2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005年07月の記事
全29件 (29件中 1-29件目)
1
-
健全なマーケット
不動産の流通の世界には、素晴らしい仕組みがあります。レインズです。（ レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。 指定流通機構の会員不動産会社がパソコンやFAXを利用して、機構内に設置してあるホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。） また、媒介制度といって、「不動産会社に住まいの売買を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、どれにするかは依頼者が選びます。このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構への登録が義務付けられています。 なお、宅地建物取引業法では、媒介契約書を依頼者に交付することを定めています。 」 また、売主業者さんなどは、売主や代理として、流通に登録してきます。 「高く、早く、売りたい売主」、「気に入ったものを、安く、買いたい買主」、「高く」や「安く」は、相場のものですし、相対の取引の要素が強く出ます。 であるならば、「早く」と「気に入ったもの」は、流通市場で威力を発揮します。売主にとっては、物件が多くの営業マンの目にとまりますし、買主にとっては、物件の選択肢が増えるからです。 ここで、問題になってくるのが、登録しない物件、いわゆる未公開物件です。 仲介が登録しないのは、もってのほかですし、自分の都合の良いときだけ、登録する売主業者もいかがなものかと思います。 未公開物件は、不買運動をおこしても良いのでは？！とも思います。 われわれの目的は、不動産を通じて、顧客にメリット、便益、幸せの一助を提供し続けることであって、利益は、そのための目標であり、その逆ではありません。 利益だけが目的になってしまった会社は、最近の企業の不祥事の例を待つまでもなく、あなたをしっかり、裏切ります。 それに、売主と買主は、利害関係が対立する場面があります。それぞれにプロである、客付けの仲介、元付けの仲介がつくことが、お互いの利害の調整につながります。 健全なマーケット、客付けと元付けがそれぞれ買主側、売主側の主張を専門知識を持って、代弁すること。 それだけでも、不動産取引というものは、かなりクリアーなものになってくると思います。
2005年07月28日
コメント(2)
-
購入申込書
購入申込書は、自分が仲介して欲しいと思う不動産仲介会社へ！ 購入申込書を出すことによって、仲介会社は、客付けとして、拘束力を持つことになります。 その客付けが、本当にあなたのメリット、便益をかなえてくれますか？ よーく、不動産仲介会社を選んでください！ よくあるミスは、その不動産仲介会社が、賃貸仲介をメインにやっていて、売買仲介の経験がほとんどない、というパターンです。 契約書で、ちゃんとあなたの権利は、守られているでしょうか？ 住宅ローンをちゃんと、付けてくれるでしょうか？ すごーく、心配です。 買い付け証明書を出す前に、もう一度、仲介会社をよーく、考えてください！
2005年07月28日
コメント(0)
-
思いつくままに
労働分配率は、第一線の営業マンは、粗利益の３０％が、不動産仲介売買では、適正だと現在は、思う。 労働分配率は、高すぎれば、会社を危うくするし、低すぎれば、人材を失う。 もちろん、金だけではないが、大切な要素だ。自分が営業をやっていて、３０％は、欲しいなと思う。 スタッフ部門もあるわけだから、全体の労働分配率は、４０％台中盤から後半になるのかな？！ 経常利益率は、１０％は、欲しい！内部留保を高め、店舗展開しなければ！ 家賃、リース代、電気代、電話代、保険料、その他。 広告宣伝費は、費用対効果。まずは、HP、メルマガ、ブログから。上がった収益から、再投資。 マーケティング＆セールス。多数の物件と多数の見込み客のデータベース・マーケティング。 顧客のメリット、便益にかなう、最高の不動産仲介サービス。スタッフこそ、財産。 知識・情報の発信。マーケティング、システム、人材。 思いつくままに書いてみました。
2005年07月27日
コメント(0)
-
あと、１０年
今、お客さんのところから、帰って来ました。 一昨年、土地を我々の仲介で購入していただき、以前住んでいらっしゃったマンションの賃貸の契約書を届けてきたところです。 目黒区の高級住宅街に建つその新築の屋上からは、南に林試の森、北東にテレビ塔と眺望も最高です。 低層の住宅街ならではの眺めです。周りの住宅もおしゃれです。 「土地は、すごく気に入っている。あと、２坪くらい買っておいたほうが良かったかな？！」と満足していただいている様子。 事業を営んでいらっしゃいます。九州の炭鉱町の出身で、母一人、子一人、東京のマーケティングの会社に勤められ、独立して事業をしています。知る人ぞ知る、有名なペット・グッズの会社の社長さんです。 土地・建物を購入されるときが、一番、財政的には苦しかったと当時おっしゃっていらっしゃいましたが、ここ半年で社業を立て直してきたとのことです。 現在は、別の事業が順調で、新規の会社も立ち上げたとのこと。 「今、４２歳、あと、めいっぱい走れるのは、１０年位かな？！」年も近く、気軽にお話していただけます。 「社長、次は、青葉台に家、建てましょう！」と、私。 １０年、めいっぱい、走りましょう！
