2019年12月の記事
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★会員制リゾ－トクラブの倒産★
近年、個人が別荘を持ったりリゾ－トマンションを持つよりも、安くて便利性がよい事から、会員権制リゾ－トホテルを利用する人が多くなっていた。しかし事業規模を拡大することで借入金が膨らみ、その割に会員権の価格が高く売れないことで経営はどんどん苦しくなっている。そんな中で中堅の（株）日本オ－ナ－ズクラブが倒産した。会員権を購入しているメンバ－に動揺が広がっています。 別荘を持つステ－タスは今も昔も変わりません。しかし、オ－ナ－が高齢となってくるに従い遠方の別荘は利用されなくなり、建物は朽ち果てて買い手も付かないのが実情だ。 １戸建てに変わって、温泉やプ－ルを兼ね備えたリゾ－トマンションが一時人気を博したが、これも利用頻度が低い割に管理費が高い事から、会員権つきリゾ－トホテルに需要は移った。 しかしこれもまた利用しなくても宿泊費は年会費で取られ、たまに宿泊すれば中で食べるレストラン代金がべらぼうに高いとあって、近年人気が落ち込んでいた。 歴史があって会員数も多かった中堅の会員権リゾ－トホテルの会社が会社更生法の申請に到りました。 時代の変化が急な中にあって庶民が持つセカンドハウス、リゾ－トの人気が落ち込み、一握りのお金持ちが持つ、本来の１戸建て別荘需要人気が復活してきた。 中古より新築。２階建てより平屋が主流。セカンドハウスはやはり、サラリ－マンには高嶺の花で金持ちが復権してきた。 数が少ない「リゾ－トホテル会員権業者」の倒産も、今後続々現れる事になるでしょう。要注意です。 （株）日本オーナーズクラブ（資本金1億円、中央区日本橋堀留町1-8-12、代表片桐仁志氏）は、11月7日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全・監督命令を受けた。 当社は、1979年（昭和54年）5月に、不動産売買やオーナーズクラブ（宿泊施設等の共同利用）経営を目的に設立された。当初は不動産賃貸業を主力とし、不動産区分所有権付会員権として募集した会員を対象に、国内25カ所、国外1カ所のオーナー専用ヴィラを所有し、同施設を運営する(株)日本オーナーズホテルに各施設の賃貸を行っていた。 2011年には同社を吸収合併し、2014年には「ホテルグリーンプラザ浜名湖」（静岡県浜松市）の運営権を関係会社(株)エメラルドグリーンクラブ（2019年1月・民事再生）より譲受。「ホテルグリーンプラザ富士」（静岡県御殿場市）とともに会員制リゾートクラブを運営、会員およびビジター顧客が利用し、2015年3月期には年収入高約11億円を計上していた。 しかしこの間、1998年以降は新規会員の募集も停止したことで、会員数は減少の一途を辿っていた。その後は、グループとして既存施設の稼働率向上に注力し、温泉リゾート施設の新規認可、周辺遊園地・アミューズメント施設とのタイアップなどにより集客増を図っていたものの奏功せず、資金繰りも逼迫したことから今回の措置となった。 申請時の負債は債権者約260名に対し約145億4600万円。 なお、運営する「ホテルグリーンプラザ浜名湖」「ホテルグリーンプラザ富士」については、通常通り営業を継続している。 帝国デ－タ－バンクの速報より ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月31日
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家の窓枠清掃と床の大理石磨きで疲れました
普段清掃をしていない外の窓枠や床の大理石など、ほとんどの時間を清掃で終え今日は疲れました。今年のカレンダ－も来年の臼井不動産オリジナルのカレンダ－に交換し、神棚の榊やお酒を交換し、お正月を迎えるばかりになりました。普段は仕事が忙しくて、自宅の清掃はほとんどすることが出来ません。今年の年末は張り切って自宅の清掃に時間をかけました。特に外側の窓枠や洋間の大理石を中心に磨きをかけました。力を入れすぎたせいか、部屋が広すぎるせいか、本当に疲れました。今年の壁掛けカレンダ－を取り外し、臼井不動産オリジナルのあたらしい来年のカレンダ－に変えて来る年を迎える準備がすべて出来ました。明日はお墓に沢山のお花を持っていき、住職に付け届けをして年内行事はすべて完了です。早々と三段重のおせちも届きましたので、来る年を迎える準備がすべて完了した。明日からようやくゆっくりと本が読めます。振り返れば今年ほど葬儀が多かった年は過去にありませんでした。ほとんどが高齢者の方ですが、お悔やみ申し上げます。来年が皆様にとりまして良い年となりますように心からご祈念申し上げます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月29日
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統計に現れる不動産不況へのデ－タ－
「注文住宅」と「貸家、アパ－ト」などの賃貸物件建築がみるみる落ち込んでいる。そんな中で分譲住宅会社は売れ行きが鈍化している中でも、建てなければ資金回転が止まるため無理して着工件数を増やしているので着工件数は増えている。資金力に乏しい建売業者の危険な兆候と見るべきでしょう。現実の不動産業界は、優良物件を求める投資フアンドが積極買いしている反面、市場には危険水域に向かって売り物件の在庫が急増しています。収益物件サイトやレインズの情報を見ると、売り物件が日増しに増えると同時に、価格が一段と値下がりしています。特にサラリ－マン投資家らしき売り主の賃貸アパ－の売り物件が増加傾向にあります。事情は換金処分により借入金を減らそうとの健全な理由と、アパ－トやマンションを持ったはいいが、（入居者が入らない。）（支払いがきつい）（離婚による慰謝料の支払いで換金しなければならない）等の理由で換金する事情が増えている。