2020年04月の記事一覧 | 備忘録

読書感想　初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書　投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え

不動産投資に興味を持っており、アマゾンでの評価が高そうだったので購入した。わかりやすい文章で書かれており初心者にもとっつきやすい本だった。筆者がどういう風にして不動産資産を形成していったかがよくわかる一冊だった。自分でも参考したいと思った。第1章　始める前に本当に知っておきたい基本中の基本ここはそんなに参考にされないようななかった第2章　誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツQ13 どうやって優良の物件情報を得ているのですか?A とにかくたくさんの物件に目を通すという地味な作業の繰り返しから筆者が目を通しているのは下記である・不動産投資専門のポータルサイト・収益物件専門業者のホームページ・仲介業者発行のメルマガ・全国の不動産業者のホームページ・不動産競売物件情報サイト・全国の公売情報筆者が言うには、特別な情報ルートは存在せず、毎日目を皿のようにして全国の物件情報を見ているだけのようだ。Q14 不動産業者が情報送ってくれません。どうしてですか?A 業者から情報もらえない場合、「買えない客」だと思われているか、希望物件が業者に伝わっていない可能性があります自分が買える客で、買いたい物件の要望を正しくアピールする事が大事。筆者の例は下記のようであった次のような物件を探しております。もし情報がありましたらご一報ください。用途　マンション一棟(ファミリー◎、シングル◯)構造　RCもしくはSRCのみ築年　平成築希望価格　0.5億から3億円程度エリア　全国利回り　12%〜なお、私の特性は次のようになります。世帯年収　◯◯万円勤務先　東証1部上場企業職種　不動産鑑定士自己資金　◯◯万円保有物件　マンション◯棟融資枠　◯◯銀行から◯◯万円の融資枠ありQ22 物件概要書をチェックするときのコツを教えてくださいA 自分の投資スタイルに合わせて重要な事項を3つ位決めておき、どんどん取捨選択する。ただし、条件が良くても違法物件はNG。規制情報を全て鵜呑みにせず、疑ってみることも大切です。筆者の場合条件は構造→築年数→利回りの順にチェックしているQ23 レントロールはどこをチェックすればいいですか?A レントロールを見るときは、「日付」「入居偽装」「現家賃」「募集家賃」の4つをチェックする。・日付が最新のものであるかどうかを確認する。・入居偽装を見抜くためには次の点に注意する。　　賃貸借契約書を入手して契約締結日を確認(直近の場合は要注意)　　管理会社経由ではなくオーナーとの直接契約になっていないか　　オーナーと同棲の入居者がいないか(親戚などによる入居偽装の可能性)・現在の家賃が割高な家賃かどうか　割高の家賃は現行募集家賃の水準に引き直して収支計算をする・空室の募集家賃は適正か(売主の物件を高く売りたいので、空室の募集家賃を相場より高く設定していることがある)Q24 物件を評価するには、どうすればいいですか?A 「積算価格の算出」と「キャッシュフローの分析」によって物件評価を行います。著者は1億円換算で最低でも200万円/年のキャッシュフローを目指している。著者が作成した、収益不動産キャッシュフロー分析シートはダウンロードが可能である。Q27 現地調査で1番大切なことは何ですか?A 現地調査で最も力を入れるべき事は、地元業者へのヒアリングです。具体的には、「どこどこのマンションの購入を考えています。購入後、御社に管理と客付けをお願いした場合、どういった条件、どれくらいの期間で満室になるか伺いたいのですが」のように切り出してみる。ヒアリングすべき事は主に下記の4つ。1)そのエリアならではの特徴や状況を聞き出す対象物件のあるエリアの特徴や賃貸事業、賃借人の特徴など2)満室にするための条件を聞き出す適正家賃、敷金、礼金等の初期費用の設定、広告料、キックバックの相場など3)競合する物件の状況を聞き出す類似する競合物件の稼働率や募集条件を聞き出す4)対象物件のネガティブな情報を聞き出す自殺や事件の有無、反社会的勢力の入居の有無などQ31 融資特約をつけるときの注意点を教えてくださいA 「融資の申し込み先」「融資金額」「融資未承認の場合の契約解除期限」の3つを明確にしておくことが肝心です①融資の申込先・・・〇〇銀行②融資金額・・・〇〇万円③融資未承認の場合の契約解除期限・・・〇〇年〇月◯日筆者の失敗談として、融資の申し込み先の記入漏れがあり、申し込み先の銀行から融資がおりなかったため白紙撤回しようとしたところ、売主から融資の申し込み先の記入がないんだからどこでもいいから金融機関で融資を取りつけろと言われたことがあったようだ。Q32 価格交渉がうまくいきません。何か良い方法はありますか?A 価格交渉が難航しそうなときは、指値の根拠として金融機関の事情を利用して駆け引きをしてみる例えば、「〇〇銀行の担保評価額は〇〇万円でした。