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不動産の成長バリューと何気に書いて、はて何だろうと考えてしまいました。1 資産が成長する(B/S上の成長)2 収益が成長する(P/L上の成長)3 超ボロいアパートに手を加えて見違えるようにする(実体の成長)資産価値が増えるのは、需要増、人口増、近くに大型店が出店、企業が来る、大学が来る、公園ができる、区画整理される、高速のインターができる、鉄道が通る、バスが通る、など。今はその逆が多いですが(汗)。さらに、インフレによる成長があります。インフレによる成長は、貨幣価値が下がることによる数字上の成長ですから、本当に資産が成長したことになるのかどうか。。。成長を立地で買う場合は、その土地が今後成長しなければなりません。あれこれと調査はしますが、結局分からない。かなり先のことになるだろうし。今の一等地は、それ以上成長できません。あるなら成長よりも衰退ですから、成長では買えません。2の収益が成長することはめったにないのが現状です。家賃は上がるよりも下がる方が多いです。更新時に家賃据え置きできれば上出来です。空いていた駐車場に近所の方に車を置いてもらう、自販機を置く、携帯・PHSのアンテナを置く、部屋を増築するなどで収益を増やすこともできますが、さほど期待できません。毎年3%、5%減という数字でシュミレーションしています。3の超ボロアパートに手を加えて、見違えるようにするというのが、一番変化率が大きいように思えます(笑)。耐震補強した上に、あれこれ手を加えると、当初がボロいほど、変化は大きくサプライズ効果はあります。ボロアパートをデザイナーズアパートに変身させる。整形美人を作るわけです。それによって、収益も資産価値も改善されます。これはぜひやってみたい(笑)
2005.05.31
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物件の検討立地がよく高利回りでしたが、ネットで家賃相場を調べると、家賃が高めに設定されていることが分かりました。相場よりも約1万高い(汗)。新築では高めの設定で利回りを高く見せて売ることはよくやられます。中古でも注意しないと、シリーズもののアパートでは、その会社が高く貸しているケースがあります。オーナーチェンジで契約を切られると、一気に利回り低下になる危険があります。JRのメジャー駅から徒歩圏。南側道路で日当たり良し。と立地はかないいいです。活断層は、想定ラインからかなり離れている。地盤は軟弱なので、もうひとつ。路線価から積算し、0.8で割った土地値に比べ、売値は大幅に高い。建物は築古の木造なので資産価値ゼロとすると、今の売値では資産バリューは無し。ただし、建物のデザイン上の個性があり、夜景も綺麗。立地 >> ◎建物 >> ○室内 >> △空室率 >> ◎利回り >> ○(現況家賃なら◎)売値 >> △収益バリュー >> ○資産バリュー >> ×成長バリュー >> △売値が下がるようならば、買いたい物件です。
2005.05.30
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契約更新終了4年住んでいる方に、更新していただきました。去年の末には、やはり4年住んでいる方に更新していただきました。これでしばらく、満室御礼が続きます。買って以来、まだ空室がないのはツイてます。賃借人のお客様には、足を向けて寝られません。物件検討これは!という物件が出てきました。しばらく忙しくなります。今週はこれに集中します。
2005.05.29
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β値β=(個別利回りの変化)/(市場利回りの変化)βは、横軸に市場平均利回り、縦軸に個別利回りとした直線グラフの傾きβ値は、マーケット全体=インデックスとの連動性を表す係数です。成長する物件や銘柄の場合、β値は高くβ>1となります。インデックスが上昇する場面では、より大きく上昇してインデックスを引っ張ります。逆にインデックスが下降する場面では、より大きく下降してインデックスを下に引っ張ります。β値が大きいということは、利回り(リターン)の動きが激しい、リスクが高いということです。成長しない物件やディフェンシブ銘柄の場合、β値が低くβ<1となります。インデックスが上昇しても、さほど連動して上昇せず、下降してもさほど下降しません。β値が小さいということは、利回り(リターン)の動きが緩やかで、リスクが低いということです。β>1への投資 >> インデックスより大きなリターンを狙って大きなリスクを取るβ<1への投資 >> インデックスより小さなリターンを狙って小さなリスクを取るさて、株では個別リターンと市場リターンの上昇、下降は分かるのですが、不動産ではどうなるのか。。。悩みは続きます(汗)
2005.05.28
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中国株の配当が入り始めています。中国株の魅力のひとつに、配当の高さがあります。高くなった今買っても5%付くものもあります。ボクの買値からすると10%以上、正確に計算してませんが、かなーり高い利回りを確保しているはずです。4年前からの月足を見ていただければ、ウソではないことがわかります。物件探しも相変わらずコツコツとやっています。5000万~1億の物件の方が、いいものが多いという結論になりつつあります(汗)。
