2016年07月の記事
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★ちょい悪兄さん御用達の洋服屋でパジャマを購入★
いつも通る商店街に潰れそうで潰れない洋服屋がある。店員さんは年の頃８０歳代の高齢者１人だ。お客様が入っているのを見たことがない。マネキンが着ている洋服も新しいのか、古いのか分からないほどくたびれている。いつも通る商店街にお客様が入っているのを見たことがない男性用品専門の店がある。ちょい悪兄さんが着るような派手なシャツが数枚ぶら下がっているだけの店舗だ。あまりに気の毒になって、今日は思い切って店内に飛び込んだ。夏だというのに冬物が沢山ぶら下がっている。間違いなく昨年の売れ残りだろう。商品の数がないから賑やかしに飾ってあるのに違いない。「パジャマ代わりにその上下を買います」と商品を指さし、「M番が欲しい」と言うと、「Mが無いからLでどうですか？」と来た。「Lだと大きすぎるので困ったな－」と言うと「つるしてある商品ならMですよ」と言う。｛OK、吊してあるので結構です」と言うと、マネキンから洋服を脱がせて畳み始めた。「あれあれ洋服が床を引きずっているよ。汚れてしまう」そんな指摘にもお構いなしでビニ－ル袋に入れてくれた。「ところで社長は今日来ているの？」と話すと「社長の知り合い？」と店員さんが近寄ってきた。「お宅の社長と何回も取引がある臼井不動産です。」と答えた。すると「ああそう。それなら定価が３．０００円だけれど５００円だけ引いとくよ」とおまけしてくれた。普通なら購入しない上下のパジャマを、くたびれているのを承知で購入しました。とても派手な「ちょい悪お兄さん」向け用品です。家で着られるかな－ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月31日
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★人の振り見てわが振り直せ。朝鮮日報さんへ★
韓国という国は身勝手な国である。今日の朝鮮日報によると、韓国に対する中国の外相の態度は無礼だと怒っている。しかし、中国が韓国にした態度は、数年前に韓国が日本に対して取った態度と同じだった事を反省していない。 ラオスで開かれた東南アジア諸国連合に合わせて開かれた韓中外相会談で王外相は尹炳世（ユン・ビョンセ）外交部長官（外相）が終末高高度防衛ミサイル（THAAD）配備の不可避性を説明すると、手を横に振ったり、あごに手を当てたりと外交的に失礼な態度を取った。尹外相が笑顔で「ニーハオ」と先に話しかけても、王外相は怒ったような表情で応じ無視した。国際会議の場で日本の首相が韓国の大統領に、韓国語で「ヨボセヨ」と挨拶をしても完全に無視していたことはまだ記憶に新しい。韓国が同じ事を中国にされると「無礼だ」とか「国際的儀礼に欠ける」と、相手を非難する韓国のマスコミには笑うしかない。日本人が韓国人に対し「へイトスピ－チをしている」と怒り、「止めさせろ」と文句を言う。反面、韓国内での日本に対する嫌がらせやデモには、拍手を送る身勝手な国「韓国」に同情の余地はない。朝鮮日報さん、「人の振り見て我が振り直せ」とのキャンペ－ンを呼びかけてはいかがですか。それが出来てから中国の態度を笑ったり、怒ったり、批判することに賛同が得られますよ。自己反省が出来なくて他国のことをとやかく言う資格は全くありません。中国も韓国も同類です。人の振り見て我が振り直せ 他人のやっている動作や態度で好ましくないと感じたら、その相手をとがめる前に、自分は他人に対して同じようなことをしていないか、他人の行動を自分のこととして省みなければならない。。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月31日
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★小さな商品も数売れば高収益に★
私の知人で芸能人の小判鮫商法によりビジネスを成功させている社長がいる。大手芸能プロダクションと提携して、歌手が公演活動を行う際に観客席でフアンが左右に振るペンライトの開発と販売を行っている会社を経営している。名前を聞けは誰でも分かる芸能人達について歩き、公演活動の会場で販売するペンライトは１本１５００円程度。その売り上げが年間１３億円。経常利益も税引き前で２億円を超すから驚きだ。正社員の数を絞り、歌手に合ったペンライトを工夫し、デザインをプロに委託し、製造は海外の工場に委託する。販売はその都度アルバイトを動員して極力人件費を浮かし、収益アップを工夫する社長の手腕は真似が出来ない。どんな業界でも成功する人はアイデアマンが多い。仕事のためなら休日返上で日本中、海外にまで飛ぶバイタリティ－は経営者の鏡だ。定時に来て定時に帰る。週休５日を当たり前と考える働かないサラリ－マン根性ではとても真似が出来ない。そこに所得格差が発生するのは当然だ。休日もいとわずによく働く経営者は、それに見合う給与を得て高額所得者になり、労働基準法で決められた範囲内でしか働かない多くのサラリ－マンは、働いた分の時間給しか手に入らない。それで満足しているサラリ－マント違い、経営者は労働時間や休日に関係なく、仕事をすることに喜びを感じていて、その対価として給与が後から付いてくる。高い税金に音を上げながら地味な生活によりせっせと貯蓄に励んでいる社長の年収は？億円だ。たかがペンライト、されどペンライト。経営努力で毎年増収増益が続く。頭が下がります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月31日
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★高齢者に新しい風。趣味が同じ高齢者のシェアハウス人気★
高齢となり、夫や妻に先立たれた人達のためのシェアハウスが人気を集めているという。いままでシエアハウスと言えば若者が主体のレンタルハウスだったが、近頃は話し相手を求めた高齢者同士が集う賃貸物件として注目を集めているらしい。夫婦者の高齢者であった人達が、ある日突然相手が亡くなると環境がガラリと変わります。思い出せば数日間誰とも話をしていなかった。話しかける相手はテレビと電話だけで、メ－ルは虚しい。そんな孤独が１年以上も続くと、同じ境遇の高齢者が話し相手として集まるシェアハウスに移りたくなるようです。老人ホ－ムは半数以上が足腰が悪く、車いすに座ったままの人が多くて健常者には入所に抵抗がある。体は何不自由無い人で高齢者が入るシエアハウスとは。いつでも部屋から外への出入りが自由な事（束縛されない）１０坪程度の広い個室に「浴室、トイレとミニキッチン」さえ付いていれば住むには満足する。入居者が歓談に集まる共同の談話室は１０坪もあれば十分だ。建物全体では、部屋数にして１０部屋程度の個室が完備された高齢者向けシェアハウスはこれから加速度的に日本全国に広がっていくかも知れません。絵画や写真など、同じ趣味の人達が集まるシエアハウス。音楽好きな人達が集うシェアハウス。草花を楽しむ、農作業が出来る畑付きシエアハウス。乳母捨て山の認識しかなかった高齢者向けの共同住宅は、特色を持たせれば意外とニ－ズが出てくるかも知れません。空き室が多くなるアパ－トに取って代わる救世主として、投資家さんはいまから高齢者向けシエアハウス経営の勉強をしてみよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月30日
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★三浦市のスポンサ－企業としてお役立ち★
各地の自治体は少しでも予算を削減しようとあの手、この手を考えています。「お知らせ」として市民に出す葉書代や印刷代を、スポンサ－企業に負担させようと弊社に営業攻勢をかけられ、協力することにしました。弊社では色々な自治体や団体、地域のスポ－ツクラブに毎月、多大な寄付をしています。今回も三浦市の委託を受けた総務省から営業されて、市民に配布するお知らせ葉書の費用を、広告と言う形で協力することになりました。その雛形が本日出来上がってきた。三浦市も予算削減となり、総務省も葉書が売れて、両方の思惑が合致したアイデアですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月30日
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★NHK交響楽団で活躍されている松本健司さんのCD★
N響のクラリネット奏者「松本健司さんのCD」を、お母様から戴きました。NHK交響楽団でクラリネット奏者として有名な松本健司さんは、弊社の取引先である家主さんの息子さんである。演奏会はチケットがすぐ売り切れるほどの人気でなかなか手に入らないほどだ。演奏が終わると出口にはフアンが列を成しサインを求める人が後を絶たない。これほどの有名人でもお母様はとても謙虚で、リサイタルの都度指定席券をお持ち下さる。昨日はCDを頂戴しました。弊社の取引先には地元音楽家の親御さんが沢山おります。歌手も含め、有名人となられた人の家族は楽しみが多い反面、ご苦労も多いですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月30日
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★留学先から３人娘が我が家に泊まりに来た★
