2020年01月の記事
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桜が満開、我が家に春が来ました。
昨年の１２月１２日に、知人から私の誕生日祝いに盆栽をいただきました。盆栽はリビングの一番陽が当たる場所に置いたところすでに満開です。頂いた盆栽は桜でした。昨年の１２月１２日、私の誕生日に知人から綺麗なお花とともに盆栽が届きました。盆栽は枯れ木のようで何の木か分からず、「梅の木かな？」と思い、リビングの隅に置き、陽に当たるようにしていたところ、芽が出て花が咲いてきた。今日見るともう満開です。我が家に春が訪れました。家の中が全室３６５日、夏でも冬でも２５度に保たれているため盆栽には適温なのだろう。外は冬、部屋は春。盆栽が心を和ませてくれます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月31日
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疫病が流行る年。健康と不景気に注意をしてください。
アメリカで流感が大流行しています。中国では新型コロナ肺炎が流行っている。今年は疫病が世界経済を直撃して世界経済大恐慌になるかもしれません。アメリカでは流感が流行、たくさんの死亡者が出ている。中国では新型コロナ肺炎が流行、世界中に拡散中だ。死亡率も高い。今年は疫病が世界経済を混乱に落とし込んでいます。オリンピックが開催不能になることも考えておかなければならない。順調に上昇を続けていた株式市場も、急落に継ぐ急落で先が読めません。日本の景気もこれから下降線に向かう確率の方が高いでしょう。無駄を省き現金を貯め込んで不景気に備えよう。お金が危機をチャンスに変えてくれます。お金さえあれば優良物件を購入することができる。もう少しの辛抱です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月30日
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韓国航空業界が苦しんでいる。日本旅行ボイコットで打撃を受け、中国線も肺炎で旅行者が激減
韓国航空業界が赤字に苦しんでいる。日本旅行ボイコットの影響でドル箱の日本旅行路線が赤字になり、日本がだめなら中国へとばかりにシフトしたものの、今度は中国線も新型コロナ肺炎騒動で搭乗者が激減して回復の見通しが立たない。韓国の旅行業界は壊滅的な赤字で苦しんでいる。回復の見込みがない。日本の恨みが韓国を襲ったのだろうか？大韓航空をはじめ、韓国の航空路線が日本人投資家にすべて買われる悪夢がささやかれる。韓国にとってドル箱だった日本旅行。航空機も旅行社も土産物業界も大いに潤っていた。それが突然「ノウ.ジャパン」運動を展開した韓国政府。日本を苦しめようとしたところが、逆に韓国に多大なる損失を与えてしまった。「日本がだめなら中国がある」と中国路線に力を入れたとたん。コロナウイルス肺炎の影響で旅行者はいない、飛行機は飛ばないとなって2重の赤字に陥ってしまった。自分の国の力量を考えずに、日本を痛めつけようと考えた浅はかな考えは、天に唾する行為となってしまったのだ。いまささやかれているのは、大韓航空はじめ韓国の航空機路線が、すべて日本投資家に買収されてしまうのではないかという悪夢だ。日本ボイコットの影響は、韓国にとって大きな痛手となって跳ね返っている。日本は韓国を助けません。★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月29日
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組織におけるリ－ダ－シップ論。講演を聞いてきました。
本日は横須賀のホテルで定例の会合があり、ゲストに元海上自衛隊海将「伊藤俊幸さん」から「潜水艦館長は命令しない。海上自衛隊式最強リ－ダ－シップ論」のお話を１時間３０分聞きました。とても勉強になった。本日は横須賀のホテルで、毎月１回開催される内外情勢調査会主催の会合に出席してきました。昼食メニュ－はお正月料理でとても美味しかった。皆さん食べるのが早い。食事の後は経済講演会です。本日のスピ－カーはテレビに、新聞に引っ張りだこの、元海上自衛隊海将「伊藤俊幸さん」でした。お話の内容は最新のリ－ダ－シップ理論でした。1.マネジメントとリ－ダ－シップの違い2.リーダ－シップ論は経営管理学3.自己変革リ－ダ－シップ論4.自己変革リ－ダ－シップ論海上自衛隊のリ－ダ－シップ1.海上自衛隊は命令しない2.正しい報告のさせ方3.正しい独断専行とは4.なぜ主体性が必要なのか我々経済人とは違う、軍隊式リーダ－シップについて細かくお話を聞きました。いつものことながら、内外情勢調査会のゲストから聞くお話は勉強になります。１月３０日は柔道の山下泰祐さん 場所は東京のグランドプリンスホテルです。「夢への挑戦」２月２０日は帝国ホテルで中国の駐日大使。 新しい時代に相応しい中日関係について４月１３日はホテル二ュ―オオタニで「防衛大臣、河野太郎」さん。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月28日
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世界経済も新型肺炎にかかる？
たまたま昨日のブログで私が指摘した事が現実となりました。新型肺炎の影響で世界経済がショックを受ける。本日は株価が暴落。心配がズバリと当たりました。中国から発した新型のコロナウイルス型肺炎は、全世界に飛び火しようとしています。感染率の高さや死亡率の高さなど、人間の行き来を阻害する要素が多くあって世界経済は減速に向かう。中国初の新型肺炎ショックは、本日の日経株価だけでも５００円近く下落した。明日はさらに下げるのか、あるいは下げ止まって買い戻しがあるのか、それによって先行きを占うことが出来ます。それでなくても日本の株価やアメリカの株価は、調整段階に入っていたし、下げるきっかけ待ちの状況でした。外国人の来日に影が出て、物流の行き来にも危険信号が出る中で経済だけは好調というわけにはいかない。不動産業界も店頭にお客様が来なくなり、不動産価格のさみだれ式下落に見舞われる。手持ち物件の価格下落はすぐさま不動産会社の首も閉まる事を意味します。新築住宅もマンションも売れないとなれば、物件価格を値下げして換金処分するしか方法が無い。不動産大不況がやってくる。急ぎ逃げよう ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月28日
