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2005年05月の記事
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高く売る
朝９時から決済。ローン付けに苦労しただけに感慨もひとしお。 入籍して、新居を得る。健全だ。 週末の契約に向けて、物件調査と契約書作成。 買い替えのお客さんの売却決まる。最後まで、財閥系同士で水面下で競り合う。任意売却につき、売主、買主、双方メリットあり。 週末契約予定２件。決済待ち４件。 HPの作り込みで、さらに集客せねば。
2005年05月31日
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良い決済でした。
朝９時より決済。最後に良い土地を購入されました。売主さん、融資担当者、ハウスメーカーさんに恵まれた取引でした。買主さんの求心力です。 １時から買い替えのお客さんの買い先の案内。やっと、気に入る物件に出会えました。
2005年05月30日
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まだまだ、甘いな！
１０時にお客さん、来店。大田区、品川区で、新築の一戸建てを探していらっしゃる。一戸建て、土地の全図面をご覧になる。これは、現実がよくわかって、良い方法です。 建物構造、地盤に対して、しっかりとした考え方をお持ちのお客さんです。 ５時からの契約が突然、キャンセル。『自分の失敗は、もちろん、自分の失敗。顧客の失敗も自分の失敗』。まだまだ、私も甘いな！しかし、何年ぶりのドタキャンだろう。 元付け業者に謝りに駒込まで行く。
2005年05月29日
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安く買うということは、決断を迫られること。
朝、9時からご案内。１軒目、注文住宅なのであるが、なんとなく、安普請。 喜多見の建築中の一戸建て。ちょっと、狭い感じ。 鎌田の戸建、イマイチ。 狛江、多摩区に範囲を広げるが、パッとしない。 マンションも視野に。 予算と現実が合致しない。理解していただいて、方策を考えねば。予算を上げるか、現実に合わせるか。 午後からマンションのご案内。 ２件とも割安なオファー。 それぞれ、売主さんの事情がある。 買主さんもそれほど、多くは、見ていない。 ただし、相場観は、付いてきた。 売主さんの都合で、割安なものは、結論を迫られやすい。 乗り越えられるか、どうかだ。 乗り越えた先の自分のまたは、自分たちの絵がかけるかだと思う。 売り地の下見。 あろうことか、手前奥（整形地と敷地延長）の価格が逆。 第１種高度、手前であれば、３０坪の建物のボリュームを確保するためには、土地を掘らなければならない。 奥であれば、２階建で３０坪確保できる。予算も合ってくるだろう。 学区限定、先のビジョンが持てるか、どうかの判断。われわれは、持てると思う。 土地先行の人は、ハウスメーカーなり、工務店なり、コラボレーションして、コントロールできる不動産仲介が必要です。 ましてや、融資も絡まるとなると、なおさらです。 その土地を購入したいと検討している人は、あなただけでは、ありませんし。 一回、一気にやれるところまで、やっておくことは、今後も鑑み、大切なことです。
2005年05月28日
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お礼にお酒もらっちゃいました。
朝一番にお客様から電話があり、今からいらっしゃるとのこと。最初からメルマガを読んでいらっしゃるとのこと、ありがとうございます。 学区限定で土地をお探し、堅実な奥様。物件を持ち込まれる。測量図の手配、ハウスメーカーさんに建物図面を入れて頂き、候補地、2件から家族会議で選択の予定。 ハウスメーカーさん、お客さんからの図面請求多数、対応。 明日のマンション案内の予定が、売主さんが捕まらず、延期。 先日、決済をした投資家のお客様から、問合せ。いつでも出動します！ 12時から決済。土地先行の建物の決済。南７ｍ公道の高低差あり、（ビルトインガレージです）、一日中明るいお宅です。 お礼にお酒もらっちゃいました。ご主人の実家のお酒とのこと。白身魚によく、合うとのこと。ありがとうございます。 お引越しが落ち着いたら、是非、お宅を拝見させてください！ 明日の案内の段取り、諸費用、詳細等メール。 賃貸併用住宅の売却の件で、お客様宅。今後の段取り。明日午前中は、買い換え先の案内。 8時にお客様宅へ。行って来まーす。
2005年05月27日
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売渡し書をいただく
朝９時からローン契約。滞りなく、済む。 住宅展示場に『売地情報誌』配布。土地無しで、土地建物が購入できるお客さんに土地付けをする、お客さんもハウスメーカーさんもみんな喜ぶ。 ３時にお客様、来社。二世帯住宅の土地探し。 朝、ローン契約をしたHさんの奥様から美術館の招待状を頂く。ありがとうございました。 明日の決済の用意。 マンション価格の交渉。 問合せ、複数。 夜８時、売渡し書をいただく、６月４日契約予定。
2005年05月26日
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本末転倒の仲介
諸費用見積もり依頼、返済シュミュレーション依頼を受ける。 来客有。フォーマット、ロイヤルガーデン系の希望。 内件の段取り、今日返事が来るかな？！ 図面請求、郵送。 情報誌の製本、真希ちゃん、里矢子、ご苦労様でした。 買主さんと売主さん宅を訪問。仲介の自己都合にあきれる。本末転倒。
2005年05月25日
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哲学のない不動産仲介
