受注状況（金額ベース、速報値）が16日出そろった。主力の注文住宅で５社が前年実績を下回った。足元の展示場の来場者数は前年並みだが、消費増税の延期で購入を急ぐ動きが鈍っている。爆発的な人口増加。家を求める人の波。戦後は衣料、住宅、ス－パ－マ－ケットとすべての業種が高度成長を謳歌して来ました。所がここに来て人口減少や空き室の増加が直撃し、住宅産業業界にも厳しい淘汰の波が押し寄せています。戸建てメ－カ－はすでに成長神話は終わりました。これから年々厳しい冬の時代が到来し、ハウスメ－カ－が１社、２社と落後していくことでしょう。生き残れる会社が果たしてあるのか？業態の変換と生き残りをかけて競争は激しさを増す。高すぎる価格の訂正がまず始まるだろう。ハウスメ－カ－に働く社員に冬の地代がやってくる。給与だけに頼り、副収入を持たない社員は不安を隠せません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月23日
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★価格の大幅修正で売り出した１戸建て★
ほんの３年前に売り出した中古の１戸建住宅は金額が２５００万円でした。他社が売り主の希望金額で売りに出したのですが、相場より大幅に高かったためにとうとう売れなかった。それを弊社が再査定し、市場価格にスライドして１６００万円で売りに出す事になりました。不動産は、売手側は「少しでも高い金額で売りたい。」と考えるが、買手側は「少しでも安く買いたい」と考えて金額の綱引きが始まります。些少の金額ならお互いに妥協することはありますが、数百万円の違いとなれば買手側は購入をあきらめてしまう。不動産市場には相場を無視したベラ棒に高い物件はほとんど売れ残っている。しかしそんな物件でも相場金額に引き下げれば急に引き合いが増えてきます。横須賀市ハイランドの１戸建ても１６００万円に下げた途端、２件も案内が入りました。（海が見えてロケ－ションが素晴らしい所が売りです。建物は築３０年）１月中に成約となるでしょう。３年間も我慢して、固定資産を支払って勿体なかったですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月21日
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★いままで経験したことがない時代の投資戦略★
日本はいままで経験したことがなかった世界に突入している。１．少子高齢化で人口減少が続く。２．空き家の増加、不動産余りなのに新築アパ－トが増加。３．マイナス金利と金融緩和で空前の投資ブ－ム到来。日本はいままでベビ－ブ－ムによる人口増加現象により、家が足りない、不動産が足りないとなって、不動産価格が右肩上がりに上昇する土地神話を呼んだ。アパ－トはつくれば入居者が埋まり、土地譲渡による高額所得者が続出していた。所が、いまはその反対現象が起きている。少子高齢化で人口が減り、働き手が少なくなっている。学校も生徒が集まらないため閉校や合併が盛んに行われている。史上初めてマイナス金利が導入されて、お金を銀行に預けても利息が付かない現象が起きている。つまり、日本が経験してきた従来の法則が、全く正反対になっているのだ。これを無視した投資は必ず失敗します。自分の財産を守りながら、安全、有利な投資戦略はどうすべきか？いち早くそれに取り組むものだけが成功者になる。２月１９日の不動産投資セミナ－ではそんな話も出ます。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月20日
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★孫の大学受験に親と一緒に一喜一憂★
「ブログを見ていますよ。」と、知らない人から、同業者から、お客様や大家さんからも沢山声をかけられ照れています。変なことは書けませんね。私のつまらないブログでも、ご覧になっている方から良く声をかけられます。「ブログを見ていますよ」家主さんだったりお客さんだったり、同じ不動産業の方だったりして赤面します。今日も食堂で声をかけられ、不動産の講習会でも会場で２人の方から声をかけられました。さて、先日のセンタ－試験を受けた次男の子供から夜になって電話があって「大体出来たから安心して。今度は本命の立教を受けるし、他に県立か横浜市大も受験しようと思う。そこで受験料が３０万円ほど掛かるんだけれど．．．」やっぱりお金の無心だ。「いいよ。明日夜に取りに来なさい」と二つ返事をした。アメリカの有名州立大学を受験したカナダ留学中の孫娘も、明日が合格発表だ。結果がとても心配です。親と一緒に一喜一憂しています。世の中は大学を出ればそれで目標達成とは行かない。その後、稼げる人間になって親l孝行することを教えないといけない。それは家庭で親が教育することだ。「東大を出て官僚になっても、大手の銀行に入って支店長になっても、年収がわずか１．０００万円～２．０００万円の人もいる。それより起業して苦労し、その倍以上稼げるようになれ。それが成功者だ！」常にそんな話を孫達にしているのですが、まだ理解するには若する。理解不足です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月19日
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★不動産の先行きに赤信号？ 住宅ロ－ンの申し込み激減★
住宅ローンしぼむ市場 12月申し込み、4.3万件に減少 住宅ローン取引の減速が鮮明になってきた。主要８行への申込件数は2016年12月に約4.3万件と、日銀がマイナス金利政策を導入する前の水準まで低下。米大統領選後の金利上昇を受けて大手行は17年１月から10年固定型の最優遇金利を引き上げており、さらに勢いが鈍る可能性がある。景気への影響も懸念される。日経新聞の記事より住宅ロ－ンの申込件数が激減している。これで収益物件の申し込みまで減少すれば金融収縮が起きて景気は一気に減速に向かい、不動産．建築業界は不景気になるでしょう。現在、日本の銀行融資を牽引しているのは住宅ロ－ンと収益物件ロ－ンである。それが金利の上昇により顧客が減れば、マイナス金利で痛めつけられている金融機関にとってドル箱を失うことになり打撃は大きい。それは日本経済全般についても暗い影を投げかける。不動産価格の上昇。建築単価の上昇。金利の上昇ともなれば、新築マンションは売れなくなる。新たにテナントビルを建てようという投資家の意欲も失せる。こんど不動産不況がやつて来ればいままで経験したことがない不況がやってくるかも知れません。家余りにより不動産がだぶつきだした現状を無視した業界。少子高齢化により人口が減少しているのに、新築住宅やマンション、賃貸アパ－トがどんどん供給されて家余りに拍車をかけている現状は異常だ。余った家には居住者の入り手が無く、立ち腐れになる恐れもある。人も住まないゴ－ストタウンが出現する？人が住まない収益物件を持つ投資家の屍が、累々と横たわって日本中を覆う。そんな姿を予見して不動産投資をストップさせようとする評論家がいないのは不思議だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月19日
