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2012年07月23日
マイホームの土地の形、大きさ。
土地の購入のことについては、既に書きましたが、実際購入する時何に気をつければいいんでしょうか。
重要事項説明で、環境や状況は理解できますが、やっぱり「百聞は一見に如かず」です。
土地の契約前に頂いた図面です。
土地の辺の長さと地積がはいっています。
登記面積が185?u
実積 189?uです。
古屋の配置図です。
マイホームの建築のの図面、辺の長さから、実面積にあわせ書いた求積図です。
家屋の配置図
マイホームの図面がひし形になっていて、右側のスペースが広がっています。
実際はというと、上の方北側の角は直角ほぼ長方形です。
どの図面が正しいかはいまだに不明でが、実物の土地を見て調べて最終判断したほうがいいですよ。
重要事項説明で、環境や状況は理解できますが、やっぱり「百聞は一見に如かず」です。
土地の契約前に頂いた図面です。
土地の辺の長さと地積がはいっています。
登記面積が185?u
実積 189?uです。
古屋の配置図です。
マイホームの建築のの図面、辺の長さから、実面積にあわせ書いた求積図です。
家屋の配置図
マイホームの図面がひし形になっていて、右側のスペースが広がっています。
実際はというと、上の方北側の角は直角ほぼ長方形です。
どの図面が正しいかはいまだに不明でが、実物の土地を見て調べて最終判断したほうがいいですよ。
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2012年06月27日
色々なハザードマップ土地建物の取得に必見です。
土地について、一番初めに調べることを書き忘れていました。
土地売買、建売の購入など不動産取引には必ず、重要事項について説明する義務があります。
ただし、不動産やさんが説明する重要事項だけがその土地の重要な事、全てとは限りません。
・権利関係
・法令上の制限
・道路その他インフラに関する事項
・その他の制限や物件に関する事項
・マンションなどの場合は区分所有建物に関する事項
・契約条件
・その他、契約の判断に必要な事項
などとなっています。
この項目から推測するとおわかりのとおり、宅建業法での重要事項は、その土地に建物を建て生活できるかどうかの判断材料となる項目のみです。
取得したい土地や建物のまわりは、実際に自分で確認することはもちろん。
客観的な資料で確認する必要があります。
不動産屋さんでは、基本的に重要事項以外は、賃貸物件の住みやすさ程度の情報程度の話かと思われます。
それ以外は、最低限、自治体などが作成しているハザードマップを調べることが一番大事かと思います。
土地や建物の善し悪しは、周りの環境だけでなく、取得後永年生活することを考えれば、災害の被災者にならない、なる確率の少ない場所を選ぶべきだと思います。
ことに、最近はゲリラ豪雨や台風などの予測不能な異常気象なとによる災害が激増しています。
2020年10月12日から13日にかけ日本に上陸し、東日本各地に甚大な被害をもたらした台風19号。
浸水のほか全半壊、一部損壊を含めた住宅被害をもたらしました。
宮城県でも、桁外れの豪雨と地形が要因で、丸森町で大規模な河川氾濫と土砂災害が発生しました。
丸森町では、死者１０人、行方不明者１人の計１１人が犠牲となり、県内合計では２１人が犠牲となりました。
阪神淡路大震災・東日本大震災など、ここ30年で大きな地震が発生し多くの犠牲と災害が発生しました。
また、南海トラフの地震予測など、30年以内に震度6以上が発生する確率が70%90%と予想されている地域も沢山あります。
このことは、津波は勿論、地震時の揺れに強い土地なのか、津波被害の無い地域なのか検討する必要があります。
大雨・台風・地震など、自然現象は防げませんが、これら自然現象で発生する猛威がどの程度の災害をもたらすか、どんな危険を誘発するのかを予測した資料は最近ことに多くなってきました。
それらの色々な、危険や災害をまとめた資料がハザードマップです。
一口にハザードマップと言ってもさまざまな種類があり、災害の種類によってマップは異なります。
