2020年07月の記事
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カンナを育ててみました
夏に咲く代表的な球根植物のカンナ科 ダンドク属のカンナは多年草熱帯植物です。イダケンの庭では植えっぱなし、確か昨年シーズンが終わった球根を購入し、庭植えしたところ、7月に開花しました。グラジオラスもちょうど、同じくらいの時期に咲き始めますが、花茎が大きく、梅雨時だと重くなって倒れるため、カンナは支えがなく、豪華な花を咲かせるため育てやすいです。夏から秋にかけての暑い時期に花が咲くようなので、これから楽しみです！！
2020.07.15
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 小修繕費の見直し
前回の日記では、電気料の見直しをお話ししました。今回は、管理費会計の対策の最終編として、小修繕費の見直しを考えていきたいと思います。１）これまで四つの対策を説明しましたが、イダケンは長期的な支出削減の肝は「小修繕費」にあると考えています。小修繕費は修繕積立金と違って、理事会決済で発注できるため、合意形成のハードルが下がります。２）高額な大規模修繕時には、プロジェクトチーム（専門委員会）を立ち上げ、業者選定や仕様の検討を時間を費やし検討するマンションが多いのですが、少額（？）修繕は理事会を中心に発注しているケースがほとんどだと思います。持ち回りを中心とする役員が運営する理事会では、どうしても管理会社へお任せになりやすく、管理会社の高値言い値で発注していまいがちです。また、管理会社下請けの業者の提案を、十分に査定せずに管理会社は組合側へ提案するために、今やらなくても良いような過剰工事を乱発し、組合の支出を増加させていきます。３）塵も積もれば山となる。小修繕費の使途によって建物が長寿命化する。・・ぱっと具体的なイメージがわかないかもしれませんが、１０－２０万円の大規模修繕工事と比較して安価な修繕であっても、適切な内容で適正なコストで発注を行えば、マンションの一大イベントである大規模修繕工事の費用を圧縮できる重要な要素となります。４）イダケン事務所では、大規模修繕工事後も、修繕アドバイザーとして契約を続けるマンションが数多くあります。修繕計画と実際の工事とを常に検証しながら、管理会社の提案に対して査定をいれていくので、無駄な不要な発注を避け、有益な工事だけを抽出し実行するため、5年サイクルで考えると、コスト圧縮は絶大です。５）大規模修繕工事ほどインパクトはないかもしれませんが、管理費会計から支出される小修繕費にメスをいれることは、とても重要です。
2020.07.14
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ブッドレアを育ててみました
花穂が長く伸びて、蝶が集まることから、「バタフライブッシュ」とも呼ばれる、ゴマノハグサ科 フジウツギ属の多年草ブッドレアです。家の北側で、年間の3分の1は陽がまともにあたらない花壇で育てていますが、梅雨の時期から9月の終わりごろまで、花穂が伸び、咲き続けます。雨にあたると花穂の重さで、茎が折れたり、倒れたりするために、支え木が必要です。大きくなるので、鉢植えではなく、庭植えが推奨です。病気や害虫の影響は少なく、放任でグングン大きくなります。
2020.07.13
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 共用部電気料の見直し
前回の記事では、共用部保険料の見直しのお話をしました。今回は、共用部電気料について考えていきたいと思います。１）説明するまでもないかもしれませんが、マンションで使う電気（容量は１００Vか２００V)は、送電線で流れている高圧（６６００V）を変圧（容量を減らす）してマンションで使用しています。変圧設備を、電力会社が所有しているか、マンション側で所有しているかで、単価は大きく変わり（後者の方が電力会社の負担が小さい為安井）、一般的に戸数が小さいマンションは前者、大きいマンションは後者になります。２）電気事業は「発電」「送電」「小売り」に大別されており、小売り自由化後は、様々な業種が電気事業に参入しています。３）共用部と専有部は基本電気契約と、電気供給方式が異なり、小売業者を自由に選ぶことができます。但し、一部の建物では「一括受電」という、共用部も専有部も電気供給方式を同じにし、小売業者を自由に選択することができないというケースもあります。４）東日本大震災後は原発停止・休止の影響で、金額の変動はあるものの、電気料は高値になっています。５）管理費会計に余裕があれば、現状維持でも良いかもしれませんが、赤字化する理由が電気料が少なからず起因するのであれば、契約の見直しを真剣に検討するべきであると思います。６）例えば、関東圏のマンションは東京電力が契約先になっているケースが圧倒的に多いです。小売業者は自由化されているので、東京電力以外から見積を取得し比較検討する方法が考えられます。東京電力も商売です、顧客から要望がなければ、敢えて自分たちの利益が減るようなお値打ちプランを推奨はしません。電気小売業者の自由化後は、競合業者の見積をちらつかせると、今とは違う契約条件で安価になるプランを提案してくる場合があります。７）イダケンが理事長を務めるマンションでは、複数社の見積を取得し、契約交渉をした結果、電気事業者を変更せずに、理想値で年間約50万円の支出削減に成功しました。（戸数約200戸）次回の日記では、小修繕費の値上げ対策に触れていきます。
