2019年02月の記事
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プロのはずの不動産会社が大失態。
「横須賀の売地」横浜市で30年近い業歴のある老舗不動産会社が横須賀で大失敗。箸にも棒にもかからない高台の土地を複数抱え困窮しているのだ。プロなのに事業化出来ない土地を抱え込んでいる。開発できるか否かはプロなら一目でわかる。あるいは慢心して物件を見ずに購入したものなのか不明です。横須賀市内では、車が入らない山の上の宅地は不人気で買い手が付きずらい。高齢者が急坂を登れないし、急病にでもなれば自宅まで救急車は入らない。当然火事になっても消防車も入れない。そんな理由で不人気なのだ。高台まで階段を上って自宅にたどり着く土地は、お金を出さないと貰い手もない。そんなクズのような土地を、安いからと300坪も買い込んで事業化しようとした横浜市内の不動産業者がいる。3年たっても横須賀市から開発の許可も取れない不毛の土地だ。そこでやむなく転売しようと努力はしてみたが、家が建たない土地には買い手が見つからない。そんな土地を私のところに売り込みに見えましたが「お金をもらっても要りません」と断ると、相手は意気消沈していました。「なんでこんなクズ物件を購入したのですか？」と聞いたところ、その土地を持ち込んできた仲介業者から「この土地は金額が特別安く買えるので、アパ－トでも建設すれば買い手がすぐついて大儲けできる」と営業されてその気になったらしい。プロでも簡単に甘い言葉に感嘆に騙されるのですから、一般の方なら猶更でしょうね。一生売れない土地を抱えた業者は、あの世まで土地を抱えて心中することになります。皆さんも不動産を購入するときは、十分吟味してから契約してくださいね。別荘地を含め世の中には、購入した土地が塩付けのまま困っている地主さんは沢山おります。 ↓ ランキング参加中です。バナ－をクリック横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547－2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月28日
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★今年は相続物件の売却相談が多い★
「相続相談 横須賀」例年と違い今年は相続による不動産売却相談が増えています。それだけ高齢者が亡くなり、空き屋となった家を売却する事例が多いと言うことです。相続診断士の資格を持つ臼井不動産の営業マン群と、横須賀不動産コンサルティングの共同作業が増えています。今年は高齢者がお亡くなりになる件数が多く、それに伴って相続に関する不動産処分の相談が増えています。自宅やアパ－ト、底地に借地権付き建物と、相続物件は多岐に及んでいる。相続はすんなり解決する例と、トラブルになって調停～本裁判に移行することも多い。大体、お互いの不信感が無くなれば和解の方向で解決しますが、理屈ではなく「相手が嫌い」となれば弁護士の出番となります。少ない相続財産を話し合いで解決すれば実りが多い解決となるものも、争って裁判になれば多額の裁判費用により、収益が少なくなることが多い。お金より感情が優先する相続トラブルと、兄弟間ですんなり分け合う合意相続案件は、今年も沢山依頼が舞い込む事でしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社携帯０８０－６５４７－２１２１メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月27日
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安易に譲渡出来る、不動産会社売買の懸念
[横須賀の不動産取引は,堅実な臼井不動産へ]休眠の不動産会社や事業不振の不動産会社を買収し、脱税や詐欺の舞台に使われる例が沢山あります。司法書士や弁護士のように、宅建士の資格を持たない人が不動産会社の代表取締役に就けないような法律に改正しなければいけません。不動産は高額商品の代名詞です。その不動産を取り扱うことが出来るのは、宅建士の資格を持った人がいる不動産会社だ。免許を持たない人でも宅建士の資格者を雇用すればだれでも不動産取引が出来る現行の宅地建物取引法はザル法です。宅地建物取引士の資格を持たない一般人が、不動産業に進出するには資格者を雇用すれば足りるとする現在の法律は、名義貸しの違反行為を生み、法律を知らない一般人社長がとかくトラブルを引き起こす例が多い。司法書士や弁護士のように、「不動産会社の代表取締役は、自ら宅建士の資格所有者でなければならない」とすれば違反行為は大幅に減るはずだ。悪質な会社は、違反行為で免許の取り消しをされても、また他の宅建士の免許を借りて営業を営みます。イタチごっこの悪循環を断つには、不動産会社の代表取締役、もしくは経営権を持つオ－ナ―が資格を有さなければならないと定義しなければ、不動産会社は犯罪の温床に使われることになります。私の知るところでも横須賀市内に経営者が無免許で、宅建士の免許を名義借りして不動産業を堂々と行っている会社があります。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社080-6547-2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月26日
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もしスルガ銀行が倒産したら、融資を受けている人はどうなる？
スルガ銀行の赤字は6700億円とも言われ、預金がどんどん流出しています。仮にスルガ銀行が倒産でもしたら、いまスルガから融資を受けている人たちは困ることになることをご存知ですか？手持ち現金で借入金を全額返済するか、他の銀行から借り入れて返済しなければならない事態になるからだ。スルガ銀行の融資スタイルは変わっている。他の銀行から融資を断られた人を積極的に拾い集め、高い金利で貸し出すという、初めからリスクを引き受けるような危ない橋を渡っている。仮にスルガ銀行が倒産でもすれば、借入金がある人には一括返済を求められるかもしれません。他の銀行とは審査基準が違うし、担保基準や融資基準の違いで借り換えは無理かもしれません。すると物件を売却して借入金を全額返済するとしても、足りない借入金の調達に苦労することになります。不足金額が調達できなければ、投資家の家や預金を差し押さえされる。スルガ銀行は不動産関連に多大な融資をしています。スルガが破綻でもすると、多くの投資家が連鎖倒産するかもしれません。不動産市場が大荒れになる。そんなことは杞憂であってほしいのですが。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月25日