年収入が少ないのにフルロ－ン＋諸費用まで借り入れした層から売り物件が増加しています。新設住宅着工、5ヵ月連続の減少／国交省 国土交通省は26日、2019年11月の建築着工統計を発表した。 同月の新設住宅着工戸数は7万3,523戸（前年同月比12.7％減）と、5ヵ月連続の減少となった。新設住宅着工床面積は603万6,000平方メートル（同10.8％減）と、4ヵ月連続の減少。季節調整済年率換算値は83万4,000戸（前月比5.2％減）と、2ヵ月連続の減少となった。 利用関係別では、持ち家が2万3,655戸（前年同月比7.3％減）と、4ヵ月連続の減少。貸家は2万8,779戸（同17.5％減）と、15ヵ月連続の減少となった。 分譲住宅は2万819戸（同10.3％減）と、6ヵ月ぶりの減少。うちマンションは7,995戸（同23.6％増）と、4ヵ月ぶりの減少。戸建住宅は1万2,705戸（同1.1％増）と、6ヵ月連続で増加した。（不動産ニュ－スの情報から） ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月28日
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不動産より現金が注目される「市場に変化の波」がやってくる
今日は大掃除をしてから社員全員が本社に集まり納会をしました。年内の営業はこれで終了です。冬期休暇中に読む本をどっさり購入したので９日間、時間をかけてゆっくり読破します。１年間の集大成として本日売りビルの申し込みが入りました。２社の競合となる状況に、まず買い主との面談により資金繰り、会社の信頼度等を調査してからどちらの会社と契約するのか決定する。私の個人的な意見では、来年は不動産業界にとって景気は下り坂と見ている。消費税の引き上げ、収益物件に対する融資の厳格化、更に高値止まりで売れ行きが止まった新築マンションや建て売り住宅の販売不審。不動産バブルは終わりを告げ、少しずつ土地価格の下落が進行して不動産市場は不況への道を突き進んでいくだろうと見る。資金力がある投資家にとっては、格安で良質な物件を買えるチャンスがやってくる。しかし反面、過剰に借金をして収益物件投資に走った投資家は、ロ－ンの返済に苦しむ状況がやってくる。キャッシュフロ－を厚くして不況抵抗力を付けましょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社携帯０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月27日
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オ－ダ－シャツが２着、さいか屋デパ－トから送られてきた。
お正月の正装お正月はあちらこちらから新年会のお誘いを受ける。そのために今年もォ－ダ－シャツを２着、さいか屋デパ－トで採寸して作りました。本日そのシャツが送られてきた。体にぴったりだ。１０年ほど前まではワイシャツもオ－ダ－ともなれば１着３万円しました。ダンヒルを始め有名ブランドのシャツを毎年２着ずつ注文していたが、首廻りがどうもいけない。完成時はぴったりしていたシャツが、クリ－ニングに出す度に熱いアイロンで全体が縮んでくる。１００％綿生地の欠点です。綿が縮むと首が苦しくなってしまうので、やむなく毎年採寸して２着ずつ新調する事になる。最近はその欠点を補うためにポリエステルが５０％、綿が５０％の生地を注文している。縮まないしいつまでもゆったりしている。金額も１万円程度とリ－ズナブルになった。今回のワイシャツ代金は生まれて初めて息子がカ－ドで支払ってくれました。正直嬉しかったね－。これでお正月が迎えられます。新年会に着て行かれます。お馴染みの銀座山形屋の営業の方も、暮れにォ－ダ－ス－ツが２着、ォ－ダ－ワイシャツが２着と同時に売れて大喜びでした。でもさいか屋の株価は依然として上がりません（笑） ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月26日
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横須賀の倒産企業
横須賀 パチンコ店の凋落帝国データ－バンクの報道によると、その昔新聞紙上で、長者番付けでは何度も上位に名前が挙がっていたパチンコ店経営者の会社が倒産したという。 先代が亡くなり息子さんが一生懸命後を引き継いだものの、パチンコ店の景気が悪くなると同時に、多額の借入金が重荷となって倒産に至ったものと思われる。残念な結果です。横須賀市久里浜地域では駅前に3店舗のパチンコ店を擁し、儲かっている会社として有名だったパチンコ店も、先代のお父さんがお亡くなりになり、息子さんにバトンタッチをされたが、パチンコ業界の不況と今までの多額の借入金が負担となってついに倒産に至ってしまいましたらしい。新聞紙上では何度も高額所得者として名前を紹介されていましたが、他の経営者同様に経験もない不動産に手を出し、それが売れ残って債務超過となってしまったのが痛かった。マンションにしようと購入された山梨県の土地は塩付けとなり、他の不動産も有効利用されていない土地が多々あった。弊社でも不動産取引があり、久里浜店の土地は松井商事から購入したし、山中湖の湖畔に持つ別荘地は高い金額で販売させていただいた。その昔、日経新聞が単行本を出しそのタイトルは「会社の寿命は30年」とかいう題名で売り出しをしブ－ㇺとなりました。まさに「会社の経営はうかうかしていると短命で終わる」とのタイトルそのままです。経営者は経験もない、ノウハウもない異業種への展開は鬼門です。借入金は少ないほど企業は安定する。何十億円売り上げがあっても、それ以上の借入金があれば経営は不安定になります。(有)ジェイエムシイと関連会社の(有)ジェイシイー（法人番号：1021002064633、神奈川県横須賀市久里浜1-5-11、パチンコ・スロット店経営）、(有)松井商事（法人番号：2021002066876、神奈川県横須賀市久里浜4-7-15）、(有)久里浜松屋（法人番号：9021002063990、同所、紳士用品販売）の4社は、11月27日に東京地裁より破産手続開始決定を受けた。