これでは満額融資がつかず購入が難しくなるので、差額の500万円を開けてもらえませんか?」といった具合Q35 合同会社の作り方を教えてください合同会社の設立は、決して難しくありません。インターネットの設立支援サイトを利用すれば、必要書類が簡単に作成できます。申請費用は次の通り。・登録免許税・・・60,000円・定款印紙代・・・40,000円(電子定款の場合は不要)・印鑑制作費・・・10,000円前後・設立支援サイト利用料・・・数千円(電子定款作成費含む)　というわけで、設立支援サイトを利用して自分で行えば、設立費用は総額80,000円ほどですみ、法務局に足を運ぶことなく1週間程度で簡単に会社が設立できる。ちなみに、司法書士や行政書士などの専門家に設立を依頼すると総額で150,000円ほどかかる。第3章　ここが肝心！お金を借りるための知恵と技術Q47 どうやって金融機関にアプローチすればいいですか?A 紹介があれば有利ですが、なければ自分で直接アプローチするしかありません。まずは臆せずに電話をかけてみましょう。方法は、金融機関の支店に電話して、案件の融資審査を依頼するだけである。具体的には、1)縁のない支店に電話する　できるだけ下記のように何らかの関係性を演出する・居住地最寄りの支店・勤務地最寄りの支店・物件所在地の最寄りの支店2)誰に話をすればいいか　相談すべきは「融資担当者」「収益物件の購入を検討しているので、融資担当の方お願いします」と伝えて融資担当者と話すようにする。3)面談を要求されたら　闇雲に面談に臨むのではなく、事前に電話で融資基準や融資姿勢をヒアリングし、前向きな金融機関に絞る。Q48 どんな資料を準備すればいいですか?A 「物件資料」「融資評価依頼書」「本人確認資料」など、事実に基づく資料を過不足なく準備する①物件資料・物件概要書・レントロール・法務局資料(登記簿謄本[登記事項証明書]、公図、地積測量図、建物図面等)・売買契約書(契約締結している場合)・固都税明細(または固定資産評価証明書)②融資紹介依頼書物件情報、物件概要、希望融資額、希望期間、借入主体(個人もしくは法人)等をまとめたもの③本人確認資料・経歴書　出身地、出身大学、職歴、保有資格、家族構成等・金融資産一覧表　預貯金、株式、保険、その他資産の一覧表。エビデンスを求められるため、預貯金の場合は口座番号や氏名が印字されている通帳の表紙と最終残高が記載されている最新ページ、株式の場合は株主の氏名、明細が分かるもの、保険の場合は保険証券等・身分証明書　マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証の両面コピー・源泉徴収票及び確定申告書　直近3年分・住宅ローン　借り入れがあれば、金融機関発行の返済予定表・借家の場合　現在借りている家賃の額を申告④配偶者(連帯保証人)資料・身分証明書　マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証の両面コピー・源泉徴収票及び確定申告書　直近3年分⑤既に物件を所有している場合の資料・保有物件一覧表　物件名、所在地、地積、延床面積、竣工年、構造、戸数、購入年、家賃収入、融資金融機関、当初借入額、融資残年数、返済方法、金利等についてまとめたもの・登記簿謄本(登記事項証明書)・最新レントロール・固都税明細(または固定資産評価証明書)・金融機関発行の返済予定表⑥法人を所有している場合の資料・法人の登記簿謄本(登記事項証明書)・直近3期分の決算書Q60フルローンでもキャッシュフローを得られるのか?著者は返済比率を重要視しており、目安としている返済比率は40%程度。この辺で押さえておけば、多少の家賃値下げや空室損失、突発的な修繕等にも充分に耐えることができる。第4章　がっちり稼げる！賃貸経営の極意Q75 管理委託で気をつけることありますか?A 満室経営、経費削減のために、「オーナーの他社営業」「リフォームの自主発注」などを認めてくれる柔軟な業者を選びましょう著者はこの2つを認めてくれない管理会社は除外している。Q78 都市ガスとプロパンガスではどちらがいいですか?A 料金事情は地域によって違うので、管理外車に聞いて切り替えを検討しましょう。一般的には都市ガスが安く、プロパンガスは高いと言うイメージがあるが、実は地域によって実情はまちまちであり管理会社に事情をヒアリングしてみることが大事。第5章　投資の成否を分ける物件の手放し方Q90 売却に踏み切る際に指標のようなものはありますか?A 諸費用含めた初期投資額の約20%以上で売れることを1つの指標として売却の意思決定をしています。今まで色々と不動産の本を読んでいたので知っていることも多かったが、融資を受けに行く際に必要なものなど詳しくまとめられておりとても参考になる内容であった。初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木宏史 ]価格：1650円（税込、送料無料) (2020/4/28時点)楽天で購入