2005.05.27
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国立人口問題研究所 http://www.ipss.go.jp/のサイトで、各都道府県、各市町村別の人口推計を見ることができます。自分の不動産のある土地が、人口が増えるか減るかが分かります。今後のビジネスを考える上でも参考になります。23区ひとり勝ちと思われていますが、案外そうではありません。23区は4区ほど除いてなんとか現状維持か、若干減です。平成12年の人口を100とした場合、30年後はどうなっているかが数字で出ています。ボクの物件のあるエリアは、首都圏ベスト10に入り、23区の数字のほとんどより上です。ツイてます(笑)。というか、それを調べて買ったわけですが。ただし、あくまでも推計です。未来のことですから参考値です。マーケティングのひとつの資料として使えるだけです。
2005.05.26
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リスクプレミアム自己資本コスト(期待利回り)=無リスク資産金利+リスクプレミアムリスクプレミアム=β×(市場平均利回り-無リスク資産金利)リスクを負う分の割り増し金利、割り増し利回りであるリスクプレミアムを考えます。例えばワンルームマンション1棟を考えているとして、その地域のワンルームマンションの平均実質利回りが8%だとします。この8%が市場平均利回り(相場の利回り)になります。無リスク資産金利は、アメリカ長期国債の平均利回り5%を使います。市場平均利回り-無リスク資産金利=8%-5%=3%β値を無視すると(β=1とすると)、自己資本コスト、すなわち期待利回りは、自己資本コスト=5%+3%=8%と相場の利回りと一緒になります。さて、β値というやっかいなものを考えてみます。β値とは、市場平均利回りを横軸に、個別不動産の利回りを縦軸にしたグラフに、実績値をプロットします。多くのプロットした点を直線で近似します(回帰直線)。その直線の傾きがβ値となります。β値=(個別利回りの変化)/(市場利回りの変化)β=1だと傾きは45度となり、市場利回りが変動すると、同じ割合で個別利回りも変動します。β>1だと傾きは45度以上となり、市場利回りの変動以上に、個別利回りが変動します。β<1だと傾きは45度以下になり、市場利回りの変動よりも、個別利回りの変動が小さくなります。β=1.2だと、市場利回りが1%上昇(下降)すれば、個別利回りは1.2%上昇(下降)します。β=0.9だと、市場利回りが1%上昇(下降)すれば、個別利回りは0.9%上昇(下降)します。
2005.05.26
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シグマリオン3ですこれで、毎日、車の中で文章を打っています。車に乗って通勤する途中で、車を止めて、最低でも1センテンスを打つようにしてます。1センテンス打つと、調子に乗って2、3行は打つものです(笑)。勤務先への行き帰り、高速のサービスエリアで休憩するとき、眺めのいい所に車を止めたとき、車を止めてコーヒーを飲むときなどに、必ずやるようにしてます。以前はオアシスポケットを2台、使い回していました。1台は車、もう一台はなんとトイレの中に置いてました(笑)。文章入力は、部屋の中でパソコンに座り続けると、どうもうんざりしてきます。特に量が多い1冊ものではそうです。そこでこのようなモバイルを活用することにしています。
2005.05.25
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[不動産の資産価値を上げる方法 168]FAXの同報通信機能を使って、空室情報を多くの不動産業者さんに送る。空室が出たら、即座に多くの業者さんにFAXを送ります。業者さんのFAX番号を事前に登録しておき、部屋の情報もA4用紙にレイアウトしておき、いざ空室となったら一気にFAXを送ります。業者さんには毎日多くのFAXが送られてきますので、特徴あるPRを用意する必要があります。また、土曜、日曜に部屋を探される方が多いので、金曜、土曜は集中的に送ります。FAXを送るためには、その業者さんと顔つなぎしておく必要があります。近所、最寄の駅、ターミナル駅の客付けの強そうな業者さんには、少々お金がかかってもすぐに頼みましょう。賃貸経営で空室は敵です(笑)。
2005.05.25