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レオパレス21の混乱は収まらない。
レオパレス物件“投げ売り”続々…不動産投資サイトに「格安」で 施工不良問題拡大に買い手つく？（夕刊フジ） 新たな施工不良問題が発覚したレオパレス２１ 大規模な施工不良問題が尾を引く賃貸アパート大手のレオパレス２１で、同社ブランドの物件が、不動産投資サイトで、「格安物件」として次々と売りに出されていることが分かった。専門家は「オーナーが投げ売りしているのではないか」と指摘する。 不動産投資物件検索サイトで、「レオパレス」とフリーワード検索すると５０件以上の関連物件がヒットする。うち１０件以上は、同社が１３２４棟の物件で壁や天井などに施工不良が見つかったと記者会見した今月７日以降、新たに掲載された物件だ。 築年数１０年程度の２階建て、部屋数６の物件には、販売価格が５０００万円台半ば。入居率１００％と想定し、物件購入価格から年間収入を割った利回りは、６％台となっている。 築１２年程度の２階建て、部屋数１６の物件は、販売価格１億円弱で、利回りは７％台。築年数３０年程度の２階建て、部屋数２０の物件には２億円弱の値が付けられている。利回りは２％台だ。 利回りにばらつきはあるが、総じて７％程度のものが多いようだ。 住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「レオパレスの基本的なビジネスモデルは、土地所有者の使っていない土地にアパートやマンションの建設を勧めるというもの。そのため物件が都市部から離れた場所にあることも多い」と解説。「サイトに掲載されている『利回り』とは表面利回りのことを指すことが多く、うち２％くらいは経費で差し引かれる。普通の物件であれば６％くらいは欲しいところだ。今のレオパレスなら１０％はないと買い手はつきにくいだろう」と話す。 レオパレスをめぐっては、１７年に「３０年一括借り上げ保証」などとうたうサブリース契約で損失が出たとしてオーナーが集団訴訟を起こし、係争中だ。昨年５月には賃貸アパート２０６棟で、住戸間を仕切る屋根裏に施工不備があったと発表、そして今回、施工不良問題が拡大した。 前出の榊氏は「次にどのような問題が出てくるか分からないため、不動産売却のタイミングとしは最悪だが、それでも売りに出すということは、オーナーがこれ以上は所有したくないと投げ売りしている状態なのだろう」と推測する。 買い手はつくのか。ライブドア二ュ－スより転載「老後を家賃収入で安定させる。」そんな夢も希望も打ち砕いたのがレオパレス21.これからレオパレスブランドのアパ－トが売れなくなるとの懸念から、投資家からアパ－トが一斉に売りに出されている様子が、ネットを見れば手に取るようにわかる。沢山の借入金を抱えた投資家の不安は消えない。入居者もいない。売りたくても売れない。ローンの返済は確実に毎月請求が来る。借金地獄の怖さは体験しなければわからない。物件選びの間違いは投資家の身を滅ぼします。名の売れた大きな会社だから安心とはいえません。いずれにしても一般投資家を騙す企業に明日はありません。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月25日
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不動産は今が買い時？ そう思わない？ アンケ‐ト調査から
不動産ジャパンが実施したアンケ－ト調査から「不動産は今が買い時」、それとも「買い時ではない」貴方はどう思いますか？「不動産は買い時だと思う」は2年連続で減少し16.3％に不動産は買い時だと思うかを単一回答で聞いたところ、「買い時だと思う」は16.3％となり、前回調査（2017年度）の19.9％から減少した。「買い時だと思わない」も前回の24.7％から減少し、22.6％に。「分からない」は前回の55.4％から61.0％に増加した。「買い時だと思う」は、前回に続き減少していることから、全宅連では、「『買い時感』は減退しているといえる」と見ている。 「買い時だと思う」と回答した3,036人に、その理由（単一回答）を聞いたところ、「消費税率が上がる前だから」（45.0％）が最も多く、次いで「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」（25.3％）、「今後、住宅ローンの金利が上昇しそうなので（今の金利が低いので）」（13.7％）の順となった（図1）。一方、「買い時だと思わない」と回答した4,212人にその理由（単一回答）を聞いたところ、「不動産価値が下落しそうだから」（29.8％）が最も多く、次いで「自分の収入が不安定または減少しているから」（23.1％）、「地震や水害などの天災が心配だから」（13.7％）の順となった。 株式投資の格言に、「天井売らず、そこ買わず」というのがあります。「一番底値で買いたい。」「一番高いところで売りたい。」人間の心理とすれば当然ですが実際は不可能です。不動産も買い時は「買える力と資金が出来た時が買い時です」売り時は換金の必要が出来た時が売り時です。昔から不動産に興味がありながら、何年たっても買えない人がいます。いまはまだ高い。まだ買い時ではない。そう考えていて10年、15年と過ぎていく。不動産は果物や野菜のように生産できないところに希少価値があるものです。自分の理想とする物件や、自宅の隣が売りに出たチャンスを逃がすと、二度とその物件は手に入りません。欲しい不動産が表れた時に果敢に買いの手を入れるのが正解です。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月24日
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新聞記事効果。[借地権、底地権の売却相談]