2020.04.28

読書感想　銀行狐

池井戸潤の話が好きであり、新作が出たと言うことで購入。短編が5つ入っている作品であった。一つ一つはそれなりに面白く、著者が書く銀行の話は専門でない読者にもわかりやすく、なかなか面白かった。個人的には、3つ目の口座相違が1番面白いと思った。1つ目の金庫室の死体は、浮き貸し失敗して犯行に至った話。2つ目の現金その場限りは、以前読んだこともある気がした。木製ブックエンドを利用した現金を渡す話。3つ目の口座相違は、開設屋による手形狙いの当座預金開設とその手形を使った計画倒産の話。4つ目の銀行狐は、理不尽に銀行から追われた優秀な元銀行員が計画した支店長を陥れようとする話。５つ目のローンカウンターは、連続女性殺人事件の犯行のきっかけがキャッシュカウンターにあると言う話。しかし、短編であるだけに一つ一つの作品の密度が薄くなってしまうため、やはり著者の作品は長編を読みたいなと思った。銀行狐（講談社文庫） [ 池井戸潤 ]価格：748円（税込、送料無料) (2020/4/22時点)楽天で購入

2020.04.22

読書感想　あの頃の誰か

東野圭吾が好きでありブックオフで安くなってるのを見つけたので購入。短編が8話収録されている作品だった。それぞれが、そこそこ面白いといった感じで、特に大当たりがあったわけではなかった。著者本人もここに収められた作品は過去に収録されなかった作品集であると言い訳をしていたので、まぁそんなもんなのかなと思った。個人的には1つ目のシャレードがいっぱいと2つ目のレイコと玲子がその中では面白かった。あの頃の誰か（光文社文庫） [ 東野圭吾 ]価格：649円（税込、送料無料) (2020/4/22時点)楽天で購入

2020.04.22

読書感想　経費で落ちる領収書・レシートがぜんぶわかる本

今年から個人事業主として収入を得て、青色申告をする予定。経費について、得する話はないかと思い購入。結果的にはそんなにお得な話はなく、今までに知っていた通りの内容が多かったと思う。第1章　これは経費で落とせますだいたい既知の内容事業に関するものは経費になるし、プライベートなものはダメ。第2章　事務所の経費はこれだけ落とせる会議費は使用する可能性がある。打ち合わせの飲食を1人5000円を目安に。いつ、誰と、金額、店の名前などはしっかり控える。第3章　使った経費は落とさないと損特に目新しい内容はなかった。第4章　忘れてはならない以外な経費自分に今回は関係なかったがが、開業費は経費ではなく繰延資産という資産になる。自分の都合に合わせて何回かにわけて償却できる。そんなにためになる内容はなかった。また、何かあれば他書を参考すると思う。一度、小規模企業共済もしっかり調べておきたい経費で落ちる領収書・レシートがぜんぶわかる本 [ 関根　俊輔 ]価格：1540円（税込、送料無料) (2020/4/18時点)楽天で購入

2020.04.18

読書感想　人生がときめく片づけの魔法2

前作が面白く読めとても参考になったため、続編として購入第1章　ときめく感覚を身につけるまず、前提として大切なのは、片づけと掃除は全く異なるということ。片づけは自分と向き合う行為で、掃除は汚れと向き合う行為。どんなに散らかっていても片づけは物理的な作業であり、ときめくモノを残して定位置を決めることさえできれば、持ちものは無限ではないので必ず終わりがある。第2章　ときめくおうちのつくり方ときめくモノは人によって異なる。ときめくか捨てるかグレーだけど残したものやときめくけど役に立たないモノは、残したからには堂々と取っておく。幸せにはるのはときめきを感じるモノに囲まれた生活だからであり、捨てるだけで幸せになれるわけではない。第3章　モノ別・ときめき収納法のすべてとりあえず、片づけ中は仮置きにして大丈夫。収納はモノ別に行うが、素材を意識するのが有効。おすすめは、「布モノ」「紙モノ」「電気モノ」に分けて考える。収納の基本は9割。空き過ぎず、詰め込み過ぎず。具体的な収納方法は、とにかくたたむ、立てる、集中させる、四角く仕切る。服のたたみ方は、長方形をつくる　→ 少しずらして二つ折　→ 高さに合わせて二回or三回たたみ方靴下などは、高さに合わせた小さい箱を活用するのも有効。モノによってはVIPとして扱う。備え付けの収納から利用する。靴は重さのあるものを下、軽いものを上にしたいので、男は下、女は上がよい。第4章　キッチンはこうして片づけるキッチンの片づけは後にやる。理由はときめきの難易度が高いことと、他で出たケースなどを収納グッズとして利用できるから。掃除のしやすさを優先し、取り出しやすさを優先してはいけない。「食べる道具」、「つくる道具」、「食べ物」に分類する。その中でも、カトラリーはVIPとして扱う。レジ袋は結んで入れるのではなく、たたんで小さめの箱に立てて収納する。第5章　人生に片をつけるということ片づけによって人生が明るく変化したり、思い出のモノとどう向き合えばいいのかといった内容だった。前作よりも実践的な内容であり、服の収納などは特に参考になった。近いうちに時間を作って、片づけという祭りをやりたいと思った。人生がときめく片づけの魔法2　改訂版 [ 近藤麻理恵 ]価格：1210円（税込、送料無料) (2020/4/18時点)楽天で購入

2020.04.18

読書感想　今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！賃貸管理25年の社長が本音で書いた

再読とりあえず、不動産投資として中古区分から始めようと思ったので、家にあったこの本を再読した。全体として知っている内容が多かった。基本は都内中古区分をローンで購入し、繰り上げ返済と物件の追加取得を繰り返すというもの。第1章　老後資金は貯めてはいけない特に目新しい内容はなし。第2章　不動産投資は東京の中古ワンルーム投資が1番理由として下記・空室リスク低い・価格が安く利回りが高い・少額の自己資金から始められる・換金がしやすい・リスク分散がしやすい第3章　東京大改造がスタート東京という都市は有利というお話第4章　中古ワンルームはこれを買え中古ワンルーム投資はどういったものかの説明第5章　レバレッジの黄金比率を活かせ筆算のメインかもしれない。ローンのないマンションが2戸、ローンのないマンションが1戸で、借入比率が40%であること。この状況なら家賃収入でローン返済をまかなえるということらしい。疑問点は、不動産所得による所得税を考慮していない気がする。あと、筆者は基本的に売却せず持ち続ける方針のようだ。第6章　不動産ローンとの付き合い方特に目新しい内容はなし第7章　不動産投資のリスクと解決法特に目新しい内容はなし筆者は火災リスクの点から、鉄筋コンクリート造を勧めていた。第8章　管理会社の選び方特に目新しい内容はなし第9章　不動産投資と税金特に目新しい内容はなし自分で買ったか、業者からもらったかも覚えていない。せっかく読んだので、アウトプットはやっておく。読んで特別ためになるところはなかったが、中古区分から開始する方針で変更するつもりはない。今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい！賃貸管理25年の社長が本音で書いた [ 重吉勉 ]価格：1650円（税込、送料無料) (2020/4/18時点)楽天で購入