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★閑古鳥の藤沢駅前デパ－ト。空き部屋が多い駅周辺のビル★
本日は藤沢のテナントビルを調査に行きました。小田急デパ－トの駐車場に車を止めて、駅前を１時間ばかりぐるりと回って市場調査した。人口の流入が多い割に駅前の繁華街は活気がない。小田急デパ－ト内にもお客さんが少なくて閑散としていました。周辺のビルも空きが多くテナント募集の看板がやたら目立つ。まだ横須賀の駅周辺の方が活気があります。古いビルは耐震性に問題があり、余程賃料を下げないと入り手は無い。築年数が新しいビルは賃料がべらぼうに高い。ミニバブル景気の現在でもこんな寂れた感じでは、景気が悪くなればもっとテナント集めに苦労することでしょう。藤沢は「レジデンス系以外はテナント進出に躊躇する」という話が良く分かりました。テナントを埋めるには思い切った賃料の値下げが必須条件になるでしょう。本日下見した物件は駅前のビルで広告効果は抜群です。３階と５階、６階の３フロア－を募集します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月18日
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★収益物件の売り時、買い時、決断を誤るな。★
過去のバブルによる不動産価格の推移を見ると、政府が融資規制を出したときが高値のピ－クで、規制が効き始めてくると下落が始まり買い手も少なくなってくる。優良物件以外は、規制が出る前に早く売り逃げよう。収益物件投資は過熱気味です。買い手であるプレ－ヤ－（投資家）は熱狂に煽られて購入することだけしか眼が行っていない。駅に近い、築年数も１０年未満と比較的新しい優良物件以外は高値で売却できるチャンスを逃がさないことだ。空き室が多い物件。修繕費が次から次と出る築年数が古い物件は、買値から高く売れる今が売り時です。人口が１０万人以内と極端に少ない地方や、過熱気味の都内の物件も、長期保有と一旦売却する物件とを見極めて、利益を確保し、借入金の圧縮を考えよう。過去のバブル期は早めに売り逃げた人はほんの５パ－セント程度で、高値掴みにより損失を被った人が９５パ－セントと、圧倒的に多かった。金融政策の転換や、人の心の移り変わりによって投資環境も劇的に変化します。投資用不動産は売り時、買い時の見極めが非常に大切です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月18日
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★収益物件投資に過熱のサイン。 産経ニュ－スの記事から★
日銀、「不動産バブル」に警戒 低金利・節税対策で貸家に投資マネー流入 超低金利環境が続く中、不動産市場の一部に過熱を警戒するサインが出ている。日銀が１６日開いた支店長会議では、複数の支店から、貸家の空室率の上昇や家賃の下落に関する報告があった。株や為替相場が激しく変動を繰り返す中、行き場を失った個人投資マネーが貸家経営に流れ込んでいる状況に「不動産バブル」を警戒する声も出ている。このところ我も我もと収益物件投資が盛んで、不動産投資に過熱感が出ている。本日の産経ニュ－スの報道によれば、ジャブジャブ融資金を出していた金融機関もさすがに「顧客選別と物件の担保査定を厳格にするようになってきた」と言う内容の報道がなされている。これで政府の規制が入れば収益物件投資熱も一気に冷えて、物件価格も下落し、過大な借金をしている投資家が返済に窮する事になります。危険なマネ－ゲ－ムと無縁な投資は「底地」にある。低い投資金額。賃料の滞納リスクがない。アパ－トのように出入りがない。バブルが崩壊しても高みの見物をしていられる。借地権で家を立っている借地人は高齢化が進み、建物もボロ屋が目立っている。借地権の返還がやってくる日にちは近い。そうなれば土地価格は３倍から５倍に跳ね上がり大儲けできます。そんな話を「不動産投資セミナ－」で詳しく解説します。お楽しみに。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月17日
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★三浦市の空家対策を「藤田のぼる議員」から聞く★
三浦市で議員活動を積極的に行っている「藤田のぼる」市会議員が、新年のご挨拶に見えました。三浦市の空き家対策の現状と今後の見通しについてお話をされ、全国に広がる空き家対策が急務である事を改めて知らされました。藤田のぼる ホットニュ－ス から転写三浦市で議会活動に積極的に取り組んでいる藤田のぼる市会議員が、新年のご挨拶に見えました。いま取り組んでいる仕事の中で、三浦市の空き家対策についてお話を伺いました。三浦市もご多分にもれず空き家が増え、調査した２８７件のうち老朽危険度で建物が全体に傾き、危険度が高い状態の１戸建ては２５件もあるとの事です。個人の所有権がある建物を、行政が勝手に取り壊すことも出来ないし、所有者の理解が得られない建物があって、三浦市としても危険建物の除去は頭が痛い問題であると話されました。確かに老朽化した建物は他人に危険を及ぼす恐れがあります。台風が来れば屋根が飛び、倒壊する恐れもあります。浮浪者が住み着き火災の危険性もあります。今後は老朽化した空き家が、社会問題として上位に浮上してくるかも知れません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月17日
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★脱税のニュ－スが増えてくる不動産売買。悪質者は実刑です。★
