2019年10月の記事
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横須賀、長沢駅に近い、格安中古マンションが出た。お買い得です。早い者勝ち
マイホ－ムにも投資物件にも最適。格安物件ローンの厳格化で今期は収益物件購入の契約が減り、それと同時に中古住宅や中古マンションのロ－ン申し込みも急減している。１．０００万円以下の格安物件ばかりが人気で、現金決済が増えていることもあるが、アパ－トやビルの売買が冷え込んだ影響と取引額の少額化で不動産会社の収益に陰りが出てきた。昨年は４月から始まる月次決算でも半期の売り上げで創業以来の最高益更新の勢いがあった。所が今期は収益物件売買が減少し、中古住宅や中古マンションも低額物件ばかりが動く。不動産会社泣かせの市場となってきました。そんな中でも久しぶりに激安物件が出ました。駅から徒歩5分の中古マンションで、金額は600万円。賃貸に出しても６万円でお貸しできる。管理費は月額１万円と安い。弊社の社員が購入の意思を示したが、まずはお客様優先です。1ヶ月間は仲介で売りに出しますのでお申し込みはお早く！１か月を過ぎると弊社の社員が正式に購入者となります。/font> ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月31日
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屋根修理の瓦屋さんが見えるのを「1日千秋の思い」で待っていた
先日の台風で我が家の屋根が一部破損した。早速、修理を懇意の瓦屋さんにお願いしていたが、本日ようやく見えました。「1日千秋の思い」で待つ事を初めて実感しました。先日の台風１９号により高台にある我が家も屋根が一部破損しました。すぐに屋根屋さんに修理を依頼していましたが、前の１５号による被害者がまだ全部修理が終わっていなくて困りました。我が社との取引でアパ－トのオーナ－さんや、売買により中古住宅を購入してくれた方が順番待ちをしているのに、横入りで「私の自宅を優先して修理をお願いします」とは言えません。辛抱強く待っていて漸く本日、我が家の番になり本日屋根屋さんが来てくれました。職人さんに話を聞くと依頼件数は５０件を超え、休みも無い様な忙しさだと言う。被害家屋は、ほとんどが保険を適用されるため、まず現地調査により写真を撮り、見積もりを出し、保険会社から承認が下りてから施工となるためその手間暇がまた大変らしい。台風被害以後、ずいぶん雨が降り雨漏りを心配しましたが杞憂に終わりました。これでもう雨が降っても安心して眠りに就けます。順番待ちをされているお客様も全員私と同じ思いでしょうから、早く修理の番が来ることを願っています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月30日
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台風の余波が終わらない。セミナ－も中止です。
突然襲ってきた台風１５号と１９号の対応で本来の不動産売買が妨げられています。明日は藤沢までビルの雨漏り診断に出掛ける。台風被害のお客様対応で大忙し。せっかく予定していたセミナ－も中止です。台風の被害は予想以上に大きく、収益物件の家主さんや、新築、中古を問わず家を購入してくれたお客様宅の建物診断に追われています。今年いっぱいは他に手が回らない状況だ。明日は藤沢にある管理物件のビルが雨漏りしたとの相談を受け、原因調査と応急処置の進め方を打ち合わせに行く。往復３時間は掛かるので午前中いっぱい他の仕事が出来ない。足場が足りない。建築資材が足りない。職人が足りない。しかしやるべき仕事量は半年分溜まっている。被害者の方に早く安心していただけるような迅速性を求められているので本業がおろそかになっている。それでも１年間の事業計画による売り上げと収益は必ず達成しなければならないので頭が痛い。台風被害者への対応で売買がおろそかになったとの言い訳は通用しませんから。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月28日
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株主優待についてダイヤモンド社から本が出版された
１００株という少額株主でも、年に１回の配当金の他いろいろな自社製品を無料で送ってもらえる楽しみがあります。これを株主優待制度という。衣料の小売店から牛丼屋、ケ―キや化粧品製造の会社まで、各社特色がある製品をもらえる。私は株主優待券で年間いろいろと食品やクオカ－ドを頂いている。株価の値上がり、値下がりで売買益を取る喜びの他、株主優待券で商品をもらう楽しみの方も嬉しいものだ。ADワークスという株価が３０円前後の会社は、持ち株数に応じていろいろな商品の中から自分が好きな商品をもらえる特典もある。昨年は目覚まし時計を頂き、今年は５号のチーズケ―キが送られてくる。決算期が違う会社の株式を複数持てば、配当金も株主優待商品も毎月送られてくる楽しみが出てきます。鉄道会社の株式は、ス―パ－や子会社の商品割引から温浴施設までのサ―ビス券が頂ける。もちろん電車の切符も入っています。今年はまず株主優待を行っている企業の株を、１銘柄でもよいから購入してみてはいかがでしょうか？ ふるさと納税よりも嬉しいものです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月27日
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ゲリラ豪雨に弱い川のそばと、タワ―マンションは
「海のそばにある高級住宅地は敬遠します。」「タワ―マンションは災害に弱いから欲しくはありません。」/font>今まで人気が高かった海一望の住宅地や、タワ―マンションの人気が、台風災害のお陰で一気にメッキが剥げるかの如く人気が離散してしまった。特に千葉県は災害に弱い県として認識されて、地価は間違いなく値下がりする。台風や豪雨の被害は、現代社会にショックを与えています。今まで高級住宅地としてもてはやされていた海のそばにある分譲地が、河川の氾濫で簡単に水没してしまったり、泥の海に床上浸水される危険性が再認識されてしまった。今まで人気だったタワ―マンションもまた、水害や停電、断水に生活機能が停止されて不便性が注目されてしまい敬遠されつつある。今後は、景観を競うタワ―マンションより、災害に強い低層マンションに人気が移る可能性もある。海を埋め立てて住宅地にした住宅地も敬遠されるだろうし、顧客ニーズは自然災害で確実に変わりつつあります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月26日