2020.04.18

読書感想　いちばんやさしく丁寧に書いた青色申告の本

第1章　青色申告にすればこんなに得する7大ポイント既知の内容第2章　青色申告のスタートの手続きと３つのコース既知の内容第3章　青色申告に欠かせない帳簿つけの基本既知の内容領収書がないときは出勤伝票を使う(電車代、タクシー代など)第4章　５つの基本帳簿を使いこなす仕訳の知識が不要でとっつきやすいのは帳簿方式主要簿(必ずそろえる帳簿) 会計ソフトが自動作成してくれる仕訳帳・・・すべての取引を仕訳して、発生順に並べたもの総勘定元帳・・・すべての取引を勘定科目別にまとめたもの補助簿(代表的な５つ)現金出納帳・・・現金のやり取りを入力預金出納帳・・・銀行口座を通したやりとりを入力する固定資産台帳・・・減価償却する固定資産を入力する買掛帳・・・後日こちらが支払う取引売掛帳・・・後日支払いを受ける取引第5章　こんなときどうする　帳簿ケーススタディなかなか理解が難しい。別にやよい青色申告の本も購入しており、困ったらその都度参照することとする。第6章　必要経費になるもの　ならないものだいたい既知の内容だった。第7章　1年間のソントクの総まとめ　決算・確定申告実際に会計ソフトを動かしてみないとなんともといった感じ。正直、青色申告のイメージがまだ追いついていなく、読んでも参考にできるところが少なかったといった印象。現在、所得や経費などを記帳中であり、少しずつ勉強していきわからないときはまた参照したい。図解　いちばんやさしく丁寧に書いた青色申告の本　’20年版 [ 税理士法人千代田タックスパートナーズ ]価格：1430円（税込、送料無料) (2020/4/16時点)楽天で購入

2020.04.16

読書感想　人生がときめく片づけの魔法

今まで片付けの本を読んだことはなく、新鮮な気持ちで読んでいた。筆者は小さいときからの片付けオタクのようであり、過去のエピソードも微笑ましかった。内容については、筆者独特の表現もあり、ついていけるところ、いけないところもあったが概ね納得がいくものであり、ぜひ実践してみたいと思った。第1章　片付けても、片付けても、片付かないのはなぜ片付けを習ったことがある人はほとんどおらず、みんな自己流であり、誤ったやり方が多い。・少しずつではなく一気にやること　・最初から完璧を目指す　→リバウンドしなくなる・「場所別」ではダメ、「モノ別」に片づける　あとから同じカテゴリーのものが出てきてしまうことを予防できる・片づけは祭りだと思え。片付けは毎日するものではない。一度しっかり片づくと、今まで気づかなかった問題に気がついたり、残ったものから自分がやりたいことに目が向いたりするので、人生が好転することも第2章　まずは「捨てる」を終わらせる・手順は「捨てる」→「収納」の順でなければダメ・短期に、一気に、完璧に・捨てる前に理想の暮らしをイメージする・物を全部一か所に集めて捨てる物か残す物か判断する・捨てる基準は触った時にときめきを感じるかどうか。・順番は、衣類→本、書類、小物→思い出の品　洋服は希少性が低く難易度が低い。思えの品は感情的価値と希少性があり難易度が高い。・捨てるモノを家族に見せない。家族にあげない。・捨てることになってモノにも感謝を第3章　「モノ別」に片づけるとこんなにうまくいく衣類なら著書の経験的にトップス、ボトムス、かけるモノ、靴下、下着、バッグ、小物(マフラー、ベルト、帽子)、イベントもの(浴衣、水着)、靴のカテゴリー順に。・シーズン関係なく、全部を床に並べる・オフシーズンのものから始めるのがコツ。次のシーズンにも会いたいと思えるか。・いつかは永遠に来ない・書類は基本全捨て・「なんとなく」ではなく「ときめくモノ」を残す第4章　人生がキラキラ輝く「ときめき収納レッスン」・大前提として、家にある「あらゆるモノの定位置」を決める・捨てる前に収納に走るとリバウンド地獄に陥る・収納は限界までシンプルに・同じカテゴリーのモノは一か所に収納し分散させない・収納スペースは家族別にきっちり分ける。→子供の片づけ教育にも有効。・行動動線と使用頻度は無視・積まない。立てて収納する。・服を掛けるときは同じタイプごとに。右肩上がりになるように。　具体的には、向かって左からコート、ワンピース、ジャケット、パンツなど。・バッグinバッグは有効・毎日バッグはからにする　実践するのは厳しそう。。。・浴室とキッチンのシンクには何も置かない第5章　人生がドラマチックに変わる片づけの魔法部屋を片づけるとやりたいことが見つかるようになることもある。ときめくモノに囲まれることで生活を送ることで幸せを感じることができるようになる。とても勉強になった。本著は特に捨てることに関して内容が濃かったと思う。収納に関してもっと実践的な内容の著者の本があれば読んでみたいと思う。人生がときめく片づけの魔法　改訂版 [ 近藤麻理恵 ]価格：1210円（税込、送料無料) (2020/4/12時点)楽天で購入

