2016年05月の記事
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★本日４億円の支払い実行。２月の３億円支払いと合計して．．．。★
本日、ビルの購入代金４億円の支払いを実行した。２月のビル購入代金３億円と合計すると今期はすでに大口支払いでは７億円もなる。ビル代金の支払いは１円の現金を見ることもなく金融機関から振り込みで終了しました。登記料の５００万円近い現金は昨日司法書士に、これも送金で支払った。何もかも送金であっけない取引です。最近の不動産売買登記は預金小切手を使わず、勿論現金も使わず、すべて融資元の金融機関から債権者である金融機関へ振り込み払いで決済される。相手の顔を見ることもなく、弊社も立ち会うことも無く、すべて司法書士任せで登記が終了する。売り主、買い主が顔を合わせるのは契約時だけです。取引は簡単ですが何かあっけない。４億円の現金を目の前に積んでしっかり見てみたかったですね。でも相手が現金を１枚ずつ数えるのも大変なのでやはり振り込み払いが間違いないし簡単です。６月に入ると収益物件３棟と大型商業用地４００坪弱の購入が決まっている。支払う事業用資金は約３億８千万円になる。これも１年の短期借入金として湘南信用金庫から融資を受けます。来年３月の決算期までに分割返済するので、短期借入金は期末に完済されます。本日のビル購入により、弊社の収益物件による家賃収入は、今期ようやく年間１億円を突破する見込みを得た。家賃収入は人件費もかからず、休日も稼いでくれる優れものです。社員の給与は家賃収入から支払えます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月31日
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★消費税のアップが延期され、景気は逆に鈍化する？★
安部首相の口から消費税のアップ延期が伝えあられた。通常なら喜ぶべき事ですが、値上がり前の駆け込み需要を期待していた業界は落胆していることでしょう。特にマイホームの建設を受注するハウスメ－カ－はがっかりしていることだろう。消費税の導入時も駆け込み需要は盛り上がった。８パーセントに値上がりした時も、ものすごい駆け込み需要があり、建設業界では神風となったが、職人が足りずにせっかくの特需を取りこぼした会社もあるほどだ。今回もその特需を狙っていた業界は、延期の報に接してさぞがっかりしていることでしょう。駆け込み需要は先食いのため、税金が上がった後は受注も急速に落ち込む。しかし、土木に左官に畳みにサッシュ業界と、建築の裾野は広いので駆け込み需要の恩恵は広く行き渡ります。消費税が上がらないとなれば各社共に本来の営業力の勝負になります。各会社は、お客様詣でとイベントを多用して集客に工夫を凝らします。お客様は焦ることなく、会社の善し悪しや営業マンの誠実度をじっくり精査し、本物を選んでください。価格の安さを売り物にして集客し、いざ契約となれば「あれは別途、これは別途」と、結局他社より高い金額で建物を売りつける悪意に満ちた会社もある。建物を下請け任せにして、近隣とのトラブルがあれば「私の会社は関係ありません」と逃げを打つ不誠実な会社もあります。広告宣伝を派手に打っても社員教育はそっちのけです。会社の善し悪しは、１歩会社に入るだけで接客マナ－と営業マンの対応を見ればすぐ分かります。消費税の延期はその意味でも、本物と偽物をじっくり見分ける時間が出来たと喜ぶべき事でしょう。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月30日
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★不法駐輪が増えています★
マンションやアパ－トの敷地内に、いつの間にか見知らぬ自転車が駐輪し、その数がどんどん増えていきます。不法駐輪した自転車を専門の業者に廃棄を頼むと１台３．０００円かかる。一番やっかいなことは所有者を特定してから承諾を貰い、その後で廃棄しなければならないから手間が大変です。他人の敷地内に勝手に不法駐輪する事例が多くなっています。盗難自転車の場合もあれば廃棄する目的で置き去りにされている自転車もある。一番たちが悪い人は通勤に使う自転車を朝置いて、帰りに乗って帰ることだ。そこで対応策として弊社では、毎月１回駐輪してある自転車をチエックして、不法自転車は強制的に役所の駐輪場に持って行く。駐輪料金は勿論持ち主負担だ。さらに自転車はアパ－トやマンションの住人である証明のシ－ルを張る。そして管理費として１ヶ月３００円～５００円の駐輪費を徴収します。無料サ－ビスが一番悪い結果を生む。シ－ルによる管理は部屋を退去するときにも自転車を置き去りにされないようにチエックできるメリットもある。広い敷地内に放置された廃棄目的の古い自転車には本当に手を焼きます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月29日
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★入れば出ていくお金の妙★
法人税、地方税、消費税に車の税、更にビルや駐車場などの固定資産税と、今月は沢山税金を支払いました。ホッとしたのもつかの間で、６月は社員へのボ－ナス支払いが待っている。そして広い土地の購入が決まっているので、契約時の手付け金支払いが１５００万円出る。お金は入るそばからどんどん出て行きます。仕事が上手く行っていると資金も同時に高速回転する。出ていったお金が「増えて帰って来る」のは仕事が上手くいっている成功の証だ。しかし、税金ばかりは出しても帰ってこないし感謝状の１枚も来ない。ただ、納税を沢山していると金融機関の評価は俄然高くなる。同時に資金調達もやりやすくなりビジネス環境は良くなる。だから変な節税対策をするよりしっかり税金を支払うのも仕事を成功に導く定石です。サラリ－マンの人が不動産業者の話を聞いていると、数千万円、数億円の金額がポンポン飛び交うのでホラを吹いているように思えるそうだ。自分はお金を持っていなくても取り扱う土地、建物等の不動産価格の総額は確かに簡単に億の額を超えている。もしかして、「デフレ脱却を目指す」と言われている日本はインフレに突入しているような錯覚を覚えます。懐に入っても留まらずに、そのまま右から左と出て行くお金は、いつ定着してくれるのでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月29日
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★横須賀の空家管理。看板を付けて来ましたt★
横須賀の空き家管理戸数はどんど増える傾向に有ります。家の持ち主が亡くなり、相続人がそのまま放置してあるケ－スと、持ち主知らずの家も（相続人該当無し）増えています。今日は衣笠にある空き家に、管理看板を付けて窓を開けて空気の流通を良くしてきました。１時間ほどですがよどんでいた室内の空気が、綺麗になって行くのが分かります。空き室と分かれば不審者が入り込む被害も想定されるので、大切な家財道具がある場合は必ずアルソックの家庭用防犯システムをお勧めします。草が生えてくれば草取りもして、持ち主が帰ってきたときに気持ちよく過ごせるように管理を行う。家は空気の入れ換えをしないと急速に傷んでいきます。（別荘がその良い例です）横須賀市内、三浦市市内の空き家管理は、臼井不動産にお気軽に声を掛けてください。 看板付け風通し ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月28日
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★縁は異なもの、味なもの★
５年ほど前に横須賀市内で一番最初にタワ－マンション分譲を計画し、大成建設の部長、東京の設計事務所の所長、そして物件情報を持ち込んでくれた大成ユ－レックの営業部長と、毎月１回定期会合を重ねて４３階建ての建築計画を立案していました。しかしその時は地主さんの都合で土地を売買してもらえずに流れてしまった残念な経緯があった。しかしそれが縁で大成ユ－レックの部長とは毎年、年賀状のやりとりをするようになり、彼が横須賀に来れば必ず私のオフイスに挨拶しに来てくれた。1月前には偶然東京駅のホ－ムで出会ってびっくりした。このたび、弊社で７階建て、延べ床面積１０００坪超の大型賃貸マンションを建てるにあたり、建築会社の選定を色々考えた末に、大手の大成ユ－レックにお願いすることにしました。すでに測量図面を渡し、役所の許認可関係を調査して貰い、間取り図の作成に取りかかっています。人の縁とは面白いもので、人脈を大切にしていると必ず仕事が舞い込むものだ。大成ユ－レックの部長も、まさか私から１０億円にもなる仕事の依頼が舞い込むとは考えていなかったろう。とても大喜びしています。9月にボ－リングを始め、工事は年内１０月頃から着工となり、来年１２月末までに完成する行程で考えている。現在、競合する近隣の賃貸マンションの賃料や入居率を丹念に調べています。古いマンションから新築のマンションへ、ストロ－で吸い込むように顧客を呼び寄せる戦略を検討しています。建物はもちろんオ－トロックで、専有面積は８坪タイプと１３坪タイプがあり、最新の豪華設備でお客様を呼び込む。更に６階と7階は女性専用フロア－として、男性は入室禁止にします。このアイデアは横須賀中央の新築マンションですでに実証済みで、とても好評を博しすぐに満室となりました。分譲マンションの高騰で、駅に近い賃貸マンション人気は現在鰻登りです。社運を賭けた大規模プロジェクトは、駅から徒歩1分の場所でとても人気がある商業地です。完成したマンションは弊社が長期保有するか、投資ファンドに一括売却するかまだ未定だ。売るとなれば建築着工前に買い手をあらかじめ決めてから、相手の希望する仕様で工事に入ります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月27日