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台風被害に遭ったので借地権付き建物をお返しします。
15号、19号とやってきた大型台風により、建物に被害を受けた借地権者から、借地権の解約が次々と出ています。しかし問題は、「建物の解体費については負担出来ない」とするトラブルが多いことだ。借地権者に資力がないと地主さんは処置に困ります。借地権は期間満了であっても、途中解約であっても、地主に土地を返還するには民法上、建物を借地権者が解体し、更地にして地主に返す決まりとなっています。ところが、最近の大型台風により建物が使用不能になった借地権者が、財力がないために解体費用の捻出ができないトラブルが発生しています。そこで「台風被害に遭ったままですが現況のまま借地権をお返ししたい」と要望して来る例が増えている。つまり、「建物の解体費は地主負担にして欲しい」と虫がいい相談が増えているのだ。まだ使用に適している建物なら地主さんはその建物をリフォ－ㇺして賃貸に出す事も考えられます。所が、使用に適さないボロ家となれば更地での返還を当然要求する。しかし、借地権者が建物解体に要する費用を捻出できない場合、泣く泣く地主側は借地権者の要求を呑む事になります。直近では借地権者が急に亡くなり、子供達がすべて相続放棄した家があります。家の中には家具や食器類、衣類の残置物が散乱していた。地主さんは相続人に「せめて残置物だけは撤去をして欲しい」と交渉して合意に達した事例がありました。台風の被害で住めなくなった家を、そのまま受け取ることになる地主さんはいい迷惑です。資産価値がある土地が返るならば喜ぶべきところですが、車も入らない土砂災害の危険性がある場所の土地では、相続人に無償で差し上げてしまった方が良いと思います。返してもらっても困る立地の底地では、後の処理に地主は迷惑します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月25日
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ケ―キの製造工場を視察。自動化が素晴らしい
新しく取引が成立した会社がファミ－ル製菓株式会社。今日はファミ－ル製菓さんの専務からご招待をいただき、工場見学をしてきました。食べ物だけに衛生にはとても気を使い、見学者でも社員と一緒に何度も爪から手のひら、足の先まで消毒をして工場内に入る。工場内は白衣に帽子、靴から、すべて用意されたものに取り換える。 ケ―キと言えばすべて手作りと考えていた私には驚きでした。食材の納入から先はすべて機械化されて人の手を煩わす作業は少ない。色々なケーキ生地が焼き上がり、チョコからアップルを盛り合わせる。小さくカットする作業や金属探知機まで用意されて衛生には万全の注意を払っていることがわかる。試食に出されたケ―キと紅茶で昼食は抜きでした。しかし美味しかった。帰りは直売コ－ナ―で社員に1ダ－スばかりショ-トケ―キをお土産に買ってきました。これからケ―キを販売する小売店をどしどし紹介したい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月24日
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箱根の温泉供給はダメ－ジが大きい。
本日は自宅のベランダから富士山や伊豆半島、房総半島がくっきりと見えました。お客様の台風被害対応に追われながらも、今日は箱根の温泉問題について現地で打ち合わせを行いました。温泉供給の更新が今年の１１月末にせまり、いつ回復するか分からない状態なのに更新料を支払って大丈夫なのかとても不安です会社で所有している箱根のリゾ－トマンションは１３８名の区分所有者がいる大型マンションだ。プ－ルも温泉もあって人気は高い物件。それが台風の影響で露天風呂の温泉供給が途絶えている。それなのに１１月末に温泉供給締結をしなければならず、更新期日が迫っているなかで困っています。それでなくても山の噴火警報以後、温泉供給量が減っているのに、更新料を払って契約を継続すべきなのか、とても不安です。次のマンション管理理事会までに意見を集約して決めなければなりません。濁り湯の供給が無理の場合は、透明な温泉の供給会社に切り替える。自然現象とは言いながら箱根にあるホテルやマンション、別荘所有者は、いま難題に頭を抱えています。自分の敷地内に源泉を所有されている所から、新規にパイプを引いて温泉を買うには莫大な経費がかかる。温泉は湯水のように自由に使うわけには行きません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月23日
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資金繰りに苦しむ企業の内情
不動産バブルに乗って借入金により、収益物件をどんどん増やしていた不動産会社や不動産投資ファンド、建築請負業者が苦況に陥っている。売り上げの低迷と家賃保証の負担が重石となって資金繰りが怪しくなってきたのだ。不動産バブルの波に乗り、収益物件を購入するために金融機関からどんどん借り入れを増やした不動産会社は過去のバブル崩壊の姿を知らない。そんな会社が徐々に増え、危険水域にある。特に家賃保証をしている会社が危ない。入居者の減少によりサブリ－スした家賃が逆ざやになって赤字が埋まらない。家主に保証する原資が減っていく。やむなく自社が持つ優良資産をなげうって資金作りを行うが、焼け石に水となって垂れ流す赤字はやまない。手元資金が払底すれば最悪の危機が訪れる。家主に迷惑をかけて社会問題になる。不動産業界にバブル崩壊の足音がしてきた。皆さん、注意しましよう。東証1部の不動産・建築Ａ社～不動産300億円売却の背景｜特別情報10月4日に「固定資産の売却に関するお知らせ」として譲渡価額合計305億円の大規模な不動産売却を発表した。