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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"健美家さんでコラムを書くようになって、ブログのアクセス数が伸びています。感謝です。1月28日の午後6時30分頃、アクセス数を見ると、本日のアクセス数が急激に伸びています。おそらく、1名~数名の方がブログをさかのぼって読んでくださっているんだと思います。感謝です。よろしかったら、さかのぼって読んでいる方のコメントをお待ちしています。『さかのぼってました。』だけ十分です。本日は、火災保険の申請書を記入しました。申請書を書く気になれずに、放置プレーしてました。最近、火災保険が通りにくくなっているように思えます。前回火災保険の申請が通らなかった時には、保険会社の方が「ビッグモーターのせいで保険の審査が厳しくなって・・・・・」と、連呼してましたが、自分たちでビッグモーターと組んでたんじゃないのでしょうか?????????それを、ビッグモーターと縁もゆかりもない善良なわたくしに言われても、筋違いと言うものじゃないでしょうか?そんな理由で、火災保険の申請書を書く気力が落ちていました。本日、気力、体力、知力を振り絞って申請書を書きました。申請書、写真、見積もりを同封して投函しました。これで、火災保険落ちたらどうしよう。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.01.29
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"健美家コラムに掲載させれました。読んでください。36戸全空の単身アパートをオーバーローンで購入するまで(36戸全空アパート編part1)/ パスカルさん / 不動産投資の健美家 https://t.co/hsbWpLQRdm #kenbiya @pascalprost1— 健美家(けんびや)コラム&ニュース (@kenbiya) January 17, 2024やや遠方のアパートの前オーナーさんから、『通路占用期間満了通知書』という通知が届きました。長野県の建設事務所から前オーナーさんに発送されて、前オーナさんは、「もうわしのあぱーとじゃねぇずら!」という事で、わたくし郵送してくださいました。書類を見ると、全くわかりません。この手の通知を見ると、気分が暗くなるのは、わたくしだけでしょうか????『通路占用期間満了通知書』の他に、1『通路占用更新許可申請書』2『専用許可物件の安全性について(報告)』という書類も入ってました。全くわからないので、建設事務所に電話しました。そもそも、『通路占用期間満了通知書』って何なのか?満期までに更新しないと、道路にでられなくなるという事でした。1『通路占用更新許可申請書』は、申請日を入れるだけでいいという事でした。申請者の欄に前オーナーさんの名前が印刷されていたので、わたくしの法人の社判をつきました。2『占用許可物件の安全性について(報告)』は、さらにわかりません。建設事務所の担当さんに聞くと、『通路占用期間満了通知書』を見て、その通りに書いて下さい。と言われましたが、”占有物件名”の欄は、”その他”"規模、構造”の欄は、未記入”数量”の欄は、”22.00”になっています。でたらめな事だけがわかります。このまま転記してはいけないと思います。担当さんを穏やかに問い詰めると、確認して折り返し電話しますと言ってました。折り返しの電話で、別の担当さんから、”占有物件名”の欄は、”道路”"規模、構造”の欄は、空欄”数量”の欄は、”22.00㎡”と、書くように指導していただきました。さらに、専用物件の写真が1枚必要だという事です。高速料金990円(片道)を払って、写真を撮りに行ってきました。その写真は、多分この部分でいいと思います。この写真が必要なのかな?自分で撮った写真だけど、景色を撮った写真にしか見えない。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.01.20
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ファミリーマートに不動産取得税を支払いに行ってきました。今回の不動産取得税は、保育園近くの平屋戸建の取得税でした。建物 65,600円土地 39,400円合計 105,000円ホッとする金額でした。税額が50万円以下なのでコンビにで納税できます。ファミリーマートで働いている後輩の店員さんに、電気代や税金を支払う時にもチャージしてからファミペイで支払うように厳しく指導されています。今回も教えを守ってチャージしましたが、合計で10万円までしかチャージできないようでした。前回のチャージ分が7千円くらい残っていたので、9万3千円くらいしかチャージできませんでした。10万5千円分のチャージができないので、9万円チャージして、土地の不動産取得税を納付した後、また1万円チャージして建物の不動産取得税を納付しました。納税という国民の三大義務を果たしました。昼から、高学歴大家さんと昼食を食べました。わたくしの住んでいる町では、店は火曜日に休みになっています。飲食店も火曜日が休みです。休業日のカルテルみたいなものだと思います。休業日カルテルに参加していないと思われるココスで昼食にしました。久しぶりのココスで、ハンバーグ定食みたいなのをライス大盛りでオーダーして食べました。その後、事務所で重要な会議でした。高学歴大家さんは交友関係がとても広く、人脈がある方です。色々知っていて、勉強になります。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.01.17