最近、続けざまに2件、仲介が切られるお話を聞いたので、書いてみます。共通点は、我欲と信頼感の欠如です。 1件目は、買い替えのお客さんで、現在お住まいの賃貸併用住宅を売却し、新たに一戸建てを購入する件です。 売却は、お知り合いの紹介で横浜の仲介会社だったそうです。客付けをして、売主さんに契約を迫ったそうです。 売主さんは、少しでも高く売りたいと思い、何社かに依頼していました。少しでも高く売らなければならない理由もありました。 横浜の業者は、強く迫り、今日、印鑑を押してもらわなければ・・・と、詰め寄ったそうです。 買い替え先もまだ、しっかり決まっておらず、契約日次、決済・引渡しの条件の詳細も決まっていません。 仲介会社の捨て台詞は、「こんなによくしてやったのに！」だったそうです。 売主のお父さんも切れました。「お宅には、頼まない！」 もう１つも似たり寄ったりで、明日、手付金を用意してくれだの、重要事項も不備のまま、時間がないというお客さんに説明し出したり、なにをあせって、契約を急ぐのか、というものです。不信感が増大していきます。 仲介というものは、お客様が満足するサービスを提供して、その手数料をもらうものですし、仲介手数料のためにお客様が存在するなどという本末転倒なことがらが、多すぎます。 お客さんには、それぞれペースがありますし、お客さんを理解し、その方にあった仲介サービスの提供が必要です。お客さんを理解していないものが、サービスなど提供できません。 早く契約しないと、物件を他に取られる、お客さんの熱が冷めてしまう、などなど、その仲介とお客さんの関係は、どれだけのものだったのでしょうか？ 今朝の日経の交遊録に『自分の失敗は自分の失敗、顧客の失敗も自分の失敗、工場の失敗も自分の失敗』というのがありました。 それくらいの気持ちを持った仲介なら、その気持ちがお客さんに伝わるでしょうし、お客さんも安心して、信頼して、ゆだねるべきはゆだねるでしょう。 手数料欲しさ、お客さんとの信頼関係の欠如、寂しすぎます。 不動産仲介サービスとは？と真剣に考えなければ、何も変わりません。 最後に、もう一度、あなたとの約束です。 『とかく、契約までが目的の不動産仲介会社が多い中、契約した後からこそ、本当の顧客との関係が始まり、顧客の生涯を通じて、許されるのならば、子々孫々までフォローし続けたい。 出会いに始まり、情報発信・問題解決によるフォロー、安全で確実な契約、それから始まる細く、時には太く、永く続くお付き合い、これを座標軸に置き、日々、誠実に継続して顧客のために努めたい。 不透明で、ややもすると、不動産のプロである、売主業者、不動産仲介業者が、素人の無知をよいことに、自分たちに有利な方向で話をすすめていく傾向がある。このなかで顧客の利益を代弁し、顧客サイドに立った、不動産仲介サービスを提供する。 あなたに、最高の不動産仲介サービスを！満足していただけなければ、何年後でも、仲介手数料をお返しします。最高の不動産仲介サービスを提供し続けるため、われわれもリスクを負います。』
2005年05月25日
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印刷三昧
朝一番で、文京区の土地の購入申込書をいただく。29日契約。 情報誌の印刷三昧。6月号。 7時過ぎ、戸建の購入申込書をいただきにお客様宅へ行く。
2005年05月24日
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資金、資金、資金！
お客さんから銀行の担当者へクレーム。 19500万円の賃貸併用住宅売却作戦。 昨日の案内の物件、元付けと交渉。 神奈川の売り地、10数件、図面FAX。ハウスメーカーさんからの紹介のお客さん。資金、資金、資金！ 投資物件の相談で、再度お客さん来店。 電話数十本。 さて、昨日の土地の建物プランが出来たので、投函してきます。
2005年05月23日
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実際に現地に行って見ると・・・
店頭の情報誌増刷。月、2000冊は、出るんだろうな。 今週末には、契約したい賃貸併用住宅、19500万円。 11時から案内。お客さんの感想は、 『本日はお忙しいところ、お時間をいただき、ありがとうございました。実際に現地に行ってみるといろいろと気がつく点も多く、大変参考になりました。』 百聞は、一見に如かず！ 文京区の土地をお客さんと一緒に見に行く。ハウスメーカーの営業さんをすぐ呼び、トータルでのプラン、資金を試算。さて、結果は、どうなるか？！ 27日決済のお客様に残金決済のご案内を送る。
2005年05月22日
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ハイジの世田谷の家
買い替えのお客さん？、というよりも現在お持ちの不動産を賃貸に出しており、それを売却したい！それとは、別に資金的に余裕があるので、築浅のマンションを購入したいというお客さんからご相談。 売却したい不動産を管理している不動産会社が、心もとない。ついては、賃借人に対する、明け渡しの書類をチェックして欲しい！ 加筆、修正して、送る。本当に心もとない。地方で賃貸仲介しかやっていない、不動産仲介会社は、ネット専業で、売買仲介しかやっていない仲介会社と同じくらい心もとない。 売る、買う、貸す、借りる、と不動産には、さまざまな局面がありますが、それぞれに奥深く、総合力のある不動産会社をあなたが、選ばれますように！ 買い替えのお客さんのご自宅を訪問。素晴らしい、ロケーション、建物でした。来月末までの引越しを希望のため、来週中に売りと買いの契約をしなければ。 先日、契約いただいたお客様が、ご兄弟をともなって、再度、内見。眺望が素晴らしい。 21日完成の注文住宅に招かれる。風致地区の土地柄、まわりは、広々とした感じ。開放感と風通し、抜群。ご自宅もじっくり考えてのつくり。広々としていました。ウッドデッキが周りの環境に似合い、フローリング、天井の感じもとてもよかったです。 もし、アルプスの少女ハイジが、世田谷に家を作ったら、こんな感じかな、というお宅でした。おめでとうございます。 22日のご案内のマンション、段取りと下見。
