2020年07月の記事一覧 | 備忘録

株が上がっても下がってもしっかり稼ぐ投資のル-ルバイ・アンド・ホ-ルドを超えて

Twitterで勧められていたので購入。アマゾンで購入したと思うが、ちゃんと定価で買うことができた。投資の考え方や取り組み方がしっかりと書かれていて勉強になった。投資開始後のできるだけ早い段階で出会いたかったと思った。要約してしまうと、巻末の投資ルール20のエッセンスの通りだと思ったので転記することにする。1.　株式投資の目的を決めておこう。人生における株式投資の意義づけを行っておくこと。2.　フルインベストメントせず、常にキャッシュを手元に持っておこう。時間的分散を！3.　バイ・アンド・ホールドの時代は終わったことを知ろう。相場は上昇の後には下落、下落の後には上昇というサイクルを繰り返す。4.　リスク管理が重要だ。逆指値注文は「損失の限定」ならびに「利益の拡大」の両面において成果を発揮する。5.　「マイナス5%ルール」を念頭に置こう。月間の最大許容損失を決めておくこと。トータル損失を5%未満にするために、個別株の逆指値注文を購入直後に行っておく。その際は1か月ほど離れるのも大事。6.　含み益は「幻」、含み損は「現実」。売却するまでは利益ではない。果実は必ず回収すること。7.　これから投資する銘柄については、きちんと内容を調べる。そして、保有した後は必ず決算関連のニュースをチェックする習慣をつける。決算短信や会社説明会資料など8.　分散投資が大事。さまざまなタイプの銘柄に投資をおこなう。最低でも5銘柄への分散を心がけたい。9.　「新高値銘柄」は売らない。「新安値銘柄」は買わない。10.　危ない企業の株価はとことん下落する。11.　大きな上昇局面ではバリュエーション許容度が拡大し、大きな下落局面では縮小する。したがって、株式相場というのは思った以上に上昇、下落することが多い。12.　下落局面における対処方法が長期投資のパフォーマンスの優劣を決める。下落局面こそ信用取引やデリバティブ投資の出番である。13.　株式運用ノートを作って記録を残そう。経験の積み重ねこそ投資スキルのアップにつながる。14.　レバレッジは決して使わない。マーケットが自分の思惑と反対になれば、たちまち大きな損失を被り立ち直れなくなる。15.　「ゾーン」の心境で躊躇せずに行動できる投資家に一歩でも近づこう。16.　アノマリーは決して侮ることのできない株式投資の特性である。17.　中途半端にデイトレードをやっても、その成果は望み薄である。18.　年末に近づいたら節税対策を考えよ。19.　とにかく生き残れ。マーケットのダメな時ほどマーケットに興味を持つこと。種まきの最大の好機は、皆が関心を失っているときである。20.　「個人投資家は機関投資家よりも優位な立場にある」ことを知ること。勉強になるいい本であったと思う。株が上がっても下がってもしっかり稼ぐ投資のルール −バイ・アンド・ホールドを超えて (日経ビジネス人文庫) 【中古】価格：2261円（税込、送料無料) (2020/7/20時点)楽天で購入

2020.07.20

読書感想「金持ち大家さん」になる!最新アパート・マンション成功投資術

不動産投資の本で知り合いが著者の本を勧めていたのもあり購入内容はかなりたくさん盛り込まれていた。一冊読みこむだけでもかなりの知識がつくなと感じた。第1章　不動産投資の魅力と今後の需給関係を知るまあ、一般的な話第2章　あなたにとってベストな投資スタイルを導き出す方法ライフプランを考えた上で不動産投資に臨むということが書かれていた。あとは、リスクをとれる人、とれない人ごとに投資戦略を提案していた。第3章　あなたの投資スタイルに合った不動産の探し方構造・間取り別・利回り判定チャート　上：表面利回り、下：実質利回り　　　　　　RC造、SRC造　　　　S造　　　　　木造～30㎡　　　　　11%　　　　　 12%　　　　 13%　　　　　　　　 4% 5% 6%30㎡～ 10% 11% 12%60㎡ 3% 4% 5%60㎡～ 9% 10% 11% 2% 3% 4%構造・築年数と表面利回りの目安　　　　　木造　　 S造　　 RC造　 SRC造　　　利回り目安築10年　 12% 9%　　 8% 8%築20年　 15% 11%　 10% 10%残存使用可能年数から目標利回りと買付価格を導く方法残存使用可能年数とは、法定耐用年数の残存期間ではなく、客観的にみて自分が実際にあと何年運用が可能かを感じ取る年数である。