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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングこの時期は第2繁忙期と言われてもいますよね。退去前に入居が決まるという幸せなこともあれば、3月4月までそのままという不幸なこともあります。当然ですが、入居があれば退去もあります。10年住んでくださった退去部屋に侵入しました。男性の一人暮らし10年生なので、部屋はそれなりに傷んでました。キッチンの照明がつかないのでカバーを外すと、蛍光灯がなくなってました。蛍光灯を持って引っ越したのか、キッチンを使ってなかったのか?1Kなので、キッチンを使ってなったのでしょう。さらに、別のアパートの管理会社さんからわたくしの個人所有のアパートの退去の連絡がありました。201号室が退去というバッドニュースです。2年間住んでいただきました。感謝!この管理会社さんの退去の連絡は事務のお姉さんから来ます。営業さんじゃありません。今回も当然のように、いつも話をしている事務のお姉さんからでした。次回の募集家賃等を電話で決めます。話好きな感じのお姉さんなので、ちょっと困っている駐車場の配置や室内のことも話をしました。話をしていると、このお姉さんは、わたくしのアパートのことがよくわかってるんです。事務のお姉さんは物件に行くことはないのに、なぜ?そんなふうに思っていると、お姉さんが、「実は、私2年前まで201号室に住んでいたんですよ。今度退去される方の前の入居者です。」と言いました。さらに、「もっと201号室にいたかったんだけど、親と同居することになってしまって・・・。」と話してくれました。ビックしましたが、うれしいことです。部屋にいい思い出が無かったり、大家が嫌いだったりしたら、こんなことは言わないと思います。入居していただいた頃は、まだこのお姉さんは管理会社の社員さんではなかったと思います。このお姉さんの入居の際に、”エアコンを新品にしてくれたら入居する。”という条件がありました。わたくし、12万円くらいかけて大きめのエアコンを導入しました。お姉さんは、そのことも覚えていて、「あの時は夫が無理を言ってすみません。」と言ってました。当時は、エアコンは壊れてはいなかったけど、交換時期だったことを伝えました。これも何かのご縁でしょう。管理会社さんに顔を出す楽しみが一つ増えました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.28
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングデフレについて考えてみました。デフレとは、”デフレーションの略、モノやサービスの値段(価値)が全体的に下がること”だそうです。賃貸経営に置き換えて考えてみると、モノの値段:不動産、建物や土地のことです。サービスの値段:対価としてもらえる家賃ですね。デフレ下では、保有している不動産の価値が下がって、家賃も下がるという事でしょう。厳しいものがあります。リーマンショックの後から不動産賃貸業を始めたわたくしは、不動産投資を始めた数年間は、このデフレを感じました。退去者が出ると、次の募集家賃は前の家賃より低い金額で募集するというのが普通にありました。当時はアパートなども今より安く買えたので、利回りはよかったと思いますが、いつか自分が売る時には、買値より安く手放すことになるという不安な思いがありました。当時は、多くの不動産投資本に、今の日本の不動産投資はキャピタルゲイン(不動産の売却益)よりインカムゲイン(月々の家賃収入)狙いで行うものだと書いてありました。実際、数年間はその通りだったと思います。不動産投資を始めて3~4年すると、売却益のことがネット上で話題になり始めたように思えます。そして、あの地方銀行が4.5%で暴れ始めて、キャピタルゲイン(不動産の売却益)を得られることが知れ渡りました。その後4.5銀行は牙を抜かれた様になってしまいましたが、今でも不動産の売却でキャピタルゲイン(不動産の売却益)を得られることは間違いないでしょう。今はインフレ?デフレ?どっちでしょうか。・家賃は多少ですが上げることができています。 少なくとも退去のたびに家賃を下げることは少なくなったと思います。まだデフレ傾向だと思います。・一部の物件価格は多分上がってます。 物件価格はインフレ傾向と言っていいと思います。これはデフレから脱してインフレになってきた?という事ではないと思います。行き過ぎたデフレの揺り戻し?新型コロナ対策で現金がだぶついている?よくわからんけど。話は変わりますが、加藤ひろゆきさんの、2007年に発売されたこの本を読んだことはある人は多いと思います。ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95%を誇る非常識なノウハウ [ 加藤ひろゆき ]価格:1650円(税込、送料無料) 楽天で購入デフレなんか関係ないというのか、デフレを味方につけたように、非常に安い金額で古い戸建やアパートを購入して、リフォームして相場か相場以上で貸すという本です。わたくしも、何回も読みました。わたくしにとっては築古物件についての考え方が変わった本でした。現在では(だいぶ前から)、この考え方で不動産投資をする方が増えていますね。デフレを味方につけて、ボロ戸建とわれる戸建を土地値以下で購入したり、お金をもらって購入(?)したりして、リフォームしたりしなかったりで、賃貸に出すことが当たり前になっています。家賃はデフレの影響を感じない家賃もあれば感じる家賃もあります。デフレ下の不動産賃貸業のの一つの形と言っていいのかもしれません。私にはまねできない力強い大家さんが活躍しています。おしまい。わたくしは、インフレ時代というのを少しだけ経験してますが、気楽な時代でした。将来(明日)が明るいんですよ。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.27
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングこの2年で、要再生アパート、要大規模リフォームアパートを5棟購入しました。そんなアパートしか買えない時期が続きました。不動産の神様が与えてくださった”試練”か”苦行”でしょうか?再生、リフォームを始めてから半年後くらいから、徐々に貸し出せる物件が出てきました。高利回り物件として稼働し始め、家賃をいただけるようになってきて、うれしいことでした。ほぼ2年間の”返済生活”では、リフォーム工事の代金をキャッシュフローから支払っていました。私のあまかった点は、リフォームの見積をとらずに、リフォーム費用の借り入れをほとんど行わなかったことです。(既存物件の雨漏の大規模工事の費用は融資してもらいましたが。)物件が少ないころは、きちんとリフォームの見積を取って、500万円とか余分に借りていました。2年間の”返済生活”でも、最初の2棟くらいまでは、リフォームも楽しく、少しですが自分でもDIYをしました。3棟目くらいから、気になり始めたのはリフォーム費用の支払いでした。リフォームが終わるたびに、1棟ごと、業者さんによっては1部屋ごとに支払いをするので、月の支払いが数百万円という事が続きました。わたくし程度の大家には厳しい金額です。もちろん、”返済生活”中も、物件のローンは支払い続けていました。リフォーム代金の支払いが、全物件のローンの支払いを超える月も何回かありました。今月は支払いが100万円くらいでした。支払いが100万円くらいだと、負担感が少なく本当にうれしく感じます。喜んでネットバンキングから業者さんに振り込みました。これではいけない。本当は100万円でも大変な事だと思わなくてはいけない。来月は400万円くらいの支払いがありそうです。最後の大きな支払いになる予定です。8月で大規模リフォームは終わっているので、来月10月の支払でリフォーム費用の”返済生活”が終わりそうです。あと一歩。頑張ろう。今後は、・初心にかえって、リフォーム費用の見積もりを取って融資をしてもらう。リフォーム費用の融資を受けるというのは、安定した経営と、規模拡大の上でとても大切な事だと思います。・リフォーム費用がかかる物件は購入しないように(努力?我慢?)する。最近、サイトでボロ戸建やボロアパートを見ると、リフォーム費用のことがチラついて吐き気がして、今は全く買う気がしません。この吐き気を大切にしたい。いつまでも吐き気が続いてほしい。とにかく、しばらくはリフォーム費用がかかる物件は購入しないようにします。リフォーム費用はきちんと見積りを取って、物件購入の際にリフォーム費用も融資をしてもらいましょう。借りやすいです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.24
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング不動産投資の特徴として、参入障壁が高いという事が言えます。この参入障壁が高いとう事が、既得権益を持つものに有利に働いていることはどの分野でも当たり前のことです。大家業界では、すでに大家になっている人たちには有利になるという事です。すでに収益物件を持っていて、うまく稼働している大家さんには、金融機関は新規物件購入のさいにも融資してくれるという事があるかもしれません。不動産屋さんも、すでに大家さんになってる方に物件情報を持って行くことが多いかもしれません。株、FX、投資信託などの金融商品への投資は、数百円~数万円あれば参入できます。実際に数百円で参入する人は非常に少ないでしょうが。不動産投資は、普通に考えれば1棟アパートや1棟マンションを購入する場合は、数千万円以上のお金が必要だと思います。新築する場合は、さらにお金が必要でしょう。数万円~100万円程度で1棟アパートや1棟マンションを買ったいう人もいるとは思いますが、それは例外としてここでは除外します。このような投資をする際、一般的には金融機関からの借り入れが必要になります。そこに参入障壁の高さが生じます。さらに、借金をするということはまわりの理解も必要ですから、そこにも障壁が埋まれます。さらにさらに、副業の問題もまわりが心配することです。1金融機関から融資を受けられるか?2借金の重圧に耐えれるるか?3保証人になってくれる人がいるか?4まわりの反対をはねのけられるか?5副業規定に抵触しないか?他にも色々あると思います。これらの障壁を乗り越えて大家さんいなれる人は、非常に少ないというのは不動産業界の通説になっています。不動産セミナーに参加したり、不動産の投資本を読んだりしても、実際に物件を買えるのは100人に1人とか1000人に1人とか言う方もいますが、そんな統計はないと思いますから、本当のところはわかりません。ここ数年、中古の戸建投資がブームですね。特にボロ戸建と言われる低価格でリフォームが必要な物件への投資が大きな話題になっています。実際に、ボロ戸建への投資がどのくらい多いのかわかりません。