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住まいのマンションの役員に立候補したイダケンです。正式に承認を受けると、これで二つのマンションの役員を掛け持ち。大変そうですが、自分の大切な財産のため頑張らないと!さて、本題です。理事会が活性化しない場合に、やる気のある役員や組合員が理事会を補佐するために専門委員会を立ち上げるべく行動に移すことがあります。このケースでの懸念事項は、…持ち回りの役員は、専門委員会におんぶに抱っことなり、「これまで以上に理事会が活性化しなくなる」「何でもかんでも委員会お任せで、委員の負担が大きくなる」「専門委員会と役員を含むその他組合との間で、知識の差や意識の差が広がる」こと。そして、いつの間にか執行部である理事会がお飾り的な位置づけとなり、委員が望まないのに専門委員会の院政による管理組合運営になること。…です。理事会と専門委員会の立場が逆転。そんなことは許されないと、理事会を活性化する方向に運営を改めます。いよいよ核心です。理事会が活性化したとして、この場合専門委員会がいらないのでしょうか?続く【マンション管理セミナーのお知らせ】10月12日(祝日)14時より16時半まで、新宿にてイダケン主催のマンション管理勉強会を開催します。今回のテーマは「管理会社を使いこなすテクニック」です。定員8名参加費無料、勉強会終了後は毎回好評の懇親会(管理組合情報交換会)を会費制にて行いますにほんブログ村
2015.09.30
土・日曜日は朝早く家を出て、遅く帰ります。今朝は子供に「遊んでほしい」と泣かれましたが、来週も平日からフルで仕事の予定が入っており、家族サービスはできそうもないイダケンです。2015年9月23日のセミナー無事終了しました。懇親会はセミナー出席者全員参加で盛り上がりました。次回は10月12日(体育の日)に開催予定です。企画が決まり次第近日中にお知らせします。さて・・本題です。イダケンが顧問契約しているマンションは、理事会とは別に専門委員会を常設化していることが多いのですが、理事会運営が活性化している管理組合は専門委員会はいらないのでしょうか?この議論をする前に、理事会はそもそも活性化しえるか・・と言う点を考えてみます。・一年任期の役員は、毎年総入れ替えで、よくわからないまま任期が終わってしまう・組合のトップである理事長は毎年変わり、選任方法もくじ引き。貧乏くじを引いたイメージで理事長を引き受ける・持ち回りの役員は、理事会参加意欲に個人差があり、役員に任命されてその責任を放棄し理事会を毎回欠席する等の事態が起きる・お任せする管理会社は、フロントマンが複数物件の担当を掛け持ち。一つのマンションに力を注ぐ時間に制約があり、一遍通りの業務しか行われない、また2-3年ごとに担当者が変更になり、社内の引継ぎが十分に行われていない・新旧役員の引継ぎ体制がしっかりしていない。書類と印鑑の引継ぎだけで終わるケースも多い。管理組合は築年数経過とともに歴史を積み重ねることになるが、ノウハウの蓄積が難しいこんなことから、理事会運営は「脆い」状況にあります。役員に一度選ばれ、一年間活動するとおぼろげながら上記のような課題が見えてくると思います。こうした状況を踏まえて理事会は運営改革をするかと言うと、なかなかそうしません。理由は・・ ・公平性の見地から、持ち回りによる理事会体制は崩したくない・理事会運営上の課題が明確になってくるのは、任期の後半から。ここから改善に向けた行動をすることは残された任期が少ないという制約がある。 かといって、役員を留任してまで、管理組合のために頑張ろうとする方は少なく、次期に申し送りしてしまう。・2年任期半数改選等の役員任期の変更は、管理規約改定で総会の特別決議が必要。多くの組合員が役員になること自体が嫌で、任期が増えることは後ろ向きに考えるため、合意形成が難しい。 そこで、 やる気のある役員は、こう考えます。やる気のある有志組合員を集めて、専門委員会を結成し、理事会を補佐しよう!と・・続く にほんブログ村
2015.09.27