破産管財人は尾崎 毅弁護士（山田・尾崎法律事務所、東京都港区赤坂7-5-7 赤坂光陽ビル5階、TEL 03-3585-7451）が選任された。負債総額は、(有)ジェイエムシイが5億1,000万円内外、(有)ジェイシイーが2億円内外、(有)松井商事が1億5,000万円内外、(有)久里浜松屋が3億円内外、4社合計で11億6,000万円内外が見込まれている。破産債権の届出期間は令和2年1月15日まで。平成11年5月設立のパチンコホール経営業者。京急久里浜駅近くでパチンコホールやパチスロ店などを経営し、ピークを迎える平成26年12月期売上高は8億円内外を計上していた。その後、競合店との競争を強いられて来客数は漸減し、減収基調で推移していたが、平成29年に会社分割をして店舗の経営権を地場大手パチンコグループに承継。以降は実質的な活動を停止し、今回の措置に至った。関連の(有)ジェイシイー、(有)松井商事、(有)久里浜松屋は同社の破産に連鎖した。
2019年12月26日
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★年内最後の定休日とあって大忙し★
横須賀不動産コンサルティング株式会社今年最後の休日とあって、今日は予定が目白押しでした。コンサルティング事務所の清掃をし、理容店で散髪、母のもとに下着を沢山持って年内最後の挨拶に行き、来年１月に購入予定になっている不動産を２件下見した。今日は年内最後の定休日とあって大忙しでした。朝早くから横須賀不動産コンサルティングの事務所を大掃除し、その後理髪店に行ってお正月用に散髪をしてきました。一番気がかりだった１００歳になる母の所に、プレゼント用の暖かい下着を購入して挨拶に行った。１月になると契約予定になっている物件があり２物件下見に行き１日を終えた。本来は洗車もしてセカンドハウスも清掃してと計画を立てていましたが、来客があってそれは断念。明日は本年最後の営業日です。２７日は本社も支店もすべて大掃除をし、社員一同本社に集まりお茶を飲みながら「今年１年の反省と来年の抱負」を述べて、社長から注意事項の話しがあって散会になります。来年もまた皆さんにとって良い年であるように祈念しながら、１年間のご愛顧に心より感謝致します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月25日
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売買に続き賃貸仲介件数も成約率が落ち込んでいる
横須賀の賃貸物件成約率不動産関連の情報量では、業界トップの実績を誇るアットホ－ム社が、首都圏の賃貸物件成約率を発表しました。アットホ－ム社のアナウンスによると、賃貸物件の成約率が1年連続で落ち込んでいると発表された。家を買う人も、借りる人も様子見の流れが続いている事が裏付けられたのです。不動産不況は少しずつ、確実に進行しています。不動産会社は利益が出ている今こそ、電話やガソリン、広告宣伝費をはじめ経費を切り詰めて不景気に対応できる体力を温存しなければならない。営業時間の短縮。有給休暇の充実。最低賃金のアップと、会社の経営を取り巻く外部環境も厳しくなっています。人出不足が賃金の上昇を招き、能力がない人材でも解雇できない日本の労働基準法は早晩見直しされるかもしれません。遊んでいても会社から給与がもらえる「生活保護社員」に、厳しい冬が到来してくるかもしれません。経営者も社員も、心して頑張って欲しいものだ。 首都圏賃貸、成約件数12ヵ月連続の減少 不動産情報サービスのアットホーム（株）は23日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける2019年11月期の首都圏居住用賃貸物件の市場動向を発表した。 同月の成約件数は1万3,119件（前年同月比21.7％減）と、12ヵ月連続で減少した。地域別では、東京23区が5,831件（同24.4％減）、東京都下1,252件（同8.9％減）、神奈川県3,481件（同23.5％減）、埼玉県1,211件（同20.2％減）、千葉県1,344件（同16.1％減）と、全エリアでマイナスに。全エリアでのマイナスは7ヵ月連続となり、首都圏のマイナス幅は前月に続いて20％超となった。
2019年12月24日
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急速に増えている保育園。過剰にならないか心配です。
行政のばらまき補助金が保育園建設、増改築に流れ込んでいます。街には新設、増改築している保育園が過剰に増えている。少子高齢化で、やがて保育園も過剰になる可能性は否定できない。街を歩くとあちらでもこちらでも保育園が新設されたり、増築されたりしている姿が見える。行政が入所待ちの子供を救済しようと、積極的に保育園関係に補助金をばらまいている結果です。お陰で子供を預かる能力のない人が園長となり、トラブルが続出しています。何事も日本は、一方通行的な補助金政策が多くて問題を起こす。小学校も中学も高校さえ廃校がどんどん増えているのに保育園だけ増やして大丈夫なのでしょうか？いまに保育園の過剰問題が、経営不振を呼び「突然休園になった。」と言う新聞記事が社会面を飾る事が多くなるかも知れません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月23日
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マンション内の壁に住人の一人が無断で張り紙