2005年05月21日
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良い契約でした。
久が原の新築戸建のローン契約。かなり、満足のゆく家が出来たとのこと。27日、決済･引渡し。 7時より契約。今回も良い買主さん、良い売主さん。良いご縁です。 図面請求、問合せ、多数。21日予定１０：００ お客様宅。売り買い。１４：００ 立会い１５：００ 新築のお祝い
2005年05月20日
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投資家ももちろん、資金から。
三田綱街の低層高級マンションの案内。事前審査へ。 20日の契約の売買契約書、重要事項説明書のチェック。元付け業者が、しっかりしており、1箇所の修正と、詳細資料の請求のみ。 西品川の戸建の決済、31日に決定。 21日、完成した岡本の戸建に招かれる。お祝いのお花を用意。 投資家のお客さんを信用組合にご紹介。チャンスを逃さないためにも資金の枠を確保しておくことは、エンドユーザーも一緒。彼らは、チャンスを逃さない。
2005年05月19日
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社運をかける
8時15分出発。9時、ローン契約。ご主人、がんばりました。 11時、元付け業者さん来社。20日の契約の資料をもらう。微調整有。 11時、お客さん来社。売り買いになる。 法人のお客さん来社、社運をかけて、不動産を探すとのこと。精一杯バックアップします。 投資のお客さん来社。請求図面、明日、送付。 神奈川の土地を探しているお客さんから、ヤフーの物件確認依頼7件、その他を含め、明日、確認送付。20日１０：３０ 出発１１：００ 案内、9500万円のマンション
2005年05月18日
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購入申し込み
10時案内。先日、見られなかったマンション。奥様は、外観、ロケーション、規模を気に入っており、本日、ご主人が内見。購入申し込みをいただく。 お嬢様名義。お話しを聞くと、ご両親がお嬢様に対す愛情、お嬢様が、ご両親に対す愛情、それぞれの深さが、ひしひしと伝わってきます。 指値も売主側と合意。20日契約。 20日のローン契約手配。 明日のローン契約準備。 昨日、購入申し込みをいただいた、お客さんのローン付け。今晩9時、訪問。明日、19日予定。9時 ローン契約11時 元付け来社12時 お客さん来社、案内
2005年05月17日
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美しい取引
10時より決済。良い売主さん、良い買主さん。「美しい取引でしたね。」と司法書士の先生からお褒めの言葉をいただきました。ありがとうございます。 午後1時から契約。退職後の終の棲家です。買主さんにホームページのハードコピーを渡す。よく、理解していただいての取引が重要。 3時から案内。ハウスメーカーさんの紹介。購入申込書をいただく。ローン付けが重要。
2005年05月16日
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3代100年のお付き合い
WEBからの図面請求、送付。 ネットでない、リアルのお客さんにHPのハードコピーを送る。 明日の資金移動、依頼。 RCCとの打ち合わせ資料、送る。 大型の買取案件。 明日の決済、最終チェック。 明日の契約、最終チェック。 土地購入の仲介をさせていただいたお客様、建物を建てるところが決まりました。我々でご紹介したハウスメーカーさんです。最後まで、いろいろ、悩まれたと思います。 『3代100年のお付き合い』、ハウスメーカーさん、本気で取り組んでください！ 19日（木）11時、案内。すばらしいマンションです。 午前11時、ご紹介のお客様来社。ご紹介者と同様、頭の良い女性の方。たくさん、見ましょう！ 午後2時より、マンション案内。1件目の外観を奥様が気に入られました。22日（日）内見予定。 明日、3時、土地の案内。1件気に入ったらっしゃるご様子。別のハウスメーカーさんからのご紹介。16日予定１０：００ 決済１３：００ 契約１４：３０ 出発１５：００ ピックアップ、案内１７：３０ 帰社予定
2005年05月15日
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売却がうまくいきますように！
朝9時から案内。1件目は、ボツ。建売の4棟現場の中古住宅でしたが、ご主人は、もっと、敷地の広い物件を望んでいました。 2件目の物件は、OK！先日、奥様と外観を見た物件でした。 内装のコンディションも、まあまあで、少し手を入れれば、とてもよい感じ。 相続にからむ買い替えです。売却がうまくいきますように！ 買取のマンションを案内。値段めいっぱい、付けてください。 建物のローン契約、決済、段取り。 ハウスメーカーの営業さん、お客さんとやり取り、図面請求に多数に対応。 15日予定 １１：００ Tさん来社。Gさんのご紹介。Gさんの注文住宅、21日引き渡し予定とのこと。胡蝶蘭もって、遊びにいこ。 １４：００ Sさん、マンション案内。
2005年05月14日
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立会い