お金をもらってボロ戸建を引き取ったとか、数万円でボロ戸建を購入したという事や、ボロ戸建のセルフリフォームで仲間を集めたリフォーム祭りをしたということは話題性があるから拡散しやすく、実態よりも目立つし、話題だけが独り歩きすることがあるかもしれません。もちろん、安く物件を手にれて、楽しくリフォームすることはとてもいいことです。わたくしは戸建を21棟持っています。その中でもボロ戸建と言われるものは2棟持っています。50万円で買ってリフォーム費用130万円 ⇒ 5.5万円で賃貸中250万円で買ってリフォーム費用13万円 ⇒ 5万円で賃貸中利回りも十分とれて、しかも無借金です。無借金だと、1金融機関から融資を受けられるか? 受けない。2借金の重圧に耐えれるるか? 重圧がない。3保証人になってくれる人がいるか? 保証人いらない。4まわりの反対をはねのけられるか? 強く反対されない。5副業規定に抵触しない? 人によって違う。中古のボロ戸建投資で、参入障壁は低くなっていると言えそうです。わたくしのエリアはどうかというと、中古の戸建投資には厳しい地域です。わたくしの地域のイメージとして、300万円で物件を仕上げて月5万円で貸して利回り20%という感じですが、300万円以下の物件というの滅多に出てきません。最近は限界集落みたいなところの古いだけの家が売れてます。中途半端に古く古民家とは言えないもですが、1000万円近い金額で売買されるもあります。他県の大家さんとお会いした際、その大家さんの地元は政令指定都市ですが、普通に50万円くらいで戸建が売りに出ているそうです。政令指定都市でもそんなことがあるというのは驚きでした。戸建投資にはいい地域だと思いますが、他の地域のことを羨ましがっていてもしょうがないので、自分のエリアでできることをやるしかないですね。どんな方法であれ、一人でも多くの大家さんが誕生するといいですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.20
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、何もしなかった。朝起きて、全空アパートの隣の家にあいさつに行きました。4軒中3軒あいさつが済んでいたので、最後の1軒でした。日曜日に行こうと思っていたけど、台風で何もすることがないので行ってきました。奥さんがいました。あいさつ完了。本日唯一の活動でした。何もしてないけど、管理が社さんからは電話がかかってきます。インターネットの導入で、価格交渉をしてもらっていた管理会社さからは、「”限界なので1円もまけられない。”と言われました。」という連絡が来ました。ありがとうございました。各交渉は管理会社さんがすすんでやってくれました。感謝です。別の管理会社さんからは、「ADの金額を間違えていましたので振り込みます。」という連絡がありました。ADの間違いは初めてでした。全部で6本くらいの電話がありましたが、最悪なのは、「アパートの屋根裏で、水がポトポト落ちる音がすると入居者様から連絡がありました。」雨漏りという事です。古いアパートですからありがちな事です。とりあえず業者さんに連絡してかるく打ち合わせをしました。雨の中で作業はできません。管理会社さんには、「明日晴れたら業者さんに屋根に上ってもらいます。入居者さんに伝えてください。」と連絡しておしまい。何もしない1日でした。またブログランクが落ちてしまう。クリックをお願いします。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.19
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキングわたくしが売りに出してる戸建が売れません。18%以上の高利回りで売りに出してるのに売れない。家賃もそれなりの地域ですが売れない。5年前に購入して、それ以来同じ入居者様です。売却理由は、フルリフォームが必要な全空アパートを2棟も買ってしまったのでの、そのリフォーム費用捻出のためです。でも、リフォームも終わりに近づき、売る必要性がなくなってきました。わたくしが、この戸建のある地域の需給関係が崩れていない事に気付いたのは、6年くらい前です。売り物件が少なかったんですが、戸建を2棟見つけました。1棟は個人で購入して、まだ短期譲渡の期間ですから売れません。もう1棟は法人で購入しています。税率的にはいつでも売れるので売りに出しました。需給関係が崩れていないから客付けには困らない地域です。投資するにはいい地域なんですが、知られていません。むしろ過疎地域と思われていて、投資してはいけない地域だと思われているようです。だから売れないのだろう。たまに異様に低い指値が入りますが断ってます。でも異様に低い指値を入れる方は、実はこの地域の賃貸需要がわかっている方だと思います。購入価格と諸経費分は回収しているの、本当はいくらで売っても損はしません。利回り100%で売っても損はしないけど、リフォーム費用は捻出できません。全空アパートのリフォームが終わりに近づき売る意味がなくなってきたので売り止めにしようかとも思います。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.18
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、グループホームに電話営業をしました。わたくしの希望とマッチングしそうなグループホーム3件に電話しましたが、断られました。心が折れる。どうしよう?ネットで探しても、この市にはわたくしの希望とマッチするグループホームは3件しかないんです。ということで、グループホームに貸し出そうとしているアパートの紹介です。実は、このアパートはリフォームが終わっても、市の水道の使用許可が出ないので募集ができません。募集ができない間に、グループホームに電話をして、入居者付けをしてしまいたいという事です。暗い時に撮った写真なのでイマイチです。流し台です。↑ビフォー・アフター↓古いユニットバスの折れ戸ですが、きれいに見えますが、全部屋壊れてました。↑ビフォー・アフター↓写真の撮り方が悪くて、新品に見えないのが残念!居間は、タタミからフローリングに変更しました。↑ビフォー・アフター↓まだ養生をはずしません。今回のリフォームでは、水道の本管からメーターまでの水道管の入れ替えをしましたこの間の水道管は市のものですが、・水道菅は市のものだけど、工事費用は一切出せません。・鉛管だから健康被害の恐れがあるから交換してください。という事でしたが交換しました。その後、中間検査、本検査があったという事ですが、7月の本検査の結果はまだ出ません。だから、まだ水が使えないのでクリーニングができません。募集もできません。検査結果はいつになるのでしょうか?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.14
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、グループホームの学習会でした。講師は”メロウ@経営者兼サラリーマン@k_kty0419”先生です。会場は、メロウ先生の奥様おすすめの長野市の”ねこぽぽテラス”でした。メロウ先生におさえていただきました。感謝です。古民家を改装したいい感じのお店でした。メロウ先生は、奥様とかわいいお子さんと参加してくださいました。メロウ先生も奥様も、グループホームについてはすごく詳しい方でした。参加者は、わたくしのほか3人でした。みなさん大家さんです。名前は秘密です。許諾を取り忘れたから。飲みながら食べながら学習会をしました。こんな感じです。聞くことすべてが新しいことです。特に、『サービス管理責任者』という存在が大切だと知りました。『サービス管理責任者』になれるのは、医師、歯科医師、薬剤師、保健師、看護師・・・等、普通の大家じゃどうにもならない資格を持った人達で、さらに長時間の研修を受けた方だという事です。開業するには、『サービス管理責任者』さんを非常勤でもいいから雇用するという事だそうです。とても興味を持ちました。出来ればやってみたい。とりあえず、大家はグループホームに部屋を貸すことはできます。明日から、行動しようと思いました。やるぞ!ねこぽぽテラスは、1100円で、ピザ食べ放題、サラダや色々食べ放題、ソフトドリンク飲み放題で3時間いられます。いいところでした。充実した時間でした。みな様、ありがとうございました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.09.13
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は自力客付けの努力をしました。自力客付けなんてほとんどやったことはありませんが、本日は”2名様ご案内”しました。どちらも、生活保護予定の方でした。別々の部屋を見ていただきました。午前中に内見されたAさんは、午後管理会社さん行ってもらいました。結果は、”審査の土台にのらない。”という事でした。”審査に落ちた。”という事ではありません。”審査できない。”という事でした。理由は、Aさんがケイタイを持っていないことでした。「書類のケイタイの欄が書けないので審査できない。」「ケイタイで本人とすぐに連絡できることは必須。」という事でした。Aさん、どうするんだろう?スマホ買うのかな?午後内見のBさんは、保留にして帰りました。お盆中に考えるようです。他にも選択肢があるのかな?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.13
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング入居が決まらない『倒壊荘』です。4部屋中2部屋の入居で、購入1年を迎えてしまいました。管理会社さんと入居対策のための重要な会議を相談しました。1 築年数が古いので問い合わせが少ない。 Pascal「家賃下げますか?」 担当さん「もう少し様子をみましょう。」2 無料Wi-Fiを入れる。 担当さん「決定打とはいえないので、導入は見送りましょう。」 導入しても入居者をつけられる自信がないという事です。 立地と建物の状況がそれだけよくないという事です。3 1階のおばあさんの部屋の外壁に穴が開いてる。 現在進行形で広がっていて、内見者が引いてしまう。 Pascal「トイレか風呂からの漏水だと思いま。修理をお願いします。」 担当さん「わかりました。」4 1階のおばあさんが、野良猫にエサをやっている。 Pascal「エサをやるのをやめさせてください。」 担当さん「そうですね・・・。」5 1階のおばあさんが、内見者が来ると部屋から出てきてガン見する。 Pascal「部屋から出ないように言ってください。」 「外からカギをかけられませんか?」 担当さん「それは無理です。」1~3はマジです。4も本当にやめて欲しいことです。天涯孤独と思われる”1階のおばあさん”にとっては楽しみなんでしょうね。5は冗談半分です。でもやめて欲しい。わたくしの「倒壊荘」に来たことがある方は、たぶん”1階のおばあさん”に遭遇してると思います。1階のおばあさんは、結構インパクトがある方です。この重要な会議では、特に方向性みたいなものは出ませんでした。難し物件です。『倒壊荘』は110万円で購入して、4分の2入居で月の家賃が62000円、年間74.4万円です。表面利回り67%くらいです。満室にすると、表面利回りで130%超えそうです。しかも(当然?)現金買いなので、ついついあまくなってしまいます。頑張るぞ!管理会社さんが。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.09