全国にあるマンション内では、住人の中に一人や二人に手が付けられない人がいて、管理組合や区分所有者が困る事例が見受けられます。勝手に壁に印刷物をペタペタ張ったり、看板を掲出する住人もいてマンション管理組合から訴状を出されても直そうとしない。沢山の人が住むマンション内にはいろいろな考えの人が住んでいます。身勝手で自己中心的な考えを持つ人が住みつくとマンションは住民同士の和が保たれなくなるので困る。むやみやたらに壁に印刷物を張り付けたり、エントランスに許可も無く掲出物を置く住民の例を知っています。管理組合から裁判により、「違反行為を是正するように」との判決が出ても従わない。通常はマンションの管理責任者である理事会の承認を取らずに張り紙を壁に掲出する行為は、建物内の壁を損傷させなくても違反行為なのです。軽犯罪法に該当し、拘留又は科料に処せられる場合があります。理解力が無い住民に対してはビシビシと法的処置を行い、損害賠償を取るようにしなければ違反行為は収まりません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月22日
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急速に病状が悪くなる認知症患者の対策
高齢者が病気になったり、ケガが原因で認知症が急激に進む例は多い。すると相続を心配する家族からコンサルティングの依頼が舞い込みます。本日も、まとまって3件認知症関連の相談がご家族からありました。一家の大黒柱が認知症になると、降ってわいたトラブルに家族は大騒ぎになります。家の資産はどうなっているのか、借入金は幾らあるのか、兄弟間で財産分与のトラブルは発生しないのか？ほとんどの家庭ではお金の管理や、不動産の管理はご主人以外無関心だから、何もわからない。子供や孫が多い家族で、土地や建物の不動産を沢山持っていたり、株や現金などを沢山保有されていると、ご主人が痴呆になったらそれこそ大騒ぎになります。家族間の相続争いの前哨戦がご主人の認知症発生から始まります。（ゴング開始）どこの家庭でも大黒柱が元気な内に、正式な遺言書でなくても財産分与の明細書を作成しておきましょう。その資産と相続人に、内容は隠すことなく「俺が元気な内に相続財産の内訳を教えておくから」と説明をしておくことが肝要です。生前に自分がもらえる財産を知っておく。他の家族に行く財産も知っておく。そうであればご主人が痴呆になっても、急にお亡くなりになっても兄弟間の争いは起きません。相続財産がいくらあるのか、誰が幾らもらうのか、それを開示しておかないために兄弟間で不信が募り、疑心暗鬼が争いに発展するのだ。「兄貴が通帳をを隠している」とか、「親の面倒は私が見ていたのに貰い分が少ない」との争いに発展する。現金や預金、不動産、保険、株券等、金目の財産はすべて細かく子供に開示し、「自分が死んだら誰に幾らあげる。」「誰にどの不動産を相続させる」と、ガラス張りにしておけばほとんど相続争いは発生しません。所で、私もそろそろ認知症になる年齢です。脳神経科でＭＲを撮ると「脳が委縮していますね」と医師に言われます。「オ－.ノ－！」 子供たちへの財産分与目録はとっくに出来ているので、少ない財産で争うなよ！ 親の有難さを感じたら沢山お墓参りをしてね。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月21日
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ケチなのに金持ち風に見栄を張る人間は世間に多い。
見栄を張って殺された高齢者は、「常に1億円を持って歩いている」と鞄を見せて豪語していたらしい。所が実態は、鞄の中身はお札に見せかけた新聞紙だったという。強盗犯人も鞄を開けてさぞかしびっくりし、落胆したことでしょう。「見栄のために殺された人」と言われて、お気の毒にと話す人はいない。私の近くにも、とてもケチで他人の前では大見栄を張る人間がいる。会食に私がある洋食レストランを指定したところ、断られて、有名ホテルのレストランに呼び出されたことがあります。私が指定したレストランを断った理由は、「臼井さん、あのレストランの食事は自分の口に合わないから」だった。改めて彼より会合場所に設定されたホテルで、メニ－ユ－もお任せにしたところ、何とカレ－ライスが出てきた。その金額が驚くなかれ、1人5500円を請求されたのだ。それまで「食事代は自分が支払うから」と大見えを切っていた彼から、金額を聞いた途端5500円を請求されました。自分の会社が多額の利益があるように見せかけている会社の経営者もしかり。子会社が分譲する住宅はすべて親会社が黙って子会社から仲介手数料を徴収して利益があるかのように水増しして粉飾決算をしている。見栄を張ることで良いことはありませんのでご注意を！ ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月20日
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不動産取引に消費税の攻防。
私の知人の不動産会社の社長が、アパ－トの不動産取引でなかなか最終結論に達しないで困っているとこぼしていました。売買代金が８．０００万円との売買金額で合意したものの、売り主と買い主の考えの相違が表面化して合意に達しない。売り主は売買金額とは別に消費税を支払って欲しいと主張し、買い主は消費税込みにして欲しいと主張しているため、最後の合意に達することが出来ないのだ。その額６００万円の消費税だ。このところ大口の不動産取引では、従来見られなかった消費税をどちらが持つかの攻防が多くなって来た。売り主は消費税は預かり金と同じで、どうせ国に支払う金額だから売買金額とは別に支払って頂きたいと主張するし、買い主は税込み金額にして欲しいと主張する。金額が大きくなればなるほど買い主は税込み金額の総額で買いたいと考える。売り主は消費税を抜いて手取金額が幾らになるのかで売買金額を考える。減価償却が終わったような古い建物なら争うことはないが、まだ２０年未満の建物であれば土地と建物の譲渡対価がいつも問題になる。８．０００万円の物件で土地代が２．０００万円。建物価格が６．０００万円とすれば建物に掛かる消費税の６００万円はどちらが負担するか、金額が大きいだけに争点となるのはやむを得ない。税別だと８．６００万円になる取引も、税込みだと売り主の手取りは単純計算すると７４００万円になる。消費税は大きな争点になって、どちらか一方が折れなければ取引が壊れるケ－スも出ている。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月19日