2005年07月27日
コメント(0)
-
市場に入ってくる人たち
こんにちは。お元気ですか？ 地震が来たと思ったら、次は、台風。台風一過で今日は、暑いですね。 さて、不動産のお話です。このところ、流通市場に物件が、多く、登録されているようです（都心・城南地区）。 年内、売り切りを見越して、市場に出ているようです。 毎年、８月は、暑くて、物件を見学する人も少なく、普通の不動産仲介会社にとっては、一番暇な時期です。 でも、物件が多くなってきて、買い手が少ないということは、この暑い時期にがんばって、選ぶ人にとっては、有利な話かもしれません。 不動産の流通市場（レインズ、国土交通大臣指定 財団法人東日本不動産流通機構、http://www.reins.or.jp/）を利用して、多くの人は、不動産を取得します。 レインズに登録されていない物件が、未公開物件です。マンションの場合は、ほとんど、未公開物件は、ありません。これは、売主業者さんが、４ヶ月サイト（４ヶ月で借りたお金を返さなければなりません！）くらいの資金で物件を取得し、再販するためです。 土地、中古戸建の未公開物件は、大別して、１、土地が大きすぎて、価格も数億円して、エンドユーザーでは、購入できず、デベロッパーなど、買い手が数十社に決まっているもの。 ２、売主業者と元付けが結託して、相場より高く売りたいもの。レインズに登録すれば、多くの営業マン、そのお客さんの目に触れますが、それを避けて、業者が売りたい！というのは、残るは、「高く売りたい！」以外にありません。だって、売主業者のニーズは、「高く、早く売ること」ですから。 ３、物件化していない物件。いずれかは、売るんだろう？！けど、まだ、価格もその他取引条件も決まっていない物件。元付け業者の勇み足です。 と、ありますが、いずれにせよ、信頼できる仲介営業マンに相談してみてください。 さてさて、流通を利用して不動産を購入しようとする人たちですが、一般のお客さんだけではありせん。買い取り業者さんも虎視眈々と狙っています。 マンションなんかですと、買い取り業者さんが、元付け業者さんに電話し、買い取り価格まで下がるようであれば、内件を申し込みます。 土地、戸建に関しても同じです。土地なんかですと、１億円以上する大型のものを業者さんが買い取って、分割して再販したりします。 彼らは、仕事でやっていますから、買わなければなりません。いくらで再販できるのか、その際、いくらで買えばよいのか？だけが、問題です。 融資する金融機関が彼らには、ついていますから、即断即決です。買わなければ、商売になりません。 よく、エンドユーザーと買い取り業者さんが、競合すると、物件を気に入ってから融資を打診するエンドユーザーよりも買い取り業者さんが、物件を取得ケースがあります。 さて、エンドユーザーの場合は、過去の契約から見ると、動機のはっきりしている人、期日の決まっているひとが、しっかりと、良い不動産を購入するケースが多いものです。 「結婚して何年以内に不動産を取得しよう！」、「結婚を機に二人で住むための不動産を取得しよう！」、「今、住んでいるところが、いついつまでに取り壊しになる。この際、不動産を取得しよう！」、「子供のためにも不動産を取得しよう！」、「事情で、住むところがなくなる、不動産を購入しよう！」、「賃貸アパートだけど、隣の人が変！この際、不動産を購入しよう！」等々。 動機と期日が定まっている人は、集中力を発揮し、自分たちに合った不動産を取得しています。また、意思決定を仕事にしている人たちも、集中力を発揮します。 動機があいまいな人、「いい物件が出たら」と言っている人は、なかなか買えません。だって、動機と期日が決まっている人や仕事で不動産を買わざるを得ない人たちと競合するのですから、なかなか買えません。 暑いとは思いますが、がんばって、集中して、あなたに、あなたのご家族に合った不動産を探しましょう！ もちろん、最大限のお手伝い、サービスをわれわれは、いつも提供しますからね。 不動産を取得することは、手段であって、目的は、あなたの、あなたの家族の幸せのためですからね。
2005年07月27日
コメント(0)
-
リスク
先日の『がんばれ社長！今日のポイント』、武沢さんのメルマガに 「ビジネスとはリスクを利益に変える行為である」 （ジェイ・エイブラハム） リスクを避けることばかりを考えている人にとって、この言葉は肝に銘じ ておきたいものですね。 というのがありました。 いくつかのリスクがあり、それを糧に選択し、集中し、拡大してきました。 いまも、リスクがあり、飛躍します。 リスクを取らないことは、ビジネスをしているわけでもなく、利益もないことだろう。 リスクに挑戦することが、また、糧にもなります。
2005年07月25日
コメント(0)
-
9000アドレスを取りに行く
