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昨日のNHKのしぶ5時という番組で、有名な某マンション管理士ゲストのもと管理費問題をクローズアップしていましたが、財政難の原因の一つとして「駐車場」が上げられていました。慢性的に未契約駐車場があるマンションでは、期待していた収入が見込めず、 なんとかこの状況を打開できないかと知恵を絞ります。管理組合の執行部たる理事会が色々なアイデアを出しても、管理会社やコンサルタントは、現実的に難しいとNegativeな方向へと導きます。以下⇒はよくある管理会社やコンサルタントの回答例です。 1.駐車場を外部に貸し出す⇒収益事業で課税対象になる。税務申告の手間を考えると割に合わない2.保守や維持にお金がかかる機械式駐車場を閉鎖する⇒法律で決められた付置台数を満たさない。⇒一度駐車場をなくすと契約者希望者が増えた時に対応できない 3.バイク置き場に転用する⇒ 安全面に不安があるので推奨できない管理会社やコンサルタントの助言は本当に正しいのでしょうか? 平成27年4月29日(昭和の日)14時から新宿にて開催のイダケン主催のセミナーでは 、外部専門家を講師に招き、空き駐車場問題を打開する方法を勉強したいと思います。確定ではありませんが収益事業と税務申告について税理士によるレクチャーがあるかも!?ご興味のある方は、下記URLをクリックし案内ページをご覧ください。 http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.04.22
喉をやられ、声がまともにでないイダケンです。さて、4月29日(昭和の日)開催のマンション管理セミナーですが、本日現在で参加者13名と当初告知していた定員8名を超えたため、会場を、「BASE POINT」(東京都新宿区西新宿7丁目22-3)の三階貸し会議室に変更することにいたしました。変更した貸し会議室は、最大で30名まで収容が可能です。一管理組合複数の参加もできます。ご興味のある方は是非ご参加ください。 セミナー案内のホームページは↓↓をクリックして下さいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.04.19
一部の大型マンション以外は、ゴミ収集日当日の朝にゴミ集積場に持っていくことをルールにしています。因みにイダケンが住んでいるマンションは後者、理事長を務めるマンションでは前者の方式を採用しています。マンションの立地条件にもよりますが、通勤、通学時が集中する午前7時半から8時過ぎまでは、エレベーターが混雑。このゴールデンタイムにダンボール等の大きなゴミを運ぼうとすると肩身が狭いこと..結果、ゴミ出しのために早起きをすることになります。機械式駐車場の設置台数が多いマンションでは、朝の時間帯に出庫ラッシュが起きることがあるそうです。マンションに住んでいないとわからないことが多いです、管理士の仕事をする上でも、住んでいるか住んでいないかで感覚の違いがでると思います。 【マンション管理セミナーのお知らせ】2015年4月29日(昭和の日)の14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。機械式駐車場の維持でお悩みのマンションは多いはず。当日はゲスト講師をお招きする予定です。このセミナーが解決の糸口になればと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.04.16
平成27年4月29日(昭和の日)14時より新宿にて、イダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催致します。定員は8名となっていますが、すでに同人数の参加希望を頂いており、これからも増えそうな感じです。そこで、会場を徒歩圏にある貸し会議室を確保する予定です。 貸し会議室が確保出来次第、一管理組合から複数人数の参加も正式OKにします。なお、毎回好評のセミナー終了後の情報交換会(懇親会)も開催するよう準備を進めます。こちらは会費制(一人1000円を予定)となります。今回のセミナーテーマは機械式駐車場です。 分譲マンションに機械式駐車場が普及し始めたのが25年位前から。そろそろ耐用年数に達し、機械装置を交換するか延命するか議論している管理組合も出始めています。 長期修繕計画を立案する時にメーカーが提示する計画をそのまま反映すると修繕費が莫大になり、修繕積立金の大幅な値上げが避けられなくなります。本当にこんなにかかるのでしょうか?年に数回保守点検を行っていますが、保守費用や点検内容は適切でしょうか?契約率が低下した場合、機械式駐車場をなくすことは問題ないのでしょうか?機械式駐車装置を交換する場合、実勢価格でどのくらいかかるのでしょうか?また工事時にどのような住民への生活影響があるのでしょうか?等々様々な疑問に対して、本セミナーが解決の道しるべになればと思っています。 今回のセミナー はイダケン事務所では初の試みになりますが、ゲスト(外部)講師をお呼びする予定です。いろいろな視点を交えて良い勉強会にしていきます。参加者の申し込みは引き続き受け付けています。詳細は下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。 http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村
2015.04.13