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング管理会社さんから入居についての相談がありました。やや田舎のアパート、人家と山との境まで1kmくらいの場所にあります。間取りは2Kです。101号室と201号室が空室という状況です。上下が空いている状況です。管理会社の担当者さんは、・法人さんが上下2部屋借りたい。・外国人が2人ずつ4人住む。・近所の工場に自転車で通う。・駐車場はいらないけど、駐車場スペースにカーポートを造って自転車を停めたい。・入居は10月か11月?????こんな条件でした。どうしましょうか?一度借り上げが決まれば長期の借り上げになりそうです。入居者は変わっても借り上げはそのままでしょう。わたくしは、・11月の入居は困る。早くしてほしい。・うるさい時はすぐに出て行ってもらう。を条件に、前向きにすすめたい事を伝えました。夜になって気づきました。”家賃いくらで話をしてるんだろう?”このアパート、ネットの導入を計画しています。すでに工事の契約書は交わしたので、完成を待つだけです。ネット導入後の新規家賃を絶賛相談中でした。従来の家賃では困ります。明日聞いてみよう。いろいろ苦労して”やっぱり借りません。”っていう事もありがちです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.08
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、不動産会社から電話がありました。今まで収益物件を3件仲介していただいているので、物件紹介かと期待してしまいました。残念ながら、物件の紹介ではなくて電柱の敷地の名義変更の連絡でした。2年前に購入した物件の名義変更の用紙が、前所有者さんに届いてのでその用紙を取りに来てほしいという事でした。電柱2本です。1500円×3年分×2本で9000円の収入になります。名義変更は今までたくさんやっていますが、今まで見たことがない書類に記入しました。これを郵送して終わり、でいいのかな?収入が増えるぞ。そんな日の夕方、もう1通、電柱敷地料の名義変更のお知らせが郵送で届きました。※ほぼモザイクで写真を載せる意味がない。これも、2年くらい前に買った物件のものです。普段よく見る簡単な書類でした。3875円です。1枚目の書類の電柱1本4500円と比べると安いですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.08.05
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、健美家さんのコラム”まさかの一括返済要求!法人の合併で右往左往した私の失敗談”を読ませていただきました。第2法人で融資が通らない。ぺんたさんでもそんなことがあるんだと思いました。※健美家さんペンたさん勝手にリンクを貼りました。お許しください。問題がありましたらいつでもリンク等は削除します。わたくしにも同様の経験がりましたので、その時のことを書きます。わたくし、節税、相続等を考えて第1法人が100室になったタイミングで第2法人をつくりました。第1法人は順調でしたので、第2法人も問題なく融資がついて、時間がたてば第1法人同様に順調にいくと考えました。金融機関さんに、第2法人を設立した目的等をお話して納得してもらったつもりでした。本当につもりだったという事がすぐにわかりました。新規物件情報をもらって、第2法人で融資をお願いした際、それまで融資に一番積極的だった金融機関さんが難色を示しました。融資に難色を示す金融機関はいつでもあるのですが、この金融機関さんに難色を示されたのはショックでした。当時、第2法人は設立したばかりで物件は持っていませんでした。設立費用等がかかっていて収入がないので当然赤字法人です。担当者さんには、「第1法人が黒字で、第2法人が赤字ですから、第2法人に融資する理由がありません。第1法人でしたら融資できます。」と言われました。この2年後、第1法人は保証協会の評価でAをいただいた法人なので、当時から金融機関的にはそれなりの評価をいただいていたのだと思います。金融機関さんにとってはあえて第2法人に融資する必要性がなく、第1法人だったら融資するというのも当たり前のことです。この問題を解決るすには、「現金で戸建や安い物件を買って2~3年かけて黒字化して融資をお願いすしかない?」とも考えました。赤字が理由であれば黒字にするしかないということです。でも、実際はこんなことやってられません。戸建て苦手だし!色々考えましたが、いい考えなんてありません。融資は正攻法しかないことは十分わかっています。金融機関がダメといったらダメです。そんな時に、下町ロケットで見た”社長個人の定期預金”というのを思い出しました。法人で付き合いのある金融機関に、社長個人が”定期預金”をしていて、法人で付き合いがある限りその定期預金は解約しないというものだったと思います。ドラマでは、ひどいメインバンクの社長個人の定期預金を解約するという話でした。なんとなく「これいけるかな?」とは思いましたが、小説の世界の話、TVの世界の話です。それに、中小企業でもない、個人事業主に近い零細法人がまねしてもしょうがないとも思いました。さしていい考えとも思えず、うまくいくとも思いませんでしたが、とりあえず金融機関さんに相談しました。金融機関さんに、「個人で定期預金1000万円を入れますから融資をお願いします。」と相談しました。2~3日後、第2法人で融資していただけることになりました。当時はその金融機関さんとは法人としてのお付き合いだけで、個人のお付き合いは全くありませんでした。個人の普通預金口座も定期預金の口座も持っていなかったという事です。1000万円の定期預金のために、個人の普通預金口座の前に、個人の定期預金口座をつくりました。今では、この金融機関さんには個人の普通預金口座をつくり、太陽光発電の融資をしてもらってます。ペンたさんのコラムを読むと、わたくしの第2法人融資の話はその金融機関の方針にたまたま合致しただけだと思います。でも、第2法人への融資で困難なことがあったのは私だけではないという事もわかりました。その後、第2法人も順調に戸数を伸ばしました。そろそろ節税の段階に来ました。第3法人が必要です。今回は、第2法人の時のような同じミスはしないように考えました。第2法人がいっぱいになる前に第3法人を設立しました。そして、全空再生物件ではなく、初めから家賃収入がある15室程度の物件の融資を第3法人でお願いしました。融資は無事通り、第3法人でアパート1棟の購入できそうです。感謝です。余談ですが、第2法人と第3法人の間に不動産屋の法人をつくってますが、活動実態のない法人です。当初はこの不動産屋の法人が第3法人でしたが、最近はこの法人を01法人として扱っています。税理士さんに提出する書類も封筒に”法人01”と書いて提出しています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.28
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング今年は、所有しているアパートの1棟でツバメの巣が5つもありました。出来ればツバメに巣をつくってほしくはないと思います。もう少しこまめに物件を見ているべきでした。最近ツバメのヒナが巣立ち始めました。ヒナはしばらく建物の近くにいるので、電線下の車はこうなります。アパートの共用部もひどいことになっているの、ツバメには今年限りでご遠慮願うことにしました。早速必要なものを購入しました。勢いで買い過ぎてしまったかもしれません。防鳥 テープ カラス よけ 鳩 除け ベランダ 園芸 グッズ ホログラム 幅2.4cm 長さ90m(ホログラム 幅2.4cm 長さ90m)価格:1380円(税込、送料無料) 楽天で購入鳥よけのテープです。【コーキングガン セット】ハートジェル(1本)+コーキングガン付き 鳩が止まるところに塗って 鳩よけ価格:3355円(税込、送料別) 楽天で購入鳥よけのコーキングジェルです。購入したけど使用するのはちょっと先になりそうです。鳥解決!! 強力磁石1200ガウス 10枚セット×沖縄県配送不可価格:2200円(税込、送料無料) 楽天で購入鳥よけの磁石です。届いたらまたブログに書きます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.26
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日アパートから取り外してきた照明を分解しました。昨日回収してきた照明とカーテンレールです。このまま捨てる家電ゴミになります。処分すると1000円~2000円くらいとられると思います。金属部、プラスチック、安定器、基板などに分けます。分解、分別しました。金属は買い取ってもらいます。金額は100円~200円くらいだと思います。その他のゴミは家庭用の不燃物のゴミ袋に入れて家庭ゴミとして出します。これが一番安上がりです。この作業は儲けるというより節約のための作業です。照明を分解して家電ゴミじゃない形にして、安く処分することが狙いです。たいした節約でもないんだけどやってしまいます。”こんなことに時間を使ってはいけない。自分の時給を考えて自分にしかできない仕事をしなくてはいけない。”みたいなことを言う人もいますが、そんな仕事はめったにないんです。本日は、ボーっと生きてるより照明器具分解していた方がいいと思いました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.24
