2007年01月の記事
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手数料収入
マイソクに駅近・新築マンションの物件がありました。早速、図面を取り寄せてみると。紹介料１００％、仲介料９０％とあります。先輩に聞いたら「紹介料１００％は、広告料１月分を元付けからもらえる。仲介料は９０％は、うちが付けたお客さんからもらった仲介手数料の内、９０％をうちがもらって、１０％は元付けか管理会社にもどす。」って説明されました。つまり、自社物件なみの手数料収入がある物件ってことになります。こんなおいしい物件は、B4のカラー図面を作って店頭に貼り出します。
2007.01.31
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初退去決定
オーナーチェンジしてから初めての退去者です。今年卒業の学生さん。３月２０日退去すると管理会社から連絡が来ました。募集は、すでに営業さんに図面を渡してあるので、忘れてなければ掲載してくれるはずです。さて、退去日には私も立ち会うつもりです。流れが分かっていないのですが、こんな感じなのかな？管理会社も立ち会いますが、清掃や原状回復のための業者は、私が独自に手配します。１．借主と部屋の状態を確認して、借主負担の破損等があれば指摘する。２．連絡先と敷金返還用口座を聞いておく。３．借主負担で業者による清掃をお願いしているので、どちらで手配するか決める。４．業者を任されたら、見積を依頼する。また、借主負担の修繕があれば、別途見積を依頼する。５．借主に見積金額を連絡して、了解を取る。６．業者に発注７．敷金と相殺して残金を返還する。足りなければ請求する。間違ってませんかね？ご意見をお聞かせ下さい。人気blogランキングへ
2007.01.30
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滞納者
前オーナーに３ヶ月分、１月分の賃料を払っていない入居者が、やっと管理会社に顔を出しました。なんでも、父親が病気で昨年は、何度も郷に帰ったのでお金がかかったとの事。仕事も忙しく、朝から晩まで地方での仕事もあるので、振り込みに行く暇がないらしい。担当者曰く、「人は悪そうではなかった。」でも、約束していた１月分と２月分の家賃をもって来なかったので、まだまだ信用できません。月末に給料が入るので振り込むと話していました。次回、保証人の欄に記入してもらった契約書を持ってくるので、その際に口座引き落としにしてもらえるよう提案してもらいます。人気blogランキングへ
2007.01.29
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第２回猪俣道場・二日目
ケーススタディ何枚かの図面から１件をピックアップして、投資分析を行います。物件価格から諸費用を算出して投資総額を出し、賃料に空室率を掛けて運営費引きます。諸費用は、路線価と建物の構造、築年数、延べ床がわかれば算出できます。仲介手数料や登記費用、保険料などです。簡単にする場合は、物件価格の８％とします。空室率は、立地から判断して５％とか１０％と想定します。運営費は、管理費や固定資産税などです。簡単には、賃料の１５％くらいにします。そこから、融資金額と利率、借り入れ年数を想定して、ローン支払額を計算して、最終的なCFをはじき出します。融資も、構造や築年数を考慮して、融資可能な銀行を想定しています。その結果を見て、投資可能か判断します。もちろん、過程では、物件の競争力や相場賃料、リスクになりそうなポイントも、どんどんリストアップしておきます。最終的には、複数棟所有して目標CFを達成するわけですから、売ったり、買ったり、繰り上げ返済を考えたり、建て替えなどの出口戦略を組み立てることになります。最初の一歩が極めて肝心です。へたな物件を買ってしまって、損切り売却しか道がないなんてことにならないよう、スタートする前には十分勉強しておく必要があります。人気blogランキングへ
2007.01.28
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第２回猪俣道場・初日
二日間にわたって行われるセミナー「第２回 猪俣道場」に行ってきました。猪俣さんは、CFネッツで不動産投資コンサルタントをされている方です。２００６年６月に行われた第１回でも学んだ、最新の銀行融資の状況やCPM（不動産経営管理士)流・市場分析手法と投資分析手法を今一度復習するために、今回も参加してきました。「売り物件はこうやって探す」とか「賃貸管理の方法」などといったことは、でてきません。「何のために不動産投資をやるのか？」「いくらのCFを何年後に得られるようになりたいのか？」といった前提から、数字やデータを駆使して目標達成を考える方法を学びます。詳しい内容は、書ききれません。こちらを参照していただければ、概要がわかります。人気blogランキングへ