2020.04.12

読書感想　開業から1年目までの個人事業・フリーランスの始め方と手続き・税金

個人事業主としてスタートするために何かわかりやすく該当する分野もフォローしてくれそうな本を探して購入第1章　開業前の手続きと知っておきたい基礎知識特に自分の該当する箇所はなさそうだった。第2章　開業手続きのすべて開業届と青色申告承認申請書は提出済。あとは自分に該当する箇所はなさそうだった。第3章　1年目の経営をスムーズに進めるために銀行預金口座は屋号付きで作成した小規模企業共済は受け取り方に3種類ある1．共済金A・・・個人事業を廃業した場合、事業主が死亡した場合、配偶者・子以外に個人事業の全部を譲渡した場合2．共済金B・・・満65歳以上になって、掛金を15年以上払い込んでおる場合(仕事を続けながら受け取ることができる老齢給付金)3．準共済金・・・配偶者・子に個人事業の全部を譲渡した場合掛金の受け取れる割合は条件によって異なるので確認は必要。中小企業倒産防止共済　1年以上事業を行なっていると800万円まで積立可能　　40か月以上かけた場合は100%の金額が入ってくる(入ってくる解約手付金は全額雑収入)第4章　個事業&フリーランスの経理とは・青色申告が有利である・仕分けについて・青色申告特別控除と必要な帳簿　伝票会計を使う方法が良いらしいが会計ソフトがあれば自動でやってくれるのではないか？　やよいの青色申告館連の本を買ってみようかと思う第5章　開業1年目の税務特に自分の該当する箇所はなさそうだった。第6章決算書の作成と確定申告とりあえず会計ソフトをいじってみて、必要な箇所を読もうと思う。事業主控除は年額290万円であり、個人事業税を払う必要はなさそうだ。第7章　2年目以降に向けて用意しておくこと消費税は関係ないし、人を雇うことはないので、現時点で必要な項目はなさそうだった。慣れない自分にはとっつきにくい本であったが、該当箇所も少なかったので時間がかからずに読み終えられた。とりあえず、開業手続きなどが役に立った。必要な時に再度調べたい思う本であった。開業から1年目までの個人事業・フリーランスの始め方と手続き・税金／望月重樹【1000円以上送料無料】価格：1760円（税込、送料無料) (2020/4/9時点)楽天で購入

2020.04.09

読書感想　最強の不動産投資法

不動産投資の本を探しており何か良さそうだと思ったので購入。第1章　閉ざされたアパートローンスルガ銀行を始めとした不正ローンの数々とそれによって融資が厳しくなったという話。第2章　こんな手法は役に立たない不正な手口の数々の紹介・エビデンス改ざん・カーテンスキーム　カーテンで居住しているように思わせること・二重買契スキーム　決算書と売買契約書の突き合わせをして、帳簿価格が銀行に出している数字より低いと簡単に二重契約はバレる。・同時決済スキーム　違法でなくグレーであるが融資担当者の心象は悪くなる。・多法人スキーム　1法人で最低1億の融資を受けないと採算が合わない。自宅登記は謄本で暴かれ、自宅登記でない人もデータベース会社からの情報でバレる。・妻隠しスキーム　妻個人で公庫や三井住友トラストなどノンバンクを使って物件を購入すること。本来であれば債務情報は個人信用情報機関に登録されるが、ノンバンクであればJICCへの登録となり、銀行が確認する全銀協には債務情報が登録されない。・確定申告・年収の改ざん第3章　スルガショック後の融資テク　初心者向け・不動産会社に丸投げは厳禁　不動産経営者としての力量が必要・自己資金か共同担保を入れる・公庫の制度融資を使う　　買う不動産評価の4〜5割の融資に加え、2000万円の無担保融資枠がある。　営利でないので、築古物件や高利回り物件に向いている。　基本10年融資・信用金庫や信用組合を開拓　地域貢献が信用金庫法で定められており営業エリアは狭め。・飛び込みでなく紹介で・保証協会は初めの一歩としてお勧め　保証協会融資の申し込みは最寄りの信金から可能・金融機関は断りの理由を言わない　理由を聞くために、紹介者に頼んだり、次回も物件を持ち込んでいいか聞いたりする。第4章　スルガショック後の融資テク　中級者向け・金利交渉・借り換え　　追加の資金投入が必要なことも　自分が住んでいるエリアの地銀、第二地銀、信用金庫など　信用金庫の融資姿勢はバラけている・トラストを使う　所有物件の余剰資金を共担にして融資をしてもらう　地銀やメガバンクは厳しいが三井住友トラストは高く見てくれる　現在所有している物件が第二抵当となり、売却が少ししにくくなる　第一抵当をつけている銀行に対して事前に説明をしておき、印象を悪くしないように心がける・未来のビジョンを語ることができるか　物件の運営方針、リスクに関してしっかり自分の意見を言えるようにする第5章　スルガショック後の融資テク　上級者向け・再建不可、全空物件を狙う・プライベートバンクの活用　プライベートバンクに定期預金として預けると、預けている金額の9割まで「預金担保」として融資がひける。　これを3回まで繰り返せる　例えば、1億円預けると、9000万円借りれ、それを預けて8100万円、それを預けて7200円借りられる・プロジェクト融資への進出　プロジェクト融資とは、事業に対する融資で1、2年の短期で返済する。　単純な不動産売買でなく、「空室を埋める」「リノベーションを施す」など何か手を加えて売る。　宅建をもってなければ年に数回同様のことをすると業務違反になる。　売れないまま融資期限の1年を迎えるリスクがある。・旧耐震区分の1階店舗物件が中級者以上にお勧め　区分に比べ店舗は賃料が高いので管理費、修繕積立金が立ち上がっても大きなマイナスにならない。新しい話が多いわけではなかったが、知らなかったこともあり勉強になった。特に信用金庫を推しているような印象もあった。現役融資担当者がかたる最強の不動産投資法 [ 河津桜生 ]価格：1650円（税込、送料無料) (2020/4/5時点)楽天で購入