昨日は新聞に不動産の記事広告を出しました。「増税前に借地権付き建物や底地、空き家を買います」という内容だ。特に不動産の関連する税金の解説を入れた記事は好評でした。消費税が上がります。不動産もそれによって駆け込み需要が発生します。今から動かないと手遅れになる。そこで一般の不動産会社では取り扱わない借地権付き建物や、底地権、相続で取得した空き家などを、弊社が仲介ではなく、「直接買い取りましょう。」という内容の広告を出した。マイホ－ムに関連する解説記事も入れた広告はお客様によく読まれます。おかげで反響も高く、商談も入り効果は大でした。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月23日
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世間知らずの高齢独身者に振り回されて
83歳の独身男性が、部屋をゴミ屋敷にして家主さんから退去を求められた。入居者が移転先を探しに弊社を訪れましたが、次の移転先への条件がきつい。買い物に便利、近くに内科の医院があること、銀行が近くに、平坦地、家賃は生活保護なので月額44.000円まで。高齢者の方が家を探すのは大変です。ほとんどの家主さんから入居を断られるからだ。家主からは孤独死を心配されるのだ。そんな事情は全くご存じない高齢者の方は、当たり前のように希望を述べられる。そこでお客様には実際に、多くの不動産会社を訪ねていただきます。どこの不動産会社でも物件資料を見せる前に体よく断られます。何軒回っても同じような対応に、「高齢者お断り」の厳しさを漸く気が付くお客様。借りたい物件より、貸してもらえる物件の中から物件を選ぶことになる。その後は賃貸保証会社の関門が立ちはだかる。緊急連絡先が無い高齢者はそこでゲ－ㇺセットです。気の毒ですね。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月22日
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積極投資か、それとも様子見か？ 不動産市場の先読み。
このところ収益物件の売物件情報がどんどん入ってきます。特に築年数が古い物件は価格も大幅に値下がりをして売り込みに来る。売却益を狙った投資物件の購入は別にして、個人も企業も、安定収益を求めるために自社で長期保有する収益物件投資を買うことはとても重要な経営戦略なのですが。会社の経営は経済情勢によって上下することが多い。企業業績の安定化のためには収益物件を持ち、家賃収入がたっぷり入ってくることが重要だ。金融情勢の変化によりサラリ－マン家主は融資が出なくて大変ですが、一定規模以上の資産を持つ個人の方や企業は、投資余力があるはずです。投資余力がある方にこれから優良物件を買うチャンスが巡ってくる。ブ－ㇺに乗り、むやみやたらに投資に走った投資家の中には、過剰債務で苦しむ人も出て来ています。そんな人たちがそろそろ換金のために手持ち不動産の投げ売りに走る事でしょう。これから1年間は優良物件を安く買えるチャンスがやってくる。駅に近くてマンションや店舗に向く物件なら、迷わず手に入れ、宝物として大事に育てよう。会社の助けになるはずです。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月21日
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★しっかり勉強してよドコモさん！ 法人と個人の違いを理解して！★
妻が膝の手術をして２週間。病院でガラヶ－の携帯を壊してしまったので、昨日はスマホを購入するために、痛い足を引きずって本人がドコモショップまで行った。所が、「妻の会社の代表者名が違う」として会社名では携帯の購入が出来ず、やむなく個人で新規にガラヶ－を購入してきた。術後の膝の痛さをこらえながら携帯を購入しようと、友人に連れられようやくドコモショップに本人が行って、ガラヶ－からスマホ携帯への交換を申し込んだ。所が１時間も待って順番が来たのに、いざ壊れた携帯からスマホに交換して欲しいとお願いしたところ、「登録者検索で臼井様の本人確認が出来ません」と断られたと帰ってきた。やむなく個人名義でガラヶ－を購入させられたのだ。会社謄本も設立時の定款も持参して、法人の代表者として３０年間もドコモに電話料金を支払っているのにおかしな話だ。本日は私がドコモさんに行って説明を受けました。「奥様の会社を検索しても代表者として臼井様の名前が出てきません。もしかして他人が持つ電話をお借りしていることはありませんか？」「そんな馬鹿なことはない。謄本も定款も料金の支払いも間違いなく妻の会社名で登録してあります。御社の手違いでは？」何度か押し問答をしていてふと気がついた事がある。「世の中には似た社名の会社が沢山あるはずです。平成元年に設立した会社なので頭に有限会社を付けて検索していますか？」「有限や株式を省いてもそれは問題ではありません」「そんなことはないはずだ。もう一度法人名で検索してください」と頼み込むと、やはりありました。「奥様の名前が出てきました。大変失礼しました。」法人と個人は別人格です。会社検索には必ず株式会社や有限会社、合資会社等を省いてはいけません。お陰で２日掛かりでようやくスマホが買えました。勿論個人名義の携帯は８日以内なのでク－リングオフを適用してお返ししました。ドコモの社員も妻も、少しは勉強になったことでしょう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月20日
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古き良き商店街はなぜ衰退していく？｝