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"県の税務課に取得税の基本の基本を聞きに行ってきました。なんとなく知っている事の確認を、質問をしながら確認できました。職員さんの話の中で、初めて知ったことですが、物置も延べ面積に入れていいという事でした。ただし、物置はブロックの上に置いた簡易的なものではダメだという事です。基礎を作って、物置をアンカーなどで固定したものだという事です。土地に定着した物置という事でしょうか。さらに、共同で使う物置はダメだといことです。部屋一戸に対して物置一戸だという事です。アパートを建てると、40㎡以上の部屋は不動産取得税の軽減措置があります。40㎡未満の部屋には不動産取得税の軽減措置はありません。1棟のアパートに40㎡以上の部屋と40㎡未満の部屋が混在している場合は、不動産取得税は床面積で按分されます。物置の床面積も、この按分が使われるという事です。39㎡の部屋あがって、1㎡の物置を作ったからといって、単純に40㎡になるとは言えないという事です。わたくしのブログに間違いがあったら、穏やかに教えてください。午後は、建築会社の担当さんと新築の打ち合わせをしました。わたくしのアパートの間取りはある程度決まったので、見積もりに入るという事です。建築できる金額になることを願っています。担当さんは、北陸地域の出身です。北陸方面と長野県のアパートの間取り違いについて教えていただきました。アパートの間取りについて考え方が違う事は、なんとなくわかっていましたが、わたくしが思っている以上に、考え方が違っていました。根本には、日照時間が関係してるという事でした。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.01.12
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"令和6年能登半島地震で被災された方々に、お見舞い申し上げます。一日も早く、平穏な生活を取り戻せますように。#バーニング大家#アクティビティフォーラムhttps://t.co/h4MqmL5N51— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) December 22, 2023わたくしのフリード+のフロントガラスです。雪が降ったのではありません。雨が凍ったのでもありません。大気中の水蒸気が凍った霜(霜)です。車内から見ると、こんな状態では、絶対に運転できません。この霜を溶かす方法は、人それぞれです。1 エンジンをかけて、車内の暖房で溶かす。 15分くらいエンジンをかけっぱなしなので、ガソリンをだいぶ使う。2 スクレーパーで霜を落とす。 ガラスが傷む。3 お湯をかける。 本気で、やかんで沸騰させたお湯をかけている人がいるけど、車は大丈夫?わたくしは、・前日の晩に、フロントガラスに朝日が当たる方向に車を向けて止めておく。朝日で、霜は9時くらいに溶ける。・ワイパーを作動させて、ぬるいお湯(30℃くらい?)をかけて溶かす。どちらかです。朝日でフロントガラスの霜を溶かして、やや遠方の戸建に行ってきました。購入して1年9ヶ月の2戸1戸建てですが、初めて内部を見ました。なぜか撮影した写真はこれだけでした。ウォークインクローゼットは、写真のように建具がなくてもいいように思えました。12月に退去した戸建で、フルリフォームの打ち合わせでした。3LDKのフルリフォームですから、費用はかなりかかります。元入居者は、タバコを吸いまくって退去していきました。原状回復費用は数十万円です。管理会社さんの話しでは、分割で月に2万円払うと言ってるそうです。ハイエースに乗っていた元入居者は、現在は車で生活しているそうです。そんな経済状況の方が、月々2万円を払えるとは思えません。また泣き寝入りか?原状回費用分割で、最後まで払い切った人をわたくしは知りません。高学歴大家さんとランチをしました。刺身定食みたいな定食を食べました。おいしかった。コメダでコーヒーを飲みました。高学歴大家さんは、色々な事をよく勉強しています。コーヒーを奢っていただきました。ありがとうございます。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.01.06
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"#バーニング大家#アクティビティフォーラムhttps://t.co/h4MqmL5N51— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) December 22, 2023年末の休みになると、入居者様から要望が増えるような気がします。 入居者さんも、仕事が休みになって、家にいる時間が長くなって、さらに年の瀬のせいか、普段気にならない事が気になるんでしょう。 できれば、もっと早く言って欲しかった。 年末の業者さんが動きにくい時に言うのはやめて欲しい。本当にやめて欲しい。もっと早く言って欲しい。 ”不動産取得税の課税について”というお手紙が来ました。不動産取得税の納税通知書の前に来る、やや”不幸の手紙”に近い郵便物です。 今回の取得税は、保育園近くの戸建の取得税でした。税額は、105,000円です。財布にも心にもやさしい金額でした。最近、不動産取得税が百万円代の物件が続いていたので、本当に安く感じます。1月には、納税通知書が届くと思います。穏やかな気持ちで納税できそうです。50万円未満なので、コンビニで納税できそうです。 よき事。よき事。よき事。 管理会社の支店長さんとお話ししました。リフォームの話になりました。わたくしは、大きなリフォームは管理会社さんには出しません。そのせいでしょうか、リフォームの単価にについて、ザックバランに話ができました。 支店長さんですから、業者さんの知り合いは多くいますし、かなり厳しい単価でも発注できます。でも、「賃貸業はやらない。」と言いました。理由は、「空室が嫌だから。」だそうです。普段、空室ばかり扱う仕事ですから、そういった思考になってしまうんですね。もったいないな~。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.29