明日の午前と午後の案内の段取り。 16日の決済、売主さん、金種決まる。電気、水道を止める。 来客、資金計画から。 信組の担当者、本申し込みの書類を取りに来る。 図面請求数件、FAX、メールを送る。 内装の段取りの立会い。新規フル内装で、終の棲家。ハッとさせられるお客さんの言葉有、この件は、後日。 19日（木）の案内、段取り。 完成戸建の金消、決済の段取り。 14日（土）予定９：００ 出発、戸建の案内、2件１２：００ 帰社予定１４：３０ 出発１５：００ 内見１６：００ 帰社予定
2005年05月13日
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未公開物件
よく、電柱やサイトに未公開物件ってありますよね。 なんだか、そそられますね。誰も知らない、私だけの特別の情報！！ でも、ちょっと、冷静になって考えてみましょう。 高く、早く、売りたい売主は、通常、元付け業者に依頼して、流通機構（レインズ）に登録してもらいます。 そうすれば、多くの見込み客にその情報が行くからです。 仮に城南地区に営業マンが１０００人いて、見込み客をそれぞれ、５人抱えているとすると、計５０００人の見込み客のうちから、その予算、要件に合った人のところに情報が行くわけです。 理にかなっていますね。だからこそ、不動産の流通を促進するためにも国土交通省が指定した流通機構があるのです。 『レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。 指定流通機構の会員不動産会社がパソコンやFAXを利用して、機構内に設置してあるホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。』 じゃ、何故、未公開にするのか？ 答えは、簡単。より高く、売りたいから。 多くの見込み客を対象にしたほうが、早く売れるのに未公開にするのは、より高く売りたいが為。 仲介会社が、未公開といったら、気を付けてください。その仲介は、売主の肩を持つ仲介であって、決して、あなたの味方ではないですからね。 別の側面から見ると、未公開物件で、そそられるのであれば、営業マンなんか、いらないじゃん！という点です。 物件だけ、とうことであれば、営業マンの存在意義がありません。営業力なんてなくてもよいのです。 まあ、ここで言う営業力とは、押し売りのことではなくて、お客さんの話を聞き、どんなライフプランを持っているか、年齢とともに変わるライフサイクルにどう、提案するか、適切なファイナンスは、最大限の情報から、何を取捨選択するか、などなど、まさに、お客さんの不動産購入の適切な手助けが、できるか、という意味です。 で、未公開などといっている、仲介会社は、結局、営業力なし、あなたが付き合うには、心もとない存在です。 そして、何より、冷静なあなたは、未公開だからといって、必ずしもそれが、気に入るわけでは、ありません。 あくまで、選択肢のひとつでしかないのです。 ところで、未公開の物件は、それほど、取得しにくいものでもないのです。活発に売買している会社であれば、売主業者が、仕入れのため、訪ねてきます。 そのとき、未公開物件、ちょうだい！と我々は、いつも言っています。 そして、それを、データベースに追加していきます。あなたは、毎日、見ることが出来ます。 未公開なんて、プロとして、恥ずかしくて、言えません。だって、我々は、営業力がありません、と言っているのと同じですから。 未公開と言われたら、「あー、売主サイドの仲介なんだな。買主サイドの利益は、考えないんだな。それに営業力もないんだな。」と、思ってください。 そして、あなたが、これからも長く付き合いたいと思う、信頼する、あなたサイドの仲介に相談してください。だって、未公開物件の売主を見つけるのは、そんなに難しいことでは、ありませんから。
2005年05月13日
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こまめに消しこみしてください！
土曜日の戸建の案内の段取り。昨日、お客さんと外観を見に行くが、元付け業者が、住居表示を間違っており、その一件は、外観が見られず。 来週契約予定のマンションの件で、日時の調整。 マンションの買取を依頼。ラブホの側で、なかなか、値が付きません。 来週のマンションの内見をお客さんに打診。９５００万円。事前審査のため。 ハウスメーカーさんに昨日の続きの図面をFAX。結構売れています。エンドユーザーさんからの物件のあるなしを、引き継ぐ。 ヤフー不動産やホームズの物件。全て確認するが、もう、ありませんか、建築条件付。仲介会社の関連会社で、売主部門との仕事が多く、そのつてで、割とかくさず、教えてくれるが、なにせ、売れたものを載せっぱなしの会社の多いこと。 電話がエンドユーザーからかかってきたら、ラッキーと思っているのでしょうか！？ レインズでも、あれだけ、消しこみしないのだから、ヤフーやホームズなんて、ところでしょうか？！ まあ、そういうところから、仲介会社さん、考え方を変えないと、お客さんは、着いてきてもらえないと思うのですが・・・。 お客さんは、真剣ですよ！ 来週の決済で、売主さんに清算書を送る。 日曜日、午前中案内予定のSさんに、最新リスト送付。明日、見たい物件、教えてください。 目黒線沿線の戸建を探しているお客さん、外観を見に行かれる。ダメとのこと。明日、もう１件、見に行くとのこと。 ２５日前後の建築条件付の戸建の決済、銀行より、建物決済、取りまとめてとのこと。Sさん、いよいよ、完成、引渡しですね。 １５日（日）午後２時より、マンション案内。お父さん、来社される。 しかし、物件情報データを消しこまない業者のなんと、多いことか。手前味噌で、なんですが、我々は、毎月、紙ベースの情報誌出してますから、必死で物件確認します。毎日、新規物件は、図面を取り寄せ、入力していますし、それをHPのいアップしています。 それって、不動産業者が、お客さんに情報を提供するための当たり前のことだと思うのですが・・・、たいへんですが、それが、誠実さだとも思うのですが・・・。
2005年05月12日
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思わぬ価格で買えそうです。