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コロナウイルスが世界経済を震撼させる。
新型肺炎の影響が世界中に恐怖を拡散しています。 意外とこの影響は世界経済を下押す大きな要因になるかもしれません。 中国から発生したコロナウイルス肺炎は、伝播力が強く世界中から恐怖をもって封じ込め策を検討されている。 この肺炎による被害は、旅行業界、貿易関係、飲食業界、株式市場にも多大なる影響を与え始めています。景気減速の要因ともなる新型肺炎は、「コロナ風邪ショック」として後世に名を残す台風の目になるかもしれません。 何かのきっかけで株価も修正を強いられるような高値にあっただけに、株式市場の暴落が心配です。 新型肺炎で世界経済が不景気にならないようにただただ祈るばかりです。「たかが風邪」と馬鹿にしないでください。 私は健康診断の結果、胃に「変調があるからすぐに胃カメラを飲むように」と指摘を受けました。 酒もたばこも飲まず、暴飲暴食もしないのに、年に一度の健康診断はやはり大切ですね。 最近６年ほど、健康診断をおろそかにしていたむくいです。いよいよ年貢の納め時かな？★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月26日
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そのアパ－トは買えません。入居者が全員生活保護。半数が家賃未払
収益物件 ボロアパ－ト 毎月収益物件や住まいを売りに見えるお客様は多い。本日は築５０年になる「２０世帯の中古アパ－トを売りたい」との相談を受けてそのまますぐに下見に行きました。（不動産の売買はスピ－ドが決め手です） 古くて家賃が安いアパ－トは、それなりに生活レベルの低い人が住んでいます。 売りたいという当該アパ－トは20室の内、55％が家賃を長期滞納している恐ろしい物件だ。 その他全室の入居者が生活保護者であるというのも大きな特徴だ。部屋はどの部屋も汚く、臭い。これを５．０００万円で購入して欲しいとの要望は、土地の広さが１００坪でも難しい。立ち退きに要する費用や解体費、測量費を加味すると２５００万円がギリギリの線だ。 弊社の査定２５００万円なら即金払いで購入すると提示しました。登記費用や取得税を加算するとそれでも合計５．０００万円の原価計算になる。売り主さんは２５００万円で売るのか断るのか、家族会議を開いてから返答をいただきます。その結論は木曜日に連絡が来ます。1発回答でイエス、ノウが決まります。 ある銀行さんに借入金の返済なので契約の可能性は80％以上でしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月25日
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賃貸のブックリスト客
他社から臼井不動産が管理しているマンションを借りたいというお客様情報が回ってきた。申込者の運転免許証コピ－を見て、すぐに有名な詐欺師と分かったので、すぐさま断りの連絡を入れました。不動産業界では、賃貸物件をオーナ－さんから委託を受けている会社と、そこに借りたいお客様をご紹介する不動産会社がいて、常に情報を共有しています。ところが、あまり親しく取引したことがない業者から送り込まれるお客様は警戒します。家賃の支払いを滞納する顧客だったり、クレ－マーだったり、精神障害者だったりして、入居後にトラブルになる比率の高い顧客が多いからだ。俗にいう不良客と呼ばれる顧客を紹介してくる。今日も他社から入居申し込みが入った書類を見ると、その顧客は私がよく知る人間で、バリバリの詐欺師だ。前科もあります。 私のところには直接家を借りに来られないため、他社に申し込みを入れたらしいが、その物件は臼井不動産が管理しているのを知らない。世の中には悪いことばかりする人間は、どんどん追い詰められて住居を借りることすらできなくなります。不動産業者間でブラックリスト情報がひそかに出回っています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月25日
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健全経営のために保有するビル1棟を売却する案が決定
本日は「売り店舗」と「売り中古1戸建て」を下見に行ってから、大切な臼井不動産の月次決算報告会に出席した。 そろそろ３月本決算の数字が見えてきて、着地の数字も正確に把握できるようになってきた。 きょう最大の検討課題は、これから到来するであろう不動産の不景気対策として、キャッシュフロ－を厚くするために、資産を少し売却して現金化し、健全経営にしようとの対策が話し合われた。臼井不動産ではビルや貸家をはじめ賃貸物件を複数所有している。そのうちの１物件を売却し、借入金の返済とキャッシュの厚さを図ろうと、半年前から計画していたプロジェクトを実行に移す案が上程された。金融が締まり気味とはいえ、大手の会社はまだまだ資金調達力もあり、現金をたっぷり保有している。そんな会社にタ－ゲットを絞り、ビルを購入してもらう計算だ。私は２年ほど前に個人の7階建て賃貸マンションを、３億８０００万円で売却しました。個人の場合は自分の考え一つで処分は自由に出来ます。しかし法人の場合は簡単には行かない。役員会の承認と大株主の根回しがいる。本日はその最終段階でした。会社が所有する商業ビルを1棟、売却する案が議案として正式に提出されたのだ。結論は「会社が希望する売却金額であれば換金処分に同意する」との結論に達しました。譲渡資金で得た現金で借入金を返済し、残ったキャッシュの運用を考える。明日から計画の実行に向けて、買いの手を挙げている複数の会社と売買の交渉に入ります。大口商談です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月24日