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくしも参加しようと思います。#バーニング大家#アクティビティフォーラムhttps://t.co/h4MqmL5N51— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) December 22, 2023朝から金融機関さんに提出する資料作りをしました。毎回の事ですが、時間がかります。朝7時から開始して9時少し過ぎに終わりました。2時間の作業でした。資料は年明けに金融機関さんに提出します。現時点で作れる資料は出来上がりました。残りは、1月4日のローンの引き落とし日に作成します。先日、取引のある金融機関の支店長さんに、わたくしが提出している資料について、お褒めの言葉をいただきました。その金融機関さんは、アパートのローンを融資している方には、入居状況等を提出してもらっているという事です。わたくしは、その書式をもらったことも見たこともないので詳し事はわかりません。わたくしの、毎月提出している資料でよいという事でしょう?支店さん「Pascalさんに毎月提出していただく資料は、私どもがアパートのオーナーさんにお願いしている書類より詳細です。」Pascal「そうですか。ありがとうございます。元々は自分が入居状況や資金の状況等を確認するために始めた資料です。」支店さん「あの資料を作るのはとても大変だと思いますが?」Pascal「まだ100室くらいの時に書式を作って始めたので、その頃は大変でありませんでした。その後は、アパートが増える度に付け加えているので、そんなに大変じゃないですよ。」支店さん「毎月の資料は、いつ作るんですか?」Pascal「入退去の連絡があった時にはすぐに入力します。あとは、家賃の入金日とローンの引き落とされた日にも入力します。毎月1日の入力と印刷が時間がかりますね。」こんな会話をしました。わたくしが、毎月提出している資料は、自分が不安だったから作った資料です。簡単い言えば、『賃貸経営の見える化』『不動産投資の見える化』です。ある程度の規模の不動産投資家さんでああれば、だれでもやっているはずです。これから大家さんや、始めたばかりの大家さんは、身近にいる不動産投資家さんに聞いてみるといいと思います。不動産投資家さんは、表には見えない部分で、何らかのかたちで、『賃貸経営の見える化』『不動産投資の見える化』をして、地道にやっていることがわかりますよ。ボーっと不動産投資をやっているわけではありません。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.28
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2023.12.26
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2023.12.25
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2023.12.23
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2023.12.22
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2023.12.20
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2023.12.19
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2023.12.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ブログ更新しました12月22日(金)アクティビティフォーラムグッチー子だくさん大家さんhttps://t.co/Rkaov5zANF— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) November 26, 202336戸全空物件にある電柱の控線のアンカー部分です。意外に小さいけど、このアンカーが電柱を支えているんだから、簡単には抜けないはずですよね。土木屋さんが抜いて重機で掘り出してれました。中部電力が回収するまで放置プレーです。でも、きっと放置プレーし放題になると思います。しばらくしたら、こちらから連絡します。これは、36戸全空物件の擁壁の型枠だそうです。雨天だったので、1階駐車場で作ったという事です。ある会社の社長さんとお話ししました。社長さん「Pascalさんは空室はどのくらいあるんですか?」Pascal「4%くらいです。」社長さん「私は物件を15室持ってますが満室ですよ。」(ニヤ!)Pascal「すごいですね。わたくしも見習いたいです。」こんな感じで、明らかにマウント取ったぞ!という感じです。4%も空室があるわたくしを、可哀そうな人間として見てくださいました。4%と答えたのは、経験上、うっかり「空室14部屋ですね。」なんて言うと、「いったい何部屋所有しているんですか?」という話になってしまうので、そうならないように空室率(%)で答えました。投資家さんじゃない方と、不動産投資の話や物件数の話をするのは難しいことです。うっかり350戸以上所有していることを話すと、かなり微妙な凍り付いた空気なります。マウントをとるつもりがなくても、マウントを取ったような感じになり、話が続かなくなります。これから取引が始まるかもしれない大切な社長さんです。空室率4%のおかげで、気持ちよく話を進みました。めでたし。めでたし。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.17