2020.07.12
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ベゴニア ドラゴンウィングを育ててみました
寒さに弱いことくらいが欠点で、その他の要素は兎も角丈夫！春から晩春まで咲き続ける木立性ベゴニアのドラゴンウィングです。沖縄に行くと、ちょくちょく植えてある姿を見かけます。花屋でも、割と安価で売っています。切り戻しで、切った茎を植えておくと、根が出やすく、すぐ増やすことができます。秋に挿し芽をし、冬はフレーム（無加温温室）で育て、春に庭植えを繰り返しています。
2020.07.11
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 保険契約の見直し
前回の日記では、管理会社へ支払う委託費の増額への対策を説明しました。今回は、保険契約について考えていきたいと思います。１）共用部保険料の値上げが頻繁に行われています。理由を推察すると、以下の二点があげられ、しばらくの間は、値上げが止まらないのではないかと思います。・高齢化（築年数が古い）マンションが増え、保険適用による保証や工事が増え、保険会社の支払いが増え、商品としてのうまみが薄れている。・自然災害（地震や大きな台風等）が立て続けに起こり、保険会社の支払いが増えている。２）管理費会計に余裕があれば、現状維持が望ましいのでしょうが、管理費徴収額を増加してまで、今の保険契約の内容を維持するべきか真剣に議論をする必要があります。難しい説明は避けますが、保険料は一律一価（どの会社も似たような金額）ではなく、保険内容の組み合わせで高い安いが決まると共に、損害保険会社によって保険料は大きな差が表れ始めています。・地震保険が本当に必要か？（メリット・デメリットを周知し、アンケート等で考え方をまとめる）・個人賠償責任保険は組合で加入を継続するべきか？・付保割合（保険料の支払い上限額）は過剰過ぎではないか？管理会社や代理店の理想論を額面で信じるのではなく、複数の選択肢からマンション住民が納得し得る内容に落とし込む努力は必要であると考えます。次回の日記では、電気料について触れていきます。にほんブログ村
2020.07.10
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バラ パパメイアンを育ててみました
昨年、花が終わったバラを200円で購入したのがこのパパメイアン。7月になって開花しました。フランスのメイアン社が開発したバラで、「黒バラ」といって、黒みがかった赤が特徴です。芳香も強く、THE バラという感じです。バラはマンションの花壇に、植えている姿を間々見かけます。病気や害虫の被害にあいますが、薬などの散布をしてあげると、植えっぱなしで上部に育ちます。
2020.07.09
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 管理委託費の値上げ要求
前回の記事では、駐車場支出減少の対策を説明しました。今回は管理委託の値上げについて対策を考えていきたいと思います。１）管理費の支出の中で、最もウェイト（割合）が大きいのは管理会社へ支払う委託費であると思います。２）マンションによって、１）の割合は異なりますが、ウェイトが大きいマンションは管理費支出の8割以上を管理会社に支払っている事もあります。３）駐車料を１００％管理費収入として計上しているマンションで、駐車料依存率（管理費収入の内、３－４割以上が駐車料収入が占める）が高い場合は、管理委託費が各戸から徴収している管理費よりも管理委託費高くなっていることがあり、駐車料減少は赤字化に直結しやすい４）管理会社からの値上げ要求は次の二つの要因です。・新たなサービス（専有部駆け付け対応、管理員等の勤務時間延長等）の提案による費用増加・最低賃金高騰を理由とした管理員等の現地スタッフ業務費の増加５）お金に問題がない（収支のバランスが取れて、今の管理費で賄える）場合は、現状維持を望むのでしょうが、値上げしてまで今のサービスレベルを保つ必要があるか真剣に議論する必要があります。スペックを減らしたから、マンションの資産価値が落ちるというわけではありません。例えば・・・・管理員の勤務時間は適切か・・1日1時間減らすだけでも月単位では変動が大きい。・定期清掃の回数は減らしても美観を維持できるのではないか？