こんにちは。 東京の城南地区（目黒区、品川区、世田谷区、大田区）、港区、渋谷区で不動産売買仲介をやっています。 もし、われわれが提供する不動産売買仲介サービスが、お客さんにとって、便益があり、メリットを感じていただけるなら、われわれは、拡大しなければいけないと思います。 不動産売買の流通網は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が、根幹をなしています。つまり、どの不動産仲介会社に行っても、同じ不動産が扱える仕組みになっています。 これを不動産仲介会社は、言わない！ 差別化できるものがないからです。 また、不動産売買においては、売主と買主の利害が対立する場面の多く、仲介会社は、基本的に売主、または、買主の一方に立って、顧客の利益を代弁すべきだということも言いません。 不透明な中で、人生最大の買い物が進みます。 変ですね！ ちゃんと、お客さんと向き合い、動機や希望、予算、優先順位、現実、探し方、安心・確実な取引、その後のフォロー、何よりもお客さんに最大限の満足を提供できるなら、われわれは、拡大しなければなりません。 城南地域、港・渋谷区には、約１２０万世が暮らしています。このうち、不動産を購入しようとする世帯が、絶えず、１％あります。 つまり、１．２万世帯です。さらに、このうち、７５％がインターネットを使っているとすると、９０００世帯のアドレスをわれわれは、取りにいかなけれければ、いけません。
2005年07月24日
コメント(0)
-
金利の選択
こんにちは。 さて、今朝、お客さんの住宅ローンの契約に同行してきました。 和やかに済んだのですが、金利の選択というものは、難しいものがあります。 ある専門家は、長期固定が良い！と言いますし、短期金利で、優遇を受け、低金利を享受すべきだと、言う人もいます。 マクロの視点から見ると、６０年に１度くらいのバブル景気、高金利は、１９２９年のニューヨーク株式市場の高騰と暴落、１９８９年の東京株式市場の高騰と暴落、次は、２０５０年頃を頂点とする、数年前からがバブル景気、本格的な高金利時代でしょうか？！ ということは、今から住宅ローンを組む人は、もう、みんな、返し終わっちゃっている！ということです。 では、これからの金利は、通常の在庫循環、設備循環によって、左右されるということでしょうか。 と、マクロの話は、どなたか、他の人に譲るとして、実質的なおはなしです。 あるお客さんは、お嬢さんが１０歳少しで、先々のライフプランを考え、１０年固定のキャンペーン金利を利用しました。 中古住宅を購入した、あるお客さんは、ここ２、３年の改装であるとか、急な出費と早期の返済を考慮し、３年の固定金利を選び、めいっぱい金利優遇を受け、３年後から本格的に打ち入れ返済をする予定です。 あるお客さんは、ご主人がベンチャー企業の若き役員さんで、今のうち、めいっぱい多く、早く返済したい、支払い総額を抑えたい！ということで、元金均等返済（元利金等ではありません）を選びました。 そーなんです。金利の選択は、実は、ライフプラン、返済計画と密接な関係があったのです。 そのあたりも、いつでも相談にのります。
2005年07月22日
コメント(0)
-
チャネル
こんにちは。不動産売買仲介をやってます。 最近では、ネット専業の不動産売買仲介会社とか、よく、目にしますが、彼らが、それだけのチャネルでやっているとしたら、ちょっと、もったいない気がします。 われわれのチャネルは、インターネット、店頭の情報誌、住宅展示場、紹介、店への飛び込み、その他とあります。 考え方として、「コンサルティング･ファースト（最初に相談しましょ！）」と思っていますから、なるべくお客さんが、来店しいやすい、駅前に立地します。 駅前と言っても、路面店ですと、非常に家賃が高いので、駅前のビルの上層階です。これであれば、お客さんに不便をかけません。 不動産というのは、高額の買物で、私を含め、一般の人が、一生に何度も売り買いするものでもありません。 そんな買物ですから、是非、楽しんでもらいたい！たくさん見て、あなたにとって、一番良いものを選んでいただきたい！楽しい思い出にしていただきたい！と考えてます。 最初に会って、じっくりとお話しを聞き、購入の動機であるとか、希望条件、予算、ゆずれないこと、資金のこと、どのように物件探しをすすめるか、などなど、それぞに合った、お話をします。 探し方も、あなたが二人としていないように、物件が二つとしてないように各人各様です。 そのツールとしてのインターネットですし、「情報誌」の配布です。 ネットで物件を見て、案内して、じっくり話もせず、「さよなら」じゃ、お互いつまらなすぎます。 また、不動産の買い方も、そんなものではないでしょう。 物件を「気に入る！」ということは、非常に大事なことですが、それだけであれば、営業マンの存在意義がありません。 プロのアドバイスと、お客さんの長期にわたっての便益、メリットのため、われわれは、あると思います。 その際、ネットだけのチャネルでは、さびしすぎます。
2005年07月21日
コメント(0)
-
印刷、製本、発送終了！
って、何のことですか？というところでしょうが・・・。 毎月、20日過ぎに「不動産情報誌」を印刷、製本、発送します。 総部数で、1000冊ほど、郵送はもちろん、店頭に置いたり、住宅展示場に配ったりもしています。 毎日、毎日、こまめに新規物件の図面を取り寄せ、詳細を入力し、情報誌発行の前に、全物件のある、なしを電話で確認しています。 たいへんな作業です。ウォッチしているエリアは、目黒区、品川区、港区、渋谷区、世田谷区、大田区の土地、一戸建て、マンションです。 全物件でかるーく、３０００件を越します。 でも、毎日毎日の積み重ね、毎月毎月の積み重ねが、お客さんの心に響きます。 そんな、不動産会社です。
2005年07月20日
コメント(1)
-
感想は？