そこで、残存使用可能年数の半分以内で投資回収ができることを基準として目標利回りを設定するのも1つの方法である。やり方は以下の式である。投資可能年数(目標)＝残存使用可能年数÷2(2以上でも構わない)期待表面利回り(%)＝1÷投資回収年数×100適正投資額(買付価格)＝年間家賃÷期待表面利回りーリフォーム費用投資エリアの分析方法(人口動態、収益性、維持管理)◎オンラインでの調査方法・市町村の人口推計データを調べるhttp://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp・市町村別の世帯数・持ち家比率を調査するhttps://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00200521&tstat=000001049104&cycle=0&tclass1=000001049105&result_page=1・1世帯当たりの人口を調査し、核家族が多いのかファミリーが多いのかを調べる　市町村の人口÷市町村の世帯数＝世帯当たり人口・国土交通省の土地情報統合システムを利用するhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/　公示価格や取引価格などを調べる◎オフラインでの調査方法・都市データパック(東洋経済新報社刊)を利用する・近隣の不動産会社にヒアリングをする・近隣の入居者にヒアリングをする・近隣の大家さんにヒアリングをする物件検索の秘訣に関しては他書と大差はなかった。物件の調査方法不動産業者に以下の情報をヒアリングする・なぜ売却するのか？・いつから売りに出しているのか？・すでに買付は入っているのか？・価格交渉ができるとしたらどのくらいまで可能か？物件の詳細情報の入手方法とチェックポイント■物件検討に必要な情報・不動産業者で入手できるもの都市計画図、住宅地図、公図、登記簿謄本、路線価、公示地価、測量図、固定資産税評価証明書、賃貸借契約書、家賃明細(レントロール)、管理規約、建物図面など・自分で調査ができるもの都市計画図、住宅地図、公図、登記簿謄本、路線価、公示地価、測量図など・自分で調査が必要なもの家賃相場など(1)住宅地図地図上に通常「住所」と呼んでいる「住居表示」「所有者名」「店舗名」「建物名」などが表示されている地図コンビニでプリントアウトできる(2)公図公図には土地の権利関係の住所となる「地番」が表示されている。また、登記簿謄本を法務局で請求する際に「地番」が必要となる。入手方法は管轄の法務局に行き、備え付けのブルーマップ(地番が表示されている住宅地図)で公図番号を調べる。公図と住宅地図などを照らし合わせて対象となる「地番」を調べ、閲覧申請書に必要事項を記入し収入印紙を貼って申請すると対象の公図を閲覧することができる。(3)測量図基本は不動産業者から入手する。測量図は土地の実測、隣接地との境界関係を示している。測量図がない場合は公簿面積(登記面積)によって売買をされることが多い。実測面積で売買する場合は改めて実測測量を行う必要があるため、費用の負担の調整が必要になる。また、面積増減による売買代金の清算を行うことになる。いずれにしても、実測売買の場合は時間と費用がかかる。(4)登記簿謄本(登記事項全部証明書)土地・建物の権利関係は所轄の法務局に登記されている。土地の権利関係を調べるときは「地番」、建物の権利関係を調べるときには「家屋番号」が必要になる。「地番」は管轄法務局備え付けの情報端末で調べ、「家屋番号」が不明な時は法務局職員に相談する。(5)インターネット登記情報提供サービスを利用する　https://www1.touki.or.jp/ここから登記簿の記載内容、公図、測量図を入手可能(6)路線価ネットで調べられる。　https://www.rosenka.nta.go.jp/毎年7月に最新が発表され、公示時価の約80%で設定されている。(7)公示時価　　https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0公示時価は1月1日時点の評価額、基準地価は7月1日時点の評価額をいう。