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ブログ更新しました12月22日(金)アクティビティフォーラムグッチー子だくさん大家さんhttps://t.co/Rkaov5zANF— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) November 26, 2023不動産屋さんと、コーヒー屋さんで重要な会議を実施しました。このコーヒー屋さんの社長さんとは顔見知りのつもりだったけど、久しぶりに会うと、”全く知らない人”扱いでした。数年前に、このコーヒー屋さんの社長から、アパートを買って欲しという話がありました。利回りが多分16%だったので、当時は購入できない利回りでした。でも、購入させていただいきました。社長さんは、うまく経営できないアパートを手放すごとができて、ホッとして、とても喜んでいました。それから数年、社長さんは苦しかったアパート経営の経験とともに、私の事も忘れたようです。わたくしは、ほぼ満室経営できているから、社長さんの事を覚えていただけかもしれない。人間そんなもんだ。コーヒー飲んで、不動産屋さんとしっかり打ち合わせしました。そして、売主さんと週末に会う事になりました。すぐに進む話じゃないけど。別の不動産屋さんと、土地を見に行きました。ほしい。土地は、中古アパートより物件数が多いので、比較的情報は多くあります。だからといって、気軽に購入はできません。自力客付けの入居者さんと賃貸の契約をして、その後、部屋のを内見してもらいました。順番が逆ですね。ホントは、以前、全く同じタイプの空室を見てもらっていました。その頃は、、本日契約をした部屋は、まだ入居者さんがいたから見てもらえませんでした。本日、契約のタイミングで入居する部屋を見てもらいました。気に入ってもらえてよかった。クロスもCFも全く同じ部屋だからね。家電付きの部屋でしたが、家電はいらないという事だったので、いっしょに家電を運び出してもらいました。感謝であります。本当は家電があることを、わたくしは忘れていました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.12
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ブログ更新しました12月22日(金)アクティビティフォーラムグッチー子だくさん大家さんhttps://t.co/Rkaov5zANF— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) November 26, 2023決算書を取りに、金融機関の担当さんに来ていただきました。本日は、2つの金融機関の担当さんがおいでになりました。毎月提出している試算表、入居状況といっしょに第1法人の決算書も渡しました。毎月試算表を提出しているの、担当さんは、決算書の傾向は大体わかっていると思います。担当さんから、良くも悪くも驚きの声を聞くこともありませんでした。担当さんが事務所に来てくれるメリットの一つは、融資について、金融機関の店舗では聞きにくい質問ができることだと思います。マジメな話の他にも、どうでもいい事をして、担当さんと仲良くなれます。不動産屋さんの担当さんも、おいでになりました。こちらも、とても重要な話が聞けるので大切な時間です。この不動産屋さんとの話の中で、わたくしが一人でやっていくことの限界みたいな話になりました。今後の会社の運営、融資などの点から、人を雇っていくことの大切さを教えていただきました。昨日、忘年会でした。楽しい忘年介でしたが、終了後、ホテルに戻っても目がさえて眠れませんでした。3時間睡眠だったので、辛いです。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.05
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2023.12.03
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2023.11.21
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2023.11.17
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2023.11.08
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2023.11.03
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2023.10.25
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2023.10.22
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2023.10.18
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2023.10.17