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痴呆で施設に入っている方の不動産売買コンサルティング
痴呆症がひどくなり施設に入ってしまった高齢者の家族から、「施設に支払うお金に充てるため親の家と土地を売りたい。どうすればいいのでしょうか？」とコンサルの相談がありました。痴呆になる前なら家族信託等、色々な手がありましたが、認知症に認定されてしまうとやはり後見人を付けなければなりません。元気な内に色々と相談をされていた方が、突然痴呆症が激しくなって施設に入所してしまいました。家族から親の財産を売却し、施設にかかる費用に充てたいと相談があり、売却先探しまでコンサルティングの仕事を頂きました。本人が認知症となればまず後見人の選定を裁判所に依頼します。裁判所が決めた後見人から「家と土地は幾らで売れるのか査定書が欲しい。それを裁判所に提出して妥当金額の決済を頂く」当社が売買金額の査定書と所見を出します。さらに売却金額の決済を受ける前に出来れば買い手を探して欲しい。買い手は２社から３社の内から決定したい、その中から妥当と思われる金額を出して貰った買い手と売買契約を結ぶ。（支払い方法も当然申し立てします）買い手として手を挙げた中から、妥当と思われる金額の会社に売買認可を裁判所からいただいて、ようやく正式契約となります。依頼されてから早くて３ヶ月。遅ければ６ヶ月かかる事もある。今月はそんな案件が続いている。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月18日
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第一部上場企業の信用失墜。 横領事件
本来は第一部上場企業と言えば、だれからも信用される大会社の格付けを得ている企業だ。ところが、このところ上場企業の不祥事が多発している。第一部上場企業の垣根が低くなったのか、安易に格上げ上場させているのか、東京証券取引所まで信頼が大きく落ち込んでいる。一生懸命努力して会社がどんどん成長し、ジャスダック市場から第一部にまで格上げされた企業の中には、強引な営業や詐欺的な仕事で急成長出来たブラック企業が沢山あると言われています。1例を挙げれば、不動産の売買でお客様の所得を改ざんし、金融機関を騙してマンション販売をした会社。そんな会社がいとも簡単に上場できるのは上場審査が甘いからに他ならない。帳簿上の売り上げ、利益だけを見て、経営者の資質を審査しないマイナス面が出ているように思う。上場会社の役員が詐欺事件を起こせば、そこの会社は信用が失墜して倒産に至るケースは多い。それと知らずに企業の成長性に賭けた投資家は、大きな資本損失を被り一番の被害者になる。 学校法人「明浄学院」を巡る巨額の横領事件で、マンション事業大手の社長の男が逮捕されました。 大阪地検特捜部に逮捕されたのは、大阪市中央区に本社を置く東証1部上場の不動産大手「プレサンスコーポレーション」の社長・山岸忍容疑者（56）です。山岸容疑者は2017年、学校法人「明浄学院」の元理事長・大橋美枝子容疑者（61）らと共謀し、法人が運営する高校の土地を売却して得た手付金21億円を横領した疑いが持たれています。関係者によりますと、この土地は別の不動産会社に売却された後、プレサンスコーポレーションが買い取る契約を結んでいました。特捜部は、山岸容疑者が容疑を認めているかどうか明らかにしていません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月17日
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年賀状のあて名書きが完成。明日ポスティングをします。
本日、漸く沢山の年賀状を書きあげました。数日前から何度もチエックし、間違いが無い様に気を使ったので大変疲れました₋。それでも書き漏れがないか心配です。明日ポストに投函してから喪中の連絡が来ても取り消しは出来ません。その時はお許しください。毎年沢山の年賀状を書いて早めにポストに投函します。年初に頂いた年賀状をチエックし、書き漏れが無い様に何度も宛名ラベルに目を通す。会社と個人と別々に印字した年賀状は、個人的に親しい方には個人用の年賀状を出し、取引関係者や家主さん等には印刷会社にお願いした年賀状をお出しする。2千枚と、数が多いため相続になったお宅や、移転された宛先などの調査だけで日数がかかります。全部書き出しが終わるとホッとしてどっと疲れが出て来る。今日はやっと安心してぐっすり眠れます。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月16日
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横須賀市内にある激安アパ－トに申し込みが入りました
横須賀の激安収益物件横須賀市平作に出た中古の売りアパ－トに、早くも本日、買い手が決まりました。利回りが良いのと満室なので安心してもらえるのが良かったらしい。自己資金もたっぷりあるので、金融機関からの不足分の借り入れも問題ないことでしょう。久々に出た横須賀の激安収益物件。本日申し込みが正式に入りました。お客様は自己資金もあるし、年収も問題はない。早々と申し込みが入り売り主さんも大喜びです。まだまだ収益物件を欲しいと考えている投資家さんは沢山おります。アパ－トやビルを売りたい方、なかなか売れずに苦労されている方。ぜひ臼井不動産へご相談ください。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月15日