工事を発注する場合、一社だけではなく複数の会社から見積もりを取りましょうと考えるマンションは多いのではないでしょうか?見積もりの方法は二つあります。1.共通条件方式⇒発注者である管理組合が見積もり条件を具体的に提示し、同じ内訳で見積もりを取得する方法2.各社提案方式⇒見積もりを依頼する工事会社に、調査をしてもらい、各社の考え方で見積もりを提出してもらう方式。それぞれメリットデメリットがあります。大規模修繕においては・・設計事務所な等コンサルタントを入れて行う場合は共通条件方式コンサルタントに頼らず施行会社お任せで行う場合は各社提案方式を採用します。業者を選ぶにあたって各社提案方式の方が管理組合としては難しい作業になります。なぜ、難しいか事例を紹介します。40年を超え、資金難のため20年ぶりに大規模修繕を予定しています。理事会には建築に詳しい方はいません。各社提案方式で4社から見積もりを取りました。見積の段階ではB社、D社が本命視されていました。今月、4社中2社のプレゼンテーションを行なった後、役員さんは浮かない顔になりました。 上の表をご覧のとおり2番目に安い業者は、一番高い業者と仕様を比べると内容が大きく異なります。状態が良い建物ならいざ知らず、劣化が著しいこのマンションでは下地補修やシーリングや防水をしっかりやらなくてはならないことは、建築に詳しくない役員でもよくわかっています。大切な部分を端折って、安い金額が提示されている状況・・プロが見れば、どこも同じような提案をするだろうと言う役員さんの期待は、打ち砕かれました。来月に残り2社のプレゼンテーションを行いますが、各社の仕様が異なる可能性が高く、 どこまでの範囲で工事を行わなくていけないのか、現状組合は尺度を持ち合わせていませんので、業者選定は一筋縄ではいかないであろうと思います。【セミナー、1名キャンセルあり!参加者募集します】2015年9月23日(秋分の日)10時より開催のセミナーが一名キャンセルが出ました。追加で一名参加者を募集します。テーマは『修繕積立金、こんなに値上げしないとダメなの?』です。受付は前日18時まで、先着優先順になります。 詳しくは下の画像をクリックし、案内ページをご覧ください。 にほんブログ村
2015.09.20
9月3日から休みなく20日まで働き詰めになるイダケンです。この夏、新しい家族が二人増えたため、夜は眠りが浅く、疲れがあまり取れません(睡眠時間を多く取らないとダメな人なんです・・)本題にいきます。 イダケンの住まいのマンションは10月に定期総会が行われます。役員の選出方法は立候補優先、いない場合は持ち回りで、ちょうどこの時期立候補者を募集しています。しばらく管理組合運営から離れており、思うところがあり役員に返り咲きたいのですが・・イダケンのブログファンはご存知かと思いますが、土・日曜日は仕事で埋め尽くされているため、仕事以外の予定を入れることは困難です。役員に立候補できるのであって、理事長になれるわけではありません。理事長であれば、理事長中心で理事会の日程はある程度融通が利かすことができそうですが、一理事の立場ではなかなかそういうわけにはいきません。出席が満足にできないのであれば、管理組合に迷惑をかけるし・・それでなくとも、休みが少なく、家族とゆっくりいっしょにいてあげられない中、プライベートでもマンション行事(管理組合活動)に参加することとなると、いろんな弊害が出てきそうな気がw役員になった場合、プロなので事務的な手間は苦になりませんが、会議の時間を工面するのがねーーやる気はあれど、環境が許されない、ジレンマに陥っています。 にほんブログ村
2015.09.16