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★世界一金持ちが多い国は日本。貴方もお金持ち？★
東京は世界で最もお金持ちが住んでいる街であるということを、ガーディアン誌が報じている。それによると、米ドル換算で100万ドル以上の資産を持つ人（ミリオネア、1ドル100円で換算すると、1億円以上の資産を持つ人）が、東京には約46万1千人ほど存在したとのこと。2位のニューヨークは、約38万9千人、3位のロンドンは28万1千人だ。皆さんの周辺にも１億円以上の現金や資産を持つ人を沢山見かけると思います。東京のマンションは６０００万円から１億円を超えて売れている。お金がなければ買えませんね。日本は累進課税のお陰で超金持ちは数が少なくなりますが、１億円以上の資産や現金を持っている人はゴロゴロいます。世界でもまれに見る「平均的に金持ちが多い国」として評価されたことが良く分かる。他国のように税金が安ければ日本も（超大富豪）はもっと多くなる事でしょう。その反面、手厚い生活保護や母子手当などで生活をやっと維持している人達も多い。貧富の差はどこの国でもありますが、日本では主婦がホテルで高級料理を平気で食べている風景を良く見ます。レストランでも（ご主人はコンビニ弁当なのに）奥様達がおしゃべりしながら食事やケ－キに群がっている。贅沢な生活が当たり前になっている日本は、まさに「黄金の国ジパング」なんですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月27日
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★大型M&Aが成立。那須高原にある藤和那須リゾ－ト★
報道によれば日本駐車場開発が子会社を通じて藤和那須リゾートの全株式を取得する。日本駐車場開発は、子会社の日本テーマパークを通じて、藤和那須リゾート（栃木県那須郡）の全株式を取得することを発表した。取得日は2016年5月31日。1円。 那須高原で別荘地分譲を行い、遊園地事業を展開していた藤和那須リゾートは、三菱地所レジデンスの子会社になったことで赤字部門の整理を進めていた。M&Aと言う手法を使い、懸案だった那須高原のテ－マパ－ク事業からようやく撤退が出来る体制となり、本業に資本や経営資源を投入できるメりットが生まれた。「日本駐車場開発は、今回の株式取得により、那須エリアのテーマパーク、別荘運営などを通じてインバウンド顧客の創造に努めるとともに、雇用創出、定住者の拡大など、地方創生のモデルケースとなることを目指す。」としている。雪が降る地域のテ－マパ－ク事業やゴルフ場経営は、冬場に顧客がばったり途絶えてしまうため経営を維持するには無理がある。ゼネコンの藤田という大企業傘下といえども、藤和那須リゾ－トは長年業績の不振に悩んできた。赤字を垂れ流してきた部門が無くなればマンシﾖン分譲事業に特化できるからその効果は大きい。藤和那須リゾ－トも経営母体が代わることで変化が期待できる。広大な敷地や遊園地施設も含め売買価格は１円だ。含み赤字を相殺する形の会社売買は、売り手も買い手も双方にとってメリットが大きい。しばらくなりを潜めているが、不動産業界のM&Aはこれから活発化してくるだろう。弊社も現在交渉中の案件がある。不動産と賃貸管理を行っている会社で相手の希望は全株式売買で１０億円。売り上げは年間５億円の会社だ。売手会社の資産と負債、成長性をこれから詳しく精査して買収するか、断るか答えを出します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月26日
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★４億円の金銭消費貸借にサイン★
本日、朝一番でビルの購入資金４億円を借り入れる契約にサインをしました。金融機関は湘南信用金庫久里浜支店です。昔は借金が嫌いで両親はもとより金融機関からも１円のお金を借りることにも恐怖感を持っておりました。それが不動産業に携わって年数が積み重なると、事業の拡大と共に大きな事業用資金を要するプロジェクトは、必然的に金融機関から借り入れることとなった。最初は数百万円、それが数千万円になりいまでは数億円単位のお金を借り入れては返済する事業を平気で行っています。貸しビルを１棟建てて販売するにも、まず土地を購入してその代金を全額支払わなければなりません。その後でビルの建築資金だけでも数億円になる。そんなプロジェクト資金は金融機関からの応援、融資を仰ぐことになります。投資向き賃貸マンションの場合、建物が完成し入居者が全部入り、投資家にビル１棟を購入してもらうまでに早くても１年半から２年もかかるのだ。その間の金利負担を考えれば分譲マンションでも、賃貸マンションでも、商業用ビルでも、大きな事業計画を立案、遂行する企業は余裕資金が潤沢になければ事業を行えない。毎期預金を積み増し、各種引当金を増やし、堅実経営でプロジェクトを推進する必要がある。それでも事業には、見込み違いというアクシデントや落とし穴が有るので、私は臆病なほど石橋を叩いて橋を渡るように心がけている。今日の借入金４億円は収益ビルの購入資金です。分譲ビジネスは利益が安定しないため、家賃収入が入る不動産を持って会社の安定度を高める目的に使います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月26日
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★購入を止めて良かった「隣が墓地の商業地」★
不動産にはそれ自体に問題がある物件と、周辺環境に嫌悪感がある不動産と２種類の問題物件があります。そんな不動産は建て売り住宅にしようが、新築マンションにしようが、やはり売れ行きは悪い。高額商品である不動産は、事業計画を立てるときに、周辺環境に問題がないことが大切です。ある駅から徒歩５分の商業地を弊社に不動産会社から「２５０坪の売り地が出ました。「購入しませんか？」と売り込みがあった。価格は１坪１００万円と激安だ。２億５千万円は魅力的な金額だ。商業ビルを建てるには手頃な坪数だし、地型も正方形で喉から手が出るように欲しくなる土地だった。所が隣に墓地がある。周辺は住宅がぎっしり建っていて嫌悪感はあまりない。購入すべきか、取りやめるべきか久しぶりに悩み１日待って貰った。緊急役員会議で討議した結果「止めるべきだ」という意見があり、少数意見を尊重して購入を見送りました。その土地は売り出してから６ヶ月も経つのにまだ売れていない。やはり南側に墓地があっては手を挙げる業者がいないのだろう。不動産取引では嫌悪感がもたれる物件の売れ行きは鈍い。他殺、自殺、隣に墓地がある。孤独死の結果白骨化して発見された家。特に事件性があってマスコミを賑わしたような「被疑者の土地．建物」は、評価が安くてもなかなか買い手が現れない。最後は投げ売り状態で引き取り手を探すようになります。それを承知のはずなのに考えが甘い不動産会社が飛びついてしまう例は沢山ある。その結果、再販しようにも買い手が付かず、苦戦の結果投げ売り状態にして大損する会社も出ている。経営者の勇み足は墓穴を掘ります。会社の危機を呼ぶ。東京都知事の桝添さんより始末が悪い。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月25日
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★税務署に孝行するのか、金融機関に奉仕するのか★
昨年４月１日から本年の３月末日まで、１年間の売り上げと収益、そして税額が出ました。創業以来最高の売り上げは税金の支払額も最高になります。１年間を一生懸命働き、金融機関には金利を安くして貰うのだが、利益が出れば税務署に「待ってました」とばかりに持って行かれる。今期は社員の人件費、福利厚生費を充実させたのに５．０００万円以上の税金を支払う事になってしまった。会社という実体は利益を上げるために無駄を省き、金融機関には金利の引き下げをお願いし、涙ぐましい努力をしてがむしゃらに全員で働きます。そこまでしてようやく得られる利益には、国税や地方税が容赦なく襲いかかってくる。所詮、利益が出て税金でごっそり課税されるなら、プロジェクト資金を融資してくれる金融機関に少しばかり高い金利を支払った方が喜んでもらえるし恩返しにもなる。いつもそう考えています。つまり「税金を支払うか、金利を支払うか、どちらにする？」となれば、融資で後押ししてくれる金融機関に金利を支払った方がいいに決まっています。個人のマイホームロ－ンと違い企業が調達する借入金の金利は、会社の優良度によって高い、安いの差が出ます。安心して貸し出しできる先と、不安要素を抱える企業に貸し出す資金に金利差が出るのは当然です。決算書は会社の実体を写すバロメ－タ－だ。そこから会社の優良度を測る。不良資産を抱えていないか、手元資金は潤沢か、右肩上がりに業績は伸びているか、借入金の総額は適正水準か。そんな成績表（決算書）が金融機関の企業評価につながる。（売り上げが多くても経費倒れで、利益のない会社もあります）毎年、決算書が出れば私はすぐに取引先金融機関である、湘南信用金庫と横浜銀行にデ－タ－をお持ちする。その時には私個人の決算書も同時に提出します。会社役員の個人資産と年間収入は、企業評価と密接に関係しているのです。経営者も会社同様に＜どれだけ資産を持っているのか、預金額は、個人の借入額＞まで詳細に把握されます。会社の経営者はすべて自分の命と財産を賭けて事業に邁進している。その結果が決算書に反映されて出てきます。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月25日
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★元気なコンビニのテナント物件探しに奔走★