2007.01.27
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他社物件の客付け
１月２５日の話来店したお客さんに、３件紹介して内見に行った。どれも決め手に欠けて決まらなかった。上司からは、「まだやってるの？」と言われるし。どうやら、通常は１件しか見せないようです。何件も案内すると「もっといいのがあるかもしれない」と思ってしまって、結局決められないんだとか。最初から「１０件くらい案内してくれ」って客は相手にしないそうです。この不動産屋は、自社管理物件が少なく、家賃管理もほとんどしていません。どちらかと言えば、エイブルのような客付け専門に近いかな。滞納しそうな客は、他社の物件を紹介するそうです。契約は、元付けでするので、責任も向こうにあるからです。他社物件の場合、こちらで審査してOKなら入居申込を書いてもらって、お客さんを車で元付けまで案内します。で、その場で元付けから手数料を現金で受け取って、契約が終わったお客さんを連れて帰ります。普通は、お客さんに「この申込書を○○不動産に持って行って契約してください」となるそうですが。どうやら、お客さんを連れて行くというより、手数料を受け取りに行くってところにポイントがあるようです。他社の物件って、元付けから依頼があって、こっちで図面を作るのですが、その図面を見たお客さんは、うちに来るんですよ。でも、実際の契約は他社に行ってねって、客にとっては二度手間ですね。
2007.01.26
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滞納者への対応
２６日に、滞納している１月分を持ってくると言っていた入居者。出張からもどれないので、２８日の１３：００に１月分と２月分を持ってくるとの事。私は、２６日に来なかったら明け渡しと動産放棄の同意書を持って、突撃するつもりでした。１月分は敷金と相殺するので、１月末までに明け渡しなさいと。この入居者は、前所有者への滞納３ヶ月分も払っていない。サラ金に手を出しているようでもないし、働いていないわけでもない。所得が少ないのか、単にずぼらなだけなのか。管理会社は、口座引き落としもやってるので、来店時に勧めるようお願いしました。
2007.01.26
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入居者付け依頼
図面も仕上がったので、写真をCDに焼いて、管理会社に送付しました。図面は、athomeのB5に合わせて作りました。下に不動産屋の名前を入れれば、すぐに回せるようにしてあります。写真も、３分割して撮影した室内写真を１枚に合成して、超広角的な写真にしました。素人技ですが。賃料は３千円アップ！共益費も０円→２千円！フレッツ光を無料で提供するのと、リフォームがどれだけ賃料アップにつながるか試験的な意味もあります。転進することも考えて、営業の自由裁量で賃料を２千円下げてもいいことにしてあります。妻の不動産屋に「ガス、水道、電気を不動産屋さんから申し込んで欲しい」って事を言う客が来たそうです。初めて一人暮らしをするらしく、勝手が分からないようでした。やっぱり、「入居のしおり」ってのを用意して、説明してあげないといけないかな。IHの鍋を選ぶってのも知らないと困るだろうし。
2007.01.25
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アンケートハガキ
先週、入居者のポストにアンケートハガキを入れてきました。目的は、「入居者の携帯メールアドレスの取得」「格安光インターネット利用希望の有無」「コイン式衣類乾燥機の利用希望の有無」「２００７年中の退去予定」です。１月２３日現在、９戸中２戸から返ってきました。メールアドレスもちゃんと書いてくれてありがたい。１戸は、OCNを利用中だが解約して光を使うとの事。乾燥機は、２戸とも利用したいとの回答でした。さあて、一応みんな乾燥機を使いたがっていることはわかった。衣類乾燥機は、電気式とガス式がある。乾燥までの時間は、電気で３時間、ガスで１時間ってとこ。みんなが使うってことは、乾燥までの時間が短くないといけないので、ガス式にする予定。業務用コイン機の中古があればベストなのですが、今のところリンナイの家庭用にコインタイマーを付けるつもりです。２０分１００円くらいが妥当でしょうか。プロパンを新設するので、業者が無償貸与してくれないかな。だめもとで、地元の業者に連絡してみます。
2007.01.24