2020.04.05

読書感想人生がときめく片づけの魔法

今更ながら、自分の家を片付けることでより楽しい生活を送りたいと思い、ベストセラーである本著を購入した。今まで片付けの本を読んだことはなく、新鮮な気持ちで読んでいた。筆者は小さいときからの片付けオタクのようであり、過去のエピソードも微笑ましかった。内容については、筆者独特の表現もあり、ついていけるところ、いけないところもあったが概ね納得がいくものであり、ぜひ実践してみたいと思った。第1章　片付けても、片付けても、片付かないのはなぜ片付けを習ったことがある人はほとんどおらず、みんな自己流であり、誤ったやり方が多い。・少しずつではなく一気にやること　・最初から完璧を目指す　→リバウンドしなくなる・「場所別」ではダメ、「モノ別」に片づける　あとから同じカテゴリーのものが出てきてしまうことを予防できる・片づけは祭りだと思え。片付けは毎日するものではない。一度しっかり片づくと、今まで気づかなかった問題に気がついたり、残ったものから自分がやりたいことに目が向いたりするので、人生が好転することも第2章　まずは「捨てる」を終わらせる・手順は「捨てる」→「収納」の順でなければダメ・短期に、一気に、完璧に・捨てる前に理想の暮らしをイメージする・物を全部一か所に集めて捨てる物か残す物か判断する・捨てる基準は触った時にときめきを感じるかどうか。・順番は、衣類→本、書類、小物→思い出の品　洋服は希少性が低く難易度が低い。思えの品は感情的価値と希少性があり難易度が高い。・捨てるモノを家族に見せない。家族にあげない。・捨てることになってモノにも感謝を第3章　「モノ別」に片づけるとこんなにうまくいく衣類なら著書の経験的にトップス、ボトムス、かけるモノ、靴下、下着、バッグ、小物(マフラー、ベルト、帽子)、イベントもの(浴衣、水着)、靴のカテゴリー順に。・シーズン関係なく、全部を床に並べる・オフシーズンのものから始めるのがコツ。次のシーズンにも会いたいと思えるか。・いつかは永遠に来ない・書類は基本全捨て・「なんとなく」ではなく「ときめくモノ」を残す第4章　人生がキラキラ輝く「ときめき収納レッスン」・大前提として、家にある「あらゆるモノの定位置」を決める・捨てる前に収納に走るとリバウンド地獄に陥る・収納は限界までシンプルに・同じカテゴリーのモノは一か所に収納し分散させない・収納スペースは家族別にきっちり分ける。→子供の片づけ教育にも有効。・行動動線と使用頻度は無視・積まない。立てて収納する。・服を掛けるときは同じタイプごとに。右肩上がりになるように。　具体的には、向かって左からコート、ワンピース、ジャケット、パンツなど。・バッグinバッグは有効・毎日バッグはからにする　実践するのは厳しそう。。。・浴室とキッチンのシンクには何も置かない第5章　人生がドラマチックに変わる片づけの魔法部屋を片づけるとやりたいことが見つかるようになることもある。ときめくモノに囲まれることで生活を送ることで幸せを感じることができるようになる。とても勉強になった。本著は特に捨てることに関して内容が濃かったと思う。収納に関してもっと実践的な内容の著者の本があれば読んでみたいと思う。人生がときめく片づけの魔法　改訂版 [ 近藤麻理恵 ] 価格：1210円（税込、送料無料) (2020/4/9時点)楽天で購入