投資ファンド関係者からは「決算書でみるより実際の資金繰りは相当厳しいことが背景にあるようだ」との声が出ている。今回、9月26日付で賃貸用レジデンス14棟と賃貸用オフィス1棟を合計145億円で売却したほか、札幌、仙台、福岡のホテル3棟を160億円で10月31日までに売却することが決まった。合計18棟の売却益は78億円に達する。虎の子ともいえる優良資産をまとめて売ってしまう恰好だ。決算書上、6月末の現預金は713億円もあり、一見そこまで資金的に追い詰められているようには見えないが、前出ファンド関係者は「実はアパートオーナーへのサブリース料の支払いが毎月中旬に200～300億円あり、一時的にキャッシュポジションは相当下がるようだ。加えて施工不良に伴う補修工事関連損失引当金516億円についても今後キャッシュアウトが見込まれる。それを考慮すると資金繰りは決して楽なわけではない」と解説する。また、今回の不動産売却についてはメインバンクの意向が反映されたと見る向きもある。「プロパーの幹部のなかには優良資産の売却に抵抗する動きもあったようだが、最後はメインバンク出身役員に押し切られた。社内には融資回収の動きを強めメインバンクへの不信感が広がっている」（事情通）という東京経済二ュ－ス社の記事から。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月22日
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悲喜こもごもの宅建試験。努力しなければ報われません
今年も年に一度の宅建試験が行われ、即日解答速報が流されました。合格ラインを突破して喜ぶ者。何年受験しても合格しない者。悲喜こもごもの結果発表です。夜も寝ずに勉強、努力する人はすぐ受かる。勉強もせず棚ぼた狙いの受験者は今年も泣きを見ました。令和元年度宅建試験、受験者数は22万人超不動産適正取引推進機構は21日、20日に実施した「令和元年度宅地建物取引士試験」の受験状況（速報）を発表した。 受験申込者数は27万6,019人（前年度[確定値]26万5,444人、前年度比3.9％増）、受験者数は22万694人（同21万3,993人、同3.1％増）といずれも増加した。努力すれば一度で受かる宅建試験。努力もせず試験に臨み何回チャレンジしても合格しない強者は受験料は損失です。。どんな試験でも計画性を持って、１年間を一心不乱に勉強した者は結果を残せます。過去問題集も勉強せず、必死さが足りない受験者は今年も合格しません。宅建の試験に合格できない人は、「不動産コンサルティングマスタ－」の受験資格すら取得できない。食事を忘れるほど勉強するような、受験態度でなければ難しい試験です。私は宅建関係の試験では、努力するからすべて１発で合格しています。宅地建物取引士 不動産コンサルティングマスタ－ マンション管理業務主任者定休日や夏期休暇、冬期休暇は、朝から翌日明け方まで机から離れることもせず、一心不乱に勉強しました。その努力が合格という結果を引き出します。仕事も同じ、努力せずに成功者にはなれません。仕事が出来ない人は、職場を転々と変え逃げるようになる。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月21日
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昔、田畑や沼だった場所に何故マイホ－ムを建てるの？
横須賀でマイホ－ㇺ。まず地盤調査を今回の台風被害では、河川の氾濫から地盤の弱さまで、いろいろと原因が調査されています。しかし確かなことは、昔は田畑だったとか、沼だったとか、初めからゼロメ－トル地帯であったことが災害の大きな要因と指摘されている。横須賀でも、宅地開発により山が削られ、その土を田畑に埋めて造成してある旧分譲地が沢山あります。当然地盤は軟弱だ。家を建てる時に一番注意しなければならないのは地盤の固さだ。しかし土地を購入する際に地盤について質問や調査を求めるお客様は皆無です。家を建てる前に一通りボ―リングは行いますが、予算の関係で地盤補強にお金をかけるお客様は少ない。横須賀市内ではその昔、大手の会社が谷に、お金を取って建設資材からゴミまで、何でも構わず捨て場として利用しながら、ゴミが満杯になると表土を被せて建売や宅地として売り出し、ぼろ儲けした会社がある。北久里浜駅周辺は田や畑でした。いまでも地盤は弱い。内川新田はほとんど田でした。大規模に埋め立て、造成をしても今なお地盤沈下は続いています。家を購入するときはその周辺の土地が、昭和から大正時代はどんな状態であったか調査する慎重さが必要です。過去に河川の氾濫により大規模災害があったどうかも調べましょう。平作川の氾濫では、激甚災害の指定を受けたと記憶しているほどの水害に遭いました。その後、護岸工事により土手の部分をかさ上げされましたが、今回の台風ではそれでも安全ではないことが河川の決壊で証明されました。家を建てるなら固い地盤の上で、かつ海抜は15メ－トル以上の高さの土地というのが理想ですね。久里浜駅周辺の海抜は、わずか3メ－トル以下で水害に弱い場所です。我が社の久里浜店は、いつ水害に遭うかもしれません。怖い ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月20日
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箱根の温泉供給がストップ。温泉が無ければ観光客は来ない
会社名で所有している箱根のリゾ－トマンションは、濁り湯の露天風呂が人気で138名の区分所有者がいる。しかし、箱根で温泉が無いとしたら箱根は全く注目されないし、避暑地としての利用価値も落ちる。無論、不動産の取引価格は大幅に下落する。箱根は避暑地としての人気より、硫黄温泉の濁り湯が人気だ。かけ流し温泉は特に観光客に人気です。ところが10月12日の台風により大雨で、箱根は温泉施設が壊滅的な被害を受けました。箱根温泉供給株式会社から本日、それを知らせる1通のFAXが来た。大雨のため源泉地内で土砂崩れが発生し、温泉供給設備の送水管、温泉管、温泉造成塔が広範囲にわたり被害を受けていることが判明し、今月末までの復旧は困難との事だ。今月末まで温泉の供給はストップとなります。 （その先も保証はない）温泉が無いホテルや旅館にお客は来ません。温泉が無いリゾ－トマンションは資産価値が下がり買い手もいなくなる。温泉で持つ箱根観光。今後どのような復旧が急がれるのか注目されています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月19日
