2019年05月の記事
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物件4号 I市の木造アパート 買付順位逆転と特攻ローン (3)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 700万円の特攻ローンです。 なぜ特攻ローン？ なぜ特攻ローンを使ったか？それは、やってみたかったからです。お金がなかったということもありますが・・・。 物件2号で再建築不可の物件でも、超高利回りで運営できました。 『特攻ローン』というのは加藤ひろゆきさんのありがたい言葉ですね。加藤さんの本、たぶん『ボロ物件でも高利回り激安アパート経営』を読んでいなければ知りえない作戦でした。加藤ひろゆきさんの本には、「カードローンを使うこと」という定義がありましたが、私は、カードローンではありませんが消費性のローンを使いました。当時は金利は4.5％～13.5％です。今は金利が多少違うようです。 銀行への事前の照会で、私の金利は4.5％です。高い。でも4.5％だったらスルガ銀行と同じですね。笑っちゃいます。 この物件の想定利回りは30％です。返せるはずです。 でも、消費性のローで投資物件を買うことは違法ではないかと思う方もいると思います。 違法か合法化というと、間違いなく違法です。ではなぜ、ここ書いているのでしょうか？↑物件内部から見た南側。カブトムシやクワガタが取れる森があります。白い車はかつてのマイカーです。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.31
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物件4号 I市の木造アパート 買付順位逆転と特攻ローン (2)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 I市の木造アパートの買付2番目。700万円のアパートが流れるはずもありません。気分は「次行ってみよう。」です。ネットでの物件探しにも熱が入ります。奇跡？の買付順位逆転 すっかり「次行ってみよう」気分になっていた数日(多分3、4日)後、ミサワホームから電話ががりました。ミサワホーム「先日の物件まだ興味ありますか？」パスカル「もちろんですよ。興味あります。」心の中では???ミサワホーム「一番目に買付入れた方ですが、初めてアパートを買う方なんです。経験のない方にあのアパートはどうかと思いますし、クレームも困ります。そこで、すでにアパートを持っておられるパスカルさんに購入していただきたいと思いますが、いかがですか。」パスカル「わかりました。売ってください。クレームは言いません。指値もしません。満額700万円で買います。お願いします。」 数日後、正式に売主さんの了承を得て、私に売ってくださることになりました。 全く他力本願なラッキーな買付順位逆転でしたが、こんな買付順位逆転があるのかとも思いました。参考になりませんね。 売主様は県外のご高齢の方です。きっと面倒なことを嫌ったのだと思います。 その後、十数回の売買を経験しましたが、買付順位が繰り上がったことはありません。線順位者の融資不可による繰り上がりや逆転もありません。↑建物後ろには、ゴルフコースの高いネットとカラマツの木がみえます。手前のアスファルトの駐車場は、実験会社の駐車場です。エアコンの室外機もありません。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.30
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物件4号 I市の木造アパート 買付順位逆転と特攻ローン (1)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 I市の物件購入のお話です。 今回は多少おだやかなストーリです。少しだけ再現性があると思います。 物件探しをほんの数日サボっていると、築古木造アパートがローカルサイトに出ています。 物件概要 I市 ミサワホーム木造 駐車場6台分 家賃3.5万円(ちょっとお高い家賃）2/6入居 2K×6戸（6畳+4.5畳 一応ファミリータイプ？） マイナス スペック エアコンがない。ファミリータイプなのに追い炊きがない。ファミリータイプなのに駐車場6台(軽自動車、小型車サイズ) 市とはいっても田舎 物件北20ｍゴルフ場(18ホールあるよ。)南10mには動物実験施設 西２０ｍにはかつての職場(見るだけで吐き気) 全室和室、フスマ全滅、クロス全滅など、忘れてしまいましたが、いろいろボロボロでした。床の傾きもあったな～。 プラス スペック 一応ファミリータイプ、築30年の割には比較的きれい、水回りは、追い炊き以外は手を入れなくてもよさそう。『追い炊きといえばプロパンガス屋さんですね。』 プラス材料が少ないのですが、いつも通りなぜか、金融機関、コンビニ、小中学校、スーパーが近い生活が完結している地域です。 電話で問い合わせ。(当然同時にメールでも資料請求) さっそくミサワホームに電話をすると、完全に買えるオーラ全開でした。しかし、買付は2番目でした。初めての経験、頭から血の気が引くのが、はっきりとわかりました。今まで、買付のスピードで負けたことがありませんでした。「買付の順番で負けるというのはこんな気持ちなのか。」と思いました。「毎日不動産のサイトをチェックしていれば。」「もう少し早く買い付けていれば。」と、様々なことを考えました。 しかしどうにもなりません。2番は2番です。失意のうちに電話を切りました。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.29
