2026年09月の記事
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公務員54歳 子供中1 住宅ローン2400万
『間違いだらけの住宅ローン』繰上返済とかも検討すべきなんでしょうか？ ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ブラームス：ハンガリー舞曲第5番♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q公務員54歳 年収900万円弱 子供1人（中学１年）3年前に全期間固定1.3%、2,400万円（頭金なし）28年で借りてます。 ※おバカさんです。 51歳時点で頭金なし？どういう事？ 20代30代じゃあるまいし、 2400万円ぐらい 現金で出そうよ。月々約6万円、ボーナス年2回で約15万円×2 一般団信のみ ※ボーナス払い？ ・・？ 当初は、全期間固定という事で繰り上げ返済なしで79歳まで支払い続けて、手持ちを資産運用に回す算段でいました。 ※おバカさんです。 完全に 金融業界に洗脳されています。 79歳まで繰上返済無しで （ 銀行に利息周でたっぷり儲けさせて ） 手持ち現金を資産運用に （ 金融業界に たっぷり手数料収入を ） 一粒で二度おいしい おバカさんです。 最近、妻が「定年延長となっても退職後の65歳以降に ボーナスがない状態で年30万円は厳しいのでは？」と言い出しました。繰り上げ返済とかも検討すべきなんでしょうか？ ※今 気付いたか ゆでガエル。 資産としては、現在1,500万円程度妻44歳、扶養範囲内のパート退職金は2,200万円程度と聞いてます。 ※おバカさんです。 1500万円もあるのに・・・ ぼお～っと ローン返済を続けていると、 大金を どんどん吸い取られていきます。 住宅ローンの利息は、 返済初期ほど大きな金額を払う仕組み になっています。 「ローン控除期間は繰上返済しない」 なんて アホな事をしている人は、 典型的な おバカさんです。 お金があるなら どんどん繰上返済！ 繰上返済に勝る金融商品はありません。 最強の金融商品は、繰上返済です。 （ 当たり前 ） もう一つ、おバカな行動があります。 「妻、不要範囲内のパート」 これも、バカの一つ覚え！です。 10歳差の夫婦です。 普通に考えれば、将来 夫が死亡した後の 妻の一人の時期は、 15～20年もの長期間になります。 その期間の年金少ないよ、どうするの？ 年の差結婚であればあるほど、 「夫の扶養内で働く」 なんて、その時点だけの損得ではなく、 数十年先の老後を しっかり心配しよう！ その時点の所得税や社会保険料が 高かろうが、そんなことお構いなしに、 老後の事もしっかり考えよう。 実際に お金の計算の生涯トータルでは、 制約なしに働いた方がお得になります。 なので、妻は稼げるだけ稼ごう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A ※業界人の営業トークです。感覚的な話しかできませんが、繰上げ返済は検討したほうがいいと思いますが、少なくとも「今じゃない」ように思います。 65歳になった段階でその時の経済状況で判断してはダメかしら。 残債がどのくらいあるかわかりませんが、これから教育費がかかることや、現在の我が家のような「第二の貯め時」(子どもたちが巣立ったあと)が、短そうなことなどから、今のうちにもう少し金融資産を積み増しておいたほうがいいのではないか、と思います。 A ※業界人の営業トークです。繰り上げ返済市内くていい。超低金利でお宝借金です。借金なのにお宝なんです。其れ。 もう借りれないですそんな金利では。繰り上げ返済する余剰金はNISAに回しましょう。65で相当な金額に膨れ上がってるので、必要ならそこから一括返済しましょう。それがベストです。 A ※業界人の営業トークです。1.3%全期間固定いいですね！ 固定金利期間中の繰上返済手数料は高いですよ。確認してみましょう。繰上返済は全額？一部繰上？どちらなのでしょうか？ ボーナス払いをすべて毎月払いにする条件変更もあります。こちらも手数料がかかりますが、試算してもらって払えるなら変更する、毎月が負担なら一部繰上して条件変更するのはどうでしょうか？ いずれの場合も銀行に試算してもらうのと手数料の確認ですね。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/07
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売主さんが不動産会社に行きますか？と
と聞きましたが、 買主の方で行ってすすめてよろしい と。 ※進め方は ぜひ、慎重に。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ブラームス：ハンガリー舞曲第5番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：不動産購入の実行支援 ）メールをいただきました。2026.9.6（日）武田さんへ 売主さんのところに行って来ました。 写真の黄色い部分の土地を売るでことを確認しました。 不動産会社はご指定してくださいと何度も促しましたが、私が指定するところにしてくださいと。また、売主さんが不動産会社に行きますか？と聞きましたが、私の方で行ってすすめてよろしいと言われました。 次の週末に不動産会社に行ってきます。 ※今回の仕事を頂いた不動産屋さんは、 本当に「タナからぼた餅♪」です。 もう「喜んでお受けいたします♪」です。 で、そこから先は、 すべて不動産屋さんにお任せ です。 私が引き受けた不動産屋さんであれば・・・ 〇売主さんへ 挨拶に行き、 ・売る意思の確認 ・対象不動産の確認 等々を行ない、 〇現場へ行き、 ・不動産と周辺の状況を確認 ・道路の状況を確認 ・上下水道 電気等のインフラ確認 〇役所へ行き（市役所 法務局等）、 ・道路の種類、幅員等の確認 ・土地の地目・面積・所有者の確認 （ 他人の土地の売買が現実にある ） ・用途地域ほか 建築制限等の確認は、 業者所有の都市計画図でできます。 等々の、 売買契約に必要な事前作業に入ります。 それらの結果を得て、重要事項説明書や 売買契約書を作成します。 くれぐれも・・・ 「不動産屋さんとHさんとで、 契約に向けた作業を進めている」 という印象を 売主さんに与えないように、 細心の注意を払いましょう。 理由は、以前にお話しした通りです。 途中で 売主さんの「心境変化」で話が おかしな方向に行ってしまわないためです。 不動産屋さんに依頼したら・・・ もうそこから先は Hさんには関係なく、 その不動産屋さんがプロとして作業を開始し、 てきぱきと事を進めている、 「もう、不動産屋さんに全てお任せ！」 