カナダ留学先の語学学校で知り合った日本人学生と、韓国人の留学生を伴って昨夜は孫が我が家へ泊まりに来た。全員と簡単に挨拶をして私はすぐ自分の部屋に戻り、ベッドに入る。子供達３人はお風呂に入り夜遅くまで話し込んでいて、今朝はなかなか起きてこない。昨日は留学生３人組が我が家に２１時頃やってきた。急ぎお風呂の支度をして寝具の用意をする。後はすべて自分たちで出来るから世話はない。夜遅くまで話し込んでいたらしく、英語と日本語を織りまぜた会話がいつまでも聞こえていた。今日はどこに行くのか分からないが、とにかく３万円ほど小遣いを渡して私は会社に来てしまった。仕事がなければあちらこちらと案内をしてあげられるが、今日は忙しくてそれは無理だ。広い我が家は孫達の憩いの場でもある。友達を連れてよく宿泊に来る。友達の一番人気はお風呂だそうだ。 畳１枚ほどの広さの浴槽に浸かりながら夜景が見られる楽しみは、別荘気分になれるらしい。（後を掃除する人間の苦労は知らずに．．．）いつまで孫達が遊びに来てくれるか分からないが、小遣いを取られても長く健康でいなければならないと感じる次第です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月30日
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★社宅需要に沸く建築会社。仕事が舞い込まない建築会社★
最近は好業績に沸く大手企業がどんどん出ている。その会社と取引がある建設会社には、２００室から３００室という大型社宅建設の受注が舞い込んでいる。その反面、何の系列にも属さない独立系の中堅以下の建築会社は仕事量が減少気味だ。マンションの仕事も少なくなりつつあって危機感が出ている。最近の建設業界でス－パ－ゼネコンが、利益率の高い仕事にしか手を出さない「選別受注」のお陰で、収益が上昇して笑いが止まらないと週刊ダイヤモンドが報じている。マンション建設で仮に欠陥が見つかった時は、「建て直し」という解決策が出た以上、中堅建設会社ではその負担に耐えられない。そこでス－パ－ゼネコンに仕事が集中してしまい、建設単価は言いなりとなってゼネコンが儲かり、マンション会社は泣く構図が出来上がっている。いままでのゼネコンとマンション会社の立場が完全に逆転してしまったのだ。建築単価が高くなればそれはマンションの販売価格に転嫁されるから、マンションの売値は鰻登りに上昇していく。しかし、年収の７倍～１０倍の販売価格には一般消費はついて行かれない。さすがにこのところ新築マンションの売れ行きは芳しくない。そこでマンション会社も分譲件数を絞り始めた。これから建設会社の仕事もどんどん少なくなってくるだろう。超大手建設会社の笑いもやがて止まる時期がやってくるのは必定だ。建て替え保証が出来ない中小以下のゼネコンは、今でも仕事量が減りつつあり、危機感が漂っている。一気に仕事量が増えた時には、お得意様を大切にせず単価の高い仕事に浮気したツケがいま回ってきている。一旦離れた顧客は他社に取られてしまい、取り戻すには至難の苦労がある。やがて少しずつ、少しずつ仕事が全般的に減って来て、建設不況の足音が聞こえ出すだろう。儲かってゼネコンが喜んでいられるのはいまの内だ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月29日
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★満開のサルスベリの花★
弊社の前にサルスベリの街路樹が植えられている。いまその木が満開の花をつけ道行く人が「綺麗だね－」と立ち止まって見ている。コンクリ－トジャングルにも樹木や草花があると心が癒されます。臼井不動産久里浜店の前に街路樹のサルスベリが沢山植えられている。いまそれの花が満開となってとても綺麗だ。道行く人も皆足を止め「綺麗だね－」と見上げていきます。これから本番を迎える酷暑にも、サルスベリの樹のように負けずに頑張りましょう。８月３日は水戸浜海岸で会社のバ－ベキュ－大会が行われます。私は歯の治療中のため肉が食べられないので、残念ながら欠席します。社員の皆さん楽しんでね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月29日
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★横須賀、逗子に賃貸管理物件が２０室増える★
８月に所有権移転するアパ－トが３棟増え、９月から一挙に管理部屋数が２０室増えます。賃貸管理は家賃の集金と入居、退去の立ち会いや、リフォ－ムにクレ－ム対処まで、家主さんに成り代わり幅広く代行します。アパートやマンション、１戸建てなど、賃貸物件に関して幅広く、家主さんに成り代わり代行する仕事が賃貸管理業です。管理の仕事は毎日とても忙しいので、営業の人間が兼用して行っていたのでは手が回りません。弊社では４人の女性スタップが専業で関わっている。家賃の督促や建物の不具合、近隣トラブルの解決まで手の休まる暇がありません。２年ごとに更新業務を行います。契約書の作成と損害保険の加入手続きがあるので損害保険の募集人資格を持っていないと業務に従事できない。一番大切なことは管理建物や駐車場を見回り、不具合があれば家主さんに写真を撮って報告書を送ります。近年、不動産業界では新規参入が相次ぎましたが、仕事内容に比較して手数料がわずかであることから採算性に合わず、撤退して行く不動産業者も増えています。しかし仕事が大変な反面、家主さんと信頼関係が築くことが出来て大きなビジネスにつながることも多い。弊社では管理業務を重要視してどんどん拡大しています。８月中には横須賀市内にアパ－ト２件、逗子市内に１件と売買により合計２０室増えます。賃貸管理業の損益分岐点は５００室です。つまり５００室以下では片手間仕事になって家主さんから満足度を得られません。ストレスが溜まる管理業ですから、管理会社にノウハウがないと仕事も投げやりにされます。オ－ナ－さんが賃貸物件の管理をお願いする場合、その管理会社なり不動産会社に専門のスタッフが何人いるか調査する必要があります。勿論、業務歴として何年経験を積んでいるか、会社案内で調査することも大切です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月29日
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★プライベ－トビ－チがついた別荘地を査定★
横須賀の某海岸砂浜に面した土地の売買査定を依頼されました。土地の広さが５０坪丁度だ。勿論車が入り陽当たりも良い。通常なら１坪３０万円の所だが、プライベ－トビ－チがついているので４０万円でも売れる自信があります。横須賀市内に住むお客様から、「相続で受けた土地を売りたい」と相談があり、本日午後現地立ち会いを行いました。静かな入り江に面したその土地は希少価値がある。しかし現在では、津波の被害を怖がるお客様もいるのであまり高値では売れないのも事実です。そこで出した評価額が１坪４０万円です。丁度５０坪あるので総額２０００万円となる。本来なら相場は１坪３０万円の場所だ。プライベ－トビ－チがついているのでその希少価値を加味して１坪４０万円としたが、津波を怖がらない人なら５０万円でも喜んで買う。自宅の庭先である砂浜で夏は海水浴が出来るし、秋や冬は庭先から釣りが出来る。ただ砂浜に面した土地は良いことばかりではない。強い風が吹けば砂風が舞い、常に塩害にさらされる。しかしこの土地は、出船、入り船が見えて、房総半島から横浜のランドマ－クタワ－までよく見える。長所と欠点を差し引きすれば、断然長所の方が上回る。仮に売却に時間がかかるようなら臼井不動産で買い取る保証を付けました。売り主さんの結論は日曜日となります。結果が待ち遠しい。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月28日
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★思い出のトランプ自叙伝が出てきた★
昨日は痛んだ歯を抜歯したため」、自宅でゆっくり本でも読もうと自宅の書棚を見ると、いまをときめく大統領候補となったトランプ氏の自叙伝が目に飛び込んできた。バブル華やかな昭和６３年に、ダイヤモンド社から発行された書籍で、私がニュ－ヨ－ク不動産視察に出かける際に購入した本だ。まさか彼がアメリカの大統領候補として共和党から選出されるとは予想も出来なかった。昭和６３年と言えば日本中がバブルに踊り、お金が乱舞して、高級品がどんどん売れ狂った時期だった。そんな中でアメリカの不動産業界視察をするため、ニュ－ヨ－クに出かける前に購入したトランプ自叙伝だつた。トランプ氏には通常の経済人とは違う光と陰が入り混ざっている。本を執筆した著者には非協力的であったと記されている。トランプ氏が自分で出す本は自画自賛ばかりで信頼できない。そんな若き時代のトランプ氏が、アメリカの不動産王として君臨するようになる「構想と決断」の書籍だ。アメリカンドリ－ムを手にした男の帝国物語は、いま読んでも面白い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月28日
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★営業の極意。出来る営業マンと出来ない営業マンはここが違う★
