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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 数日前の出来事です。リアルタイムでは書けない内容だったので、本日アップしました。27日、プロパンガス屋Xさんから電話がありました。現在、わたくしのアパート70戸以上にプロパンガスを供給しているA社があります。28日、一気にプロパンガスをX社さんに切り替えをするという連絡でした。よくわからないけど、一晩で70戸以上の供給先がなくなるってインパクトがあると思いました。長野県のアパママンに特化したようなプロパンガス業者さんでも、年間200戸くらいの変更だと言っていましたから、一晩で70戸は大きいんじゃないかと思います。プロパンガス会社の変更の理由は、以前ブログに書きましたが、プロパンガス会社Aが入居者様のプロパンガスが止まったのに、緊急対応の電話に出なかったことです。留守電にして帰ってしまったようです。これは法律に触れることなので見過ごすことはできません。もちろん、普段から不信感を感じることがありましたから、この件を期に変更を決意しました。プロパンガスの供給先を変更しようと思ったときは、A社からのプロパンガスの供給は40室くらいでした。その後、プロパンガス屋さん間の関係性があり、プロパンガス屋Xさん内部の作戦会議で変更に時間がかかったようです。その間に、わたくしの新規購入物件がなぜかプロパンガス会社Aが供給する物件ばかりでした。最終的にはプロパンガス会社Aからのプロパンガスの供給を受けている物件が40戸から70戸以上に増えてしまいました。70戸バズーカ!と思っていたら、70戸のうち20戸の決済がまだ済んでないことを思い出しました。プロパンガス屋Xさんに電話すると、70戸バズーカは延期になりました。不発弾にならなくてよかった。28日、20戸の決済が終わったので、29日に70戸以上のプロパンガスが変更になりました。こっそり進める話なので、ちょっと遅れてブログにしました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.31
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 明日決済の物件、施設賠償責任保険を忘れていました。保険屋さんに謄本のコピーを持って行って、できるだけはやく施設賠に入るように頼みました。当然、明日からはむりでした。明日決済する物件に行ってみると、干からびていたと思っていた謎の生物が、雨が降って元気のなっていました。Twitterでつぶやくと、イシクラゲ、陸わかめ、という事を教えていただきました。食べられるんですね。でも、食べる勇気はないな~。感謝です。明日決済が終わったっところで、支給部材を運び込みます。これは、まだ一部です。次回のお買い物マラソンでも購入します。シビックTYPE-Rどうしよう?と思ってディーラさん電話すると、担当さんはお休みでした。店長さんから、TYPE-Rは、オーダー入れても買えませんよと諭されました。わたくしがTYPE-Rにオーダーを入れたら、何年先かわからんけどTYPE-Rが届くまで、わたくしが新車を買わなくなることを心配している感じでした。実際その通りだけど。オーダー入れてさし上げましょう。午後は、先日内見した物件を、リフォーム業者さんと内見に行ってきました。雨漏りだ!原因はこれでした。原因は分かりやすいけど、ひど過ぎるな。建てた時から隙間あり物件ですね。夜、業者さんに電話して、希望金額を伝えました。買付証明を出すことになったので、根性で買付証明をつくりました。明日は決済だ。がんばろう!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.28
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、家賃の送金表が届きました。この管理会社さんには8棟くらい管理をお願いしてるので、8枚の送金表が届きました。5月~6月に物件が増えたので、家賃も増えているはずです。特に5月に決済した大型物件の家賃は夢が広がります。でも、送金表を見ると厳しい現実でした。30万円以上の家賃が未納でした。オーナーが変わった事による、ちょっとした行き違いでしょう。わかっていても、ショックです。未納家賃の30万円は、来月の家賃といっしょに送金されます。お昼少し前に、管理会社の営業さんに、わたくしのアパートに来るように言われました。わたくしのアパートの101号室に、お客様を案内してくださったようでした。外に洗濯物を干すための物干し台がない部屋です。営業さん「隣の102号室の方は、洗濯物をどこに干しているんですか?」Pascal「102号室のZさんは洗濯機持ってません。」と、事実を正確にお話ししました。101号室は室内で洗濯ができるように、わたくしがリフォームしました。Zさんが10年以上住んでいる102号室は、室内に洗濯機置き場はありませんし、実際に持ってません。午後は、保証会社が通りにくいと思われる入居予定者さんと管理会社に行きました。