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2023.10.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。先日、『生活保護者の自力客付け』というブログを書きました。その際の反響がかなりありました。ありがとうございます。多くの大家さんは、大家人生において『生活保護者の自力客付け』をすることはないと思いますが、ぼんやりと理解していれば、いざという時役に立つかもしれません?役立たないか。本日、偶然、生活保護者の入居の最後の手続きの書類が届きたのでブログにしました。生活保護者の『家賃証明書』という書類が、福祉事務所から送られてきました。生活保護者の入居があると、必ず送られてくる書類です。アパートの所在地、面積、借家人の氏名、家賃、敷金、日割り家賃、家賃振込口座を大家が記入するA4の書類です。全て契約書に載っている内容です。契約書は3部作って、1部は福祉事務所が持っていますが、わたくしが記入しなければいけないようです。今回は、契約で礼金をいただくことになっていたので、『家賃証明書』の書類に礼金を書き加えました。礼金は1ヶ月です。礼金はもらったことはありませんでした、今回の入居者の顔を見た時にヤバイヤツだと思ったので、礼金をもらうことにしました。カンがあったってしまったのか、わたくしこの入居者から3000円をだまし取られました。だまし取られたときのブログはこちら。→ 『3000円返せ!』礼金もらってよかった。もらえるかわからないけど?普通、日割り家賃は、計算が面倒なのでいただくことはありませんが、今回はいただくことにしました。礼金も日割り家賃も入居者が払うのではなく、税金から支払われるという事はわかっていますが、何か気が収まりませんでした。3,000円事件のせいで、入居してもらわなくていいという気持ち満載だったので、非常に消極的な気持ちで『家賃証明書』に記入しました。返信用の封筒はないので、自力で切手を購入して投函します。これで、生活保護者の自力客付けは終わります。今後は、奇声、ケンカ、犯罪、反社会的な行動、非社会的な行動、また3,000円を騙し取る等があったら退去していただきます。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.11
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。自力客付けについて、オカレモン(@Okaleon3308)さんからリクエストをいただいたので書いてみます。わたくしの自力客付けは、積極的ではありませんし、たいした事もしていません。自力客付け1:”知り合い”や”知り合いの知り合い”希望があった場合は入居していただく。この客付けは、ほとんどありません。数年に一度です。自力客付け2:福祉関係からの紹介者市町村の福祉課の方や、社会福祉協議会の方とも仲良くなる。そうすると、生活保護の方、一時保護の方、生活に困っている方を紹介してくれます。生活保護の方を除けば、家賃の裏付けが大切になるので慎重になります。昨年、度名は忘れてしまいましたが、家賃が1日6,000円という方を24日間144,000円いただきました。月額家賃が5万円の部屋だったので、非常にありがたかったです。生活保護の方は、家賃の裏付けの心配はりませんが、それ以外の事で心配があることもあります。例えば、叫ぶ、徘徊、訳分らん等があり、この点は注意が必要です。年齢定期な事は、市町村の福祉課、社会福祉協議会、福祉事務所が定期的に訪問してくれるので心配はないように思います。体調が悪くなると、すぐに入院させてくれます。わたくしは、家賃が安い物件3棟で”自力客付け2”をやっています。わたくしの地域は生活保護者の住宅扶助は31,800円でから、家賃が安いアパートでは、家賃アップになります。いずれの場合も、・契約書は自分で作ります。 ネット上にある契約書のドラフトを使えば、簡単だと思います。 わたくしは、不動産業者なので宅建協会のドラフトが使えます。・家賃保証会社を入れます。 生活保護者は家賃保証会社には入れません。 それ以外の方は家賃保証会社を入れます。 自分で家賃保証会社と契約して、自分で審査の手続きができるようにするとやりやすくなりますが、楽ではありません。・家財保険 わたくしが紹介して、わたくしの事務所で保険会社の方に来ていただき契約していただきます。バックマージンはありません。この流れが面倒な大家さんは、客付け会社の丸投げする方法もあります。(普通の大家さんは、こんな面倒な事はしないと思います。)入居者さんに仲介会社に行ってもらって、全てやってもらう方法もあります。管理会社さんと事前に話をしておきましょう。これは、普通に手数料を取られますが、普通に楽です。わたくしの自力客付けはこの程度です。入居が厳しい部屋、家賃が安い部屋に生活保護の方に入居していただけるのがメリットです。何かあった時は、市町村の福祉課や社会福祉協議会に連絡をすれば解決してくれます。市町村の福祉課や社会福祉協議会にしても、生活保護者が出る度にアパートを探すのは大変です。生活保護者や生活に困った方を、気軽に受け入れてくれる大家には話を持って行きやすいんじゃないようです生活保護者を入れないという大家さんもいると思いますが、それは経営方針なので大事な事です。生活保護者を受け入れたい大家さんは、まずは市町村の福祉課や社会福祉協議会に行って、受け入れ宣言をしてきましょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.09