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来年の１月末に、今期１年間の収益、売り上げ等の着地が決まる。
毎年、追いかけられるように頑張っている中期経営計画も、今期の着地点は１月末の月次決算で見えてくる。売買の仲介件数は少し落ち込んだが、それをカバ－して分譲部門が活況でした。いま検討している収益用資産の売却が加われば、臼井不動産の本決算は間違いなく創業以来の最高益が今期もまだ続く。会社はお客様のため、社員のため、永続的に成長を続けなければなりません。急成長することなく、確実に１歩１歩階段をあがるようにが理想です。プラスして無借金経営ならば言うことはない。優良の満点経営者です。不動産業界は一時の収益物件ブ－ムがやや下火となり、分譲マンションや分譲住宅も価格の高騰から売り上げが踏みをしている。急成長しているのは相続財産のコンサルティング業務だ。資格を生かした借地権、底地関係、相続財産のァドバイザ－料など、その手数料収益は小さいながら毎期「倍、倍ゲ－ム」のように膨らんでいます。あらゆるビジネスの世界が、その業体は急激に変化している中にあって、いち早く変化の波をとらえた企業は発展する。キャッシュフロ－を増やし、不良資産を無くし、棚卸し資産の回転率を上げて効率経営を推進する。昔ながらの経営をいつまでも続けると、知らぬ間に市場から淘汰されてしまう。不動産業界は浮き沈み、競争が激しい世界です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月14日
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格安売りアパ－トが出ました。満室、利回り11％上
横須賀市衣笠に中古の売りアパ－トが出ました。金額が1880万円 間取り2DK 築年月1990年10月 敷地面積 137.76m2 建物面積 128.68m2現在満室です。 横須賀市平作町に格安の売りアパ－トが出ました。4世帯満室で金額は1880万円抵当が全く入っていない安心物件です。年間賃料収入222万円！表面利回り11.8％！明日から売り出しが始まります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月13日
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誕生日会を賑やかにやっていただきました。
取引先から送られてきたお花に飾られた誕生日会。久里浜店全社員が出席し、レストランでバースデイケ―キをいただきました。飲んだり食べたりアッとホ－ムな雰囲気で楽しかった-。昨日は取引先よりお祝の花を沢山いただきました。仕事が終わってからは、久里浜店の全メンバ－がレストランに集まり、バ－スデーケーキを囲んで飲んだり食べたり、楽しい2時間を過ごしました。取引先の社長さん、臼井不動産の皆さん、ありがとうございました。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月13日
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今日は私の誕生日。メ－ルやら贈り物やら嬉しい祝い。
昨年あたりからでしょうか、もう誕生日がやって来ても嬉しくなくなりました。それでも友人や社員、取引先の方からメ－ルでお祝いを言われたり、気持ちをいただくと感激します。臼井不動産では今晩、社員全員で行きつけのレストランで私の誕生日パ－ティ－を開催して盛り上げてくれる。有難いものです。感謝、感激。久しぶりにアルコールを飲んで羽目を外します。人間はいくつまで誕生祝を喜ぶものでしょうか？私の母親は昨年100歳を超えました。花束を持ってお祝いをした時には、やはり喜んでいる姿が印象的でした。しかし自分が高齢となり、誕生日をお祝いされると微妙です。喜びと同時に、「もうこんな齢になってしまって...。」と悲しみも襲ってくるからだ。齢に負けずに頑張れるのは、現役で仕事をバリバリやり、常に大きな成果を上げていられるからだろう。招き猫のようにお飾りの人間だけにはなりたくないものだ。さあこれから、横浜まで一走りしてきます。小さなビル用地の売り物を下見に...。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月12日
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気持ちの良い電話対応は、会社のイメ－ジを上げる
横浜市にある土地購入の件で、初めての取引を行う東京の小さな不動産会社さん。何度も契約内容のチエックでお電話をするが、そのたびに窓口に出られる事務員さんの対応が素晴らしい。電話は相手の顔が見えません。それだけに第一声も大切です。毎日会社には沢山の電話が入ってくる。受話器を取って話す社員の第一声から相手はこちらの会社の印象をインプットされます。暗い声やぶっきらぼうな対応は会社の印象を下げます。それとは逆に明るい声でハキハキとした対応をされると好印象を植え付ける。私は電話による第一声で、営業職でも事務職でも相手の人間性まで読み取ります。自分では分からないだろうが、電話での第一声で性格も分かるし仕事が出来る人か、出来ない人かの判別も出来ます。性格が明るい人は電話の対応も上手だし、仕事も出来る。電話の第一声が暗い、低いト－ンの人間は性格も悪いし仕事も出来ない。相手に好印象を与えることが出来ない人は、お客様との人間関係も難しい人が多い。今回、初めて取引する会社の女性社員は、まだお会いしたことはないが、電話のやり取りだけでとても好印象を与えてくれる。相手の会社にも安心感が出てスム－ズな取引が出来る。来年から臼井不動産でも社員を大幅に増員します。事務職に賃貸営業職、売買営業職と各セクションに２名ずつ、計６名を採用予定だ。今回初取引をする相手の会社の事務員さんのように、明るい声の社員が欲しいものだ。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月11日