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図面作り
今日は「マイソク」の図面作りを頼まれた。ラフスケッチから間取り図を作成するのに「MYプランナー」を使えとのこと。むちゃくちゃ使いにくい。スケッチには延べ床と間取りしか描いてなくて、各部屋の大きさがわからない。「駅近」とかキャッチコピーも入れるんだけど、ぜんぜんいいところが見つけられない。なんの変哲もない物件だと苦労します。主人から「イエスマイハウス」を紹介されたので、明日はイエスマでチャレンジ。
2007.01.23
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不動産屋に勤める妻の一言
宅建に合格して、不動産屋の賃貸部門で働き始めた妻の日常業務をピックアップして書いていこうと思います。働き始めてまだ三日目ですので、新鮮な視点で不動産賃貸を語ってくれると期待しています。なお、妻は直接書き込みません。私が代筆します。１月２０日（土）大学センター試験実施日管理物件を頭にたたき込むため、写真撮影をかねて物件周り。室内は黴びて飲みかけのペットボトルが放置されている部屋がある。何でこんなに汚いの？アパートの周りには紙おむつが散乱してるし。こんなアパートに客を連れて行くわけにはいかないじゃない。午後に店が忙しくなり呼び戻される。手応えを感じた受験生が親と同伴で来店してくるらしい。近隣の大学は留学生を多数受け入れているらしく、ブラジル人や中国人もやってくる。敷金、礼金、管理費、前家賃などの説明をするが理解してもらうのが大変。見込み客を連れて内見。他社物件なので鍵の隠し場所を聞いておいたが、その場所が見あたらない。一旦帰って先輩を連れてくる。何とか探し当てて内見終了。シャワーがない部屋だったが、入居までにつけてくれるなら決めたいとの事。でも、工事に１５万くらいかかるので、大家の全額負担では短期で退去された場合困る。やっかいな話だ。１８時半に内見したいと別の客が来る。照明のない部屋だと困るので、昼間にしてくださいとお願いした。勤務終了。
2007.01.22
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共用照明
１階と２階の通路にある共用照明がちょっと暗めで、割れたり、黒ずんだりしているので、交換用の器具を注文しました。明るさ倍増の２０Ｗです。
2007.01.21
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退去予定
今年卒業する学生さんが２名います。１名は２月に契約が切れるのですが、３月までは更新料なしで保険料のみ頂いて継続します。すでに改装の終わった部屋と同型ですので、その写真を使ってすぐに募集を始めるつもりです。すぐに動かないと、学生の申込シーズンが終わってしまうので心配です。うまく埋められないと、滞納者の分も含めて入居率が６０％になってしまいます。ほんとに心配。修繕にだいぶつぎ込んでいるのと、退去があるので資金がちょっと心配になりました。不動産取得税が数ヶ月後に来るのですが、納税資金を準備しておかなくては。
2007.01.19
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労働力投入成果
薄付けした防水は、トップコートを塗ったら縮んでしわしわになってしまいました．．．カタログに書いてあったとおりになってしまった。破れかぶれでそのままトップコートを２回塗りしてきました。機会が有ればトップコートを這いでやりなおします。さて、労働力投入の成果をご紹介します。水道メーターボックス修繕通路防水工事室内塗装と照明交換、カーテンレール交換棚取り付け（板を塗装して作りました）キッチン照明交換下駄箱設置姿見と帽子かけ（帽子かけは角材を塗装して自作しました）これらの写真を物件紹介のHPにアップして積極的にアピールしていきます。
2007.01.18
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三日間連続労働力投入・その２
IKEAの「KRÄMARE」は無事取り付け完了。電球はレフ球が指定なのですが、電気代と寿命を考えて電球型蛍光灯 スパイラル形 60Wタイプにしました。OHMの２個セットが\580だったので、キッチンと居間用に２セット購入。キッチンにつけた「KALKANT」もいい雰囲気です。マスキングして、木部を塗りまくって、ようやく完了。お手製の帽子かけと棚を仮固定。明日は、いよいよリフォーム完了です。きれいに掃除して撮影をします。
2007.01.17
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三日連続労働力投入