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自分の名前が公開されないため悪質な名誉棄損が横行するネット社会
名誉毀損によって損害賠償請求した場合の慰謝料の相場は、一般人の場合で10～50万円です。 それに対して事業主が名誉毀損を受けた場合、売上に影響がでるため、慰謝料の額は50～100万円になります。（裁判費用が別途かかります)インタ－ネット上では、投稿者が誰だかわからないように情報を保護されています。それをいいことに他人を非難中傷する人間が後を絶たない。この度東京地裁が画期的な判決を下した。中傷された人がプロバイダ－に対して発信者の住所、氏名、携帯電話番号など、相手が特定できるような情報開示を命じたのである。これにより中傷した人間に対する名誉棄損の訴訟が起こせるし、損害賠償請求も可能となる。とても素晴らしい判決だ。ネット社会に潜む事件は、自分の名前や存在位置がだれからも分からないところに問題がある。正々堂々と自分の名前を名乗り、意見を述べることが当たり前の社会にならなければ事件は多発します。中傷を受け精神的に追い詰められる被害者を救済し、卑劣な投稿者を摘発するためにも情報開示は有用です。訴訟で中傷した投稿者が損害賠償を支払わされた事件を大々的に取り上げ、警鐘を鳴らすべきだ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月23日
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★台風被害の修復がようやく終了。経費は２６０万円と痛い★
昨年襲って来た台風１９号の影響で、我が家も被害が発生しました。お客様の修理、対応を優先にした結果、今年になってようやく我が家に番が回って来た。足場を取り付けるついでに、屋根のペンキ塗装もお願いし、沢山ある窓のコ－キング工事も追加して頂き、やっと本日すべて工事が終了しました。 良かった。明日から足場の解体が始まり、月曜日に工事代金を振り込みます。 昨年襲ってきた台風１９号により、我が家の屋根も一部破損しました。どうせ修理するならばと、気になっていた屋根の全塗装と全部の窓の周辺をコ－キングしていただきました。さらにカ－ポ－トの修理までして終わり。この間、お客様の修理を優先してあげたため、雨が降る度に雨漏りがないことを祈って不安でした。明日から安心して眠れます。７４坪になる大きな家は維持費も普通の家の３倍掛かる。固定資産税も高額です。かといって小さな家にひっこす気持ちは毛頭ありません。海が一望で、朝から晩まで陽が当たるロケ－ションはお金には変えられません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月22日
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★駆け引きが強いと手に入らない不動産★
横浜市内に小さな売りビルの売り依頼を頂きました。駅から徒歩５分という好立地で４階建てのビルです。築年数は３０年と少し古い。４フロア－は満室の入居者です。売値は５０００万円と破格に安い。利回りは８％となる優良物件です。但し商業地ですが土地は３５坪と小さいのが難点。オ－ナ－さんから売りビルの依頼を受けました。すぐに収益物件を探していた横浜市内の不動産会社と、他に東京の不動産会社２社へ売りビル情報を流しました。すると予想通りに３社とも即刻購入の意思を示して来ました。横浜市内の１社は満額で購入する意思を示した。東京の２社は売値に対する指し値（値引き要望）が来た。当然駆け引きをした会社は残念ながら買いそびれました。２番手の会社は５００万円の指し値だった。更にもう１社は７００万円の大幅指し値が入って来た。当然、満額回答の会社に売り渡し証明書を流し、手付け金や中間金、残金の支払い時期まで速攻で売買契約の詳細を詰めたのは言うまでもない。しかし、購入できなかった２社がそれと知ってから猛烈にアタックして来たのだ。「売値の満額で買うからどうしても譲って欲しい」１番手が正式に決まった後でそれは無理という物です。本当に欲しい物件なら、最初から満額で購入する意思を示せば購入できたかも知れないのに。変に安く購入しようと駆け引きをしたばかりに、大魚を逃がしてしまった都内の２社でした。不動産業界にはこんな取引が沢山あります。駆け引きをして格安で購入しようと考えると、ライバルに先を越されてしまいます本当に欲しければ満額で、いち早く申し込みを入れるべきなのです。他社に購入の権利を奪われた不動産会社には、２度とその物件は手には入りません。後の祭りと悔やんでも悔やみきれない商談がありました。投資家の皆さん。物件購入の参考にしてください。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月21日
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投資判断が分かれるオリンピック後の不動産景気