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自己資本コストの計算式自己資本コストの計算は、投資することによって失う現金を、仮に預金や国債などの無リスクな商品で運用して得られるであろう金利に、元本が安全ではないというリスクを負うことによる金利(リスクプレミアム)を加えることで求めます。自己資本コスト(期待利回り)=無リスク資産金利+リスクプレミアムアメリカ長期国債の利回りは、平均すると5%程度になるそうです。そこで、無リスク資産金利は5%程度とすればいいように思えます。日本国債の金利は低すぎて参考になりませんし、無リスクと言えるのかも議論があります(笑)。無リスク金利だけでは、期待利回りは低すぎます。無リスク金利だけ期待するのであれば、預金や国債などを買えばいいわけで、不動産に投資する必要はなくなります。そこで、無リスク金利に、リスクを負っているというリスク分の金利が欲しいわけです。それをリスクプレミアム(risk premium)と呼びます。プレミアム(premium)とは、割り増しという意味です。プレミアチケットとは、値段が割り増しされたチケットのことです。リスク分割り増しされるべき金利のことを、リスクプレミアムと言います。リスクプレミアムは、以下のような式になります。リスクプレミアム=β×(市場平均利回り-無リスク資産金利)この式の意味を納得するのに、また時間がかかりそうです(汗)
2005.05.24
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金利変更のお知らせが来てビックリ(汗)。でも開けてみたら、1.975%で据え置きでした。あー驚いた(笑)。6ヶ月ごとの通知が来るたびに驚くのは精神上もよろしくないので、固定に変えようかとも思うのですが。でも、すでに1年半も1.975%ですから、考えてしまいます。プロの債権トレーダーの隊長(tokyo2103さん)は、金利は当分上がらないと言われてました。債権のプロが言われるんだから、もう少し様子見しようかな、という気分になります。アメリカの金利は、リンロンさんによるとかなり上がり基調だそうです。さて日本はどうなるのか。以前、倉橋社長に金利のことを聞いた時、1.975%で6ヶ月固定なら、そのまんまでいいんじゃない?キャッシュ余らせて繰り上げすればいいんだよ。とのことでした。ローン残高は大した額ではないし、自宅みたいなものですから、当分はこのまんまでいきそうです。年末が近づいてきたら再考します。
2005.05.23
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[不動産の資産価値を上げる方法 167]屋上シート防水をシルバー塗装する。太陽光線を反射して、室内やRC躯体が熱くならないようにします。室内気候のためはもとより、コンクリートにも熱は悪い影響を与えます。夏の屋上は石焼ビビンバ状態になり、それが夜に冷える。また、昼でもコンクリート内側は冷たい。ということは、コンクリートは熱による膨張収縮を常にすることになり、コンクリートが痛む原因になります。これを防ぐ最良の方法は、外断熱にすることです。屋上だけでも断熱を上に載せるのが良いのでしょう。ただし、コストはかかります。コストを掛けずに安くやるには、ある程度の効果があるシルバーペイントです。以前、冬に外でお弁当を食べようと、陶器製のベンチに座ったことがあります。陶器製のベンチには、白と黒があったのですが、最初は白に座ろうとしました。するとお尻が冷たい。そこで黒のベンチに座り直したら、これが暖かかったのです(笑)。色というのが、こんなに熱反射に影響するのか、身をもって(尻をもって)実感しました。ボクのマンションでは初めからシルバーペイントされていましたが、シートを替える際も、ペイントはした方がよさそうです。壁の空気層に面した側に、よくアルミ箔を張ります。グラスウールの片側にアルミ箔が張られたものを、木造ではよく使います。アルミは熱放射を反射する性質があります。ただし、空気層がないと効果は出ないようです。アルミ箔もシルバーペイントと同様に、熱放射を反射する例です。アルミ箔を屋上に張るのがいいのですが、うまい方法がありません。たぶん、すぐに痛んでしまいます。アルミ粉入りの塗料は、探すとありそうです。
2005.05.23
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バランスの取れた街ならOK?!収益物件に強いプロの方とお話した際、立地について、なるほどと思ったこと。それは、「大学だけとか工場だけの街はやめた方が良い!」。なぜなら、その大学、工場が移転したら悲惨なことになるため。じゃあどういう街がいいのかというと、大学もあり、工場もあり、病院もあり、商業施設もあり、歴史があるような普通の街(笑)。そんな街ならば、どこだって不動産投資は成功できると言われてました。一部の方が言うように、首都圏の東急沿線、駅5分のみとか、地方中核都市中心部のみとか、はまったく関係ない。札幌中心部、福岡中心部などにのみ意識を集中すると、逆に失敗するとか。東京の人達が見ない、あまり投資したがらないエリアの方が実は成功している人が多いとか。株で言うと、一部上場のトヨタ、キャノン、ソニーばかり狙うのではなく、二部や新興を狙うべし、それも地味な誰もが投資したくないようなジミーな会社に投資すべし。もちろん、よく調べてから。と考えてみると、当然かもしれません。人気で有名な地域は高値安定していて、投資の旨みがあまり無いわけですから。PERもPBRも高いわけですから。収益バリューも資産バリューも、ついでに成長バリューもあまり無いわけですから。
2005.05.22