年休を取りました。今日から三日連続で労働力投入です。トップコートを塗ってもきれいにならなかったアバタになった防水の補修。鏝でイージーワンスーパーを薄付けしました。業者から購入した壁紙用の染料を使いました。黒ずみなどの隠蔽力は低いですが、とても自然な仕上がりです。塗ったことが分からないくらいです。色は塗料用色見本のA22-85D。染料が分離しやすいので、しょっちゅうかき混ぜながら使います。シーリングライトをはずしたら電気やけしていたのですが、４度ほど重ね塗りをしたら、それなりに仕上がりました。IKEAで買った「KRÄMARE」を付けてみましたが、野縁と取り付け方向が直角で、コーススレッドだけではだめでした。石膏ボード用のねじを調達してきます。
2007.01.16
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自販機断念
管理会社に紹介してもらったベンダーに現地調査してもらいました。結果はNG．．飲料の補充や清掃の為に３トン車を使っているのですが、車を止めておく場所がないので、オペレーションに支障があるそうです。自販機設置はあきらめることにしました。
2007.01.15
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電気工事
フレッツ光に使う、セキュアスイッチやルーターを設置しました。NTTに連絡して２月１２日の工事を予約。棚の塗装。薄曇りの青空のようなカンペハピオ「ロマンブルー」です。とても気に入っています。帽子かけは、室内木部と同じカンペハピオ「ゴールデンブラウン」さて、今日もそろそろ引き上げようとしていたら、入居者がみえて「テレビが映らない」との事。電気工事の時にブースターの電源を落としましたが、完了時にパイロットランプが点灯したことは確認していました。あわてて、箱を開けると消えている．．．色々いじくってみましたがどうにもならないので、JCOMに連絡。１時間ほどで新品のブースターを持ってきました。手元を懐中電灯で照らしてあげながら二人三脚で復旧させました。帰り際に、例の滞納者のドアに張り紙をしてきました。これでちゃんと払ってくれるといんだけど。１６，１７，１８日にも工事でアパートに行きますので、１回くらいは面談したいと思います。
2007.01.14
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滞納
管理会社と滞納している入居者の対策を相談してきました。が、社長の第一声は「内容証明を送付する」でした。いきなり「がっぷり四つ」の対策では、時間と金の無駄じゃないかなぁ。証拠を集めて債務を確定させてから連帯保証人に請求するとの説明でしたが、ちょっとこの方法では埒があかないようなので、浦田さんが本に書いていた「張り紙」をすることにしました。防水の仕上げ。トップコートの２回目が完了しました。でも、雨にあたった箇所はアバタのままです。トップコートを塗ってしまったが、さらに上からイージートップスーパーを鏝で薄付けすれば直るかな。なんとか頑張ってみます。IKEAに行って、照明や棚の材料を仕入れてきました。照明はデザインもよくて安い。でも、電球がハロゲンで街の電気屋さんでは入手できそうもありません。球切れした場合入居者が困りそうだったので、普通のねじ込み式の照明器具を買ってきました。
2007.01.13
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賃貸借契約の引き継ぎ
オーナーチェンジの場合、前のオーナーとの賃貸借契約を新しいオーナーがそのまま引き継ぐのですが、管理をお願いした不動産屋の書式で新たに賃貸借契約書を作成することになりました。もちろん、条件や契約期間はそのままですが、連帯保証人の確認や印鑑証明を確認して不備が有る場合は、新たに署名を頂くことになります。通常は、前の管理会社やオーナー、入居者、新しい管理会社の間で円滑に引き継ぎが行われるよう連携して進めていきます。しかし、今回は前オーナーが「アパートを売却したので、今後の家賃は新しいオーナーへ払ってください」とした手紙１枚で済まされました。当然、これだけでは入居者の方も納得せず、こちらから売買契約書のコピーや移転登記申請の受理書のコピーなどをつけて家賃の振り込み先は、新しい管理会社へお願いしますと文書を出しました。決済したのが１２月２２日。今日、９人中８人の引き継ぎにめどが付きました。残りは、一人。滞納歴のある方です。１２月末に前オーナーへ滞納３ヶ月分を支払ったようですが、１月分の家賃は私に支払っていません。今度の土日に、どう対処すべきか管理会社と相談してきます。