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング私のアパートの入居者様で家賃18000円という家賃で入居されている方が2組みいます。前オーナーが入居させたようです。通常よりかなり安めの家賃です。この方たちの契約の更新の時期を迎えて、管理会社さんより家賃の確認の電話がありました。本当に18000円でいいんでしょうか?という確認です。私はこのままでもいいと思いましたが、女性の担当さんが、「家賃の値上げの交渉をしてみます。」と言ってくださいました。わたくしは、「無理のないようにやってください。値上げできなくてもいいですから。」と言いました。実はこの女性の担当さん、値上げ交渉がうまいんです。今までに数件値上げ交渉をしてもらってます。今後も4件くらい値上げ交渉をしてもらうことになっています。10年間の大家としての活動の中で、値上げ交渉を積極的にやってくださる担当さんは初めてです。人それぞれ得意なことはあると思いますが、この女性担当者さんは”家賃の値上げ交渉”にモチベーションを発揮する方だと思います。ありがたい方です。ありがたいことです。家賃月18000円とは、・一泊約600円という事になります。・ご夫婦で入居だと一人一泊約300円です。18000円の入居者A様この方は、持病を持っておられますが、午前中、近くで働いています。長時間は働けないのでしょう。こういう方は応援したくなります。「18000円の家賃でもいいかな。」と思ってしまいます。18000円の入居者B様ご夫婦働いてません。旦那は朝からから酒を飲んでます。夫婦で一日中タバコを吸っているという事です。白いレースのカーテンがヤニで茶色になってます。こんな様子を見ていると、「酒とタバコくらいやめろよ。」と思ってしまいます。どちらも人生の折り返しを過ぎた年齢の方です。生き方は人それぞれですね。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.18
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日はやや遠くの金融機関さんに行ってきました。担当者さんが変わりました。前回お会いした時はあいさつ程度でしたが、今回は相談に行ってきました。またブログで書けるといいのですが。帰りに、やや遠くの所有物件を久しぶりに見に行きました。ゴミ箱の上で植物を育てています。「共用部に植物を置くな!」とは言いません。こんな光景を見ると、入居者さんが穏やかに生活しているように思えてうれしくなります。入居者様に感謝。そして、自宅近くのコンビニで、タダでもらえることになっていた、やさしい麦茶をもらって来ました。だいぶ遅くなったけど。2リットル×73本です。なぜかレシートをもらえて経費になると喜んでいたけど、よく見ると(ポイント利用)って書いてあったので、レシートは処分しました。やっぱりタダでもらったんだから経費になるわけがない。欲にまみれた人間です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.13
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキングリースバックの話が来ました。リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約を一体として契約するサービスのことです。自宅を売却し、その買主と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができます。売り主から直接の情報ですから、川上情報でしょう???内容は、・年を取ったので、まとまったお金が欲しい。・いまローンを月に5万円払っているので、5万円の家賃で住み続けたい。という事です。(ローンはあと2年で終わる。)リースバックというと、家賃の原資が気になるとこです。働いていても、仕事をやめてしまえば家賃の支払いは滞ります。でも、年金生活者だという事で一安心かな?年金は確実にな収入です。売却希望は聞いてません。リースバックですから、わたくしは高くは買えません。高額で購入すると、リスクを購入するようなものです。こっそりその家を見に行きました。小さな平屋ですが、きれいな家です。普通に売ったら1000万円~1200万円で売れそうな気がします。普通に売却して、賃貸マンションに住んだ方がいいと思います。どうなるんだろう?とにかく会って話をしてみよう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.12
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング”川上情報”って言葉は、最近あまり聞かなくなりました。以前は川上情報をもらう方法みたいなブログやセミナーがあったような気がします。”川上情報”って何だろう?弁護士案件?わたくしの場合これはほとんど当てになりません。不動産屋さん経由できます。過去に弁護士案件で買えたのは1度だけです。直近では、一昨年から昨年にかけて、小さな1棟ビルの弁護士案件が来たことがあります。何だかんだやって、金額を決めて喜んでたら、「念のため、テナントさんに買う意思がないか確かめます。それが筋ですから。テナントさんはお金がないようだから買えないと思います。」と言われて、楽しみに待っているとテナントさんが買ったようです。これはショックが大きかったです。債権処理会社からの情報金融機関の子会社や債権処理をする会社から情報をいただいたことは何度かありますが、買えませんでした。不動産屋さんや何だかわからなところを通して情報が来ました。いただいた情報は例外なく、”ボロ過ぎる。” ”高すぎる。”等の理由で、買うべき物件ではありません。わたくしのようなところにまともな情報は来ませんね。まさにエンドの扱いです。金融機関の紹介これは返済に困って処分する物件ではありません。金融機関が抵当権を実行する手前の物件ではないという事です。今の世の中、返済に困った物件は競売に流れてしまいます。金融機関の方は、はっきりと「競売の方が高く売れる。」と言ってました。1円でも多く回収したいはずですから、競売に流すのは当然です。競売に流してしまえば金融機関も手間がかかりません。余談ですが、競落する方も競売を通すことでほとんどすべての権利がリセットされるので安心安全です。追い出しが合法的にできますから。金融機関の紹介物件は、金融機関に売却の相談にきたオーナーさんの物件です。わたくしは、情報をもらっても買えたことはありません。金融機関に売却の話ができるほど良好な気関係ですから、そのオーナーさんは返済も順調で、問題なく経営できていると思います。コロナショックの初期の様に、一時的に売りたいと思っただけなんでしょう。本当に売りたいときは不動産屋さんに行きますよね。不動産屋さんの情報不動産屋さんの一般に公開する前の物件情報も川上情報でしょうか?”手間をかけたくないから、確実に買ってくれそうなところに情報を持っていく。”という事が不動産投資本には書いてありますね。そうかもしれませんが、サラリーマンの営業さんは、お小遣をくれる方に情報を持っていくことを優先してるかもしれません。情報の順位は自分が1番とは限りません。3番目かもしれません。でも、わたくしが規模拡大できたのは、こういった不動産屋さんからの情報です。不動産屋さんの情報を”川上情報”って言っていいのかわかりませんが、最も大切な情報源です。確実に言えることは、わたくし程度では、”まともな不動産情報なんて簡単には入ってこない。”という事です。でも、ゼロではありません。コツコツやっていると、わたくし程度でも年に数回購入してもいいと思える情報が来るようになりました。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.04
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキングテレビボードを組み立てた時の話です。家具家電付きの部屋のテレビボードです。これを買って組み立てました。テレビ台 ローボード おしゃれ シンプルAVボード OAB-100 TV台 AVボード 移動式 キャスター付き かわいい 組み立て式 収納用品 新生活応援 一人暮らし 新居 ブラウン オフホワイト ナチュラル ブラックオ—ク アイリスオーヤマ価格:3980円(税込、送料無料) 楽天で購入久しぶりの組み立て家具でした。何だかんだと30分以上かかりました。説明書に組み立ての説明は書いてありましたが、完成図がないのでイメージが持てませんでした。本当にやり難かったな~。出来ました。写真撮り忘れました。32Vテレビのせました。テレビボードが大きいのか?テレビが小さいのか?アンバランスで、テレビが小さく見えます。反省点は、・組み立てに時間がかる。・(多分)ボードが大きい。次はこれにしようと思います。わからんけど。ヤマゼン システムラックTV台 80cm幅 テレビ台 RYWTV-8030OAK3BK RYWTV8030価格:3280円(税込、送料別) 楽天で購入工具なしで組み立てできます。テレビボード本体も小型です。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.03
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング管理会社より原状回復の見積もりが来ました。この管理会社さんはとにかく高い。見積もりはもらうけど工事は頼まないのが普通でした。今回、特に気になったのは、クロスは居室東面張り替え、一式:16,500円(税込み)でした。面積は8.5㎡ですから、一式にする面積ではないように思います。㎡単価は2,000円弱です。普段は、わたくしの付き合いのある業者さんにお願いしますが、今回はこの管理会社にお願いします。狭い面積だと”一式”という不思議な言葉使われます。わたくしもつい数年前まで”一式”という言葉になんとなく納得してました。でも、内装業者さんと付き合う中で、内装業者さんが”一式”で受けることはほとんどないことがわかってきました。”一式”にするのは多くの場合、間に入った管理会社や工務店ですね。管理会社は下請けの内装業者さんに有無を言わさず1㎡でも㎡単価で仕事をさせます。下請けの内装屋さんは、1㎡でも仕事を普通に受けます。ブツブツ言ってはいますが。もちろん付き合いの中で、1㎡でも受けるという事でしょう。初見の客に「1㎡張ってくれ。」と言われたら相手にしないと思います。実際に1㎡のクロス張るって作業自体は10分もあれば終わると思います。下地が荒れてれば別ですが。利益もないけど損もしない感じ?今回は、”一式”に突っ込みを入れました。管理会社の担当者さんに連絡しました。Pascal「8.5㎡で一式はないでしょう。」担当者さん「面積が狭いので一式なんですよ。」Pascal「狭くないし、内装屋さんは一式なんて言わないでしょう。1㎡でも内装屋さんには仕事をさせるでしょう。・・・・・。」Pascal「今回は、8.5㎡ともう一ヶ所7.5㎡の部分もやってください。金額は一式16,500円でも、面積で計算しなおしてもらってもいいですよ。」7.5㎡というのは、冷蔵庫が置いてあった横の壁です。クロスが黒く汚れて浮いてました。管理会社が見落としていた部分です。担当者さんは色々言いながら、「わかりました。今回は16,500円でやります。」Pascal「8.5㎡の方は、アクセントクロスにしてください。色は任せます。量産クロスの色付きでいいので高くなるなんて言わないでください。」という事で、㎡単価は税込み1,000円くらいになりそうです。”一式”は鵜呑みにしない。”色のついたクロスは高い”は量産クロスであれば金額は変わらない。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.01