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人民元のニュースが、ここのところ出ていました。相変わらず、何度も出るなー。ガセネタもいいかげんにしてくれ(笑)。今回はアメリカが本気でプレッシャーを掛けているとのこと。この調子なら、この2年ほどで上がるんじゃないかと期待してます。上がれば株価も配当も上がりますから。4年以上前から買い続けているボクの期待は、株価はすでに何倍かになってしまったので、あとは為替が上がることと、長期で10%成長し続けてくれること。高度成長期の日本の株を大量に買ったアメリカの投資家は、だいぶ儲かったようです。戦後すぐに日本に買いに入った人は、大分周りからアレコレ言われたようです。なんであんな3流国の株をと。でもそんなマイナス情報の中で買った人ほど儲けている。そういえば「デービス王朝」にも、戦後すぐの日本で、保険株を大量に買ったことが出ていました。為替が上がる期待もあって、中国株はバイ&ホールドです。
2005.05.21
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[不動産の資産価値を上げる方法 166]不動産業者さんの名前を覚えて、会話で何度も使う。電話する時、「○○さん、お世話になっております。○○さんに入居者を紹介していただいた□□マンションのミカオです。○○さん、□号室の入居者はいかがでしょうか?」「あ、まだですかー。○○さんが頼りですから、よろしくお願いしますよー。○○さん…」と○○さんという名前を覚えて、会話の中で連発します。最低限のビジネスマナーの上に、営業上も効果があると思っています。
2005.05.20
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我が家の優良債権ミカコノコです。子供を不良債権という方もいますが、ボクには優良債権です(笑)。犬や猫のかわいさを、飼ったことのない人に説明するほどむなしいものはありません。ボクは犬、猫と共に大きくなったので、いつも猫と一緒に寝ていたので、犬、猫を見るだけで楽しくなります。「脳内革命」の中に、犬の好きな人は、犬を見るだけで良い脳内ホルモンが出て、それが体に良い働きをすると書かれてました。ミカコノコが生まれて、近所の公園の散歩がえらく楽しく思えるようになりました(笑)。今まで一歩も踏み入れたことのない、なんのことはない公園なんですが。ミカコノコを見ていると、良い脳内ホルモンが出てくるようです(笑)「隣の億万長者」に、億万長者は安いレジャーをしている。子供のスポーツ大会を応援に行くとか。読んだ時は実感がわかなかったんですが、これは結構楽しいのではないか。しかもお金がかからない(笑)。と思えるようになりました。海外旅行に行くにも、ミカコノコと一緒に行く方が楽しそうです。そのためにも、CFを増やそうと決意を新たにしてます(笑)。
2005.05.19
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[不動産の資産価値を上げる方法 165]防草シートを張る。防草シートというものが有ります。防草シートを張った上に砂利を敷けば、雑草が生えるのを防ぐのと同時に砂利の沈み込みを防ぐことができます。雑草処理の手間が省け、コストが削減でき、結果的に資産価値が上がります。ボクのマンションは土が出ている部分が一切ありませんが、砂利敷きの部分やアスファルトの隙間から雑草が生えてきます。抜いても抜いても生える力強さには感心しますが(笑)、除草剤をまくことも検討してます。面倒ですが防草シートを敷いてしまえば、草の心配は一切なくなります。土間コンクリートを打つよりも安価ですし、自分でもできます。T-MAさんに教えてもらった方法です。有難うございました。
2005.05.19
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「特例給付認定請求却下通知書」というのが市役所から来ました。なんでも所得限度額をオーバーしているのであげないよ!ということのようです。こういうものをもらえるのがいいのか、もらえなくていいほど所得があってラッキーと考えるのがいいのか。。。少子高齢化の抵抗に貢献しているのに、行政側からメリットのあることを言われたことがないなー。国も地方公共団体も、言われているほど対策に動いていないということを毎日実感しています。でも、ボクは組織に従属しない生き方をしていきたいので、補助も年金も無くても結構だ!贅沢な生活が送れるように、CFの蓄積をドンドンしていこう!ツキを持ち続けるために、そんなものに頼らないで生活できるほど儲かっていてラッキー!ツイてる!と思うことにしました(笑)
2005.05.18
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節税効果を割引率に算入借金の金利は、所得税を計算する際には、収入から費用として引くことができます。その節税効果の分、資本調達コストが安くなるとして、以下のように計算することがあります。節税効果を入れた負債コスト=負債コスト×(1-税率)所得税を30%、借入金が70%で金利は4%、自己資金が30%で期待利回りが7%の場合の割引率は割引率=(0.7×0.04)×(1-0.3)+(0.3×0.07)=0.0196+0.021=0.0406となり、4.06%が割引率となります。所得税を入れないで加重平均すると4.9%ですから、0.84%だけ割引率が小さくなっています。割引率が小さいということは、資本コストが安くなっているということです。節税できるというメリット分、コストが下がるのです。
