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本日はイダケンが理事長を務めるマンションで臨時総会が開催されます。議案は「大規模修繕追加予算の承認」です。H23改訂の標準管理規約の記載であれば問題ないのですが、予算を超過する場合総会決議が必要になります。当初予定していた1億円の予算を1000万オーバーする見込みです。目視点検だけでは確認できない不具合が足場設置後数多く発見。12年ごとに大規模修繕するだけ資金に余裕がないため、多少お金がかかってもしっかり工事を行います。マンション管理業界に身をおいて15年以上立ちますが、いまだに総会は緊張します。仕事の合間なので一時間で終わるといいな♪終わったあとは埼玉で総会出席ですw 【マンション管理勉強会のご案内】2015年3月8日(日)15時より新宿にてイダケン事務所主催のセミナーを開催します。今回は大規模修繕において組合が気をつけていかなくてはならないポイントを中心にお話ができればと思います。短期任期・持ち回りの役員で構成される執行部を持つ管理組合は、管理会社・施工会社・コンサルタント会社との修繕に関する知識は雲泥の差があります。それに乗じ、適当な仕事を高値で売りつける業者の実態を目の当たりにします大規模修繕を失敗しないためにも、どのようなことに気をつけ進めて行けばよいのかレクチャーします。定員は8名、参加費は無料です。管理組合通しの情報交換を行って頂く目的でセミナー終了後懇親会を開催します。前回もセミナー出席者が全員参加で盛り上がりました。自由参加で強制はしません(500-1000円程度の会費制) にほんブログ村
2015.02.28
マンション管理関係の書籍やインターネットの情報を見て思い違いをしている管理組合も多いかと思いますので、ざっと・・勘違いしやすい内容を書いてみました。1コンサルを入れると良い!?⇒コンサルもピンキリです。また、大手=優秀な業者が成り立ちません。大手でも、組合目線とか言いながら、施工業者からバックマージンをむさぼり、施工業者馴れ合いでいい加減な工事に目をつむるコンルはいます。コンサルが競争を阻害し、施工業者が楽して儲けるような仕組みを作っていることすらあります。2公募すると安くて良い業者が見つけられる!?⇒選定の判断基準を明確に持ち合わせていない管理組合は、実績があれば安心。大手は間違った仕事をしない、と思い込み、見積が安い大手の業者を選びます。大手は実績はありますが、だからといって必ずしも良い仕事をするわけではありません3業者はプロだから何でも言うことを信用する!?⇒組合が業者の言うことややることに意見や要望を言うと、プロの言うことだから任せてくださいと聞き耳を持たない事があります。自分たちのミスを誤魔化したり、組合の意見で自分達のやりやすい方法を変えられたり、自己都合であることが多いです。4フルスペックの提案がベストプラン!?⇒安全率を見込み、保証がつくフルスペック提案ばかりを進めてくる業者がいます。劣化診断、マンションの財布事情、長期修繕計画による資金計画を踏まえて本当に管理組合のことを考えた提案なのでしょうか?安心の名の元、この時期に不要な過剰な提案が含まれているかもしれません。フルスペックの提案を採用することはマンションにとって最良の選択肢ではない可能性があります。5コンサルの診断、設計、工事監理は分業がいい!?⇒業務ごとに窓口となる担当を変えてくる業者があります。社内引き継ぎが完璧なら良いのですが、担当ごとの思い込みで仕事を進め、一貫性のない業務が行われることがあります。6長期修繕計画が「ビックリ値」!⇒大規模修繕後、大規模修繕に携わった業者に修繕計画の見直しを行なうと、大幅な値上げが必要と提案されることがあり驚かされることがあります。1回の工事でマンションの将来が保証されるわけではありません。大規模修繕の改修計画立案の段階で、資金面において先々のことをしっかり考えていたのでしょうか?【マンション管理セミナー開催のお知らせ】3月8日(日)15時より新宿にてマンション管理勉強会を開催します。会費は無料。定員は8名です。勉強会後、管理組合の情報交換会を兼ねて懇親会を行います(希望者のみ参加、会費制)今回のテーマはズバリ「大規模修繕」。書籍や一般のセミナーでは教えてくれないような進め方のポイントをレクチャーいたします。詳しくは下の画像をクリックして、専用ページをご覧ください。 にほんブログ村