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物件三号 Y村唯一の１K専用マンションの購入 キーワード：仲介手数料 (4)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。前回は、K不動産さんか連絡があり、「2300万円にはなりませんでした。2550万円でお願いします。」と言うところまで書きました。K不動産さんの苦しそうな話は続きます。「売買代金が高い代わりに、売買仲介の手数料はいただきません。実質2460万円くらいになります。それで契約してください。お願いします。」とのことでした。 これ以上の交渉は無理だということなので、2550万円でお願いしました。契約書上の物件価格は2550万円ですが、購入後は物件価格2460万円とさせていただいています。 ２度と価格交渉をしたくなかったんでしょうね。K不動産さんは本当につらかったんですね。その時は、売主様の人格のせいで仲介手数料をいらないといわざるを得なくなってしまったとは、気づきませんでした。 両手仲介料を狙ったK不動産さんでしたが、残念な結果になってしまいました。ちょっと申し訳なく思いました。 契約の日、売主様は現れず、奥様が現れました。 入居者の中で、売主様の従業員様が2名いたので、契約前に2人の退去の予定を聞きました。奥様「外国人研修生ですので、あと1年半はいますよ。」とのことでした。決済も無事終わり、満室経営を目指し奮闘していたところ、外国人研修生の2人は退去しました。契約から3か月後の退去でした。私は、だまされました。奥様に、だまされました。ひどい売主に、だまされました。平気でうそを言うご夫婦でした。人のよさそうな奥様を信用してしまいました。契約書の特約事項に書いてもらうべきでした。入居が4/10になり、つらい日々が続きましたが、年末までに満室になり、以後安定していますが、今現在2部屋空きです。久しぶりに緊張しています。 Y村ということで賃料も心配でしたが、M市内より高く推移しています。 入居者は、M市内の工業団地に通勤す方、映画館、百貨店、スーパーに勤める若い方が入居してくださっています。↑建具などは比較的いいものを使ってありました。ブラインドも付いていましたが、退去ごとにカーテンレールを付けてブラインドは撤去。長野県のような寒いところでは金属でできたブラインドは、冬の結露のもとになり、ブラインドの下のフローリングを傷めます。↑水洗でよかった。本当によかった。Y村唯一の１K専用マンションは、おしまい。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.28
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物件三号 Y村唯一の１K専用マンションの購入 キーワード：仲介手数料 (3)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 Y村のマンション（アパート）の値段を決めなければいけません。 このマンション（アパート）自動車10台分のカーポート、その他100坪ほどの空き地があり、自由に駐車できます。↑カーポートです。カーポート物件は後にも先にもこれだけです。 カーポートの向こうは、煙が上がっています。田舎は何でも燃やします。 もちろん条例で禁止されています。↑なぜかアルミのゲートがあります。使ったことはありません。↑無傷の100坪の土地の一部。当時は草だらけでした。売主さんのやる気のなさを感じます。今は、しっかり除草してあります。 敷地内にはごみステーションが設置してあり大家負担で業者回収をしています。 単身者用なので関係ないのですが、小学校、保育園もちあくにあります。 しかし、いくら長所を探しても人口数千人程度の村です。客付業者さんに大丈夫だといわれても、とにかく経営が不安です。 買うのをやめればいいというのは正論ですが、それは言わないということで・・・。 現状の2700万円ですと、19％程度、利回り20％ないと破綻すると思っていた私は１％でもヤバイと本気で思っていました。マジです。 さらに、不動産屋さんも、「Y村は田舎でマンション(アパート)なんて買ってはいけないと。」思っていることが微妙な態度や言葉からわかります。パスカル「2300万円でも高いですよね。」と言うと、K不動産「そうですね。とりあえず2300万円で持っていきます。」とのこと。 この物件、だれも自信を持って適正価格なんてだせません。 ここで、売主さん情報です。 物件の購入検討段階で、いくつかの客付業者さん仲介業者さんを回って、売主さんについて聞いてみました。普通は不動産屋さんは個人のことについてはおしえてくれませんが、この売主さんについては違いました。皆さん口をそろえたように、「あの人とは、二度と関わりたくない。」 もう一回「あの人とは、二度と関わりたくない。」 もう一回「あの人とは、二度と関わりたくない。」でした。素晴らしい人格の持ち主です。2300万円で相談に行ったK不動産さんも、相当ひどいことを言われたようです。 数日後に、K不動産さんか連絡がありました。「2300万円にはなりませんでした。2550万円でお願いします。」この段階で、利回り20％はクリアーしていますが、2530万円の開きがあります。素直には納得できません。これ以上の交渉は無理だということなのでした。 さらに、K不動産さんから、驚きの提案がつづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.27
