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2022年11月22日

不動産相続　名義変更注意点

テーマ：遺産相続(216)

カテゴリ：少子高齢化　退職金/年金

　2025年問題として人口構成比率が大きい団塊の世代が後期高齢者になることの社会・経済にもたらす数々の衝撃がシミューレーションされている。

　多くの人々が高齢になれば多くの人々が寿命が尽き亡くなる。

　既に多くの不動産の所有者が亡くなっているが、その後の面倒を見る人も大きく減少することになる。
　税の現物納付もできなくなり、放置されることが多い不動産の増加を防ぐため、2024年4月以降は3年以内の名義変更登記が義務化される。面倒であっても「不動産の名義変更は絶対に放置するな」との弁護士による警告記事が下記。

　記事は不動産を資産として取上げているが、容易に売れない不動産（負動産）の相続・名義変更となると、さらにさらに厄介なババ抜き状態となる。「相続放棄」についても同時に説明してくれると、一段と親切になる。

相続登記は面倒だが…

 「不動産の名義変更は絶対に放置するな」 

というワケ【弁護士の主張】

幻冬舎ゴールドオンライン 2022年11月7日

　　…　　（略）　　…

亡父名義の不動産を相続人の名義に変更した事例

■ご相談までの経緯・背景父（80代）が亡くなったことにより、その遺産を相続することになったのが、長女のAさんと長男のBさん（共に50代）、そして父の再婚相手であるCさん（80代）の3人です（※AさんとBさんの実母は既に故人）。

　Aさんたちは自らで遺産相続手続きを進め、自宅不動産以外の相続についてはすべて済ませることができました。しかし、不動産の相続登記（名義変更）については、遺産分割において複雑な手続が必要となります。どうしたらよいのか対応に困ったAさんたちは、当事務所にご相談にいらっしゃいました。

■解決までの流れ不動産の相続においては、まず誰が不動産を取得するのか決定しなければなりません。話し合いの結果、自宅不動産は長女のAさんが取得することに。これにより、父名義の不動産をAさん名義に変更することとなりました。不動産の名義を変更するための相続登記の手続きでは、相続人全員の署名と実印の捺印がなされた遺産分割協議書の提出が必要となります。

　そこで弁護士は、遺産分割協議書を作成するにあたり、その準備として父の自宅不動産の登記を確認し、権利関係を調査することにしました。すると、父の土地と建物に、金融機関を債権者とした抵当権が設定されていることが判明しました。このままだとAさんは、抵当権が付着した不動産を相続することになってしまい、経済的不利益を負う可能性がありました。

■結果・解決ポイント弁護士がAさんらに事実確認を求めたところ、ローンは既に20年近く前に返済されており、それを証明する書面もAさんらの手元に存在することがわかりました。そこで弁護士は、これらの書面を証拠に、金融機関に抵当権の解除証を交付してもらうことにしました。金融機関から抵当権の解除証を受け取ったことにより、弁護士は不動産の抵当権設定登記を抹消することができました。

　そして遺産分割協議書を作成し、父名義の登記をAさん名義の登記に変更。Aさんは無事に父が遺した自宅不動産を取得することができました。

相続時、不動産の名義変更が必要な理由

　正直なところ、相続登記による名義変更の手続きを面倒に感じたり、「手間や費用をかけてまで名義を変更する意味があるのか」と考えてしまったりする方もいるのではないでしょうか？　しかし、ご紹介した事例のように相続財産に不動産があった場合には、できるだけ早く不動産の名義変更を済ませるべきだといえます。その主な理由は、次の2点です。

1．第三者に自分の権利を主張するため

　売買など不動産についての取引をする際には、本当にその取引相手が不動産の所有者なのか、登記を確認したうえで取引することが一般的です。せっかく相続で不動産を取得したにもかかわらず、名義を変更しないままでいると、そのあいだにほかの法定相続人が自分の名義を登記してしまい、その登記を信じた第三者に勝手に売却されてしまうかもしれません。