2005.05.17
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『ラットレースから卒業して、優雅に生きよう!』花を植木鉢に植えようと思っていたんですが、どうも普通でつまらない。そこで、ネズミが自転車に乗っていて、その後ろと前に花を植えられるやつを買ってきました。『ラットレースから卒業して、優雅に生きよう!』という意味を込めて(笑)入り口のRC造腰壁に付けてみました。インパクトドリルで4箇所に径4ミリ、深さ18ミリの穴を空け、水が入ってRCが痛まないようにシール材を入れ、プラスティックプラグを差し込んだ後に、ネジで締めました。腰壁上部が、内側に水勾配が付いているので、垂直に立てるのにえらい苦労しました(汗)ミカコによると、ちょっとさみしいそうです。腰壁の下に、10センチほど土がありますので、そこにバラなどのツタ性の植物を植えて、ネットを張ってネズミまでツタをはやす。入り口の腰壁は花で満たされる!なんてどうでしょうか。どんなしつらえをすれば、入居者のお客様に楽しんでいただけるか。を考えながら、楽しみながらでやっていきます。結構、楽しくなってきたなー(笑)
2005.05.16
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資本コスト割引率に資本コストを使うという考え方があります。借金の金利は、資本を調達するためのコストです。自己資本の側では、期待されている利回りがコストになります。その加重平均が資本コスト=割引率という考え方です。割引率=資本コスト=負債のコスト+自己資本のコスト=(負債の金利)と(自己資金の期待利回り)の加重平均例えば借入金が70%で金利は4%、自己資金が30%で期待利回りが7%の場合の割引率は割引率=(0.7×0.04)+(0.3×0.07)=0.028+0.021=0.049となります。資金調達のためのコストが4.9%ということです。現在の100万は、年間4.9%のコストが掛かっているので、1年後には104.9万になっています。100万調達した場合、1年後には104.9万調達したことと同じになります。現在の調達100万 ⇔ 1年後の調達104.9万1年後の104.9万は、現在の100万となります。1年後の現金を現在価値に直す(割り引く)には、(1+0.049)で割ればいいということです。
2005.05.16
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収益物件の場合、ある程度利回りを付けないと売れないという、売主側のディメリットがあります。すると、土地が余っているRC造ファミリータイプといった物件の場合、利回りを若干でも上げる必要があります。というわけで、一般の不動産相場よりも安くなります。不動産のプロの方に見てもらったら、かなり安く買われましたね!と言っていただきました。その理由は利回りが低い2DK、しかも土地が余っている上に高価なRC造だったから。利回りが低いのもいいことがあるんだ、ツイてるなーと思った次第です(笑)この資産バリューを生かして、共同担保で次の物件を狙います。
2005.05.15
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不動産にもバリュー投資がありそうです。不動産のバリューは、以下の三つに要約されます。(1)収益バリュー(2)資産バリュー(3)成長バリューなんだ、株と一緒だ(笑)。収益バリューは、利回りが平均よりもかなり高いこと。資産バリューは資産価値よりも買値がかなり低いこと。成長バリューは容積率増、高速開通、駅ができる、大型店の近隣への出店、人口増など。主観も入れて強引にまとめると(1)実質利回り>10%(2)買値<資産価値×0.8(3)環境の良い方への変化今回のボクの物件は、(2)に当たり、もしかすると(3)にも当たると勝手に思ってます(笑)
2005.05.13
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DCF法 その17借入金が70%で金利は4%、自己資金が30%で期待利回りが7%の場合の割引率は割引率=(0.7×0.04)+(0.3×0.07)=0.028+0.021=0.049と、4.9%になります。これをエクセルで検証してみます。まずは、割引率=期待利回り=7%とした場合で表にしてみます。年間CFは100万としてますが、もし200万ならば2倍、70万なら0.7倍にすれば換算できます。