おおむね土地の実勢価格と考えてよい。(8)固定資産評価証明書物件取得時点での保存登記料(登録免許税)、不動産取得税の計算や固定資産税の計算に必要である。本人もしくは委任を受けた代理人のみ取得可。すぐに入手できないときは路線価から推測する。(9)賃貸借契約書・家賃明細(10)管理規約毎月の管理費、修繕積立金の額の確認やペット飼育可否の確認をする。(11)都市計画図各自治体の「まちづくりの計画」を確認する。(12)マイソク(13)家賃相場現地調査の㊙テクニック◎業者へのヒアリングのポイント・どのような世帯に人気があるのか？・どのような間取りが人気があるのか？・成約賃料相場はどうか？・企業、学校、病院などの需要は？　または撤退計画はあるか？・ここ数年の入居者の動向は？・特別に必要な設備は？・対象物件の評判どうか？◎接道状況、私道負担、敷地境界などを確認する幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接しているか。私道によってその宅地に通じている場合に、私道の権利関係・私道負担金の有無・私道の範囲を確認する。敷地境界に境界杭があるか、なければ境界の目印になるもの（ブロック塀など)があるか。◎セットバックがある場合の建ぺい率、容積率を確認する。◎道路の幅員による容積率の違いを確認する前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域の区分に従って容積率に上限が設けられ、道路の幅に「4/10（40％）」または「6/10（60％）」を掛けた数値が容積率の上限となる。用途地域の区分と掛け合わせる数値は以下のようになる。第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域 4/10その他 6/10◎用途地域と斜線制限(道路斜線、隣地斜線、北側斜線)の関係を確認するこのサイトが丁寧そうなのでリンクを張らせていただく。https://www.megasoft.co.jp/3d/setback_regulation/購入後に近隣地主ともめないためのチェックポイント・袋地通行権(囲繞地通行権)・囲障設置権　敷地境界の塀が境界の中心線に設置するときは費用を折半する・竹林切除権　隣地の木が自分の敷地に入ったときに所有者の隣人に枝を切ってもらうこと。・境界近くの建築制限　隣地との境界近くに建物を建築する場合は、民法上は境界から50㎝以上離さないといけない。・目隠し設置請求権　協会から1m未満に建物があり、他人の土地を観望できる窓やベランダを設けるときは目隠しを設置しなければならない■修繕する内容、時期、費用の目安修繕・工事内容　　　　　　　　時期の目安　　　　費用の目安屋上の防水の補修工事 12-18年ごと 8000-12000円/㎡外壁補修工事　　　　　　　　　10-15年ごと 1000-3000円/㎡バルコニーなどの防水補修工事　10-15年ごと 6000-8000円/㎡鉄部塗装工事 4-6年ごと 3000-5000円/㎡給水ポンプの取り換え 12-18年ごと 150-250万円給湯器の交換 10-15年ごと　 8万円/台エアコンの交換 10-15年ごと　　　 10万円/台土地を購入して収益物件を新築する際の投資効率を簡易判定する方法1.建築ボリュームのチェック　①建築可能な床面積を把握する　②どのくらいの広さの部屋が何戸できるか？2.概算建築費の計算　③施工床面積×施工単価×経費率(登録免許税、不動産取得税他で事業費の10%程度を見ておく)3.土地建物取得価格の計算　④土地と建物の取得価格を計算する4.表面利回りの計算　⑤年間収入を計算する　⑥表面利回りを計算する5.投資効果の判定第4章　金持ち大家さんになる事業収支のチェック方法と税務付録のシミュレーションあり・取得価額の見方とポイント　ここでいう取得費とは、建物の価格であり固定資産となって減価償却の対象となるものをいう。　間違えやすいのは、仲介手数料も取得価額になりその年の経費にできないという点である。土地建物を一括で購入したときは各価額の比率で仲介手数料を按分し、建物の分は毎年減価償却して経費化していき、減価しない土地は将来売却する時点で取得原価として経費化することになる。　