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキングわたくしのAアパート、管理会社A社。わたくしのBアパート、管理会社B社。最近、購入したアパート名をそろえ始めました。○○○+地名みたいな感じです。Aアパートも、Bアパートもこのパータンで名前を付けました。Aアパートの入居者Mさんから電話がありました。何でわたくしのケイタイ知ってるの?入居者Mさん「Bアパートって大家さんのアパートですか?名前が同じですよね。あのアパート誰も住んでないようだから私引っ越してもいいかな?」という内容の話でした。実際は、予約ベースで半分の3部屋決まってます。入居者Mさんには、・すでに3部屋決まってるので、Mさんの希望の間取りは残っているかわからない。・駐車場が各戸1台しか止められないので、Mさんはご夫婦だから厳しいのでは。と、否定的な内容を穏やかに、マイルドに、笑顔でお話ししました。できれば引っ越しはやめたいただきたい。でも、Mさんは、・旦那は、月に1度しか帰って来ないから駐車場は大丈夫。・大家(わたくし)さんの空いている物件に引っ越すんだからむしろありがたいでしょう。みたいな感じでした。「こまったな~。」と思っていると、管理会社A社から電話がりました。"入居者Mさんが、わたくしのケイタイを教えて欲しいうので教えた”という事です。さすがセールスレディー、押は強そうです。事後連絡です。普段から入居者さんと仲良くしていたので、ケイタイの件は特に問題はありません。管理会社A社には、事の次第を話しました。続いて、管理会社B社から電話がありました。「PascalさんのアパートAの入居者だという方おいでになって、アパートBの入居の申し込みをしたいと言ってますが、いいですか?」「しょうがないです。しっかり内見してから決めてください。」そういうのが精一杯でした。その後、Mさんは管理会社A社に行き、アパートAの退去届を書いたそうです。2時間くらいで入退去の手続きを済まされたようです。素晴らしい行動力です。問題は、Mさんが退去した部屋です。このアパートは、原状回復が100万円くらいかかるアパートです。前オーナーが安い家賃でボロボロのまま貸していた物件です。クロスも何年も張替えてません。ユニットバスは古くて入れ替えです。多分。洗面台も流し台もダメでしょう。多分。よく今まで住んでくれました。感謝!感謝!感謝しよう!リフォーム頑張ろう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.07.01
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング工事代金を振り込みました。わくたしにとってはけっこうな金額を振り込みました。振り込んだ後、なんかお金がない感じがする。「こんなにお金が残らないのか?」「今まで9年間よくやってこれたな。」とか、色々考えていました。夕方、サウナに行っても不安になるだけ。冷たい水風呂に入るとさらに気持ちが暗くなります。サウナから出ると、業者さんの着信がありました。コールバックすると、「本日お金振り込まれました?」と聞かれました。よく聞くと、月初めに工事代金は振り込んであったらしいんです。月末に2度目の振り込みになってしまったようです。良かった。本当によかった。ちゃんとしよう。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.30
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング最近、退去の話や強制退去の話が多かったんですが、今日もまた退去の話です。今回退去される方は、100万円アパートに住んでいる生活保護のお年寄りTさんです。痴呆症が重くなって一人で生活するのが難しくなってしまったようで、退去され施設に入るようです。Tさんは、わたくしがこの100万円アパートのオーナーになる少し前に入居された方です。売買&客付けをしていた仲介不動産屋さんに聞いた話ですが、Tさんは自殺志願者だったという事です。もう一人の友人と自殺場所を探していたとうことです。『最後に一晩だけ布団で寝たい。』という事で役所に相談にい行って、100万円アパートに入居になったようです。いっしょにいた友人は入居せずに自殺してしまったようです。当時はどうやっても入居者がつかない100万円アパートしたが、徒歩圏内に生活に必要な施設があるという事で入居になったようです。この自殺志願者だったTさんの痴呆症が重くなってしまったのは残念ですが、施設に入るという事ですから天寿を全うできそうです。100万円アパートで生きる希望を見つけたとは言いませんが、死ななくてもいいという気持ちになったのでしょう。これで100万円アパートには生活保護の方はいなくなりました。変わった人は何人かいるようですが。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.24
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング毎年この時期のブログネタですが、梅を収穫しました。賃貸中の戸建にある梅の木です。拡大しました。この戸建てには中国(?)の方が住んでいますが、中国人は梅は取らないようです。たぶん。農業関係の実習生が共同生活をしているようです。長野県は寒いので、冬は農業ができません。毎年6月から10月か11月まで住んでいます。冬は、暖かい地域で実習生として働いているんでしょう。1年の半分くらいしか使われていませんが、家賃は12ヶ月分もらえます。もう4年借りてもらってます。この戸建ては汲取りです。でも、利回りは23%くらいです。早く売りたいけど公庫の共担になっているので売れません。今年はもうすぐ7月ですが、まだこの戸建てで生活している様子がありません。新型コロナウイルスの影響でしょうか?梅は6㎏収穫できました。次は、O町のアパートの梅の収穫です。O町は遠いから、高速代とガソリン代を考えると、買った方が安いんです。でも収穫に行きます。収穫が楽しみだから。梅は嫌いで食べないけど。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.22
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング先日のブログで”隣地との境界の事”を書きました。不動産屋さんから返事がないので電話しました。隣地1問題駐車場不足から、隣地の購入の打診をしてもらってます。面積は、10㎡くらいです。不動産屋さんに話を進めてもらってます。ですが、話が進んでいません。隣地から分筆して買った物件なので駐車場不足は理解してもらえると思いました。簡単に進む話だと思っていたので、勝手に所有者気分になって除草剤まいて笹竹を殲滅してしまいました。駐車場の造成が7月中に始まります。なんとかしてほしい。隣地2問題これは購入した物件の駐車場だと思っていた土地たぶん50㎡くらいが、他人の土地だったというものでした。これは解決に向かって動いているという事でした。・所有権の時効取得になるのか?・地役権の時効取得になるのか?・普通の売買になるのか?わたくしは所有権の時効取得を強く主張しましたので、時効取得取得の方向で進んでいると考えるようにしています。少し詳しく書きます。この土地は、1 駐車場として20年以上使われていた。2 わたくしのアパートの下水の配管や下水のマスが今回問題になっている土地にある。これも20年以上前からです。20年以上たってるので時効取得できると思います。やり手不動産会社のやり手社員さんに相談したところ、”1”で考えると”所有権”の時効取得”2”で考えると”地役権”の時効取得でいけそうだという事です。”1”の場合将来的に、わたくしかわたくしの家族がは売却する時に、わたくしの所有権になっているのでスッキリします。売りやすいです。”2”はどうだろう?権利関係がちょっとややこしくなりそうです。地役権とか一般的にはわかりにくいですよね。次の買主さんには嫌がられそうですし、売る時には重大な指値ポイントになりそうです。でも、所有権じゃないから固定資産税がかからないと思う。たいした額じゃないけど。あくまでも”駐車場問題”という事で話をします。どうなるかな?おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.20
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング全然入居が決まらない再生物件の家賃の値下げの提案をしました。この物件の家賃設定は管理会社さんに決めてもらいました。でも全く入居が決まりません。現状入居率は16.6%です。利回りじゃないですよ。管理会社の家賃設定で利回りを計算すると28.2%という素晴らしい利回りになります。でも、入居がないので、”絵に描いた餅””捕らぬ狸の皮算用”状態でした。でも、現状の利回りは4.2%です。最近の中古物件は、(売れないと思いますが)利回り5%台のものあるから悪くないのかもしれません。でも、わたくしのこの物件が赤字であることは間違いありません。管理会社の家賃設置に目がくらんで放置したわたくしに責任があります。電卓片手に家賃設定を考えました。この物件は1DK、2DK、3DKがあります。2DK、3DKは地域最安値の家賃設定にできました。1DKも地域最低の家賃設定にしたつもりですが、1DKは数が少ないし1Kと違いが微妙です。3点ユニットの1Kよりは高い設定にしました。ここまでやっても、リフォーム費用込みで利回り20%を確保できました。安く買っているので救われました。値下げした家賃表をもって管理会社に行きました。特に文句を言うわけでもなく、ニコニコしながら相談ベースで持って行きました。大家自ら各部屋1万数千円の値下げの提案です。担当者さんはビックリしてました。「この家賃で大丈夫ですか?」と、値下げした家賃を心配してくれました。わたくし、「多分大丈夫です。お願いします。」と答えました。この家賃で決まってほしい。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.15
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、管理会社さんから電話がありました。電話で分かったことは、入居以来、半年間1度も家賃を払わなかった入居者の退去がなくなったことです。家賃保証会社の指導の下家賃を支払ったようです。一安心かな?退去してくれた方がよかったんじゃない?複雑な気持ちです。電話のメインの話題は、その家賃滞納入居者からのクレームでした。半年間家賃滞納してクレームというのもいかがなもんでしょう。その入居者さんが”激おこプンプン丸”で、「隣の部屋の住人の車が、水道ーメータの上に停めてあって水道の開栓ができない!」という事です。わたくし全く理解できませんでした。半年以上前に入居して”水道の開栓”ですか?管理会社さんの推測ですが、”水道を止められていた”ようです。水道料金も払っていなかったという事ですね。家族5人水道なしの生活?久しぶりの水道水でしょう。風呂も入れるし。トイレもつ使えるし。顔も洗えます。怒りたくなる気持ちもわからんでもないけど。あなたのだらしない生活が原因ですよ。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.13