年間予想CF \1,000,000 CFの低減率 0% 割引率 r 7% 現価率 YEAR 年間予想CF (1+r)^n 1/(1+r)^n 現在価値 1年後 \1,000,000 1.070000 0.934579 \934,579 2年後 \1,000,000 1.144900 0.873439 \873,439 3年後 \1,000,000 1.225043 0.816298 \816,298 4年後 \1,000,000 1.310796 0.762895 \762,895 5年後 \1,000,000 1.402552 0.712986 \712,986 6年後 \1,000,000 1.500730 0.666342 \666,342 7年後 \1,000,000 1.605781 0.622750 \622,750 8年後 \1,000,000 1.718186 0.582009 \582,009 9年後 \1,000,000 1.838459 0.543934 \543,934 10年後 \1,000,000 1.967151 0.508349 \508,349 総計 \7,023,582 10年間のCFの現在価値は702万です。次に借入金と加重平均した場合の割引率4.9%にした場合です。年間予想CF \1,000,000 CFの低減率 0% 割引率 r 4.90% 現価率 YEAR 年間予想CF (1+r)^n 1/(1+r)^n 現在価値 1年後 \1,000,000 1.049000 0.953289 \953,289 2年後 \1,000,000 1.100401 0.908760 \908,760 3年後 \1,000,000 1.154321 0.866310 \866,310 4年後 \1,000,000 1.210882 0.825844 \825,844 5年後 \1,000,000 1.270216 0.787268 \787,268 6年後 \1,000,000 1.332456 0.750494 \750,494 7年後 \1,000,000 1.397747 0.715437 \715,437 8年後 \1,000,000 1.466236 0.682018 \682,018 9年後 \1,000,000 1.538082 0.650161 \650,161 10年後 \1,000,000 1.613448 0.619791 \619,791 総計 \7,759,372 10年間のCFの現在価値は776万です。割引率7% → CFの現在価値702万割引率4.9% → CFの現在価値776万借金の金利を割引率に組み込むと、10年分のCFの現在価値は74万上がることになります。さて、この結果をどう考えるか、また悩みが始まります(汗)。週末は頭をお休みします。しばらくDCF法から離れて、実体としての不動産、建物のことを考えています。物件探しと、その前にお掃除です(笑)。
2005.05.13
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DCF法 その16割引率=(借入金の金利)と(自己資金の期待利回り)の加重平均借入金が70%で金利は4%、自己資金が30%で期待利回りが7%だとします。割引率=(0.7×0.04)+(0.3×0.07)=0.028+0.021=0.049これから、割引率は4.9%となります。現在の100万のうち、70万が借り入れ、30万が自己資本です。 現在 1年後 借入金 70万 → 70万×1.04=72.8万自己資金 30万 → 30万×1.07=32.1万 計 104.9万 現在の借入金70万は、1年後には元本を払わないと金利分増えて72.8万となっています。現在の自己資金30万は、1年後には利回り分増えて32.1万となっています。現在の100万は、1年後には合計104.4万になっています。トータルで4.9%増えたことになります。その計算を金額ではなくて利率だけでするには、(0.7×0.04)+(0.3×0.07)と、加重平均を取ればよいことになります。自己資金が期待利回り分増えるはずとするのは納得できますが、借入金が金利分増えることを利回りとして勘定するのは、どうもピンときません。借金の金利分の収益が必要ですが、実際はそれ以上の利回りが上がるはずです。借金の金利は、最低限の利回り、それよりも下がってはいけない利回りの底値なのでは。上式の方法だと、借金を増やせば増やすほど平均利回りが下がるということになります。実際は借金を増やすことはリスクが高くなることであり、その分、利回りを高くしないと勘定に合いません。
2005.05.12
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DCF法 その15現在持っている100万は、10%で運用できる人は、1年後には110万円になっています。逆に言うと、1年後の110万は、この人にとっては、現在の100万の価値があります。1年後に110万手に入る場合、その110万を現在の価値に直すと、100万になります。現在から未来へは、利回り分増えます。逆に未来から現在へは、利回り分を「割り引いて」減らさなければなりません。(1)100万の1年後の価値を出すには、利回り10%を「割り増して=カウントして」110万とします。現在-----------1年後100万 → 利回り10%分増えて110万(2) 1年後の110万を現在価値に直すには、利回り10%を「割り引いて=ディスカウントして」100万にします。現在--------------------------1年後利回り10%分割り引いて100万円 ← 110万この場合の割り引く率、ディスカウントするレートが割引率です。割引率の求め方は色々とありますが、不動産投資での割引率は以下のように求めるのが一般的です。割引率=(借入金の金利)と(自己資金の期待利回り)の加重平均