このところ不動産売買に絡む脱税が数多く摘発されている。１．６２００万円脱税容疑 東京国税局が不動産会社「ケースタイルマネジメント」を脱税容疑で告発した。２．不動産の売却の際に架空費用を計上して所得税約３８００万円を脱税したとして、韓国料理研究家としてテレビなどに出演し、料理店も営む金徳子氏（７２）と夫の鄭（てい）孝夫氏（７４）を所得税法違反の罪で在宅起訴した。3.架空経費を計上するなどして約8400万円を脱税したとして、東京・中央区の不動産会社「マーベリッグパートナー」など2社と実質オーナーと思われる男性（44）を、法人税法違反の疑いで東京地検に告発したことが分かった。最近は不動産売買に絡む脱税者が増えている。いつも不動産バブルの時には増える悪質脱税者。脱税金額が大きいと実刑になりますよ。脱税は必ず暴かれます。そうすると溜め込んだ隠し金は重加算税、延滞税などを加算されて身ぐるみはがされ、企業の信用もすべて失います。更に脱税者の烙印が押されるので世間に対し肩身が狭い思いをします。脱税のエネルギ－を使った分だけ損をする。脱税は割が合わない。納税は国民の義務です。堂々と利益を出し、沢山税金を支払っただけ自慢しよう。不動産売買に絡む脱税が減らない理由。それは宝くじに当たったように、はじめて大きく儲かりすぎたことから、税金を支払うのが馬鹿らしくなり安易に架空経費を水増しして脱税に走ると考えられます。税務署もプロです。初心者の脱税者は必ず補足されます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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★自動引き落としのトラブル★
賃貸でも売買でも、管理費や地デジ等の費用は自動引き落としを依頼する人は多い。所が、物件を売却したり、引っ越しをしたのに自動引き落としの解約を忘れている場合は、気がつくまでの間費用がいつまでも引き落とされるので注意しよう。世の中は便利になればなるほどデメリットも沢山出てくる。身近な問題でお金の自動引き落とし問題がある。通帳にお金が入っていると支払いに出向かなくても決まった金額のお金を相手に振り込みできる。所が、マンションの管理費やアパ－トの地デジ費用は、売買や引っ越しなどで物件を引き渡しても、金融機関に解約通知の手続きをし忘れると気がつくまで何年も支払いが止まることがない。自動引き落としの怖さを知ろう。特に売り主や居住者が死亡した場合は、自動引き落としのあることは相続人に通知されることがないので困る。皆さんもどうぞお気をつけ下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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★ご縁を大切にする不動産売買。決断は即★
那須塩原の国道に面した土地１５０坪を2012年に衝動買いしました。貸店舗の計画をしていたのですが今日まで放置していたところ「買いたい」と言うお客様からオフア－が入り、二つ返事で売却を承諾をしました。 不動産の売買は「売りたい」「買いたい」という出会いがあれば、ぐずぐずせずに即決で決めるのが私の流儀です。今度の国道に面した土地１５０坪も、購入は即決。売るのも即決でした。売却した代金はビルの購入に伴うロ－ンの返済金に充てます。めでたし、めでたし。不動産の場合、場所が良ければ日本全国どこでも商売になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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★藤沢の駅前ビルにテナントフロア－が賃貸で出る。１８日に査定★
賑やかな藤沢駅前にあるテナントビルに空きが出る。賃料の査定に１８日現地へ向かいます。資料は１８日にオ－ナ－さんから預かり１９日より募集を始めます。藤沢駅前に７階建てのテナントビルがある。そこのフロア－に空きが出て弊社にテナント誘致の依頼が舞い込みました。最近、営業の成果が出て鎌倉、藤沢方面の賃貸、売買物件がどんどん入ってきます。不動産業は免許を取ると日本中どこでも営業が出来る。北海道から沖縄まで、地理と地価及び賃料の相場を知らなければ仕事にならないので、常に暇があれば物件情報の収集に動いている。昔は車を走らせて実際に現地視察を行っていたが、最近はインタ－ネットのお陰で会社にいながら日本全国の不動産相場が見て取れます。しかしやはり各地域の人気度は現地に行かなければ把握できません。そこで主力エリアである神奈川県内は休日に、隅から隅まで調査に出歩いています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月16日
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★土地の契約。いまは那須塩原まで日帰りが出来ない。★
１月２４日の１０時に那須塩原の国道に面した土地が売買契約となります。買手は車の販売会社さん。景気が良いですね－。ほんの一昔前まで那須塩原程度の距離は、朝早くマイカ－に乗り東北道をベンツを運転して那須塩原まで行き、用事が終わるとそのまま日帰りでトンボ返りによる行程も苦にならなかったのだが．．．。２０年ほど前には那須塩原でアパ－ト分譲をしたり、ビルを建ててそのまま１棟売りを盛んに行っていました。そのときは、マイカ－に乗り朝早く現地まで行って用事を済まし、そのまま日帰りをする強行軍でも平気だった。沖縄でマンション分譲をしているときも、朝一番の飛行機に乗り沖縄まで飛び、用事を済ますと最終便で帰ってきたものだ。そんな無理も平気でこなしてきましたが、最近は体力の限界を感じ、無理なく１泊をして余裕を持って契約をすまし、翌日帰ってくるようにしている。那須塩原の土地契約は、２３日に高速バスで横須賀を出て那須塩原に向かい、１泊をしてから２４日の午前中に契約を終了して、そのまま高速バスで帰ってきます。那須塩原はビジネスホテルも沢山あるし、温泉宿も日帰り温泉も数多くある。温泉に入って１泊２日の行程でゆっくりしてきます。土地の売買代金が入ったら、社員を連れて食事にご招待致します。日本蕎麦、中華、和食、それともフランス料理？いずれにしても弊社の取引先で食事をご馳走します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月15日
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★東京から不動産バブルの大波が押し寄せている。金儲けのチャンス到来★