人口の減少を言い訳として、全国にある古き良き時代の商店街はどんどんシャッタ－通りとなっています。どんなに有名なコンサルがアドバイスをしても上手く行かない。その原因は家主である高齢者の店主が原因であることが多い。その昔の栄華はどこえやら、全国に銀座という名称の商店街が消えつつあります。その原因は借金もない家主が、細々と安売りしているからに他ならない。他に空き店舗の家賃も馬鹿高くテナントが敬遠していくことも原因の一つだ。さらに店舗の持ち主は仕事が趣味のように、パンでも総菜でも他の店舗の半値で安売りをしていることもある。それは新規に投資家が出てくる目を潰しているようなものだ。だから既存の商店街は活性化しない。商店街の活性化はまず経営者の入れ替えから行わなければならない。高額な資金を投資する新規開業者は、一生懸命に客寄せをします。適正値段で商品を売るから収益もあがる。血液の入れ替えをしてこそシャッタ－通りという病気が快復するのだ。助成金や単発的なイベントに頼っても抜本解決にはなりません。横須賀にも寂れていく商店街はあるが、商店主全員の総意で経営者の総入れ替えがなければ蘇らない。再開発の論点はそこから輪が広がって行かなければ成功率は低い。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月19日
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3月決算を迎え職人さんも大忙し.奪い合いです。
ほとんどの企業は3月に本決算を迎えます。そのために決算に間に合うように仕事を急がせる。お陰で職人さんたちは猫の手も借りたいくらい忙しい。支払い条件が悪い相手や、スポット的な仕事はどんどん断られる。いま職人さんの手が空かない。職人が足りない。あちらこちらから仕事の依頼が舞い込むが、初めての顧客は受注をお断りしている。いつも見積もりばかりを依頼され、工事は他社に投げる「実績が無い家主さん」も後回しです。新築もリフォ－ㇺも工事完了期日がずれ込み、各地でトラブルも発生しているようだ。弊社では長年、毎月20日締め切り、当月の27日に現金支払いなので、職人さんは他の仕事に優先して当社の仕事を優先してくれる。そのため、いつも見積もりばかり取って、工事は他業者に発注している家主さんは初めから「いま仕事が大変忙しいので申し訳ございません」とお断りしている状況は、当社ばかりではないようです。リフォ－ㇺが遅れると賃貸物件に入居者を入れることが出来ません。家主さんが当て込んだ家賃も入ってこない。今日も新規リフォ－ㇺ工事依頼が3件舞い込みましたが、すべて丁寧にお断りさせていただきました。工事は自社の取引先を優先するためです。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月18日
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株式投資の損失で身を亡ぼすことも。 レオパレス２１
世間をにぎわしているレオパレス２１。株式も成長期待で１８年５月１１日には高値１０２３円をつけました。それが本日１９９円の安値となった。１．０００万円超の投資資金が２００万円迄に減った計算だ。つまり８００万円の損害。投資家は泣くに泣けないですね。株式投資の怖さは経営者と経営環境の激変で、業績が急激に悪くなることだ。東京電力や東芝、シャ－プに三洋電機と言う一流企業でも左前になるから怖い。会社の成長とともに株価も上がると考えて、優良企業に投資したはずが、逆に手元資金を失う怖さは、株式投資もギャンブルの要素があるからだ。借金をして株を買ったり、預金を全部はたいて株式投資をすると身を亡ぼすことがあります。レオパレス21に投資した株主も、当然会社の成長性を買ったはずが見事に裏切られました。株券が紙くずにならないことを心より願っている気の毒な投資家もいるでしょう。上場企業の経営者は世間の信用を失うようなビジネスをするべきではありません。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月18日
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湯河原の梅林 無料で寄席も見られるよ。
昨日は湯河原のリゾ－トマンションで管理理事会があり参加してきました。お昼は近くのホテルで昼食をとり、万葉公園や幕山公園を探索、とてもよかった。昨日は、奥湯河原にあるタワーマンションの理事会が行われました。朝9時に横須賀を出発し、到着した11時30分に早お昼をウエルシティ－というホテルで食べた。丁度春休みで帰っていた大学生の孫を連れて行ったが、何を食べても美味しい。美味しいと言う。それは自炊で食べる自分の料理がまずいため、どこで、何を食べても外食は美味しいと感じるらしい。その後は万葉公園や梅林を見学したが、天気も良く素晴らしかった。会議の間、孫は温泉やサウナに入り、ビリヤ―ドを楽しみ、待っていてもらった。湯河原には最近、湘南ゴ－ルドという美味しいミカンも出て、家族のお土産に購入してきました。やはり湯河原の温泉はいいな-。梅林では3月2日に合婚も行われるよ-。独身者の皆さん、出会いのチャンスです。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月17日
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★賃貸物件は家賃で選ぶか、設備で選ぶか？★
「横須賀の賃貸物件」賃貸物件を探しに見えるお客様は大別すると、「家賃の安い物件を優先順位で考える」人と、家賃は高くとも「広さや設備、機能重視で選ぶ人」とに分かれます。社会人でも学生でも、賃貸物件を選ぶ際に「安い家賃」を優先して選ぶお客様がいる反面、広さにこだわりを持ったり、防犯カメラやオ－トロックで防犯機能を重視されて選ぶお客様がいます。いずれにしても入居者に共通して喜ばれるのはすぐ近くにコンビニがあることです。これから賃貸マンションを建設する際は、1階にコンビニが入るスぺ‐スを取り、広い駐車場を完備した物件を建設します。新築のマンションならばターゲットとする入居者は、高い賃料でも良しとするお客様です。防犯カード－キーにオ－トロック、防犯カメラは当然のこと、内装設備にもこだわりを入れた内容で誘客します。特に1階のエントランスも広く取りたい。今年中に念願の用地が手に入ればいいのですが。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月16日
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中古マンションも価格が下落歩調に