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台風襲来以後、アパ－トや駐車場の物件管理依頼が急増している
臼井不動産が管理している賃貸物件や駐車場は沢山あります。それが今度の大型台風により今まで取引が無かったオ－ナ―さんからの新規管理依頼が急増しています。とても忙しい。アパ－トや駐車場を自分で管理していた家主さんが、台風被害の修理依頼を職人さんに直接お願いしても、順番待ちでがなかなか修理に来てくれない。そこで臼井不動産にこの際「修理と同時に収益物件の一括管理を依頼したい」と申し込みに見える家主さんが一挙に増えています。台風以後、すでに60物件ほど管理件数が増えました。これの対応で大忙しになっています。大型台風の被害は想像以上に大きかった。物件を自主管理されている家主さんが、直接職人に被害個所の修理を依頼しても、50人待ち、100人待ちと断られてしまう。そこで餅は餅屋とばかりに、賃貸管理と修理を同時に行える、不動産と建築を営んでいる会社を探し工事の依頼に飛び込んで見えるのだろう。職人さんもフリ―のお客様より、常日頃仕事を頂いている会社のお客様を優先して修理してくれる。そんな関係で賃貸管理の申し込みがこの数日急増しています。物件の下見や建物の調査、権利関係を調べ、契約書の作成と、猫の手も借りたいぐらい忙しい。本業の売買取引に手が回りません。15号台風以来、収益物件の管理を、新規申し込みはすでに60件を超えました。私の自宅修理は後回しです。「お客様第一ですから。」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月19日
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好決算に沸いたネットワンシステムズを、大和証券で全株売りました
個人で今まで保有していたネットワンシステムズ株を、本日2950円の指値で全株売り払いました。本日の日経新聞に「今期の利益は50％もアップした」と大きく紹介されていたことから、人気が出て高値を付けるに違いないと考え、横須賀の大和証券で指値売りをして売却に成功しました。横須賀の大和証券に保護預かりになっている「ネットワンシステムズ」株が好決算を発表したことから好感されて大幅に値上がりしました。私は今がチャンスとばかりに、全株式を朝一番で指値売りにより売り払いました。人気が沸騰した時が売り時で、人気が落ちて株価が下落した時は買い時。そんな格言通りに実行した結果は、本日の高値圏で約定が出来た。1株2950円の指値売り成功。120万円ばかりの利益です。京浜急行とネットワンシステムズ。すべて現金化しました。これからお正月の餅つき相場が来ますが、私は参加しません。株式を換金した現金は、銀行に預けてお正月を迎えます。さて、次はどこの株が売り時になるか、目を皿のようにして待ち構えています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月18日
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かけ流し温泉の正式な知識
温泉かけ流し温泉の定義日本人は温泉が大好きだ。「源泉かけ流し」の広告に引かれるお客様は沢山いる。しかし、温泉かけ流しの意味を理解していないお客さんばかりです。日本全国に「温泉かけ流し」をうたい文句に、お客様を呼び込む温泉施設は多い。温泉かけ流しとは、常に浴槽に新しい温泉を注入して、注入した量だけの温泉が流れることが条件になります。次にあふれた温泉は浴槽に戻さず、循環のろ過機を利用してはならない。そんな定義はあるものの、湯量が少ない中で、毎日浴槽の水を捨てて清掃し、新しく温泉を浴槽に流し込む作業は大変です。そこで「温泉かけ流し」をうたいながら数日間温泉を捨てない、清掃しないまま利用している違反利用が多い。箱根のように温泉の湯量が少なくなり、それを補うために井戸水を注入してごまかす「加水温泉」は温泉かけ流しとは言いません。レジオネラ菌対策には、循環濾過器を利用している温泉の方が衛生的です。但し、塩素による消毒で皮膚が赤くはれるアレルギ―がある人は「かけ流し温泉」を利用する必要があります。年々、保健所による温泉施設の是正命令は厳しくなっています。騙した広告による「温泉かけ流し」の誇大表示は、公正取引委員会と保健所から行政指導が課せられる事案が多くなっています。「他の温泉施設でも沢山ごまかしている所hがあるので大丈夫」との、（赤信号、みんなで渡れば怖くない）と考える不心得者はいまに処罰されますよ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月17日
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台風による被害者対応に時間をかけるな
台風19号による倒壊家屋の被害者から住まいの相談はまだ無いが、建て直しは無理と覚悟している持ち主は多いはずだ。気の毒な台風による被害者を日本政府は一刻も早く助けてあげて欲しい。ス－パ－台風による被害者の数は天文学的な数字になる。折角のマイホ－ムを破壊された被害者の落胆とストレスは想像以上でしょう。政府は救援の手を早く差し伸べ、安心してまた暮らせる環境を提供して欲しい。思い出が残る家が壊れ、行き先が無い人たちをどう救済するのか？これから寒さがやってくる。一刻も早く夫婦で居住できる家を紹介してあげたい。ストレスは病気の元。精神的に不安を抱える被害者に効く薬はまず住まいから。民間のアパ－ト借り上げをしてでも住の問題を解決してあげたいと願うのは日本人全部の願いだと思います。頑張れの声だけでは助けになりません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月17日
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景色を優先するか、安全を優先するか？