そんな状況づくりをしましょう。 なお、売主さんが不動産屋さんへ行くとか、 買主さんが不動産屋さんへ行くとかではなく、 不動産屋さんに動いてもらいましょう。 必要な確認や相談があれば、 不動産屋さんが売主さんのところへとか、 買主さんのところへとか 行くのが、 ビジネスとしては普通のことです。 売主さんも買主さんも、 不動産屋さんから見れば「お客様」です。 このまま順調に進むことをお祈りします。 また、「例の業者さん」に関しては、 先方から「どうなってますか？」 等の連絡があった場合には、正直に 今の進行状況を伝えていいと思います。 で、住宅建築については 「複数業者の提案を聞いて比較したい」 旨をしっかり伝えましょう。 「参加してもらいたいと思っています」 それで へそを曲げてしまうようなら それはそれでよし、と考えましょう。 私のこれまでの20年以上の 「住宅建築 提案コンペ」の経験からは、 「あれも これも はい、できます」 的な 何でも屋さんが、魅力的な住宅建築 の提案をしたのを見たことがありません。 （ 何でも そこそこ標準レベル？ ） で、見積額だけは 立派！ とか。 なお、不動産の売買の実際について、 昨日の記事でコメントしておきました。 土地購入の作業 普通は2回ですが今回は 参考に、頭に入れておいてください。メールをいただきました。2026.9.5（土）武田さんへ 朝晩涼しくなりましたね。 ご助言確認しました。ありがとうございます。 先週、売主と土地については、話している際も確認しましたが、明日の午後、改めて本当にこの土地か、ご指示のとおり再確認してきます。 ※「お互いの頭の中での想像」ではなく、 目の前の「地図」とか「図面」とかで、 いっしょに確認しながら、 話を進めましょう。 また、不動産会社も幾つかご提案しながらも、売主のご意向を探りながら進めます(選定)。 ※「不動産屋さんは売主さんが選んだ」 という状況づくりをしましょう。 前回のメールで案として提示した不動産業者は、町でよく見る、中古物件でお世話になったことから挙げました。他もありますが、建設と兼業だったり、店舗が書類の山で整理整頓されていなかったりで良い印象を持ちませんでした。 ※「仕事ぶりが だらしない」人は、 つい、その人間性も疑ってしまいます。 そんな人には もちろん、任せられません。 因みに今回希望する土地の近所のアパートの斡旋業者をネットで調べたら、売主があまり良い印象を持っていない例の業者でした。 ※ ・・。 また明日の夜に結果をご報告します。 ※はい、お待ちします。 ここで、 不動産売買の実際の作業について、 予備知識をお伝えしておきます。 2段階の作業になります。 一般的に よくあるケースでは・・・ 『1500万円の土地売買』の場合。 ①売買契約。 不動産屋さんの店舗にて。 売主、買主、不動産屋の3者。 不動産屋が「重要事項説明」をした上で、 売買契約書に 売主・買主が署名。 買主から売主へ 手付100万円支払い。 このように 一同に会する事をせずに、 不動産屋が契約書に 双方の印鑑を もらって歩くこともあります。 残金を住宅ローンで用意する人が多く、 今回の売買契約書を銀行に見せて、 建築建物の資料と合わせて 融資の相談をすることになります。 そのために 1か月程度の期間を開けます。 ②決済・引き渡し（1か月後？）。 銀行内のスペースにて。 売主、買主、司法書士、不動産屋の4者。 買主から売主へ残金1400万支払い。 売主から買主へ「移転登記書類」、 書類を確認した司法書士が、 その足で法務局へ行き 移転登記申請。 予め買主に不動産屋が知らせておいた 司法書士報酬は ②の場で払います。 仲介手数料がいくらで いつ払うかは、 予め 不動産屋と決めておきます。 で、今回のHさんのケースでは、 売買価格が 500万円程度になりそうです。 さらには、Hさんは現金一括で払えます。 このような場合は・・・ 「売買契約をやって 1か月後に決済引き渡し」 なんて、まだるっこしい事は不要で、 「1回で売買＆決済・引き渡し！」 をすることもあります。 不動産屋さんが 全てを段取りをします。 もちろん、お金のやり取りがあるので、 場所は 銀行でしょう。 売主・買主・司法書士・不動産屋の4者で。 不動産屋さんによる 重要事項の説明 ＆契約書の説明に けっこう時間が かかりますので、司法書士さんは 時間を見計らって後から登場します。 これなら、何度も時間をつぶすことなく、 簡単に済ませられそうです。 まあ、予備知識として、 こんなことも頭に入れておいてください。 メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/07
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土地購入の作業 普通は2回ですが今回は
①売買契約、②決済・引き渡し、の2回の作業が普通ですが、 ※今回の売買価格は小さめなので、 「面倒なので 1回でやっちゃいましょう」 という事も、あるかもしれません。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM パガニーニ：バイオリン協奏曲24番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：不動産購入の実行支援 ）メールをいただきました。2026.9.5（土）武田さんへ 朝晩涼しくなりましたね。 ご助言確認しました。ありがとうございます。 先週、売主と土地については、話している際も確認しましたが、明日の午後、改めて本当にこの土地か、ご指示のとおり再確認してきます。 ※「お互いの頭の中での想像」ではなく、 目の前の「地図」とか「図面」とかで、 いっしょに確認しながら、 話を進めましょう。 また、不動産会社も幾つかご提案しながらも、売主のご意向を探りながら進めます(選定)。 ※「不動産屋さんは売主さんが選んだ」 という状況づくりをしましょう。 前回のメールで案として提示した不動産業者は、町でよく見る、中古物件でお世話になったことから挙げました。他もありますが、建設と兼業だったり、店舗が書類の山で整理整頓されていなかったりで良い印象を持ちませんでした。 ※「仕事ぶりが だらしない」人は、 つい、その人間性も疑ってしまいます。 そんな人には もちろん、任せられません。 因みに今回希望する土地の近所のアパートの斡旋業者をネットで調べたら、売主があまり良い印象を持っていない例の業者でした。 ※ ・・。 また明日の夜に結果をご報告します。 ※はい、お待ちします。 ここで、 不動産売買の実際の作業について、 予備知識をお伝えしておきます。 