・・業者（機械清掃）の回数を年4回を3回に変えても、汚くなったという感じを受ける方はほとんどいない等不安があれば、一度スペック（サービスレベル）を試験的に落として、居住者の満足度をアンケートで調査するという方法もあります。その上でスペックを変えるか否か判断しても遅くはないと思います。６）５）でスペック（サービスレベル）をどうしても維持する必要があると考えた場合、管理が会社の値上げ金額が適切なのか妥当性の判断が必要です。妥当性を判断する方法として、他社から見積を取得し比較する方法があります。見積を他社から比較したからと言って、管理会社を変更するという話ではありません。今の管理会社と委託費を交渉する上でも、比較対象があれば、値上げ幅を圧縮できる可能性が出てきます。次回の日記では、保険料の値上げ対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.08
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エボルブルス アメリカンブルーを育ててみました。
春から晩秋にかけて清涼感のある青い花が咲き続けるヒルガオ科 アサガオガラクサ属の一年草です。アサガオのように午前中で花が萎んでしまうため、朝が苦手な方は楽しめない植物だと思います。夏の暑さにびくともせずに、グングン育ちます。秋も深まってくると、大きく成長していますが、耐寒性がないため、野外では冬を越すことができません。乾燥に強い為、育てるのに手間がかかりません。春から秋にかけてマンションの花壇（陽当たりが良い場所）にグランドカバーとして植えるのは良いかもしれません。花言葉は「あふれる思い」「二人（恋人）の絆」とロマンチックです！好きな異性にプレゼントするのに持って来いかもしれませんが、残念ながら陽当たりを好み、室内向けの花ではないため、贈花には向いていないかもしれません。
2020.07.07
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 駐車料収入減の対策
前回は、管理費の値上げの要因は主に五つあるとお話ししました。値上げを食い止めるためには、収支バランスが赤字化しない施策を講じる事です。今回は、その一つ目駐車料について対策を考えていきたいと思います。１）駐車料減少の理由を細かく考えると、以下の要因があげられます。・管理費収入に占める駐車料の割合が多い（＝駐車料の依存率が高い）と、駐車契約者数が減った時の影響が大きい・駅近で、立地条件が良いため、車を所有しなくとも不便を感じない・駐車料が高く、車を所有する事での維持費が割高である・子育てが終わり、車を頻繁に使用する機会が少なくなる・築年数経過とともに居住者の高齢化が進み、免許返納等、自分で運転しなくなる。２）１）のような車離れが進む中、マンション内での契約者数増加はなかなか難儀だと思います。３）外部に貸し出し、賃料を稼ぐという方法が考えられます。この場合、収益事業として税務申告が必要になります。一昔前と違って税務署もシビアに考えるようになり、マンションへ収益事業の有無がないか調査をすることが増えてきました。税務署が課税対象と判断すると、過去に遡って税金の請求をするとともに、追徴課税というペナルティが加わります。最近では税務申告を念頭に置いて収支を提案するサブリース（一括借り上げ）の業者もいますので、費用対効果があるのか、しっかり確認することが大切です。次の記事では、管理費会計支出増加の対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.06
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ユーフォルビア ダイヤモンドスターを育ててみました。
白い八重の花を咲かせるダイヤモンドスターは、春か冬にかけて咲き、野外では寒さに耐えられず冬に枯れるトウダイグサ科ニシキソウ属の木です。イダケンは昨年、一重のダイヤモンドダストを購入し、フレーム（無加温音質）で冬越しさせ、今年の春に八重のダイヤモンドスターを購入しました。ダイヤモンドスターは、植物の国際ブランドであるPROVEN WINNERSプルーブン ウィナーズ (PW) の苗で、一重のダイヤモンドダストと共に、人気のある花苗です。単体で育てても大きくなりますが、白を引き立たせるために、寄せ植えにすると見栄えがします。写真は、購入時⇒1か月後⇒2か月後の写真になりますが、だらしなく伸びた感じがし始めたので、梅雨が明ける前に切り戻しをして、蒸れ防止をします。
2020.07.05
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 管理費値上げ要因の整理