毎日東京から投資家が収益物件を求めて「買いたい。売り物件はありませんか？」と、問い合わせがひっきりなしにやってくる。アパ－トやマンションが売りに出れば高値でもすぐに飛ぶように売れる。買い手が多数で売り手が少数。需要と供給の逆転現象が顕著だ。このバブルの波に上手く乗って富裕層になれる絶好のチャンスが来ている。金額の大小にかかわらず、アパ－トやマンション、商業用ビルなどが飛ぶように売れています。今年に入ってすでに中古のアパ－トが２件契約になりました。４．０００万円と４５００万円で（築３０年．利回り８パ－セント）売り出してから１週間で契約が成立した。買い手は全部東京の投資家だ。バブルの大波がやって来ている。このチャンスに乗り遅れずに処分を考えている物件は早めに売りに出そう。少しぐらい高くても売れます。あるビルは１年前に売値が６．０００万円だったが、最近１億２．０００万円でまた売りに出ている。最初の売買から何回転がって今の価格になったのか調べていませんが、とにかく同じ物件がくるくる回転し、その都度売値がつり上がっている。投資を恐ろしがっていてはバブルの波に乗れません。短期間で金持ちになれるチャンスがやって来ています。 弊社が持つビルのうちこのチャンスに数棟を処分して、大きな売却益を狙っています。１億円前後の物件は個人が購入を待っていて、５億円以上になると不動産投資ファンドが買いの手を挙げる。三井不動産をはじめとする不動産会社も、今期は手持ち物件を売却して史上最高益を叩きだしている。チャンスを逃がすな ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月15日
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★賃貸物件の集客にどんな努力をしていますか？★
全国に沢山ある不動産会社の中には、複数の家主さんから賃貸物件の客付依頼を受けています。しかし同じ会社内でも営業マンの能力により、一生懸命お客様を呼び込む優秀な人もいれば、ホームページに物件掲載するだけのダメ社員もいるのが実情だ。家主さんは出来る社員を見抜き、早く決めてくれる営業マンに指名依頼しよう。小さな不動産会社にはあまりお客様が来ないので、自然と大きな店舗の不動産会社に物件が集まる。所がどんな大会社であっても、そこで働いている社員は個々に能力差があるのをご存じだろうか？賃貸でも売買でも能力がある営業マンは、一工夫あるので早めに決めてくれる。ぼんやりしている社員は賃貸でも売買でもなかなか決まらない。つまり営業力の差はいかんともしがたいのだ。お客様は出来る社員に物件を依頼しないと、いつまで待っても決まらない。そんな時には同じ会社内でも、担当者を変えて貰うようにお願いしよう。家賃が高い。建物が汚い。駅から遠い。陽が当たらなくて暗い。物件の条件が悪くても、どんなマイナス要素も苦にせずに早く決めてくれます。そんな能力のある経営者、営業マンに物件は依頼しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月14日
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★厳寒の中センタ－試験が始まる。受験生の皆さん頑張って！★
未来の日本を背負って立つ学生達が、大学入試のために本日センタ－試験が行われている。努力した人と、努力したフリをした人との結果が、正解点数で判明する。社会に出ればどこの大学を出たから良い、名もない大学だからダメという事はありません。大志を抱いて頑張ればそれだけ結果は付いてきます。本日は寒い中を、大学受験を目指す学生の関門、センタ－試験が行われている。点数により希望校に行けるのか、ランクを下げた学校に行くか目安が出ます。社会人になる前の勉学努力は決して無駄にはなりません。どんな大学を出ようとも勉強することで理解力が高まるし、自分を成長させてくれます。成人式で暴れるような馬鹿成人にはなりません。日本の将来はセンタ－試験を受験している人達に託される。一生懸命勉強した結果が良い結果を生んでくれることを心より祈っております。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月14日
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★不動産投資家が遭遇する未知の世界★
日本はいままで経験したことがない未知の世界に入り込んだ。１．少子高齢化の人口減少２．家余りによる不動産のだぶつき３．マイナス金利による金融緩和これらを計算に入れないと不動産投資も失敗する。１．少子高齢化による人口減少で働き手も少なくなる。ベビ－ブ－ムによる人口増加が、日本に活力と国内消費の好循環を生んでいたそれが逆転するとどうなるのか、誰にも分からない領域に入り込んでいる。２．家余りによる不動産のだぶつきは、賃貸経営にどんなマイナス現象を起こすのか？ 今までのようにアパ－トだ、マンションだと収益物件投資をして妙味があるのか、それとも危険な投資となるのだろうか。３．市場初めての経験であるマイナス金利と金融緩和。それでインフレを呼び込み、日本経済が活性化する？アベノミクスは今まで日本が経験したことがない未知の世界で３本の矢が放たれている。これが果たして功を奏するのか、あるいは失政となり日本を不景気にしてしまうのか。 そんな解説から「不動産投資セミナ－」が始まります。すでに多くの投資家の方々から内容についての問い合わせが来ております。楽しみにしていて下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月13日
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★求人募集が始まります。新店舗で働いてくれる人材です。★
今年の２月下旬に新規オ－プンをする横須賀中央店で、いよいよ中途社員の採用募集が始まります。不動産業の経験は問いませんが仕事に意欲がある方に入社していただきたい。いよいよ満を持して横須賀中央店が２月下旬にオ－プンします。そこで働いてくれる事務職２名、営業職３名の求人募集が月曜日から始まります。履歴書を持ってヨコスカタワ－ビル９階まで面接にお越し下さい。住所は横須賀市大滝町２－１２ 性別、経験は問いません。年齢は２０歳以上３５歳ぐらいまでとします。詳しい概要はまずお電話で。「０４６８－２５－３３８８ 臼井不動産株式会社 採用係」までまずはお電話下さい。面接日を決めさせていただきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月13日
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★アスベスト処理に大金がかかる。売り主が知らない特殊事情。★
横須賀中央の中心地に、古いビルが売りに出ました。アスベストが吹き付けてある建物なので、解体事にはその処理費用が加算される。弊社では更地渡しの１坪１５０万円の買い金額を提示したのですが売り主は現況のままの取引を主張して話は合意に達しない。ビルの売買契約が少ない不動産業の営業マンや一般のお客様は、アスベストの除去にかかる費用が高額であることを全くご存じない。古いビルほど、がっしりと防火被覆としての役割を担うアスベストが吹き付けられています。アスベストは飛散すると人間が吸い込み、その結果ガンの発症を引き起こすことが知られていて、その処理については専門家に頼まなければならない。いま弊社が解体している５階建てのビルは、解体費が２．０００万円にアスベスト処理費が２．０００万円。合計４．０００万円の出費を強いられている。古いビルには地中埋設物や土壌汚染の危険性もあるので、出来れば平成年代に建てられたビルを購入することだ。それでなければ売り主さんに更地にして貰ってから土壌調査とボーリング調査をした上で購入することが望ましい。そんな理由から今回の話は合意に達せずお流れになる可能性があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月13日