2007.01.12
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自販機計画
あかちゃんさんに電気代相当分を定額で頂ける自販機ベンダーの紹介をお願いしたのですが、条件に合わないってことで、ベンダーから断られました。入居者の為に自販機を置いてあげたいのですが、赤字は避けたい。人通りはないロケーションなので、自販機の売上げは入居者頼みとなります。そのため、電気代は確実に確保したいと思っていたのですが、方針転換に迫られました。損をして得を取れってことで、多少の赤字は覚悟の上で自販機を設置します。何分よくわかりませんので、八洋とかユカに連絡を取ろうと思っています。どなたか、よいメーカーやベンダーをご存じでしたら、ご紹介ください。場所は、神奈川県横須賀市です。よろしくお願いします。
2007.01.11
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入居者の視点に立ったリフォーム
楽天ブックスで購入した『空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す！勝ち組賃貸経営術』は、大変参考になりました。狭い１Kですが、空間をうまく利用して利便性を高めたいと思います。玄関の壁には、コートを掛けたり、小物を収納できる、ちょっと洒落たデザインのフックをつけたり、姿見などを置いてみたら便利だし、内見の際も目を引くのではと考えています。また、シューズボックスもないので、薄型の収納をIKEAで見つけましたので、今週末にでも購入してきます。キッチン照明のスイッチは、玄関のところにしかなく、室内からはちょっと操作しにくいようです。ここは、フルカラーの人感センサースイッチを使ってみようと思います。
2007.01.10
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２階通路防水工事・十一日目
会社の帰りに、昨日の後始末をしてきました。「ツウロ」のマスキングと張り紙を剥がしてきました。「お知らせ」貼ってきました。次回の工事日とCATVの停止についての説明です。今週末は、トップコートとフレッツ光用のウォルボックスの取り付け。ルーター等の機器は楽天でオーダーしておきます。
2007.01.09
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２階通路防水工事・十日目
長かった正月休みも今日でおしまいです。明日から再び勤め人です。出かけに朝７時からやってる、ユニディに寄って７ｍの２連ハシゴCX-70DEを買ってきました。値札は\18,800だったのに、レジでは\13,800になってました。まずは、雨樋の掃除。この前の大雨の時、雨樋からあふれて１階の通路の真上に落ちていました。ハシゴを目一杯伸ばしておそるおそる登ります。枡の中は土が詰まっていて、タンポポや木が生えていました。枡のねじ込みをはずして、棒でつっつくとおもしろいように土が排出されました。水道メーターボックスの仕上げ。その辺に落ちていたレンガなどを枠の４角に入れて、踏みつけに耐えられるようにします。あとは、周りに大小の石を入れてタイルのレベルを出します。枠と底板の間には、土を粘土のように詰め込んで、モルタルが食うように石を土に押し込んでいきます。後は、隙間をモルタルで埋めていきます。仕上げは、ボックスの周りにモルタルを流して、タイルを戻しておしまいです。防水は今日が最後です。鏝は懲りたので、砂骨ローラーにもどしました。最後の１平米くらいのところで空が暗くなってきました。「雨よ！降らないで」お願いもむなしくにわか雨。速攻で仕上げて避難。降った雨が乾いた頃に塗ったところを見ると、あばたになっていました．．．トップコートで目立たなくなるといいけど。片付けをして、午後９時半作業は終了。次回は、１３日（土）にトップコートを塗ります。フレッツ光の回線終端装置やルーター、スマートセキュアスイッチを格納するボックスを外壁に取り付けます。
2007.01.08
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２階通路防水工事・九日目