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物件三号 Y村唯一の１K専用マンションの購入 キーワード：仲介手数料 (2)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 Y村唯一の１K専用マンションの話です。マイナス スペック・田舎すぎるように思った。 当時の私は、Y村については田舎だということ以外知らない。 後で分かったことですが、K不動産も、あちこちの不動産屋さんに売 却の話をしたようですが、まったく売れなかったようです。 この物件を購入後3年ほどして、Y村から50kmほど離れたA不動産屋さんで、自分が大家だという話をしたとき、「3年くらい前に、Y村で単身者用のアパート買ったバカがいたようだぞ。今頃苦労してるぞ。」と言われました。「あっ、それオレです。買ってからほぼ満室ですよ。」と冷静な口調でさらりと言いました。・入居率が6/10、そのうち2部屋が売主の会社の外国人従業員、すぐに退去するかも？・そもそも、入居者いるの？・外壁が汚い。・空室の現状回復がいい加減すぎる。プラス スペック・実は長野県で一番家賃相場が高いM市に近いベッドタウン。でも入居者がいるか不安。・なぜか、映画館、百貨店が近くにある。M市の方ご用達のようです。 スーパー、ホームセンター、金融機関、コンビニもある。なぜ？ 農協は当然あります。肥料売ってます。牛豚の飼料も売ってます。 生活が完結している地域ですね。でも客付への不安が増すばかり。 そういえば、蕎麦屋さんも多いなー。長野県民にとってはどうでもいいことですが。 それでも全く不安。客付業者さんにも相談してみました。 緑の看板のFCの店舗に行き、当該物件について聞いてみました。初対面の二葉山店長さんが対応してくださいました。この店長さん発言が前向きでモチベーションを高めてくれる素晴らしい方でした。。（この店長さん、後に大手アパートメーカーにヘッドハンティングされたようです。）二葉山店長さんの「あの物件は、手を入れてくだされば決まりますよ。」との言葉で、「購入しよう。」と決めました。融資は、一号物件とおなじ地方銀行です。特に苦労することなく、融資は決まりました。このころの私は、融資で特質することがありません。あえて買うとすれば融資が簡単に決まったことです。私の印象では2012～2013年、まだリーマンショック事後処理で融資が厳しかった時期でもありました。売主様の人格につづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.26
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物件三号 Y村唯一の１K専用マンションの購入 キーワード：仲介手数料 (1)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 今回から、Y村の物件、重量鉄骨なのでマンションと書きましたが、アパートかな～？について書きます。1K専用マンションと書いたのは、Y村の中には複合マンションで１Kが数部屋あるようですが、全部1Kと言うのは私の物件だけです。 この物件も100万円アパート程のエピソードはありませんが、たぶん皆さんがあまり経験したことがないエピソードだと思いますので、書いてみます。再現性がないので、参考にならないとおもいます。キーワードは『仲介手数料』です。 24年の12月か、25年の1月だったと思います。冬の長野県は寒いです。午後5時には暗いです。氷点下です。余談ですが、札幌に住んでいる息子が長野県に帰ってくると、「札幌と比較にならんくらい寒い。寒すぎる。」といいます。 そんなんな中、県外の業者より「お知らせメール」がありました。 スペック 長野県 Y村(アルファベットにする意味があるのか？) 2700万円 1K×10戸 重量鉄骨 敷地面積300坪 入居率6/10 法人所有 この物件、一般媒介物件で、特に調べようと思っていたわけではないのにその日のうちに、元付業者がわかってしまいました。 当時は、不動産の売買経験が乏しい私は、「元付業者と話をしろ！」という格言？にしたがい、元付に電話をしました。ルール違反ですね。 元付はK不動産という、とてもまじめな不動産屋さんという印象でした。後に、他の不動産屋さんも、このK不動産はまじめだといっていました。悪い評判は聞きません。 電話での話の中で、こんなにやり取りがありました。K不動産「仲介手数料が半分になってしまうので、うちと直接話をし てください。」パスカル「わかりました。そのほうが話が速いですね。」 やり取りは、これだけではありませんでしたが、このやり取りは、初心者の私にとっては初めての事でしたが、わかりやすいお金の問題でした。 内見の日取り等を決めて、問い合わせは終わりました。 内見では、長屋形式のマンションというものを始めてみました。「階段が多く、ずいぶん無駄だなー。」というのが正直な感想でした。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.25