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★今年の税金は幾らになるの？そしてM&A情報も飛び込んだ★
税務申告のために今日から資料の整理を始めました。今年は個人として３億円でビルを買い、アパ－トも買い、底地まで買って賃貸収入だけでも年間４．０００万円を超える。それに給与所得と配当所得が加算されれば税金額を考えただけで恐ろしくなる。さらに本日はポケットマネ－で購入しておいた那須塩原の国道４号線に面した土地１５０坪にも買い手が付いた。累進課税率の高い日本は、一生懸命稼げば稼ぐほど税金がきつくなる。給与所得に株式の配当所得、そして家賃収入を合算すると、高額納税者として税金に狙い打ちされる。そして差し引き手取金額は微々たるものになってしまいます。本日は那須塩原の国道に面した土地１５０坪に買い手が付いて１月中に契約、２月に残金決済となれば、３月の確定申告時には譲渡所得がさらに加算されます。びっくりしたことに本日は、東京の某M&Aの会社から突然「優良企業である臼井不動産を買収または出資により業務提携したいと依頼されました。ぜひご面談をお願いしたい」とする手紙が私に舞い込んできた。突然なのでびっくりしました。現在の臼井不動産は株式の配当金が額面の２０パ－セントを毎期出している。引当金も２億円を超える内部留保がある。そんな優良企業だから他人資本を入れる必要もないし、ましてや会社を売却する予定など微塵もありません。 逆に優良企業があればこちらが買収したいくらいだ。手紙はそのまま弊社の社長に渡しましたが、社長も色気を示していないようだ。会社にいると毎日色々な情報が飛び込んできます。気の休むことがない。毎月１回会食する、私の知人が経営する横須賀の某ス－パ－は優良企業として名を馳せていますが、突然株式譲渡により会社を売却されると言うニュ－スが流れて、身近にM&Aが発生した昨年はびっくりした事があった。それが自分にも話が来るとは予想もしていませんでした。いままで共に汗を流して働いてきた社員を捨て、自分だけ儲けて「ハイさようなら」は私の性格上出来ません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月12日
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★契約に印鑑を忘れた売り主さん★
本日は天気が良くて、雪をかぶった富士山が綺麗だった。鎌倉まで契約に伺ったのですが、売り主さんが印鑑を忘れてお流れです。せっかくの定休日が１日無駄に過ごすことになりました。本日は水曜日でお休みの中、鎌倉の物件で契約に向かいました。道路が混んでいて原宿では抜けるのに３０分もかかった。契約の鎌倉には約束の１０時３０分に滑り込みで間に合い、挨拶もそこそこに契約書の読み合わせになったときに「アッ、印鑑を忘れた」と相手が恐縮して謝ってくる。やむを得ません。せっかくの定休日だというのに無にしてしまいました。再度来週の１８日に出直しです。１８日と言えばまた水曜日。今度は大丈夫でしょうね？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月11日
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★中華レストランの開店に、社員全員で食事のお祝い。支払いは全部私が！★
弊社の社員が賃貸契約した店舗が、昨日中華レストランとしてオ－プンしました。今日はそのお祝いに久里浜店の１０名で食事に駆けつけた。支払いは全額私持ち。美味しかった－。「＜中華レストラン＞を開業したいのでどこか店舗を紹介して欲しい。」そんな要望で来店されたお客様に、弊社の社員がご紹介した場所が気に入っていただき、昨年暮れにご契約となりました。店の広さは２０坪ばかりで少し狭い。内装の突貫工事により昨日無事にオ－プンとなり、生花を出してお祝いをしました。本日は久里浜店の社員だけ１０人程でその店舗に食事に出掛けた。店内はお客様がいっぱいで大盛況の様子で安心しました。久里浜駅前は食べ物関係の店が多くて激戦です。そんな競争の中で勝ち組になるにはなんと言っても美味さが勝負となる。沢山食べてお腹がいっぱいになりましたが、どれを食べても美味しかった。これからも商売繁盛で頑張ってください。弊社の仲介で店舗を借りてくれたオ－ナ－さんの店には、何業でも必ず利用させていただいている。お医者さんも同様です。これぞ「お互い様」の精神です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月10日
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★湘南信用金庫で新春の集い★
本日は午後より、湘南信用金庫の本店５階で取引先を招いた「新春の集い」が催されました。石渡理事長の挨拶から始まり、恒例の名刺交換が始まりました。毎年１月に開催される湘南信用金庫の「新春の集い」にご招待を受けました。午前中は政治家関係、午後はビジネス関係者が集まり懇親会形式です。参加されている沢山の取引先の中には、良く見知った顔があって新年の挨拶をしました。石渡理事長のお話しの中で特に印象深かったのは、「今年は中東、トランプ現象、テロ。混迷する世界情勢の中で何が起こるか分からない不確実性がある。ビジネスも変化に対応できるような適応力を身につけよう」との言葉でした。消える企業、伸びる企業、経営者の舵取りの重要性を示唆され、身が引き締まる思いでした。今年も身の丈にあった仕事をして、失敗しないように頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月10日
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★横須賀．収益物件の売り物件が飛び込む★