今日は現在、工事の資材置き場として使っている部屋のCF貼り工事です。昨日は、フローリングを切り取って張り替える方式でしたが、全体の強度を出したかったのと、工事が簡単そうだったので、全面にコンパネを貼ることにしました。この部屋の居間は、すでに古いフローリングの上に新しいのを貼ってありますので、ちょうど段差がなくなっていい感じになります。昨日の大雨の余波で風が強いです。絶えず落ち葉や枯れ枝が通路に落ちてくるので、防水工事ができません。準備だけして、風が落ち着くのを待ちます。水道メーターボックスを掘り終わりました。どうやら、新築当時から水道管とGLがあってなかったようで、メーターボックスの底板とボックスの間にモルタルが詰めてありました。これをどうやって踏みつけにも耐えて、ボックスに土が流れ込まないように直すか。しかも、大がかりにタイルを剥がすわけにもいかないので、ボックスの周りのスペースは、十分にありません。松屋で昼食を食べながら考えた末、底板とボックスの隙間には、その辺に落ちているコンクリの破片を４カ所くらい詰め込んで、踏みつけに耐えられる強度を出す。ボックスの周りに土を入れて十分突き固める。その後、ボックスの内側から土を削り、石を埋め込む。その上にモルタルを塗る。午後になって、風も幾分治まってきたので、防水を塗りました。ドリルの先に付ける攪拌羽根を使いました。インパクトドライバーも５０００円だったので、セットでお買い上げ。マスキングをして、今回は鏝塗りしました。これが難しい。厚みは変化させやすいのですが、素人なので一定にできない。一定にさせようとすると、たっぷりと塗ってしまい、所定の量では足りなくなる。最後は刷毛塗りに切り替えて、何とか１缶で終わらせました。が、ここで失敗。鏝のことで頭がいっぱいで、マスキングを剥がすのが遅れました。乾きかけた防水が暖めた牛乳の皮のようになっていて、テープを剥がすと一緒に引っ張られて、端がしわしわになってしまいました．．．．その部分は鏝で切り取ってなんとかしましたが。塗ったらすぐ剥がす。鉄則です。大工仕事で来てくれていたハウスクリーニング屋さんからのアドバイスで、壁紙には染料を塗ることにしました。壁紙用水性塗料を買ってあったのですが、水性塗料を壁紙に塗ると裏に回って、剥がしたときに石膏ボードの紙まで剥がれてくることがあるそうです。一般には売っていない、加盟店専用の商品ですが、今回一斗缶で分けてもらいました。この染料については、後日塗装後に紹介します。母が電撃で手伝いに来ました。泊まり込みだったので、心配で見に来たようです。ありがとう。妻と息子が迎えに来てくれました。４歳の息子が職人のようにタオルをかぶった姿は、とてもかわいいものです。ありがとう。妻は、今年宅建に合格したのですが、それを聞きつけた駅前の不動産屋が来て、「是非うちに」って。とりあえず、パートで勤めることになりました。ちなみに、そこの店長は今年落ちたそうです。そこの不動産屋ってだれが重説するんだろうね。妻の母には千里眼があるようです。アパートを買った私のことが心配で、夢でアパートを見たそうです。アパートの写真などは見せていないのですが、今日アパートの絵を描いたそうです。「この角にある円いのは何？」って、それは電気温水器です。「色は緑だね」って、本当に見えたようです。「日の当たらないところがある」って、お線香の灰に塩と米を混ぜて神棚で清めてもらったものを妻が持たされて、今日その暗いところに撒いてきたそうです。
2007.01.07
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２階通路防水工事・八日目
大雨です。外の工事はできませんので、室内の塗装の準備をします。入居者から押し入れのベニヤが抜けそうなのと、ユニットバスの出入り口の床がベコベコになっていると言われていたので、今日、大工さんに来てもらいました。本業はハウスクリーニングですが、大工仕事もできるのと日当が１日１万円と安かったのでお願いしました。ベニヤは張り替え。フローリングは構造材の上に貼る方法ではなく、根太に直接貼ってあります。そのため湿気などで弱ってくると、ベコベコになってきます。今日の部屋は、フローリングを一部切り取り、根太を補強して合板をはめ込みます。その上にCFを貼ることにしました。昨日、ボッシュの吸じんマルチサンダー PSM 160A型を買ってきました。さすがに木部のケレンを手でやるのは大変です。幸いなことに、上と隣の入居者が出かけていましたので、ばんばん回しました。さて、ケレンが終わってみると、部屋中粉だらけです。いくら「吸じんサンダー」とはいえ、全部は吸い取ってくれません。掃除機をかけて、ケレンしたところもぞうきん掛けをしました。本日は泊まりです。２３時半頃までせっせと塗装をしました。
2007.01.06
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２階通路防水工事・七日目