2015.02.27
先週久しぶりに腰痛が発症。病院で治療を受けながら弱々しく頑張っているイダケンです。顧問先や相談先のマンションのお話を聞いていると、規約や細則を読まずに思い込みの判断で、不適切な運用をしている組合が多いこと、多いこと。規約や細則の存在を知っていても、トラブルが発生したとしても読んで確認しようとは、あまりしません。-居住者が理解していない-理事会が理解していないさらに-管理会社も理解していない居住者から問い合わせがあった理事会は、管理会社に相談します。管理会社の担当者は、浅はかな知識で規約や細則の内容を無視した経験的な観測でアドバイスをします。その結果、管理組合の運営は、規約や細則を規範としたものではなく、管理会社担当者の思い込みの知識で、舵取りが行なわれます。組合の執行部である理事役員は一年か二年任期の持ち回り、管理会社の担当は3-5年毎に交替。基準が曖昧なため組合運営は不安定なものになります。イダケンが顧問契約をすると、まずは目先の大きな課題を解決し、その後理事会に審議する余裕が出てきたら、規約の整理と、再整備を行います。その際に単純に見直しすれば良いのではなく、周知・啓発方法、諸規則が形骸化しない方法を併せて検討します。管理会社に頼んでも規約や細則案を提示してくれますが、他マンションの使い回しが多く、マンションの実態に則ったアレンジがなされません。また、諸規則を制定すれば業務は終わり。居住者へ浸透させる方法など真剣に考えてくれません【マンション管理セミナーのお知らせ】3月8日(日)15時より新宿にてマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは大規模修繕において組合がやるべきことです。長期修繕計画に記載された大規模修繕の実施時期が来ると、管理会社が進め方のマニュアルを理事会に配布し、右も左もわからない役員は管理会社から提示されたレールに乗って大規模修繕を準備から完了まで進めることになります。果たしてこれでいいのでしょうか?管理会社が頼りにならない場合、別にコンサルタント会社を探して大規模修繕のサポートをお願いすることがあります。組合からコンサルタントに色々要望をしても、「意見があるとは思いますが大規模修繕は経験のある私達の助言にそって進めてくれれば安心です。組合の要望に合わせた場合は我々(コンサルタント)は責任を持てません」と脅かしてきます。これでいいのでしょうか?大規模修繕においてどのようなことをポイントに置き進めていけばよいのかレクチャーします。大規模修繕以外の修繕発注時においても参考になると思います。興味のある方は是非参加ください会費は無料。定員は8名になります。勉強会終了後、情報交換会を開催します(希望者のみ参加。500-1000円の会費制)詳しくは下の画像をクリックして案内ホームページをご確認ください にほんブログ村
2015.02.25
週末は帰宅が午前様、朝は5時起きで仕事をするイダケンですw2015年2月11日のマンション管理セミナーは無事終了しました。7名の出席を頂き、情報交換会を含めて身のある会とすることができました。参加者の皆様には御礼申し上げます。4月、5月は定期総会のハイシーズンです。分譲マンションの竣工は新年度が始まる前の2.3月に集中しており、総会は事業年度終了後3ヶ月以内に開催されるため、総会時期が集中するのです。1年任期輪番制の組合では通常新年度の活動開始は次のようになります。(システムA)定期総会で新役員選任↓初回理事会または総会後に引き継ぎ↓新役員による業務開始でも、システムAのようなやりかただと十分な引き継ぎがないまま、新しい役員が運営を行うことになり、継続性に欠けます。イダケンは次の方法を提案します。