９：３０出発、１０時、目黒本町の土地で、待ち合わせ。測量です。４箇所ともポイントが入っており、買主さんに確認してもらう。 測量士さんは、いつもお願いする、橋本測量さん。お客さんも、安心する。セットバック有。 １１時帰社。１６日決済・引渡しのお客さんへ、残金明細を送る。住民票の移動と火災保険について説明。 １１：３０、東京三菱の住宅ローン担当者、お客さん、当社にて、ローンの本申し込み。東三も室長同伴で、力を入れている。 １２時、出発。１２：１５、お客さん宅。宇奈根、祖師谷、桜、経堂の戸建の外観、周辺環境を見学。とても上品で、お話好きな、私の母くらいの年齢のお客様。なんだか、親孝行しているようで、うれしい。 苦労されてきたようで、６月入居が、今後の不運を招かないとのこと。がんばらなくっちゃ！ ハウスメーカーさんより、土地情報の依頼あり。品川区で３５００万円前後。ホットなお客さんとのこと。以前、この会社の所長さんと仕事したこと有。その紹介。 先日、マンションの買付を出したお客さん、大指値が通る。フル内装をするので、瑕疵担保の免責が条件。これは、ラッキー！ 退職金でマンションを購入されるお客さん。終（つい）の棲家（すみか）ですから、十分納得されるリフォームをしてください。
2005年05月11日
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過去3年間の契約を振り返ると・・・
お客さんが、物件を決めるパターンは、大きく分けて、３パターンあります。 お客さんが、購入する物件を決めた５０％は、物件情報から、ご自身で物件を数件から数十件チョイスし、内見ツアーを組んで、見学に行き、意中の物件に出会うというパターンです。 物件情報は、WEBの場合、情報誌の場合、当社にお越になり、図面全部を見て、または、要件のリストを作り、そこから、チョイス、図面を見て、内見という場合などなどです。 全体にいえることは、１件だけ内見して決める方もいれば、２年近くかけて決める方もいます。これは、物件が２つとしてないように、そして、あなたが、世の中に、１人しかいないように、それぞれに買い方があって、しかるべきことで、仲介があなたの買い方に合わせればよいことだと考えています。そのためのフォローの仕組みもあります。 物件情報は、最大限、入手できる限りのものを城南・都心エリアを限定して、取得していますから、そのなかから、あなたの予算に合った、一番良い物件を選べます。 次に多いのが、持込です。全体の２８％です。これは、他社と圧倒的に違うと思います。お客さんと一緒になって一生懸命探しますし、融資の相談や、購入後のフォロー、そして、何よりもお互いの信頼関係が、決め手です。 ネットで探している人は、あちこちのサイトをご覧になりますし、勉強するうちに、不動産は、同じものが、どこの仲介会社からでも購入できる事を理解されます。物件を決めるのも、購入する仲介会社を決めるのも、お客さんです。 ここで、間違っていけないのは、人間関係ではなく、信頼関係です。あなたが、選ぶ仲介人が、どれだけ、あなたのために働くかです。 最後は、物件の紹介です。全体の２２％です。何件も案内したり、メールでやり取りしたりしていると、お客さんの考え方、好みが、わかってきます。リストアップして、一緒に見に行っても、図面と現実では、違うことが、まま、あります。これが、好みで、これは、違う、こういう雰囲気が好きなんだ、と同化していきます。 我々は、毎日、図面を取り寄せ、物件登録をしていますので、その図面をホットなお客さんの目線で、見る事になります。「あ、これだ！」と思う物件があると、そのお客さんにFAXで、送ったりします。これが、また、ピタッとはまったりします。 ときどき、「良い物件があったら、送ってください」と言う、まだ、会ってもいないお客さんがいますが、ちょっと違うじゃないかな・・・とも、思います。 いずれの場合も、我々と会うことやメールで激しくやり取りすることが、大切だと思います。 さてさて、あなたに合った探し方で、あなたに合う物件を一緒に探しにいきましょう！
2005年05月10日
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毎日、少しずつの前進
目黒本町の測量の手配をする。11日（水）午前10時現地。 戸建の決済の段取り。日柄のよい日は？ 別の戸建、買主さんから朗報。 信組の融資担当者と本申し込み、ローン契約、決済、提出書類、エビデンス、その他打ち合わせ。 その件、元付けに報告。みなさんのお陰で、なんとか決済にこぎつけそう。 先日もらったマンションの購入申し込み、大指値でしたが、売主さん、OK。内装の費用と合算。慎重に。 14日（土）、午前中案内。6月中に引っ越したいお客様。私のお父さん、お母さんくらいの年齢。なんとなく、うれしい。 赤坂と渋谷のマンションの下見、ダメでした。Nさんには、合わない。 大井町の240坪借地権、下見。うまくいけば。 任意売却の戸建の話、復活しつつある。うまくいけば。 毎日、少しずつ、前進です。 明日、10日（火）１１：００ 出発１１：３０ 渋谷１３：００ 帰社明日は、新しい女性スタッフ、本格デビュー。
2005年05月09日
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案内することの意味