不動産ニュース 既存マンションの成約価格、73ヵ月ぶり下落 （公財）東日本不動産流通機構は12日、2019年1月度の首都圏不動産流通市場動向を発表した。 同月の首都圏中古（既存）マンション成約数は2,667件（前年同月比1.0％増）と再び増加した。都県別では、東京都は1,375件（同2.0％減）、埼玉県は304件（同1.0％減）と減少した。一方、千葉県は337件（同1.5％増）、神奈川県は466件（同6.2％増）と増加した。 1平方メートル当たりの平均成約単価は51万4,600円（同0.3％下落）、平均成約価格は3,249万円（同1.9％下落）と、いずれも12年12月以来73ヵ月ぶりに前年同月を下回った。新規登録件数は1万8,479件（同8.3％増）、在庫件数は4万8,796件（同5.7％増）だった。 また、既存戸建ての成約件数は862件（同1.9％増）。平均成約価格は2,988万円（同7.9％下落）となった。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月15日
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義理チョコの功罪。
バレンタインデーでは沢山の義理チョコを頂く。チョコは食べだすと止まらなくなるので、普段あまり食べることはない。そこで頂いたチョコを近所の子供たちにあげようとしたところ...。「子供ならだれでもチョコが好き」そんな気持ちでいたので、近所の子供さんに頂いたチョコをあげようとしたところ、「お母さんから虫歯になるからチョコはだめと言われています」と断られました。しっかりした子供さんに、しつけが行き届いたご家庭だと感心をしました。我が家は甘党なのでケーキもクッキ－も見境なく食べる。最近の子供さんには、甘いジュ－スや果糖が高い果物も、気軽にプレゼントできない。昔のプレゼント品には、喜んで気軽に手を出す子供さんとは様変わりです。時代が大きく変わりました。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月15日
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横須賀に珍しい雪。車での物件案内は中止します
普段は暖かい横須賀全域が、今日は雪が降ってとても寒い。これでは来店される予約のお客様も気の毒です。雪が積もれば車でのご案内は中止です。スリップによる交通事故の心配があるためだ。滅多に雪をみることもない温暖な地横須賀に、今日は雪が降っている。物件のご案内予約をされているお客様には、雪が積もればご案内は中止との電話を次々に入れております。今年は暖冬なのか、平年並みなのか、気候の変動に予測がつかない。明日は湯河原のリゾ－トマンションで管理組合の理事会がある。雪の状態によっては出席をキャンセルする通知を出さなければならない。空気の乾燥が続いているので雨でも雪でも湿度が高くなることには歓迎ですが、雪は積もると後の処理が面倒です。今日はすべての予定がキャンセルになりそうです。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月15日
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久しぶりの売りアパ－ト出現に問い合わせが沢山。
「横須賀の売りアパ－ト」横須賀に出た格安の売りアパ－トが人気だ。土地値で買えるアパ－トだけに格安とみた投資家の方から問い合わせがたくさん来ています。しかし購入するためにロ－ンを使うとなれば問題があります。ある会合で「弊社のビルをぜひ売ってください」と言ってきた不動産会社が、無事契約はしたが、結局ローンが出ずに、ロ－ン条項による契約期間を数度延長してきた。しかし契約から6か月を経たのに資金が出来ずに、やむなくこちらから契約解除の通知をして手付金1.000万円をお返しした事例も直近である。新たに出たアパ－トを購入するのに全額自己資金ならば間違いないが、フルロ－ンを考えているとなれば無理があります。このところ事前相談で断られる人が多いことを、投資家の皆さんは頭に入れておきましょう。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月14日
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★逆風下でも負けない収益物件投資法★
「不動産の買い取り」収益物件を持ちたいサラリ－マンに、金融機関の貸し出し抑制策が高いハ－ドルとなって物件が買えなくなっています。一方、年５％以下の低利回り物件を購入してしまった投資家は、早めの売却をお勧めします。駅前立地の優良物件ならいざ知らず、地方の物件を購入してた投資家は売りを急ぐべきだ。収益物件ブ－ムのバスに乗り遅れた投資家に、金融機関はロ－ン抑制策の高い壁はかなり高いハ－ドルとなっています。いままで、借り入れ過多によってアパ－トや賃貸マンションを購入してきた投資家にも新規融資は厳しくなっています。一方、金融緩和によりこの５年間の間に不動産を沢山買い込んだ投資家にも警鐘です。優良な立地に建つ物件や、格安で手に入れた物件以外は、早めに整理して売却しよう。借金をどんどん減らすのだ。優良の不動産は幾らお金を積んでも買えない事もあります。やっと念願の場所を購入できた不動産は長期投資で持つべきですが、安易に低利回りの物件を買い込んでしまった投資家、入居者が入らない物件なら損切りしてでも早めに処分しよう。これから優良物件が格安で出てきます。高嶺で買い付いた投資家が借入金の返済に困り売りに出てくる。沢山収益物件を買い込んで転がしで利益を得ようとたくらんだ不動産会社も、持ちきれなくなって換金売りに出てきます。耐震性がない物件。低利回りの物件。入居者が入らずに空きが多い物件は売却を急ごう。仲介より買い取りしてくれる不動産会社に価格の打診をしてみよう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月13日
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「横須賀」競売入札