最近、建物の瑕疵問題(工事中の不出来が招いた不具合)で週1回は弁護士に通うイダケンです。建物不具合が発生した時に、あきらかに施工時の不備が原因と考えられたとします。 「この不具合おかしいよね、組合悪くないから売主負担してよ 。」こう思うのがあたりまえです。管理会社に仲介をお願いすると、管理会社が口頭で「売主負担とすることは難しいです」、さらっと回答します。売主は管理会社の親会社であることが多いです。管理組合の要望を親会社にそのまま持っていくと「お前は馬鹿か!そんなことも(素人の管理組合相手に)言いくるめられないのか」 と怒られます。すると管理会社は立場が上の親会社の人に怒られるのはやだからと、上司に相談してあたかも相談した体にして、いろんな屁理屈を考えて対応が難しいとの見解を示します。ここであきらめる管理組合が多いですし、あきらめない管理組合に対しては持久戦に持ち込みます。持久戦とは!?役員の任期は持ち回りの場合1年です。管理会社と関係が一時ぎくしゃくしたとしても、管理会社が気に食わないからといって役員を留任することはレアなケース。のらりくらりと、遅々として交渉が進まないようなそぶりを見せ、役員の任期が終わるのを待ちます。来年の役員が何とかしてくれる!と淡い期待はすぐに打ち砕かれます。新旧役員合同で引き継ぎに時間を割く管理組合は稀。 その結果、管理会社が新年度スタート時はイニシャチブを取ることになり、都合の悪い課題はもみ消されることになります。 売主が絡む瑕疵問題は、管理会社は頼りにならない。そう思った方が間違いがないです。因みにイダケンは分譲会社を親会社に持つ管理会社に10年くらい在籍していました。イダケンの実体験を振り返っているの?とお思いの方。残念でした。社長から灰皿や鉄拳が飛んできても、売主のお偉方から嫌がらせの電話を受けても、へっちゃら。保身よりも正しいと思うことを選択するイダケン。今のイダケンがそうであるように、戦っていましたよwでも、押さえるところは押さえていましたよ。売主の人間から見ると管理会社暇だなって思われるくらい親会社へ入り浸り、人脈を築いていましたw残業や休日出勤を増やすしわ寄せが来ましたが、クライアント(管理組合)に評価してもらえれば、そんなことすぐに吹っ飛んでしまいました。 にほんブログ村
2015.09.15
駐車場使用料を管理費に100%充当している。こんな管理組合は多いと思います。国土交通省発表の標準管理規約を見ると・・「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」と書いています。それらの費用の「それら」って、どう読み取るかというと、この条項だけみると、その他の敷地及び共用部分等の管理と解釈するのが妥当なのではとイダケンは思っています(もし違っていたらごめんなさい)管理会社はこのように書き換えます。「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、管理費に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」むむむ・・決算書を見てください。そもそも駐車場使用料がなければ管理費支出が賄えない、こんな風に試算されていませんか?駐車場使用料は管理費に充当することが「あたりまえ」ではなく、国土交通省は使用料を徴収する場所の必要な管理経費や修繕経費として会計処理したほうが良いと考えているのです。本来、各戸から徴収される管理費は、規約に定められた委託費や電気料や保険料等の日常管理の経費を賄うために案分された金額であることが国土交通省では推奨されているのに関わらず、管理会社のアレンジにより駐車料収入を頼りにして日常管理の経費が賄われている。これが実情です。ようは、駐車料収入がなければ、管理費収支が赤字になるということです。何が問題かと・・・ 駐車料は契約率によって収入が増減する、言わば、不安定収入です。管理費支出で大きな比率を占める委託費や電気料や保険料等は安定して発生する固定費です。駐車料を収入に含めることにより、不安定な要素を抱える管理費会計。これってリスクありませんか?。契約率によって各戸から徴収される管理費が上がったり、下がったりする可能性があるわけです。 マイカーブームであればいざ知らず、少子高齢化の影響で自家用車離れが首都圏を中心に問題視されている時代です。国土交通省推奨、管理会社の推奨どちらがいいと思いますか? 【御礼】9月23日(秋分の日)開催予定のマンション管理セミナー、定員に達しましたので、受付を締め切らせていただきます。どうしても・・・という方がいましたら、ご一報ください。キャンセル等があった場合に優先的にご案内いたします。
2015.09.14