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物件二号 100万円アパートの購入 60歳宅建合格者との出会い。(5)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。前回の続きです物件二号の、プラススペックです。3 家賃2万円でもやって行ける。 物件価格が安いため、家賃は2万円でも十分にやって行けます。額に、このスペックですと2万3千円くらいが限度。そこでM市で一番安い価格の2万円にしました。家賃2万円だと、年間家賃は 2万円×8部屋×12月＝192万円になりまあす。 実際には、現状生活保護者の方もいますので、年収210万円です。利回り200％以上アパートです。利回りすごー。私は100万円アパートと呼んでいます。 実際に運営してみて、こんなアパートが、実はお金を残す物件だと思います。固定資産税、維持費安いです。台風、大雪で比較的簡単に壊れますて、火災保険使えます。空室率も低いです。このブログを書いている時点で残念ながら１部屋空いていますが、久しぶりの空室です。 家賃で2万円では、エアコンが壊れると家賃半年分が・・・。と言われますが、エアコンはプロパンガス屋さんにお願いしています。給湯器や水回りもプロパンガス屋さんお任せです。 設備の要望もほとんどありませんし、断れます。インターフォンが欲しいといわれても、「この家賃ですから。」と言うと、納得してくれます。 無借金で、年間150万円以上お金を残してくれるお宝物件です。 この物件は、築年巣が古くても、運営していけると教えてくれた物件です。 これ以降、築古物件を利回り、100％以上で購入していますが、リフォームをすると30％～50％程度になっていしまいます。残念です。 また、冬氷点下になる長野県では、室外洗濯機置き場滅多にありません。私もこのアパートを買って始めてみました。暖かい地方では、室外にあるようですね。↑１階の洗濯機置き場↑２階の洗濯機置き場 洗濯機を置かない人いました？コインランドリーで洗濯していたのでしょうか？ たまに物件に行くと、入居者の信州大学の医学部の学生さんが、玄関の外で陶芸をしているのでしょうか、道具や材料が積み上げられています。ほほえましい気分になります。やさしいお医者さんになってください。 60歳で宅建に合格した不動産屋さん とても人のよさそうな取引士さんでした。60歳で一発で合格するなんてすごいと思いました。この方からは不動産以外の人生の様々なお話をお聞きしました。また、不動産屋さんとし60歳過ぎてスタートできること知りました。また、人間好きなことをして生きていく大切さを教えてくれました。 数年後、私もいい年をして宅建士試験を受けました。一発で合格はできませんでしたが、2回目は43点という得点で合格できました。この取引士さんのおかげです。 はやく不動産始めよう。次は物件三号に行けるかな。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.24
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物件二号 100万円アパートの購入 60歳宅建合格者との出会い。(4)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。今回こそ、欠点だらけに思える物件3号を購入した理由を書きます。物件3号のプラス スペック1 我が母校信州大学まで徒歩5分。これが最大の武器。駐車場が無くても学生さんをターゲットにすれば、自転車置き場だけで十分。近くにはスーパー、銀行、コンビニ、ドラッグストアー、食堂等、生活が完結する施設がしっかりあります。 どうでもいいことですが、長野県には長野大学という私立大学があります。県外の方は、長野大学が国立大学だ思い、信州大学の存在を知らない方います。残念！ さらに、関西で出身大学を「シンダイです(信大)です。」と言うと、「シンダイ（神戸大学）ですか、すごいですね。」と言われます。さらにさらに、北陸地方でで「シンダイです(信大)です。」と言うと、「シンダイ（新潟大学）ですか、すごいですね。」と言われます。2 これが最大の理由ですが、リフォームが必要ないことです。 写真を見てください。↑前部屋、壁は杉材です。↑3点ユニットバスですが、きれいです。↑流し台も十分過ぎるくらいです。 購入した時の状況です。リフォームには1円もかけていません。すぐに賃貸できる状況です。つづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.23
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物件二号 100万円アパートの購入 60歳宅建合格者との出会い。(3)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 無事、物件2号：木造再建築不可100万円アパートを手に入れてることができました。物件2号：木造再建築不可100万円アパート再生計画1 生活保護者の家賃を上げる。2万円から3万5千円 当時の生活保護者の家賃は37600円でした。市役所に連絡し、値上げを申請すると、意外にも厳しい返事。値上げはできないとのことでした。しかし、市役所の担当者の方の機転を利かせてくれました。「ここでアパートのオーナーが変わるということは、新たに契約を結びなおすことになる。だから、家賃も新たに決めることができる。37600円にします。」とのことでした。感謝です。本当に感謝。 この時、息子が札幌で学生生活を始めました。その家賃が2Kの部屋で37600円、生活保護者の受給額に合わせてありました。思わず笑ってしまいました。 長野県の生活保護者の1Kの家賃で、息子の札幌市の2Kの家賃を払う仕組みが出来上がりました。 今は、家賃補助の制度が変わり、家賃は3万5千円になってしまいました。生活保護の方も今はお一人だけです。この世を旅立たれ方（病院で）、アルチュウが進行しすぎてしまい、施設に旅立たれた方がいました。2 ヤツを追い出す。家賃を払っていない夜の商売のやつを追い出す。 いやなことがいろいろありましたが、どうにか追い出しました。家賃は、半年分くらい踏み倒されました。12ｍのところにある実家に取り立てに行きましたが、妹の旦那のお医者様が若い看護師さんと逃げたとか何とかで、家賃どころの話ではありませんでした。あきらめました。医者と結婚しても幸せになれるとは限らないことをということを目の当たりにしました。３リフォーム リフォームについては、次回で書きます。 となりの、RCマンションはその後5年ほどして3500万円で売りに出ました。このRCマンションを買うと再建築不可が解消されますが、『利回り命』の私は購入しませんでした。物件二号のよい点を書こうとしましたが、ほとんど書けませんでした。次回こそ書きます。物件二号(4)の話につづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.22