人間ですから「感覚が鋭い人」と、反対に「鈍感な人」がいるのはやむを得ない。感覚の鋭い人はお客様のニ－ズをキャッチすることも上手ですが、鈍感な人はお客様に振り回されて、あちらこちらと物件を案内する役割から脱皮できない。営業の世界に身を置く人なら、どんな時でも感覚をとぎすます訓練を怠るな。営業の世界は面白いもので、お客様と波長が合うと「鈍感な人」でも好かれて契約が取れる事がある。しかしそんな例は数少ないため同僚や新人社員より成績は劣ります。何年会社に在籍していようが幹部社員に栄転しない社員は、大会社であろうが中小企業であろうが同じ理由がある。反対に、常に四方に感覚をとぎすませている人はお客様の要望を適格にキャッチできるから、無駄な動きは少なくて、成約数は常に上位にある。１０年以上同じ業種の営業マンをしていると、将棋の世界のように先読みが出来るようになるものです。いつまで経っても数手先すら読めないようでは、後輩にどんどん追い抜かれ、万年平社員の座に甘んじなければならない。私は土地でも建物でも、不動産を見ると「この物件はあのお客様にぴったりだ。直ぐご案内しよう」とお客様の顔が頭に浮かぶ。それは常に第一線で仕事をしているからでもある。初期面談のお客様と話をしている中で「このお客様にはあの物件がぴったりだ。ご案内しよう」とインスピレ－ションが沸く。不動産を購入するときもほとんど出口戦略といって、「この物件はあのお客様にお勧めできる」と買い手をイメ－ジして購入します。買い手もいないのに「この土地を買えば売れるだろう」といった漠然たる考えで土地や建物を仕入れる事はしない。売れるか売れないか、丁か半かの仕事はしない。仕事は博打とは違うのだから。それらは仕入れた物件の回転率に数字が表れてくる。不動産を仕入れてから、１年も２年も買い手が付かずに放置されたままの物件は全くない。金融機関から借り入れる短期仕入れ資金は、売れずにジャンプをお願いすることは会社創業時から一度も無い。経営者は営業マン以上に鋭い感覚を保持していなければ、会社の存続すら危ぶまれ、社員とその家族に生活の安泰を保証することが出来なくなる。営業マンも経営者も、一生懸命感覚を研ぎ澄まし、汗を流して業務に専念すれば、天も味方して成長という果実を与えてくれます。昨日も仕入れた物件をお客様にご案内したら、イメ－ジ通りに喜んでいただき、買い付け証明を頂戴しました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月27日
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★仕事はツキと不運で結論付けないこと★
人間は仕事が上手く行っている時はツキがあると考え、何をやっても上手く行かない時はツキに見放されていると結論つける人が多い。しかし実際は全く違う事に気づくべきです。仕事が上手くいっている人は無駄な動きをせず、一生懸命種蒔きをして、新規客の開拓をし、既存客を丁寧に対応している。結果として良い成果が生まれている。仕事の量と面談の数、そして一生懸命動いた行動力が成果を生んでいるのだ。残念ながら仕事にツキが無いと考える人は、成果が上がっている人より種蒔きも少ないし仕事の量も少ない。既存客の訪問も少ない。つまり全体的な仕事量が少ない分、成果も上がっていないだけなのだ。それを分析もせずにすべてツキのせいにして「逃げる営業マン」はいつまでたっても営業力は向上しない。成績がよい営業マンと悪い営業マンの動きをパタ－ン化して、細かく分析するソフトを私の知人が開発している。いくら人工知能の時代が到来すると言っても、人間の頭脳や動きは予測できない部分が多いのでソフトで解決できるとは到底考えられない。営業マンは自ら人脈を増やし、仕事を教えていただいたり、顧客を紹介してもらえる土壌をつくらなければならない。種まきも１反の畑で満足せずに、２反、３反と畑を増やして沢山種を蒔くことをしよう。そうすれば収穫も飛躍的に増えてくる。駄目な営業マンほどコンサルタント営業が出来ないので紹介客が来ない。成果が上がっている営業マンほどお客様の紹介が沢山あります。営業の成果はツキではなく、本来の行動力で結果が左右されているものです。＜臼井不動産、社員研修のテキストから抜粋＞ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月26日
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★１年お先に失礼します。飛び級で１年生から３年生に★
カナダに留学していた孫娘が、夏休みを利用して帰国した。１年を締めくくるサマ－スク－ルで、「すべての科目が９０点以上だったので９月から３年生になります。」と報告を受けびっくりしました。日本の中学を卒業するまでに英検の２級に合格し、卒業と同時にそのまま単身カナダの高校に留学した孫娘が、寝る間も惜しみ猛勉強の効果があって、最後のサマ－スク－ルの単位まで取って帰国した。日本と違いカナダには飛び級制度があり、成績が良ければ階段を登らないで１年生から３年生にアップ出来る制度がある。それを目指して寝る間も惜しんで勉強した結果、見事に進級テストも合格したと言うのだ。９月から３年生に進級する。勿論３年生になったからと言っても勉強が不振となれば２年生への降格制度もある。「このまま一生懸命勉強すれば高校を２年間で卒業できるかも知れないよ」と、喜んでいました。一生懸命努力している人と、通常の勉学をしている人との差別化は、テストの結果で目に見える褒賞を与える外国式のやり方は、日本でもやがて取り入れる時代がやってくるのでしょうか？それにしても、カナダや日本の同級生より１年早く卒業できる優越感は、なんともいえない心地良さがあるらしい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月26日
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★不動産業界からおとり広告を無くせ★
本日の日経新聞社会面に賃貸「おとり広告」増加との記事が大きく踊っている。成約済みの賃貸物件をインタ－ネットに掲載して客を呼び寄せる手法で被害者が相次いでいると書いてある。地方ではほとんど見られないが東京や横浜、川崎のような都会では競争が激化しているので、小さな不動産会社が集客のために行っている不正行為だ。不動産会社で経営者が宅建士の資格を持っていない会社では、しばしばこんな不正が行われているらしい。不正行為でつかまっても名前を変え、社名を換えてまた新規開業が簡単にできるところに不動産業界の闇がある。経営者が資格を持っていれば違反行為は行わないが、資格者を雇用している無資格経営者は罰則も何のその、違反を繰り返す。不動産業界を浄化するには経営者や役員が資格保有者であること。広告物件は他社のものを掲載できない。その２つのル－ルを取り決めるだけでも不正者は排除できます。有りもしない物件をおとり広告に使い、すでに成約済みの物件をネットに載せて客寄せを計る。来店したお客には「もっといい物件がありますから」と他の物件を強引に勧めて契約を誘引する。不当表示問題は不動産業界で長年是正を巡って論議されていながら結論が出ない。不動産業界に身を置くものとして恥ずかしい限りです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月25日
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★売る人、買う人、立場の違い★
不動産取引においては、「売り主さんは１円でも高く売りたい」と考えます。逆に買い主さんは「１円でも安く購入したい」と考えている。この綱引きがまた取引の醍醐味でもありますが、中には相場を無視した常識外の売値を要求したり、逆に値引き幅を要求される買い主さんがいて頭を悩まします。（だから仲介業者は神経を使い毛が薄くなってくる）弊社が査定して妥当売値を５０００万円と値付けしたアパートがあると仮定します。売り主さんが「いやそれでは安すぎるので６０００万円で売って欲しい」と要求される事があります。かと思えば、５０００万円のアパ－トを「４０００万円なら買いたい。売り主と交渉して欲しい」とやってくる投資家さんもがいる。どちらも相場より常識外れの金額とあって商談は成立しない。買い手の要求は売り主にストレ－トに伝えられない。そんな話をしようものなら売り主さんは真っ赤になって怒り、商談が成立しないことを分かっているからだ。不動産は沢山取引事例があります。相場より安ければすぐ売れるし、相場の妥当価格なら直ぐ買える物件は沢山あります。あまり駆け引きばかりしていると成約が長引いたり、他に投資家の手に渡ったりして後悔が先に立ちます。そうなるともう２度と気に入った物件に出会うチャンスが無くなくなってしまう。不動産は買えるときがチャンスであり、売れるときがチャンスです。相場で売れれば何の不満がありますか？相場があるのにそれよりも２割も価格を下げてくれたら、逆に「何かある物件か？」と不安が先に立って眠れぬ夜を過ごすことになります。そろうとに直感や要望より、長年それで飯を食べているプロのアドバイスに従いましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月25日
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★不動産を買いたいお客様と、買えない事情★
不動産会社には毎日色々なお客様が来社されます。目的は賃貸物件を借りたい人、貸したい家主さん。不動産を買いたいお客様と、売りたいお客様の４種類が主な来店者だ。不動産を買いたいお客様の中には、過去に金融トラブルでブラックリストになっているお客様も来社される。幾ら物件を買いたくても金融機関のロ－ンを頼りとすれば、過去の金融トラブルでブラックリストになった人は融資を断られる事が多い。電話料金を未払いにしたり、カ－ドロ－ンで延滞がある。個人破産の過去がある。そんな暗い過去歴のあるお客様は幾ら物件を案内しても買えないのです。つまり、買いたいお客様が全員不動産を買えるわけではないところに不動産売買仲介営業マンの難しさがある。お客様が来店時に初期面談で、正確に、詳細に、過去から現在までの個人情報を聞かないと案内しても無駄足となる。ところが中には過去歴を意図的にごまかすお客さんがいて困ります。「過去に金融トラブルは一切ありません」と言いながら、事前審査でロ－ンをはじかれるお客様が出てくる。すると、汗水垂らしてあちらこちらと案内した営業マンの努力がすべて水泡に帰してしまうのです。不動産営業マン泣かせのお客様は、コンピュ－タ－社会の怖さを始めて知ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月24日
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★横須賀中央 新店舗。工事が進んでいます★