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年末最後の大勝負。高額売りビルの仲介
横浜にある売りビルが売りに出てすでに1年。市場価格より高値のため売れずに私の所に売り主が相談にやってきた。価格算定をやり直すと相場より5.000万円も高い。改めて3億円から2億5千万円にして売りに出したところ、本日買い手がやってくる。年末最後の大型商談が本日行われます。金融機関の融資が規模しくなっている中、買い手は資金繰りが出来るのでしょうか？買い手との初めての面談が本日行われます。広告で3億で売りに出ているときから注目していたらしく、5.000万円も下がったので飛びついてきた感じです。まだ買い手さんの資産内容や収入内容が把握できていないため不透明な部分もありますが、本年はこれが最後の大型商談となる事でしょう。ぜひ成立させたいものだ。収益物件を持ちたい人投資家はまだまだたくさんおります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月10日
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朝から近隣のお客様に年末のあいさつ回り
今日は朝早くから社員と一緒に家主様宅に挨拶回りです。お歳暮の品とカレンダ－を持って、「今年1年大変お世話になりました。l来年もまた良いお年をお迎えください」と顔を出して簡単なご挨拶するだけでとても喜んで頂けます。普段あまりご挨拶をする機会が無い家主さんやお客様宅を回り、直接ご挨拶をするだけでとても喜んで頂けます。いつも顔を合わせてコミニユケ－ションが取れている社員と家主さんとはとてもフランクにお話をして、私が顔を出してご挨拶をすると、改まって緊張されているのが分かります。立場が変わり取引先の社長や金融機関の支店長がお見えになれば、私も緊張してお話をすることになるはずだ。会社の役職にあるものは、大切なお客様宅に、せめて年に1回から2回は直接ご挨拶に回らないといけませんね。親密度が深まります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月08日
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やっと目が覚めた過剰債務の投資家。金融に関する知識不足を知る
「不動産投資の成功術」日銀のマイナス金利政策のお陰で、お金の貸出先に困った金融機関が、我も我もと信用余力のないサラリ－マンにもお金をジャブジャブ融資し、収益物件投資がわき上がったのはまだほんの数年前の話しなのだ。アパ－トに、ビルに、投資マネ－がなだれ込み、投資家は借金の額を誇らしげに吹聴する。完全に常軌を逸した金融市場は、やがて軌道修正が必要となる事は通常の経営者なら分かっていました。日銀のマイナス金利のお陰で、金融機関は低い金利でも顧客にお金を借りて貰った方方が理にかなっていました。そこで取引先や、全く新規の顧客にも、担保不足であっても、お金をジャブジャブ融資しました。誰が見ても不健全な金融市場で、やがて軌道修正が来ることは予測出来ました。（サブプライムロ－ンの破綻）ただ、金融に関する知識が浅いサラリ－マンや商店主、中小企業の経営者は、金融機関から「お金を借りていただけませんか？」と声をかけられると、あたかも自分が金融機関から信用力があるものと誤認して、家賃収入の魅力がある収益物件投資にのめり込んで行きました。最初は恐る恐るの投資でしたが、銀行がどんどん融資をしてくれる物だから「自分には力がある」と誤認が過信に代わり、金融機関の勧める収益用不動産を買いまくり出したのです。気がつけばその借金総額は数億円を超えている。「これはまずい」と気がつき、債務を減らす努力をする人と、「まだまだ借金をして物件を沢山持って家賃で暮らそう」と安易に考える層に別れてきました。やがてスルガ銀行の不正融資による「かぼちゃの馬車事件」が発覚すると社会問題となり、国も行きすぎた融資を放任できなくなって、「融資規制の通達」を出すことになりました。すると一転して、投資家が買いたい物件があっても銀行から融資が出なくなりました。「自分には家賃収入が多額に入るので、金融機関はジャブジャブお金を貸してくれるはずだ」と自信過剰になっていた投資家に激震が走ります。「何故金融機関は自分ににお金を貸してくれないのだ？」投資家からそんな相談が増えてきました。結論は簡単です。過剰債務者である貴方に金融機関がブレ－キをかけたのです。債務を圧縮し、担保余力を増し、決算内容が健全になれば金融機関は喜んで融資を再開してくれるはずです。株と同様に不動産も、買うだけでは成功しません。不要な資産を売って優良資産に買い換える。過剰債務を圧縮する等の健全化への努力をしてこそ不動産業界で勝利者になれます。 買う勇気に売る勇気。貴方はその勇気がありますか？臼井不動産には取引がない金融機関からも「ぜひプロジェクト資金を借りてください」と嬉しいお話が舞い込んでいます。それでも横浜銀行、湘南信用金庫以外から融資を受けることはありません。無借金経営を目指して、常に借入金の圧縮に努力しています。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月07日
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明日は積雪の心配。車の運転は大丈夫？