2段階の作業になります。 一般的に よくあるケースでは・・・ 『1500万円の土地売買』の場合。 ①売買契約。 不動産屋さんの店舗にて。 売主、買主、不動産屋の3者。 不動産屋が「重要事項説明」をした上で、 売買契約書に 売主・買主が署名。 買主から売主へ 手付100万円支払い。 このように 一同に会する事をせずに、 不動産屋が契約書に 双方の印鑑を もらって歩くこともあります。 残金を住宅ローンで用意する人が多く、 今回の売買契約書を銀行に見せて、 建築建物の資料と合わせて 融資の相談をすることになります。 そのために 1か月程度の期間を開けます。 ②決済・引き渡し（1か月後？）。 銀行内のスペースにて。 売主、買主、司法書士、不動産屋の4者。 買主から売主へ残金1400万支払い。 売主から買主へ「移転登記書類」、 書類を確認した司法書士が、 その足で法務局へ行き 移転登記申請。 予め買主に不動産屋が知らせておいた 司法書士報酬は ②の場で払います。 仲介手数料がいくらで いつ払うかは、 予め 不動産屋と決めておきます。 で、今回のHさんのケースでは、 売買価格が 500万円程度になりそうです。 さらには、Hさんは現金一括で払えます。 このような場合は・・・ 「売買契約をやって 1か月後に決済引き渡し」 なんて、まだるっこしい事は不要で、 「1回で売買＆決済・引き渡し！」 をすることもあります。 不動産屋さんが 全てを段取りをします。 もちろん、お金のやり取りがあるので、 場所は 銀行でしょう。 売主・買主・司法書士・不動産屋の4者で。 不動産屋さんによる 重要事項の説明 ＆契約書の説明に けっこう時間が かかりますので、司法書士さんは 時間を見計らって後から登場します。 これなら、何度も時間をつぶすことなく、 簡単に済ませられそうです。 まあ、予備知識として、 こんなことも頭に入れておいてください。 メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/06
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不動産屋さんには 棚からぼたもちのお話♪
生涯一度の おいしいお話です。 ※営業努力なしで「両手」！自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM ドボルザーク：9番 新世界より♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）メールをいただきました。2026.9.4（金）武田さんへブログ拝見しました。ありがとうございます。黄色い部分で間違いありません。因みに赤い部分も平屋がありましたが取り壊されました。例の業者からは地主さんは売らないということでしたが実際に聞いてないのでわかりませんが。 ※本当に「黄色枠の土地」ですか？ 小さくない金額が動く売買契約です。 まだ、プロが仲介作業をしていない中での 売主・買主、素人どうしの会話です。 くどいようですが、確認します。 先日、地主さんと面談した際に、 「売地は これ！」 ということを確認するために、 絵とか地図とかは使いましたか？ いっしょに見ながら会話した モノは、ありましたか？ 本当に 稀にですが・・・ 会話している2人の それぞれの頭の中 では全く別のモノを思い浮かべながら、 会話は自然に進行、成立している、 なんてことも無くはありません。 最も肝心なスタート部分です。 くどいようですが、念のため確認します。 さて、不動産会社ですが、市内の3者候補があります。・〇〇〇不動産・△△△不動産・□□□□不動産地主さんがあまり良い印象を持っていない例の市内の業者は除きます。 ※この３社をあげた理由は何ですか？ 印象の悪い１社を除けば この街では この３社が残る、 それだけの意味合いですか？ （ そんなに業者は多くない？ ） 例外的な土地の購入方法だと思いますが、次の行動力や順番についてご助言をお願いします。全くわかりません。 1 3者からどのようにして決めるべきですか？ また、何を依頼するのでしょうか？2 地主さんは特にこだわりはないようですが、 不動産業者を決めて、依頼してよろしいか 地主さんに聞いてからですか？3 土地の値段は？どのように決める、 またはやり取りするのでしょうか？ ※一般的に 世に出ている「売地」は、 売主さんと不動産屋さんの相談で 内容を煮詰めてから「売り物」 として公表されることになります。 その不動産屋さんは、売買が成立し 引き渡しも完了すれば、 売主さんから仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） その不動産屋さんが 買主も自ら 見つけて契約すれば、買主からも 同じ金額の仲介手数料を受領します。 （ 売買価格の3％＋6万円 ） 一方からだけの手数料は「片手」、 双方からもらう手数料を「両手」 と言います。 もちろん、「両手」は嬉しい事です。 で、今回の場合は、 不動産屋さんが入っていない状況で、 売主と買主が売買に合意しています。 （ すでに契約成立！ ） なので、売買契約書を作って双方捺印、 お金を払って所有権の移転登記を済ませば、 作業は終了してしまいます。 素人どうしの作業だから、ちやんと 手続きができているんだろうか？ という不安は残りますが、 Hさんが この土地で家庭菜園をする 分には何も問題はありません。 が、Hさんは ここに家を建てたいです。 土地を現金一括で買うお金はありますが、 住宅建築まで現金で というのは無理です。 少し住宅ローン融資が必要です。 その際に、銀行に抵当を求められます。 建物はもちろん、土地にも 「抵当権」が設定されます。 その際の手続きに、売買契約書や 重要事項説明書が必要になります。 重要事項説明書は、 宅建業者でないと作成できません。 なので、宅建業者が仲介する、 きちんとした売買契約が必要になります。 未知です。何卒、よろしくお願いします。 ※今回の（かなり特殊な）土地購入で、 最も大切にしたい事、注意したい事、その他。 ①ズバリ、売主さんのご機嫌です。 売主さんの「売ります♪」という意思表示 があっての売買契約です。 ちょっとした何かのきっかけで、 売主さんの気が変わってしまったら、 すべて水の泡！です。 話を進めるうえで 何を置いても売主優先！ で行きましょう。 ②「どの不動産屋さんに？」も売主さん主導で。 Hさんが決めて「この不動産屋さんで」 という持って行き方は NG！ 売地情報や資料は売主さんが持っていて、 それを元に 不動産屋さんは現地調査や 役所調査を行なって、売地として整えます。 重要事項説明書と売買契約書を作ります。 （ 必要な情報の大部分は売主が所有 ） 売主さんに 特にこだわりが無いとしても、 「不動産屋さんは 売主さんが選んだ」 という状況を作りましょう。 売主さんの「〇〇不動産でどうだろ？」 という意向を確認して、代わりにHさんが その不動産屋さんに声掛けをする、 ということなら、OKだと思います。 その先で、不動産屋さんに こんなこと言われたんだけど のような ことは 私に相談してもらえばいいです。 ③価格は 売主さんが不動産屋さんに相談して。 まともな不動産屋なら、常識的な価格を 回答すると思います。 実際のHさんの立ち居振る舞いがどうであれ、 「売主さんが不動産屋さんと決めた」 という状況を作って、 「常に売主さんを立てている」 という、 売主さんにとって「気持ちのいい状況」 を絶やさないように気を付けましょう。 ④不動産屋さんは「棚からぼたもち！」 声をかけられた不動産屋さんはどこも、 大喜び♪ します（ 当たり前 ）。 何の努力も作業もしていなかったのに、 突然「『両手』は いりませんか？」 なんて話が飛び込んでくるんですから。 「今月は いいことがあるなあ。 日頃の行ないがいいからかあ？」 どの業者も、大歓迎です（当たり前）。写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/05
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想像と全く違う 快適そうな高台の住宅地♪
もらっていた資料からは、怪しい情報としか。 ※ひどい絵でした。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：白鳥の湖♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）写真添付でメールをいただきました。2026.9.3（木） ※元々 頂いていた 売地資料。住所は、〇〇市〇〇町1-11です。 これで見られますでしょうか？見られない場合は、記載の住所でお願いします。 Googleマップで最新情報がでます。アパートの下、地図の奥の土地です。現在は境い目？がもっと段、擁壁があります。 写真も撮っていたのがあったので、別のメールで送信します。数ヶ月前に撮影したものがありましたので送信します。 もし、別なアングルが必要であればご連絡ください。４枚目の写真は北を背にして撮影しました。見えているのが南です。 ※おお！ 想像と全然ちがいました。 周囲は かなり以前からの住宅地です。 売地は南側道路の手ごろなサイズのようです。 ※売地は、黄色の線で囲った部分、 ということでいいですか？ ※下水もきちんと通っている住宅地です。 （ 宅内引き込みがあるかどうかは別 ） ※上下水道の引き込みがあれば、 道路から1メートル程度の範囲に あることが多いですが、無さそうです。 道路には、お向かいさんの引込後 のような形跡が見えます。 ※高台の住宅地で、南側道路で、 奥には緑も見えます。 ※車の出入りに、電柱がちょっと じゃまかも。 隣りにアパートが迫っていますが、 こちら側に窓が無いので 問題なし。 ※快適に暮らす事ができそうです。 ※結局、地主さんの現在の所有地は、 〇アパート（オレンジ） 〇売地（黄色） 〇造成宅地（赤） （ この赤部分も売地？ ） ということでいいでしょうか？ 元々の資料からは、怪しい売地情報では？ と私が疑っていましたが、 今回の頂いた情報通りであれば、 さらには この土地が500万程度であれば、 小規模な家を新築しても 大した総額にはなりません。 良いお話だと思います。 ぜひ、進めましょう。 一応、周辺を車でグルグル回ってみました。 高台のてっぺんまで行ったり、 逆に下の方に下りて行ってみたり。 車で移動する分にはいいですが、 高台なだけに 徒歩では大変かもしれません。 お母さん、大丈夫でしょうか？ また、問題は、 不動産屋さんをどこにするか？ ですね。 隣りのアパートは 今回の地主さんの 所有でしょうか？ であれば、入退去の世話をしている 不動産屋さんか、その知り合いとか ではどうでしょうか？ また、建築工事の価格は、 無名な地元工務店どうしであっても 1千万円もの価格差になるのが普通なので、 例の業者さんには・・・ 建築の提案や見積りには参加して もらうのはいいですが、 複数業者さんを比較して見たいので、 「御社のみで計画して進める」 ことはできません。 スミマセン。 という意思表示はしておくべきでしょう。 ※余談ですが・・・ かなり以前に、この近所を走りました。 ハーフマラソン、21㎞です。 海沿いをスタートして 湾岸を走り、 少し山登りをして下って 線路を渡り、 見晴らしのいい大きな橋を渡って、 街中に入って 国道を東から西に走り、 駅前から北に90度曲がって走り、 ゴールの合同庁舎？ まで。 （ 快適でした♪ ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/04
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注文住宅は今 2200万で建ちますか？
『間違いだらけの住宅建築』土地とか解体費とかは別で、建築費のみです。 ※おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：花のワルツ♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Q今は土地抜きで、その土地に建っている家を解体、ゴミ棄て抜きで注文住宅のみは2200万円で建ちますか？地震に強いソリッドな注文住宅は建ちますか？ ※おバカさんです。 10年以上前の認識です。 答え、今ではまったく不可能です。 一般的な家族構成のための家だと・・・ 有名業者で 坪150～250万円です。 無名業者で 坪100～180万円です。 A建つか建たないかで言えば建ちますが、建てるということが第一目標である場合です。広さや設備、断熱の仕様等、希望を取り入れて建てたいということになると中々難しいというのが現実だと思います。 A狭い家なら建つと思いますが、性能にこだわるなら注文住宅の2200万円は今のご時世なかなか難しいと思います広さにもよると思いますが。あまり無責任には言えないので、まずは数社見積もり取ってみるしかないですね。 A＊本体工事(地盤補強工事+屋外給排水工事＋照明器具カーテン空調別途)+消費税=2,200万、家族3〜で住むには相当厳しいかと思います。参考事例 2016年 ※建築費：32坪で2100万円『 これからの人生の 住居費総額 』賃貸の人生 ：2,439万円持ち家の人生：7,336万円《 I家 30代：3人家族 》 2016年4月 ※マイホーム取得の資金計画。