2005.05.11
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[不動産の資産価値を上げる方法 164]生花を飾る。エントランスホール、内見者用に空室の玄関、居間などに生花を飾ります。造花と違って生の花のにおいも味わえて、それだけで資産価値がアップします。生花は数日で痛みますから、何かの記念日や家族のいる日曜日、空室の時などに飾るといいかもしれません。さらに進めて、チューリップなどの花を植えるという手もあります。その花の季節だけになる、手間がかかるなどの短所もありますが、美しい花が大嫌いな人はいないと思います。花の咲く木を植えるのも一法です。桜は落ち葉や虫駆除などの手間がかかりますが、山桜などはどうでしょうか?どんな木がいいのか。。。花には詳しくないので、詳しい方がいらっしゃいましたら、お教え下さい。
2005.05.10
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銀行に融資の打診をしていましたが、いくつか答えが返ってきました。(1)今のマンションを共同担保にすると、1000万~1500万の融資を受けることが可能。(2)融資をその銀行にまとめると、今よりも低金利にすることが可能。(3)新物件の融資は、路線価の6割~7割+数100万(耐用年数、収益などによる)。(1)が意外に思えました。そんな担保余力があったのかと。例えば4000万、路線価3000万の物件の場合、3000×0.7=2100万+300万=2400万。それに共担1500万を足して4100万。自己資金が300万程度で2棟目が買える計算です。自己資本比率300÷4400=7%です。これならROEはかなり高くなるはず。4400万を20年変動1.7%だと月々216,392の返済、15年変動1.7%だと月々277,107。20年固定4%だと月々266,632、15年固定4%だと月々325,463。15年固定4%で月々約33万、年約400万なら、年500万の実収がほしいところ。500万÷4400万=11.36%の実質利回り。ということは表面で13.5%~14%の物件が出さえすれば買えるかもしれません。
2005.05.09
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[不動産の資産価値を上げる方法 163]キャスター付き洗濯機置き台を設置する。奥行きと幅が調整でき、洗濯機の足があたる4点にはゴムマット、ストッパー付きキャスターも付いています最近の傾向で洗濯機用防水パンを使用せず、直接床に洗濯機を設置するようになっています。スペースが狭い場合、排水管を洗濯機の下でつなぎたいところ。洗濯機台があれば下にスペースが取れるので簡単につなげます。また洗濯機の後ろを掃除する時なども、移動が楽にできます。T-MAさんに教えていただいたものです。ありがとうございました。”キャスター付き洗濯機置き台”http://search.cecile.co.jp/ce/?func=pc&category=171010&cpg=12&keyword=%A5%AD%A5%E3%A5%B9%A5%BF%A1%BC%C9%D5%A4%AD%C0%F6%C2%F5%B5%A1%C3%D6%A4%AD%C2%E6&pmn=&pmx=&srt=IntA&order=d
2005.05.09
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今日、ようやく帰宅しました。家族サービス(子育て)に汗を流してきました。思っていた以上に大変です(汗)。明日からは通常のブログに戻って、お勉強モードです。DCF法、不動産の資産価値を挙げる方法などを再開します。DCF法を書いていて感じたのは、不動産では毎年のキャッシュフローが想定しやすいということです。賃貸業は単純で原始的な割りに、そこそこ安定した現金収入が入ります。ビジネスによってはこうはいきません。理論株価を出すのにDCF法を使う場合、不動産に比べて、営業収入の推定が難しいのではないかと思っています。ビジネスによりますが。そういった意味では、不動産賃貸業の企業分析は楽なのではないかとふと思ったりしています。ということは、不動産株を見てみるのもいいのかな。。。
2005.05.08
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鉄道事故と建物 その3建物に加わる力を考えていたら、地震の力がいかに大きいかに思い至りました。運動方程式からはF=mv/tエネルギー保存則からはF=1/2mv^2/xという式が出てきます。いずれにしろmは列車の質量です。加速度を掛けるのは列車の質量です。ところが水平地震力Fを出すには、力を計る部分から上の建物の質量Mに、地震時の水平加速度aを掛けます。水平震度をα(a/g=α)、重力加速度をgとするとF=Ma=M(αg)=α(Mg)Mgは建物上部の重さそのものです。建物の重さそのものに、地震の水平震度を掛けると、地震の水平力Fが出ます。ですから、列車とは比べ物にならないくらいの力になるはずです。福岡の地震に見た柱に入ったクラックは、このような猛烈な水平力によって生じたものです。加速度の大小にもよりますが、その加速度がかかる質量の大きさが力の大きさになって現れるのが分かります。