岡本の一戸建てを案内して来ました。東側に現在、建設中のマンションがあり、一戸建て自体も築後、25年、内装にかなりの費用がかかりそうで、ダメでした。 ところで、我々は、お客さんが、内見したいときは、当然、一緒にご案内しますが、土地や一戸建てなどは、図面に住居表示を書き入れ、どんどん、お客さんご自身で見てもらうことも多いものです。 長く、住みますから、朝はどうか、昼は、夜は、駅まではどうかとか、生活環境は、と、お客さんがじっくりと、時間を使って、確認できると思うからです。 さて、話を戻しますと、一緒に案内することによって、現実を理解してもらう、考え方の方向性を提案する。お客さんの好みを理解し、具体的な物件の提案につなげる、というお客さんにとってのメリットが生まれます。 最初、お客さんは、6000万円前後で、静かな環境でゆったりとした土地に４LDKの戸建を求めていました。ご家族が4人ですから、４LDKは、欲しいわけです。図面だけ見ると、間取りもピッタリなんですが、いかんせん、内装費がかかりすぎます。 岡本であれば、坪150万円として、6000万円は、妥当なんですが、建物の費用が・・・。 帰りの車の中で、整理しました。内装費がかかりすぎる古い戸建は、やめよう、築年は、平成のものにしよう。家族4人の部屋の確保を重視して、延床は、100平米以上にしよう。場所は、目黒区、世田谷区を中心にしよう、というものでした。 会社に戻り、この条件で、目黒区、世田谷区のデータから、再度、物件をピックアップ、徐々に選ぶべき物件が収斂されています。 一緒に見に行く、考え方・好みの共有、絞込み、再度見に行く、予算に見合った満足のゆく物件、という流れでしょか。 我々は、あなたの大きな買物の手助けをする営業マンです。
2005年05月08日
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マンションの買い方
本日、マンションの案内があったので、過去の成約から、なにかヒントになれば、と思い書いてみます。 物件が、１つ１つ、違うようにお客さんの価値観もさまざま、買い方もさまざまです。いろいろ、書いてましょう。 あまり、地域にこだわらない人は、予算であるとか、その他の要件（日当たりであるとか、利便性、広さ、まあ、これからどんな感じで暮らしてゆきたいとか）からみて、多くの物件をピックアップし、実際に毎週のようにご案内しました。 リストから、ピックアップし、図面を取り出し、間取りから、さらに絞込み、たくさん、内見するのです。高額の買物ですから、ピンと来るまで、または、「やっぱり、あれだ！」と思えるまで、内見してください。これは、本当に唯一無二の物件の探し方です。 ところで、マンションの流通は、しっかりしており、ほとんど未公開物件はありません。たくさん見るわけですから、売主側の仲介は、いつも別です。あなたの側の仲介が、見たい物件のスケジュールを組んでくれますから、じっくりと取り組んでください。 次に、学区であるとか、何々駅・この街が良い！という人は、現実的に過去その予算で、要望の物件があったのか、また、現状の相場を鑑み、今後もありうるのいか、よーく、あなたの仲介人と相談してみてください。 で、出たら、素早い行動が、大切です。あなたと同じように待っている人が大勢います。 全体的に言えることですが、都心･城南では、お客さん同士の競合があります。つまり、あなたが気に入る物件は、他の人も気に入る可能性が、高いということです。売主と買主が一対一の場合は、交渉もできますが、買いたい人が、2人以上になると、なかなか、交渉の余地が、狭まります。資金を明確にしておくことが、ポイントになってきます。 あとは、仲介と内見したとき、「こういうのが、好みだ！」と、アピールしてください。毎日、新規の物件情報を見ていますから、あなたに合う物件をスパッと、FAXすることが、出来るかもしれません。 たくさん、見てください。見て行くうちに、だんだん、自分たちの考えや好みが、まとまっていきます。必ず、意中の物件に出会えます。 あとは、不動産の流通というのは、非常にしっかりしていますから、あちこちのサイトやヤフーなどで、気になる物件があれば、あなたが、この仲介から購入したいう、営業マンにどんどん、調べてもらってください。物件を決めるのも仲介人を決めるのもあなたですから。ヤフーの掲載は、わりと、契約済みのものも多いものです。 資金を固める、たくさん見る、考え・好みを収斂してゆく、素早い行動が大切です。なんでも、相談下さい。
2005年05月07日
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いやー、忙しかったです。
連休明け、めっちゃ、忙しかったです。お昼ごはんも食べていません。 今日、ハウスメーカーさんが、案内に行く土地の物件確認。住居表示を入れて、FAX。 別の担当者が、建築条件をはずせるか、の確認。ダメでした、連絡。 別のハウスメーカーさんより、図面請求。 店舗を借入を起こして、購入しようとしている、リピートのお客さんへ、励ましの返信メール。 WEBからの、図面請求で、7件確認して、住居表示を入れて、FAX. 大井の借地権240坪強を業者さんに紹介。 明日の案内の段取りと連絡。 連休中、図面の取れなかったお客さんへ、図面、FAX、2組。 4件まで土地を絞ったお客さんへ、物件の確認と測量図の送付。 マンションの修繕履歴を管理会社へ確認、お客さんへ報告、真剣に検討中。 以前、ハウスメーカーにいて、不動産会社に転じた方が、来社、しばし、雑談。 案内。さて、どうしましょう？ヤフーの物件を問合せいただき、図面を送る。 諸費用の融資を300万円、引っ張る。 一昨日の戸建を探しているお客さんの物件確認。約20件。 もう、帰ります。 明日は、１０：４５ 案内１２：３０ 帰社１３：３０ 物件調査１４：３０ 帰社その後も、土地を3件くらい見に行きたいんですが・・・。
2005年05月06日
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さて、明日から