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物件二号 100万円アパートの購入 60歳宅建合格者との出会い。(2)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。昨日のある考えを書く前に、この木造アパートのスペックをお知らせします。すでにRCマンションは眼中にありません。物件のマイナスのスペック 1 再建築不可 2 3点ユニットバス 3 生活保護者が2万円で3人入居中、なぜ3万5千円じゃないの？ 4 駐車場なし。1台もなし。近くにもなし。 5 洗濯機置き場が外。長野県では致命的。洗濯機が凍ってしまい動きません。無理やり使うと壊れます。 6 築35年木造 7 わけのわからん奴(多分夜の仕事)が家賃を払わず入居中(実家はアパートの斜め前、直線より12メートルくらい。母親と大学病院のお医者様と結婚た妹が住んでいます。)「鬼のような指値」をいれる。 加藤ひろゆきさんの『ボロ物件でも高利回り激安アパート経営』を愛読書としていた私は、不動産屋さんに、「鬼のような指値」を入れてみました。「100万円で売主さんと話をしてください。」思い切って行ってみましたが、また怒られるかとお思いましたが、 不動産屋さんは、サラッと「わかりました。」とニコニコしています。(後で分かったことですが、予め売主さんは100万円までならOKを出していたとのことです。) 当然、数日後売主様からは、「100万円でいいですよと。」返事をいただきました。 そして決済 決済は現金、司法書士さんの事務所で実施。65歳の（60歳で宅建試験に合格した）取引士さんはちょっと不慣れな様子でした。 売主様は、長男さんだけおいでになりました。アパートが売れたせいか。とてもすがすがしそうな顔をしていました。「これも人助けかなと。」とも思いました。 晴れて2棟目のオーナーになりました。めでたしめでたし。次回は、この欠点だらけに見える物件の、プラスのスペックについて書きます。「プラススペックなんてある？」そんな声が聞こえてきそうですが、あるんですよ。 つづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.21
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物件二号 100万円アパートの購入 60歳宅建合格者との出会い。(１)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 物件1号の購入からほぼ1年たちました。その間経営は順調に推移しました。手元には物件一号からの収入が100万円程ありました。 物件一号の退去ごとの原状回復工事では、長期入居者の退去があり50万円以上の費用がかかったり（前のオーナーと入居者がもともと知り合いで仲良しで、数か月前から退去する予定でしたが、多額のリフォーム費用を出したくなかった前オーナーが私になるまで退去を待たせていたようです。ひどい。ひどすぎる。50万円は痛すぎます。）、駐車場の増設にもお金がかかったりしました。当時は100万円貯めた自分を自分でほめてあげたい状態でした。物件2号との出会い。 そんなある日、長野県M市(長野県にM市は多分一つだけ。頭文字にする意味がないのでは・・・。)ネットでRC、1Kが6部屋、築10年程度、4600万円という物件が目につきました。「これは高い。高すぎる。なんでこんなに高いのだろう？」と思い早速問い合わせ。その日のうちに1時間以上離れた現地へGO！電話では事情が複雑で説明しにくいとのことです。 M市は長野県で一番家賃相場が高い地域です。当時はまだスルガが進出する前で物件が高騰する前でしたが、物件価格が高すぎました。 現地で、65歳くらいの年配の不動産屋さんの話を聞きました。なぜか、RCマンションと木造のアパートがの2棟ありました。わかったことは次の通りです。（確かに複雑な事情がありましたが、詳しく書けません。）1 アパートとマンションの所有者は、全くの他人。2 どちらも駐車場がない。地方においては致命的。3 アパートを壊して、駐車場にして一括売買するつもりが、アパートの入居者の立ち退きに失敗した。4 アパートは兄弟で相続してしまい、現金化したがっている。 兄弟は千葉と、静岡に住んでいる 5 アパート所有者親族には、ここには書けないドロドロした肉親同士の争いがある。6 マンションの所有者は、「私たちは建設業者に騙されてマンションを建てた。借金があるので4300万円以下にはできない。」と言っているとのこと。 不動産屋さんと話をする中で、私は「これは絶対にかえない。利回りが全くダメ。」と私は考えていました。当時(今も)『利回り命』が一番重要だと思っていました。ども、同時にある考えが頭の中に浮かんでいました。 そんなんな話をしている最中に私は、思い切ってある考えを口にしました。 長くなりました。続きは明日。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.20
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物件一号の購入と元ヤンチャ君風味な担当者