　　…　　（略）　　…

2．故人名義のままでは売却などができないため

　不動産を売却したり、抵当権などの担保に入れてお金を借りたりするためには、不動産の相続登記が済んでいなければなりません。故人名義のままの不動産は、そのままでは売却や抵当権の設定などの登記ができないためです。

　　…　　（略）　　…

不動産を名義変更する際の流れ

相続で不動産の名義変更をするまでの一般的な流れは、次のとおりです。

1．相続財産を洗い出す

　　…　　（略）　　…

2．相続人のうち誰がその不動産を受け取るかを決める

　　…　　（略）　　…

3．必要書類を準備する

　　…　　（略）　　…

4．法務局へ相続登記を申請する

　　…　　（略）　　…

不動産を名義変更するための必要書類

　相続で不動産の名義変更をする際の主な必要書類は、次のとおりです。ここでは、遺産分割協議で不動産の取得者を決めた場合の必要書類の例を紹介します。ただし、登記の内容や状況によっては必要書類が異なる場合があるため、事前に管轄の法務局に確認してください。

・登記申請書 登記申請書は、不動産を名義変更する際のメインとなる書類です。預貯金などの相続手続き用紙のように、所定の用紙の空欄を埋めるだけのものではなく、自分で作成する必要があります。代表的なケースであれば法務局のホームページに記載例がありますので、そちらを参考に作成をするとよいでしょう。そのうえで、法務局の登記相談を予約して申請の前に確認をしてもらうと安心です。

・遺産分割協議書 遺産分割協議書とは、遺産分割協議の結果を記した書類です。どの財産を誰が相続するのかがわかるよう、明確に記載する必要があります。相続人全員が協議の内容に合意していることの証明として、相続人全員の実印での捺印が必要です。

・相続人全員の印鑑証明書 遺産分割協議書に押した印が実印であることの証明として、相続人全員の印鑑証明書を添付します。

・被相続人の出生から死亡までの連続した除籍謄本等遺産分割協議に参加した人が本当に相続人なのか、そしてほかに相続人はいないかどうかなどの確認のため、 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本 が必要です。これらはそれぞれ、被相続人がその時点で本籍をおいていた市区町村役場で取得します。

　被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人になるケースでは、これに加えて被相続人の父母それぞれの出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本も必要です。

・相続人全員の戸籍謄本 相続人が生存していることの確認のため、相続人全員の現在の戸籍謄本が必要です。

・不動産を相続する人の住民票 新たに不動産の所有者となる人の情報を正しく登記するため、不動産を取得する相続人の住民票が必要です。

・不動産の固定資産税評価証明書 不動産の名義変更をする際には、登録免許税という税金を支払わなければなりません。登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額に税率を乗じて算定します。この登録免許税を正しく計算するため、　不動産の固定資産税評価証明書が必要です。固定資産税評価証明書は、その不動産が所在する市区町村役場の税務課などで取得できます。

不動産名義変更に期限はある？

相続での不動産名義変更には、従来、期限はありませんでした。しかし、2021年に成立した改正不動産登記法などにより、2024年以降は期限が設けられることとなっています。

　　…　　（略）　　…

2024年4月以降は3年以内の名義変更登記が義務化される

　相続手続きをしないままで放置され、もはや現在の所有者がわからなくなっている「所有者不明土地」が社会問題となっています。そのため、相続登記を義務化し期限を設ける不動産登記法などの改正法が2021年に成立しました。改正法の施行は、2024年4月1日となっています。

　改正法の施行後は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記をすべきこととされます。正当な理由のないまま期限を超過した場合には10万円以下の過料の対象となる可能性がありますので、今後は期限にも注意しつつ手続きを進めるようにしましょう。

まとめ

　相続での不動産名義変更は、自分でおこなうことも可能ですが、不動産の名義変更には多くの書類が必要となり、その手続きは決して容易ではありません。また、平日の日中に何度も法務局に出向く必要も生じます。

　遺産相続で不動産を取得した場合は、なるべく早期に相続登記を終えられるよう、弁護士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。

　　―　　引用終り　　―
　　　　　