朝からHPの手直し・・・と、言っても、直接、私が触れるわけではなく、優秀な女性スタッフにお願い。 もう1人、女性スタッフが入るので、がんばらなくっちゃ！ ハウスメーカーさんからの土地の図面請求あり、がんばってください。 さて、いよいよ、明日から。ゴールデンウィークで、業者さん、管理会社さんの多くがお休み。お客さんからの問合せが、かなり、たまっています。明日、出来る限り、回答します。 明日は、午後3時半、出発、4時案内。楽しみな案内です。お客さんが、ピュアで、とっても素敵な女性です。これは、賃貸部門の女性も言っているので、間違いない。 先週の水曜日、かわいがってもらっている、最近、店頭市場に公開した日本最大のマンション買取会社の部長が、「元部下で、マンションを探しているやつがいるから、紹介してやって」と、突然の電話。 しばらくすると、二人で、来社。予算と沿線で、物件をピックアップ、次の日に3件ほど、見に行くことになりました。最初は、どういう関係だろう？？といぶかしがっていたのですが、案内のときは、彼女だけ。お話しすると、とってもピュアで、買取会社にいただけ、現状認識もバッチリ。 その部長も、実は、本質的にピュアな人。結構人見知りするんです。部長といっても、そういう呼び名だけで、実は、その公開した会社を社長と二人三脚で、ここまでひっぱて来た人。でも、照れ屋で恥ずかしがりやさんなんです。だから、ピュアな彼女をかわいがるのかと、合点がゆきました。 ちなみに、その会社には、お世話になっていて、買い替えの際、普通、買取業者が、そんな価格で、買わないだろう、という値段を出してもらったり、どうしても、内装を自分たちでやりたい！という私のお客さんのために内装前の物件を売ってもらったり、ありがたいことです。 と、いうことで、さて、明日から。
2005年05月05日
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腹を決める
『最高の不動産仲介サービスをあなたに！満足されなければ何年後でも、仲介手数料は、お返しいたします。』 私にとって、不動産仲介は、天職です。絶えず、「不動産仲介サービスって、何？」と考えています。 不動産仲介サービスの提供で、我々は、そのフィー（手数料）を頂きます。提供するサービスは、何なんでしょうか。 物件情報でしょうか？我々の交渉力でしょうか？専門知識でしょうか？『自分や家族の安全や健康、快適さ、幸福、あるいは成功といってものに多大な影響を与えるかもしれない購入の決断』を、我々が提供する不動産仲介サービスを通じて、決断されます。 顧客は、不動産仲介サービス自体を買っているのではなく、『自分や家族にそのサービスがもたらしてくれる利点を求めているのであり、顧客の生活に貢献を求められている』 したがって、我々は、それをふまえ、『あなたに、最高の不動産仲介サービスを！』提供し、 顧客に決して悪い、間違った危険な決断をさせないことは、もちろん、さらに高い満足度を与えようと、我々が、自然に今以上の努力をするためにも、そして、何よりもあなたの側に立って仲介する証に、 『満足していただけなければ、何年後でも、手数料をお返しします。』と、約束しましょう。もちろん、今までに私の仲介で不動産を購入した方々にもです。 ホームページをいじってみました。 よいお客さんが来社、ゴールデンウィークしか探せない人もいますね。 腹を決める。
2005年05月04日
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大切な人
朝方、ハウスメーカーさんより、以前ご紹介した売地の確認。営業の方は、熱心なんですが・・・。 別のハウスメーカーの営業さんに図面送付。7日（土）午前中、一緒に案内予定。 初めてのお客さんから、電話あり。３月中旬にマンション購入の仲介をさせていただいたお客様からのご紹介。うれしーい。今日も出ていて良かった。５日（木）１１時来社予定。 『顧客は、われわれを信頼し、自分の安全や健康、快適さ、幸福、あるいは成功といってものに多大な影響を与えるかもしれない購入の決断をしたのである。顧客にとってわれわれは信頼できる頼れる存在なのだ。 われわれは、大切な人、たとえば親友にひどい買物をしてほしくない。 われわれの母親や兄弟などが何か重要なものにお金を使おうとしていて、それが間違った買物であったり、選んだものがその代金に見合わないとわかったら、注意するに違いない。 われわれの大切な顧客に対しても同じことが言える。顧客にとって大切な人が、われわれの仲介で不動産購入を決めても、それがその人に利益をもたらさないとわかったら、その決断を思いとどまらせるべきなのだ。われわれ自身のためでなく、われわれが大切にしている顧客のためにそうしなければならない。 顧客にとって大切な人は、必然的にわれわれにとっても大切な人になる。顧客にとって大切な人が、われわれのアドバイスや助けを必要としているのなら、その全ての人に対して、われわれの仲介サービスを手に入れられるようにしなければならない。』 紹介ほど、ありがたく、誇らしいものは、ありません。 融資で苦戦していたお客さん、住宅ローンの本申し込みに８日（日）午後来社予定。
2005年05月03日
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融資、やっと取れました！
ゴールデンウィークのはざま、管理会社の担当さん、元付け業者の担当さん、お休みとのこと。 この時期しか、不動産を探せないお客さんもいるんですが、お医者さんとか・・・。 ハウスメーカーさんから土地の問合せ、展示場は、がんばってます。マンションのオープンルームは、閑散としている様子です。 ハウスメーカーの営業さんからの電話を受けながら、毎日、物件入力しているデータベースに条件をインプット、リストをFAXして、営業マンからすぐに問合せ、物件確認をして、図面をすぐに送付。一緒に土地を見にいったかな？！ もう1件の問合せは、土曜日に一緒に案内に行って欲しいとのこと。がんばってますね。 今日、一番うれしかったのは、ちょっと、手こずっていた融資が、やっとOK！になりました。信組さん、ありがとうございます。
2005年05月02日
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瑕疵の責任