猛暑の中で臼井不動産の賃貸マンションである横須賀中央のビル１階に、店舗工事が粛々と進んでいます。完成引き渡しは９月４日の予定です。それにしても暑い中作業員の皆様にはご苦労様です 外の仕事がメ－ンとなる土木工事業や建築業は、熱いときも寒いときも本当に大変です。きつい仕事が若者から敬遠され、従事しているのは５０代以上の年配者ばかりだ。それだけに仕事中倒れないかと土木作業員の体が心配でハラハラします。差し入れにジュ－スやお水、スポ－ツドリンクを持って行って慰労している。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月24日
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★横須賀の空き室管理★
横須賀市内には沢山の空き室があります。誰も住まなくなった家は浮浪者が住み着いたりするので管理を引き受けております、不審者が入って犯罪や火災を引き起こす恐れもある、そんな温床にならないために臼井不動産では空き家の管理を行っている。月に１回、朝１０時に窓を開けて夕方３時に閉めに行く。風通しをしない家はカビが生えてどんどん老朽化が加速する物です。本日は弊社で管理している家の１軒に風通しに行ってきました。こんな時期、一番気になるのが雑草が生えて近隣に迷惑をかけることです。住人がいない家でも草花は立派に生長し、花を付け庭を飾る。本日おじゃました空き家は、雑草も生えず綺麗な庭を保っていました。生前の入居者の方が庭のお手入れに心血を注いでいたことが忍ばれます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月24日
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★今日と明日、地元久里浜の八幡神社で祭礼です★
今日と明日にかけて地元久里浜にある八幡神社のお祭りです。子供達が賑やかに山車を引いておりました。こんな頃が一番可愛い年齢ですね。中学に入ると途端に反抗期になり親離れしてきます。山車のお囃子の音が大きくてお客様と話も出来ませんでしたが、活気があってお祭りはいいですね。子供達の「わっしょい、わっしょい」の声がとても可愛い。お祭りが来ると夏の到来が感じ取れます。いよいよ梅雨も明けて本格的な暑さがやってくる。夏ばてしないように頑張りましょう。明日は御神輿が出る番です。会社発祥の地久比里では、担ぎ手がないため弊社の社員が数人協力して担ぎます。こんな小さな事でも地元のお役に立って喜ばれると嬉しいものです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月23日
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★別荘を購入するか、それとも収益物件を購入するか、判断に悩みます★
湯河原にある不動産会社から「有名人の別荘が売りに出ます。購入されませんか？」と売り込みがありました。一方、横須賀市内に収益物件用のビル用地が売りに出て、某金融機関から相続対策物件として購入を勧められている。別荘を購入しようか、収益物件を購入しようか、決断に迷っています。このところ事業用地や収益物件用地を持って、仲介の不動産会社がどんどん売り込みに見えます。アパート２カ所と駐車場１カ所、商業地を１カ所は仮契約してあるので確実に弊社の手に入る。そのほかに国道に面した広い店舗用地も購入出来る見込みで、月曜日に売り主さんと最終打ち合わせのセッティングをしてある。これに逗子の店舗用地を含めると一気に物件が増えてきます。７月は近年にないほど短期間で大量の不動産を購入出来てとても満足している。手持ちの社有物件が全部払底して、「どうしよう」と心配していたことが嘘のように気持ちも明るくなりました。これらの不動産を売られるお客様はほとんどが相続による物件取得者で、売却した上で相続人が平等に金員を分配する計画が出来上がっています。得た資金で家を建て直すお客様もいるし、借金を返済する方もいる。相続財産を処分すると大きな金額が転がり込んでくるので、子供達は無き両親に感謝するのでしょうか？時期はお盆。「財産を残してくれた両親に感謝してお墓参りに行ってくださいよ」と最後に余計な一言を投げかけて売り主さんと握手して別れます。今月は別途、別荘の売り込みもやってきた。「有名人が持っている湯河原の温泉付き別荘を購入しませんか？」「まさか桝添さんの別荘？」と質問すると相手は大笑いして「全く違います。売り主は芸能関係の方です。」収益物件を買えば家賃が入ってくる。別荘はお金が出て行くばかりで無駄です。しかし家賃収入が増えれば増えるほど税金もぐんぐん高くなる。別荘はストレスを解消してくれるメリットが高い。私の余命もカウントダウンになっていますから、お金儲けよりいままで一生懸命働いてきた自分へのご褒美に、スポ－ツカ－と別荘で締めくくろうかと気持ちは７割方固まっているのだが。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月23日
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★日産の新型スポ－ツカ－GT-Rのカタログが送られてきて★
今月中に発売される日産自動車のスポ－ツカ－GT-Rのカタログが送られてきた。分厚いカバ-に豪華な内容のカタログだ。１冊数万円はするだろうか、本当に素晴らしいカタログで買い意欲をそそられます。１０年前にベンツのスポ-ツカ-を購入して、屋根を開け閉めして楽しみながら運転していたが、どうも２ドアは狭いし荷物が置けない。それに折角新車で購入したのに年に５回もエンジントラブルがあって嫌気がさし、日産のプレジデントに乗り換えた経緯があった。その時のプレジデントはベンツの車とは似てもにつかない豪華な仕様で満足いく車だった。一番気に入ったのは音が静かなことだ。ミラ-の風きり音も聞こえないし、タイヤの路面を擦る音も聞こえない。車は購入すると平均して３年程度で乗り換えていたが、プレジデントだけは６年も愛用した。その間に３度も追突される事故に遭い、縁起が悪いので３度目に思い切って処分する事としました。日産車の素晴らしさを身を持って体験した私は現在クラウンアスリ－トの限定車を購入して乗っているが満足できない。年甲斐もなくスポ－ツ車に興味があるので、現物を見て買い換えを検討します。GT-Rの価格は１２００万円。ベンツのスポ－ツカ－と価格は変わらない。さていま乗っている車の下取り価格はいくらになるだろう？ 燃費は？買うなら断然赤色にします。 後期高齢者が赤いスポーツカ－を疾走させると「年甲斐もなく」と周りから笑われるでしょうか？車は平均して、年に１万キロ程度走ります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月22日
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★入居者の惚けに悩む家主★
高齢化の弊害は賃貸住宅にも及んでいます。入居時は普通のご夫婦だった賃借人が１０年、１５年と年を重ねるごとにどちらかが惚けていく。夫婦２人の場合はまだ介護する人がいるから良いが、１人住まいの高齢者が惚けて来ると家主は対応に苦心する。高齢化の波は惚け問題が賃貸物件の切実なトラブル要因として浮上して来る。入居時は正常だったお客様が、１０年、１５と年を重ねるごとに、惚けて来るのだ。その対応策に家主は頭を悩ます。入居者が惚けると家主は大変苦労するようになります。大きな声を張りあげたり、夜中に徘徊して警察のやっかいになる入居者は頭痛の種になる。入居者の肉親が近所にいない場合、家主が面倒を見る羽目になるからです。夜中に突然大きな声を張り上げる.すると他の部屋の人がどんどん退去してしまいます。賃貸管理をお願いしている不動産会社があれば管理会社が親切に対応してくれます。肉親に連絡を取り病院に入れる手配を迅速に行います。しかし、管理費が勿体ないと家主さんが自主管理をしている物件は、ぼけ老人の始末を家主さんが自ら行わなければならないのだ。そんな入居者であれば家賃も当然長期に支払わない。入居者の惚けに悩む家主さんは全国規模でどんどん増えています。まだ問題が起きていない賃貸物件でも、管理会社、不動産会社と早めに相談して、入居者が惚けたときの対応策を協議しておくべきです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月22日
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★相場を知らない他県や他市の不動産会社。売れ残りで苦境が続く★
首都圏より土地価格がずっと安い横須賀に魅力を感じ、建て売りや賃貸物件の建設を進めた他県や他市の不動産会社が苦戦している。連日地元の不動産会社を回り「売ってください」「入居者を斡旋してください」とセ－ルス活動を行っているが、まず価格が高すぎる事がネックになって在庫が溜まり、空き室が多くて苦戦しています。他県の不動産業者は気候が温暖で商業活動が盛んな横須賀に来ると、まず土地価格の安さに驚きます。１坪４０万平均の地価は横浜、東京では到底考えられない激安値段だ。そこで東京や横浜の建て売り業者が横須賀に進出してきて開発行為を行っています。賃貸アパ－トやマンションも同様で土地をどんどん買いあさってはアパ－トや賃貸マンションを建設している。ところが地元の不動産会社でなければ分からない人気の場所、不人気の場所を考えずに購入しているために、建物が完成しても売れ残りが増え、賃貸でも空き室が増えているのです。賃貸マンションではほとんど空き室だらけのマンションすらある。（人気の場所はすぐ入居者が埋まります）売れない建て売り住宅は販売価格も高すぎます。いくら地元の業者を回っても売れない新築住宅は、最後に損をして大幅値引きにより売却することになる。そして「横須賀は難しい。儲からない」と後悔して撤退していく。横須賀市内も一時期に比べれば新築住宅の建て売りがずいぶん少なくなりました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月22日
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★賃貸マンションの新しい形態。最新式コインランドリ－併営★