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。3年前に購入したアパートの現在進行形のトラブルです。全空6戸の小ぶりのアパートで、全戸住居用という事で購入しました。重要事項説明書でも、全戸住居でした。無事購入して、全空だったアパートを無事に満室にできました。その頃、恐怖の不動産取得税が届きました。そこで、「お~!」と思う事実がわかりました。それは、取得税が3%と4%の部分があるという事でした。取得税3%は住宅の税率です。取得税4%は事務所や店舗などの非住居の税率です。このアパートは、元々1階部分が事務所か店舗だったという事が、外観や内部の様子からわかります。前オーナーが、1階部分を住居用に改装した時に、登記の変更をしなかったことは明白です。これは、売買の際に重要事項説明書になかったので、明らかに仲介業者のミスです。でも、取得税の通知が来てしまっているし、税率が1%の差でたいした額ではなかったので、そのまま取得税を支払い、登記の事もそのままにしていました。しかし、最近、住居として使われているものが店舗として登記されていると、わたくしが売却する際にトラブルの元になると考えました。すぐには売る気はありませんが。そうだ登記を変更しよう!みなさんだったらどうしますか?・土地家屋調査士さんに、自費で登記を変更してもらう?・元オーナーに、元オーナーの費用で登記の変更をしてもらう?・売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらう?わたくしは、売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらうことにしました。売買の時の担当は話にならないので上席の方に連絡をして、・事実と登記が違う。・重要事項説明書に説明がなかった。・仲介会社の責任と費用で登記の変更をする。という事をお話ししました。本日、売買の仲介をしてた不動産会社の上席の方が、Pascal法人に来社されて、登記の変更の委任状に、わたくしの法人の押印をしました。おそらく仲介会社の費用で登記の変更をするんだと思います。早ければ1週間くらいで登記が終わるそうです。このアパートの売買仲介をした不動産屋の担当は、今回の登記の他にも、重要事項説明書にない大きな不手際がありました。その不手際を何度も指摘しましたが、その都度、「Pascalさんは不動産業者ですよね。」と、きぜんとした態度で、狂った対応してくださいます。業者同士の取引だから、重要事項説明書と違う事があってもいいという事は全くありません。説明不足、調査不足、業法違反という事は何ら変わりません。業者同士の取引で、一般の取引と大きく違うところは、重要事項説明書を説明しなくていいという事くらいです。そんなもんです。今は、この問題も上席の方が対応してくださって、11月には解決しそうです。2年以上解決しなかった問題が、担当が変わって3ヶ月くらいで解決しそうです。余談ですが、このアパートを購入した法人は、宅建業者の第4法人ではなく、資産管理法人の第2法人です。ですから、業者同士の取引ではなく、全く一般の取引です。この事も何度も説明していますが、この担当さんは、宅建士なのに全く理解出ないようです。理解できないほど難しい話ではないのですが・・・。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.05
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2023.10.02
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2023.09.30
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2023.09.28
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2023.09.25
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2023.09.22
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2023.09.21
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2023.09.15
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2023.09.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ランキングボタンのクリックありがとうございます。本日も、1クリックしてください。お願いします。15年住んでいた部屋が先日退去になりました。わたくしがこの物件を購入したのは、2年前です。15年間の家賃のうち、13年分は前の大家さんのものです。わたくしは2年分の家賃をいただきました。本日、内装屋クンから、この15年ぶりに空室になった部屋の写真が1枚だけ送られてきました。犬を飼っていて、こうなったようです。いくら賃借人の権利が強いと言っても、ここまで酷いことをしてはいけないと思います。この写真から、部屋全体がひどいことは想像つくと思います。2LDKメゾネットです。ただでさえ面積が広いのに、ダメージが全体にあり、リフォームは50万円コースです。昨日、わたくしが金額提示をした住宅兼作業所の件ですが、売主さんのふざけた態度に、不動産屋さんが激怒して話がなくなったようです。そもそもの原因は、わたくしの提示したマイルドではない金額だったようなので、わたくしが原因だった可能性が、ほんの少しだけあるかもしれません。売主様は、わたくしの提示したマイルドではない金額を聞いてから、顔面の血の気が引いて、訳の分からない事を連発したそうですから、わたくしの提示したマイルドではない金額は、ただのキッカケに過ぎないと思っています。縁がなかったという事でしょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.13