いま不動産業界の中で、「オリンピック後は不景気になる」との説と、「オリンピック後でも景気の持続が続く」との説が拮抗しています。 専門家と言われる人でも、予測が意外と当たらない事は、予想がつかない事件が世界で発生する事があるからです。 景気は上下波動を繰り返します。景気が良い時代があれば、反動安で不景気になることもある。 過去にオイルショックや自然災害、ニクソンショック、リ－マンショックと、世界景気を左右する事件が沢山起こりました。 １０年を周期と考えれば、そろそろ今の景気は天井に近いと警戒する人の意見は無視できません。弊社では不景気に備えてぜい肉を落とす「経費の見直し戦略」を進めています。無駄な経費の削減。交際費の削減。工事発注の合い見積もり徹底。高値の土地、建物は買いを控える。借入金の削減。方法は沢山あります。年間で数百万円も削減できれば、売り上げ増と同じ効果を生みます。かといって仕入れを全くしないわけではなく、先行投資も当然行います。分譲用地の取得に収益物件用地の取得。それらも場所と価格を厳格に絞り込み、リ－ズナブルな物件以外は購入しないことを徹底する。投資家の皆さんも、これからの不動産投資に慎重を期して対応してください。不動産投資で失敗すると金額が大きいだけに取り返しがつきません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月20日
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横須賀は雨。寒さに負けずお客様を案内。
横須賀の賃貸 横須賀の売買物件寒い！ 今日は１日中雨ですが特別寒い。そんな中を右に左にと、お客様をご案内している社員さん。ご苦労様。「アパ－トを探して。」 「中古住宅が欲しい」来店された賃貸や売買のお客様をご案内して、ご要望に適した物件のご案内に走り回る。雨でも雪でも一生懸命頑張っています。路面が滑りやすいので交通事故だけは注意してね。さて、中国の景気がどうもおかしい？ 景気が悪くなったのはアメリカとの貿易摩擦が原因ですが、国有企業から民間企業まで債務不履行が続き、資金繰りにニッチもサッチモ行かない零細企業は数知れないという。中国発の景気減速が世界経済を揺らすかもしれません。あれほど新築マンションもバブル模様だったのに、いまはマンション価格がどんどん下落している。日本のバブル崩壊時より下落幅が大きく、投資家の損失が社会問題になっています。中国マネ－による日本の不動産買いもどんどん収縮しています。日本の売りビルに買いの申し込みを入れても、本国からの融資金が出てこないため契約がキャンセルになる例さえ多発しています。中国のバブル崩壊はこれからが本番になってくる。日本も無傷ではいられません。今年は中国が要注意です。投資家の皆さん眼は中国に向けましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月18日
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横浜駅の西口で商談。不動産管理会社の買収の件
不動産管理会社売ります横浜市内で不動産管理を主たる業務としている会社が売りに出ました。 本日は仲介者の某銀行さんを交え、相手の会社の社長他役員２人と商談をしてきました。 本日は昼食も抜きで横浜に出て、マンション管理の理事会をこなし、その後で売りにでている不動産管理会社の役員達と、銀行の担当者を交え面談をしてきました。 会社売買の具体的な希望金額まで行きませんでしたが、相手の会社が持つ管理個数や年間の売りあげ、税引き利益、借入金総額等の突っ込んだ話まで商談が進んだ。これから内容を精査し、１ヶ月以内に金額の調整まで進む見通しです。最近は中小会社が簡単に会社を手放す案件が増えていて、Ｍ＆Aの会社は業績が急上昇です。後継者不足や、赤字から脱却できない会社、人手不足で悩んだ末に会社を売却するなど原因はいろいろです。数ある売り情報の中から、キラッと光る会社を買えれば収益も上昇します。社員をそのまま丸ごと抱えることも出来るので、人手不足の解消にもなる。交渉が楽しみな１件です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月17日
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議員の質の低下を憂う。
最近の国会議員は質が低下し、就職活動のようにお金目当ての議員が多い。しかも簡単に当選してしまう比例制について是非再考をお願いしたい。最近の国会議員は、数集めさえすればどんなアホでも当選してしまう。その結果質が低い議員が増えて政党政治の限界が露呈しています。男女の乱れあり、汚職あり、勉強不足あり、と来ては国民が納得いかない。「国会議員を半減する党。比例制の廃止」をうたえば一定の支持層が集まると考えています。NHKを批判して当選した政党さえあるのだから、「国会議員を半数にする党」はそれ以上の賛同を生むかもしれません。国会議員としての権威もなく、顔さえ知らない議員がトラブルでテレビに出てきて、初めて顔も名前も知るというのでは世も末です。比例制をなくし国会議員の数を半減させましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月16日
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★１戸建て別荘に相次ぐ不審者の居住被害★
１年間に数えるほどしか利用しない１戸建て別荘に、不審者が無断で居住し問題になっています。 中には引き落としされている電気の使用量で、「誰かが無断で別荘を使用している」と気がつくオ－ナ－もいる。ご注意下さい。全国に散らばっている１戸建て別荘は、古くなるほど利用しなくなります。持ち主が現れないことを良いことに、住む場所がない浮浪者が住み着いて問題になる別荘が増えています。管理がしっかりしている分譲地とは違い、山林を切り開いて別荘にした建物は、最初の内は喜んで利用していても、年齢とともに利用頻度が落ちて空き室のまま放置されている。それを狙って住む場所がない浮浪者が無断で家に上がり込み、住み付く。近所にある別荘ならばそれと気がつくが、遠方にある別荘は目が届かないため放置されたままだ。誰かが侵入しても、居住しても気がつかない。水道や電気、ガスの請求書が来たり、料金が引き落とされていておかしいと感じる事もあります。いまそんな事故が１戸建て別荘に多発しています。寒冷地ではスト－ブを利用されるので火の始末も心配になる。別荘は出来れば警備会社と契約をして問題の発生を防ぎましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月15日