今度弊社が建設する新築の賃貸マンションは、本格的なコインランドリを１階に併設して入居者の利便性を計りながら付加価値収入を上げようと検討しています。本日、営業の方より収支予測の提案を受けました。 沢山建設されている新築の賃貸マンションに、弊社では他社との差別化のために１階に本格的なコインランドリ－を開設する計画を立てています。従来も数台のコインランドリ－が設置されているマンションがありましたが、マンション以外の顧客もタ－ゲットとする本格的なコインランドリ－はありませんでした。いまコインランドリ－事業はバブル模様で、メ－カ－の業績は右肩上がりで笑いが止まらないようです。（メ－カ－のみ）１階を店舗に貸す事も楽に賃料収入が上がり結構なことですが、それよりも賃貸を借りてくれるお客様の利便性にもなってコインランドリ－は喜ばれると思います。今後展開する賃貸マンションの１階にコインランドリ－があれば、「臼井不動産のビルだ」との認識も高まることでしよう。しかしアイデアは面白いがどれだか収益が上がるのか、これからじっくり検討して結論を出します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月21日
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★後期高齢者保険料が、年に５７０．０００円。 ヒエ－高い★
やっとすべての税金支払いが終了したのに、今度は保険料の請求書がやってきた。所得が高いため通常なら支給されるべき年金の支払いはストップされているのに、ひどいですね－。昨日、後期高齢者医療保険料額の請求書が舞い込んできた。年間５７０．０００円もの高額医療費の支払いだ。それでなくても医療費は３割負担しているし、本来受け取れるべき年金の受給もストップされているのに。政府は次から次とお金をむしり取る。すでに今年、個人で支払った税金総額は１．０００万円を超えます。幾ら働いても税金や保険、その他の請求で預金は貯まりません。税金のない国に移住したいものです。ケイマン諸島か税金の安いマレ－シアがねらい目ですかね－。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月21日
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★失敗しない収益物件の選び方★
投資家が陥る間違いに「利回り」至上主義があります。年間の表面利回りが８パ－セント以上と、まず利回りありきの物件探しは改めるべきです。不動産投資で一番大切なことはまず立地です。駅から５分以内という徒歩圏であれば、空き室が出てもすぐに埋まります。所が、利回りが高い物件は駅から遠い場所にある場合がほとんどで賃料の下落リスクもあることを忘れてはならない。収益物件を求めて来社される投資家の要望は、まず利回り８パ－セント以上を希望される方がほとんどです。利回りが高くなればなるほど駅から遠い場所になります。まず土地の価格ですが、駅に近くなるほど高くなり、遠くなるほど安くなるので、利回りが高い物件ほど駅から遠いと考える必要があります。（土地価格が安い立地）駅から遠くなればなるほど、いま入居している賃借人が出ると次の入居者が入るまで時間がかかり、空き室リスクも高くなるのです。「現在の利回りは将来にわたり保証されるものではありません。」こんな説明文を読んだことがあると思いますが、それは賃貸物件というのは商業ビルでも住居系ビルでもアパ－トでも、入居者が出た後すぐに次の人が入るという保証がないことを説明しているのです。駅に近い賃貸物件なら部屋を探しているお客様はたくさんいます。空き室リスクも最小限に抑えられます。弊社が購入している賃貸マンションや商業ビルはすべて駅から徒歩５分以内にあります。住宅地の土地が１坪５０万円であっても、駅前の土地は３倍の１坪１５０万円はします。専門的には住居系の土地と商業系の土地では容積率が違い、商業系は高い建物が建つため土地価格は安くなる計算式が成り立ちます。家賃も駅に近くなればなるほど高く設定できて、収益還元法で見ても有利なことが証明されます。具体的な計算式は後日に譲るとして、駅に近くなればなるほど不動産の物件価格も高くなり高額所得者しか購入できない高嶺の花となるのです。富裕層の人は優良物件を手に入れる事が出来るのでどんどん所得も増えていきます。一般のサラリ－マンが手の届く物件はやはり駅から遠い物件という方程式が出来上がります。駅から遠くなるほど古いアパ－トは賃料が下がっていきますので、常に内外装を綺麗にリフォ－ムして、賃料の下落を押さえる努力が必要となります。「遠方の１００坪より駅前の１０坪」の格言通りに同じ予算の物件が２件あったら、なるべく駅に近い物件を購入しよう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月20日
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★誇大広告？ 嘘か誠か連日「収益物件買います。予算は１００億円」★
毎日会社には東京方面から「収益物件買います。予算は１００億円。ぜひ物件をご紹介下さい」という内容のFAXが舞い込む。嘘か誠か資金繰りに真偽のほどは分からないし、一度も取引をしたことがない不動産会社には警戒して情報を送りません。つい３年ほど前までは、こんな誇大広告かと見間違うFAXが送られてくることはなかった。ところが最近は連日「収益物件買います」の広告がドサッと舞い込む。本当にそれだけ資金調達力があるのかどうか真偽のほどは分からないが、物件を求めている投資家を沢山抱えている証拠です。買いたいお客さんがいても物件が無くては商売にならない。そこで不動産会社名簿を利用して売り物件情報を広く集めているのが分かる。収益物件を求めるお客さんはどうも焦りがあるようです。マスコミで紹介される「収入物件を購入して成功した。」と言われるような体験談をどんどん流しているので、乗り遅れまいとやって来る。本来は株式投資でも同様ですが、皆が「買い」と言うときは天井に近く、皆が弱気で「売り」と考えるときはそこに近い。収益物件は短期売買を切り返すのでなく、資産として長期に持つのが常道です。収益物件を沢山ストックしている企業は、処分の時期を間違わなければ大儲け出来るチャンスが目の前に来ています。東京方面に情報を流すだけで一斉に買い手からメ－ルや電話が殺到しますよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月19日
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★陽気が熱い。仕事も熱い。★
このところ猛暑が続き夏バテ気味です。昨夜は熱いお風呂に３０分ほど下半身浴をして、エアコンで冷えた体を暖めました。夏はこれから本番です。こんな熱さにも関わらず不動産業界は活況が続いています。土地の売り物が出れば建売業者が群がって買い取り戦争が起きる。弊社もまたそんな戦場に果敢に参戦しています。このところツユが明けたかのように気温が高くなり、早くも夏バテ気味です。東京都知事を決める選挙では、年甲斐もなく立候補した鳥越候補は７６才とあってさぞ苦しいことでしょう。選挙に負ければ疲れがどっと出て寝込んでしまうかも知れません。（命も縮める）こんな猛暑の中でも不動産業界は活況が続いています。建て売り住宅、収益物件を中心にどんどん売れてどこの業者も物件が無くなっている。弊社では商業地を中心に土地、建物の購入を積極的に行っております。逗子に店舗用地１５０坪。横須賀の国道に面した場所に事業用地２２０坪。他に中古のアパ－トも３軒、「買います」と申し込みを入れている。上手く買えるか、あるいは不調に終わるかすべて今月中に売り主の回答が来る。残りは県立大学の物件だが、すでに購入してある建物の隣地買収が出来れば、そこで少し土地や建物の購入をストップして景気の先行きを様子見します。いつまで続くのか分からない不動産業界の好況にもどこかで必ずブレ－キを踏む時期がやってくるはずです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月19日
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★中古のアパ－トが売りに出ます。★
４世帯の売りアパート査定に向かいました。これから金額の打ち合わせです。地主さんは自宅を新築するためにアパ－トを売却して資金に充てます。 明日から本格的にインフラと測量。権利関係の調査を行い金額を煮詰めます。地主さんから依頼されたアパ－トの売り物は、とても陽当たりがよい物件でした。駅まで徒歩１３分ほど。建物内部やインフラ関係、測量と権利関係は連休明けの明日役所に行って調査をする。測量は終了しているので後はポイントの立ち会い確認だけだ。地主さんはアパ－トを売却して、その資金で自宅を新規に建て替える計画です。４世帯のアパ－トは現状のまま販売するか、または最近風にオ－トロック、防犯カメラを設置し、建物の内外装を綺麗に塗装する。テレビアンテナは撤去して地デジを導入する予定でいます。概容がすべてはっきりし、金額が決まれば公開します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月18日
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★激安な土地が売りに出た。人気の秋谷、立石公園の前★