いまテナントとして一番優良な業種はコンビニであろう。家賃の支払いには間違いないし、高い家賃を支払ってくれる。そんなコンビニが借りてくれそうな貸店舗や、売り地を探し求めて臼井不動産は神奈川県内を走り回っています。ロ－ドサイドや駅前立地の貸し店舗や売り地は、飲食も含め色々な業界も血眼になって探しています。しかしコンビニの業種ほど安定したテナントはない。要望はいろいろあるが、家賃はキチンと入るし他の業種より賃料は高く査定を出してくれる。弊社が所有するビル２棟の１階にもファミリ－マ－トさんにお借りいただいています。両方から頂く家賃は月額２００万円を超えている。どの地域でもテナントビルや貸し店舗が出れば、景気の良い業界からまず打診が入ります。「家賃は幾ら、保証金は、火を使う仕事でも大丈夫ですか？」家主側としても「風俗業やサラ金、飲食業はダメ」と制限を掛ける事が多いが説明すれば折れてくれる。年間を通じて入る賃貸仲介料の受取手数料は馬鹿になりません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月24日
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★まもなく完成するホ－ムページの「収益物件特集」ペ－ジ★
お客様から依頼が多い収益物件だけを特集したページを作成しています。お客様から喜ばれると良いのですが。http://www.usui-fudosan.jp/toushi/お客様から「もっと収益物件に関するペ－ジを拡充して欲しい」との要望が多く、試行錯誤を重ねておりましたが、ようやくレイアウトが完成してきました。後は他社に掲載されていない弊社独自のアパ－トやマンション、オフイスビルなどを充実させて掲載します。６月には公開できます。ご期待下さい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月23日
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★本日の日経新聞トップ記事は「個人の不動産投資 活発」★
いまの不動産業界の活況を裏付けるように、本日の日経新聞のトップ記事でも「個人の不動産投資 活発」として取り上げられています。低金利下では不動産以外に高い利回りを期待することが出来ない。大手の不動産会社も投資用ワンル－ム事業に遅ればせながら進出してきます。マイナス金利の導入により投資家が金融機関から借り入れる資金の金利も歴史的な低金利となっています。銀行に定期預金をしてもほとんど金利はゼロに近い。株式投資は元金の保証が無く怖い。そんな中で自分を守るためには安全で有利な不動産投資に目が行く。不動産会社にはマイホームを求めるお客様より、収益物件を求めるお客様が殺到しています。５００万円の中古ワンル－ムを現金で購入しよう。月額５万円の家賃が入るとなれば年間６０万円も利息が付く計算だ。こんなに有利な投資は他にはない。（新築のワンル－ムでは高利回りは期待できません）駅に近くて綺麗なマンションは空き室リスクも少ない。自分の給与の他に年間税込み６０万円も副収入が入れば預金もだまって増えてくる。家賃は家主が遊んでいても、休日でも稼いでくれる優れものだ。ぜひ私が開催する「不動産投資セミナ－」で勉強して見ましょう。（物件の売り込みはしませんので気軽に参加してみましょう） ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月23日
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★今月は売買仲介が絶好調です★
今月は新築のビルを１棟購入出来たが収益部門だけでなく、賃貸、売買ともに仲介部門も負けじと絶好調です。１億円を超える土地、建物２物件に申し込みが入ったし、中古のマンションや１戸建ての成約も毎日続く。建築請負部門も負けてはいません。低金利に後押しされて不動産業界は現在まさにバブル模様です。これがいつまで続くのか、結果は神のみぞ知る。分譲も仲介も、不動産会社はどこも景気が良くてバブル景気に潤っています。収益物件はアパートもマンションも商業ビルも、売り物が出ればすぐに売れる。平成元年頃の狂ったような不動産景気を思い起こします。このバブル景気の波に乗り、一気に会社の業績を伸張させるには積極的に大型物件の仕入れが欠かせない。地主さんを回り、金融機関から紹介を受け、同業者である不動産会社から土地や建物の売り物を紹介してもらう。オリンピックまでは不動産会社にフォロ－の風は続くと見られていますが、あくまで予想の域を出ません。幸いなことに金融機関も金余りで、どんどん融資で後押ししてくれるから事業を進める上で大いに助かります。だからと言ってそれに浮かれることなく、慎重にプロジェクト計画を練って、成果が見込める事業だけを大胆に遂行する。建売住宅。賃貸マンション建設。分譲マンション。そして仲介部門。人手が足り無くなってきました。このところ体力があるライバル会社と、物件の購入では競り合う場面が多くなって勝ったり負けたりしている。他社には負けじと頑張り成果を出して、社員には給与の増額で報いたいと考えています。経営コンサルタントと練った中期５カ年計画の数値目標は、今年も軽く突破出来ます。心底ほっとしている。病気で休んだり、寝てたりしていられません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月22日
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★ロケ－ションの良い１戸建てが売りに出ます。★
本日媒介契約を戴きに売り主様のお宅に伺いました。海が一望のロケ－ションは得難い物件です。平成２年に７８８０万円で購入した家です。土地が２１２．５６平方メ－トル。（６４．２９坪）建物は１２５．５３平方メ－トル（３７．９７坪）横須賀市ハイランド１丁目です。毎日、景色がごちそうです。知り合いのお客様から「両親の面倒を見るので田舎にUタ－ンする。住まなくなる家を売りたい。」と、ご相談を受けたのは５日ほど前でした。本日は役所で調査したインフラと建築基準法、公図や謄本を添えて専任媒介契約書をお持ちしました。晴天で房総半島から東京湾、金田湾まで一望です。１週間ほどしたなら公に公開します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月22日
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★消費税の値上がり前にマンション建設の発注を終える★
来年４月より消費税が値上がりします。＜延期だ、取りやめだ＞との声が出ているが企業は値上がりを見込んでその対策に余念がない。１０億円のマンションを建設するとなれば消費税がいまなら８０００万円だが、１０パ－セントになると１億円になり２０００万円も出費が増えてしまうからだ。それでなくても建設費の高止まりで新築マンションの価格が高騰しているのに、消費税が引き上げられれば売値に転嫁されるので更に販売価格は高くなり、新築マンションの売れ行きは急降下で落ち込むだろう。そこで企業は増税前に対策としてゼネコンに発注を急ぐ。弊社も現在、分譲マンションにするか賃貸マンションにするか事業決定はしていませんが、大型マンション計画を立案しています。１案は分譲マンションとして２０坪タイプを５０部屋建設する。２案はツインタワ－にしてA棟をワンル－ム５０室。B棟はファミリ－タイプを２５室建築する。３案は自走式駐車場にして建設費を抑える。いずれにしても消費税の値上がり前に計画は決定し、建設会社に仕事を発注します。三井住友建設の杭問題を受け、われわれビルの発注者側は責任保証能力のあるゼネコンを呼んでヒアリングをします。小規模な建物と違い１．０００坪以上の中型マンション建設を請け負わせるには、ス－パ－ゼネコンとは行かなくても建設会社の資金力、施工能力、保証能力も考えなければならない。数社呼んだ中から建設会社を決定し、請負契約を締結します。何しろ新築分譲マンションは相場が激変するリスクがあります。年内着工、オリンピック前に完成、分譲出来ないと売れ残る危険が多分にあるので、消費増税を横目で見て、計画はスピ－ドをもって行います。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月22日
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★お歳暮の季節がやってきた。交際費が１００万円単位で出ていく★
５月に入るとデパ－トやス－パ－からお中元のカタログがどんどん送られてくる。毎年、取引先のお店から優先して商品を購入し、お得意様や管理家主さんにお持ちしたりお送りする。その総額は馬鹿にならない金額です。これが盆と暮れ、年に２回行うのだから出費は大きい。年に２回、盆と暮れにお中元、お歳暮を取引先や管理家主さんにお送りしている。近くの方にはお持ちする商品の仕入れは弊社がお世話になっている商店から購入することにしています。取引件数がとても膨大なので交際費として支払う金額も馬鹿になりません。一番大変な作業は名簿作成だ。新規に管理家主となった方、管理をお止めになった方。年間、管理費が１万円も行かない方と細かく社員が振り分けていく。前からある名簿を参考にしながらも、全店分の仕分け作業は約２週間かかります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月21日
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★今日と明日、横須賀中央は祭礼で大にぎわい。★
今日と明日、横須賀中央の祭礼が行われる。今日は朝から沢山人が出て歩くこともままならない。まるでお正月の初詣の混雑のようだ。本日は横須賀中央の祭礼です。道路の両側にはびっしりとテントが並び、お面や食べ物が売られ、慣例の金魚すくいが賑わっている。面白い風景はアメリカ人の子供が浴衣を着てリンゴ飴やバナナ飴を食べていることだ。親にねだって買ってもらっている。どこの国の子供も同じです。夜は灯りがともされて綺麗になります。明日はもしかして御神輿も出るかも知れません。弊社でも１万円の寄付金を支払ってきました。お祭りと選挙運動の候補者によるがなり声、そしてお祭りの太鼓の音。横須賀中央は大変混み合っていてやかましい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月21日