本日顧問先マンションの大規模修繕三年目アフター点検に同席しました。大規模修繕竣工後はアフター保証期間があります。対象となる部位は、保証期間中に不具合を指摘をすると無償で補修してもらえます。組合が黙っていると対応してくれないので自主点検を行います。人間が作業しているものなので、完璧なものはありません。きちんと点検すれば、必ず不具合は少なからず見つかります。 流れとしては・・・全戸にアンケート配付(バルコニーは各戸が調査をし指摘をもらう)↓アンケート集計↓管理組合による自主点検実施(コンサルタントも立ち会います)↓アンケート+点検指摘事項について補修依頼↓施工会社による補修↓管理組合による完了検査実施(コンサルタントも立ち会います)↓検査時指摘個所補修↓完了報告書受領になります。大規模修繕契約時にアフター時の取り決めしないと対応をしてもらえない場合もありますので、しっかり確認し、必要があれば契約に盛り込みましょう。アフター点検や検査時の管理組合立ち合いは持ち回りの理事がやる場合もありますが、イダケンは大規模修繕時にかかわった理事や専門委員会のメンバーが同席することを推奨します。無償補修の対応になるのは大規模修繕の契約範囲のみ。工事発注の詳細を知らない持ち回りの理事会では、適切な指摘や検査を行うことが難しいからです。保証期間中は施工会社が無償で手直しを行ってくれますが、保証が終わると、すべて管理組合負担で修理を行わなくてはなりません。アフターをきちんと行わない=管理組合財産に損を与えることにつながります。時間をかけて建物を見て回ると、日常管理の不備が見つかることもあります。普段時間をかけてみる建物を見る機会は中々ないので、この機会にしっかりと状況を確認し、不具合は施工会社へ、管理状況は管理会社へ是正することで、適切な管理を実現することができます。【御礼】9月23日(秋分の日)開催予定のマンション管理セミナー、定員に達しましたので、受付を締め切らせていただきます。どうしても・・・という方がいましたら、ご一報ください。キャンセル等があった場合に優先的にご案内いたします。
2015.09.13
マンションを購入する時、販売価格はもちろんですが、毎月支払う管理費や積立金は気にかかるところです。これは、新築、中古でも同じこと。ということは、管理費や積立金の設定額はマンション販売時のポイントとして重要な要素であり、設定金額の多寡は売買時の資産価値へ大きな影響を及ぼすことになります。賃貸収入をあてにする場合は利回りが高い方が魅力的で、毎月発生する管理費等は利回りに影響します。永住目的の場合は、同じくらいの築年数、立地、仕様、管理状況であれば、管理費等と自動車を所有して方は駐車料の合算額が購入の決め手になります。管理費等が安すぎるマンションは不安要素があり、高すぎるマンションはよほど販売価格を安くしない限り不人気物件となります。マンションが供給過多と言われる時代、管理費等の相場観は管理組合は強く意識する必要があります。管理費は日常的に発生する固定費で、物価等の大きな変動や支出の見直しがなければ経過年数による金額に変動はありません。共用施設や規模によって金額は左右されますが、専有部分床面積1平米あたり月額150-250円が平均相場です。(例;70平米の部屋の場合10,350円₋17,500円)なお、駐車料が潤沢で管理費収入に大部分を充当しているマンションは管理費は安めになりますので、管理費が安いからと言って、一概に管理会社に支払う委託費等が安いわけではありません。修繕積立金はマンションを計画的に修繕するために貯蓄するお金です。新築時は販売会社の戦略で安く抑える場合が多く、築年数が古くなると建物が劣化し不具合が発生し多額の修繕費が必要になるため、修繕積立金は高くなる傾向にあります。専有部分床面積1平米あたり月約200円が目安であると国土交通省が発表しています。(例;70平米の部屋の場合14,000円)市場相場を見ると新築から一回目の大規模修繕までは 1平米あたり月約100-150円、 一回目の大規模修繕から二回目の大規模修繕までは1平米あたり月約150-200円、二回目の大規模修繕以降は200-250円くらいになります。