先日の関連記事で、ハウスメーカーさんのツアーに参加されたお客さんの感想です。 家を建てるというのは、一大事業ですから、多くの方に納得して、土地建物を購入してもらいたい！と、常々考えています。 建物の内外装だけでなく、基礎、構造、建てる側の思想・考え方、フォローが大切だと思っています。 もちろん、ハウスメーカーさんのツアーに参加したからと言って、そこで建てなければならない！と言うことでは、ありません。 最終的に決断するのは、あなたですから。 では、どうぞ。 『都築様 こんばんは。 行ってきました。○○ホームのバーチャル・ラリー。思っていた以上に参加人数がいたので、驚きました。 資料もよく作られていましたし、楽しめました。 実際にアパート経営と平行して居住されている方のお宅にも見学に行き、とてもためになりました。（他人がローンを払ってくれるなんてすばらしいと思ってしまいましたが・・・） 担当の保田さんにざっくりと金額面のことを聞きましたら、やはり2,500万円前後とのことでした。 購入を検討する前提ではありませんが、保田さんのご好意で「中目黒の土地」とこの間、図面を送っていただいた「上目黒の土地」の参考プランを作成してくださるとのことでした。 あくまでも今の段階では土地が先決と思っていますので、収納スペースを重視したとしたら、○○ホームさんも魅力的なのかな、と思いました。 それと、先程は目黒４丁目の物件図面をありがとうございました。明日にでも見に行ってみます。 バーチャル・ラリーのご案内、どうもありがとうございました。大変勉強になりました。今後ともどうぞよろしくお願いします。』
2005年07月18日
コメント(0)
-
次のステップ
今、世田谷区宇奈根の新築一戸建てのご案内をして帰ってきました。 ４棟現場の角地、採光も取れ、なかなか、気に入られたご様子。 城南地域で、土地の坪数、建物をゆったりめに欲しい！というお客さんには、人気です。環八を越えると、土地の価格もリーズナブルになります。 来週、同じハウス･ビルダーさんの完成現場なり、プレゼンテーションを受けてみては？！と、ご提案しました。 宇奈根の環境を気に入られたご様子で、近くの物件も紹介して欲しいとのこと。我々は、いつもご案内のとき、同地域、同価格帯の物件の最新リストをお渡しします。 お客さんに希望の優先順位をつけてもらい、最大限、満足していただくためです。 完成現場を見ること、プレゼンを受けること、近隣の物件も見学し、比較検討してみること、融資を固めることが、次のステップです。 不動産を購入するには、集中力が必要です。
2005年07月18日
コメント(0)
-
ひとつのタイミングです。
過去の契約をふりかえると、結婚する際というのは、不動産を購入する１つの大きなタイミングでもあります。 案外、結婚を機に不動産を購入する新婚さんは、多いものです。 今まで、それぞれ賃貸のお部屋を借りていたのですが、一緒に生活することになり、不動産を購入するのです。 親御さんの援助を受けるケースも、まま、あります。 そこで、結婚を機に不動産を購入しようとしているあなたにアドバイス！ 不動産は、どの仲介会社に行っても購入できます。高額なものですから、国道交通省肝いりで、流通網が整っています。 ということは、不動産を購入する会社、営業マンを見定めることが大切になってきます。 HPとか、いろいろ、研究してください。 次に多いタイミングは、お子さんが生まれてからです。不動産を住宅ローンを借りて購入すると、自動的に団体信用生命保険に入ります。 万が一のことがあっても、子供に家だけは、残すことができます。
2005年07月17日
コメント(0)
-
かかりつけの・・・
一昨年の１０月に下目黒の土地を購入され、建物を建てたお客さんが、以前、住んでいらっしゃったマンションを賃貸に出したい！ということで相談を受けていたのですが、本日、当社の賃貸部門でめでたく、賃貸の契約が行われました。 このお客さんには、いとこの方が、九州から東京に転勤になる、ということで、賃貸部門で、賃貸物件をお世話したこともありました。 さらに、何件か、ご紹介も頂きました。 一昨年の２月に広尾のマンションを購入されたお客さんの奥様が、店舗物件として、代官山の賃貸物件を当社の賃貸部門を通じて、借りられたことも記憶に新しいです。 また、昨年の６月に岡本の土地を購入されたお客さんは、弟さんの賃貸物件を探すことや、お友達のマンション購入を手伝って！と、何件もご紹介していただいています。 不動産は、買う、売るだけではなく、借りる、貸す、という側面も持っています。それぞれの部門で、営業マンは、得意分野を持ちながら、総合力を提供することも大切なことだと考えます。 あなたに、かかりつけのお医者さんがいるように、われわれもかかりつけの不動産屋さんを目指します。
2005年07月17日
コメント(0)
-
フムフム、という感じ
住宅展示場のモデルハウス、大きすぎて、現実的では、ないですね。少なくとも私にとっては。 で、ハウスメーカーさん、半日くらいの日程で、バスをしたて、「基礎現場」、「上棟現場」、「完成現場」、「居住者宅」をまわるツアーを組んでいるところもあります。 これが、結構面白い！ 「へー、基礎は、こういうふうに考えているんだ！」 「構造は、いろいろあって、メリット、デメリット、それぞれあるんだ」 「こんな小さな土地でも、デザイナー使って、建てちゃうんだ！」 「やっぱ、地震にたいしては、研究してるなー」 「居住者のいる家は、参考になるなー」 等々、これ、絶対おすすめ！ もちろん、不動産を決めるのも、営業マンを決めるのも、ハウスメーカーさん、工務店さんを決めるのも、最終的には、あなたですから。 でも、大変参考になります。 是非、参加してみては！
2005年07月17日
コメント(0)
-
力量を探る