「横須賀の競売」横須賀の裁判所から売りに出ている競売物件を複数入札します。どの物件も一番高く入札した人が競落出来るので、人気を呼ぶ物件は金額も相場に近くなる可能性があります。競売物件だから安いとは決して言えません。今月、横須賀の裁判所に競売物件を複数入札します。落札できるか否かは運次第なので楽観はしていない。宝くじと同じで買わなければ当たらない。入札しなければ落札はありません。中古の1戸建てやマンションを購入して、フルリフオ－ㇺしてから再販します。次は横浜、小田原の競売物件に入札の狙いを定めている。月間で最低2物件は購入したいものだ。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月12日
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毎日、昼も夜も外食だとカロリ－の取りすぎになる。
この１週間は昼も夜も食事が不規則だし、カロリ－の取りすぎも心配だ。昨日も夕食は極上寿司にアナゴの天ぷらで腹一杯に食べた。その前は葉山牛の焼き肉に酔いました。中華に和食、フランス料理とカロリ－の高い食べ物ばかりで反省しています。いつも食事は不規則で、カロリ－の高い食べ物ばかりを食べるから少し太り太り気味です。特にこの１週間は食べたいものばかり選んでいるので反省している。行きつけのレストランでは、ハンバ－グや牛タンの夕食。寿司屋に行けばついつい天ぷらの盛り合わせをプラスする。パン屋さんにいけばついつい甘いパンに手が行くし、焼き肉店でもカルビ－のほかに脂身を追加注文してしう。高齢になって痩せると体型が貧弱になるため、痩せる努力はしませんが、血圧だけは高くなってくる。血管に脂肪がたまるので血液サラサラの薬も飲むようになり、１年ごとに飲む薬の種類が増えてきます。それでも食事制限は行わない。アルコ－ルやタバコを嗜まないため、おいしい食事だけが楽しみです。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月11日
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速報 「横須賀で中古の売りアパ－ト」が出ます。
「横須賀の売りアパ－ト」私の友人から「自分が持つ中古のアパ－トを売りたい」と相談がありました。本日１時３０分に現地を見て価格を査定します。そのあと専属選任の契約をして火曜日から正式に販売活動に入ります。私の友人から電話があって、「そろそろ高齢なので、自分が持つ中古のアパ－トを処分したい。相談に乗ってほしい」と頼まれました。すぐにご自宅を訪問して打ち合わせし、価格も1780万円に決定。土地が150.85平方メ－トル。別途私道の持分あり。建物は2ＤＫの部屋が4世帯です。1世帯が転勤で退去したため現在は2世帯が居住中。現在2世帯から入る月額家賃は95.000円。満室になれば190.000円を見込みます。駅まで徒歩14分。建物は手入れが行き届いていてとてもきれいです ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月10日
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次々に暴かれる不動産投資の闇
「横須賀 投資物件」今年に入ってから不動産業界に関連する不祥事が次々と明るみに出て、市場では予想を超えるスピ－ドで不動産融資の締め付けが行われている。急速にしぼむアパ－ト建設や貸しビル等の売買取引。これからは資金力に勝る買い手だけが勝者としての地位を固める。自己資金もないサラリ－マン家主から、借金に膨らんだ投資家まで、誰にでもどんどん貸し込んでくれた金融機関が、昨年中盤から方針を転換しました。満額融資は影を潜め一定の自己資金が無い投資家は投資物件が買えなくなった。おかげで投資物件専門に的を絞り、アパ－ト建設、賃貸マンション建設をしてきた業者や、アパ－トやビルの買取再販で頭角を現してきた会社が資金繰りに苦しみ経営危機に陥っている。新築マンションの販売不振に収益物件取引の急減。バブル模様だった不動産市場に急ブレ―キがかかり、これから中小不動産会社の整理淘汰が急速に進むことは確実です。歴史は繰り返す。山あり谷ありの市場を上手く切り抜けてこそ企業は安定成長します。臼井不動産では長期所有目的のビル以外は、すべて処分が完了している。棚卸資産を早々とゼロにしたのは、いままで幾多のバブル崩壊を潜り抜けてきた経験からです。b> ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月09日
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3日程連絡が取れない入居者。警察官立会いのもとドアを開けると！
アパ－トに住む入居者が、3日程連絡が取れない。高齢者でもありとても心配になりました。「もしや孤独死？」そんな不安が頭をよぎり心配になった。もしものことを考えて警察官に立ち合いをお願いして玄関ドアを開けると、いました。テレビを見ている。電話連絡が取れないのは携帯を変えていたためでした。人騒がせにもほどがある。高齢者の独身住まいはとても気を使います。孤独死のリスクがあるからです。だから毎月家賃は事務所に持参払いにしていただき、元気な顔を見ながら世間話をして、お茶を飲んでいただきお帰り頂く。今日は3日程連絡が取れないアパ－トの入居者がいて、もしものことを予想して警察官に立ち合いを依頼した。玄関ドアを開けると本人がいてテレビを見ている。まずはほっと一安心しました。連絡が取れなかった事情を聞くと、「携帯が壊れて交換した」との事でした。それならそれと連絡をくれなくては、やれやれ心配をかけて人騒がせな賃借人です。どこのアパ－トも高齢者の異常に気が付くために、新聞はとても良い目印になる。何日も新聞がポストに溜まっていればアパ－トの住人がすぐ異常に気が付く。新聞配達の人も当然気が付く。またはヘルパ－さんに毎日来ていただくことも危険抑止になります。隣近所の人たちと交流が無い高齢者は隣人が見守ってもらえるとありがたい。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月08日
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レオパレス21、入居者、家主、株主の涙