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング解約通知祖が届きました。珍しいことじゃないけど。大家をやっていれば当たり前のことですね。赤線の中の退去理由が、今の世の中を実態を反映しているのでしょうか。『家賃支払い不能のため』という事です。普通は本当の理由はともかく、転居のため、転勤のため、自宅購入のためみたいに書いてきます。今回の理由はストレートです。さらに青線の中には、『家賃は3月まで支払い済み』と、3月まで義務を果たしたように書いてあります。今は6月です。「4月、5月の家賃と6月の前家賃を払ってません。」と言っているようなものです。管理会社さんを通していると、知らない間に保証会社が家賃を支払っています。これある意味怖いことです。今回は3ヶ月くらいで滞納で事実がわかることもあります。多分、この方は保証会社からかなり圧力があったことだと思います。「長い間ご入居ありがとうございました。」と思うしかありません。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.12
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング17年住んだ部屋の退去がりました。築22年のアパートですから、築5年、6年の時に入居された方です。多分。ちょっと緊張気味に部屋に入ってみました。天井の色から判断して、タバコは吸ってないようです。よかった。でも、キッチンの照明が油だらけです。ここまですごいのは初めて見た。換気扇もいい感じで汚れてます。交換!古いガスレンジですね。処分!風呂は掃除をしてないような感じです。入居者様は、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ付きで借りたと言います。実物は汚れがひどいです。契約書には”家電付き”なんていう記載はない。入居者さんが持って行きたくないというのもわかる。紺色の洗濯機だよ。クロスの全面張り替え、ボロボロの床は全面CFにします。流し台、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジは処分、換気扇は新品にします。痛い出費だな~。17年住んでいただいたと言っても、わたくしは5年分くらいしか家賃をいただいていません。12年分は前のオーナーとその前のオーナーがもらったことになります。原状回復は20万円コース?30万円コース?見積もりを待つだけです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.11
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング先日、入居者の父親がうるさいので家賃7000円値上げして退去する方向に誘導した話を書きました。本日、解約届けを書きに来たようです。父親と一緒に。入居者は普通の社会人のようですが、なにかにつけてクレームを言ってくるのはバカな父親でした。バカだからって何を言ってもいいわけじゃないと思う。解約通知を書く今日も父親はバカのままだったようです。普通は契約をした支店で解約手続きをするのが一般的だと思いますが、なぜか、全く違う遠くの支店で解約手続きを希望したようです。嫌がらせにつもりか、最寄りの支店に顔を出すのが嫌だったのか。遠くの支店にし変更しても自分の手間がかかるだけだとわからいないようです。父親は、すごい形相で来店して態度が非常に悪かったようです。本当に退去届を書いてくれて助かりました。この若者は父親から自立しない限り、人生を父親に支配されたままでしょう。きっと、小さな時から自己主張や自立する芽を父親に摘み取られ続けてきたのだと思います。父親はバカでも絶対的存在なんでしょう。この若者は、社会性のない父親のせいで退去になったことに気付かないのか?早く自立して、父親を切り捨てられるようになってほしい。父親は、成人した子どもの人生をかきまわして、ボロボロにしていることに気付いていないんでしょう。本当にバカなんでしょう。わたくしはこの父親が口を出さなければ退去させるつもりはありませんでした。いずれにしても解約届けを書いたので1ヶ月後には退去です。退去立ち合いでも、父親が出てきて99.999%もめることでしょう。解約届けを書いてもらい管理会社の担当さんには喜んでいただけました。また今日も一つ良いことをしてしまった。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.10
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング極楽荘のお年寄り二人にエアコン設置の提案をしました。・費用はかかりません。この点を理解してもらうのがちょっとしたハードルです。まずは、Aさんに提案しました。めんどうな事にならないように、社協の方にも並行して話をして、無事納得してもらいました。もう一人はZさんというかたです。わたくしにとっては究極の方です。提案するとやはり、「カネがかかるの?オレは嫌だよ!」と言ってます。「エアコンも工賃もタダだから。暑さで死んだら(わたくしが)困るよね。」等々繰り返しお話して理解していただきました。Zさんは、「オレは夏は涼しいところに行ってるから冷房はいらないけど、冬は助かる。でも電気代がかかるなー。」と言ってます。ストーブもこたつも持っていない健康優良老人です。国家の保護を受けているZさんは、話が終わると所有してはいけない車に乗ってどこかに行きました。涼しい所ってどこだろう?銀玉がいっぱいあるところかな?おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.06
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング月の始まり1日だ!金融機関が休みじゃない限り、やることが決まった忙しい日になります。朝8時45分くらいからルーティン開始。普通は午後1時くらいに終わりますが、今日は1日かかりました。・金融機関に行って記帳します。・前月分の記帳になります。通帳は10数冊あります。・ローンの引き落とし日が1日になっているので、そのチェックにもなります。今まで残高不足になったことはないけど。・記帳した通帳をコピーして税理士さんに提出します。・通帳のコピーといっしょに領収書等も提出します。個人、法人1、法人2、法人3の4セットです。・税理士さんと玄関で軽く話して終わり。今回は、法人2の決算書と決算書のコピーをもらいました。金融機関に届けなくては。・決算書、前月の試算表等を金融機関に提出します。・融資が厳しい金融機関で時間をかけたくありません。時間をかけたら負けです。担当者さんがいなかったので、手の空いている方に書類を渡して「お願いします。」と笑顔で言って、さっさと帰ってきました。勝利!・融資ガンガンの金融機関の担当者さんにはあらかじめ電話をして、わたくしの事務所まで来ていただきます。本日事務所に来ていただきました。このクラフティー レモネードが好きな担当者さんがいます。毎回お出ししています。事務所に箱買いです。・昼12時、ちょっと遠方の金融機関に向かって出発。 担当者さんが栄転されるということです。 現担当者さんと新担当者さんと3人で話をしました。・普段は郵送で済ませていますが、今回は、決算書があるということと融資のお願いがあるので、高速を使って行ってきました。・決算書は真っ赤ですが、リフォーム先行の状況と、建物の比率を置きくして減価償却を大きくとっていることで理解していただきました。・融資のお願いをしました。今週中に返事をいただけます。「きっと大丈夫だろう。」と、心の支えにして生きていきます。事務所に戻らなければ。3時までに。全てが終われば午後4時すぎ。気が抜けて事務所で寝落ちしてしまった。お家に帰らねば!おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.02
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング先日のブログで、”サービスを受けていないプロパンガス会社は変更しやすいです。”と書きましたが、じつはこの旧プロパンガス会社さんからは、追い炊き機能がある給湯器を貸与してもらってました。エアコンも3台くらい貸与してもらってました。多少のサービスを受けていたことになります。実は今回、プロパンガス会社を変更しやすい大きな理由が他にもありました。それは、貸与に関する”契約書”がないという事です。”わたくしが、契約書をなくしました。”ではなく、契約を交わさなかったという事です。契約書がないので、給湯器等の設備等の買取、精算について旧プロパンガス会社は、新プロパンガス会社に強いことは言えないようです。新プロパンガス会社にとって、旧プロパンガス会社の契約書がない私はいいお客さんです。契約書がないので、極端に言えば旧プロパンガス会社との間で精算する必要がないということのようです。新プロパンガス会社にとってタダでアパート1棟の契約が取れたという事になるようです。実際はプロパンガス会社さん同士で清算したようです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.06.01
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキングプロパンガス会社を変更しました。プロパンガス会社を変更すると、なぜか委任状を書くことになります。何で書く必要があるんだろう?きっとプロパンガス会社業界の習慣なんでしょう?その後数日して、かなりの確率で旧プロパンガス会社から電話が来ます。それって、任状の意味ないじゃん?委任状書いたんだからそれでいいじゃん?委任したんだからもう手遅れじゃん?と思います。ほとんど空室物件でも電話が来ることもあります。ほとんど満室物件でも電話が来ないこともあります。プロパンガス会社さんによります。今回は、プロパンガスを変更したのは満室物件でした。この旧プロパンガス会社さんは、過去に変更した時には電話をしてこなかった会社でした。今回は電話が来ました。「お預かりしているTVモニターフォンが1台残ってます。お返しします。」という内容でした。”引き留め”ではありませんでした。私がTVモニターフォンを支給してましたが、1部屋だけTVモニターフォンの設置が終わってなかったようです。普通はTVモニターフォンはプロパンガス屋さんサービスしてもらってます。普通はTVモニターフォンのサービスを断るような業者さんとはお付き合いしませんが、ちょっと義理みたいなものがあってこの会社にお願いしてました。サービスを受けていないプロパンガス会社は変更しやすいですね。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.30