《 持ち家の人生 》 ※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。 ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 ※現役の拡大。 ※老後の拡大。 ※参考にして、自分たちのキャッシュフロー表を 作ってみましょう。知っておきたい現実：『 建築業者による価格差 』 ※日本全国の メール顧問会員が実施した、 各地の「無名な地元工務店」どうしでの 提案コンペの見積り比較の実例です。 （ 同じ設計図書を各工務店に渡して ） ※無名な地元工務店どうしでさえ、 このように大きな価格差になります。 大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、 もっと ひどい価格差になり、 とても高過ぎて建てることはできないので ・家のサイズを小さめにしたり、 ・設備のグレードを下げたり、 ・安めの仕上げにしたり、 ・外構工事をあきらめたり、 等々、予算に合わせて建てられています。 地元工務店を複数 ピックアップして、 十分な比較検討をすれば・・・ 我慢することのない「まともな家」を 「適正価格で建築」する事ができます。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/03
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その売地の現場 早めに私に見せて下さい
Hさん自身で何か調べても、前には進みません。 ※プロに依存する部分です。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM チャイコフスキー：ピアノ協奏曲 第1番♪〇メール顧問会員のHさん（50代） （ 相談：生活設計＆不動産購入 ）その場所を教えてください。2026.9.2（水） ※場所が特定できれば、 私が現地周辺をウロウロしながら 状況をチェックして、 （ と言っても 2～3年前の状況ですが ） ①このまま売買できるのか？ ②地主さんは これで売っていいのか？ ③Hさんは これを買っていいのか？ について、コメントします。 私には、売主さん自身もも危ない状況に 置かれているように見えます。 先日の私のコメントから、 Hさん自身がが何かを調べ始めたとしても、 物事は 前に進みません。 まず、私に その場所を教えて下さい。 普通は、ある程度の広さの土地を 分割して売る場合は、今回のように 行き当たりばったりで・・・ 「1区画だけ分割して売る」 ということは 行ないません。 残った土地の利用に不都合が生じたり、 残った土地の販売に不都合が生じたり するからです。 なので、一部の土地を売る場合でも、 あらかじめ全体についての 利用や販売の全体計画を作成します。 ※こんな感じに 全体を計画します。 それぞれの宅内の上下水道引込位置や、 電柱や支線の設置なども計画されます。 ひるがえって、今回のこれは あり得ない。 今回の業者さん又は 知り合いの土地家屋調査士さん作成の 絵（ 測量図？）を見せられた瞬間に 「何だ これ？」 という印象を持ってしまいました。 道路状況その他、ほとんどが不明です。 １ヶ所50坪ほどを四角に切り取って、 「これを売ります」 って、やっています。 ここだけ一部切り取って売って、 残りの全体はどのようにするのか？ 売主さん、これで本当に大丈夫なのか？ さらには、この部分だけを切り取って ここに本当に家を建てられるのか？ ①物理的に大丈夫か？ ②上下水道や電気は即使えるのか？ ③地目や接道義務など、法的に建築は可？ Hさん自身が自分で何か調べてから、 と考えて行動しても埒があきません。 早めに 私に現地を教えて下さい。 どんどんチェック・確認しましょう。 メールをいただきました。2026.8.30（日）武田さんへ 雨の日曜日です。 ※盛岡も雨でした。 私は夕方、雨中ジョギングをしました。 ショパンの「英雄ポロネーズ」に 浸りながら、7㎞ のランニングハイ♪ 気持ち良く濡れました。 シャワー後、このメールを発見！ こんな事が本当に！？ 驚きました♪早速、希望している土地の地主さんのところへ母と手土産を持って訪問してきました。やはり、以前に父と仕事で少し関わっていました。こちらの屋号を言ったらわかってもらいました。 ※繋がりがあって 良かったです。地主さんは右半身が不自由で、ことばの発出にも困難さがありましたので左の脳に障害があると思われます。 ※高齢の方ですか？ まず、私が希望している土地は売ることにしたとのことでした。Yes でした。 ※驚きました！ 私の見立てがはずれていました。 こんなことがあるんだ・・・。 反省！ 良かったですね。 この先の展開が楽しみです。そして、私が欲しい旨(経緯)も伝えました。すると、その件は今回関わっている業者に伝えてあると。暫く連絡がないからどうなったのか気にしてましたと。 ※意外な展開です。 希望が湧いてきますね。 次に建物の建設は、数者に見積りを依頼して、その中から総合的に選びたいことを話しました。そこで、例の業者で建てないと行けませんか？と、例の業者からその様な感じで言われましたと率直に伝えました。答えはNoでした。そんなこと(制約)はないと。 ※あはは、そこはそうでしょう。 「自分の紹介なら売ってもいい、 と地主さんが言っていました。」 というセリフは、もちろん 「例の業者さん」の営業トーク だったということですね。 自分が指名で建築を受注するための。 まあ、この業者さんでなくても、 建築業者であれば 程度の差こそあれ、 同様の営業行動をしたでしょうね。 最後に土地の売買はどこの不動産屋を通したらよかという話になりましたが、どこでもよいとのことでした。しかし、市内の「〇〇〇不動産」はあまり良い印象を持っていないことは会話から明白でした。 ※はい、こういうケースはよくあります。 過去に 土地の売買その他で 係わった不動産屋さんに不信感を 持っているケースは見かけます。 地主さんが嫌がっているのであれば、 もちろん その不動産屋さんは除外 ということになります。 私がまだFP事務所をやっていて、 不動産業者登録をしていたころなら、 （ ～2023年9月末まで ） 私が現地調査や役所調査をしたり、 地主さんと面談したりとか してあげられましたが、 今それをやったら 罰せられます。 新たに、誠実で能力の高い 不動産屋さんを探すことになります。 以上が報告です。とりあえず、ここまでで、ご指摘、ご指導、ご助言をお願いします。(ここまでの私の行動、 今後の地主さんへの対応、 例の業者への対応？連絡？、 不動産の決め方？など) ※地主さんが「売るつもり」だという 事が分かったのは、大きな進展です。 