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★家の価格査定。不可思議な依頼理由★
年間にすればマイホームの価格査定依頼は数え切れないほど沢山舞い込む。しかし中には不可思議な依頼者がいて我々を困らせます。家の図面も権利証も見せず、建物内部さえ見せないで「幾らで買い取ってくれますか？」と質問される。また「主人が留守の時に査定に来て！」と言うご婦人もいる。ご主人に内緒で離婚による手取金額を計算しているとしか考えられない。世の中には色々な事情でお家を売却される方がおります。換金処分のため。転勤のため。もっと大きな家に住み替えるため。高台から平地への移動。そんな当たり前な事情の他に信じられない理由を挙げる人がおります。「間取りを知られたくない」「権利証は人に見せられない。」「家の中に貴重品が有るから入ってきては困る」それでは建物金額の査定を出すのに無理があります。やむなく建物価格をゼロ査定にして、建物の解体費を差し引いた金額で買値を算出する。「ご主人の留守の時にそっと見に来て欲しい。他人の目がうるさいから」そんな依頼者は決まって離婚を抱えている奥さんだ。自宅が幾らで売れるのか知りたいだけなのだ。離婚ともなれば財産の半分を要求するために、どうしても自宅の資産価値を知る必要がある。そこで不動産会社が便利に利用されるから恐ろしい。依頼者から話の内容を聞いていて、無駄と知りつつも駆けつけなければならない不動産会社の仕事は無駄骨も沢山あります。それでも怒らず＜にこにこ＞して、深々と頭を下げて「ありがとうございました」と言えるようになるには年期が要ります。沢山経験する事が必要です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月21日
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★横須賀の空き家管理。浮浪者との戦い★
横須賀で家主さんから空き家の管理を引き受け、下見のために現地に出かけるとびっくりする出来事にたびたび出会う。空き家と思っていたのに浮浪者が無断で住み着いていることがあるのだ。顔を合わせた途端、お互いにびっくりして「ギヤ－」と叫び声を上げる。この所空き家のまま放置していた物件の管理を引き受けることが多くなったが、空き家には思いも寄らぬ出来事が多くある。鳥が巣を作っていたり、虫の死骸が転がっていたりはまだ良い方で、時々浮浪者が住み着いていてびっくりすることがあります。浮浪者が住み着いていると、食べ残しが沢山放置されていて処理に時間が掛かりお金もかかる。更に水道が出ないためトイレを使ったまま放置してあって汚くて困る。水分が無い糞尿は配水管の中で固まってしまい、高圧洗浄ではなかなか直らない。トイレの配管をそっくり交換するにはお金がかかる。どうせ住んでいない空き家なので配管を取り外して放置しておく。電気も付かないしガスも出ない。家としての機能は全く無くても固定資産税は必ず請求が来ます。年間に維持管理費と税金で５０万円以上が懐から出て行く計算だ。使えない家、お金だけ出ていく家。それでも空き家のまま放置しておくメリットは何でしょうか？「子供の頃の思い出の家だから壊したくない」と言う理由だけでは言い訳になりませんね。何しろ屋根はボロボロ、外壁は痛み、内装は手がつけられないほど壊れているので近隣の方々は迷惑しています。地震が来たら危ない家。台風が来れば屋根瓦が飛び建物がギシギシと鳴る。迷惑しています。リフォームして再利用する計画が無いのなら、家を解体して更地にするのが一番良い解決策です。それとも売却されて現金化した方がメリットがあると思うのですが．．．．．。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月20日
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★マンションバブルのプレ－ヤ－「空中族」★
本日のNHK番組で、東京のマンション転売を繰り返すバブルプレ－ヤ－を称して「空中族」と呼んでいました。短期間に転売を繰り返し、よりグレ－ドの高いタワ－マンションに買い換えて行く錬金術を紹介していたが、中身は薄い。不動産投資は家賃収入を狙うのが投資で、転売益を狙うのは投機であることが解説されていない。東京の千代田区、港区の場所に建設されるタワ－マンションが、どんどん値上がりを続けていて転売益を得ているサラリ－マンが複数NHKで紹介されていました。そのような人達を「空中族」と称している・収益物件でもフルロ－ンで次々に物件を買い込む投資家。過去に見たバブルの時代とそっくりです。違うのは物件がタワ－マンションであり、プレ－ヤ－が違うだけだ。バブルは必ずはじけます。その時は無理な借金で膨らんだ投資家達は返済に窮して自らの命を絶つことにもなります。融資をした金融機関も痛手を被る。そんな有様をさんざ見てきました。バブル期にNHKが「土地は誰の物か」という特集を組んで放映され注目された。土地の価格がどんどん上がり、庶民には手が届かなくなっている事への怒りだった。所が、バブルがはじけて土地価格が庶民の手に届くようになっても決断力が無い人はやはり土地は買えない。不動産は時として投機の対象になる。早く飛び乗り、早く飛び降りた人は大儲けできるが、人の後塵を拝した人は損失だけが膨らみ万事休すとなるのが定石です。東京のタワ－マンションも実需なら良いが、年収が低い人によるロ－ンを利用した投機対象としては危険きわまりない。新聞やテレビで特集を組まれるときは、株式投資でも不動産投資でも天井時か、底値の時と決まっています。その点ではタワ－マンション投機熱は天井に近くて危ない橋を渡っていると断言できるでしょう。健全な投資家はこれから投機に参加してはいけません。大火傷を負います。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月19日
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★[内外情勢と日本経済の課題]勉強会★
時事通信社が主催し、毎月１回横須賀市内のホテルで開催される勉強会が本日も開催されました。講師は双日総合研究所 吉崎達彦さん。「世界経済の現状。」「伊勢志摩サミットの課題。」「低成長時代を生きる知恵」と、中身が充実したお話をお聞きし大変勉強になりました。毎月１回、横須賀の経済人３０人ほどがが集まった中で、内外情勢調査会が主催する「経済と政治」に関する勉強を受けている。本日も最初は美味しい食事から始まり、それが終わると講師による講演が本格的に始まる。現在の経済は低成長、低インフレ、低金利の中でもがいている。その中でアメリカの大統領を決める重大な選挙戦は、トランプ現象により世界が更に混乱する。アベノミクスは長期持久戦を強いられている。ドル円レ－トの行方とパナマ文書問題は我々にどんな間接的影響を与えるか？伊勢志摩サミットは何事もなく終わるだろう。高齢者の過剰貯蓄問題、格差は一段と拡大する。消費税は見送りと決まっていない。今後想定される成長戦略、１億総活躍プラン、財政出動は国民生活に大きな影響を与える。世界的な長期低成長時代の意外な勝ち組は日本にありサミットより大きなニュ－スはオバマ大統領の広島訪問だ。ドレスデンの和解同様、日本とアメリカの真の和解が成るか世界中が注目する。そんな講話を１時間３０分、じっくり学んできました。とても勉強になり刺激を受けました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月19日
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★入金より先に出る不動産取得税★
２月に購入したビルの取得税がもうやってきた。早い。税額は合計３．５７６．５００円です。納付期限は８月１日。忘れないうちに全額一括ですぐ支払います。私が個人で購入した横須賀市内のビルについて、早くも取得税がやってきた。土地、建物合計で３５０万円超だ。月額家賃収入の手取より大きな税金なので支払いは大変です。ビルの購入については当然新しいほど建物にかかる税額が高い。だから投資家は資金的にも余裕を持って不動産を購入しないと資金シｮ－トを起こします。５月３１日にもう１件、所有権移転時が行われるビルも評価も高いので、取得税は５００万円程度を見込んでいます。外野から見ると大型ビルを所有している家主さんは、沢山家賃が入ってうらやましいと思えるのですが、出る経費も大きいから余裕がある投資家以外は持ちこたえられません。臼井不動産グル－プが持つアパ－ト、駐車場、ビルは、毎年着実に増えています。５カ年計画の目標では会社全体の売り上げで、家賃収入割合が３割を占めることです。家賃収入は分譲や仲介と違い、決まった売り上げが見込めるので会社の安定経営に欠かせない要素です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月19日
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★タワ－マンションを都会の別荘に★