2020.04.01

読書感想　利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

第1章　物件取得編Q 1 一棟ものと区分所有、どちらが有利かA 資産形成には一棟ものが有利。　区分は資産形成には向かないQ 2 新築と中古、資産形成に向いているのはどっちA 利益をえるなら中古　新築は投資回収スピードが遅く、価格が下がりやすいQ 3 木造、鉄骨造、RC造。利益を出しやすいのはどっちA 税引後利益までを考えれば、築古木造が最も利益を得やすい　木造は経費、固定資産税が安く、実質利回りが高い　参考として解体費用　木造：5〜7万円/坪　RC造：10-15万円/坪Q 4 買いたい物件が借地権物件の場合の判断A 高利回りが狙えるので、融資がつくなら狙い目　旧法借地権では借りている権利の方が土地を所有している権利よりも強い。　平成4年に施行された新法借地権では地主側の権利が強くなり、定期借地権のの場合は期限がきたら更新はできず、更地にして地主に返還しなければならない。　定期借地権の物件は資産形成に向かない　旧法借地権物件は契約期間、更新料、地代(固定資産税の3倍が目安)、建て替えや売却などに関わる借地契約の内容を確認する。Q5 耐用年数をオーバーした物件でも利益が出るかA 築古物件は節税メリットが大きいため、利益を得やすいQ6 購入前の劣化状況、修繕状況のチェックポイントA 配管関係、エレベーター、屋上防水、耐震工事、外壁塗装など高額な費用がかかる箇所の状況を専門家を伴って確認する　それでも発生する不具合に対しては火災保険でリスクヘッジする　おすすめの特約　・建物電気的・機械的事故特約エレベーターや水道ポンプなど　・施設賠償保険　安全性の不備や構造上の欠陥による入居者への損害に対する賠償責任　・盗難・偶然な事故による破損・汚損　・家賃損失補償特約　水漏れ、火災などで建物が使用できず、家賃が得られない期間の損失Q7 絶対に買ってはいけないの条件はA 変えられない欠点がある物件　具体的には　①立地　入居者が入らない　②建物　耐震、傾き　③物件の瑕疵　殺人事件Q8 入居率とレントロールの見方A 賃料水準の妥当性と入退去履歴をチェック。入居率が低い物件は原因の確認　　過去の賃料は現在賃料に引き直す　怪しい入退去歴はないか確認するQ9 土地と建物の価格はどうやって決まるかA 土地・建物の内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定されるQ10 地方の物件を検討する場合は何に注意をすればよいかA 流動性の観点から、人口100万人以上の大都市圏に絞るべき現地の管理会社選びが成功のカギ第2章　好条件で融資を引き出す融資編Q1 自分はいくらまで借りられるかA 個人の属性によって借入可能金額は決まる　借りられる金額から逆算して物件を探す。　Q2 融資期間は何年以上にするべきかA 最低15年、できれば20年以上キャッシュフローが回るように設定するQ3 収益物件に融資をしてくれる金融機関のは、どのようなところがあるのかA 経営者ならオーダーメイド型、サラリーマンならパッケージ型　パッケージ型は融資上限、金利、融資割合、期間がルールとして規格化されている。　雄が出やすいのがメリット、金利が高くなるのがデメリット　オーダーメイド型を利用したいなら、まずは必ず紹介で行く。Q4 連帯保証人は絶対に必要かA 個人では基本的に必要。ただし、団信に入ることで不要なケースもある。法人では連帯保証なくてもできる可能性あり　団信で対応できるのはパッケージ型の金融機関Q5 フルローン・オーバーローンで借りられる条件はA 物件の担保評価額+買主の信用貸し出し枠が物件価格を上回っていることQ6 固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきかA 基本は変動か短期(5年以下)の固定　途中売却の可能性がある場合、長期の固定は売却の足かせになる　個人で所得する時は5年越えで長期譲渡となるので5年以下は合理的Q7 地縁のない地銀からオーダーメイド型の融資を受けるにはA 不動産会社の紹介を受けるのが近道　逆に紹介してくれない不動産会社は金融機関との信用関係が築けておらず、社会的信用が担保されていないため要注意Q8 現状の高い金利を下げるにはA 金利交渉し、下げられない場合は借り換えする　他金融機関の条件を取り、現在の金融機関と交渉する　借り換えは今後の付き合いを考えて慎重にQ9 共担を求められた場合はA 取得物件だけを担保に入れるのが原則。共同担保は原則しないQ10 複数棟をスムーズに取得するために注意するべきところA とにかくキャッシュフローの回る長期の借り入れをするべきキャッシュフローがマイナスだと融資が出にくくなる第3章　管理運営編Q1 管理会社を見極めるポイントA 管理実績を確認する(管理個数と入居率)①管理実績　2000戸以上、できれば3000戸以上　管理会社はスケールメリットに業績が大きく左右されるため②管理に特化しているか　自社で仲介店舗を持たずに管理に特化している会社にするべき。自社仲介店舗を持つと募集窓口がその店舗に限定され間口が狭くなり入居者を獲得できない。　プロパティマネジメントの管理形態③収益物件の売買のノウハウ　一緒に出口戦略を考えてくれること④相性⑤地方都市ならエリア内でのシェアQ2部屋で自殺・他殺が起こったらどうするかA 保険である程度のリスクヘッジは可能。自殺の場合は保証人や相続人に損害請求もできるQ3 ハイリスクな入居者にはどう対応すべきかA 保証会社之加入及び定性面のチェック　定量面(お金の面)と定性面(入居後に問題を起こさないこと)に分ける　お金の面は保証会社への加入を絶対条件とする　生活保護は受給理由にメンタルがないかのチェック　外国人のポイントは一点、日本語を話せるかどうかQ4 独居老人の受け入れはどうしたらいいかA 高齢者の孤独死リスクは保険とセンサーを活用してヘッジする　遺体発見までの時間が問題。　