不動産売買仲介をしていますと、通常、買主側の仲介と売主側の仲介に分かれて、買主、売主の利害が対立する部分、価格交渉をすすめます。 条件や価格を合意すると、契約書の作成に入ります。 細かな権利関係や法令上の留意点、特記事項などで再度、調整することもあります。 価格、条件の合意後は、無事な決済･引渡しに向け、売主、買主、双方の仲介が一丸となって、動きます。 ここで、仲介同士の力量がわかります。だめな業者さんは、契約書からしてダメです。 ここで、お互い信頼にたる業者だと確認しあうと、互いに情報交換しあったり、前向きなお話に膨らむケースもまま、あります。 お互いに力量を測りあっているのです。
2005年07月16日
コメント(0)
-
強欲なハウスメーカー営業マン
昨日、ハウスメーカーの営業マンから、展示場に来て欲しい！という連絡を受け、うかがいました。 実は、午前中、土地を探しているお客さんがいて、図面を1枚送っていました。それをお客さんが、気に入って、「物件を押さえて欲しい！」ということでした。 展示場にうかがうと、「手数料の配分は？」と始まったのです。 不動産の仲介手数料の５０％を個人的に要求してきたのです。 不正行為です。そのハウスメーカーさんとは、提携関係を結んでいて、そのような個人的な報酬は、特段ありません。 このようなことは、過去にもありました。 最後は、お客さんが、迷惑をこうむると思います。 彼らの特徴を書いておきますので、気をつけておいて下さい。 ベテランであるが、特に役職が付いていない。 人当たりがよく、丁寧、頼りがいのある感じがする。 過去の契約実績を自慢する。 いわゆる「引っ掛け営業」をする。うまい事を言って建物契約を結ぶ。 すぐ建てるお客さんしか、追わない。 くれぐれも気をつけてください！
2005年07月16日
コメント(0)
-
任意売却のおしごと
任意売却を専門にやっている業者さんが、嘆いていました。「暗くなる！」と。 で、「たまに、一般のお客さんと会うと、まぶしくて、アガル」ともおっしゃっていました。 今回、品川の一戸建てをわれわれが、買主側の仲介、その業者さんが、売主側の仲介ということでのお取引です。 不動産を購入する際、融資を受けて、購入し、その返済が滞ると、お金を貸した側が、債権回収のため、競売の申し立てをします。 競売ですと、売主さんには、引越し代も残りません。債権者も物件を処分するため、時間がかかること、また、コストもかかることから、任意で売却に応じることがあります。 そんな仕事を専門にやっている業者さんです。 一般に買主さんは、「これから、不動産を買って、新しい生活をして行くんだ！」という、希望があります。 また、売主さんも買い替えであるとかの理由ですと、明るい面があるのですが、お金に困っての売却は、「暗い、悲しい面がある」と、言ってました。 「明日のお金にも困って、少し、お金を貸してくれ」と言われることもあるとのことです。 任意売却のおしごとは、かなり人助けの面があります。しかしながら、物件のメインは、数億円の収益物件が主なものです。
2005年07月16日
コメント(0)
-
リピート、紹介に主眼を置く
おはようございます。 さて、商売の基本である、 『費用対効果的に集客し、フォローし、契約し、フォローし、リピート・紹介を得る』という一連の流れがあります。 われわれ不動産仲介業では、購買頻度が低いため（一生に一度か2度くらい）、その場限りの「手数料さえ上がればいいや！」という、やからが、結構います。 お客さんにとっても、また、不動産仲介会社、営業マンにとっても、メリットのないことです。 営業マンにとって、手数料だけが目的になり、お客さんの「その物件、気に入った！」という気持ちだけで、決済・引渡しを迎えます。 しかし、それだけで良いのでしょうか？ その価格は、適正なのか？物件に瑕疵（目に見えないところの不具合）は、ないのか？権利関係で、買主に不利になること、リスクを負わせることは、ないのか？その回避方法は？ 等々、やるべきこと、知らせるべきことは、たくさんあります。 それを知らせて、納得して、それでもなお、顧客がメリット、便益と受け止められるようであれば、決済･引渡しに向け、全力を尽くせば良いのです。 融資を利用するお客さんも多く、短い期間ですが、緊密度は、高いものになります。信頼関係もできます。 そして、本当に満足したお客さんだけが、リピート、紹介につながるのです。 企業には、継続するという社会的使命・責任があります。サービスを提供し続けるためです。 そのことと、顧客の満足、リピート･紹介とのベクトルは、同じ方向に向いていると思います。 リピート・紹介を主眼とした、営業を続けたいと思います。
2005年07月15日
コメント(0)
-
豪腕ですから
先日、借地権の仲介の件で、立会いをしてきました。 買主さんは、ハウスビルダーさん、債権整理の物件で、地主さん、銀行がらみの案件です。 元付け業者さんは、懇意にしていただいている業者さんで、以前も借地権の一戸建てで、決済前に地主さんが亡くなって、相続発生、「すわ、解約か！」というところを、買主さんの意志と、仲介のタッグで、切り抜けてからのお付き合いです。 物件は、個人が購入できる価格帯でもなく、6棟くらいの大型の建売になる予定です。擁壁があり、その構造計算と敷地の仮測量でした。 ハウスビルダーの担当さんも熱心で、彼の情熱が、ここまでものごとを進めてきました。 しかしながら、ここから先は、ちゃんと、契約の日取りを決め、契約をし、銀行、債権者、地主、借地権者を動かさなければなりません。 契約ごとは、決済・引渡しまで、不確定要素があります。 先の例では、底地権者が亡くなっちゃうとか、どうしようもない予測不可能なことが起こりえます。 開発許可が必要ですから、役所の見解もあります。概ね、「行ける！」というところで、契約をし、それをもって、グッと先にすすめなければ、何も始まりません。 われわれは、豪腕ですから、買主さん、売主さん、関係者が、価格、条件を合意したならば、その成就に向けて、あらゆる手段を使います。 それでなければ、仲介の意味がありません。 必要であれば、銀行を説得し、役所に掛け合い、ことを成就します。