管理費からの余剰金振替額が多いマンションは、積立金設定額は安めになります。機械式駐車場の台数が多いマンションは積立金が割高になります。管理費も修繕積立金も管理会社が金額根拠を提示するわけですが、設定金額を下げようとする積極的な提案はありません。なぜなら、管理費の支出で最もウィエトの大きい科目は管理会社の売り上げになる管理委託費であり、積立金の算出基準となる長期修繕計画の予算は、実際に行われる工事の上限を表したものになり、元請けを提案する場合もコンサルタントを提案する場合も工事費が高ければ売り上げを多くあげられる仕組みだからです。管理会社は、営利企業として自分たちの売り上げを減らすような提案はできないのです。 資産価値に大きな影響を及ぼす管理費等の最適化については、管理会社お任せでは実現しないことになります。管理会社お任せ→資産価値を落とす原因となるですね。 またの機会に、管理費・積立金の支出を適正化した時の組合が受ける財政的なメリットを実例を示しご紹介したいと思います。
2015.09.11
イダケン、最近しょっちゅう弁護士事務所を訪問しています。なぜなら・・建物の不具合の原因が、新築時の売主や大規模修繕業者にあるのに関わらず、企業として真っ当な対応をしないため、なんとかして原因を起こした者に何らかの責任を取ってもらえるよう専門家の知恵を借りる必要があるからです。場合によっては、不本意でありますが、訴訟等法的措置に移行する場合もあります。不具合が見つかった際に、売主や施工会社に問い合わせをすると、「法的に問題はありません」「(専門用語を並べられて)この事象は私共に責任がありません」「保証期間や法的責任期間が終了していますので責任はとれません」と必ずと言って良いほど、前向きに対処しようとする姿勢が見られません。高額資産を売る不動産販売会社や、高額工事を請け負う施工会社は、社会的な責任は大きいと思います。契約する前は一生懸命ですが、契約後引き渡しをした後は、「え?これまでの親切な対応は何だったの?」と言うくらい、アフターの対応がずさんなケースが多いのです。売主や施工会社が修補をしない場合は、すべてそのしわ寄せは全て管理組合が受け、本来不必要な出費を強いられることになります。身近な専門家である管理会社は、グループ会社の売主(分譲会社)の不利益になるような提案はしません、また、大規模修繕時に新築時の瑕疵と思われる不具合を発見しても「劣化が原因」として隠ぺいしようとします。 1.アフター保証や瑕疵担保期間中に修補責任を怠る売主(分譲会社)2.大規模修繕時に発見された新築時の瑕疵と思われる不具合を、時効が終わってますの一言で片付ける売主(分譲会社)3.施主(管理組合)のチェックがないからと、平然と手抜き工事を黙認する施工会社の現場代理人とコンサルタント会社4.適宜必要な不具合の改善提案を管理組合にせずに、保証期間中の無償補修の機会を逃す原因をつくったり、大規模修繕の施工費を膨らませる原因をつくったりする、善管注意義務違反の管理会社今後のブログで、紹介する事例があることで、いかにマンション資産にマイナスの影響があること、資産価値を守るためにどのような対応をしてよいかの対策を記事としてUPしていきたいと思います。 【マンション管理セミナーのご案内】2015年9月23日(秋分の日)10時より新宿にてマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは・・ 「修繕積立金、こんなに値上げしないとダメなの?」です。そろそろ修繕積立金を見直ししましょう。管理会社は長期修繕計画と呼ばれる資料を配付し、値上げの提案をしてきます。電気代や消費税が値上げするのに、また家計の負担が増えるの?と値上げ幅をみてビックリ。住宅ローンの支払いや、子供の授業料、老後のことを考えると、夢のマイホームが、マンションを所有すること自体がストレスの対象に変わってきている現実が嫌になります。管理会社は収入(修繕積立金の徴収額)については一括改定や段階の値上げ等の複数の案を提示しますが、支出(工事の予想額)については、基本的に一つの提案しかありません。