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★湘南信用金庫「新春の集い」★に招かれて
不動産相場 オリンピッ後の景気 毎年恒例の「湘南信用金庫、新春の集い」に招かれて出席してきました。 お客様との商談が待っていたので石渡理事長のお話を聞いて帰ってきましたが、その間に歴代の各店支店長さんとご挨拶が出来て大変有意義な時間を過ごしました。 石渡理事長のお話の中で気になるのはやはり経済情勢です。「すでに経済指標は下降線であるが、オリンピックの宴が終わるとより一層不景気風が強まる。その対策を万全にしよう」とのご指摘は我が意を得たような気がしました。 横須賀市内の新築１戸建て住宅は、現在１７４戸もあって過剰気味です。中古住宅や中古のマンションも売り物件が増えている。 良質な物件は良く売れているが、価格が高い物件や立地が悪い物件は売れていない。そんな中にあって大型の商業ビルやマンションの１棟売りは人気が殺到しています。 ２極化とは面白い物で、お金持ちが手を挙げるような物件は売り物が少ない。誰も見向きもされない古い木造住宅や、質が悪い商業ビルやマンションは買い手が出てこない。 オリンピック後に、しびれを切らして「損をしても早く処分しよう」と考えるオ－ナ－さんやマイホ－ムの売り主が価格をどんどん下げ出す恐れもあります。 駅に近く、築年数も比較的新しい。建物の欠陥がない物件は、そんな下げ市場の中でも人気を博して売れていきます。不動産は金額が高くても良質な物件を買えば失敗はしない。安くても、車が入らない。駅に遠い。専用通路。陽当たりが悪い。そんなダメ物件は「安物買いの銭失い」になりますので要注意です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社携帯０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月14日
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平成３１年度の市民税、県民税を明日納税します
「高額納税者の苦しみ」 昨年は税金の支払いに追われ大変でした。明日は平成３１年度最後の県、市民税の納付です。4期分が186万円。県、市民税だけで年間支払額は約７５０万円にもなります。源泉税に事業税、県、市民税と、昨年は個人で総額3.000万円程税金を支払いました。 幾ら税金を支払っても国から感謝状は出ません。まだまだ上には上の人が沢山おりますので、生意気なことは言えないことはわかっています。明日は県、市民税の最後の支払い186万円で、ようやく平成の税金が終わります。次の納税から「令和」の年号が付いてやってくる。収入が多い人には現在より増税になることが決まっているので恐怖です。納税は国民の義務ですが、一方で休みも休まず一生懸命働いているという証拠の勲章でもあります。労働時間の短縮に定休日が増え、有給休暇の充実。働く時間はどんどん少なくなっている。しかしそれを額面通リ休んで楽をしていれば収入は増えない。人が休んでいる時にも一生懸命働いている人こそ収入も増える。 世に成功者と呼ばれている人は、時間や休暇など一切気にせず一心不乱に仕事をしている。その成果としてお金が後からついてきます。 まず年収１千万円を目指すなら、売り上げも３千万円以上を目標にすべきだ。一生懸命努力すれば計画の達成は容易にできる。自分の年収より成績が低ければ、仕事の量が少ないことを表しています。もっと真剣に努力をしようよ！ 給与の明細は働きに対する通信簿です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月13日
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会社に手持ち株を売却し、後継者が仕事をしやすくします。
私は臼井不動産の創業者なので、会社の持ち株が約半数あります。定年退職したとはいえ大株主の意向に現経営者は逆らえません。 そこで新しい役員が自由に仕事がやりやすいように、私の持ち株の８０％を会社に譲渡することに決定しました。 会社の役員でも大株主の意向に逆らえません。社長であっても株主総会で簡単に首をすげ替えされてしまうからだ。 そこで私は新しい役員が大株主に縛られず、自由に自分の能力を発揮しやすいように、会社に持ち株の８０％を売却することに決めた。臼井不動産の株価算定は１株１１０万円相当だが、１００万円で譲渡する。もう一人の株主は、私より４株多い臼井不動産の筆頭大株主だ。 筆頭株主は事業承継の恩恵を受けるため、息子に株式を全額贈与する手順を取るのか、それとも取りやめて私同様に会社に手持ち株式の８０％を譲渡するのか．．．．１月２４日に行われる次の臨時株主総会で正式決定する事になりました。 仮に発行済み全株式の８０％を会社が創業株主から購入すると、約１億６．０００万円程度の現金が会社から株主に流出する。内部留保として蓄えてあったお金が、会社から出ていくことになります。 その効果がどう出るのか楽しみでもあり、心配でもあります。いずれにしても株式の移転により臼井不動産の若返りは完了します。 会社は今後、希望する社員に自社株を順次少しずつ売却して、愛社精神を高めることになるでしょう。優良企業の道を目指します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月12日
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今年一番、勉強になった書籍。一気呵成に読み上げました。