横須賀で一番人気の秋谷。その中心地である立石公園の前に激安な土地が正式に売りに出ました。土地の広さが５３５．４８平方メ－トル。中古の家が２軒付いています。国道に面しているので店舗にも向き、住居部分からは相模湾が一望です。 価格は９．０００万円と決まりました。明日から売り出しが始まります。夕日が沈む光景は日本一と称されて、その素晴らしいロケ－ションを見たくて芸能人が沢山居を構えている横須賀市秋谷３丁目に、売り地が出ました。広さは５３５．４８平方メ－トルで国道とフラットの部分は貸し駐車場にしても良し、店舗も可能な土地だ。一段上がった住居部分からは相模湾が一望できます。向きは南向きなので日当たりは良くなかなか得難い物件です。明日から正式に売りに出します。現在商談中のお客様が一人おりますが、不動産は契約優先なので手付け金を入れて契約する物が勝ちとなります。更に、売り物件は全部法律で、指定流通機構に登録を義務付けられているので日本中の不動産会社に公開します。現場は明日からいつでもご案内出来ます。広い敷地に素晴らしいロケ－ション。しかも激安価格とあって足は速いですよ。東京や埼玉のお客様で、この周辺を探している方は大変多いので奪い合いになると予想しています ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月17日
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★マネ－が踊る。医師、弁護士、高額所得者の富裕層が掴むババ★
このところ１億円から３億円程度の賃貸マンションが飛ぶように売れる。購入者は医師、弁護士、高額所得者の富裕層だ。取引される物件の中には誰が見ても「高い」と危惧するビルもあり、投資よりマネ－ゲ－ムの様相となっている。最後にババを掴むのは誰だ。平成元年のバブル崩壊序曲と似たような収益物件ブ－ムが到来している。金融機関が融資で後押しする富裕層が、物件さえあれば見もせずに購入している。売り主から出た物件はいったん不動産業者が買い取り、それを短期転売する構図なので掘り出し物件は少ない。それでも富裕層は売り主と金融機関がタックを組んで売り込みに来ると安易に購入に走る。地方の富裕層が東京都内の物件を買い、東京の不動産会社は周辺地域の神奈川、埼玉、千葉の収益物件を買い漁っている。一番手が買いやすい出しやすい価格帯は１億円～３億円程度で利回りが８パ－セントもあれば１週間もかからず成約になる。恐るべし収益物件バブル。不動産には玉石混合の中から本物のダイヤを見抜く力が必要です。物件を見もせず購入する投資家は必ず後で泣きを見る事になるのは過去の事例が教えてくれています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月17日
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★犯人は誰だ★
お中元やお歳暮で家主さんや取引業者さんから沢山もらい物をする。それらは平等に社員に分配するのだが、品物によっては冷蔵庫に入れてストックする。しかし、いつの間にか誰かが食べたり飲んだりしてしまう。そこで最近ではジュ－スでも果物でも、自分の名前を書いて冷蔵庫に保存するようになった。誰の物とも分からない品物は冷蔵庫に入っていればお客さんの子供にどんどん出してしまう。自分が食べよう、飲もうと冷蔵庫に入れておいてもいつの間にか無くなっている。そこで最近では飲み物や食べ物に社員が自分の名前を書き込んで、他の人に取られないようにしている。それでも冷蔵庫の中身がどんどん減っていく。犯人は誰だ。犯人は私です。お客様の子供にどんどん出してしまう。ですから弊社の冷蔵庫は大切な食べ物や飲み物は入れずに持って帰るか、自分の机にストックするようになった。しかし分配商品が増えて大切な書類がのけ者になると困る。お裾分けの食べ物や飲み物は必ず家に持ち帰ってください。そう言うと奥の部屋で食べたり飲んだりしている。弊社に入社するとつまみ食いが多くてどんどん太ります。１年で５キロ、２年で１０キロは当たり前で３年で２０キロを超えている社員も数人いる。健康のためにお菓子を食べ過ぎないように注意しましょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月16日
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★本日はペリ－祭。花火が盛大に打ち上げられます★
本日は久里浜港で恒例のペリ－祭が開催されます。仮装行列や花火大会で大いに盛り上がる。人出も毎年２０万人見込まれ混雑します。毎年慣例の久里浜ペリ－祭が本日開催されます。沢山の人出のため交通規制があって尚更混雑に拍車をかける。仮装行列に夜は花火が盛大に打ち上げられる。ぜひ見学にお越し下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月16日
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★新入社員のホ－ムシック★
４月から高校や大学を出て企業に就職した地方の社員が、たくさん社員寮で生活を始めている。弊社は大手企業のために独身寮を建て１棟まるまる企業に賃貸ししています。建物の管理は勿論弊社が行っている。そんな中で珍しい事件が起こりました。会社の人事部から弊社に電話があって、「寮に入っている社員が３日ばかり出社して来ない。安否確認をお願いします。」と指示を受けたのは今朝一番の９時３０分だった。最近は物騒な世の中になり、事件に巻き込まれたことも考えられるし、病気で倒れている可能性も排除できない。独身者が入る賃貸物件でも、入居者の安否確認は弊社で鍵を使い、勝手に入ることは絶対致しません。なぜなら、部屋には貴重品があります。現金もあるでしょう。それが無くなっていると言われると困ります。死亡している場合はことのほか処理が難しくなる。そこで部屋に入る際は必ず警察に連絡をして立ち会って頂きます。勿論企業の関係者と弊社の管理部の人間も同席します。老人の場合は孤独死の可能性もあり、そんな時は現場検証と解剖検査があるので尚更警察官の立ち会いは欠かせません。今回の場合、部屋に入っている人間は若手社員だったので病死か事件性の両方が考えられました。１１時に社員寮に入り、警察の方が鍵を差し込んで部屋を空けると、部屋の中で一人テレビを見ている社員がいた。警察から会社を欠勤している理由を聞かれ、ホ－ムシックが原因と聞いて全員一安心しました。人騒がせな新入社員でしたが、高校を卒業して初めて親元を離れると親が恋しくなって仕事を休むほど、ひ弱な青年なのでしょうか？ 会社の人事部の方も大変でしたが、弊社も被害者と呼べるのでしょうか？軟弱な男性に日本の将来は託せません。どうしたらよいものでしょう？ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月15日
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★不動産会社の倒産情報★
本業が好調なときに魔が差す異業種への進出は。副業の失敗により本業も連鎖倒産する危険性が大きい。せっかく事業を急成長させながら新規事業への進出失敗で倒産するパタ－ンは昔から沢山あります。昔から経営者が陥る落とし穴が新規事業への進出だ。こつこつ働いて事業が好調な時に、自信が慢心に変わり異業種に手を出す危険を犯す。全く新しい分野には、すでに大きなシェアを占める企業が待ちかまえている。ノウハウも無く、人材もない企業が簡単に勝てるはずがない。また、新規事業に人材も、資金も、エネルギ－も取られて本業は衰退する逆効果作用が出る。経営者の見栄も手伝って撤退が遅れ、気がついたときには抜き差しならない経営危機が及んでいる。昔から背伸びする経営者が陥るアリ地獄倒産は、安易な新規事業への進出だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 （株）アルファ・プロパティマネージメントは6月30日、破綻情報が流れた。負債総額は21億8043万円（平成27年3月期決算時点）。 不動産業を主体に事業を展開。JR山手線内を中心に不動産賃貸店舗を十数店舗構えるほか不動産管理業も行い、平成25年3月期には売上高94億7051万円をあげていた。また、太陽光発電や介護など新規事業に進出し、27年3月期は売上高203億4512万円と急伸した。しかし、急激な事業拡大に伴い、資金繰りで信用不安が聞かれるようになってきた。
2016年07月15日
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★臼井不動産 横須賀中央店 新規開店に向け工事が始まる★
臼井不動産で４番目の営業所となる「臼井不動産横須賀中央店」の内装工事が、いよいよ今月から始まります。すでに内装工事の請負契約が終わり、９月頃に新規オ－プンとなる予定で計画は進んでいる。場所は臼井不動産が所有する一番新しいビル「イデア－レ横須賀中央」の１階だ。店舗の広さが約４０坪あります。臼井不動産の大型店舗が横須賀中央にいよいよ誕生します。今月から店内工事が始まり８月末には完了し、営業開始は９月を予定している。場所は横須賀中央駅から徒歩１分と便利で、駐車場も５台ある。店舗の広さは約４０坪と大きめな店舗で、場所柄、店舗や事務所の斡旋がメ－ンとなります。従来からある他の不動産会社とはひと味違った趣向でオ－プンさせます。横須賀中央は店舗と事務所の需要がものすごくあって面白い戦いの市場だ。これで堀ノ内店と横須賀中央店が出来れば、中間点の県立大学の国道に面した所にも物件を購入したので、来年は県立大学駅店も視野に入る。店舗展開が急になるため人材の募集も急いでおります。乞うご期待。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月14日
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★身の丈以上の投資は、危険と隣り合わせ★