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 平成24年の冬、ついに一棟目となる物件をネット上で見つけました。パソコンのVAIOで有名な地域です。 早速、メールと電話で問い合わせをして、内見の日取りを決めました。物件は私の家から1時間30分ほど離れたところです。 当日は雪が降っていて、不動産会社の方は少し遅れてきました。対応してくれたの、元ヤンチャ君風味がプンプンする社長の息子さんでした。 ヤンチャ君が苦手な私は、ちょっと戸惑いました。 物件概要 平成10年築 重量鉄骨、2DK、8所帯、価格2780万円 年間家賃収入 約500万円 6/8室入居 駐車場10台分 500万円かけてリフォーム済（外壁塗装、電子ロック等） 築年数はクリアーしていますが、利回りは約18％で、基準以下です。その頃の私は、なぜか利回り20％未満の物件は、破たんすると本気で思っていました。 その日は、内見だけして、後日連絡することにして帰りました。 うちに帰って、本当に色々考えました。 「2DK8世帯で駐車場10台でいいの？しかも普通車にはせまそう。」 「利回り20％にするには2400万円で買うしかないよな。」 「うまく運営できなかったらどうなるのか？自宅も差し押さえ？」 2日後くらいに、思い切って不動産屋さんに電話しました。 電話で2400万円にして欲しいと伝えると、元ヤンチャ君風味な息子君は、「え～！2400まんえん～。そんなの無理に決まってる・・・」と激怒プンプンマルで、ブツブツ繰り返します。ヤンチャ君風味全開です。なんとかなだめすかして、売主様に伝えてもらうことができましたが、元ヤンチャ君風味な息子君は、無理な話だと思ってることが手に取るようにわかりました。 数日して、元ヤンチャ君風味な息子君から連絡があり、「指値が通っちゃいました。2400万円です。紺案値段が通るとは思いませんでした・・・。」とブツブツ言い訳をしていました。 その他にも紆余曲折はありましたが、融資は給振等で付き合いのある地銀に持っていき無事通りました。24年4月13日の金曜日、無事決済が終わり、晴れて私は収益物件トオーナになれました。 翌日4月14日からは当時の本業の出張でした。2泊3日の厳しい出張です。睡眠時間は3、4時間になってしまいます。そのため、「オーナーになったぞー！」という余韻に浸る時間はありませんでした。 その後、花壇をつぶして駐車場を増設したり、ウォシュレットと追い炊きをガス屋さんにつけていあただいたり、物件の競争力アップに努めました。 クロス張や、ノブの交換、ワックス塗り等、当時自分ができるリフォームをしました。大家として色々経験させてくれた物件です。その後、ほぼ満室で運営できましたが、まわりにファミリータイプの新築が建ちはじめたの、売却を決意しました。東京の今はなくなっていしまった大家さん系の不動産会社経由で、買値よりかなり高く売れました。この時の利益を使いさらに買い進めることができました。 よく「初めて買った物件は、今の自分なら買わないといいます。」が、私は、この物件がもう一度同じ条件で買えるなら買います。とてもいい物件でした。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.19
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物件購入まで迷い、葛藤
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 2010年頃、勤め人をやめたいと密かに思いながら物件探しを始めました。妻には、将来リタイアしたいということは言っていません。ただ、家計の足しにアパート経営をしたいとだけ言ってあります。 基準は、 １ 築浅：木造であれば築10年くらいまで。 鉄骨であれば築14年くらいまで。 ２ 利回り：20％以上 こんな条件で、アパート、マンションの一棟物を探し始めましたが、まったくありません。条件にあてはまる物件がないのではなく、物件自体がほとんどない状況です。条件を緩めても物件がない状況です。 不動産屋さんにいて、「アパート買いたいんですが、ありますか？」と聞いても、かえってくる返事は「誰がすむの？家賃はどのくらい出せるの？どの辺のアパート戸がいいの？」と、部屋を借りる客だと思われことばかりでした。話が通じない。「アパートなんて売ってないよ。」と言われて終わりでした。 さらに、私の住んでいる地域は、メガバンク、スルガ、オリックス、ノンバンクが使えない地域、大変な田舎なんです。地元の地銀、信用金庫しかありません。必然的に長野県内の物件しか買うことができません。ブログなどで、メガバンク、スルガ、オリックス、ノンバンクを使って買い進める人たちがうらやましく思いました。 ただ、スルガ、オリックスなど個人の属性に高金利で融資する金融機関が使えなかったことは、後になって、「あの時、スルガ、オリックスがよかったなー。」と思いました。スルガ、オリックスを使って無茶な融資を受けていたら、今の規模にはなれていないと思いますし、そもそも、破産していたのではないかと思います。ノンバンクも金利の高さから使えなくて良かったと思いました。 今は149室の大家になり情報が入ってくるようになりました。私のところに一番に情報を持ってきてくれる業者さんも増えました。でも、た当時は、まわりに相談できる人もなく、相手にしてくれる不動産屋さんもなく「本当に買えるの？」というつらい思いだけでした。本当に一人ぼっちでした。 そんな中、自分の希望条件にあてはまる物件が見つかりました。 今も地元に大家さんの知り合いはほとんどいません。誰か長野県に『大家の会』をつくってください。いや、いっしょにつくりましょう。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.18