建物の工事代金・購入代金に含まれている消費税は、大家が非課税事業者であれば減価償却の対象となる。課税事業者で消費税還付を受ける場合には減価償却の対象とならない。・取得経費の見方とポイント　土地の所有権移転のための登録免許税＝固定資産税評価額×1.5%　建物の所有権移転のための登録免許税＝固定資産税評価額×2%　借入金に対する抵当権設定の登録免許税＝借入金額×0.4%　土地の不動産取得税＝固定資産税評価額×3%　建物の不動産取得税＝固定資産税評価額×3% 　その他経費として司法書士手数料、印紙代など・年間収入の見方とポイント　設定する家賃は共益費を含んだ家賃にしておく　空室率は最低年5%は見込んでおく・年間支出の見方とポイント　(土地)固定資産税＝固定資産税評価額×1/6×1.4%　(土地)都市計画税＝固定資産税評価額×1/3×0.3%　(建物)固定資産税、都市計画税＝固定資産税評価額×1.7%　修繕維持費＝家賃の5%程度　管理委託料＝家賃の5%程度　火災保険料＝建物価格の0.1-0.2%・申告所得の計算方法　シミュレーションシートの税引前キャッシュフローをいかにして残すかを意識　減価償却は簡便法により建物7、設備3で償却する。(設備の法定耐用年数は15年)路線価から固定資産税評価額と担保評価は推測できる。エクセルシートを作っておくと楽。第5章　買付から契約、引渡しまでの実践ノウハウ02購入確率がグンと上がる買付申し込みの実践ノウハウ買付申し込み書の提出　サンプルあり　記載項目として、購入希望金額、地番・家屋番号など物件が特定できる事項、ローン特約について、確定測量図を添付してほしいなどの条件、申込書の有効期限、自分の住所、氏名、認印売渡を承諾した証として売渡承諾書を発行してもらうことが望ましい03取引をスムーズに成立させる契約までの準備と確認作業重要事項説明書の内容と必ずチェックすべき重要ポイント契約締結の前に必ず事前に送ってもらい徹底的にチェックする。【不動産の表示】表題部の土地・建物の内容が登記簿謄本の表題部と同じ内容であるかを確認する。公簿取引：公簿面積で行う取引。メリットは決済までの時間短縮。デメリットは後日に面積が減っていると気がついても価格の減額や損害賠償の請求ができないこと。実測取引：実測面積で行う取引。メリットは境界が確定する、実測図が手に入る、将来の売却時に改めて実測をする必要がない。デメリットは時間がかかる、測量費用負担、公簿より大幅に面積が増えたときは追加費用が必要。【売主の表示】売主と登記簿上の所有者が違う場合は、売主と登記簿上の所有者の間で売買契約が結ばれているかどうかを必ず売買契約書の原本で確認する。・登記簿に記載された事項　抵当権などの権利が設定されている場合は、引き渡し当日までに抵当権が抹消されるのか銀行に確認する。・法令に基づく制限の概要　増改築や再建築が可能かの確認・私道負担などに関する事項　セットバックの必要性についての確認　唯一接道している私道に自分の持分がない場合は融資が受けられない可能性もある。・飲用水、ガス、電気の供給施設及び排水施設の整備状況　水道or井戸、プロパンガスor都市ガス、公共下水or浄化槽、前面道路・敷地内における配管の口径や概略図・当該宅地建物が造成宅地防災区域内や土砂災害警戒区域内や津波災害警戒区域か否かについて・アスベスト使用調査の内容に関する事項・耐震診断に関する事項　耐震診断の有無や内容について。必須でないため、「無し」と書かれることもおおい。・売買代金に関する事項　　建物に含まれる消費税額や減価償却可能額を明確にするため、土地、建物に分けて記載してもらう。・手付金等の保全措置と支払金または預り金の保全措置の概要　手付金の保全措置は、売主が不動産業者でありかつ買主が業者でない場合に必要になる。　万一、不動産会社が倒産した場合には金融機関から手付金が返金され、買主の手付金が保全されることになる。・金銭の貸借に関する事項・瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要・供託所等に関する事項　不動産業者から取引上で損失を与えられた場合、1000万円を上限に弁済業務保証金の弁済を受けることができ、その保証金の請求先が記載されている。