台風被害の余波は色々な所に出ている。特に多摩川の決壊では、浸水被害を防ぐ工事の必要性よりも、景観を優先した住民の意見のため１９号台風では大きな被害が出て非難されています。一握りのエゴ者が全体の安全を脅かした悲しい事例です。 国土交通省によると、１２日は多摩川の水位が刻々と上昇し、午後１０時１０分頃には堤防未整備の区間（約５４０メートル）から濁流があふれたことが確認された。川と市街地の境界となっている道路も越え、二子玉川駅周辺の広い範囲が浸水した。東京都世田谷区玉川では市街地が水につかった（１２日午後９時３８分）東京都世田谷区玉川では市街地が水につかった（１２日午後９時３８分） この地域を巡っては、２００７年の台風９号で２０００袋以上の土のうを積んで浸水を防いだケースもあった。同省京浜河川事務所はこれまで、「大雨が降ると多摩川では最初に浸水する」などと周辺住民に説明。堤防整備計画を進めようと説明会なども度々行ってきたが、「景観を大切にしてほしい」「家をのぞき見られる恐れがある」といった声が根強く、同意を得られていなかった。読売新聞記事より大雨が降ると水が溜まる地域に、河川の整備計画を住民に持ちかけたが、「景観が悪くなる」とか「人に覗かれる」とかの理由で河川に対する堤防計画を撤回させた近視眼的な住民がいた。お陰で今回の台風で大きな災害に遭い、今度は防波堤の必要性を痛感したことでしょう。先を読む力のない人は何事にも自己主張を唱えて他人の意見を聞かない。大きな災害にあって初めて自分の主張の間違っていたことを知り後悔します。後の祭りとはこのことで災害を受けた自宅の資産価値は大きく下がります。踏んだり蹴ったりですね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月16日
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★韓国の無給休暇制度について思う★
「所変われば品変わる」と言われます。場所や地域が違ってくると、風俗や習慣、言語まで違ってくる。また、品物が同じでも、 場所が違うと、その呼び名が違う、ということ。 韓国では会社の業績が悪くなると、社員に無給休暇を勧める制度がある。つまり「給与は支払わない代わりに会社を休んで欲しい」と言う制度だ。短期間では１ヶ月程度。長ければ３ヶ月もある。今回は反日運動により顧客の減少に見舞われた航空会社が３ヶ月無給休暇を打ち出しました。休みの楽しみも、給与が入らなければ所帯持ちは生活が大変になります。休暇より生活苦の方が困ると思うのは日本人の考えだけだろうか。無給で３ヶ月間、長期休暇をしても苦にならないとなればすごい。その間、「アルバイトでもして稼げ」と言う趣旨なのでしょうか、韓国のサラリ－マンはそれで不平や不満を言わないのだろうか？お得意のデモで「文政権の政策に抗議する」とロウソクデモをしないのでしょうか？ 不思議な国です。★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月15日
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★自然災害で露呈したタワ－マンションのマイナス点★
日本中に次々と建設されたタワ－マンション。人々のあこがれとステ－タスの象徴でもあったタワ－マンションは、意外にも自然災害に弱いという欠陥が露呈しました。それでもタワ－マンションを買いたいですか？（買えない男のひがみ？） お金持ちが相続対策として買うタワ－マンション。ビジネスに成功したお金持ちが購入するマンション。そんなイメ－ジで次々建設されるタワ－マンションが人気となって、飛ぶように売れた平成の時代。しかしその実体は意外にも欠点が多く、購入者に失望を与える建物であることが露呈して来ました。先般の台風１９号では、雨や風による被害で停電となりエレベ－タ－が動かなくなったマンションが多い。（地震の時も同様です）弊社が管理している７階程度のマンションでもエレベ－タ－が止まりました。復旧には３日も掛かり住人の方にご迷惑をかけました。高層階の住人で、特に高齢者は、階段の上り下りに難儀したことは言うまでもない。階段を下りられなければ食べ物の購入すら出来なくなる。河川の氾濫では低層階に海水が入ったり、泥水が堆積して建物の不動産価値を下げてしまった。断水で水が断たれたマンションもありました。仮に高層階で火事が起これば消火活動で下の階に水被害が及ぶ。逃げ遅れることもあるでしょう。屋上にヘリ－ポ－トでもあればまだしも、そんな対策がないタワ－マンションは逃げ場が無く死人が出る。次々に欠点が出てくるタワ－マンションに、今後は逃げ出す住人が出てくることでしょう。★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月15日
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屋根の修理に職人探し
19号の台風被害台風で傷んだ屋根は早く修理しないと雨もりの原因となり、白蟻が悪さをします。台風の後は祝日と会って職人に連絡がつかない。知り合いの所をあちらこちら連絡しても留守が多い。やむをえません。台風の被害を受けた人たちが、屋根の修理家さん探しに歩き回っています。屋根家さんも1社50人から100人の依頼者を抱えているとあって大変らしい。なかなかこちらに順番が回ってこない。強引に取引先の屋根家さんに頼み込むこともできますが、それでは先に依頼していたお客様に申し訳が立たない。瓦やスレ－ト屋根を取り扱う技術職人不足に、材料が足りない問題もあって、我が家の屋根はいつ修理に訪れるのか気が気ではない。どうにか妻の持つアパ－トだけは職人の手配が付きました。残るはお客様宅と我が家の屋根だけです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月14日
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私もス-パ-台風の被害者になりました。