2005.05.06
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鉄道事故と建物 その2建物にどれくらいの横力がかかったのか?どうやって計算するんだろうと考えていました。荷重、風圧力、地震力、などは基準法などでマニュアルが完成されていますが、このような事故での計算は当然ありません。こういう場合は基本に戻って運動方程式?列車が受ける力をF、列車の質量をm、列車が建物から受ける後ろ向きの加速度をa、衝撃時の初速をv、時間t秒後の速度をv'とします。Fの反作用として、建物はFの力を受けることになります。F=ma=m(vーv')/tv'=0になる瞬間までの時間が分かればF=mv/tとなります。質量mは想定可能、vは100km/hをm/sに換算できる。さてtはどうするか。ぶつかり始めてから何秒で止まるのか?0.1秒と0.5秒では計算結果に大きな差が出ます。衝撃力は質量と初速度に比例し、衝撃を受けている時間に反比例することは分かります。その時間は初速度に反比例するわけですから、衝撃力は初速度の自乗に比例することになります。建物側の変形した長さxが分かれば、エネルギー保存則からFx=1/2mv^2これからF=1/2mv^2/x質量と初速度の2乗に比例し、建物の変形寸法に反比例する力を受けたことになります。やはり、こんな簡単な計算では誤差が出そうです。コンピュータで正確な分析をするのがベストでしょう。
2005.05.04
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鉄道事故マスコミで鉄道側の分析がされてますので、建物の方のお話をします。あれほど犠牲者が多くなってしまったのは、脱線してすぐにRCの建物があったからです。あれが木造や軽鉄の建物ならば、犠牲者はずっと少なくなったはずです。木造や軽鉄の建物は木っ端微塵でしたが、車内の方々には、クッションとして働いて、多くの犠牲者が救われたと思います。まずは重さですが、鋼、コンクリート、ALC、木の比重は(記憶によると)鋼 7.85、コンクリート 2.3、ALC 0.6、木 0.5ぐらいだったと思います(資料を見ていないのでいいかげん)。これだけ見ると鉄骨造が一番重そうですが、鉄骨自体は骨組みだけで、あとはボードやALCです。鉄骨の柱も、中は空洞です。ということで、RCが圧倒的に重いと思います。ALCは水に浮かぶほど軽くてもろいものです。ピロティ奥の壁で1両目の車両が止まったそうですが、それがALC壁ならば、壁の方が負けていたかもしれません。特に驚いたのは、2両目、3両目が衝突した、ピロティコーナーの柱です。集中的にその1本の柱に横力が加わりました。しかし、写真を見る限り、大した損傷を受けていません。いくら軽量化された車体といっても、大変な衝撃なはずです。地震で入るような構造クラックが入っていません(ちょっと写真を見ただけで確かではありませんが)。少なくとも、建物が倒壊する危険はなさそうです。やはり、線路のコーナー部分のアウトコーナー部分には、建物を作らない安全域をとるべきでしょう。今回の事故は、鉄道側で色々と言われてますが、都市計画の上でも考えるべきことが多いように思えます。アウトコーナー部分20メートルとかを鉄道業者、自治体が買い取り、植林するとかの手立てが必要かと思います。事故に遭われた方々のご冥福をお祈りいたします。
2005.05.03
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DCF法 その14毎年100万のキャッシュフローCF(現金収入)の収益物件を無限大年持つ場合、すべてのCFの現在価値の総計は、「毎年のCF÷割引率」となります。無限大年のCFの現在価値の総計=年間CF/割引率毎年100万のCFで割引率10%(0.1)ならば、現在価値の総計=100万/0.1=1000万となります。毎年100万のCFで割引率5%(0.05)ならば、現在価値の総計=100万/0.05=2000万となります。割引率が5%と10%では結果に大変な開きがあります。割引率の求め方、考え方は、また後述します。ごく簡単な収益還元法で、CF/利回りとして現在価値(売値)を出す方法がよくやられます。例えば年間250万のCFのアパートを利回り10%で売ろうとして、250万/0.1=2500万を売値とするなど。その場合の利回りは、無限大年持った場合の割引率と同じになります。連休中で外にいます。資料がないので、これ以上DCF法の続行は不可能です(笑)。ブログはしばらく休暇状態。とりとめもないことを書くかもしれませんが。
2005.05.01
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