(システムB)総会3ヶ月前に新役員候補選出↓総会前理事会(1−2回)に新役員がオブザーバー参加↓定期総会で新役員選任↓新役員による業務開始。前期役員は1−2回オブザーバー参加新役員の事業計画は前期役員が決めることになります。事業計画立案に新役員がノータッチだと、どのような経緯で事業計画をたて、何をすればよいのかわかりません。システムBの方法を取れば、自分たち(新役員)が行う事業計画の立案に関わることができ、新年度の活動開始がスムーズに行きます。管理会社は理事会の活性化を好ましいと思いません。また、管理会社の担当者は頻繁に変わることが多いので管理会社お任せだと過去の組合運営の経緯が十分に引き継がれません。システムBの方法は総会承認の必要がなく、理事会の運用としてすぐに採用ができます。イダケンが顧問契約しているマンションでは、4.5月の定期総会に向けて、すでに新年度運営の活動がスタートしています。ちょっと工夫をするだけで管理組合の活動はがらっと良くなりますよ!にほんブログ村
2015.02.15
2月11日開催のイダケン事務所主催のセミナーですが、2月5日までにメール申し込みを頂いた方をもって定員一杯になりましたので締め切りとさせて頂きます。お申し込み頂いた方有難うございます。勉強会後の情報交換会(任意参加、会費制)はオデンを予定しています。このブログとイダケンのホームページでセミナー告知していますが、他にブログと、ホームページをひとつ持っています。4つあるうちの2つのページで告知しないのは、全てのページで宣伝すると15名ほどの申し込みを頂くことになり、新宿事務所に入り切らなくなるためです。事務所の近くにリーズナブルな貸し会議室があるのですけどw会場は今後の課題とします。にほんブログ村
2015.02.06
新築マンションを購入したり、大規模修繕をしたりすると部位ごとに保証と、保証に基づくアフター点検を実施のサービスを受けられます。これは保証期間中に不具合が生じた場合は無償で補修をしましょうというサービスです。契約時は保証とアフターサービス内容を気にしますが、引き渡しが終わり、しばらく時が経過すると、このサービスの存在を忘れ、活用していないことが多く見られます。施工会社⇒保証に伴う手直しは顧客から新たにお金をもらえません。施工会社にとっては、指摘がないことに越した事はありません。自主点検では自分たちのミスを積極的に見つけることはないです。また、顧客から不具合を指摘されても、なるべく補修をしないよう、いろいろな言い訳を見つけはぐらかします。補修も原因を抜本的な解消しようとせず、見た目が改善するだけの誤魔化した補修を行い、数年後に同様の不具合が発生します管理会社⇒管理会社と締結している委託契約書には、管理員は状態的に巡回点検を実施、建物設備点検では年数回外観点検を実施、不具合を見つけた場合は速やかに報告、そして改善提案をすることになっています。分譲主系列の管理会社や、元請けで大規模修繕を行う管理会社は、親会社と自社を守るため、不具合に気がついたとしても保証期間がすぎるまで組合へは報告しません。それどころか、保証期間であるのにかかわらず、管理会社の設けとなるため有償で補修工事を提案することさえあります。理事会⇒一年任期総入れ替えで、メンバー構成によって毎年運営方針や運営能力に差が出ます。また、進んで役員になる人が少ないことから、管理会社お任せ方式を選ぶことをします。管理会社は前述の通り組合よりも親会社と自社利益を優先させるため、保証期間内で無償で対応してくれる補修が適切に行われません。【勉強会のお知らせ】2月25日水曜日夜七時から横浜にて大規模修繕の進め方について、勉強会を開催します。管理会社に全幅の信頼を置くことには不安がある。また、理事会主体で進めるのには負担がかかり心配だという組合様にどのようにすれば大規模修繕が成功するかをレクチャーいたします詳しくは下の画像をクリックしてください。 にほんブログ村
2015.02.01
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