新年から収益物件の売り物がどんどん飛び込んで来る。賃貸マンションであったり、１戸建てであったり、アパートであったりするが、私のメガネにかなう物件はなかなか出てこない。物件の購入に焦りは禁物です。例年と違い今年は営業開始から毎日売り物件が飛び込んでくる。いままで空き屋にしてあった１戸建てやマンション。主がいなくなったアパ－ト。それに加えて商売を止める店主から店舗の売却相談が飛び込んできます。逆に保育園が２件、「駅のそばで１００坪前後のテナント物件を探して欲しい」と要望もある。不動産の動きが今年も活発な証拠です。とにかく横須賀中に売り物件を沢山集める事をしなければならない。明日は有隣堂さんと新規店舗のレイアウトと什器備品について打ち合わせがあります。湘南信用金庫では本店において理事長挨拶で始まる「新春の集い」に参加する。その後は売り物件の査定にかけずり回る。仕事に追われ、忙しいことはとても良いことです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月09日
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★新店舗の開店花輪★
このところ弊社で斡旋した店舗が次々と開店を迎え、その開店祝いに弊社から送られた生花がお店の前に華やかに飾られる。今日も中華店がオ－プンしました。居酒屋にレストラン。次々にオ－プンする店舗に弊社からお祝いの植木や生花が送られて店頭を賑やかにします。最近はお祝いの生花も高くなって、１５０００円～２５０００円と高騰気味だ。テナントさんには仲介手数料を頂いている関係上、ケチることもなくすべての店舗にお祝花を送ります。本日も中華食堂がオ－プンしました。いつものように弊社から送られた祝い花が店頭に並べられている。食堂なので弊社の社員が続々と食べに行った。オ－ナ－さん、ぜひ商売繁盛して下さいね。社員一同応援します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月09日
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★本業だけ一生懸命やっていれば良かったものを。★
ある保険の代理店をしている経営者が、「もう一儲け」と考えて異業種に手を出しました。所が新規事業には何のノウハウも持たない、人材もいない中では案の定、失敗して借金が増え、ついに自宅を売りに出すまでの地獄を見ている。長年保険の代理店をしていたお陰で、得意先も増え、売り上げは順調に伸長した経営者がいる。所が、彼の友人が居酒屋を営んでいて儲かっていることに目をつけ、自分も居酒屋を開業したのだ。開業資金はほとんど借り入れに頼り、親からも沢山お金を借りた。しかし、新規事業は最初からつまずいた。お得意客を持たない。居酒屋経営のノウハウもない。そこでマネジメントできる人材もない。お店を開けば赤字。人件費と食材費で赤字はどんどん累積する。一度も黒字を達成せずに居酒屋は１年で閉店してしまった。大きな借入金を返済するには自己資金がない。そこで借金返済のためにやむなく自宅を売りに出しました。なまじ新規事業に手を出さなければ順調だった保険代理業も、つれて廃業することになる。安易に異業種に手を出すと大失敗することになります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月08日
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★暮れに脳梗塞の疑いで入院していた土地の売り主さん。２月に正式契約となりました。★
昨年からビル用地の持主さんと、売買に関する打ち合わせをするはずだったが、急に脳梗塞の疑いで売主さんが入院してしまい日延べとなっていた案件が、ようやく２月に正式契約と決まりました。横須賀の商業地域に、相続により取得した土地を持つ地主さんから、弊社がその土地を購入する話を進めていたが、売主さんが急に脳梗塞の疑いで入院してしまい話が途切れていた件で、昨日代理人の方が見え「売買の話を進めたい」と促されました。売主さんが死亡でもしたり、話が出来ない状態になってしまうと後見人を立てないと売買契約は出来なくなる。そうなると面倒なので退院すると同時に売買契約を進めたいとの意向だった。弊社としてもこれでようやく年内にまず２棟のビル建築プロジェクトが前に進む。そして久里浜駅前に現在進行中の貸しビル建築と併せ、一気に家賃収益が増えてきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月08日
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★熱海人気が絶好調★
その昔の熱海は団体客があふれ反っていました。浴衣姿の宿泊客が街を闊歩して、商店街も共に活況を呈して儲かっていた。それがバブル崩壊後は、大きなホテルから次々と潰れる不景気となってしまい街全体が寂れてしまった。そんな熱海がいま再び人気を盛り返している。バブル期の熱海はリゾ－トマンションの建築規制をするほどの人気で、ホテルも商店街も大いに潤っていたものです。所がバブル崩壊後は、一転して不景気が襲い大きなホテルが次々に倒産し、マンション業者に買収されてしまった。バブル期はリゾ－トマンション建設を規制していたのに、幽霊ホテルばかとなってしまった街の再生には行政もマンション建設を容認するしか方策はなかったのだ。所が、熱海のホテル業者や商店街が街の活性化に取り組み、定期的な花火の打ち上げや、格安宿泊料金で攻勢に出た。その努力のかいがあり、最近の熱海人気は素晴らしい。駅前商店街には観光客が増え出し、新しいマンションが街の景観を引き立てて綺麗な町並みを演出。旅行代理店とタイアップした、「格安料金で宿泊客を呼び込む」戦略が大いに当たっている。隣の湯河原町が閑散としているのとは対照的です。中古のリゾ－ト物件も熱海に人気が集中して衰えを知らない。都心並みの価格で新築マンションまで次々と売れています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月07日
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★仕事始めに売りビルと売りアパ－トの情報が飛び込んできた。★
今日から仕事始めです。朝から年始の挨拶に沢山の取引先が見えててんてこ舞いでした。有り難いことです。そんな中で横浜の関内にある１０階建ての売りビルと、横須賀市内の小さな古ビルに売却相談が入った。仕事始めはいつも沢山の取引先の方がご挨拶に見える。ご丁寧にありがとうございます。そんな中で横浜の関内にある中古のビルが売り込みに来た。横須賀市内でも某駅から徒歩２分の所にある古いビルが持ち主さんから売り査定の依頼を受けた。両方とも明日中に価格の査定と、買い取り価格を提示して商談に入ります。あるいは仲介により専任媒介で販売する事も考えております。「今年は初春から縁起が良いな－。」歌舞伎の助六を彷彿とします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月06日