昨日の暴風雨は大変でした。家が揺れるがごとく風が吹く、雨が横殴りに吹き付ける。お陰で我が家の屋根も被害を受け、妻のアパ-トも屋根が被害を受けました。（や―ね-）昨日の暴風は怖くて大変でした。1日中テレビにしがみついて台風情報の画面を見ていた。雨戸やドイツ製の頑丈な電動シャッタ-までガタゴトと大きく音がする。そのうち雨がポタ。ポタと落ちてきた。 おかしい。もしかして屋根がめくれたのだろうか？夕方の10時30分ごろになって雨も風もやみ安心した。今日は朝早く起きて自宅周辺を見回すと、植木もスノコのイスもフェンスに飛ばされていました。案の定屋根はめくれ、網戸は破れ、その被害はとても大きい。昨日から職人さんは3連休とあって、メールで修理の依頼をしましたが、会社には私宅同様に、被害を受けたお客様から修理の依頼メ-ルや電話がどんどん入ってきます。少しでも早く工事に着手してお客様に安心して欲しい。そんな思いで今日はあちらこちらと駆けずり回っています。本業である不動産の仕事は後回しです。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月13日
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海が怖い。山が怖い。低地が怖い。どこに住んだら良いのでしょう
今日は朝からテレビで、台風の災害避難情報に釘付けです。いままで経験したことがない大型台風の襲来とあって、風雨に対する警戒感と恐怖感が交差してテレビから離れない。 地球温暖化により、海水温が高くなればハリヶ－ンや台風の大型化は避けられません。横須賀でも佐島地域に住む人達に避難勧告が出ました。海の景色を眺めてノンビリ生活を楽しむ楽しさは難しくなります。海というと連想されるのが津波、強風避難となってくればもう海のそばに住みたいとは思わなくなる。建物も沖縄のように木造から風雨に強い鉄筋コンクリ－トになるかも知れません。川があれば氾濫の危険性が怖い。そばに山があれば土砂崩れの危険性がある。低地であれば水害の危険性がある。マイホ－ム選びは場所の選定が非常に難しくなってきます。周囲を海で囲まれ、人気があった千葉県の内房や外房、南房総は、一旦不動産人気が落ちて、地価も大きく下がるかも知れません。別荘暮らしや田舎暮らしに、千葉県は選択肢から外れるようでは困ります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月12日
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お客様が見えても台風の話ばかり
悪天候の中でも来店客がそれなりにあり有難い。しかし不動産の話より台風の話で盛り上がり、ご案内は台風一過の月曜日以降になります。午後から雨が降り出し台風の襲来を予感させる。今年は台風が多いことと、まだ1か月前に台風に襲われたことがあって、お客様との会話は台風の進路や被害の話ばかりです。横須賀市内でも高潮による海水の逆流被害があったので、自然とそんな話になり、「海の近くや山の近くには住みたくない」となっていく。高台は嫌だ。低地は怖い。「さてそれではどこを希望されますか？」と質問をすると結論が出ずに迷っています。台風は確実にお客様の居住条件に変化をもたらせています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月11日
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★心配な大型台風の襲来。いよいよ１２日。★
今年は台風の当たり年です。１ヶ月前の台風に続きまた大型台風がやってくる。古い家屋は倒壊の危険性があり、海に近い場所では瓦屋根が飛ばされる心配があります。風当たりが強い場所では外壁がはがれ落ちる被害も出る。お気の毒にも実際に千葉の南房総市では、そんな被害家屋が沢山散見されます。関東地方はいつもそれて通る台風が、今年は何故か当たり年です。１ヶ月前の台風と同様な大型台風が関東地方を襲う。その台風ではずいぶん被害があった三浦市、横須賀市、横浜市沿岸部はまだ完全に修復が終わっていません。重複して迫る「勢力が強い台風」に関東地方の人々はおびえています。我が家は特に高台なので普段でも風当たりが強い。風対策を考えた建築で、外壁は煉瓦タイルの層張りでもやはり台風は怖い。近隣の建て売り住宅を購入された家は台風の前に売り逃げています。中古住宅の下見に見えたお客様は、静かな海で見晴らしが良い日にやってくる。一目惚れで中古住宅を購入した人が１ヶ月前に初めての台風に遭い怖さを体験しました。今回も同様に強風の怖さをまた体験するようになる。逃げ出したくなっているはずです。強風で家がきしむ。屋根瓦が飛ぶ。駐車場の自動車がガタゴト揺れる。怖い！窓や壁が風を必死にこらえている有様を体験すれば、すぐに家を捨てて逃げ出したくなるはずです。１２日にやってくる大型台風に備えて、我が家はすでに雨風対策に余念がありません。さあ来い大型台風。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月10日
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★台風を消滅させる技術は無いのか？★
まだ前回の台風被害の復旧さえ出来ていないのに、この連休中に史上最大の台風が首都圏を襲うようだ。他の星に飛行する事が出来る現在、気象をコントロ－ル出来る技術は出来ない物なのか？横須賀の久里浜港からフェリ－に乗り対岸の千葉県富津市金谷港に着くと景色は一変します。台風の爪痕がまだ残る景色に唖然とします。保田、岩井、鋸南と車を走らせると屋根が完全に落ちた家や外壁が亡くなった家が沢山あり、ブル－シ－トが以上に目につく。全部台風による被害で１ヶ月も経つのに手つかずの状態なのだ。建築資材が手に入らない。工事職人が足りない。そんな状態が続いている中でまた史上最大の台風が日本列島を襲う。停電ともなると冷蔵庫の中から食卓にある食料品が腐り異臭がしてくる。ハエが異常に発生して住民を悩ますと聞いた。山間部は大木が無惨に倒れ、その異常現象に驚かされる。地球から月や火星に向かってロケットが飛ぶ時代なのに、いまだに気象をコントロ－ル出来る技術が完成していない。地球温暖化はすでにどんどん進んでいるのに、人類の英知は追いついて行かれない。被害を受ける国が増えてくれば温暖化を止める声が高まってくるのだろうか？それまでは台風の恐怖にさらされても、我慢するしか能がない人間は哀れだ。沢山のゴミ処理に悩む自治体を助けようと、横須賀市のゴミ収集車が協力し、集めたゴミは横須賀市内で焼却処分されている。それなのに被害を受けて泣いている人家のそばのゴルフ場の隣では、ゴルフに興じる大勢のグル－プがいる千葉県の悲哀。ぜひ現実をご覧あれ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月09日