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"満州拉麺さん主催のセミナーです。わたくしも参加します。セミナーよろしくお願いいたします🙇♀️9月9日(土) 18時〜やっさんこと大野靖弘、波乗りニーノこと西野浩樹 対談セミナーhttps://t.co/1fy1v2V34t— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) August 21, 2023ランキングボタンへのご協力ありがとうございます。週間INの数でランキングは決まります。1クリック10ポイントです。昨日は1700ポイントを超えて、順位は3位です。本日もランキングボタンボタンをクリックしていただけると嬉しいです。本日は朝から電話で36戸全空物件(現在23戸入居中)のクリーニングの打ち合わせをしました。入居が近づいているので、色々やることがあります。15戸全空物件(現在12戸入居中)の、退去部屋のリフォームがほぼ完成しました。管理会社さんに、月曜日に写真を撮りに来てもらうように連絡しました。管理会社の担当さんから怒りの電話がありました。担当さん「アパートの自治会の方から連絡がありまして・・・・・」Pascal「どこにアパートでの自治会ですか?」こんな会話から始まりました。担当さんは、冷静さを失うくらい怒ってました。このアパートが所属する自治会には、ゴミステーションがありません。そんためゴミの収集日には、Pascalアパート前の側溝(Pascalアパートの敷地内)に角材をわたして、その上にゴミを入れるカゴを置いて収集しています。その角材が腐ってきたようです。自治会の方が言ったことは、・カゴを置く角材が腐ってきたから、Pascalが角材を購入しろ。・それが嫌だったら、他の場所にゴミステーションをつくるぞ。それでいいのか?という事でした。これが、担当さんの逆鱗に触れてました。当然ですね。担当さんの言葉です。・ゴミを収集する場所を提供しているのに、何で角材を買わなくちゃいけないんだ?自治会費で購入しろ!・ゴミステーションは他の場所に造ってもらった方がいい。大歓迎!・この自治会の方は、何を言ってるのかわかってるの?わたくしの思う事をすべて言ってくれてので、担当さんに全てお任せしました。ゴミステーションは、どこかに造ってもらうぞ。こういった感覚を持った方は、田舎には一定数います。昔からその土地に住んでいる者がエライ!という感覚ですね。だから人口が9,000人(ぺんたさんとの対談【第1回】参照)に激減するんだよ。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.01
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"満州拉麺さん主催のセミナーです。わたくしも参加します。最前列の席をとるために、会場準備から参加します。多分。セミナーよろしくお願いいたします🙇♀️9月9日(土) 18時〜やっさんこと大野靖弘、波乗りニーノこと西野浩樹 対談セミナーhttps://t.co/1fy1v2V34t— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) August 21, 2023もう一つ、お願いがあります。ぜひ、ランキングボタンのクリックをお願いします。最近、クリックしてくださる方が増えて3位くらいです。感謝です。でも、わたくし2位以上のランクなったことがありません。よろしくお願いいたします。誤発注してしまった換気扇です。全部で7台誤発注してしまいましたが、ショックで換気扇7台の集合写真は撮れませんでした。この換気扇は、普通に浴室で使えるので問題はありません。換気扇7台分の代金3万5千円がしばらく塩漬けになるだけです。知り合いの大家さんが、遊びに来ました。この方は、築古戸建再生大家さんです。フルリフォームはしませんが、入居が決まるツボを心得たリフォームします。売りアパートの話になりました。わたくしが購入を断念した物件を思い出したので、グーグルマップで確認すると、築古戸建再生大家さんは購入の意思がありました。さっそく不動産屋さんに電話して、まだ売れていない事を確認して、内見の段取りをしてもらっていました。内見の日は、わたくしもついてい行ってみよう。わたくしが、ついていくと先方の不動産屋さんは、「Pascal不動産は買主側で入るの?手数料分けるの?手数料半分?」って思うでしょうね。それは、先方の不動産屋さん次第です。わたくしは、築古戸建再生大家さんから儲けても仕方がありませんから、儲けることはしません。でも、築古戸建再生大家さんが支払う手数料を減らす努力はします。業者免許を持っていれば、やり方はいくつかあります。いつものファミリーマートから連絡がありました。『注文してある炭酸水とおまけの炭酸水が届いている。この炭酸水があるとお店の倉庫が狭いから、本日中に取りに来なさい。』と、言っているように聞こえました。炭酸水12ケース取りに行って来ました。炭酸水を6ケースとブラックコーヒー2ケースを36戸全空物件に運びました。先週の金曜日にオカレモンさんご夫婦に、3ケース運んでいただきましたが、暑いせいでほとんどなくなってました。職人さんには、暑い中作業をしていただき感謝です。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.31