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、業者さんと売却に向けて現地で打ち合わせをしました。わたくしの穏やかな売却希望価格に納得していただきました。希望価格で売りに出してくださるようです。自分の希望額を伝えることはとても大切ですが、間違いがなければ売れそうもない金額や、間違いがあっても売れそうもない金額を伝えても、業者さんは意欲をなくすだけですね。この物件は第1法人所有です。今期は第1法人の利益が少ないので売却するにはいいタイミングです。個人所有の物件は売却すると、売却益に対して税率が20%、短期だと39%になります。この税率は個人がどんなに赤字でも変わりません。売却の打ち合わせが終わった時に、物件情報をいただきました。明日、現地見学に行ってきます。返済比率次第、利回次第、金額次第でしょう。最大の問題は金融機関です。最近は、南アルプスと中央アルプスの間の物件ばかり買っていたので、信金さんしかお付き合いがありません。わたくしがガラパゴス化していた感じです。今回の物件は信金さんのエリア外なんです。地銀さん?築年数的に無理だろう。公庫さんはどうなんだろう。コロナ貸付のころは殺気立ってたけど、今は落ち着いたかな。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.27
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、業者さんと”コインランドリー”について打ち合わせしました。新しい試みです。どんな店舗にする検討中ですが、一般的な店舗ではありません。開業予定の場所から200mくらい離れたところに、きれいなコインランドリーがあります。とりあえずターゲットになるのはそのコインランドリーです。料金設定のターゲットです。料金以外は気にしません。初期費用さえ回収できれば、後はランニングコストと儲けだ。夏までに開業したいな~。頑張ろう。ほどほどに。賃貸業が本業なんだから、副業のコインランドリーで絶対にマイナスをつくってはいけない。儲かる確信があるときだけやればいい。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.23
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング入居してから、1回も家賃を払わずに、いきなり保証会社のお世話になっている入居者がいます。入居後すぐに冷蔵庫を捨ててくださいました。退去の時に捨てていくというのはまだわかりますが。ここはアパートの駐車場です。本日、見に行くと、シーリングライトのカバーが捨ててありました。アパートの備品だぞ!新品だぞ!部屋の内部はどうなっているんだろう?壁が穴だらけかもしれない。もちろん冷蔵庫はそのままです。管理会社さんは、弁護士さんから内容証明を出してもらうようです。多分、”弁護士”とか”内容証明”の意味が分からない方だと思います。担当者さんから今までの経緯を聞いているとそんな感じがします。どうなるんだろう?おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.21
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング”元利均等払い”か”元金均等払い”のどちらがいいかという議論は以前はよく見かけましたが、最近は議論している人が少なくなりましたね。私自身は、「今は低金利なのどちらで大差はない。」と考えています。もちろん利率が同じであれば、”元金均等払い”のほうが金利の総支払い額が少ないことは事実です。わたくしはここ3年くらい、”元利均等払い”と””元金均等払い”の選択ができる時は、”元金均等払い”にしています。当初は、金融機関の方はちょっと”意外”という顔をしました。中には、わたくしが全く理解できていないと思ったのか、”元利均等払い”と”元金均等払い”の違いを話始める方もいます。金融機関の方は”元利均等払い”の取り扱いが多いんでしょう。なぜ”元金均等払い”にするかというと、毎月の元金の支払いが一定なので、”10年ローンで3年経過すると3割返済した。”みたいにわかりやすいからです。話は最初からズレズレでした。本題の”元利均等払い”の末期です。最近自宅の住宅ローンの終わり近づいています。これが気持ちがいいくらい元金が減ってきます。返済を始めたころは、金利の支払いが多くて元金が減らないという状況を経験しているので、よけいに元金の減り方の速さを感じます。もちろん、返済初期に自分がたくさん金利を払ったからこの状況になっているでけです。話は変わります。住宅ローンは、収益物件を買う時に不利だという事が過去においてはよく言われました。本当に不利なのかはわかりません。私の場合は、不動産投資を始めたころは、金融機関の方に、住宅ローンの返済表を見せると、「よくここまで返しましたね。」といくつかの金融機関で感心するように言われました。そう言われたのは、土地部分のローンは繰り上げ返済で完済してあったためでしょうか。住宅ローンがマイナスの評価ではないようにも思いました。もちろん滞納履歴があれば大きなマイナスになるはずです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.20
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング今取り組み始めている『ナショナル住宅アパート』利回りについて考えてみました。このアパートのスペックです。・昭和61年築の35才まだ大丈夫!でも今は元気じゃない。リフォームで元気にする。 ・軽量鉄骨対応年数19年 鉄骨の厚み3ミリ以下だと思います。・1K×6戸ロットが小さい。儲けも小さい。リスクも小さい?・立地は悪くはないと思う。実は土地勘がない。・駐車場が砂利アスファルト舗装に150万円くらいかかりそうです。これは失敗だな!・10年上だれも住んでいない。空室期間が長いため、サビで水道管が玉砕していて、200万円くらいかかりそう。これも失敗だな。・外壁もかなりヤバい。一部張替え。100万円くらいかかる。これもまた失敗だな。失敗だらけの全空アパートだけど、再生したら利回り20%越えの予想です。自分基準だけど、再生後の利回りが15%未満だったらつまらない。再生の意味がないような気がする。建物が永遠に使えるわけじゃないから利回りは高い方がいいと思う。他にも、木造築43年アパート 鉄骨造築48年アパート木造築59年戸建とか持ってるけどみんな元気。強風で瓦が飛んだ時は保険で対応しました。飛んだ瓦はどこに行ったか知らんけど。地中の水道管から水漏れしても保険対応。ちゃんと冬に水漏れしてくれる。凍結破損が使える。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.19
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長野県の大家パスカルです。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は雨の中、”境界立ち合い”に行ってきました。ちょっと遠い所です。30kmくらい離れたところです。今回は、土地家屋調査士さんから手紙で呼び出されて行ってきました。黄色の部分の土地の境界確定のようです。宅地分譲されるという事でした。わたくしのアパートは黄色の土地の一部に接しています。このわたくしアパートの土地は、接道部分以外は擁壁で囲まれているので境界の問題はないと思います。10人以上の方と立ち合いをしなければいけないようです。大変だな~。通知では”10時だよ全員集合”という鉄の掟でしたが、9時45分に到着すると、すでに1番目の方との立ち合いが始まっていました。わたくしの立ち合いが最後だという調査士さんの声が聞こえてきました。わたくしが大変な事になってしまったようです。そこで、大声で、十数人の方と調査士さんに聞こえるように、「私、山の向こうから来ています。一番遠いので次に立会いさせてください。すみません。」と言って、まわりにいる方に、「すみません。」を連呼しました。調査士さんも納得してくださり、2番目の立ち合いになりました。署名押印まで5分位で終わりました。今回の立ち合いは、わたくしが別のアパートで抱えている境界問題とは違って、平和な境界立ち合いです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.18
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング『ナショナル住宅アパート』に床材を運びました。アウトレットサイトで購入した6畳×4部屋分のB級品の床材です。1つ22㎏~24㎏あるので、全部で270㎏位いあります。これ以上積み込むのは怖い気がします。アウトレットの床材ですからかなり安いものもあります。ホームセンターの一番安い床材程度の金額で、高級床材のB級品がを買えます。欠点は、6畳一部屋分、床材3個(1個=1坪)そろってるものを探すのに苦労することです。「これ安すぎ!」と思ってよく見ると、残り1個みたいな感じでした。1個ずつ安い物だけ買って、ガラ違い色違いの乱張りにするのもありかもしれませんが。逆に”残り512個”みたいに大量にあるものは、見た感じでは普通の床材で、お得な感じはしませんでした。『ナショナル住宅アパート』は10年以上空き家なので色々玉砕していて、お金がかかりそうです。和室の洋室化の他にも、キッチンの換気扇、浴室換気扇、照明器具、浴室混合栓などが部屋数分に必要です。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.17
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキングわたくしの所有するアパートで、ファミリータイプだけど各戸車1台程度しか駐車場がないアパートがあります。そこに、車を3台停めたいという入居希望者さんが現れました。戸建だって車を2台しか停められない物件はざらにあります。部屋は気に入ってるという事ですが、この方に普通に駐車してもらうと、駐車場が2台不足します。車を持っていない入居者さんを2人探さなければいけませんが、わたくしの地域では駐車場がないという事は致命的です。特にこのアパートは車なしでは生活できないエリアです。多分、車を持っていない方はこの物件に入居しないと思います。でも、「せっかくなので入居していただきたい。」という気持ちはわたくしにもあります。管理会社の若い担当者さんはさらに強い気持ちを持ってくださってます。管理会社の若い担当者さんは、「近隣の管理物件で駐車場を貸してくれるオーナーさんを当たってみます。」と言っていただきましたが、難しかったようでした。結局、この物件の北側のスペースに2台縦列で停めるという事で落ち着きました。この物件の屋根は北側に傾斜しています。冬季に雪が落ちる時は建物の北側に落ちます。3階の屋根から。一応、雪止めはつけてあいますが、大雪が降ったらわかりません。最終的に、”落雪で車が破損しても、わたくしは責任を負わない。”という一方的な特約を付けていただきました。ここ数年雪がほとんど降らないので問題はないと思いますが・・・・・。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.15