管理費値上げが起きえる要因を今一度整理したいと思います。１）駐車場契約者が減少し、駐車料収入が目減りする２）管理会社（管理委託費）の値上げ要求３）共用部保険の料率（保険料）の値上げ４）電気料の値上げ５）築年数経過とともに劣化箇所が増え管理費の内突発修繕に対応するための小修繕費の支出増加以上の五つつが考えられます。ここで着目するのは・・・１）駐車料については、管理費収入に占める駐車料のウェイトが高ければ高いほど影響が大であること２）管理委託費３）保険料４）電気料５）小修繕費は、管理費支出の中でもっとも割合が多い項目の代表格である事です。対策を考える中で、会計に大きな影響を与える要因をどのように解消するか・・ここがポイントとなります。次回の記事では、項目ごとに対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.04
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ナスタチウム（キンレンカ）を育ててみました
鮮やかなオレンジ色に目を奪われて、イダケンがガーデニングを始めて最初に購入した花苗がノウゼンハレン科キンレンカ属の一年草、ナスタチウムです。エディブル・フラワー（食べられる花）で、試しに花を茎と葉を食べてみましたが、軽ーく胡椒をしたような味で、サラダのトッピング（色取り）に使えるなと思います。葉が蓮に似ているので「金蓮花」という和名がついています。花期は真夏を除く春から秋までですが、夏以降は暑さで弱るのか、春先ほど綺麗に育てられません。今年は緊急事態宣言後にホームセンターに言った際、見切り品（30円？）をゲット。梅雨明け頃まで楽しむ予定です。
2020.07.03
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管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと 積立金値上げの理由
前回は管理費値上げの理由をご紹介しました。今回は修繕積立金値上げの理由をご説明致します。管理費は最近値上げを検討するマンションが少しずつ出始めましたが、修繕積立金値上げはマンションにおいては一度以上通る議論ではないかと思います。そもそも修繕積立金は何を根拠に設定しているのでしょうか？既に建っているマンションは長期修繕計画による資金計画によって導き出されます。しかしながら、竣工前の新築マンションは、分譲会社が販売しやすい金額に当初の積立金徴収額を設定し、基本的に値上げを前提とした長期修繕計画を立案します。そのため最初は安く、後々年数が経つと高くなるという構図になります。多くの新築マンションにおいて、修繕積立金の㎡あたりの単価が、どこも大きく変わり映えしないのは、建物の事情によって積立金を設定しているわけではないからです。びっくりするような値上げ幅を提案することがあります。なぜかというと・・・１）積立金値上げは総会決議がいるが、そのタイミングを逸すると、値上げ幅が年々増えます。管理会社の担当者がだらしないと、予定されていた積立金値上げの時期に理事会での検討がなされず、先送りされ、先送りのタイミングが遅くなれば遅くなるほど、値上げ率が大きくなります。２）管理会社や設計事務所の長期修繕計画は、安全率が高い理想論の計画なので、支出予測が割高になります。「松竹梅」で言うと、「松」であると思ってください。しかしながら、実際に行われる修繕は「松」を選択せずに「竹」「梅」を選ぶため、計画と実態の乖離が大きいのが現実です。実際にはこんな使わないのに、積立金設定の根拠である資金計画が割高なため、積立金も高くなりがちです。３）長期修繕計画が飾りになり、無計画に長期修繕計画以外の改良工事や、本来予定されていなかった過剰な工事を乱発すると、計画以外の支出が増え、徴収額を増やさないと賄えなくなります。４）新築や大規模修繕後には保証があり、不具合があった場合は無償で補修をおこなってもらいますが、これが適切に行われないと、建物の痛みを早め、余計な支出を組合が背負うことになります。次は値上げを食い止める（軽減させる）対策について説明していきます。にほんブログ村
2020.07.02
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カサブランカ（ユリ）を育ててみました。
ユリ・・と言うと、お店の開店祝いに豪勢に飾るスタンド花のイメージが強いイダケンです。今年初めて育ててみました。3月頃から、小さな苗が100円くらいでお店に並んでいるのを見かけます。それを鉢か庭に植え、大きくなるのを待ちます。カサブランカ（＝オリエンタルハイブリッド）はユリの中でも女王と呼ばれる、見栄えのする花です。イダケンのガーデンでは6月中旬に咲き始めました。蕾は四つです。植えた場所が家の北側で、参考書に載っているカサブランカにとって環境の良い場所のようです。球根植物なので、来年も咲くようですが、病気になりやすいとのこと・・・これだけ立派な花が咲くのであれば、100円苗をいくつか購入し、チューリップのように群生させても良いなと思います。
2020.07.01
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