入居者保険の活用　1戸あたり3000円程度(一頭単位で加入)　センサー　一台あたり4〜5万円Q5 ペット可物件のメリット・デメリットA メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる　デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いのトラブル　コツとして、　・種類、個数、大きさを制限　・敷金を預かり、原状回復費用の条件を厳密かつ明確にQ6 収益物件活用の安定化に有効な保険A 火災保険、地震保険、施設賠償保険など　保険がきちんと払われるのは当たり前だが非常に大切であり、大家個人で入るよりもスケールメリットを生かせる代理店を通して加入するのが得策。Q7 保証人と家賃保証会社で本当に信用できるのはA 保証会社の方が信用できる　保証料は家賃の30〜60%が一般的。更新時にも必要。　管理会社のスケールメリットも影響するQ8 入居クレームにはどう対処するかA まずはクレームが起こらない体制作りを。起きたときはとにかく素早く解決する。　クレームが多い物件には仲介会社も入居者を紹介しようとしなくなってしまう。Q9 適切なリフォーム＆原状回復費用の見極め方A 工事は費用対効果で判断し、自己満足でやってはいけないQ10 家賃滞納者を追い出すにはA 滞納家賃を督促し、最終的には裁判　滞納が始まったらすぐ電話、書面の督促をする。ダメなら直接訪問。　滞納が大きくなってしまったら専門の弁護士に。費用は回収額の30％くらい。Q11 退去負担金について裁判を起こされたら。A 契約書に入居者負担の範囲を明記しておくことで対抗する　金額の確定と回収の２つのポイントがある。　1)金額の確定　賃貸借契約書に負担区分を明記する　退去立ち会いで過失の有無を確認する　2)回収　保証会社の利用など第4章　税金編Q1 減価償却で税を先送りして節税の効果はあるかA 減価償却で課税を繰り延べすることで手元のキャッシュを増やし先に活用できるQ2 減価償却費で赤字が膨らむと融資を受ける時に不利になるかA 減価償却の赤字は融資の評価には関係ない　金融機関はキャッシュフローを最重要視する。　減価償却はキャッシュフローに足して評価されるQ3 建物と設備を分けるメリットはA 設備部分の償却期間を最短で3年まで短くでき節税効果が高まる　付帯設備の耐用年数は15年　設備の割合は1〜2割が一般的(エレベーターがあれば最大3倍程度)Q4 相続税対策になる物件とならない物件はA 評価額と市場価格のギャップの大きい収益物件が相続税対策に向いているQ5 余命3か月で物件を買っても相続税対策になるかA 個人でかつ本人の意思で取得すれば相続税対策になる　長期の空室(オーナーが使用していたなど)は貸家建付地としての評価減が受けられないので注意　すぐに売ると租税回避行為とみなされるので4年以上保有するQ6 相続税対策　タワーマンションと収益物件はどちらがよいかA 個人で相続直前ならタワーマンション、法人での取得や相続まで時間がある場合には通常の相続物件　タワーマンションは、貸すときは利回りが低めで管理費・修繕積立金が高額なことには注意　すぐに相続が出そうなときは、個人でオーナーチェンジのタワーマンションを買うのは、8割以上の評価減のなることもあり得る。　法人で取得するときは3年経過しないと取得時価での評価となってしまう。Q7 経費計上できるものとできないものの違いA 純粋に収益物件活用のために支払った支出のみが必要経費になり、私的な支出は必要経費のならない　だいたいは他書でも書いてある内容Q8 資産管理法人を新たに作るメリットA 税率差による節税、経費枠の拡大、所得の分散などメリットは多数　数千万円以上の賃料収入がある場合にメリットが大きい　法人設立費用・・・20〜30万円　税理士報酬・・・30〜50万円　法人地方税・・・最低7万円Q9 誰の名義で取得するのがベストかA 目的によって異なる　タックスマネジメントと経営安定化を目的とするなら法人で　所得税の節税なら個人で　長期や複数で取得する場合は収入が低い家族名義や資産管理会社でQ10 税務調査の連絡がきたらどうするかA 申請書類を再確認して必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうコラム　「修繕費」と「資本的支出」の違いA 修繕費・・・元に戻すこと　一括費用計上　資本的支出・・・今まで以上の価値を付ける工事　減価償却ざっくりした考え方　20万円以下、3年以内で定期的行われるもの、対象資産の10%未満は修繕費第5章　出口戦略編Q1 地方の物件は売れるかA 好景気時には売れるが不景気時は厳しい　地方物件を売る場合は、地元と東京の投資家両方をターゲットとするQ2 木造の築古物件はどうすればスムーズに売却できるかA 減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れる　価格的には1億円くらいまでQ3 収益物件はどの程度の期間所有するのがベストかA 個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストQ4 売却を意識した管理のポイントA 売却(ゴール)から逆算した管理を行う　アパートのまま売る場合は入居率と賃料の２つを上げておくこと。　売却価格を考えると、家賃を下げるよりは広告費を上げる方がよい。　リフォームも売却価格を考えた上でコスパを意識。Q5 専任媒介と一般媒介はどちらで売る方がよいかA ケースバイケースだが基本は専任Q6 手残りを最大化する売り方A 不動産に詳しい税理士は必須。最大の節税効果を考えながら売却するQ7 中古建物として売るか更地にするかの判断基準A 収益性と資産性のどちらの価値が高いかで判断する　一般的には収益物件のまま売るのが原則　しっかりと出口をイメージする　更地にするためには解体費用と入居者の退去費用がかかる。Q8 オーナー社長にとって最適な売却タイミングはA 本業がピンチのときがベストQ9 売却せずに長期保有する場合、その後の運用ポイントA 安定した利益と節税効果を得ながら物件を買い増していく大変ボリュームがある本だったがQ＆A方式だったので読みやすかった。不動産投資の基本的な考え方を勉強できた。利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q＆A50 [ 大谷義武 ]価格：1650円（税込、送料無料) (2020/4/10時点)楽天で購入

2020.04.01