2005年07月14日
コメント(0)
-
営業マンの常識、非常識
こんにちは。お元気ですか？ さて、購買頻度の低い不動産購入、毎日、不動産とにらめっこをしている、不動産営業マン、ギャップが大きいのは、当然と言えば、当然ですね。 ということで、営業マンが常識で思っていること、「あれあれ、非常識だな！」と思われていること、ちょっと、書いてみましょう。 最初は、「不動産は、どこの仲介会社に行っても、購入できる！」ということです。 どう言うことかと申しますと、ある人が不動産を売却したい！ということで、不動産仲介会社に売却委任をします。 そうすると、不動産の流通機構（レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。 指定流通機構の会員不動産会社がパソコンやFAXを利用して、機構内に設置してあるホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。）に登録が義務付けられるのです。 高額の不動産ですから、どこか1社が物件を抱え込んでも、買い手を見つけることは、至難の業です。 売主業者さんの物件も登録されます。ですから、大手に行っても、中小、地場の仲介会社に行っても同じ物件が、紹介されるのです。 オープンルームや現地販売の物件も、どこの不動産仲介会社からでも購入できるのです。ご存知でしたか？ と言うことは、やみくもに不動産会社をはしごしても、あまり意味がありません。 あなたは、あなたのメリット、便益を提供してくれる不動産会社、営業マンを探し出すことが、大切になってきます。 情報は、どこも同じ。であれば、あなたのために親身になり、希望を聞き、話しを整理し、現実とすりあわせ、根気強くフォローし、問題を解決し、契約後もフォローしてくれる営業マンを選ぶことが大切になってきます。 それに、情報がどこも同じなら、内見であるとか、案内であるとかは、1人の営業マンに依頼したほうが、ずっと、効率的です。変な営業マンに追い掛け回されなくて済みます。 次に、「未公開物件」です。 未公開物件には、2種類あります。１つめは、売主業者が相場より高く売りたいが為の未公開物件です。 流通市場（レインズ）にないものが、未公開です。流通に公開することによって、多くの仲介営業マンが「その物件、あのお客さんにピッタリ！」と、FAXで、送ったりします。 しかし、未公開ですと、多くのエンドユーザーに情報が、行き届きません。 「高く、早く売りたい売主」、「気に入ったものを安く買いたい買主」、公開することで、多くのエンドユーザーの目に触れるわけですが、つまり、早く売れる可能性が高まるのですが、それにもまして、高く売りたい！ということで、未公開になるのです。 未公開という、あまく、魅力的な響き、気をつけてください！「どうして、見も知らない私にそんなおいしい情報をくれるのか？」と疑ってみてください。そして、信頼できる営業マンに調査してもらってください！ それに未公開の割安な物件があったなら、気の利いた不動産屋さんが再販目的で、先に買っちゃいます。 もう１つの未公開は、エンドユーザーでは、通常、買えない価格帯の物件です。何百坪もあって、何億円もするもので、流通市場に出しても意味ないもの、購入できるデベロッパーや業者さんが、何十社かに限られているものです。これは、いたしかたありません。 ちなみに、マンションの場合は、未公開物件と言うものは、ほとんどありません。これは、マンションの買い取り業者さんの銀行借入のサイト（期日）が、4ヶ月くらいだからです。 マンションの再販業者さんは、購入と同時にレインズに登録します。うかうかしていると、内装工事、オープンルームで、すぐ、期日の4ヶ月が迫ってくるからです。 最後に営業マンの非常識を書いてみましょう。 「物件の問い合わせをしたからって、すぐ買う！ちゅうわけではない！」ということです。 チラシ、ネットとあの手、この手で、仲介会社は、エンドユーザーの反響を取ります。 「反響の電話か。名前、住所、連絡先を聞いて、飛び込みで今日中に資料もっていけ！」と上司の檄が飛びます。 「どうせ、どこかで買うんだから、先に情報を流せ、毎晩でも電話しろ！」などなど。 どうしても、期日までに不動産を購入しなければならないお客さんもいますが、自社の手数料欲しさの仲介は、お客さんが、すぐに見抜きます。 ゆっくり、時間をかけて、納得ゆくものを探したい！という、お客さんにこれをやったら、まずい！ お客さんと営業マンのギャップを感じますね。 それと、大切なことですから、覚えておいて欲しいのですが、営業マンの７～８０％は、数年のうちに辞めちゃいます。売れないからです。正確に言うと、お客さんに選ばれないからです。 辞めちゃう人にあなたの大切な不動産取引は、任せられませんよね！ さて、まとめますと、不動産物件の情報は、どこも同じ、未公開物件は、あやしい！変な営業マンは、ダメだ！ 信頼できる営業マンを探し出してください！実績であるとか、考え方、人柄とか、毎日の物件情報の更新とか、粘り強さとか、お客さんごとに合わせた物件の探し方とか、不動産という見た目以上に複雑な資産をあなたの不利にならないように物事を進めるやり方とか、誠実さとか、熱心さとか、責任感とか、そのようなものを感じて、会いに行ってください！ あなたが、期日までに不動産を購入しなければならないなら、そのように全力を尽くしますし、じっくりと、時間をかけて、探すなら、そのグランドデザインとツールの提供もしてくれるでしょう。