８時半起床。昨日塗った防水の様子を確認して、歩けそうだったので「ツウロ」のマーキングをしました。１０時頃から残りの部分にプライマーを塗ります。木部にマスキングテープを貼ると、塗装がぺろっと剥がれました。がっくしです．．．下地の手を抜くとろくな事がありません．．．ここは、一旦ガムテープで塗装を剥がしてからケレンします。プライマーを塗った後、水道メーターボックスの陥没を直します。コンクリごと割れてめり込んでるタイルを取り去って、スコップで周りを掘ります。４つ中２つ掘ったところで休工。ウレタン防水を１０ｋｇ１缶天を切って冬用シンナーを５００ｍｌ投入。せっせと混ぜます。１時間ほどで塗りおえました。１６平米の通路がすべてグレーになりました。残りは、上塗りの２回目とトップコートです。６日は雨の予報なので、室内の塗装に専念します。７，８日だけでは上塗り２回目までしかできませんので、トップコートは１３日に塗ります。家に帰ったら、ホームセンターで三角形をしたオービタルサンダーとフレッツ光の回線端末装置を設置するウォールボックスを買ってきます。
2007.01.05
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２階通路防水工事・六日目
通路を確保する為に、２回に分けて塗ります。マスキングをして、プライマーを塗りました。プライマーが乾くまで、昨日の門の塗装の続きをしました。門が乾くまで、ぶち抜いた押し入れのベニヤを貼ります。ここで見切りを忘れていたことに気がつきました。たまたま持ってきていたのは、24*9*910が２本だけで、ちょっと足りません。これは、後日調達します。午後、プライマーを塗ってから約４時間後、１回目の上塗りを始めました。冬用のシンナーを適量入れて十分かき混ぜます。１０ｋｇ１缶じゃ余ると思って天を切らずに少量を移し替えながら作業しました。一通り塗り終わって見回りをしていたら問題を見つけました。２回に分けたので今回塗ったところは、次回通路となるのですが、玄関の扉からジャンプしないと通路に行けないところがありました。急遽、プライマーを塗って２時間後に上塗りを追加しました。ちょっと考えが足りなかったようです。反省。本日は、室内の塗装もやるので泊まりです。ラジオを聞きながらマスキングをしていきます。木部にケレンをしようと思ったのですが、あまり音を出すのはどうかと思ってそのまま塗ることにしました。午後１１時まで塗装作業を続けました。夜は冷え込みます。毛布１枚では寒かったので、途中でエアコンをかけて寝ました。
2007.01.04
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２階通路防水工事・五日目
妻と息子、両親の一家総出で工事です。今日、プライマーを塗ろうと思っていたのですが、昨夜からの雨が乾ききらないので、明日に順延することにしました。アーチ状の門のケレン。マジックロンでせっせと磨きます。U字溝の清掃もしました。落ち葉と泥がつまっていて、スコップで掘ると、ミミズがわんさか出てきました。まるで、ミミズのアパートです。太いのは１ｃｍくらいもありました。午後になってようやく塗装。白の水性アクリルシリコンで塗りました。明日、仕上げ塗装をします。
2007.01.03
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資材の追加
水銀灯の切り替えスイッチ工事用のVVFと門の白ペンキ、追加のバスコークなどを購入してきました。明日は、妻と４歳の息子も工事に参加します。両親も見物に来ることになってます。
2007.01.02
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２００７年 あけましておめでとうございます
新年明けましておめでとうございます。昨年の１２月２２日に引き渡された、アパートのことで手一杯です。収益物件は、まだまだ買っていきたいのですが、手持ちの資金が底をつきましたので、次は２，３年後です。最終的には、５０戸くらい、できれば１００戸くらいは所有したいと思っています。設備投資や修繕も、そこそこにしておけばもう少し早く資金が回収できるのでしょうが、資産価値を維持または向上させることを考えると、手を加えたくなります。入居者の生活環境維持はもちろんですが、売却する際に、足下を見られないよう収益力を高め、値引き材料にされないようしっかりと修繕しておかなければなりません。今後学ぶべきは、「費用対効果と優先順位」です。入居者の生活に不都合が生じる不具合は当然一番優先順位が高いですが、設備のリニューアルや塗装工事などは、よく考えて実行しなければなりません。競争力を高めるためなのか、収益力を高めるのか、大規模な改修となることを早めの修繕によって食い止めるのか、設備の寿命を延ばすのかなどです。これらを考えないと、むやみに交換や設備追加をしてしまいそうです。新年の工事は、３日から再開します。
2007.01.01
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