社団法人不動産経営協会標準書式より抜粋 瑕疵の責任 売主は、買主に対し、建物の専有部分における次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共有部分に原因がある瑕疵については、責任を負いません。 １、雨漏り ２、シロアリの害 ３、給排水管の故障 なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。２ 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り、責任を負います。なお、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることができません。３ 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。４ 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。 別表（修復範囲等）１、建物の修復範囲等１、雨漏り 修復等の対象範囲 専有部分の雨漏り箇所 専有部分について、現に雨漏りが発生している場所に限り修復の対象とします。専有部分の雨漏りでも、共有部分に原因がある場合は、修復の対象となりません。 修復等の内容 シーリング剤（またはコーキング剤）充填による補修２、シロアリの害 修復の対象範囲 シロアリによる被害箇所 専有部分について、シロアリによる被害箇所が現に発生している場合に限り、修復の対象とします。建物周辺部の植木、切り株または近隣にシロアリが発生していても、建物本体に被害箇所が現に発生していない場合は、修復の対象となりません。 修復等の内容 当該被害箇所等への薬剤散布。程度により、補強または部分的取替えによる補修。３、給排水管の故障 修復の対象範囲 給排水管（専有部分内給排水管）の故障箇所 専有部分内給排水管の亀裂、漏水。浴室設備機器、洗面設備機器、トイレ設備機器等の給排水設備機器、蛇口、これら設備機器と給排水管とのジョイント部分は、対象となりません（下記表の設備には該当します）。 留意点 本表は、不動産売買契約書（瑕疵の責任）の条項における「瑕疵の修復範囲等」を示したものです。 買主が、引渡完了日から3ヶ月以内に瑕疵の修復を請求した場合､売主は、上記記載の（修復の範囲等）に基づき修復を行ないます。２、設備の修復範囲等 主要設備 給湯関係 給湯器 バランス釜 故障・不具合の現象例 配管の接続不良による水漏れ 器具の機能不良 修復等の内容 補修・調整 免責事項 給排水管のパッキング 電球、電池等の消耗品 主要設備 水廻り関係 厨房設備（台所セット） 浴室設備 洗面設備 トイレ設備 洗濯用防水パン 故障・不具合の現象例 配管の接続不良による水漏れ 器具の機能不良 修復等の内容 補修・調整 免責事項 給排水管のパッキング 電球、電池等の消耗品 主要設備 空調関係 冷暖房機 冷房機 暖房機 床暖房設備 24時間換気システム 故障・不具合の現象例 器具の機能不良 修復等の内容 補修・調整 免責事項 給排水管のパッキング 電球、電池等の消耗品 主要設備 その他 インターホン ドアチャイム 故障・不具合の現象例 器具の機能不良 修復等の内容 補修・調整 免責事項 給排水管のパッキング 電球、電池等の消耗品 留意点 本表の記載は､不動産売買契約書（設備の引渡し・修復）の条項における「設備の修復範囲等」を示したものです。 買主が、引渡し完了日から7日以内に主要設備の故障・不具合の修復を請求した場合、売主は、上記記載の（修復の範囲等）に基づき修復を行ないます。 本表の主要設備以外に、売主･買主間で合意した主要設備があるときは、その修復については、本表の内容に準ずるものとします。 さて、瑕疵担保責任です。契約のとき、そう言われても、なかなか、すぐには、わかりません。 もちろん、引越ししてすぐ気づくこともあれば、しばらくたってからのこともあります。まずは、ご相談下さい。
2005年05月02日
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街道育ち
今日は、朝一番、お客さんからのメールで、物件の下見に行きました。先日、気に入った土地があり、購入申し込みをしたのですが、一番手あり、もう少しのところで、買い逃してしまったお客さんです。 赤堤街道沿いで、車の大来が比較的激しいところ、現地からお客さんに連絡、「車の音、大丈夫ですか？」 奥さん、「南向きで、明るいんだけど、車の音がね・・・」 「ご主人とじっくり相談してください！」 以前、マンションを購入していただいたお客さんで、「私、国道沿いの育ちなので、線路のすぐ側の家でも平気！」と、おっしゃていたのことをふと、思い出しました。 育ってきた環境とか、物件選びに大きく影響します。価値観と環境ですね。 1年半くらいマンションを探しているお客さんからのメール、最近何件か、案内して、グッと、ご自身が住みたいマンションが絞れてきた様子。 このお客さん、日本を代表するクリエーターだと思っているのですが、そう言うと、照れて、「そんなことないですよ。」とおっしゃる。とても繊細な方です。 似合うマンションは、フォーマット･シリーズ。 昨日来社されたお客さんから、早速、図面請求。10数件。物件探しは、面白いですからね。あちこちの町並みや環境、興味深いものがありますよ。 とっても、良い感じの若いご夫婦。良い物件とめぐり合えますよ！ メールで「知識のない私たちに分かりやすく丁寧な説明をありがとうございました。とても勉強になりました。都築さんのような信頼のおける方にお会いできただけでも、有り難く思います。早速ですが、資料請求をお願いします。」 ありがたいことです。ちょっと、気恥ずかしいのですが・・・。 さて、明日は、 ９：００ 朝礼。 お客さんから依頼のマンションの修繕履歴調査。 融資の結果。 売地の詳細問合せに対す返答。 管理基金の件。
2005年05月01日
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