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★アメリカが利上げに動く。日本はいつまで低金利でいられるのか？★
アメリカが低金利政策から脱却し利上げに動き、為替市場が円高に振れている。日本の低金利政策はいつまで耐えられるのだろうか？金利が高くなれば不動産の取引が減少し、金利が低ければ取り引きは増加する。デフレに弱い不動産もインフレには現金より強くなるので有利だ。そんな理屈を考えればアメリカの金融政策が日本にも波及してきて、やがて我が国も金利が上昇してくることは必定です。金利が上がれば、体力がない企業は倒産し、借金が多い個人もロ－ンの返済が出来なくなる。つまり不良債権が増加してバブル崩壊の悪夢がよみがえるのだ。投資家の皆さん。金利の動向には十分注意して投資判断を考えよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月05日
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★買って損する老朽化区分マンション。自主管理物件は特に危険がいっぱい★
老朽化したボロマンションが格安で売りに出ることがあります。昭和３０年代、４０年代の骨董品的不動産だ。しかし骨董品なら古くなるほど価値が上がるメリットもあるが、建物はその逆です。水道や汚水などの施設管が経年年数に比例してダメになってくる。古くて汚いマンションが二束三文で売りに出ることがあります。プロなら上手に料理できますが、一般の方は買ったが最後お荷物となる。ババ掴みとなる買いは絶対止めましょう。特に自主管理のマンションほど修繕計画がおざなりとなり老朽化が激しい。外壁はカビで真っ黒になり、エレベ－タ－は動かない。配管による水漏れや詰まりで年中トラブルが発生する。管理費が貯まっていないため修繕も出来ないマンションがある。そんなところに住む人達は、「年配者」か「年金生活者」と決まっているから管理費や修繕積立金の値上げは無理で、逆に遅延や不払いが多くある。ボロマンションを価格の安さに飛びついて購入してしまうと次に転売がきかない。仮に上手く売り逃げようとも、売主には瑕疵担保責任がついて回るので、修理費用の負担を買主から請求されると赤字になってしまうのだ。瑕疵担保免責の条文を付けても責任を逃げられません。賃貸に出そうものなら余計に修繕費に関わる負担金の方が大きく、重くのし掛かり、家賃収入より出費の方が大くて収支に合わない事になる。これからますます修復不能なマンションが沢山売りに出てきます。古い建物はアスベストマンションなので健康にも害がある。「安物買いの銭失い」とならないように老朽化物件の購入は特に慎重にしよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月05日
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★危ないトランプの企業恫喝。アメリカ企業はコスト競争力で負ける。★
今日は2017年最初の取引となる「大発会」４日の東京株式市場は４００円を超える上昇、活況相場だった。トランプ大統領の手腕に期待する先行相場と言えよう。しかし待ってください。トランプの保護主義が企業を恫喝して、間違った方向に導いていることを見逃してはならない。その咎めは必ずやって来ます。今日の東京市場はアメリカ株の上昇に連れて大幅な値上がりとなりました。トランプ大統領の経済政策に対する期待が大きいと言えます。しかし、アメリカから出て行く企業に対し、労働者を守るためとの極端な保護主義による恫喝は、アメリカを逆に危うくする面があります。世界中の自動車会社が競争する中にあって、少しでも人件費や税金の安いところで車を生産するやり方は定石であって、国際的な競争力を維持する上でも不可欠な政策なのだ。それを「自国民の職を守る」との大義名分で、国内に引き留める恫喝は間違っている。哀れなアメリカ自動車企業はこれでますます価格競争力が失われていき、日本、ドイツを相手にして負け組となってしまうだろう。アメリカ企業の収益率が落ち込めば、当然株価も下落して日本も連れ安になる。株式市場は前半活況でも、後半落ち込む恐れがあります。それが契機で日本の不動産市況も悪化する懸念さえある。まずはトランプさんのお手並み拝見と致しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月04日
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★意外と少ない政治家の金融、不動産資産★
2016年7月の参院選で当選した議員121人の資産報告書が4日午前、国会議員資産公開法に基づき公開された。 時事通信の集計によると、平均は2990万円で、3年前の前回平均と比べて20．7％減少。金融、不動産とも前回より少ない。資産の多かった実業家出身者らの引退が平均を押し下げた。1億円超は2人にとどまった。政治家の金融、不動産に関する資産報告があったが、平均して手持ちは３．０００万円以下とは、想像していたより大幅に少ない。中には家族と名義を分散していて、表には出ていない現金、預金、不動産、株式等の資産が隠されているかも知れません。全体的に見ると政治家は、意外に現金や不動産を持っている人は少ない。共産党や公明党のように、党で選挙資金を面倒見てくれる所は良いが、無所属や新人議員はお金に苦労している様が見えてきます。今年６月に横須賀市は市長選挙があります。市長選ともなればポスタ－や選挙事務所などの経費がどの位かかるのだろうか？政治家も給与以外に副収入が入ってくる収益物件を持つ必要がありますね。何をするにもお金が掛かる構図は是正する必要があります。それでないと利権に群がる政治家が増えてきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月04日
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★今日からいよいよ経済活動が戻る。★