取引の関係で東京証券取引所一部上場会社のトーセイさんから、社長が書き下ろした書籍を２冊頂きました。 不動産業で倒産の苦労から這い上がり、上場まで果たした「山口誠一郎社長」の生き方やビジネス手法の片鱗が読み取れて、久しぶりに満足感のある書物に出会い満足しました。不動産業は浮き沈みが多い業界です。特に予期せぬ出来事で一気に経営が不振になります。勉強をしない。努力をしない。機転が利かない。経済の先読みが出来ない。そんな経営者や社員は生きていけない世界です。私の知人でも、急成長した後に事業が上手く行かなくなって自殺した社長が数人おります。成績が伸びずに不動産業界から逃げ出したサラリ－マン社員は数知れず見ております。そんな業界で上場まで果たす経営者の苦労や外国企業からビジネスを吸収する能力は大変勉強になりました。２００８年９月１５日のリーマンショックでは不動産業の上場企業150社中４０社が倒産した中にあって、生き残ったのは「サブプライムロ－ンの余波が日本にも必ずやってくる」と予見して、早めに手持資産を処分したお陰だったと述懐されている。不動産業にかかわっている方、不動産業に関心がある方にはぜひ読んでいただきたい１冊です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月11日
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売りビル狂騒曲。横須賀の不動産バブル
横須賀 収益物件横須賀に出た売りビルに購入希望者が殺到しています。本日だけでご案内が４件。申し込みが２件入った。 東京、横浜の不動産バブルが高止まりしたため、金額の安い横須賀に投資家が目を向けた結果だと予想しています。 昨年、一時落ち込んだ収益物件購入希望者が、また復活して来たかのような賑わいを見せている横須賀市内。 特に横須賀中央と久里浜の人気が高い。売り物件があればすぐに成約になります。ロ－ンも断られることが無い。 今日もアパ－トや売りビルなどの問い合わせがひっきりなしに入り、ご案内で社員全員席を温める暇がない。 今年３月本決算までに計画していた売り上げ目標は、大型物件の仲介により完全にクリアできる見通しになりました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月11日
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借金は返済しよう。現金で内部留保を膨らまそう。
不景気対策として、無借金経営を目指すことは有意義です。今年から来年にかけて予期せぬ出来事があるかもしれません。オイルショックやリ－マンショック同様に、自分ではどうしようもない出来事により景気が下振れする。そんな心配は無借金経営なら払拭できます。どんなに不景気が来ても、懐に現金をしこたま抱え込んでいれば問題はない。倒産する企業は預金が無くて借金が多い会社と決まっています。臼井不動産も無借金化を目指し、1月から2月にかけて3億円の借入金をドバっと返済します。サラリ－マン家主さんでも、入金する家賃より返済する借入金の方が多い場合、苦しくなることは当たり前です。景気が上昇する局面では借入金によるレバレッジ効果で業績が上昇する。逆に、景気が下降する局面では借入金が経営を圧迫し首を占める。会社の経営者はそんなかじ取りが難しい。社長の手腕は経験から成功を導く。考えている事と違う経済状況が来ることがあっても対処できる。それでも、現在ある借金は少しでも返済し、現金で内部留保を膨らますことが必要です。成功者と呼ばれる勝ち組経営者は、企業規模の拡大策よりも、常に借り入れと返済のバランスを考え、企業経営に腐心しています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月10日
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ロ－ン地獄がやってくる。金持ち有利の不動産選び
マイホ－ムロ－ン 金利の上昇 いよいよ住宅ロ－ン金利も上がる。金融機関の顧客選別も厳しくなる。誰でもマイホ－ムが買えた時代から逆戻りです。 それとともに自己資金が無く、借入金が多い人達には苦難の道が待っている。「夢破れて山河あり」消費税の値上がりに加え、いよいよ住宅ロ－ン金利が値上がりします。誰でもマイホ－ムを購入出来た良き時代から、一転して金融情勢が厳しくなってきます。自己資金を持たずに無理して家を購入するような層の人は、ローンが借入できなくなってくる。勿論、過去にブラックだった顧客も排除され、顧客の選別が厳しくなってきます。 ロ－ン不調による購入客が減れば、不動産業者は取引が減り売り上げも利益も減少に向かう。バブルは完全に終わりました。金持ち層だけが優良物件を安く買える時代がやってくる。 余裕金を持っている人は、物件価格の下落を待っていればいい。全国にローン地獄の阿鼻叫喚が聞こえてくる日は近い。 また裁判所の競売物件が増えてくるからじっと我慢して待とう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月09日
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★新春から大型商談で活気づく横須賀の不動産。★
横須賀の不動産 ようやくお正月気分が抜けて不動産の取引も活発になってきた。９日、１０と大型物件の売買仲介や、土地購入、ビルの売却と言った案件が目白押しだ。今年もまた一生懸命頑張ります。お正月が明けて不動産の動きも、本来の取引の動きに戻って活況になってきた。明日９日と明後日１０日は、大型物件の取引にからむ商談が大会議室で行われる。大型の土地が２物件、相続案件の駐車場が１件。ビル売買の仲介案件と、弊社が売り主となるビルの売買契約の詰めが重なる久里浜駅から徒歩４分の賃貸マンションも、価格がリ－ズナブルになってから初の相対交渉が行われる。「こいつは春から縁起がいいわえ－」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月08日
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★人手不足の解消がやってくる。バブル景気の終わりで適正人員になる★