2005年07月13日
コメント(0)
-
差別化するもの
情熱、責任感、集中力、粘り強さ、誠実さ、これらが、あなたを他の営業マンと差別化するものだと思います。 毎日、ブログを書いてください！ 書いてる人は、自分の考えがまとまり、専門化することによって、それを必要としているお客さんが、集まってきます。 情報発信をすることによって、「選ばれる営業マン」になります。 「そのうち購入したいお客さん」のフォローになります。お客さんから忘れられたら、何も残りません。 毎日書くことは、たいへんなことです。たいへんだからこそ、毎日書いてる営業マンにお客さんは、「彼は、粘り強いな、信頼がおける」と考えるようになります。 毎日書くから、うそは、続きません。あなたの誠実さが伝わります。 こういう風に言ってる私も、まだまだ、修業中です。 社会的自由、どこの会社に行っても通用するビジネスマンになるため、経済的自由、精神的自由を獲得するためにも、パーソナルブランドを確立してください。 さて、あなたも、今西さんも河西さんも今日から始めてください！
2005年07月11日
コメント(1)
-
チャンネル争い
小さい頃、親父にテレビを捨てられちゃいました。 みなさんも、記憶にありませんか？小さい頃のテレビチャンネルの奪い合い！ 小学校3年生の頃、私と妹、見たいテレビのため壮絶なテレビチャンネル争いをしていました。それに親が加わり、収集がつきません。 業を煮やした、親父さんが、テレビごと、窓から、捨てちゃったんです。雨の降っている梅雨の頃でした。今でも記憶に鮮明に残っています。 それ以来、中学のとき、引越しをするまで、我が家には、テレビがなかったのです。 読書をするようになりました。初めは、「日本の歴史」や学校の図書館で借りてきた本などです。 そのうち、親父が読んでいた、「司馬遼太郎の本」にのめりこむようになりました。 「坂本竜馬」や「新撰組」などの本です。なんか、主人公たちが、かっこ良かった。潔かったし、天下国家、主君のため、武士道とは・・・と、かっこ良かったです。 大学を出て、最初、就職をしようと思ったところは、「ベンチャー･キャピタル」です。 利回りの必要な年金などを主体とした機関投資家、成長のため、資金を必要とするベンチャー企業、美しい流れだなー、と思ったからです。 ベンチャー･キャピタルには就職できず、ベンチャー企業にゆき、現在は、不動産仲介をやっています。これ、初めてめぐり合った、私の天職です。 どこの業界にも旧態然としたものが残っています。それを打破することは、これからの世の中の役に立つと考えます。顧客にメリットがあります。 お父さん、テレビを捨ててくれて、ありがとう！
2005年07月11日
コメント(0)
-
信条
第一にわれわれは、顧客のメリット、便益を最大限満たす、最高の不動産仲介サービスを提供する。 第二にわれわれは、社会的自由、経済的自由、精神的自由を追求する。 第三にわれわれは、社会的責任を果たし、取引先には、適正な利益をあげる機会を提供しなければならない。 第四は、今は、特段考えなくても良い。何故なら株主は、私とまだ、ごく少数だからだ。 先日、ベンチャーキャピタルの友人と話をして、「他社との差別化は？」とか、いろいろ話をしました。 彼曰く、「特許を取れるような仕事、または、他社よりさまざまな面で、少し差をつけることが大切。社長の強い意志だけで、店頭公開までは、いける。」 もし、われわれが、提供する不動産仲介サービスが、顧客のメリット、便益に最大限、供するするものであれば、広く知らしめることは、有益なことです。 その際、資本市場を使って、加速度をつけることも、大切なことです。資金と人材。
2005年07月10日
コメント(1)
-
思惑を張る
昨日、朝一番に懇意にしている不動産営業マンの方から電話がありました。 ｢横浜の山下公園の側にマンション用地が出ました！客付けしてください！後で、資料届けます。｣というものでした。 1170坪、13.8億円。地図で見ても、良いロケーション。 すぐに数社のマンション・デベロッパーに連絡、FAXを送る。 手を上げるデベが出てくるまで、送るつもりです。 大型の案件が、月に何件もあるわけでは、ありません。 懇意にしていただいている、営業の方も、大型案件は、2ヶ月に1件くらいの成約だとおっしゃっています。 でも、思惑を張ります。それが、売上の源だと考えるからです。
2005年07月10日
コメント(0)
-
縁は、作りに行く！
｢不動産は、縁ものですから。｣という言葉をよく聞きます。 そういう、側面も多いと思います。 しかし、それは、あらゆる手を尽くした後に言う言葉では、ないでしょう。 ｢縁ものですから。｣と、何もせずにただ、待ってばかりいても、お金と同じくらい大切な時間が過ぎて行くばかりです。 昨日、ハウスウエディングに適した土地を探し、建物を建てたいと言う社長さんと、ハウスメーカーさんと一緒にお話をしました。 借地を希望されています。流通には、情報がありません。 かたや、そのハウスメーカーさんは、富裕層に人気のある家を建てています。同時に富裕層からの土地有効活用の相談も多く入ります。 そのハウスメーカーさんは、別働部隊を動かして、地上げもします。 ｢天命をつくして人事を待つ｣、縁は作りに行くものだと思います。 これは、個人が不動産を取得しに行く場合も当てはまると考えます。