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外国人ヒッチハイカーの話
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の大家パスカルです。 物件探を始める前の事を書くよていでしたが、違う話を書きます。 今日は朝から山に行き、『タラの芽』という山菜の木を取りに行きました。タラの木の食べられる先端の芽の部分を取りに行ったのではありません。タラの木を20本根元から掘り起し持ち帰る途中の事です。この時、ちょうど通勤時間帯で道は渋滞気味。自分も少し前までこの列に並んでいたんだと思いました。通勤時間のイライラがずいぶん昔の事のように思えます。職場に行くまでの何とも言えないいやな気持を思い出しました。勤め人を早期リタイアして本当に良かったと思いました。 田舎のまっすぐな農道をはしっていると、田舎には珍しく外国人のヒッチハイカーが・・・。ヒッチハイカーは必ず乗せる主義の私はすぐに車を道のわきに寄せました。ドイツから来た女性と、フランスから来た男性でした。車はタラの木を満載した軽のハコバン、バモス号25万円です。知っている方もいると思いますが、タラの芽の木は、トゲだらけの木です。トゲに気を付けるように身振りで説明し（たぶん説明は通じていません。トゲを見て危険なことがわかったようです。）乗ってもらいました。 私の下手な日本語と英語で話をしながら20分の楽しい時間を過ごしました。 フランス人の男性が、「仕事に行くところですか？」と、日本語で聞いてきました。私は、アパートのオーナーだから仕事には行かないと下手な英語で答えると、笑顔で納得してくれました。チョッと気分が良かったです。 私の下手な英語と二人の日本語でしばらく話をしていました。ドイツ人：「ドイツには日本ほどソーラーパネルない。」フランス人：「カルロスゴーンて知らない。でも日産はしてる。」などなど・・・。 私が「近い将来日本人は70歳まで働かなくてはいけなくなる。クレイジーだ。」と下手な英語で言うと、二人は反応がありません。不思議に思った私は、ドイツやフランスでは何歳でリタイアするか聞いてみるました。 フランスでは70歳、ドイツでは65歳とのことでした。クレイジーに反応しない意味が分かりました。 でもね。フランスでは2月、ドイツでは6週間のバケーションが取れるそうです。日本はせいぜい一週間ですよね。労働時間も1日8時間で終わるそうです。定年が同じでも、働く環境がちがいすぎますね。 今日の楽し時間は、大家業をやっていたから得られた貴重な経験です。私の賃貸物件に感謝です。 私は、せっかく365日夏休みになったのですから、もっと色々なことにチャレンジしたいと感じました。 二人を下ろした後、タラの木を自分の畑に植えに行きました。日差しを遮るもののない畑は本当に暑かった・・・汗だく。来年の春タラの芽を食べます。プチ充足の先送りです。来年は山に行かず自分の畑で楽してタラの芽をゲットします。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.17
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物件一覧
物件一覧個人の物件 間取り部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 １K8 木造 H25.3.23192.0%0.0%2 １K10 鉄骨造 H25.4.2621.0%31.1%3 2K6 木造 H26.5.2730.9%0.0%4 2LDK2 木造 H27.1.1520.0%50.4%5 2LDK3 木造 H27.1.1518.0%37.5%6 2LDK6 鉄骨造 H27.5.1512.6%61.9%7 3DK2 木造 H29.3.31132.0%0.0%8 3DK1 木造 H29.7.12132.0%0.0% 個人合計38 法人1 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K15 木造 H27.12.2423.4%34.2%2 2DK6 鉄骨造 H28.6.218.0%39.6%3 1K8 鉄骨造 H28.10.2817.8%36.2%4 1K12 鉄骨造 H28.11.1621.3%31.8%5 2DK4 木造 H29.3.1623.6%0.0%6 4LDK1 木造 H29.5.1324.0%0.0%7 2LDK2 木造 H29.7.1224.0%0.0%8 １R6 木造 H29.9.2015.6%68.2%9 2DK6 木造 H29.12.2815.8%47.4%10 1K15 鉄骨造 H30.7.217.0%58.0%11 2DK8 木造 H30.9.2818.3%49.5%12 3DK4 木造 H30.9.2920.6%41.7%13 3DK1 木造 R4.3.419.1%0.0%14 2DK5 木造 R5.2.823.0%43.0% 第1法人合計93 法人２ 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K6 木造 H30.11.3016.3%53.2%2 2DK4 軽量鉄骨 H30.3.2814.8%69.0%3 3DK3 木造 R1.7.3121.6%50.6%4 1K12 木造 H30.3.18168.0%14.8%5 1DK10 鉄骨造 R1.12.2336.7%28.6%6 2DK9 鉄骨造 R1.12.2336.0%26.7%7 1LDK9 鉄骨造 