長かったお正月休みもやっと終わり、今日から銀行、株式市場が動き出し、経済活動が本来の姿に戻る。お正月の休みもやっと終わり、本日より営業を再開される企業も多数あると思います。（私の会社は１月６日より平常営業に戻ります。）今年はどんな年になるでしょうか？激動の昨年より変化が多い年になるか、または平穏な年になるのか？国家と呼べない韓国の政治状況。軍拡に走る中国の野望。トランプ新大統領の政治手腕は？日本を取り巻くアジア情勢も平穏ではありません。さて、日本の不動産業界はどう変化するのでしょうか？相変わらず収益物件ブ－ムが続き、空屋が増え、ハウスメ－ヶ－同士の競争激化が続く事でしょう。（横須賀からミサワホ－ムが撤退します）賃貸市場でも格安なアパ－ト需要は一定の低所得者向けニ－ズがあり、家賃が安い。賃料の安い割に設備が整っていて綺麗な物件は引き合いが多い事でしょう。所得の高い人向けの新築マンションニ－ズは、従来の木造アパ－トから移り住む顧客を狙って、セキュリティ－重視を拡充しよう。オ－トロック、防犯カメラ、アルソックのようなセキュリテイ－会社の利用は、最低限セットする必要があります。お客様の目も肥えているので、浴室、キッチン、冷暖房設備にウオッシュレットのトイレに最新の商品を選定しよう。賃貸物件同士の顧客引き抜き戦争は、今年は一段と激しさを増し、耐震性の無い物件から逃げ出し、新しい建物への移動が目立って増えてくるかも知れません。古いマンションは、価格設定と内外装の清潔をアッピ－ルしないと空き室が増えてくる恐れがあります。賃貸物件の経営では、いまお住まいの賃借人の内、顧客選別をして優良なお客様に出て行かれないアイデアが必要です。家主さんは賃料を懐に入れるだけではダメです。賃料を下げるだけでは脳がない話。家主さんは常に、満室にするにはどうすべきか自分でも考える必要があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月04日
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★マイホ－ム建築に必要な自己資金はいくら必要か？★
家づくりの建築費用は平均2,820万円、頭金は平均871万円 （株）リクルート住まいカンパニー 「2016年注文住宅動向・トレンド調査」 株）リクルート住まいカンパニーはこのたび、「2016年注文住宅動向・トレンド調査」の結果を発表した。注文住宅の建築者や検討者（建築予定者）の意識・行動を把握するため、平成28年9月3～26日に全国でインターネット調査を行い、1年以内に一戸建て（新築・建て替え注文住宅）の建築をした建築者1,660人および、今後2年以内に一戸建て（新築・建て替え注文住宅）の建築を検討している検討者1,691人の有効回答を得たもの。不動産ジャパンに載ったリクル－ト社が調査した「注文住宅動向」によれば、「マイホームを建てるときに自己資金はどれくらい用意しているか？」との調査に平均８７１万円という報告がされていた。皆さんは家をお建てになるときに「自己資金はどれくらい用意しなければならないのか？」との疑問を抱かれると思います。建物のグレ－ドや大きさにもより違いは出ますが、大体建築総額が３．０００万円とすれば、その２５パ－セントは用意しなければならないことが分かります。これが土地、建物を含めた建て売り住宅だと、３．０００万円の売値に対して自己資金は５パ－セントから１０パ－セントで、残りを金融機関から調達される方が多い。「建築用の土地を持っている。」「古家を持っているので解体して建て替える。」そんな人は自己資金をタップリ用意している。建て売り住宅を購入される方は自己資金が少なくて済む。マイホ－ムと言っても傾向により「手持ち金の多い、少ない」の差があることに気がつきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月03日
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★年賀状まで物件の売り込みが沢山記載してある。商売熱心な営業マンです★
年賀状は誰でも見る。そんな特性を利用して不動産の売り物件一覧表が書いてある賀状が送られてきた。この営業マンはアイデアがあり商売熱心な人なので将来必ずビジネスで成功されることでしょう。お正月、特に元旦に来る年賀状は誰でも欠かさず見ることでしょう。そんな特性を考えて、某社の営業マンから売り物件の一覧がびっしり書かれた賀状を受け取った。イラストは深々とお辞儀をする画像があり、横に「ぜひご購入を検討してください」と書いてある。ここまで商売熱心な人は見たことがない。他人は何と思うか知れませんが、私はこの営業マンの商売熱心さに心を打たれました。彼は将来、必ず不動産ビジネスの世界で大成することでしょう。年賀状１枚で数千万円の商談が成立すれば、それはそれは大きな取引になります。年賀状だから「謹賀新年」とした世間一般の内容より、特に目に付きました。１月６日に、彼に早速電話して詳細な資料を取り寄せます。初めて見る賀状の物件情報一覧表に心を打たれました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月02日
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昨年の大型買収案件。今年の大型プロジェクト予定
昨年は県立大学に７階建てのビルを買い、横須賀中央にも７階建ての新築マンションを買い、久里浜駅前にも中古ビルを購入して現在解体中だ。更地になれば新築ビルを建設する。他に大型アパ－トや底地と購入した物件の総額は１０億円を超える。今年もプロジェクトは目白押しです。昨年は大型投資により事業も活況となりました。今年は景気と金利の動向を見ながら新規プロジェクトを推進します。湘南の藤沢と鎌倉にビル計画があり、昨年暮れも押し詰まった２６日に測量図が手に入りました。建築部門では注文住宅の請負件数を増やし、収益物件や底地を投資家のために沢山仕入れて棚卸し資産の確保を計ります。新たに２月に新店舗がオ－プンするので、売買や賃貸の仲介部門も特に力を入れます。そして４月からの新年度は、社員全員に嬉しい給与の大幅アップを約束しました。今年の不動産業界は、アメリカのトランプ大統領による政策次第で動きが大きく変動するリスもあります。しかし私は、トランプ大統領がそれと知れた不動産開発業者であることから、不動産業界にとってマイナスとなる政策は行わないと読んでいます。突発的な戦争が起きない限り、経済は好調に推移していくのではと楽観しています。皆さんの予想はいかがですか？ エコノミストの予想は当たりません。今年も共に頑張り良い年にしましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月01日
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★新年のご挨拶★
新年明けましておめでとうございます。昨年は大変お世話になりました。今年もまたよろしくお願い申し上げます。２月には「投資セミナ－」があります。今年も皆様にお役に立つセミナ－を、年内に３回開催いたします。お楽しみに臼井不動産株式会社取締役会長 臼井功次 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月01日
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