地震、洪水発生時のハザードマップなどハザードマップの例です。
・浸水想定区域
・土砂災害危険箇所
（土石流、急斜面、地すべり危険箇所）
・地震災害
・南海トラフ巨大地震の被害想定
・地震による火災発生予測
・津波浸水・高潮発生時の浸水予測
この他、
・活断層の位置
・地震の際のゆれやすさ
・液状化予測 など
地域によって、作成されているハザードマップは異なりますが、土地や建物の購入決定にはとても重要な資料です。
仙台市の場合は、
仙台市地震ハザードマップ
各市町村、地すべりマップや色々なマップがあります。
また、活断層については、国土地理院で 「都市圏活断層図」 をインターネットで見れるようで、紙媒体でも販売しているようです。
活断層については知っていましたが、こんなに資料があるなんて本にも書いてなかったような気がします。
実は、自分も土地購入後知りましたが、幸い地滑り・地震時のゆれ・水害など、比較的災害予想確率の低い場所だったのでホッとしています。
土地や建物を購入する時など是非調べてみることをお勧めします。
不動産屋さんではネガティブな情報は教えてくれない。
土地売買、建売の購入など不動産取引には必ず、重要事項について説明する義務があります。
ただし、不動産やさんが説明する重要事項だけがその土地の重要な事、全てとは限りません。
宅建業法で説明の必要な重要事項など
・権利関係
・法令上の制限
・道路その他インフラに関する事項
・その他の制限や物件に関する事項
・マンションなどの場合は区分所有建物に関する事項
・契約条件
・その他、契約の判断に必要な事項
などとなっています。
この項目から推測するとおわかりのとおり、宅建業法での重要事項は、その土地に建物を建て生活できるかどうかの判断材料となる項目のみです。
取得する土地の安全や快適な暮らしは自分で調べる。
取得したい土地や建物のまわりは、実際に自分で確認することはもちろん。
客観的な資料で確認する必要があります。
不動産屋さんでは、基本的に重要事項以外は、賃貸物件の住みやすさ程度の情報程度の話かと思われます。
それ以外は、最低限、自治体などが作成しているハザードマップを調べることが一番大事かと思います。
土地や建物の善し悪しは、周りの環境だけでなく、取得後永年生活することを考えれば、災害の被災者にならない、なる確率の少ない場所を選ぶべきだと思います。
河川氾濫という大規模災害
ことに、最近はゲリラ豪雨や台風などの予測不能な異常気象なとによる災害が激増しています。
2020年10月12日から13日にかけ日本に上陸し、東日本各地に甚大な被害をもたらした台風19号。
浸水のほか全半壊、一部損壊を含めた住宅被害をもたらしました。
宮城県でも、桁外れの豪雨と地形が要因で、丸森町で大規模な河川氾濫と土砂災害が発生しました。
丸森町では、死者１０人、行方不明者１人の計１１人が犠牲となり、県内合計では２１人が犠牲となりました。
地震という大規模災害
阪神淡路大震災・東日本大震災など、ここ30年で大きな地震が発生し多くの犠牲と災害が発生しました。
また、南海トラフの地震予測など、30年以内に震度6以上が発生する確率が70%90%と予想されている地域も沢山あります。
このことは、津波は勿論、地震時の揺れに強い土地なのか、津波被害の無い地域なのか検討する必要があります。
不動産取得に欠かせないハザードマップ
大雨・台風・地震など、自然現象は防げませんが、これら自然現象で発生する猛威がどの程度の災害をもたらすか、どんな危険を誘発するのかを予測した資料は最近ことに多くなってきました。
それらの色々な、危険や災害をまとめた資料がハザードマップです。
ハザードマップの種類
一口にハザードマップと言ってもさまざまな種類があり、災害の種類によってマップは異なります。
地震、洪水発生時のハザードマップなどハザードマップの例です。
・浸水想定区域
・土砂災害危険箇所
（土石流、急斜面、地すべり危険箇所）
・地震災害
・南海トラフ巨大地震の被害想定
・地震による火災発生予測
・津波浸水・高潮発生時の浸水予測
この他、
・活断層の位置
・地震の際のゆれやすさ
・液状化予測 など