お父さんの知り合いだったという事、 それをつてに直接 面談できた事、 （ 業者を介さずに ） 売る意思が確認できた事、 思いがけず 最高の展開になっています。 今後は・・・ ①物件の確認が最優先です。 私が頂いている資料はこれだけです。 何やら 大きな土地の一部：50坪ほど を分筆して売るつもりの測量図？ のように見えますが、 この絵では 状況はまったく分かりません。 この元々の大きな土地の状況は？ 田？ 畑？ 山林？ 原野？ 住宅地？ 土地の高低差はどうなっていますか？ 敷地内 あるいは 周辺との高低差。 （ 土留工事が必要だったり ） 道路はどうなっていますか？ その幅員や方位など。 インフラは どうなっていますか？ 上下水道は 敷地内にはないでしょうね・・・ この絵の感じでは。 上下水道が無い場合の宅内引き込みも その状況によっては、 数十万円から数百万円になったりします。 （ それだけで土地価格に影響します ） 電気は？ ここに家が建った場合、 引き込みできる状況にありますか？ 昨今のニュースでよく見る 線状降水帯 による水害の可能性が大きそうな河川や 周辺地形になっていないか？ これから買う場合の重要チェック事項です。 等々、状況がすべて分からないと、 「この土地、坪10万で妥当ですか？」 と聞かれても、答えようがありません。 この土地を2～3方向か撮った写真を見るか、 私がこの土地を特定できて現地見学するか しないと、 具体的なコメントはできません。 周辺状況を見たいです。 最悪の場合、価格がどうのこうの以前に、 「この土地は買わない方がいい」 という可能性も ゼロではありません。 ②各関係者への対応は、物件確認後。 地主さん、仲介する不動産屋さん、 今回の業者さん、 それぞれへの対応は、 「今回の土地が買っていい物件」 だという事が確認できてから！ です。 地主さんへは・・・ 「買う気満々で準備中」だということを 印象付けておきましょう。 「音沙汰が無かったのでやめたのかと」 と、思われないように・・・。メールをいただきました。2026.8.24（月）武田さんへ ブログ拝見しました。ありがとうございます。暗中模索の中、金言をいただき、道が拓けました。あの後、母から地主さんとは、亡くなった父と仕事で少し関わったことがあることがわかりました。この週末にでも、母と２人で丁重にお伺いしてみます。素直にストレートに聞いてみます。 ※はい、それがいいと思います。 まあ、地主さんにとっては「寝耳に水」 的な話で 驚かれることだろうと 思われますが、ダメ元です。 そのまま 思惑通りの売買は無い と思いますが、「瓢箪から駒♪」で 何か うれしい意外な展開があれば、 儲けものです。 世の中、何があるか分かりません。 「犬も歩けば 棒に当たる！」 じっとしているよりは はるかにマシ！ かと思います。 健闘を祈ります！メールをいただきました。2026.8.23（日）武田さんへ 先日はご回答ありがとうございました。回答を読むといつも自分（の思考）をニュートラルにすることができます。 さて、今後の進め方についてご助言お願いします。まずは、たまたまこの土地を地主から依頼されて整備していた業者、そして以前、中古物件のリフォームを依頼した業者についての情報です。（同じ業者です）名刺には、以下のように記載しています。 Ⓐ (株)〇〇〇〇商店・特定建設業岩手県知事許可・二級設計士事務所・岩手県知事登録第7672号営業項目：〇〇市指定上下水道工事店、２×４工法・輸入住宅・一般建築・土木工事・設計・施工・管工事業住宅建設工事・石油・ガス厨房・冷暖房器具販売・太陽光発電設計施工 そして、今回この業者が土地について先日添付した資料を依頼作成したのは、市内の以下の不動産業者のようです。 Ⓑ 〇〇〇〇合同会社土地・中古物件を仲介している業者です。岩手県知事免許（１）第〇〇〇〇号（公財）東日本不動産流通機構、 東北地区不動産公正取協議会、（公社）全日本不動産協会岩手県本部 ※ウサギのマークの協会です。 （ ハトのマークの協会ではなく ） 次に、前回ご指摘いただいた不動産購入で必要な書類①と②についてです。①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成②重要事項説明書：同上 さて、進め方です。前回、直接Ⓐに対して、この土地は本当に売り物か？聞く。そして、住宅建設は複数業比較を伝達することについては理解しました。 これをする前にⒶに対して上記の２つのことを伺い・伝達するのが先ですか？それとも①と②を求める方が先ですか？ 細かくてすみません。進め方で失敗したくないので・・・（Ⓐに対して、①と②を要求し、 提示されてしまうと、もうこのⒶ業者で 決まってしまうと思ったためお伺いしました。 最後にお知らせしておきます。検討している土地の近所に知り合いがいることがわかりました。静かでよいところだよと。母が数十年ぶりにスーパーでばったり会ったようで、世間話をしている中で、この土地の持ち主を教えてもらったそうです。（これもイレギュラーですね） ご指導・ご助言よろしくお願いいたします。 ※ ・・。 危ないです。 進めてはいけません。 この業界に 数十年も係わってきた 経験から言います。 この土地は「売地」ではありません。 似たようなエセ情報を見聞きした ことは この数十年で何度かありましたが、 このようなきっかけからモノになった まともな売買物件は存在しません。 今回の件、私の見立ては・・・ その何でも屋さんの業者が、 なんとか自分の仕事を得るために、 （ 新築 or リフォーム ） ずばり「売地を世話して建築受注♪」 というストーリーを描いて、 土地を気に入って 欲しがっているHさんに、 「地主が 自分の紹介なら 土地を売ってもいいと言っている」 という出まかせを言って興味をつなぎ、 ダメ元で話進め、本当に売買が成立し、 うまくいけば儲けもの♪ （ 新築受注が ほぼ確実♪ ） ・・・的な思いで、Hさんに勧めています。 似たようなケースで・・・ 「建築条件付き土地分譲」があります。 一般的には 売主が建築業者で、 「土地売買契約後 〇か月以内に請負契約」 という条件を付けています。 間取り打合せから入って すべてが決まり 建築金額がとんでもなく高くて やめるなら、土地契約は白紙に。 どうしても土地が気に入っているなら、 建物を小さくしても 建築価格を合わせる、 という作業をすることになります。 が、今回の業者は 自分の土地でもない のに、「建築条件付き」まがいの事を しようと企んでいます。 この業者、もし今回 モノにならなくても、 ここで尽力して 恩を売っておけば、 次には 優先的に仕事がもらえるかも♪ という思いで動いています。 こんな怪しい業者を、これまでも いくつか ちらほら 見かけました。 