横須賀でアメリカ人向けの貸家は日本人より倍も賃料が高く、高利回りな事に目を付けて投資家がどんどん貸家を建築するようになりました。ところが、このところ供給過剰と基地から３０分規制が効いて入居率が落ち空き家が目立つようになり、オ－ナ－はロ－ンの返済に苦労している物件が増えている。福島原発のトラブル以後、アメリカ軍人は基地から３０分以内に居住するようにお達しがでて、それまで空き家が出ればすぐに決まっていた遠方の地域には入居者がやって来なくなった。アメリカ軍人目当てに賃貸用の貸家を建設した家主さんの中には、収入がゼロになって真っ青の人もいる。早めに賃貸を見切り、売り家に出す家主さんも増えて悲喜こもごもの基地の街横須賀が見える。本日も「４軒のアメリカ人住宅を全部処分したい」と相談された家主さんがいる。投資に見合う収益が見込めない以上、早めの処分は賢い選択です。全部処分できても赤字は否定できないが、さりとて、もっと長く持っていれば赤字の蓄積で物件は差し押さえされてしまう危険性があります。投資に失敗する家主さんは現状のメリットだけしか考えず、今後どのような変化が起きるか予想することが下手だ。もっとも、地震や原発の事故は誰も予測する事は不可能でしたが、過剰投資に危険性は予測できるはずです。貸家がすべて処分できて、借金を全額返済出来るだけでも良しとしましょう。こんな現状の中でもまだ貸家を建てる素人投資家が後を絶たない ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月14日
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★賃貸管理の物件を簡単に増やす手法★
多くの不動産会社がクレ－ム引き受け業とも呼ばれる「賃貸管理ビジネス」に参加しています。しかし、賃貸管理業で生きるには管理個数をどんどん増やし、家主さんの信頼を得なければ一朝一夕では管理個数は増えない。そこで手っ取り早く管理個数を増やす方策として、自ら賃貸アパ－トや賃貸マンションを供給する川上の仕事に取り組むことが一番であることを認識すべきだ。賃貸管理はとても細かくて、入居者から毎日クレ－ムが入る「クレ－ム引き受け業」でもある。＜電気がつかない、エアコンの水が漏れている、ガスの追い炊きが故障している、自分の駐車場所に他人の車が無断駐車している。＞細かいトラブルの解決に奔走し、それでいて管理費は集金家賃のわずか５パ－セントだけしかいただけない。人件費を考え、毎月の管理明細を送る通品費、定期的に建物を見回るために必要なガソリン代等を考えると、１００室以下の管理個数では完全に赤字になってしまう。わずかでも黒字にしたいならば、アパ－トやマンションの管理数を増やす事が正攻法なのだ。しかし他社との競合の中でなかなか管理個数を増やすのは至難の業だ。更に管理に従事する事務職員も手慣れていないとミスを犯す。数字に手慣れた社員が必要だし、フットワ－クの良い人材を必要とします。弊社が毎年管理個数をコンスタントに増やせている秘訣は、賃貸マンションを建設して、それを投資家に購入して頂き管理を引き受けているからなのだ。アパ－トの売買を仲介した場合も全室の管理が受託出来る。だから収益物件仲介には力を入れます。買い取り再販の例もあります。弊社が中古のアパートを一旦購入して、内外装ともに大改修をして投資家に購入して貰う。その物件は当然弊社が全室管理を受託する。つまり自社で管理物件を積極的に商品販売したり仲介して、それを投資家に購入していただき必然的に管理を受託出来るようにする事でまとまった管理数が増やせるのです。弊社では今月だけでも古いアパートを３件取引して、合計２０室の管理を増やしました。アパ－トの１部屋を仲介して、入居者を入れたら管理を頂く。そんな１室１室管理数を増やしていたのでは、なかなかまとまった数に達するまでには大変な道のりです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月13日
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★それでも生きるために土地を買う★
不動産の市況が怪しくなり、建て売り住宅や新築マンションの売れ行きが悪くなっても、分譲業だけで生きている不動産会社は事業を止めるわけにはいかない。どんな時でも土地を買い、建物を建てて販売していかなければ会社が存続出来ないからだ。日本中に建て売り住宅や新築マンション分譲だけで生きている不動産会社は多い。最近は建て売りから賃貸家主業にシフトしている不動産会社も多くなっているが、それでも土地を買い、その上に建物を建てて販売している不動産会社の数はまだまだ多い。分譲専業の会社は（新築マンションの販売を行っている会社も同様だが）市況が悪くなっても事業を止める訳にはいかない悩みはある。社員を食べさせるため。会社存続のため事業を継続させなければ回転が止まってしまい会社は破綻してしまうからだ。そこでプロジェクト用の土地を購入し、その上に建物を建てて売り出しをするのだが、その事業すべてが成功し儲かるとは限らない。逆に売れなければ価格を下げて、原価を割って売却する羽目になってしまう。今回の赤字は次のプロジェクトで利益を出し、損失を挽回出来れば問題は無いが、次もまた損失となれば赤字額が膨らんできて、金融機関の信用も得られなくなり事業資金の調達にも支障をきたすことになる。赤字の蓄積は事業計画を考えるより、経営者が資金繰りに走り回るようになって会社の経営はどんどん苦しくなる。分譲業とは、傍目で見る華やかさと違い、いつも大きなリスクを抱えた危険なビジネスです。そこで成功している会社は経営者の才覚が素晴らしい事を物語っています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月13日
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★じわりじわりと下降緯線を描く不動産成約数★
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は7月11日、6月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は3069件で、前年同月比はマイナス1.4%となり、減少した。中古戸建ての成約件数は1131件で同マイナス0.9%となり、9カ月ぶりに前年同月を下回った。景気の先行きが不透明感を増し、デフレからの脱却がままならない中で、内需関連では不動産業界だけが活況に沸いていました。それがこのところ、じわりじわりと価格や成約件数指標が下降曲線を描き始めている。中古マンションの売れ行きも低下。新築マンションの在庫増。建て売り住宅の大幅価格下落。不動産に関するデ－タ－はどれを取ってもプラスを示すものがなくなって、マイナスに向かって落ちだした。特に顕著なのは、中古マンションを購入してリノベ－ションをして再販する業者の物件がだぶついている事だろう。収益物件でも長期投資なら問題はないが、短期売買でサヤを稼ごうと考えている人達にはなかなか成約に至らない危険信号がともり出しました。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月12日
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★パスポ－ト申請。社内旅行の準備が始まる★
弊社で恒例となっている社内旅行は、今年は海外と決まりました。私がいま持っているパスポートはすでに５年の期限が切れていました。そこで今日は横須賀の県税事務所まで新規パスポートの申請に出向きました。これでパスポ－トは７冊目になります。期限の切れているパスポ－トは穴開けをして返却してもらいました。社員が楽しみにしている恒例の社員旅行は、今年は海外と決まりました。自分が持っているパスポ－トを見ると大変、すでに有効期限が切れているではないか。急いで役所に出向いて旅券の申請用紙を戴き、戸籍抄本を取り、写真を撮って、本日横須賀市内にある県税事務所まで出向いた。するとそこにはもう沢山の行列が出来ていて、海外旅行人気が伺われる。事務処理は淡々と５分ほどで終わりました。今月２７日には横浜まで旅券を取りに行きます。パスポ－トを取得するのが大変簡単になりました。これで新規旅券がくれば７冊目となります。各国で押された印を見ると、当時の光景が色々と思い浮んで来る。香港、ベトナム、シンガポ－ル、台湾。アメリカ、韓国、タイ等々ずいぶん沢山海外に行きました。近頃は飛行機の時間が長いと旅行に行くのがおっくうになる。 ビジネスクラスでも疲れます。海外に行くわくわく感も無くなりました。海外旅行に行くなら国内の温泉巡りの方が楽しみとなって来たのはやはり年のせいでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月12日
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★激安 売りアパ－ト 申し込み殺到★
家主さんから売却依頼を受けた売りアパートが、昨日弊社のホ－ムペ－ジに掲載したところ、今朝すでに「買いたい」とする申し込み書類が３件も入っていて、始業開始からは他からも電話が鳴りっぱなしです。恐るべし収益物件ブ－ム。売り主さんから依頼を受けたアパ－トですが、４世帯の内２世帯が空いている。私は全室満室になってから売り出ししようと考えたが、社員が昨日弊社のホームぺ－ジに画像をアップしたところ、今朝会社に来ると「買いたい」とするFAXがもう３通も入っている。朝礼を終えるとかかってくる電話はすべて格安アパートの問い合わせばかりだ。恐るべし収益物件ブ－ムです。 この物件は激安物件ですから購入される方はラッキ－ですね。それにしても購入チャンスはスピ－ド第一です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月12日
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★売り主にすり寄る仲介業者。希望値では何年経っても売れません。★