また、内容についても、難しいでしょうから・・と組合が理解できる説明をする工夫をしません。 組合が値上げを抑える方法はないのかと投げかけても、「豊富な経験から導き出されたベストプランです。計画の見直しはりすくがあるので推奨できません」と、全体計画における支出の見直しに応じようとしません。長期修繕計画の中身もよくわからないまま、必要か不必要かもわからない資金計画について、他に選択肢がないから管理会社の提案を理事会は聞き入れるしかありません。 そもそも、毎年管理会社の点検や、小修繕を頻繁に繰り返しているのに、こんなに建物はお金かけないとダメになるものでしょうか?その結果、家計の負担増を嫌う組合員が多い中、合意形成は難航します。仮に渋々承認が取れても、支払いが苦しくなった組合員は、終の住まいをあきらめてマンションを売ったり、毎月支払いができず滞納者になったり、夢のマイホームが、悪夢のマイホームに変わります。 今回のセミナーでは、修繕積立金を値上げする前に、検討すればよいことがある(各戸の負担軽減につながる)テクニックについてレクチャーします。詳しくは下の画像をクリックしてくださいねw にほんブログ村
2015.09.10
20戸未満の小規模マンションにおけるお話です。管理会社お任せで、こんな状況でした。 ・積立金の残高は約2000万円・・大規模修繕は借り入れを約2000万円して工事を行う計画を総会承認・見積は管理会社を介して、管理会社を含む三社から相見積を取得。管理会社が最も見積金額が安く、管理会社を工事業者として総会で選任・長期修繕計画は15年間計画で、項目が歯抜けに関わらず、15年後の積立金2000万円しか残らない。管理組合と協議の結果、総会決議を白紙に戻し、 イダケンをコンサルタントして大規模修繕を準備し直すことになりました。修繕積立金の改訂が遅れ、資金が不足していることから、築17年目にして初めての大規模修繕。新築時の施工品質が良くないため、イダケンが提案した修繕の基本方針(設計)は、所謂フルスペックと広範囲に及び、また外壁の補修数量(実数精算)は平均よりも多めに計算しました。結果は・・・・透明性のある競争を働かせた結果、工事費は半分とまでいきませんでしたが、3分の2以下に圧縮できる見通しがつきました。・借り入れも最小限に抑えることができ、返済も短期、少額で収まる予定です。・長期修繕計画は国土交通省標準様式に基づく30年計画を提示。毎月の積立金を若干値上げすることで、将来生じる資金不足の可能性が最小限に抑えられる見込みです。なぜ、こんなに費用を軽減できたか・・一つだけはっきり言えることは・・ 管理会社お任せだと、ちょっとだけ高くなるのではなく、かなり高くなるということです。これは一時的な工事費だけではなく、修繕積立金の設定根拠である長期修繕計画においても同様です。 費用の健全化のからくりについては、2015年9月23日(秋分の日)に新宿で開催するイダケン主催のマンション管理セミナーにて詳しくご説明させて頂きます。 にほんブログ村
2015.09.09
妻が2か月ほど入院。療養を含めて実家と家の往復を繰り返すこと3か月・・9月に入り、やっと落ち着きを取り戻しました。仕事と家庭をおろそかにするわけにはいきませんので、ブログは一旦アップお休み。毎日の更新は無理としても、今日からブログを再開します。ネタはいっぱいためこんでいますので、お楽しみにwさて・・平成27年9月23日(水)10時より、新宿にてマンション管理セミナーを開催します。テーマは「管理費・修繕積立金を納得して支払っていますか?」です。前回のセミナーでは管理費に着目し、有効活用方法をレクチャーしましたが、今回は長期修繕計画と修繕積立金、そして日常管理との密接な関係について触れていきたいと思います。定員は8名、会費は無料です。セミナー終了後は、会費制(1000-1500円程度) にて情報交換会を兼ねた懇親会を開催します。近々専用案内ページを公開しますので、しばらくお待ちください。 にほんブログ村
2015.09.08
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