そんな危ない業者から 消費者を守るため、 宅建業法が整備されています。 申込金とか 契約金とかの名目で お金を要求されても 払ってはいけません。 この土地が本当に売地かどうか？ すでに Hさんは知る立場になっています。 お母さんが世間話で 情報を得ました。 直接 地主さんに聞いてみればいい事です。 「あの土地、売る予定ですか？ 〇〇業者の 〇〇さんに聞いたんですが」 ・・・それですべてが判明します。 答えは、NO だと思います。 （ 業者が作詞作曲しているだけ ）メールをいただきました。2026.8.5（水）武田さんへ ブログ拝見しました。土地の資料です。未送信になっていました。すみません。 ※いくつも添付資料があります。 何度かだぶっている資料も・・・。ブログで一番納得した点は、ここの業者なら売ってもよいという視点です。確かにそのとおりだと。確かめることはできませんからね。まずは、純粋に土地の診断と金額の確認をお願いしたいです。 ※いただいた添付資料には、 土地売買の際に必要な資料は まったく含まれていませんので、 （ 表面的な情報しかないので ） 私としては 診断も確認もしようがありません。 現在の状況では、今回の土地が本当に 「売買の対象物件」なのかどうかさえ、 怪しい状況です。 不動産購入で、最低限必要な資料は、 ①不動産情報（物件情報）：宅建業者作成 ②重要事項説明書：宅建業者作成 などです。 特に、②は 素人である購入希望者が 数千万円単位の大きな買い物で 不利益を被ることが無いよう、 厳しく規定されています。 ①は、購入を検討する消費者が 手軽に物件内容を確認できるための 資料です。また、その後、思い切って正直に建設事業者に話してみようかと。とても、危険な賭けです。あるいは、もうこの業者で進めるか・・ ※イレギュラーな事をしている業者です。 「もうこの業者で進める」方が、 はるかに危険な賭けです。何れにせよ、武田さんのご助言後に、ゆっくりじっくり検討します。どうぞよろしくお願いいたします。 ※私の数十年の経験の中で、 このような イレギュラーな取引は、 見たことも聞いたこともありません。 もちろん、 このまま進めてはいけません。 今 話をしている業者さんの業種は 何ですか？ 持っている資格は何ですか？ 名刺には、何と書かれていますか？ 宅建業とか宅建士ではない人物だと 思われます。 今回のような 話の進め方を見ていると、 あまり信用してはいけないような、 怪しげな人物を連想してしまいます。 添付資料にの測量図や、 メモ書き程度の お金の計算書から・・・ 土地家屋調査士か測量士も持っている？ あるいは 知り合いに 調査士がいて、 簡単な計算書を作ってもらった、 とか だと思われます。 メモ書き程度のお金の計算書に 宅建業者らしき会社名？もあります。 これは この業者の知り合いなのか？ であれば、 「物件情報」や「重要事項説明書」 を作成してもらえば、晴れて 購入を検討できる不動産になります。 売主の素性も分かるし、 売買価格も正式に検討対象になります。 ずばり、遠慮することなく この業者に きちんと確認したいです。 ①この土地は本当に売り物か 。 ならば、物件情報と重要事項説明書 要。 ②住宅建築は 複数業者比較を伝達。 その結果 お宅で建てない場合も と。 一千万単位の大損や面倒なトラブルを 回避するために、 きちんと確認するべきことです。 その結果・・・ 「んじゃあ、お宅には売らないよ」 と言われたとしたら しょうがありません。 まともに売られる土地ではない ということです。 割り切りましょう。 メールをいただきました。2026.8.4（火）武田さんへ 大変ご無沙汰しております。メール会員のHです。5月４日以来ですので、丁度３か月ぶりです。 （完全に個人的になりますが、 ・・・中略 本当につらかった・・・・です） ※原因不明の体調不良で、 辛い苦しい経験をされたようです。 完全に連絡が途絶えていたので、 心配をしていましたが、 今は大丈夫そうで 良かったです。 私も 大腸がん手術から満3年です。 ステージ：3B です。 3カ月ごとの定期検査をくり返して きていますが、幸い 毎回異常なし。 5年目まで異常が無ければ 卒業！ のようです。 『食事と睡眠と運動』を意識した毎日で、 有酸素運動も無酸素運動も 適度に 楽しみ、快適な日々を過ごしています。 自律神経の切り替えも意識して、 クラシック音楽を利用しています。 お気に入りリスト約40曲から 「今日一日は これ！」 ブログ記事を書く際も ジョギング中も 花壇の草取り中も エクササイズ中も 音楽に浸って過ごしています。さて、本題です。これまで、検討していた中古物件は、見積もり概算がでたものの、全ての業者からリフォームに適していないという回答で断念しました。そこで、土地を探していい塩梅で新築にシフトしました。 ※築50年の建物でしたからね・・・。 新築でも これから50年返済ローン を始めようとする人が気の毒です。 それを勧める銀行の良心を疑います。 しばらくして、今回依頼した１つの業者が、私が偶然土地を希望していた地区で土地の整備と擁壁のやり直し等をしていました。日当たりもよく、市内中央にも近く、静かな場所です。（後で写真を送ります）そこで、この土地は売りに出ているかとその業者に尋ねました。すると、売る予定はなく、ただ整備しているとのことでした。しかし、場所が気に入ったため、土地の所有者に聞いてほしい旨、依頼しました。その持ち主は中々難しい人で賃貸はするが、売りには出さない人だから、無理だと言わました。しかし、土地を整備していた業者さんからの依頼だったら（紹介する人だったら）売ってもよいとのことでした。 ※ほう、そんな事もあるんですね。 気になる点が2点。 ①売主さんが「難しい人」というのは ちょっと気になります。 ②「整備作業をした業者の紹介なら」 売ってもいい・・・気になります。 一般的な 市場に出てくる「売地」 とは違う「特殊事情の売地」 ということになるかもしれません。 つまり、一般的な商慣習の「常識」が 通じない「物件」になるかもしれません。 また、「業者の紹介なら売ってもいい」 と言っているのは「業者」自身であり、 本当に「地主」がそう言ったのか？ は、怪しいモノですが・・・。 （ また聞き情報は 鵜呑みにできない ）２か所あるのですが、そのうち１つなら、売りに出してもよいという回答でした。【土地は、〇〇市〇〇町３２番地１です】（建築業者に土地を依頼したことが、 まずく、武田さんがおバカさんと いうことも重々理解しております）現時点では、母も私もここが（見た目は）第一候補です。 5月の中旬にその業者が持ってきた土地の詳細は別メールで送ります。（掲載にはご配慮お願いします。）土地の写真もメールで送ります。現在は、整備されています。 