総ガラス張りの素敵なタワ－マンションが増えています。居住してみないと分からない問題点が次々と考えられる。まず部屋の向きだ。南向きが良いのか、東向きが良いのか、あるいは西向きか、それとも北向きか。内容を知りたい。従来の住宅は東南向きが一番理想的と言われてきました。それは「朝早くから日が当たり、南に太陽が来ると暖房効率が良く暖かい。」西向きは冬は暖かくてとても良いが、夏は耐えられないほど暑い。だから西向きの窓は小さく、明かり取り程度が理想的と言うことで住宅設計がなされて来ました。所が、タワ－マンションとなれば事情が少し違う。総ガラス張りで南向きだと、夏は１日中冷房をつけたままにしておかないと部屋が蒸し風呂に入ったようになってしまうだろう。東向きの窓も日差しが強いし、西向きは厚手のカ－テンを利用しても暑くてたまらない。すると従来、一番嫌われていた北向きが理想と考えられます。こればかりはタワ－マンションの高層階に住まれた方から、アンケ－トを戴かないとハッキリしたことは言えません。何しろ貧乏人の私は、東京から横浜とタワ－マンションのモデルル－ム見学は沢山行きましたが居住した経験が無いのだ。マンハッタンの夜景のように綺麗な、お台場あたりの高層マンション１部屋を、都会の別荘として購入を夢見ています。毎週火曜日に宿泊して水曜日の夜に帰ってくる。低額所得者には少し贅沢ですかね。相続税対策にもタワ－マンションの購入は規制が入るようなので、いまどうするか思案中です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月18日
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★横須賀全域で、空き家管理の依頼が増えている事情★
横須賀市内の空き家が年々増えています。親にとって居住するには最適な環境でも、子供の職場が横浜、東京になれば、まずアパートを職場に近いところに求めます。結婚してマンションを購入するとそこの住民となり、必然的に親は横須賀住まい、子供は東京住まいと離れてしまう。毎年、横須賀は空き家が増え続けている。人口減少と空き家が増える相関関係は、子供の職場に起因している。親は横須賀に住み子育てを行う。成人した子供は大学を東京で、または就職先を東京に求める。そうなれば通勤や通学に便利な職場や学校の近くに居を移してしまい親離れが始まります。就職先が東京となれば横須賀から通勤するのは遠いと感じ、職場に近い場所に住民票を移す。そんな理由で親が横須賀に住み、子供が東京や横浜に移転して横須賀から人口減少が起きるのだ。親が亡くなっても東京に生活の基盤がある子供は横須賀に帰ってこない。そこで親が亡くなってから放置されたままの空き家が年々横須賀は多くなっています。弊社にはそんな空き家管理に関する問い合わせが多くなり、毎月１件～２件と管理契約が増えています。横須賀市民としては、空き家が増えるより人口が増えて欲しいと考えるのは当然です。横須賀全体に広がる空き家の増加と人口の減少に歯止めを掛けたいものです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月17日
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★耐力が無い人の借金は命取り★
サラリ－マンで決まった収入しかない人が、金融機関から次々と多額の借金をしてアパ－トやビルを購入している現実がある。そんな人が得意になって「年収１億円達成」とか、「５億円達成」とか、嘘だか本当だか見当もつかない話がマスコミにまことしやかに流布されています。信用してはいけません。家賃収入による年収には借入金の経費が差し引かれて、初めて利益が算出されます。売り上げがあっても借金の支払いで利益がマイナスの例も沢山あります。アパ－トやビル投資には大きく分けて空室リスクと修繕リスクが隠されています。満室の時の収益も空室が１部屋、２部屋と出てくれば利回りは急低下し収益は狂う。大きな修繕が突然出てくれば、入ってくる家賃より出て行く経費の方が多くなる場合もある。収益物件投資は、あまり無理して借り入れを増やして買い込む物ではない。本業や、他から入る収入がタップリあって、家賃収入など当てにしない人は成功者になれる。私が知るお客様で物件を購入しては、返済金に自分の給与から持ち出してどうにか借入金を支払っている人がいます。副収入を得ようとして物件を購入し、逆に苦しくなっている投資家はどこかおかしい投資家である。危険な綱渡り投資家だ。経済は生き物です。いつ金利が上昇するか、地価が下落するか読めない部分もある。病気、離婚、離職、交通事故。何があっても借入金が支払える耐力が必要です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。、
2016年05月16日
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★横須賀市内に建つビルを明日購入予定★
病み上がりのような恥ずかしい声と姿で、ビルの売主さんと本日契約の合意が出来、明日３時に弊社で売買契約が締結される事になりました。売主さんは個人で、買い主は弊社、臼井不動産株式会社です。購入するビルは収益物件として２０年は長期保有します。 借金の完済まで私は生きていられるかな？今日は元気がない声で接客してお客様に申し訳が無く、それでも一生懸命営業しました。賃貸と売買の話の中で、一番大きな商談はビルの売買でした。横須賀市内にビルを新築されたオーナーさんが、換金処分のためにビルを売りに出されます。仲介ではいつ売れるか分からないので弊社で購入協力することになりました。金額は個人情報なので非公開です。今年に入って１番大きな買い物です。２月に購入したビルより１億円高い。利回りより立地の良さに即決しました。ロ－ンの返済が終わるまで私は仕事をしていることはなく、社長そして部長に後を託して支払います。横須賀の大滝町に建設した９階建ての本社ビルも、あと１２年で返済は終了する。個人で購入した７階建てのビルも残りは２３年で返済は終わる。ビルの購入資金は全部返済が終わると家賃がすべて収入となってしまいます。すると収入が多くなり税金がドカッとやってくるので、税金対策としてまた新しいビルを建てるか購入して、支払い金利と減価償却費を損金算入するテクニックを使わなければならない。そのために高額所得者ほど知らずに資産がどんどん増え、家賃収入が増え、お金がお金を生んで、お金が増えていきます。雪だるま式とはこのようなことを言います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月15日
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★何年ぶりだろう、「病気欠勤」★
今日も朝からめまいがして吐き気が直らない。車の運転が危険なのでやむなく会社は欠勤してしまった。１０年ぶりの欠勤？夕方になり少しめまいが直ってきたので、明日の出勤に備えて準備しています。沢山のお見舞いメ－ルを戴きまして有り難うございました。ブログにて御礼申し上げます。どんな病気でも嫌ですが、めまいや吐き気はとてもつらい。昨日から社員達より「顔色が悪い」と指摘されつつも我慢して３時まで会社にいましたが、その後は病院に行き診察を受け、そのまま自宅ヘ直行でした。今日は何年ぶりだろう、朝から起きあがれなくて会社を休んでしまいました。（１０年ぶり？）自宅は広い家に私一人だ。ベッドに寝ていても、起きあがってもめまいが直らない。何かあっても緊急連絡で頼るのは携帯電話のみ。食事も出来ず、寝ているしか方法はなかったが、夕方になりようやく病状は回復してきた。（薬が効いてきたのかな）明日、会社に出勤できるように起きたり寝たり歩いたり訓練と準備をしています。やはり人間は健康が一番ですね。病気になって初めて再認識します。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月14日
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★良性発作性頭位めまい症★
今朝、起きようとしてベットから頭の位置を動かした途端強烈なめまいが襲い、吐き気がした。「原因は耳から来ている」と考え、病院に向かおうとしたが歩くことも出来なかった。会社には１時間遅れて出社したが、大切なお客様との打ち合わせもあり１０時に胸がムカムカするまま２時間対応しました。三半規管に障害が起きたのか、メニエル病なのか、頭を動かすとめまいがして胸がムカムカと気持ちが悪くなる。トイレに駆け込みそのまま出られない。たまたま妻がカナダの孫に会うため横浜のYキャットまで車で送っていく約束をしていたが、車に乗るどころではない。歩くこともままならないのでタクシ－で横須賀から横浜まで向かってもらった。午後３時になってやっと手が空いたので近所の耳鼻科に助けを求めに向かいました。一応、色々と検査をした中で告げられた病名は「良性発作性頭位めまい症」という長たらしい病名だった。原因は１にストレス。２に睡眠不足。３に休養。４に規則正しい食事と告げられた。「あまり商売熱心だと長生きしませんよ」と、よく知る耳鼻科の医師から笑われたが、それも宿命です。今日も中古マンションが売れ、中古ビルに申し込みが入り、病気だからとのんびりしてはいられないのだ。誰かに売るほど沢山の薬をもらい、それを飲みながら老体にムチ打ち頑張ります。めまいと吐き気の発作を抑えるため、直るまで少し仕事を控えめにして。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月13日
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★別荘地を売りたい。「水道無し、排水無し物件」★
首都圏の分譲地となる不動産なら当たり前に設置されているはずの水道、排水も、地方の別荘地となれば事情は違う。排水は浸透式で地中に流す。水道は敷地内に引き込まれていないため井戸を掘る必要がある。そんな事情を知らない土地所有者の投資家さんは「１坪１０万位で売れますか」と相談に見えますが。不動産ならどこでもすぐに家が建つと考える消費者の方は多い。ところが地方に行くと、宅地内に水道は引き込まれていない。雨水や汚水は自己敷地内に浸透させて処理する欠陥物件は多いのだ。水道がなければ井戸を掘る費用がかかり、排水が完備されていなければ合併槽による排水は自己敷地内に垂れ流しになる。つまり欠陥住宅と同じ理由となる。土地であっても宅地としての機能は整っていない物件は首都圏内にも沢山あります。そんな土地を購入してしまった投資家は、売却しようとしても買い手が全くつかない。バブル華やかなりし頃、不動産ブ－ムで宅地以外に山林も、農地も沢山売買されました。値上がりを見込んで雑種地は投資家が好んで買い込んでいました。そんな土地は３０年も経つのに全く買い手がつかない。購入したときは１坪１０万円だったが、現在は１万円でも買い手がつかない不毛の土地になっている。全国の別荘地と言われる場所でも、買い手不在で資産が眠ったまま放置されている無駄な土地は無数にあります。収益を上げる事が出来ず、逆に固定資産税の経費が出ていく不動産対策は、１円でもいいので早く処分しましよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月12日