新しいテナントビルを造ると、入居希望に手を挙げる業種は美容院、歯科医院、整体業と決まっています。それだけ競合が激しい業界です。しかしこのところ、整体業から美容院、歯科医院の順に、廃業して撤退する店舗のペ－スが早くなったと感じています。雨後の竹の子のように、美容院と歯科医と整体業がどっと増えて、どうなる物かと心配していましたが、予想通りに勝ち組と負け組がハッキリしてきました。生き残った店舗は廃業した店舗から顧客を取りますます栄える。資金力に劣る店舗は持っても３年。早ければ１年以内に撤退する。それだけにテナントとして入居される会社うぃ家主は吟味しなければならない。初めて起業する店舗は７割以上失敗する。他に本社があり、支店として進出するテナントは生き残りの確率が高い。しかし最近様子が変わってきました。飲食業の多店舗展開をしている会社が、営業不振や人材難で突然店を閉める例が多くなってきたのだ。職場を解雇された従業員は高齢になるほど次の就職先がない。すぐ次の職にありつけるのは若者と決まっています。これから人材難が嘘のように充足される時代がやってくる。バブル景気の終わりは悪いことばかりではありません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月07日
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資産家と貧困層。2極化する日本の将来像
若い頃から預金することを知らず、有り金を全部浪費する人は、老後貧困層に転落します。 逆に、一生懸命働いて得たお金を少しずつ積み立て、それを株や収益物件投資の購入資金としてお金を増やす努力をする人は、老後富裕層となって悠々自適な生活が出来る。 人生オギャ－と生まれてから成人になり、社会に出て一生懸命働くまでは同じであっても、それから先の行動で運命は全く違った人生がある。働いて得た給与を、競輪や競馬、パチンコ、またはネオン街で散財してしまう人間はキリギリスと同じです。若いうちから老後のために一生懸命財を蓄える人はアリさんです。アリさんは寒い冬が来ても、暑い夏に一生懸命餌を貯えるので食糧難にはなりません。皆さんの周囲を見てください。ホテルや高級レストランで、金額の高い食事を当たり前のように食べている人がいます。一方、コンビニでおにぎりを買い、牛丼屋さんで安い食事をしてでも節約をする人がいるのも事実だ。人生の幸、不幸は老後の生活を見れば良くわかる。高齢者がブランド衣装で身をまとい、高級レストランで食事をとっていたとすれば若い頃から勉強に蓄財に努力をした成果姿でしょう。日本の将来は富裕層と貧困層に2分される。富裕層の人を妬むより、自分も富裕層になる努力をしよう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月06日
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★久しぶりに横浜のホテルで食事★
お客様に依頼された横浜市中区の中古ビルを下見、価格査定に行きました。ついでにホテルで食事をして来たがとても美味しかった。 さすがに正月料理に飽き飽きしていた身には、満足感と満腹感で夕食が食べれなかった。 横浜市中区に建つ中古のビルを金額査定に行きました。明日、謄本や公図を取って正式に金額を出す。 建物を見た帰りに近くにあるホテルで昼食をした。まだ正月気分で新年会をしているお客様も多くてとても混んでいました。 暮れから正月料理ばかりで、さすがに飽き飽きしている身にとってやはりホテルの料理はうまい。 １時間ばかりかけ、ゆっくり食べて満腹となり帰宅したが満足しました。週に一度はホテル歩きで料理を食べ回るとご機嫌になります。 食べ物が美味しいと感じられるのは健康な証拠です。今年も太らないように注意して少しばかりの贅沢を楽しみたい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月05日
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フラット３５で融資書類の不正が横行の顛末。★
マイホ－ムのロ－ンや投資物件のロ－ン、そしてアパ－ト建築やビル建築をする目的のロ－ンに、不正な所得証明や契約書の改ざんが多数露見しました。 金融機関や国を騙して無理なロ－ンを借りても、やがて返済につまずいて困るのはサラリ－マンだったり投資家だ。 昔の金融公庫と考えればいい。そんな国の低金利ロ－ンを借りるために、本来なら借り入れが出来ない人が、契約書を改ざんしたり所得をごまかしたりして上手くお金を借り入れ出来ても、やがて破綻する憂き目にあうのは必定なのだ。１）書類を改ざんしたことが発覚すれば詐欺行為になるし、２）ロ－ン全額の返済を命じられる。３）そんな詐欺行為に積極的に荷担した不動産会社は免許の剥奪と刑事罰を受ける。 ロ－ンを借りてマイホ－ムや投資物件を上手く購入した所で、余裕がない顧客は家族の病気や突発的な出費で返済が滞り滞納への道を転がり落ちる。 アパ－トや賃貸マンションを建てた投資家も、空き室や修繕費、固定資産税などの出費により資金繰りが行き詰まるのは目に見えている。 無一文ながら多額の借金をして物件をどんどん購入し、借入金の多さをマスコミで得意満面になり吹聴していた投資家は、いま姿を現さない。 そんな不正融資により売買された物件の売り物が多く出ている。買い手が出ても売買価格が下がっているので、赤字に泣くだけの投資家を救済するホワイトナイトは出てこない。弱みにつけ込む禿げ鷹ファンドが虎視眈々と狙っているだけだ。 フラット35不正、継続調査49件で金額水増し等判明 （独）住宅金融支援機構は25日、「フラット35」の不適正利用懸案事案について、継続調査の結果を公表した。（関連記事） 調査対象は、特定の住宅売り主および不動産仲介事業者が関与した案件で、融資申し込み時点からの投資目的利用や住宅購入価格の水増しといった不適正利用の疑いがある49件。融資申し込み時の提出資料を精査するのと同時に、居住実態の調査を行なった上で、顧客への面談等によるヒアリングを実施した。 その結果、面談のできた42件については、すべて不適正利用が判明。内訳は投資目的利用および購入価格の水増しが40件、購入価格の水増しのみが2件だった。なお、その他の7件については面談を拒否されたことから、投資目的利用の事実については確認できなかったものの、契約金額に関する調査を行ない購入価格の水増しが行なわれた事実は確認した。 これらの案件に対しては、借入金の一括返済を求めるなど、厳正に対処していく方針。引き続き、融資審査や融資実行後のモニタリング調査などを強化していく。