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"今年は、34万円くらいまで、ふるさと納税をやります。昨年の目安が34万円だったからです。ひと月3万円くらい、ふるさと納税をするつもりでいます。8月現在で約18万円の納税をしました。予定では、3万円×8月で24万円くらい納税しいなければいけないという事ですから、ペースが遅いですね。寄付が遅れている理由は、なんとなく年末になったところで、海の幸やミカンなどの果物が返礼品の自治体に寄付したいという思いがあるからです。このふるさと納税は、現金は使っていません。楽天ポイントの、期間限定ポイントで納税しています。楽天ポイントで、物を買うよりふるさと納税が、節税効果があると考えていいます。楽天ポイントで買い物をする・お金がかからない。現金を使わないから。・ポイントで購入した物は、領収書が出ないのでリフォームに必要な物でも経費にならないから節税効果がない。楽天ポイントをふるさと納税に使う。・お金がかからない。現金を使わないから。・納税したことになるから節税効果がある。・自己負担金2000円は納税にならない。・返礼品の価値は寄付金の3割程度。わたくしは、「ポイントで納税して現金を使わない。さらに、返礼まで付いてくる。」と考えています。 楽天ポイントを使えば現金を使わずに、34万円も納税できるってすごいと思いますが、考え方が間違ってるかな?ふるさと納税の返礼品を、離れて暮らしている子どもたちに送ることも、年に数回あります。ふるさと納税の手続きの前に、離れて暮らしている子ども達に、欲しものを決めてもらいます。そして、わたくしが納税する際に、返礼品の送り先を子ども達の住所にします。自分で使う返礼品は、ティッシュペーパーやトイレットペーパーが多いです。食べ物は、納税してから時間がかるものがあって、届いたときには頼んだ記憶になという事もあります。もちろん、楽天ポイントをためるために、必要のないものまで購入して楽天ポイントをもらっても仕方がありません。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.28
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2023.08.25
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、法人税の支払いに行ってきました。第3法人、第4法人の法人税です。税額は、第3法人:71,000円第4法人:71,000円でした。税額71,000円は、均等割りですね。均等割りしか払っていないのという事は、儲かっていないという事ですね。第4法人は、不動産会社ですが絶賛休眠中です。110万円で購入したアパート1棟所有して、その家賃収入で法人を維持しています。第4法人は、わたくしの給与5万円を支払ってますが、5万円はおろすことはないので、毎月役員借入金が5万円ずつ増えています。第4法人は社会保険料も支払ってます。この法人の法人税は、今後も均等割りだけです。低位安定の法人です。 第3法人は、資産管理法人です。6月末で2期目が終わりましたが、大赤字の法人です。来期(3期目)は、V字回復で黒字になる予定です。第3法人は、大赤字法人ですが、第1法人、第2法人より金融機関さんからの借入額は多くなってしまいました。大型物件の30戸RC物件、36戸全空物件も所有している法人です。第3法人は、2年間という短期で、規模、家賃収入で第1法人と第2法人を追い抜いてしまいました。しばらくは、第1法人、第2法人とのバランスをとるためにこの第3法人で物件を購入しません。多分1年~2年間(しばらくじゃない?)は購入しません。第3法人のような赤字法人でも、融資はしてくれるんです。理由は金融機関さんしか知りませんが、赤字でも、2年間で数億円の融資をしてくださったことは間違いありません。他の法人や個人が黒字で、トータルで見て黒字だったから融資してくれたという事もありません。第3法人で、物件を購入を始めた年は、・第1法人は、わずかな黒字で、予定納税なし。・第2法人は、大赤字でした。当然予定納税なし。・個人は黒字でしたが、所詮個人ですので、収入は大きくありません。でも、2つの金融機関さんから融資していただきました。感謝です。金融機関さんの中には、第3法人ではなくて第1法人だったら融資できると言っていたところもありましたが、それはお断りしました。本日は、そんな大赤字第3法人に融資してくださった金融機関さんで、法人税を支払いました。支店長さんが、わたくしのところに来て下さって、ご挨拶してくださいました。さらに、この金融機関さんが創立70周年という事で、記念のボールペンを2本いただきました。感謝です。支店長さんとの話の中で、わたくしか毎月金融機関さんに提出している資料の事を褒めてくださいました。支店長さん「そのまま本部に提出できるので助かります。」という事でしたが、わたくしの事は、毎月本部に報告を上げるくらい、注意して注視しているという事でしょう。無理もないようなきまします。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.08.24
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2023.08.20
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2023.08.19
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2023.08.15
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2023.08.07
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2023.07.28
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2023.07.27
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