レオパレスの建築基準法違反問題がマスコミに取り上げられ、今期の赤字が430億円と報道されたことで、同社の株式が売り浴びせられています。レオパレスのアパ－ト入居者は音の問題で悩まされ、家主は違反建築建物を知らずに購入して資産価値が下がり泣いています。本日はレオパレス21の株式が売り浴びせられて値下がりしています。家主、入居者、株主と、レオパレスに関連する人たちは全員損失を抱え泣いています。レオパレス株に売り殺到 施工不良で業績懸念 ８日午前の東京株式市場で、賃貸アパート大手のレオパレス２１の株式に売り注文が殺到した。同社の物件に施工不良が見つかり、入居者に転居を要請したと７日に発表したことから、今後の業績に悪影響を及ぼすとの懸念が強まった。 買いがほとんど入らず、売買が成立しないまま、前日終値の５１５円を２割近く下回るストップ安水準の売り気配で推移した。 国内証券関係者は「問題は表面化したばかりで、まだ全体像が見えていない」と指摘し、経営の先行きを不安視する売りが膨らんだと分析した。レオパレス21の経営者は善意なのか、それとも悪意なのかは別にして、大金を払ってレオパレスのアパ－トを購入した投資家はガックリしている。今ではレオパレスの中古アパ－トを購入する投資家が大幅に減ってしまった。入居者も人気があった同社のアパ－トに入ろうとしない。成長性を期待してレオパレス21の株式を購入していた株主は、大幅な値下がりで損失が拡大している。鞄一つでアパ－トに入居できる同社のビジネスモデルは人気がありました。しかし入居したお客様からは「隣の部屋の声が筒抜けのように聞こえる」と不評でした。どこで道を間違えたのか分かりませんが、レオパレス21の再生を心より期待しております。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月08日
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独身の気楽さは毎日昼食、夕食はレストランで
妻が入院しているため、食事は自分で行う。朝はミルクとパン食、昼と夜はレストランで過ごす事になった。そうでないと1週間のゴミ出しが大変です。生ごみとプラスチックごみ、燃えるゴミ、燃えないゴミの分別は本当に面倒だ。妻が手術のため入院して1週間。まだ退院までは2週間かかる。食事も最初は、電気炊飯器で炊いていたが、おかずはス－パ－やコンビニで買うので面倒はない。しかしその後がいけない。生ごみ、プラスチック、燃えないゴミと分別がとても面倒だ。そこで昼食と夜食はレストランで済ます事にした。掃除や洗濯はお手の物で面倒はない。いまは独身者でも十分生活がエンジョイできますね。さて今晩は豪華に焼き肉でも食べようかな？ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月07日
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借地権付き建物は売買すれば儲かる？
「横須賀 借地権付き建物 売買」昨日もまた借地権付き建物を持つお客様からコンサルの依頼がありました。「親が亡くなり相続財産である借地権付き建物の登記が終わったので売りたい」との内容でした。確かに借地権付き建物は市場で売買されている事例は沢山あります。しかしそれには条件があって、むやみやたらに売れるものではないのです。法律を知らずに相続で安易に、親や伴侶から不動産を移転される人は多い。その財産に借入金が沢山ある場合には、相続を受けた人が返済の義務を負うことをご存じですか？不動産と同時に借金が付いてくるとなれば、不動産が借金以上の価値があれば結構です。逆の場合は大変苦労することになる。借金が沢山付いている不動産は「相続放棄」といって、財産を引き受けないことです。相続を受けることを拒絶しましょう。さて相談者である借地権付き建物ですが、車も入らない山間部であることと、建物が朽廃寸前で居住に適しないこと。借地権の残存期間が残り１年では買い手がおりません。つまり結論としては売れないことを説明しました。地主さんに借地権の更新料を払い、第三者への名義変更料を払い、新築建物への建てかえ承諾料を払えば赤字になります。建物を壊して更地にし、地主さんにお返しするのが一番良い解決策となります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月06日
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家主さんの個人情報を守れ
横須賀の賃貸管理会社」確定申告を控えて家主の税理士を名乗る人から問い合わせが相次ぐ。管理明細の資料請求を求める電話だ。しかし個人情報保護法の関係で本人以外には資料をお渡しできません。面談もなく何処の誰だかわからない電話では尚更、詳細を説明できない。家主さんには毎月、家賃収入と経費の管理明細書を封書でお送りしております。しかし確定申告の時期になると必ず、何人かオ－ナ－の税理士と名乗る人から資料請求の連絡が入る。電話の主が取引先の家主さんで無い場合は、入金と出金を記した重要な資料を開示できない。家主さんから直にご依頼でもあれば別ですが。仮にオ－ナ－さんの顧問税理士を名乗る詐欺師だったら事は重大になるからです。先般、大地主さんが８３歳でお亡くなりになりました。その相続人である奥様もご主人の死後２ヶ月で後を追うようにお亡くなりになった。すると相続人を名乗る人や、顧問税理士を名乗る人からひっきりなしに、「どこにどんなアパ－トがあって、いくら収入があるのか教えてほしい」と言うような不審電話が３本も入った。相続トラブルが予想されていたため「真の相続人が決定されたら、その方に直接資料はお渡しいたします。」と伝えて電話を切りました。物騒な世の中、詐欺師が横行している昨今では、家主さんの個人情報を守る義務が課せられている管理会社は、資料の送付にとても神経を使います。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月05日
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市政報告会