2020年01月04日
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★人口の増加に寄与しないタワ－マンション★
横須賀のタワ－マンション 横須賀中央地域にはタワ－マンションが４棟ばかりあります（１棟は臼井不動産が所有する９階建てのヨコスカ．タワ－ビルそばに建設中）他市からの流入人口が期待されたタワ－マンションは、ほとんどが高台に居住している横須賀市市民の買い換え組と、米軍住宅として家賃収入を得るための投資家需要であって、横浜や川崎、東京からの流入人口を当てにした行政の思惑は期待外れに終わっている。 横須賀市内は海と山に囲まれた地形なため、山を切り開いて団地が形成され、バブル時には他市から流入人口が溢れ神奈川県内でも横浜、川崎に次ぐ人口増で賑わった。 それが高齢化社会の到来とともに山や坂の住宅地が敬遠され、横須賀市内では平らな市街地に買い換え移動する流れが加速してきた。横須賀中心部も同様だ。 タワ－マンションが出来ると市役所は他市からの流入人口を期待したが、ほとんど横須賀市内の高齢者と投資家が区分所有権を持ち行政の期待を裏切ってしまった。 サラリ－マンが少ないタワ－マンションの朝は、通勤に出る居住者がいないためエレベ－タ－も比較的混み合うことがない珍現象となっている。 今後の横須賀市の発展は横須賀中央から久里浜に移る。久里浜は開発計画が目白押しで、大型の総合病院が来たり、東京電力の火力発電所が稼働して大量の社員がやってくる。 さらに横浜マリノスが久里浜駅前にサッカ－場を２面作り横浜から移ってくる。年間２０万人以上と見込まれるフアンの来場を見込んで、ホテルや飲食店、事務所需要が見込まれ地元は期待に沸いている。更に横須賀市が主導して久里浜駅前再開発計画が進んでいる。１階や２階は店舗や事務所に。３階より１５階までは駅前マンション分譲の計画だ。 タワ－マンションによる街の活性化、人口増を狙うより「堅実な投資」を見込んですでに抜け目がない投資家による土地の買い取り競争が始まっています。 久里浜周辺のアパ－トは東京電力の建設作業員による実需ですでに空きが無くなっています。横須賀で堅実な投資をお考えならばぜひ久里浜をお選び下さい。弊社が詳細な情報で「成功する不動産投資のコンサルティング業務」を請け負います。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月03日
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★長期休暇は苦痛です。仕事が一番★
横須賀の不動産２８日から１月５日まで、長い冬期休暇はとても苦痛です。本を読んだりテレビでニュ－スを見たり、パソコンに向かってキ－ボ－ドを叩いたりするが満足しない。やはり電話に追われ、来客に追われ、営業に汗を出している方が充実感がある。 私は昔から毎日仕事に追われて過ごしてきたので、冬期休暇や夏期休暇のように、仕事もせずに長期休暇をゆっくり過ごすのは苦痛です。２８日からすでに６日間も休みました。、時間をもてあましています。これで完全に仕事をリタイアしたらどうなる事やら心配になる。ボランティア活動に勤しむのは性に合わないし、セカンドライフをするような優雅さもない。やはり貧乏性なのか、仕事人間なのか、不動産関係の仕事から死ぬまで離れられないことでしょう。明日から、年末に依頼された売りアパ－トや売り地の下見に歩きます。１月は皆さんに喜ばれる「売り物件」が沢山控えています。期待していてくださいね。「不動産が一番」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月02日
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★地元神社の元旦祭に来賓として出席。★
明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。私は本日、地元若宮神社で毎年元旦に行われる行事に来賓として出席して来ました。 直来の席では地元の有志から色々と、不動産売買の相談を受けたり、先日の台風１９号時の被害状況などの話しを聞くなど、参考になる情報を沢山仕入れてきました。やはり地元は良いですね。毎年元日に、地元若宮神社で必ず行われる元旦祭。今年も良い年であるようにとの願いを込めて町内会関係者や来賓が祈りを捧げます。その後は酒席が用意されていてお寿司や煮物をごちそうになります。私は運転があるのでアルコ－ルは一切飲めません。子供の頃から良く知った顔の友達が町内の役員になっていることもあり楽しい団らんの一時を過ごしました。その席で、不動産に関する相談や、相続に関する相談も出て、仕事に直決する酒席になりましたが、それよりも地元でいて知らなかった台風１９号の被害を聞かされて驚きました。平作川の水位が上がり、歩道すれすれまで海水が上昇したことで、沢山の漁師さんが被害に遭われたと聞かされました。普段動かさなかったためか防潮堤が作動しなくて困った話しも聞き、海面から低い土地は、かさ上げするように対策を講じないと、海水被害に遭うことが想定されるとの怖い話を聞かされました。今年は日本全土が自然災害に遭わないように神様に祈願をして来たのは言うまでもありません。皆さんのお宅はいかがでしょうか？ 今年１年、無病息災、商売繁盛、安全の年であって欲しい物です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2020年01月01日
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