明日は箱根で午後14時から大切な会合があります。それなのに箱根は積雪の恐れがあるとの気象情報を見て、車の運転が心配です。今年最後のマンション理事会が箱根で行われ、理事長として出席しなければなりません。それなのに明日は積雪の予報が出た。車で箱根に向かうのは気が重い。交通事故に遭わないようにゆっくり運転をしてきます。議題も重要決済事項が多いため雪だからと休めません。湯河原のマンションは理事職をやっと辞任できましたが、幹事としてマンション管理に係るアドバイスをすることで関係は切れません。ボランティア仕事は、本業との兼ね合いもあり日程調整が難しい。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月06日
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忘年会にお誘いが掛からない人は要注意
年末のあわただしい中で忘年会が続く。無料招待でも額面通リには受け止めません。会費を包んでお花を出して、〆て３万円の出費。今日も横浜の西口にあるエスカイアクラブで忘年会。5時半に会社を出ます。今年も忘年会のお誘いが多い。他の行事と重なっていない場合は出来るだけ顔を出すようにしています。ポケットマネ-から会費や祝い花を出すので、個人的に出るお金は大きい。いろいろな人に会う機会なのでス－ツを新調したり、ワイシャツを作ったりと雑費も出ていく。それでもお誘いがかかることは良いことです。役員でも社員でも、忘年会のお誘いが無いと言うことは、他社との親交が無い証拠ですから注意しましょう。不動産は情報業種です。他の不動産会社から情報が入らない営業マンや役員はアウトです。不動産業界で働く資格はありません。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月05日
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「横須賀市内の収益ビル買います。」
大型ビルの購入に走る投資ファンド。小型ビルにも食指。横須賀市内のビルにもついに投資フアンドが押し寄せた。横須賀 収益ビル当社には連日「不動産投資ファンド」がやって来て「横須賀市内に築年数が新しい売りビルがありませんか？」と言ってくる。目指すは横須賀中央の大滝町や若松町に場所の指定が来るから、物件が無くて困る。しかも築年数が１５年未満と絞られるから難しい。利回りは７％以上だ。相手の最終目的は、臼井不動産が持つ大滝町の９階建てのビルであり、横須賀中央駅徒歩１分の築４年の７階建てビルを買収しようと狙っていることが、話しの端々ですぐ分かる。価格も２社、相手からすでに買い取り打診があった。若松町が５億円。大滝町が６億円。大きな金額にいま心が揺れています。「売るならチャンスか！」「まてよ、売却してしまうと毎月入る家賃の安定収入が無くなる。」心が毎日揺れています。ビルを２棟売却すると無借金の健全経営の会社になります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月04日
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高い管理費に買い手が付かないマンション
約４０坪もあるマンションの最上階が売りに出された。管理費が月額１５万円にもなるとあって買い手が付かない。そんな中古のリゾ－トマンションが箱根にある。部屋はとても広く景観も良い。、部屋の広いお風呂に入って寝そべりながら箱根連山を望める贅沢付きだ。夜の中にはお金持ちが沢山いるが、首都圏のマンションと違いリゾ－トマンションは管理費が高くては買い手が付かない。マンション価格が２．０００万円であっても、毎月の管理費が１５万円ではホテルに泊まった方がお得感がある。売れないマンションの部屋を所有しているだけで毎月１５万円の支払いとあっては、年間で水道光熱費や下水、固定資産税を含めると２００万円を超す。温泉つき、ロケ－ションは最高。それでも管理費を聞いたら通常の人なら腰が引けてしまう。いつまで維持できるのか周辺の不動産会社の話題となっています。明日はその物件をご案内に行く。成約はほとんど無理と考えてはいるが、売り主さんのために営業を一生懸命してきます。 お客さんは外国人です。私は英語が不得手なので通訳を連れて頑張ります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社 ０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月03日
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借地権の更新料はどうなっているの？
借地権の更新本日は借地権者のお宅を訪問して商談をしてきました。1）来年に更新を迎える借地権付き建物は、更新をせずに返還するなら建物を壊さずにそのっま地主に返せばそれで良しとする。2）借地権を20年更新すれば、途中解約であっても現在の建物は更地にして地主へ変換しなければならないとの交渉に臨みました。横須賀市内にある底地を、平成２９年に弊社が開催したセミナ－が契機で「底地権」を購入された地主さんから相談がありました。＜来年に借地権の更新時期が来るので、更新するのか、明け渡すのか、借地権者と交渉して欲しい≳というものだった。早速、本日借地権者と話し合いをした結果、次のように合意が出来ました。1）２０年更新して更新料を支払う。2）今後途中解約であっても、借地権者は明け渡しの際、今の建物を解体し更地にして地主に返還する。底地権は更新料が入り、毎月の賃料が入り、リフオ－ㇺにお金がかからない。さらに賃借人の出入りが無い。金額も安いので投資先としては一番儲かる不動産だ。底地権売買を専門にしていないと名かなｋ物件は手に入りません。商談も法律知識が無いと説得できません。横須賀市内の底地売買では臼井不動産が一人勝ち。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年12月01日
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