R2.3.3021.0%42.9%8 3DK8 軽量鉄骨 R2.8.2126.4%29.5%9 3DK6 鉄骨造 R2.9.116.6%53.0%10 1DK6 軽量鉄骨 R3.2.1933.6%39.0%11 4DK0 木造 R4.1.2255.0%0.0%12 3LDK2 木造 R4.4.2517.3%0.0%13 1K 1LDK6 木造 R4.6.1511.4%57.5%14 1DK10 木造 R4.7.2820.6%62.1%15 1DK5 木造 R4.7.2837.0%50.3% 第2法人合計96 法人3 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K14 木造 R.3.7.3017.5%44.2%2 ２LDK2 木造 R3.9.1418.5%59.0%3 ２DK13 鉄骨 R4.5.2616.0%42.3%4 2DK12 RC R4.11.218.2%51.4%5 2DK18 RC R4.11.218.2%51.4%6 1K36 鉄骨 R5.2.333.6%36.0%7 第3法人合計95 法人4 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率3DK4 鉄骨造 R2.7.1133.1%0.0%第4法人合計4 戸数326戸 物件一覧個人の物件 間取り部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 １K8 木造 H25.3.23192.0%0.0%2 １K10 鉄骨造 H25.4.2621.0%31.1%3 2K6 木造 H26.5.2730.9%0.0%4 2LDK2 木造 H27.1.1520.0%50.4%5 2LDK3 木造 H27.1.1518.0%37.5%6 2LDK6 鉄骨造 H27.5.1512.6%61.9%7 3DK2 木造 H29.3.31132.0%0.0%8 3DK1 木造 H29.7.12132.0%0.0% 個人合計38 法人1 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K15 木造 H27.12.2423.4%34.2%2 2DK6 鉄骨造 H28.6.218.0%39.6%3 1K8 鉄骨造 H28.10.2817.8%36.2%4 1K12 鉄骨造 H28.11.1621.3%31.8%5 2DK4 木造 H29.3.1623.6%0.0%6 4LDK1 木造 H29.5.1324.0%0.0%7 2LDK2 木造 H29.7.1224.0%0.0%8 １R6 木造 H29.9.2015.6%68.2%9 2DK6 木造 H29.12.2815.8%47.4%10 1K15 鉄骨造 H30.7.217.0%58.0%11 2DK8 木造 H30.9.2818.3%49.5%12 3DK4 木造 H30.9.2920.6%41.7%13 3DK1 木造 R4.3.419.1%0.0%14 2DK5 木造 R5.2.823.0%43.0% 第1法人合計93 法人２ 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K6 木造 H30.11.3016.3%53.2%2 2DK4 軽量鉄骨 H30.3.2814.8%69.0%3 3DK3 木造 R1.7.3121.6%50.6%4 1K12 木造 H30.3.18168.0%14.8%5 1DK10 鉄骨造 R1.12.2336.7%28.6%6 2DK9 鉄骨造 R1.12.2336.0%26.7%7 1LDK9 鉄骨造 R2.3.3021.0%42.9%8 3DK8 軽量鉄骨 R2.8.2126.4%29.5%9 3DK6 鉄骨造 R2.9.116.6%53.0%10 1DK6 軽量鉄骨 R3.2.1933.6%39.0%11 4DK0 木造 R4.1.2255.0%0.0%12 3LDK2 木造 R4.4.2517.3%0.0%13 1K 1LDK6 木造 R4.6.1511.4%57.5%14 1DK10 木造 R4.7.2820.6%62.1%15 1DK5 木造 R4.7.2837.0%50.3% 第2法人合計96 法人3 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率1 1K14 木造 R.3.7.3017.5%44.2%2 ２LDK2 木造 R3.9.1418.5%59.0%3 ２DK13 鉄骨 R4.5.2616.0%42.3%4 2DK12 RC R4.11.218.2%51.4%5 2DK18 RC R4.11.218.2%51.4%6 1K36 鉄骨 R5.2.333.6%36.0%7 0 第3法人合計95 法人4 部屋数 構造 取得年月利回り返済比率3DK4 鉄骨造 R2.7.1133.1%0.0%第4法人合計4 戸数326戸
2019.05.16
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ブログ始めます。自己紹介
こんにちは。長野県の大家パスカルといいます。不動産投資を始めて8年目、早期退職をして専業大家になったのをきっかけにブログを始めました。 自己紹介 長野県のアルプスがきれいに見える地域で活動しています。 2012年から不動産投資を始めて、2019年4月1日に専業大家になりました。 所有物件は149室、平均利回21.5％です。 ブログを通して所有物件、日々の生活、田舎の不動産投資、前職の事などを書いていきます。
2019.05.15
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