地域によって、作成されているハザードマップは異なりますが、土地や建物の購入決定にはとても重要な資料です。
仙台市の場合は、
仙台市地震ハザードマップ
各市町村、地すべりマップや色々なマップがあります。
また、活断層については、国土地理院で 「都市圏活断層図」 をインターネットで見れるようで、紙媒体でも販売しているようです。
活断層については知っていましたが、こんなに資料があるなんて本にも書いてなかったような気がします。
実は、自分も土地購入後知りましたが、幸い地滑り・地震時のゆれ・水害など、比較的災害予想確率の低い場所だったのでホッとしています。
土地や建物を購入する時など是非調べてみることをお勧めします。
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2012年06月23日
マイホームの土地の価格、公示価格と実勢価格、路線価格から算定。
マイホームの計画は、どのくらいの土地と家が持てるのか、おおよその全体の価格を決めることからはじめると思います。
家については、ハウスメーカーのモデルハウスやチラシやネットでおおよその見当はつくと思います。
じゃあ「土地」は、チラシや不動産の情報でしょうか、はじめはそれでもOKかもしれません。
しかし、具体的に計画が進み、売買契約書を取り交わす段になれば、その価格が妥当なのか、あるいは高すぎて損していないのか気になってきます。
プロの不動産専門の知人などがいればいいのでしょうが、そんな人はなかなか身近にいません。
テレビニュースで「今年の一番高い土地は、東京銀座の〇〇で、1?u〇〇です。」と、見たことがあると思います。
この価格が「公示価格」で、国土交通省が複数の不動産鑑定士に依頼し、全国の標準地を対象にがそれぞれに鑑定し、取引事例や取引したときに想定される収益などを分析して評価します。
あくまでも、更地として鑑定し算出した価格を調整し、公示価格が決定されます。
毎年1月1日時点の1?uあたりの価格を示しています。
「公示価格」は、土地の適正な価格を知るための指標として使われ目安になるものですが、基本的には都市計画区域内を対象としており、全国の隅々まで網羅されているものではありません。
個人的に一般の住宅地を取得する場合は「公示地価」を参考価格ととらえておいたほうが良いのではないかと思います。
マイホームの土地を買いたいとなれば、物色している場所の価格がだいたいどのくらいなのか知る必要があります。
便利な場所の土地は高く、郊外の住宅地は比較的おちついた価格。
それぞれの、公共交通の利便性や坂道など、色々なことが土地価格に変化をもたらします。
そこで、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化しており。
実際に売買された「価格情報」が「不動産取引価格情報検索サイト」で閲覧可能になっています。
自分にも、土地を購入後アンケートの封書が届き、取引価格もありますので、それらを参考にまとめているようです。
巷では、公示価格は実勢価格の90%と言われているようです。
「公示地価」は国土交通省の、 「土地総合情報システム」 で調べることができます。
ここからどうぞ。
「公示価格」「実勢価格」を表した場所は、「公示価格」選択した場所であり、「実勢価格」は実際にアンケートで集めた情報で、必ずしも買いたい土地の近くにあるとはかぎりません。
3つ目の土地の参考価格として、相続税や贈与税における基礎となる「路線価格」があります。
「路線」と書いてありますが、鉄道のバスの路線のことではなく、「路線価格」の路線は「道路」を表しています。
この「路線価格」には、全ての道路に相続税や贈与税に使用する評価額が書いてあり、道路に面した土地1?uあたりの価格が書き込んであります。
この価格は、公示地価の80%が目安とされているため、公示価格で選択した土地から離れていても、路線価格÷80×100 と逆算すれば、買いたい土地のおおよその公示価格が算出されます。
さらに、公示価格は実勢価格の90%と言われているため。
「路線価格」を調べるサイトが、
「全国地価マップ」 です。
おおよその買いたい土地の1?uあたりの実勢価格は、
＝ 路線価格 ÷ 80 × 100 ÷ 90 × 100