「横須賀 市会議員選挙」いよいよ今年の4月から統一地方選挙が行われる。身近な選挙は市会議員選挙だ。現職も新人も入り乱れて横須賀市議会は40名の市会議員が誕生する。横須賀市の市会議員選挙が今年４月に行われる。すでにあちらこちらで市政報告会が開催され、立候補予定者が懸命の票集めに苦心しています。議員は受かれば先生。落ちればただの人。少ない給与で名誉職に立候補する人に頭が下がります。弊社では現職の立候補者２人に、選挙事務所を借りていただきました。どちらも当選して欲しいものだ。私は候補者にとって一番大切な時期に、妻の見舞いで選挙応援ができない。そこで個人による寄付や、私が所有している机や椅子の無償転貸で協力をします。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月04日
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収益物件がだめなら競売で稼ごう！ 神奈川の競売
「横須賀 競売 臼井不動産」サラリ－マン家主が金融機関から簡単にお金を借入できなくなって、物件の購入をあきらめざるを得ないお客様が増えています。収益物件売買をビジネスの柱としてきた不動産会社も影響を受け、事業の転換を模索している。不動産業はすそ野が広い。売買の仲介、賃貸の仲介、賃貸管理、建売住宅、収益物件分譲と数え上げればきりがないほど沢山あります。弊社では不動産業種全般の取り扱いをしていますが、賃貸マンションやアパ－ト等の収益物件分譲の補完柱として、従来行ってきた競売市場に再度力を入れる「事業計画案」が真剣に審議されている。神奈川県内には横浜、横須賀、相模原、小田原、川崎と5か所の裁判所があります。そこで売り出される格安の不動産を購入して、建売用地、1戸建ての再販用にとして棚卸物件の仕入れに本腰を入れようというものだ。しかし収益物件市場から完全撤退しようとは考えていない。現に久里浜周辺でビル用地が出ればテナントビル、賃貸マンション建設を積極的に行う意向です。不動産業は土地の仕入れが重要です。中古建物の仕入れが重要です。つまり販売用の良質な不動産をいかに数多く仕入れられるかが、不動産業成功のカギを担っていると言っても過言ではない。かといって、むやみやたらに不動産を購入して、在庫として残れば経営不安が生まれる。会社が成長するための目利き、経営のかじ取りは本当に難しい。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月04日
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アパ－トの建て替えに伴う、高齢者の移転先不足
古いアパ－トが次々に売られ、更地になったり1戸建てになったりと、形を変えて有効利用されています。しかしその陰で、立ち退きを迫られる高齢者の行き先探しに難儀する。70歳以上の高齢者で独り者は、どこの家主さんからも嫌われて行く先が無いのだ。古いアパ－トに住む高齢者で独り者の方はほとんど生活保護か年金生活者です。家賃の支払いに問題が無いとしても、高齢者の孤独死を懸念する家主から入居を拒否される場合が多い。アパ－トの売買により建物を壊す予定があれば、仮に6世帯のうち1人や2人がまだ住んでいるとなると、移転先の紹介に苦労する。最近は、ボケ老人か精神病の老人かわからない人が増えています。余計家主は高齢者の独り者を敬遠する傾向が高い。若い時に持ち家を考えない人は、賃貸物件の気軽さから預金もあまりない。「賃貸派か」「持ち家派か」の不毛の論議は、高齢になって住む家に苦労して初めて家を持たなかったことを後悔します。今日も立ち退きで88歳の老婆を案内します。移転先の希望より、住まわせてくれる数少ない有難い物件にまず案内します。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月03日
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信用を捨てて、黒いお金を選ぶ不動産業者の哀れ
シェアハウスの「カボチャの馬車」と不正融資の「スルガ銀行」事件は、まだ収束をしていない。サラリ－マンや商店主、その他投資家にシエアハウスを斡旋し、仲介手数料を受け取った不動産会社もまた、顧客の収入証明を偽造して物件を無理に買わせた罪がある。その結果が行政処分だ。 業務停止や不動産免許の取り消しも視野に入る。国交省、シェアハウス初の処分へ スルガ融資で改ざん関与共同通信 国土交通省がシェアハウス投資へのスルガ銀行の不正融資問題を巡り、物件を仲介した不動産業者に初の行政処分を出す方針を固めたことが1日、分かった。物件オーナーの預金通帳などの改ざんに関与したとして宅地建物取引業法に基づき、フューチャーイノベーション（東京）に近く業務改善を指示する見通しだ。シェアハウス販売の不動産会社が倒産してから、スルガ銀行の不正融資が明るみに出て、さらに顧客を斡旋した仲介会社もまた源泉徴収票や給与証明を偽造していた事実がある。シェアハウスを売りたい不動産会社と、融資を伸ばしたい金融機関、仲介手数料を得たい不動産会社と、お互いの利害が一致して違反行為がエスカレ－トしていったのだ。こんな不正で一時所得が入ろうとも、不動産会社の不正に対しては営業停止または不動産免許の取り消しなどの重い処分が待っている。会社の信用より黒いお金を選ぶ経営者に、善良な全国の不動産会社の怒りを込めて厳罰を望みたいものだ。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月02日
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神奈川県内で一番人口減少が多い都市、横須賀
横須賀 人口減少 臼井不動産神奈川県から平成29年度の地域別増減率について発表がありました。それによると川崎を筆頭に、県央、湘南が増加し、減少は横須賀三浦、県西が相変わらず減り続けていることが判明しました。神奈川県内の人口は、マンションの建設が続く川崎市を筆頭に、横浜市内、「相模原市 大和市 海老名市」の県央、「藤沢市 平塚市 茅ヶ崎市」等の湘南は増えている。 その中で「横須賀市 三浦市」や、「小田原市 南足柄市 湯河原町」の県西は依然人口減少が続いている実態が分かりました。横須賀に住んでいる私としては、ピーク時の45万人都市から、40万人を割る現状の人口減少は寂しい思いもあります。 ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2019年02月01日
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