不動産の価格は近隣の取引事例により相場が分かります。ところが売り主に「このくらいの価格で売りに出して欲しい」と言われれば、取引事例や売れる価格を説明しても、結局は売り主の希望価格で売りに出さなければならない事もあります。不動産は近隣に取引事例が沢山あります。特に商業地と違って住宅地は相場がハッキリと出ている。それでもなお売り主や債権者の希望をくんで高く売値を決めて市場に販売活動を行う場合があります。しかし、商業地であれば収益還元法が適用され、住宅地であれば最新の取引事例により相場が形成され価格は周知されます。相場より高い不動産はいつまでも売れ残り、近隣のさらし物となって売り主の我慢が続く限り売れ残る。商業地であっても、店舗やビルを建てたところで採算に合わない売値では、誰も買いの手を挙げないのは当たり前だ。商業地も住宅地も、やがてズルズルと価格を下げていき、結局は市場価格か、それより少し安くなって契約は成立します。仲介業者はそんな当たり前のことをハッキリ売り主に説明出来ないと、「売れないのは不動産会社に力がないからだ」と人のせいにされます。そして他社に専任媒介は持って行かれる。売れないほど価格が高い物件は、仲介会社がどこに移ろうとやはり売れない。そこで初めて売り主は、価格が高くては売れない事を認識して、自ら仲介会社に価格の訂正、値下げを指示するのだいま弊社が交渉している土地は１坪１３０万円の商業地６０坪です。合計７８００万円になる。それが測量の結果５５坪しかなかった。そうなれば７８００万円で購入するはずがない。通常なら５５坪×１３０万円＝７１５０万円だから７１５０万円になれば弊社は即購入します。売り主が手にしたい金額で購入すれば、買い手は自分だけ大きな損失を被ってしまう。子供でも分かる計算式が理解できない売り主さんは、欲の皮を突っ張らせて「坪数に関係なく７８００万円で売りたい」と仲介会社に申し入れをしている。弊社も採算に合わない土地は購入しないことをハッキリ伝えました。この結末はどのようになるのでしょうか？ 交渉決裂。売値が下がって成約。いずれにしても時間は掛かります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月11日
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★賃貸住宅経営の成功者は★
「古い賃貸住宅でも経営に成功している例」大貫利一税理士事務所から送られてくる財産承継ニユ－スの記事から抜粋横浜市不動産のれん会のメンバ－で、株式会社プロフイット．ワンの代表者、大貫利一税理士事務所から、年に数回「財産承継ニユ－ス」という冊子が送られてくる。税理士の視点から見た相続、不動産売買、マイナンバ－利用に関する記事など、とてもためになる記事が毎回網羅されています。その中から今回は、老朽化した賃貸住宅を建て替える場合の税金対策というタイトルで、皆さんのお役に立つ記事が易しく解説されていたのでご紹介します。本誌が欲しい方は０４２－７１０－６１６０までお申し込み下さい。無償でプレゼントしてくれます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月11日
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★幻想的な朝景色★
我が家から見た朝景色 １我が家から見た朝景色 ２昨日の雨はお客様の案内で社員も私もずぶ濡れになり大変でした。雨の後の朝は、我が家から見える景色はいつもと違った顔を見せる。通常なら眼下に海が一望のはずが霧に浮かぶ山々が出現してとても幻想的です。これがあるからロケ－ションが良い住宅や別荘は飽きが来ません。昨日の土砂降りの雨は大変でした。お客様の案内に出た社員や私はぐっしょり濡れました。私は長靴を履いて用心していたのですが、雨の強さに体が濡れてしまった。お客様が濡れないように配慮するのは大変です。大雨が降った翌日は、我が家から見える景色は一変し、太陽が上がる頃になると感動します。近所の方々はカメラを持って沢山写真撮影に集まってくる。（この景色は３０分ほどで無くなります。）我が家は高台にあり通常なら１８０度パノラマで眼下に東京湾、金田湾が見え、遠く伊豆半島まで見えるのですが、雨の後は決まって雲海に浮かぶ山々が出現してくる。出船、入船はまったく見えなくなります。富士山やアルプスに行かずとも幻想的な景色を堪能できる。こんな贅沢は通常のマイホ－ムでは味わうことが出来ません。夜になればまた灯りがきらきら輝く夜景に変化する。綺麗ですよ。台風さえ来なければ高台の家は最高です。日々変化する景色を堪能できるから飽きません。下手な別荘より我が家は贅沢を味わえます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月10日
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★年金生活者の実情。１円でも安い買い物を★
高齢化の波は年金生活者の増加をもたらしています。生活するのに汲々とするような年金額では美味しいものを食べられないし、無駄使いも出来ない。１円でも安い店で買い物をして、特売に群がって生活を支える人達がこれからもどんどん増える。そんな人々に受け入れられる努力を商店主は考えなければならないから大変です。世の中は大きく分けて高額所得者と中産階級者と低額所得者に分類される。高齢化が進むと給与所得が無い分、年金に頼らなければならない低所得者が増えてくる。生活保護者と違い年金生活者は毎月の生活費を考えながらお金を使っている。野菜を買うにも魚を買うにも、美味しい物より１円でも金額の安い商品を選んで購入する防衛本能が働く。つまり、これから更に高齢化が進み高齢者が増えてくると、蓄えをもった高齢者より年金暮らしの高齢者が多くなるので、日本の経済活動は必然的に活気を失っていきます。高額商品や高級自動車はますます売れなくなり、マイホ－ムの購入を考える若者が少なくなるので不動産も売れなくなってくる。日本全体が貧する国となって活気が失われて来ます。そんな年金生活者を相手に商売をするには、一にも二にも金額の安い物を提供しないと来店者は減ってきてしまう。一時、勢いを失ったかのような１００円ショップのようなお店がまた繁盛してくるだろう。高くても高級品を好む層は、人口全体の５パ－セント程度になるので商売としては妙味がない。つまり高額商品を取り扱っても需要層がついてこれなくなってしまうので商売は上手く行かない。日本を救うにはトヨタやソニ－のように、外貨を沢山稼ぐ世界的な会社がどんどん輩出してこないと沈没してしまいます。頑張れ日本！ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月09日
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★横須賀 貸店舗事情★
色々な業種の人が商売を始めたり、止めたりしています。開店することは簡単ですが止めれば多額の投資資金が水の泡となり、借金だけが残る結果となります。安易に商売をしようと考えると大変なことになりますよ。不動産会社には沢山の業種の方が店舗を求めて来店される。仕事を始めるには運転資金をタップリ持っていないとなかなか成功しない。すれすれの自己資金で商売をする人はほとんど失敗します。「手持ち資金がないからお金がかからない居抜き物件を探している。」そんなお客さんには「前の方が商売が上手く行かなくて閉店した物件です。同じ業種でまた開店するなら、新規開店の数倍も努力しないと成功しませんよ。」ほとんど私が言う通りの結果となります横須賀市内で店舗のオ－プンを見ていると、内装や外装にこだわってお金をかけている店ほど繁盛している。資金がないからと、内外装にお金をかけられない人の店舗はすぐに閉店になる。すべて資金力が物を言う資本主義の縮図を見ているようです。横須賀の久里浜に古い店舗があります。業種がコロコロ変わってはオ－プン、閉店を繰り返していましたが、すべてお金をかけないオ－ナ－さんばかりでした。そこに最近、日本そば屋さんが賃借して内外装共に大がかりなリフォ－ム工事を行った。開店と同時に人気を呼び連日大盛況となっています。何をやってもダメだった店舗に活気が戻ってきました。外から見ても綺麗になった店舗はそれだけでもお客様を呼び込んでくれる。商売を成功させる秘訣の１番はまず資金力ですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月09日
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★株式市場から始まる不動産の下落。★
イギリスのEUからの離脱により、不動産業界に逆風が吹き始めている。すでに世界のマ－ケットから不動産関連株が下落を始めているし、不動産投資ファンドは解約が相次いでいる。不動産業界のバブルはついに雪崩を打って下げ出すのだろうか？日本の株式市場では不動産株の下落が激しい。世界中の不動産マ－ケットも激震が走り売りが売りを呼ぶ状態だ。ついに不動産市場の価格崩落が始まるかも知れません。投機と化した不動産は時として実態以上な上げ、下げを繰り返します。過剰借り入れにより不動産を目一杯買い込んだ人に価格の下落という試練が襲ってくるかも知れません。これから先は守りが大切になります。大きなプロジェクトにより借り入れが膨らんでいる不動産企業は、物件が売れなくなり、価格が下がり、地獄の苦しみがやってきます。いつの時代でも残るのは、身の丈にあった経営をしている会社と決まっています。日経新聞の記事から ８日の東京株式市場で不動産大手３社（三菱地所、三井不動産、住友不動産）がそろって年初来安値を更新した。三井不は４日続落し、前日比99円（4.6％）安い2036円まで売られる場面があった。英国の欧州連合（ＥＵ）離脱決定前に比べ、時価総額は３社合計で8786億円減り、５兆5915億円となった。国内の物価上昇期待の後退で不動産価格も今後、下落に転じるのではとの警戒感から売りが続いている。 住友不は５日続落し、92円50銭安の2453円50銭で終えた。菱地所は62円50銭安の1727円50銭だった。８日の業種別東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）で「不動産業」は3.6％下げ、全33業種中で下落率１位だった。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年07月09日
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