≒ 路線価格の1.3倍
1.2〜1.4倍が取引価格と言われているようです。
条件としては、更地、ガス、水道、下水、が引き込んであることが一般的のようです。
いずれにせよ、その土地の条件、価格が良いのか悪いのか個人でもある程度調べられますので参考にしてみてください。
家については、ハウスメーカーのモデルハウスやチラシやネットでおおよその見当はつくと思います。
じゃあ「土地」は、チラシや不動産の情報でしょうか、はじめはそれでもOKかもしれません。
しかし、具体的に計画が進み、売買契約書を取り交わす段になれば、その価格が妥当なのか、あるいは高すぎて損していないのか気になってきます。
プロの不動産専門の知人などがいればいいのでしょうが、そんな人はなかなか身近にいません。
マイホームの土地価格の調べ方には大きく二つある。
土地を買いたい売りたい時の参考に「公示地価」。
テレビニュースで「今年の一番高い土地は、東京銀座の〇〇で、1?u〇〇です。」と、見たことがあると思います。
この価格が「公示価格」で、国土交通省が複数の不動産鑑定士に依頼し、全国の標準地を対象にがそれぞれに鑑定し、取引事例や取引したときに想定される収益などを分析して評価します。
あくまでも、更地として鑑定し算出した価格を調整し、公示価格が決定されます。
毎年1月1日時点の1?uあたりの価格を示しています。
「公示価格」は、土地の適正な価格を知るための指標として使われ目安になるものですが、基本的には都市計画区域内を対象としており、全国の隅々まで網羅されているものではありません。
個人的に一般の住宅地を取得する場合は「公示地価」を参考価格ととらえておいたほうが良いのではないかと思います。
買いたい土地の近くの価格がわかる「実勢価格」。
マイホームの土地を買いたいとなれば、物色している場所の価格がだいたいどのくらいなのか知る必要があります。
便利な場所の土地は高く、郊外の住宅地は比較的おちついた価格。
それぞれの、公共交通の利便性や坂道など、色々なことが土地価格に変化をもたらします。
そこで、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化しており。
実際に売買された「価格情報」が「不動産取引価格情報検索サイト」で閲覧可能になっています。
自分にも、土地を購入後アンケートの封書が届き、取引価格もありますので、それらを参考にまとめているようです。
巷では、公示価格は実勢価格の90%と言われているようです。
「公示地価」は国土交通省の、 「土地総合情報システム」 で調べることができます。
ここからどうぞ。
「路線価格」から買いたい土地価格が算定できる。
「公示価格」「実勢価格」を表した場所は、「公示価格」選択した場所であり、「実勢価格」は実際にアンケートで集めた情報で、必ずしも買いたい土地の近くにあるとはかぎりません。
3つ目の土地の参考価格として、相続税や贈与税における基礎となる「路線価格」があります。
「路線」と書いてありますが、鉄道のバスの路線のことではなく、「路線価格」の路線は「道路」を表しています。
この「路線価格」には、全ての道路に相続税や贈与税に使用する評価額が書いてあり、道路に面した土地1?uあたりの価格が書き込んであります。
この価格は、公示地価の80%が目安とされているため、公示価格で選択した土地から離れていても、路線価格÷80×100 と逆算すれば、買いたい土地のおおよその公示価格が算出されます。
さらに、公示価格は実勢価格の90%と言われているため。
「路線価格」を調べるサイトが、
「全国地価マップ」 です。
おおよその買いたい土地の1?uあたりの実勢価格は、
＝ 路線価格 ÷ 80 × 100 ÷ 90 × 100
≒ 路線価格の1.3倍
1.2〜1.4倍が取引価格と言われているようです。
条件としては、更地、ガス、水道、下水、が引き込んであることが一般的のようです。
いずれにせよ、その土地の条件、価格が良いのか悪いのか個人でもある程度調べられますので参考にしてみてください。
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