こんにちは!イダケンです。管理会社をリプレイス(変更)した場合、フロントマン(管理会社担当者)を能力の高い管理職やエースクラスの人材を派遣する業者が多いようです。なぜかというと・・1)リプレイスをするマンションは管理会社への要望レベルが高く、「並」の能力しかないフロントマンでは対応ができないこと 2) 能力の高いフロントマンが業務することで、前管理会社との業務レベルの「差」が如実に明確となり、早期に管理組合との信頼関係を構築できることこういった理由があるからです。しかし、業務が軌道に乗るとフロントマンが変わります。早ければリプレイス後1年ということもあります。 なぜかというと・・ 能力の高い管理職やエースクラスのフロントマンは、他でリプレイスで受託するマンションがあると、同じように担当者として派遣されます。要望レベルが高いリプレイスマンションに対応できる優秀な人材は少ないため、担当変えをしないとやりくりできなくなるためです。担当者変更後は・・・ 軌道に乗って安心して管理会社に対するチェックがゆるくなるマンションと、信頼関係は築けてはいるが管理会社への要望レベルが高いままのマンションの二つに分かれます。役員の選任方法が短期任期持ち回りの場合、前者の管理会社へ気を許してしまうケースが圧倒的に多く、フロントマン変更後にサービスが低下することになります。留任する役員や、お目付け役のいる管理組合では、後者のケースに該当します。担当者のレベルが落ちてしばらくすると、管理会社に対する「不満」が起きることとなります。イダケン事務所が管理会社選定に関わったマンションにおいても、アフターフォロー(管理会社変更後の顧問契約)がない場合、前述のサービス低下や不満が発生することがあります。継続的にお仕事に関わらせて頂いているマンションで、このような不満が出た際には、イダケン事務所が窓口となり対応しますが、フロントマンに直接うるさくは言いません。フロントマンに組合要望を理解できる能力がなければ、イダケンがうるさくいっても解決が難しいからです。フロントマンが所属している部署の上席社員と面談し、問題点をまとめたレポートを示します。その後、管理会社から改善対策について書面解答をもらい、経過観察を行います。改善されたと確認されるまでの期間に理事会等の会議があるときは、基本的に上席社員の同席を求めます。経過観察期間後、改善されない場合は担当者変更を依頼し、前述と同様の経過観察を行います。管理会社変更後、一時的にはサービスが向上する可能性はありますが、その状態が長く続くとは限りませんのでご注意ください。【マンション管理セミナーのお知らせ】2015年4月29日(昭和の日)の14時から新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。機械式駐車場の維持でお悩みのマンションは多いはず。当日はゲスト講師をお招きする予定です。このセミナーが解決の糸口になればと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.04.12
ほぼ1ヶ月ぶりにブログを更新します。春は定期総会が集中するシーズンで、各マンションは総会準備に大忙しです。総会を迎えるころに、ようやく理事会の活動がわかるようになった。こんな役員が多いと思います。活動内容がわかると問題や課題が整理できるようになり、今後こうしていけば解決するというビジョンも浮かんできます。しかしながら、自分たちは総会で任期が終わりです。負担が架かる理事をもう一年務めるのはしんどい・・・その結果、次期理事会に申し伝えましょう。という結論になります。皆様のマンションはどのように新旧役員の引継ぎを行っていますか?・総会後に新旧役員の引継ぎ会を開催・書類と印鑑の引継ぎだけを行い、後は管理会社にお任せこんな感じで引継ぎを行うマンションは、業務の継続性は困難です。せっかく、前任者がどんな良いビジョンを描いても、継続性が欠ける組織体制下においては、それを確実に実行することは至難の業です。そもそも管理組合って何?理事会は何をすればいいの?・・右も左もわからない新任の役員が集まった理事会がまともに機能するのは役員交替後3-6ヶ月近くかかることがざらです。管理組合組織や理事会活動がわかり始めるのは残り任期が半年くらいになってからです。残り半年の内、2-3ヶ月は総会とその準備に追われることになります。実質上、引継ぎが不十分で1年任期持ち回りの理事会が、管理組合執行部として役割を十分に発揮し、課題への対処ができるのは、3-6ヶ月の期間しかありません。秩序を守り快適な生活環境の整備すること、資産価値を中・長期にわたって維持していくこと管理組合はこんな目標があります。 管理組合の執行部たる理事会が、上記のような状況がある中では、目標は絵に書いた餅になります。 そんな中管理会社の役割が重要となりますが、管理会社は委託契約に定められた業務を行う「業者」にすぎず、理事会の代わりとなって、マンションを良くしようとしてくれません。【お知らせ】イダケン事務所主催のマンション管理セミナーを4月29日(昭和の日)14時から新宿にて開催致します。今回のテーマは、になります。当日はゲスト講師もお招きし、機械式駐車場維持の実態について勉強したいと思います。 詳しくは下記URLをクリックし、案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.04.11
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