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ついに首都圏の戸建て住宅が値下がり基調に
本日の日経新聞21面に「戸建て住宅下落基調」との記事が載っている。首都圏の新築1戸建ては平均価格が前月比8％も下落している。2か月続けての下落は、いよいよ不動産バブルの終焉を意味している？新築戸建て住宅が値下がりしだした。現在売れ残りの物件を抱えている業者に苦難がやってきます。順調に売れていた戸建て住宅も、価格が天井をつけてお客様がついてこられなくなった。いままでのバブル崩壊時と同様に、値崩れが始まるとそのスピ-ドは早くなる。大量に供給販売して内部留保をたっぷり蓄えている会社は安泰ですが、借入金過多により自転車操業の建売会社は大変になります。物件価格が下がると借入金の支払いが出来なくなり、仮に買い手がついても抹消が出来なくなるので経営は苦しくなる。不動産業界の苦難が本格的に始まる前兆だろう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月08日
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遠方の激安物件は取り扱いが重荷になります
沼津に売物が出た。土地が100坪付いた1戸建ての価格は総額で200万円程。別荘にもなりません。あまりにも遠方で、不動産総額も安いので取り扱いは赤字になるため仲介をお断りしました。沼津までお客様をご案内する手間と費用。契約書を作成するために役所や登記所まで調査に行く手間。少しばかりの仲介手数料では赤字になります。時々、那須や千葉のリゾ-ト地の販売を頼まれます。北海道の土地の販売も依頼される。しかしその価格帯がすこぶる安いと、交通費や調査費にもなりません。不動産会社にとっては、1億円の物件も100万円の物件も調査業務は同じだし、労苦も同じ。しかし成功報酬で得る手数料は雲泥の差がある。5万や10万の手数料だとお客様をご案内する交通費や広告宣伝費で足が出てしまう。かくして都心より遠方になるほど、不動産価格が下がるから総額も安くなり、不動産業者は取り扱いを逃げてしまう。やがて国土の３０％程度まで、売れなくなってしまう不動産を抱え、頭を悩ませる地主さんが増える。「安いから」と飛びつき買いした物件は、次に売りに出しても全く売れません。安物買いの銭失いで、永久保存するしか手はない。湯沢にある温泉大浴場がついているリゾ-トマンションが1万円で売買されると、購入した人の相続人は、「マンションはいりません」と相続放棄で逃げ出すありさまだ。不動産は人口が多い地域で、駅の近くに買い替えをしよう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月07日
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世界は早くもトランプ後を見据えている。
暴れ者でわがままなトランプ大統領が、今度はトラブルから逃げ切れないと見ている世界の経営者は多い。トランプ失脚後の経済情勢はどうなるのか？イランや北朝鮮、そして中国との問題を抱えて、経済界に不安の種が巻き起こっています。こんな時は投資も慎重にして様子見がいい。外交も経済も自分の国が利益優先とばかりに、すべてお金換算で行動するトランプ大統領は、今度こそ疑惑が命取りになって失脚すると見る評論家は多い。気が早い向きはトランプ後の政局はどうなるか？安全保障問題はどうなるか？世界貿易や為替の動きはどうなるか早くも対策に動き出しているという。お金のためなら古くからの友好国さえ簡単に切る。中国を筆頭とする共産圏の動きと併せて政局は大きく変動する動きを見せています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月07日
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★台風被害の現状視察に千葉県に向かう。不動産のプロとして自然災害の怖さと対策を勉強する★
「不動産と自然災害の関連性」千葉県内の皆さんには、この度の台風被害はとてもお気の毒でした。阪神淡路大震災の時もそうでしたが 、自然災害による被害と不動産価格とは連動性があります。津波や山の土砂崩れ、台風被害のひどかったところは不動産価格が一気に下がり、回復不能な地域が多い。自然災害の被害が大きかったところほど不動産価格は一気に下落し、元の価格に戻ることはなかなか難しい。地方の不動産ほどその傾向は顕著に出ています。アパ－トやビルなどの投資を考えるなら、海抜が低い土地や海が目の前の土地、崖に面した土地は買わない方が良い。阪神淡路の震災時には、現地まで飛んで、不動産会社の方と「被害に遭われた方々に対しプロとしてどのような対応をしたか？」を聞いて歩きました。特に盛土の地盤が弱い土地は、軟弱地盤特有の地盤沈下があり地震に弱いことが証明されています。今度は風の道と建物の風対策について、しっかり勉強してまいります。勉強で得た知識は必ず仕事に生かします。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月05日
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ボランティアの仕事が増えて本業がダメになる危険性
「マンション管理業務主任者資格」本日は東京の靖国神社のそばにある、マンション管理会社の事務所において、箱根にあるリゾ－トマンションの管理総会が開催されました。新規役員の選出では私が理事長に選出され、湯河原のマンション管理組合の理事と掛け持ちをする羽目になりました。全国にある分譲マンションは、ほとんどの理事がマンション管理に関する法律を知りません。不動産業に精通し、マンション管理業務主任の資格を持つ私は重宝がられ湯河原のマンション理事と、箱根のマンション理事長という役目を与えられました。勿論無料奉仕です。ボランティア仕事が増えるとコンサルティングの仕事がおろそかになる。大切な収入が減る危険性があります。やむなく湯河原の理事はすぐにでも辞任しなければならない。次の理事会で無理でも承認していただきます。現在３億円の費用を掛けて男性用と女性用のお風呂の改修工事をしている湯河原のリゾ－トマンション。管理規約の見直しもしている大事な時期ですがやむを得ません。昔から「ライバルを潰すには、相手を業界の役員に推挙させろ」と言う言葉があります。「役員の仕事に忙殺され本業に手が回らなくなると会社は左前になる」と言う格言です。ボランティアの仕事は１つだけで十分です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月04日