そこで、専門家である武田さんにお聞きしたことは以下の通りです。どう質問したらよいかうまく表現できないのですが・・・（非常識な質問かもしれません） １．改めて、（今回のことは無・ゼロにして） 市内のいくつかの不動産屋さんに この場所が売りに出ていないが、 仲介してほしいと依頼してよいか。 常識外れかもしれませんが、 できるのであれば進めたいです。 ※それは、「売主」から見ても、 「土地整備業者」から見ても、 「非常識な行動」と映るでしょう。 この2者を無視して 複数の 不動産屋さんに接触するのは、 「なんだ、勝手な行動をして！ 整備業者の紹介なら売ってもいい と言ったのに！ そんなことならこの話はナシだ！」 となる可能性が高いように感じます。 （ 気難しい地主さんならなおさら ） 最終的に 同じ結果になるとしても、 いきなり 不動産屋へ ではなく、 「売主」と「整備業者」の了解を取って 「不動産屋」へ が、スジです。 断られる可能性として・・・ 「売主」は 仲介手数料を払いたくない、 「整備業者」は 建築受注を逃したくない ので、あまり公にしたくない。 なので、難しいことになりそうです。 ２．純粋に資料等からの分析から、 ここは①新築用土地として、 また②金額的に購入は妥当か否か。 ※添付資料で写真は複数確認できますが、 金額等を含めた「土地情報」は 見当たりません が・・・？ ３．一番やってはいけない 「建設会社に」土地探しを依頼してしまい ました。上記２が妥当だとしたら、 今後どう動くべきか。 それともやはりやめる（諦める）べきなのか。 （そうなると、いつまでたっても解決しませんが・・・） ４．私の質問とは、別視点からも ご助言・ご指導あればお願いします。 ※公に出回っている不動産情報とは違い、 非常に私的で特殊な案件です。 腫れ物に触るようなデリケートさ が必要な案件です。 ここまで会話して来た本人たちを 無視して 第3者に話を持ちこむのは、 もちろん、やってはいけない事です。自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/02
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リフォーム代追加で住宅ローン借換えを
『間違いだらけの住宅ローン』金利が上昇してるので悩んでます。 ※ おバカさんです。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ今日のBGM フランツ・フォン・スッペ：軽騎兵の序曲♪発見したばかりのQ＆A記事を取り上げて、コメントしています。Qリフォーム金額を追加して、住宅ローンの借り換えしたいのですが、金利が上昇してるので悩んでます。 ※おバカさんです。 借金は、お金を失う行為です。 モノを、割増料金で買う行為です。 （ 金融業界は潤うが 消費者は大損！ ） 当たり前のことですが、 できるだけ 借金はしない方がいい。 （ 金融業界は困るが 消費者はお得♪ ） リフォームをしたかったら、 地道に貯金をして貯まってからにすれば、 家計上 たいへんお得です。 （ 当たり前 ）現在は、ろうきんで住宅ローンを借りていますが、現在のローン残高は、500万くらいで、約5年で返済が終わります。金利は1.9%固定金利です。リフォーム金額を700万追加で1200万くらいのローンを10年くらいで返済を考えています。 ※おバカさんです。 借金は、お金を失う行為です。 借金を当たり前と思ってはいけません。 買い物は、お金を貯めてから。 健全な家計なら、当たり前のことです。最近、金利が上昇してるので、借り換えると金利があがりそうなんですが、10年なら変動金利のほうがいいでしょうか？ ※おバカさんです。アドバイスや借り換えに良い商品があれば教えてください。宜しくお願い致します。 ※おバカさんです。 「そんなこと言われても・・・ その貯金がなかなか難しいから、 お金を借りようとしているんだよ」 と反論する おバカさんへ、 「貯金は難しいけど、割増料金を 払うローンなら だいじょうぶなの？」 ということです。 どっちが得か分からない人を、私は 失礼ながら「おバカさん」と罵っています。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 自分の頭で考え、行動しよう！『 借金は、お金を失う行為 』同じ5,000万円の家でも、現金購入とフルローンとでは、生涯で払うお金は 3,300万円差に！借金を当たり前と思ってはいけない。フルローンなんて とんでもない！と思う、まともな感性を持ちましょう。 ※家の代金の支払い（住居費）は、 「楽をして後から払おう」 （ 諸費用込みフルローン ） とすると、数千万円余分に払います。 おバカさんは、この方法を選びます。 金融業界に洗脳されたままでいないで、 （ ボオ～っと 生きていないで ） 自分の頭で考え、行動しよう！ A借り換えをするとトータルで金利負担は多くなると思います。現在のローンはそのままにしておいて、リフォーム分は別ローンが良いでしょう。月々の負担が大変であるなら、リフォームの返済期間を長くしておいて住宅ローンが終わって余裕ができたら繰り上げ返済するというのが良いのではないでしょうか Qありがとうございます。ローンが2つになるのは厳しいきがします、、、現在ローンが7万くらいだから、2万くらいしか上乗せできないです、、、それだとかなり長い期間になるような気がしますが、借り換えたら上がってしまうんですね。銀行に相談してみるしかないかもですが、変動金利だとまだ低めですが、10年くらいなら、変動金利のほうがいいでしょうか？ A1200万円10年で組めますか？今の返済額より大分多くなります。今借り換えをすると1.９％がもったいない気がします。変動か固定はぎりぎりでローンを組むなら固定が良いです。 自分の頭で考えるべ。・・っと。25年目のFP事務所です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」でつちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。《 ライフプランニング：生活設計 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」 1万円/年《 実行支援 》マイホーム取得等の実行支援は、引き続き行っています。「不動産購入：実行支援」 3万円/年「住宅建築：実行支援」 10万円/年過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい ）
2026/09/01
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