・賃貸借等による第三者の占有04契約から物件引渡しまでのポイント絶対に押さえておくべき契約書の重要チェックポイント第1条　売買の目的物および売買代金第2条　手付第3条　境界の明示および実測図の作成　公簿取引でも境界の明示は必要になる第4条　地積更正登記第5条　売買代金の支払い時期およびその方法第6条　売買代金の清算　実測面積と公簿面積との差が出た場合の清算方法について取り決める第7条　所有権移転の時期　実務上は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がそれを受領したときに所有権は移転する第8条　引渡し第9条　所有権移転登記の申請第10条　付帯設備の引渡し　一般的には付帯設備についての瑕疵担保責任は負わないものとされる第11条　負担の消除　実務上は、所有権移転登記と同時に抵当権抹消登記も行われる第12条　印紙代の負担第13条　公租・公課の負担　公租・公課とは物件に賦課される税金(固定資産税・都市計画税)のこと　実務上は、決済日の前日までを売主、それ以降の分を買主の負担とすることが多い第14条　収益の帰属・負担金の分担　公共料金のや管理費・修繕積立金の負担区分を決める第15条　手付解除第16条　引渡し前の減失・毀損第17条　契約違反による解除第18条　融資利用の場合第19条　瑕疵担保責任第20条　諸規約の承継第21条　協議事項第22条　特約条項05売主の瑕疵担保責任はどこまでなのか具体的に知っておこう土地に関する瑕疵　土地に大量の異物などが掘り出された時など建物に関する瑕疵　シロアリ、雨漏りなど品確法とは　売主が建築後1年を経過していない新築の住宅を販売するときが該当し、引き渡した日から10年間は瑕疵担保責任を負う。品確法では住宅の構造体力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分に限定されるのが特徴。第6章　高利回りを実現するファイナンスと税務の知識(1)住宅金融支援機構融資限度・・・土地建物の担保評価の合計担保評価・・・土地　路線価の87.5%　　　　　　　建物　建築費の70-80%(2)日本政策金融公庫融資限度・・・土地建物の担保の合計担保評価・・・土地　路線価50%　　　　　　　建物　建築費もしくは建物価格の50%程度(3)市中銀行融資限度・・・土地建物の担保の合計担保評価・・・土地　路線価の80%　　　　　　　建物　固定資産税評価額相当(新築価格の約70%)市中銀行の場合ストレスチェックとして家賃収入が満室時の80%、金利5%、返済年数が木造20年、S造・RC造25年程度で収支シミュレーションをして、税引き前CFがプラスになれば融資可能と判断される。あとは、他書と同様の内容であった。以上、ずいぶん充実した内容であった。しっかり復習しておきたいと思う。「金持ち大家さん」になる！最新アパート・マンション成功投資術最新版 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2020.07.18

読書感想　カエルの楽園2020

前作が面白かったので内容はよく知らないまま購入。前作は、中国を意識した憲法改正がテーマだったが、今回は新型コロナウイルスがテーマだった。内容は現在起こっていること通りであり、特に疑問もなく面白くもあり残念でもある気分で読み進めた。未知のウイルスが流行っている情報を得た時点で他国から隔離すべきとの発言があったり、感染力や死亡率が他国と異なるならば早めに移動制限なくすべきかなどの発言があった。そして、この国は何を決めるにもするにも遅いとも。エンディングがハッピーとバッドで書かれていた。バッドエンディングは移動制限が再開されず経済が停滞することでの死亡者が増えてしまう。そして、他国に領土を乗っ取られるようになってしまうということ。ハッピーエンディングはトップが迅速な対応を行い、経済の再活性化と感染対策を両立でき、中国に対して厳しい目を向けるようになるということ。ぜひリアルワールドでもハッピーエンディングになってほしいものだ。カエルの楽園2020 （新潮文庫） [ 百田尚樹 ]価格：572円（税込、送料無料) (2020/7/15時点)楽天で購入

2020.07.15