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暴落前に株式を売却済。胸をなでおろして次の買い場を探す。
「本日、株式相場が大幅に値下がりしています」少しばかりの持ち株でしたが、本日の暴落前にすべて売却し、利益を確定しました。良かった－。これからは値下がりした株式の買い場を探します。格言「暴落相場に値惚れて買うな。底値鍛錬100日を待て」アメリカと中国の貿易戦争による影響を懸念して、本日東京株式市場は大幅に株価が下げています。株価の下落を予想して、それまで棒上げしていた京浜急行の株式を全部売却していた私は難を逃れた。（少しばかりですが利益を確保できました）この暴落は買いのチャンスでもあるが、喜んで買いついてはいけません。3か月程度は株式相場が目先どうなるのか、今後の動向を見極めてから購入するのが賢明です。いよいよ波乱が多い相場環境になってきました。 【第1部】米経済指標の悪化や貿易摩擦への警戒で米国株が下落した流れを引き継ぎ、景気敏感株などが売られ、全面安となった。日経平均株価は前日比440円67銭安の2万1337円94銭、東証株価指数（TOPIX）は31．61ポイント安の1564．68と、いずれも大幅安。 銘柄の94％が値下がりし、値上がりは4％だった。出来高は6億1225万株、売買代金は1兆0123億円。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月03日
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★田舎暮らしの家を売ります。★
「田舎暮らしの激安物件」定年退職を機に田舎暮らしにあこがれていた横須賀の方が、対岸の千葉県に家を買い、１００坪ばかりの土地で趣味の畑仕事をしていました。所が年齢も８０歳になり横須賀と千葉県を行き来するには「やめて欲しい」と家族の反対があって、やむなく菜園つき中古住宅を売ることになりました。価格は破格の安さで処分することになります。地価の高い横須賀から、対岸の千葉県に渡ると不動産の値段は極端に安くなる。そこを狙って横須賀から千葉に渡り田舎暮らしをする定年退職者は後を絶ちません。しかしそれも１０年程すると、「足が痛い」、「腰が痛い」となって好きな菜園を維持できなくなります。するとやむなく畑や家を処分することになりますが、価格は更に激安になる。南房総市で田舎暮らしをお考えの方はいませんか？台風の被害は皆無の物件です。明日、売り主さんと現地に下見に出かける。フエリ－で久里浜港から金谷に渡り、そこから１時間ばかりの所です。南房総です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月02日
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背伸び経営の結末。多大な借入金は危険と隣り合わせ
過大投資の危険性昔から不動産業者の倒産は沢山ありました。原因は過大な借り入れと売れ残り不動産による資金繰り難による倒産です。傍目で見ていると、建売やビル建設で活気があるように見える不動産会社ほど借入金が膨らんで危うい。異業種に手を伸ばし、社員の数もどんどん増え、成長企業と見られがちですが、懐内容は自転車操業で火の車であることが多い。物件をどんどん買い込み、次から次と回転していかなければ返済金が捻出できないようになれば、後は時間の問題です。事業規模から考えても、年間の収益から考えても、借入金が20億円を超えてくると危険ゾ-ンに入ってくる。堅実経営の会社ほど借入金は少なく、税引き利益は余裕の範囲内に収まっています。借金過多の会社は事業規模の縮小が出来ないジレンマに陥る。バブル崩壊ともなれば借入金が多い企業は注意しよう。突然銀行取引停止になり廃業に追い込まれるからだ。不動産業の大型倒産二ュ-ス株式会社エステートジャパン「京都」 （株）エステートジャパン（資本金1億円、京都市中京区烏丸通押小路上ル秋野々町535、代表三上隆氏）は、債権者より破産を申し立てられ、8月9日、京都地裁より破産手続き開始決定を受けた。 当社は、1986年（昭和61年）6月に設立した不動産売買・仲介業者。近年は、商業施設用地向けなど大型不動産を土地所有者から購入し、企画設計、開発許可、土壌整備をしたうえで、デベロッパー等へ売却を行っていた。自社での不動産購入、企画開発など許認可の取得からリーシングまで一貫して行うことを強みに大型商業用不動産売買を主力サービスとしていた。 商業施設用地の取得には当社が直接購入するほか、不動産所有を目的とする特定目的会社（ＳＰＣ）、ファンド、信託業務を利用したスキームで取得し、デベロッパーや大型スーパー、ホームセンターなどの商業施設、宅地分譲向け再開発のほか、医療施設やパチンコ店など遊戯施設まで幅広く対応していた。 取引先の経営破綻の影響で2002年6月に経営不振に陥った経緯があるものの、その後は代表の人脈を活かし、大手ホームセンターの指定代理業者として同社が運営する商業施設の新規出店用地を調達し、仲介手数料を確保するなど再建に取り組んでいた。 しかし、愛知県内の大型案件で、2018年末までに予定していた開発許可が下りず、同案件の販売ができずに資金調達が困難となり、同不動産が差し押さえられ競売となり、債務超過に陥っていた。借入先への返済が滞り、新たな不動産開発プロジェクトでの不動産仕込みが難しくなったほか、買取り開発許可後に商業地として売却する事業スキームが成り立たなくなっていた。新たな不動産開発プロジェクトで仲介手数料獲得など事業展開を模索していたところ、債権者との協議がまとまらず、今回の措置となった。 負債は債権者申立時点では債権者約29名に対し約25億6400万円だが、今後変動する可能性がある。 「帝国デ―タ-バンクのレポ-トより」 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年10月01日
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