2005年07月10日
コメント(0)
-
不動産購入の相談
「物件の問合せをしたら、連絡先を聞かれ、電話番号を教えたら、毎晩のようにしつこく、電話がかかってくる！」 「この間なんか、呼びもしないのに、不動産の営業マンが、自宅まで押しかけてきた！」 よく、聞く話ですね。ちょっと、考えて見ましょう。 結論から言うと、営業マンが悪い！というより、未熟なんですね。 お客さんの中には、大きく分けて、２つのタイプがあります。１つは、「問題解決型」です。 これは、何らかの理由で、不動産を購入しなければならない！というお客さんです。今住んでいるところが、年内で取り壊しになる！結婚するんで、いついつまでに新居を購入したい！ 期日が概ね決まっています。こういうお客さんにおっとりがたなで、「毎月、情報誌でフォローします！」と言っても、遅いのです。お客さんは、困っているわけですから、マンツーマンで、それこそ、毎日資料を出し、案内しないと、期日が迫ってきちゃいます。 「あの営業、しつこい！」なんて、言われている余裕なんかありません。だって、お客さんが困っちゃいますから。 2つ目のタイプは、「願望型」です。「家賃払うのももったいないし、いい物件があったら、購入したいわ！」というお客さんです。 こういうお客さんに、毎晩電話したら、「しつこい！お宅からは、絶対買いたくない！」と言われるのは、当たり前です！ それぞれに合わせたフォローのメニューを持っていないようでは、営業マンとして失格です。そして、「しつこい！」と思われているような営業は、失格ですし、まあ、契約件数も少ないでしょうから、あなたの仲介としては、ふさわしくありません。 ヒアリング、質問力の差です。 「今のお住まいに何か、問題がありますか？」と問いで、お客さんは、正直に答えてくれます。 その他、いくつか、ポイントになる質問をし、ヒアリングをしっかりやります。 得てして、お客さん自信も自分の要望をまとめきれていない場合もあります。 優先順位を明確にしていくことも大切です。現実をよく理解して、目標を立てることも大切です。 そして、内見しながら、または、ご自身で見に行って、軌道修正してゆくのです。あなたが満足する物件が見つからないわけがないのです。 さて、連絡して、相談しに来てください。お客さんを理解していない営業マンや営業会社には、くれぐれも迷い込んで行きません様に。
2005年07月07日
コメント(1)
-
人の行く裏に道あり花の山
こんにちは。梅雨の真っ只中ですね。いかがおすごしですか？ 1年のうちで、一番不動産売買の少ないシーズンです。 雨が降っているので、日当たりがよくわからない！雨の中、内見も、ちょっとねー、という感じでしょうか？ でもでも、梅雨が明けると、今度は、さんさんと太陽が降り注ぐ、暑い夏がやって来ます。これまた、外になかなか、出たくありません。 売主さんの心理を考えて見ましょう。不動産の売買のピークは、1月中旬から4月下旬、9月から12月と大きな山が二つあります。 高く売りたいなら、この山に照準を合わせることが、ポイントです。逆にこのシーズンを逃すと、なかなか、買い手が現われません。ということは、今現在が、買主さんにとっては、有利に購入できる時期。 じりじりと、価格がこなれてきます。買い手が少ない今が、比較的価格交渉のしやすい時期かもしれません。 以前は、手が出なかった価格帯の物件が、あなたの予算の範疇に入ってきているかもしれません。 物件の数は、普段どおり、出てきています。あなたが気に入る物件が、出てきているかもしれません。 人と同じように、雨が降っているからとか、外に出るのと暑いから、ということで、お目当ての物件を逃さないようにしてください。 人の行く裏に道あり、花の山。
2005年07月07日
コメント(0)
-
信頼のマーケットへ
こんにちは。 昨日、仲介の友人と話をしました。 「やっぱり、今の不動産仲介は、変だよ！」 実は、不動産は、どこの不動産仲介会社を通じてでも、購入できるのです。不動産の流通網というのは、非常に整っていて、同じ物件を、大手でも中小でも、地場でも、どこの仲介でも扱えるのです。 不動産は、高額ですから、どこか1社が情報を握っていても、売れるものでは、ありません。 ということは、どの会社から、どの営業マンを通じて、不動産を取得するかが、大切になってきます。 これは、不動産流通にたずさわる者にとっては、常識です。ただし、何度も買ったり、売ったりしないエンドユーザーにとっては、初耳のお話でしょう。 不動産が欲しい！というエンドユーザーに、何軒か見せて、「どれにしますか？」は、ないでしょう。 結婚式が、一生に何度もないイベントであるように、不動産取得も何度も経験することではありません。 結婚式が、感動で満ち溢れ、一生の思い出になるように、不動産取得も、営業マンが、お客さんの立場に立ち、最大限の満足を得られるよう、プロとして、支援してゆくものです。 今までの不透明な不動産仲介から、顧客満足を追求した透明なマーケットへ、ということをお話してきました。 日本中に信頼の不動産仲介を広めたい！
2005年07月02日
コメント(2)
全29件 (29件中 1-29件目)
1