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★横須賀市内各地に都市再開発の機運★
横須賀市内には様々な再開発の動きがあり、すでに数カ所で動き出している。建物の受注獲得を狙い大手ゼネコンが協力を申し出ている場所も出てきた。日本でも有数の高齢者が住む街として、全国にその名を馳せている横須賀市。数年前から各地で再開発の機運が生まれている。すでに再開発組合が出来たり、これから組合が正式に設立する予定であったりと、にわかに市内が騒がしくなってきた。駅から至近距離であって、商店街が並ぶ地域は再開発にうってつけの場所だ。共同ビルを建設し、１階から２階を商業施設にして、上階は分譲マンションで建物経費を回収する案はどの地域でも好評に受け止められている。この計画が順次実行に移されていけば、横須賀市長が積極的に推し進めている人口増加対策に威力を発揮することだろう。建物の老朽化と資金難で悩んでいる商店主にとっても救いの神となります。再開発を契機に自分は商売は畳み、引退して貸店舗のオ－ナ－となる案は渡りに船と好評だ。ただ、どんなプロジェクトでもそこには必ず反対意見も少数ながら出てくる。少数意見と無視することなく、丁寧に、地道な説明で計画を推進するのは再開発組合の役員の仕事だ。顔見知りで地元商店主の説得とあれば、役人との交渉と違って人脈と情で説得できる。１０年後の横須賀市は賑わいが出る街と、置いて行かれて衰退する街との落差が出るだろう。我が久里浜では、京急とJRがデッキでつながる案が企画されています。すると、いまの東口の賑わいより西口に人の流れが移る可能性もある。いずれにしても目が離せない都市再開発の流れだ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月11日
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★不法係留のボ－トは迷惑です★
平作川には不法係留のボ－トが沢山放置されている。中には朽廃して沈んでいるボ－トもある。不法係留のボ－トは大雨の時に、流れをせき止めて大災害を誘引することにもなるのだ。その昔大雨により２級河川の平作川が氾濫し、周辺の住宅に甚大な被害をもたらした。国は川の水が、あふれ出ないように護岸工事と水門の設置、それに周囲を１メ－トルほど高い防波堤をつくって海水の氾濫に対する予防処置を施した。ところがそれを良いことに、ボ－トは持っているがマリ－ナに係船するお金がない人達が、次々とボ－トの不法係留を始めたのだ。お陰で平作川の両岸はいまもぎっしりとボートが不法係船されている。それだけではなく、放置されたボ－トが朽廃して沈んでいる船が散見される。これだと折角、激甚災害対策として川底の汚泥まで綺麗にした意味が無くなる。大雨が降れば沈んだボート、係船されているボートにゴミが引っ掛かり流れをせき止めてしまう。久里浜地域では平作川周辺の土地、建物人気が高いだけに、景観も阻害してしまう。「駐車場が無いのに自動車を持つ」それとと同じ理屈なので、マリ－ナ登録もせず河川に不法係留させている持ち主には、多額の罰則金を課して対応するしか方法はないだろう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月10日
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★土地を一目惚れしたので購入します★
我が家のすぐ側に売地が出た。何をする計画もないが、とにかく購入しておこうと考えて相手に購入申し込みを入れました。約６０坪です。弊社の場合、役員であっても土地や建物を売買するときは会社を経由し、会社に仲介手数料を支払う義務があります。それは社員でも役員でも平等に。我が家のすぐ側に売地が出た。間口が狭いので建売り住宅には向かない。２０００万円ばかりの金額なのでキャッシュで購入して当分駐車場にしておく考えだ。相続対策として、現金を持つより不動産に変えた方が税制上評価が下がるし合法的な手法です。利回りを考えれば収益物件投資とは行かない、車が７台入る程度なので家賃収入は満車でも月額７万円だからだ。年間にすれば８４万円の賃料収入となる。これでは他にもっと利回りが良い物件は沢山あります。しかし銀行に預金するよりリタ－ンは大きいし、マイホ－ムのロ－ンも無事終了したことだし、我が家の近くと言うことだけで即決して購入を決めた。南道路に面して日当たりは最高だ。海も眼下に見えるし、失敗は無いだろう。洋服の衝動買いのように、個人名で購入する不動産はほとんど衝動買いが多い。細かい事業計画や採算性は全く考えません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月09日
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★凍り付く基地の街★
アメリカの大統領選挙はクリントンとトランプの一騎打ちになりそうだ。仮にトランプが当選すれば外交政策は劇的に変化することが予想される。日本にとって一番の問題はアメリカ軍が撤退する事であろう。日本各地に点在するアメリカ軍基地で働き、生活の糧を得ている日本人は沢山いる。トランプが大統領になればアメリカ軍が日本から撤退する事態が現実になります。となれば、沖縄の基地問題は即解決し辺野古への移転問題は必要性が無くなります。しかし職を失う者、アメリカ軍に商品を供給していた企業に取っては死活問題となる。更にアメリカ軍を対象にした借家を専門に斡旋する不動産業者、オ－ナ－さんも仕事が無くなったり、部屋が空いてロ－ンが支払えなくなる事態も想定される。アメリカの大統領選挙結果次第で、大きな影響を受ける日本人にとって、結果が決まるまでは身が凍り付くような思いで選挙を見守っていることでしょう。仮にトランプが大統領選に勝利すれば、日本中が大津波より大きな衝撃を受けます。但しトランプは不動産業者。特徴として大言壮語を吐くほど実行力はなく、思いつきはすぐに撤回されるから心配は入りません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月09日
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★不動産管理の内容は３割がクレ－ム引き受け仕事★
不動産の管理仕事をしていると、考えもしないクレ－ムが飛び込んできます。そのクレ－ム処理に時間を取られ本来の仕事が遅れてしまう事が多々ある。不動産ビジネスは一般の方では想像も付かないクレ－ムが飛び込んできます。どんな小さなクレ－ムや、理不尽なクレ－ムでも、誠心誠意対応するのが地元で仕事をしている企業の努めだ。「リ－ン」と電話が鳴ると社員は一斉に受話器を持ち上げる。すると運の悪い社員が取った電話は仕事ではなく、営業とは全く関係がないクレ－ム電話の事がある。「お宅が管理している駐車場に野良猫が糞をして、その臭いが臭くてたまらない。毎日駐車場内を綺麗に清掃してよ」そう言われても駐車場の持ち主は清掃費用は出してくれません。猫の嫌がる薬剤を散布して対応する。それで一件落着かと思えば、またクレ－ムの電話が鳴る。 「今日も猫が糞をしてある。なんとかしてよ！」「私の借りている駐車場に他人の車が止まっています。すぐにどかしてください」違法駐車で困っていると思い、すぐに現場に駆けつけるとガックリ。電話をしてきた本人が駐車位置を間違っていたのだ。人騒がせにもほどがあります。駆けつけた社員に「すいませんでした」で終わりです。怒るに怒れません。「家の電球の笠内に虫が入って気持ちが悪い。すぐに虫を捕ってください」「そんな事ぐらい自分でやってよ」と、心の中で思っても現場に駆けつけて照明器具の清掃をするのです。「洗濯機の水が流れないで逆流してくる。すぐ修理して欲しい」そんな電話に駆けつけて、排水溝を見るとお客様の物と思われる靴下が詰まっている。詰まった原因の靴下をどけると水は勢いよく流れる。「その靴下は自分の物ではありません。きっと前に住んでいた人の靴下でしょう。」冗談じゃあない。そのアパートにもう１年も住んでいて、何のトラブルもなく昨日まで水は流れていたんでしょう！貴方以外に原因は考えられません。靴下は貴方の物だろう。」腹の中で叫んでも怒りは表に出せません。ぐっと我慢して「水が流れるようになって良かったですね。ご迷惑をお掛けしました」とこちらが謝ってアパートを後にする。＜ふざけんな－。正直に「ごめんなさい」と何故言えないんだ＞と、フラストレ－ションは溜まる一方です。最近多くなっているのは「部屋が湿気て黒カビが生えている。欠陥住宅では？」と言うクレ－ムだ。現場に行くと仕事の関係で朝早く出て夜は帰りが遅い。その間１日中窓を閉めっきりにして通風性がない。陽気が暖かくなってカビが生えてしまったのだ。「もっと部屋の通風を良くして、毎日掃除機をまめにかけていればカビは生えませんから。」そんな当たり前の説明をするために時間を費やして現場まで直行するのだ。不動産管理の仕事は３割がクレ－ム引き受け業でもあります。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月08日
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★母の日の今日、カ－ネ－ションを届けました★