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング退去通知が来ました。退去するのは2DKの部屋のご家族です。わたくし事務所の近くの部屋ですからある程度様子がわかってしまいます。家族5人で住んでいただいてます。両親とお子さん3人です。さすがに2DKはきついと思います。一番上のお子さんは中学生の女の子です。学校帰りのその女の子を見るたびに「2DKじゃこの子のプライバシーが無いよな。」と、思っていました。自宅の購入か、今より広アパートに引っ越しだと思います。思いたい。でも、この1年、自営業の父親の車が1日中アパートにある日が多いんですよね。この部屋のリフォームは30万円コースになりそうです。頑張ろう。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.14
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング隣地のことです。隣地1問題駐車場不足から、隣地の購入の打診をしてもらってます。面積は、10㎡くらいです。不動産屋さんに話を進めてもらってます。先日、不動産屋さんから、”隣地所有者さん、不動産屋さん、わたくしの三者で現地で話をしましょう。”という提案をしていただきました。一歩進んだ感じです。隣地2問題詳しくは書けません。本当はもっと詳しく書きたい。これは購入した物件の駐車場だと思っていた土地たぶん50㎡くらいが、他人の土地だったというものでした。これはシャレになりません。仲介してくれた不動産屋さんに解決していただきます。・仲介業者は宅建業法上、知らなかったではすまされない。 明らかに調査不足という事になってしまいます。 境界の明示してもらってないし。・駐車場の土地は”すでに取得時効が成立している。”と思う。 所有権か地役権かわからんけど。・この駐車場が他人のものだとアパート経営が成り立たない。 アパートを取得した目的が達成できない。という事で話をしています。穏やかに。結果はどうなるんだろう。今回は、宅建の勉強してなかったらこんな話はできなかったと思います。この物件はわたくしは不動産業者として購入していないので、善良な一般人として保護されるはずです。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.12
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング再生がほぼ完了したアパート。本日、ネットの工事も終わりました。後は募集です。はやく満室になってほしいところです。そして次の再生物件は『ナショナル住宅アパート』です。支給する部材を運びます。とりあえず必要な部材の3分の1くらいを運びました。事務をしてない事務スペースから、シーリングライト、ウォシュレット、換気扇などを占領していた部材を運び出しました。多少スッキリしました。『ナショナル住宅アパート』は水道関係の水まわりが大変そうです。水道管の入れ替えになる部分がかなりありそうです。不動産投資を始めたころは、”水まわりにお金がかかる物件買てはいけない!”というのが当たり前になっていたように思えます。そう書いてある不動産投資の本にもありました。・水道管がダメになっている物件・汲み取り物件などですが、実際に私も水まわりがダメそうな物件はパスしてきました。でも、ここ2年くらいそんな水まわりがダメな物件をメインに買ってます。大家力が上がったというわけではありません。・いい業者さんとお付き合いできるようになった。・水まわりがダメな物件くらいしか安く買えない。という感じです。汲み取りの水洗化や水道管の入れ替えはアパートだから元が取れるけど、一軒家でやったら厳しい気ように思えます。水洗化については、私の住んでいる地域では、下水道の権利金みたいなのが55万円かかります。工事費は別です。これは一軒家でも8戸のアパートでも55万円です。この点でも一軒家は厳しそうですね。実際に私は戸建の水洗化をやったことがないので鵜呑みにしないでください。汲取り戸建1棟持ってるけど。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.09
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング『倒壊荘』の名前を変えるように、管理会社さんから提案(強制)されたことは以前のブログにも書きました。アパートの名前を、まわりの業者さんになんとなく相談していると、「トキワ荘がいいんじゃない?」との声がありました。トキワ荘は復元されてトキワ荘ミュージアムというよです。本当のトキワ荘の写真もありました。私の『倒壊荘』は、トキワ荘ミュージアムには勝てそうにありません。本物のトキワ層にも負けています。ですから『トキワ荘』は見送りです。手塚治虫先生や藤子不二先生のファンから怒られそうな気がしますし。当たりさわりのない名前にして看板を発注しました。看板屋さんが、この『倒壊荘』に打ち合わせに時に、複雑な表情をしているました。もちろん建物の古さに対してです。”こんな古いボロボロのアパートを見たことがない。”という事でしょうが、それは私もいっしょです。築48年ですから。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.05.01
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング昨年購入、I市に初めてアパートを購入しました。今年は私が固定資産税の納付をする最初の年です。でも納付書が来ない。もうすぐ4月も終わります。”納付期限の14日前までに発送してなきゃいけない”みたいなことを宅建で勉強した気がします。手元に来ている他の市町村の納通税知書は4月30日が納付期限になってます。すべて口座引き落としにしてあるので、納付に行くことはありませんが。本日28日になってもI市の通知書が手元にありません。わたくしが紛失たのかもしれません。不安になってI市役所に電話しました。”納付書の発送は5月7日です。”とのことでした。I市のシステムはそうなっているんですね。でもこれは、I市のように初めての市町村だとわかりません。(調べればわかるんですが。)わたくしは一般的には4末日が納付期限になっているという感覚でした。今回は納付期限が5月という事で、手違いやわたくしの紛失でなくてよかったという事になります。万が一、手違いなどで納税が遅れると、”納税証明書”を発行してもらえないという事になります。”納税証明書”は金融機関で融資を受ける時に必要です。金融機関に「税金の滞納があって”納税証明書”を発行してもらえませんでした。」なんて言ったら大変な事です。金融機関の信用もなくします。I市は自分が居住している自治体ではないので、融資の際にI市の納税証明書の手提出を求められることはいかもしれませんが、税金の滞納については気を使います。納税通知書を確認していると、納税通知祖が届いていない自治体が他に2つありました。5月が納付期限なんでしょう。口座引き落としにしていると忘れてしまいますね。確か、固定資産税は市町村税なので、市町村が独自に納付期限等を設定していいんですよね。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.04.29
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、物件を見に行きました。物件情報もらって数日たっていました。この時点で行動力がないですね。現地で確認すると、物件概要書と現状で違っている点がありました。(現時点では交渉中のため具体的には書けません。)早速、役場に電話をして確認すると、現状ではどうすることもできないことがわかりました。物件概要書が明らかに間違っていて改善の見込みがないという事になります。見過ごすことはできないので価格で折り合いをつけたいことです。早速不動産屋さんに電話をしました。担当は若い感じのお姉さんです。会ったことはありません。物件概要書と現状の違いとその重要性を説明しましたが、「そうなんですね~。」という感じで、反応がとても,とても,とても薄いものでした。物件概要書の間違いがあえば”すみません。”一言、二言あるのが普通です。このお姉さん不動産屋さんの社員さんだと思いますが、経験がないためか事の重大さがわかっていないようです。価格交渉にもならず、力尽きて電話を切りました。おしまい。でも、つづく。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.04.26
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長野県の大家パスカルです。読み進める前にクリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日は、『デッドクロス』を防ぐにはということで、1 現金で買う。2 繰り上げ返済をする。一括返済をする。3 税金分を貯金しておく。4 購入時に自己資金を入れる。今回は、”4 購入時に自己資金を入れる。”について考えます。ちょっと話はそれますが、一般的には、自己資金を入れるのは、 a 現金に余裕があるから自己資金を入れる。b 金融機関に自己資金を求められたから入れる。c 自己資金を入れないと回らないから入れると。等があると思います。a、bはともかく。cはある意味買ってはいけない物件ですね。また話が変わります。不動産で償却できないもの何でしょうか?これがわかってないと、自己資金を入れるという事はあいまいな基準になってしまうと思います。答えは土地です。土地そのものは償却できません。知らなかった人、大丈夫ですか?土地の取得に係る費用は償却できます。土地部分の取得費用を除けば償却できないという事は、新築大家さんが土地は自己資金で購入するというのはとても理にかなっているという事になります。償却できない土地代部分に自己資金を入れたという事になりますね。建物部分という減価償却できるものだけ融資を使っているという事になります。さらに建物代金にも自己資金を入れるというのはさらに安全だと思います。また話は変わりますが、借地権の物件て一般には避けられがちですが、償却できない土地を所有していないので、全てが償却できることになります。明日は、フルローンについて考えます。おしまい。長野県の中信南信で、プロパンガス会社さんからの設備貸与を充実させたい方、お役に立てるかもしれません。ご連絡ください。リフォーム関係の業者さんもご紹介できます。その他なんでもご連絡ください。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.04.14
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