今日は母の日。仕事の合間を縫って母に会いに行き、カ－ネ－ションの束を届けました。とても喜んでくれました。日頃の親不孝を恥じています。仕事が忙しいため９６才になる母親の面倒を見ることが出来ず、日頃からご無沙汰で親不孝が続いています。今日は母の日なのでカ－ネ－ションをどっさり買い込み届けにに行きました。元気にしているが、寄る年波には勝てず足が弱ってきている。耳も遠くなっている。同じ質問を何回も投げかけられ笑いをこらえるのに大変だった。私を含め日本中が高齢者であふれている日本は、社会保障費の負担が増して財政は厳しくなっていく。折角、長年掛けていた社会保険も収入制限に引っかかりいまだに支給されない。それでいて税金は否応なく請求書（納付書）となって送られてくる。今月は自動車に土地、建物の固定資産税や事業税、予定納税とまとまって多額のお金が出ていく。私のような小者でも、合法的なタックスヘイブンならぜひ利用したいと考えるので、富裕層や巨大企業がタックスヘイブンなどで税金逃れの金を隠し持っていた「パナマ文書」が詳しく公表される興味はある。どのようなシステムになっているのか、どんな個人、企業が税金逃れを行っていたのか、その結末はどうなるのか？ 参考にしようとは思わないが、外野的興味は尽きません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月08日
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★不動産会社の営業マンなら高級カメラを数台持とう★
不動産会社の営業マンは常にTPOに合わせた複数のカメラを使い分ける必要がある。ホームページに掲載する写真を撮る場合。会社で会議に提出するプレゼンテ－ション画像を撮影する場合。どちらも綺麗に映し出された画像を提出するのは当たり前と考えています。私はデジカメと一眼レフカメラと３６０度魚眼カメラを使い分けて使用している。もちろんアップル制のスマ－トフォンで写真を撮ることもあるが、仕事ではその画像を利用することはない。キャノンのＩＯＳ、kissデジカメは標準レンズの３５ミリと、広角レンズの２８ミリを付け替えながら利用している。不動産会社の営業マンなら、物件の綺麗な画像を撮って、お客様にお見せする事は大事な仕事なのだ。それだからカメラは高級なカメラの購入を社員に勧めている。１０万円のカメラも１台購入すれば１０年は持つ。安い物だ。我々が写す物件写真はお客様とのお見合い写真なのだ。撮影した画像をお見せして善し悪しを判断して貰う。だからポ－トレ－トが綺麗に写るように神経を使う。撮影した後はソフトで画像処理も丁寧に行う。それなのに何の考えもなく、ただ「写真さえ撮れていればよい」くらいの考えしかない営業マンが業界には多数いる。写りが悪かったり、陽当たり悪い写真を堂々とホームページに掲載したり、お客様に見せたりしているから呆れます。弊社では私が常に口を酸っぱくして画像処理について注意をしているが、それでも未だに暗く、下手な写真を平気で利用している強者もいる。私は狭い部屋で、普通のカメラでは全部撮れない場合は、魚眼レンズで３６０度撮影を行いトリミングします。遠方の建物を撮影する場合は望遠レンズを使い、近くで建物の全景を写すときはレンズを広角に交換する。荷物を沢山持っている場合はやむなく小型のデジカメをポケットに忍ばせて利用する。素人の私でもそれほど良い画像を撮ろうと心がけているので、カメラに投資するお金は惜しまない。いつの間にか１眼レフ３台と交換レンズが４台。３脚が２台と増えてしまった。それでも時々、飽きたカメラは社員に無償であげてしまう。そうしないと新しく発売されたカメラが買えないからだ。たかがアマチュアカメラマンでも、写真１枚に細かい神経を使って写しているのです。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月07日
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★孤独死異聞★
高齢化に伴って孤独死が多くなっている。特に人口が集中する東京都内は問題が放置できなくなっている。なぜ孤独死が問題かと言えば、人が死んでから発見されるまで日数が経過すると、死体が腐乱し死臭が漂うからだ。その死臭は部屋全体に拡散して天井から床、壁にトイレ、浴室まで、全部修理、交換しなければならないのだ。高齢になってから一人でアパートに住んでいる住人がとても多くなっています。一人住まいの人が突然倒れて助けを呼ぶことも出来ないとそのまま死に至るケ－スが多い。死亡してからそのまま日数が経過すると死体は腐乱し、その処理に警察が立ち会い司法解剖されます。死体の処理は親族が立ち会うことになるが、その親族がいなければ無縁仏として葬儀社から霊園に埋葬されます。その後は部屋の全面改装が待っています。死臭が染みついた天井から床、壁、浴室まで全部交換しなければならない。その費用は泣く泣く家主が持たざるを得ないのだ。高額の出費、損失となります。その腐乱死体現場専門に清掃をしている会社の社長から信じられない話を聞きました。「毎日コンビニ弁当を食べている人は死んでも腐らない。何故ならコンビニ弁当には防腐剤が沢山混入しているので、死んでも体が防腐剤で腐乱しません」と語ってくれたのだ。初めて知りました。安直なコンビニ弁当を毎日食べて、防腐剤によりガンになるリスクと、防腐剤により孤独死になっても腐乱しない体になるのと、我々はどちらを選ぶべきでしょうか？真偽のほどは検証しておりません。念のため！ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月07日
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★手持ち不動産が売れ行き好調★
今期に入り購入した土地や１戸建てが順調に売れ、早くも物件不足になっています。弊社は土地や建物の仲介だけでなく、土地から中古の１戸建て、そして中古のマンションなどを積極的に購入し、それを建て売り住宅やリノベ－ションして販売する分譲部門があります。横浜の上永谷の土地に、横須賀の鴨居の土地と、仕入れたそばから不動産が順調に売れています。棚卸資産の回転率は大体３ヶ月が目標です。（仕入れてから売れるまでの期間を言います）建て売り住宅だと建築に約３ヶ月かかるので回転率は５ヶ月を見ている。優良企業と経営が厳しい企業ではこの回転率に大きな差があります。「土地を仕入れて建て売り住宅にしたがなかなか完売にならない。ようやくすべて完売できるまでに３年もかかった。」そんな下手な商売では会社の資金繰りも厳しくなるばかりです。賃貸マンションを建てても賃借人が入らない。（入居率が悪い）建て売りをすると売れ残りが出て苦戦している。新築分譲マンションだと在庫が出れば、固定資産税の他に管理費が重くのし掛かってきます。傍目で見ていると華やかに写る不動産業界も、内情は資金繰りにアップアップしている会社が本当に多い。商売が上手な会社は回転率が短く、プロジェクトでは完売して在庫をほとんど持たない。毎週入る不動産会社の販売チラシを見ていると、「数年前に仕入れたはずの物件がまだ売れずに残っているの？」と驚くことがあります。値段だけがどんどん下がり、「この価格では売れても赤字だろうな！」と予想される物件も沢山あります。人材もノウハウもないのに、派手に色々な分野に手を出して、ことごとく失敗している会社も見受けられます。事業は成功もあるが失敗もある。経営者の経営判断の他、不動産業においては企画力と不動産を見る鷹の目が必要です。取引額が大きな不動産業にあって、失敗は乞食への道と心得ています。だから潤沢な自己資金をプ－ルして、数字に強くならないと深い谷底が待っている恐ろしい業界です ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月06日
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★これから不動産は売りか、買いか？★
日本、アメリカ、中国の株式市場が不気味に下落を続けている。いくら低金利であっても不景気がやってくればまたデフレの二の舞になる。高額商品は売れずに価格の安い品物しか売れない。もちろん不動産の価格は下落に向かう。景気の先読みが出来ない今、不動産は買い時か、売り時か迷いが生じます。デフレに向かうならば確実に売りであり、インフレに向かうならば買いが正解だ。それが読めないから投資家は迷う。しかし、不動産転がしで短期売買を繰り返すバクチ商法ではなく、堅実に家賃収益を考える投資家はいつの時代も良質な不動産さえ購入しておけば失敗はしない。不動産価格の値上がり、値下がりで一喜一憂しなくてもいい。遊んでいても家賃が入る妙味は家主にならなければ理解できません。高い収益をあげる不動産と価格が安い物件を購入する事、立地を間違わなければリスクより資産の押し上げ効果をもたらします。年収が知らぬ間に増えていきます。ただ、欲張って＜もっと、もっと＞と、借金を重ねることは得策ではありません。何事も身の丈にあった投資を心がけてください。世の中は、せっせと預金して金持ちになる人より、他人のお金を利用して（銀行融資）上手く運用している人の方が高額所得者になります。給与の他に家賃収入だけで、まず年収１０００万円入る目標を立てよう。次は５０００万円。やがて年収１億円。入ってくる家賃収入は全額預金して、ある程度貯まったら繰り上げ返済にまわします。多額の家賃収入が入ると、それを良いことに金使いが荒くなる人は破綻します。お金は運用の上手な人に利益をもたらし、宵越しの金は持たない人にはしっぺ返しをします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月06日
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★連休の谷間でも千客万来★
４日間ものGW休暇明けの今日は、電話に来客、メ－ルと、朝からてんやわんやの忙しさです。売買でもマンションを売りたいお客様と、１戸建てを購入したいお客様が相談に見えました。景気が不透明感を増す中で、不動産の賃貸や売買も少なからず影響を受けるかなと、心配していましたが、連休が開けた今日は賃貸も売買もお客様が沢山見えました。中でもマンションを「売りたいお客様」と１戸建てを「購入したいお客様」には、マンションを買いたいお客様も、１戸建てを売りたいお客様も抱えているので両方すぐに成約になることでしょう。特に買い主さんが要望する１戸建ては、海が見えて、築年数が新しくて、予算は２．０００万円以下との要望にピッタリの物件を弊社で売却依頼を受けております。例年５月と１２月は休みが多く、営業日数が少ないので一生懸命頑張らないと売り上げ目標に達しません。営業時間も朝９時３０分から夕方１８時終業と短縮となり、残業禁止の中で成果を上げなければならない。今月は社員一丸となって靴底をすり減らし、大汗を流して頑張る月です。何しろ来月は社員が首を長くして待つ、日本一早い「ボ－ナスの支給月」ですから。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月06日
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★GWの殺人的混雑には巻き込まれたくない★
大型連休は家でゆっくりして日頃の疲れを癒そうと考える人より、行楽地に出掛けて人混みと車の渋滞で逆に疲れる人の方が多い。子育て世代はやむを得ないが高齢者は家でゆっくりと読書でもするのが一番だ。事故に遭うこともないし体力の回復が図れる。頭もゆっくり休めます。それにしても昨日の晩は、どこのレストランもお客様がいっぱいで席取りに苦労しました。お蕎麦屋さんもいっぱい、洋食レストランもいっぱい、ホテルのレストランもいっぱいで、最後は焼肉店で１５分ほど待って食事をしてきた。この賑わいを見ると日本の景気もまんざらではないように思えます。連休による消費経済効果もかなり見込めるし、円安に誘導できれば経済成長はプラスになるでしょう。私は自宅のパソコンで、「横須賀の売り地」神奈川の売りビル」を徹底的に調べ一覧表を作成しました。仕事が始まる明日からめぼしい物件を調査に歩きます。意外と知らなかった不動産が発掘できました。そろそろ仕事の虫が動き出します。今期の私の個人ノルマ達成に向け物件の仕入れを活発化します。投資家の皆さんから「早く物件を紹介して」との催促が沢山来ています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月05日
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★世界の景気は曲がり角？★
大方の予想とは逆に日本の株式市場は年初から大幅に下落している。３日午前の米株式市場でも、前日比で200ドルあまり大幅に下げる場面があった。株式市場は半年先の景気を予見すると言われています。不景気がやってくる？日本や中国景気の減速、原油の値下がり。世界経済の減速を予見するかのように世界中の株式市場資源価格は不気味に値下がりを続けています。昨年末から年頭にかけて、日本のエコノミストと呼ばれる専門家達は威勢良く、すべてダウ平均で２２．０００円から２３０００円台を予想していました。一人として１６．０００円台に株価が大幅に下落すると予想する人はいなかった。勉強している専門家でもそれだけ経済という生き物を、正確に捕らえることは難しいのです。大体、専門家の予想は外れやすく、逆の結果となることが今までの例です。さて、世界経済、日本の経済が減速すると仮定すれば、自己資金を持たない人はマイホ－ムや収益物件を購入してはダメです。金利の上昇するリスクに耐えられない人や、勤務している会社が不景気になって給与の減額、あるいは倒産や解雇もあり得ます。さらに、病気や突発で大きな出費が発生したときに返済能力に問題が出る人は警戒が必要だ。いずれにしても何かのきっかけで株式市場は、リ－マンショック以上の衝撃波が及んでくるかも知れません。十分な心とお金の準備をして無理な借り入れは控えよう。不景気に耐えられる準備に取りかかろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月03日
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★連休の１日目は家の大掃除と庭の草むしりで疲れた★
連休の今日は、朝から庭の草取りと家の大掃除で２時までかかった。さすがに疲れました。これから競売の入札用紙に記入して連休明けに郵便入札をする。大切な３連休の１日目は庭の草むしりから始まった。猫の額ほどの小さな庭だが雑草が良く生える。大きなスコップで根本から抜根して綺麗にした。やはり気持ちいい。その後は普段出来ない家の大掃除だ。広い浴槽に自分の部屋、台所にリビングと清掃して、一段落したのは１４時だった。仕事より疲れます。これから１０分ほど昼寝をしてから本業の仕事に取りかかる。競売の入札用紙に記入して郵便入札準備を整えるのだ。収益物件が２件。中古の１戸建てが２件、中古のマンションが１件と合計５件入札する。競売物件は築年数が古くてあまり魅力がないため、最低価格で入札を入れます。だから落札の可能性は限りなく低い。古い物件ほど全面改装をする必要があるので、仮に落札できればすぐに大規模なりフォ－ムに取りかかる。その前準備も連休中に完了させます。連休の方が疲れを感じます ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月03日
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★仏の顔も三度まで★
２０年ほど前に取引先のお客様から、千葉に投資用に購入した土地を売りたいので相場を調査して欲しいと依頼を受けました。ご本人が購入された金額は１坪２５万円だった。２０年ほど前に横須賀にお住まいのお客様から、対岸の千葉県木更津市にある１００坪ばかりの土地について、いくらで売れるか調査して欲しいと依頼を受けました。フェリ－に乗り現地まで向かい、地元の不動産会社を数軒あたり１坪１５万円なら売れるとの感触を得て、依頼主に報告をした。すると、「そんなに下がったの？それなら売却せずにもう少し持っています。」と断られ売却は中止となった。それからさらに５年ほど過ぎ「再度千葉の土地価格を調べてください」と依頼を受け、再調査を行った結果、土地価格はさらに下落して１坪１２万円になっていた。「そんなに下がるなら前に売っておけばよかった」と言われても後の祭りです。その際もまた売りをあきらめて、弊社は交通費が損金となり無駄骨に終わりました。そしてさらに５年ほど経ってから「今度は思い切って換金処分します。いくらで売れるか調べてくれる」と相談を受け、現地に向かい、謄本や公図、役所での調査を終えて報告書を提出した。「売れる相場は１坪８万円です。」その金額を聞いた途端「そんなに下がったの？ 参ったな－。それならもう少し持っているか。」となった。決断が鈍いため土地相場が年々金額が下がっているのを理解していない。待てば待つほど地価は下落して損害が拡大しているのだ。そのお客様が本日来社され「家族とも相談の結果、固定資産税ばかりかかって勿体ないので売却してください。」と頼まれました。しかし、今回ばかりは「ごめんなさい。今大変忙しくて千葉の物件まで手が回りません。他社にお願いしてください」と依頼を断りました。断った私の真意が分かっていただけたかな－ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月02日
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★ゴ－ルデンウイ－ク開けに始まる競売の入札準備★
小田原、横須賀、沼津、山梨と、ゴールデンウイーク開けに、各地の裁判所から公示されている競売物件の入札準備に余念がない。収益物件、リゾ－ト物件を中心に大量に「買い」を入れます。夏を迎えてリゾ－ト物件に対するニ－ズが高まっている。特に箱根、湯河原、熱海などの伊豆半島全般から、河口湖、山中湖を中心とする富士山周辺の物件は、小田原、沼津、山梨の裁判所から売りに出る。毎回資料を細かく閲覧して、＜これは＞と思う物件なら必ず現地まで下見、調査に向かいます。このゴ－ルデンウイ－クは車も大渋滞するので、家にいて資料整理に没頭するのが慣例となっている。リゾ－ト物件は競売が一番安く購入できます。但し、自分の要望にあった物件が手にはいるとは限らない。そこが競売のマイナス要素です。セカンドハウスをお持ちの方は、物件が動く夏に向けて売りに出すと成功します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月02日
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★固定資産税が高い横浜での相続税納付★
弊社の取引先オ－ナ－が死去され、莫大な相続財産が子供達３人に移転されることになりました。通常なら子供達にとっては、財産が入ってくるので憂鬱になる要素は全くないはずですが、浮かない顔をしている。それは莫大な相続税の支払いで、土地を売却して支払うのか、それとも延納して相続人達で分けて支払うのか、結論がまとまらないためもある。私は常日頃から、収益物件を購入されるオ－ナ－さんには「固定資産税が安い市を狙え」と話しています。しかし、親の代からそこに住み、相続で引き継いだ土地と建物は好き、嫌いは言えません。他人から見ればうらやましい大地主の子供達も、その身になれば苦労があるものだ。評価額のが高い不動産は相続税も天文学的数字で、どうして金策をして良いのか分からずに右往左往している。仮に、「税金を支払うために不動産を売る場合、幾らで買い取りしてもらえますか？」そんな相談が来ています。日頃の取引先でもあるため購入できる物件について目一杯の数字を出しました。それでもその金額では相続税が全額支払えない。残りは金融機関に相談して納税資金を借りるか、あるいは物納して資産を放棄するようになるのか、大地主にも＜ある悩み＞がつきまといます。同じ悩みでも「無い悩み」より「有る悩み」の方がいいとは聞きますが、実情は逆のようです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月01日
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