審査に通ればいいんですが。本日中に審査の結果が連絡くるはずでしたが、まだ連絡が来ませんでした。家賃保証会社の書類に、引っ越す理由の欄がありましたが、入居者様ご夫婦は、思考停止になっていました。本当の理由は経済的な理由ですから書きにくいんでしょう。引っ越し予定のアパートはイオンに近いので、Pascal「”イオンが近くて買い物が便利だから引っ越します。”って書けばいいんじゃないですか。」と、わたくしが言うと、横にいた管理会社のエライ人が、エライ人「それでいいですよ。」と、力強く言って下さいました。でも、家賃保証会社から連絡が来ません。イオンが理由のせいかな?明日は、家賃保証会社から連絡が来ますように!家賃保証会社落ちたら、また社会福祉協議会の保証です。それでもいいけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.21
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日の朝活ウォーキングで、川沿いを歩いているとイタチが川の中にいました。野生のイタチは初めて見ました。イタチは、わたくしに気づくと逃げ始めました。わたくしが歩いている道より2mくらい低い川底を、イタチはわたくしの進行方向に向かって逃げていました。途中で何度も止まって、わたくしを確認しながら逃げていきますが、進行方向が同じなので、同じことの繰り返しです。まさにイタチごっこ。(うまい!調子がいいぞ!)先週、管理会社さんから、「入居が決まっている部屋の建具がひどい状態です。直してください。」という連絡をいただきました。現地で確認すると、一方の建具の上は隙間がほとんどありませんが、下は2.5㎝くらい隙間があります。反対の建具は、上の隙間が2.5㎝くらいありますが、下は隙間がありません。ホームセンターで売っている隙間テープではごまかせません。建具屋さんに電話して様子を伝えたところ、建具を持ち帰って修理をするか、作り直すという事になりそうだという事でした。本日、建具屋さんが来てくださいました。建具屋さんは建具を見て、「左右逆じゃないかな?」と言いながら、建具を外して左右を入れ替えてみました。隙間が5㎜くらいになりました。5㎜程度だったら隙間テープでごまかせますが、建具屋さんに来てもらったので、それで帰ってもらうわけにはいきません。隙間の調整をお願いしました。大家さんの中には、建具を左右入れ替えたら意外に隙間が少なくなったという経験をしている方は多いと思います。わたくしも、何度も経験したことがありますが、今回は、左右を入れ替えることをしませんでした。自分で、リフォーム関係の事をしなくなると、こんなことも考えられなくなってしまうのでしょう。建具屋さんは、1時間程で建具と柱の隙間がほとんどなくなるように調整してくれました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.13
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、7月末退去予定の2LDKに、次の入居者様が決まりました。数日前に入居の打診がありましたが、駐車場が狭いと言われてました。狭いと言われてもどうにもならないので、話は流れたと思ってました。無事入居決定!めでたし。めでたし。内装屋クンが、車庫証明の申請書類に社印社判が欲しいという事で事務所に来ました。わたくしのところに直接もってくれば無料ですが、管理会社さんに頼むと数千円とらえます。内装屋クンは、わたくしのアパートに住んでいて、さらに住居用と別に作業所&物期としてもう一部屋借りてくれています。大切な入居者様です。内装屋クンと雑談をしていると、別の入居者様が車庫証明の申請用紙をもってきました。笑ってしまいました。もちろん無料で署名押印しました。本日、小さなアパートの繰り上げ返済が完了して、抵当権の解除の手続きをしました。今回の繰り上げ返済の打診は、1週間くらい前にお願いしていましたが、本日、金融機関さんで手続きをしました。手続きをして1時間後には通帳で返済が確認できました。今回完済した物件は、やや雪の多い遠方の4戸1の物件で、利回りは23.7%です。返済表を見ると一千万円くらいしか借りていないので、頭金を何割か入れたようです。こんなわたくしでも、頭金を入れていた時期があったことに驚きました。融資期間8年でしたが5年目で繰り上げ返済をして完済したことになります。融資期間8年というのも記憶になく、10年くらいだと思っていました。今回の繰り上げ返済で、この物件の月々の支払いはなくなりますが、支払い分は積立定期にしようと考えています。繰り上げ返済の是非はあると思いますが、わたくしは適度にやっています。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.12
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、またまた除草をしました。除草しない詐欺ですね。ひどい状態ですね。購入予定のアパートです。敷地は200坪以上ありますが、ほぼこんな状態です。とりあえず、液体の除草剤を散布しました。この後も、2~3回除草を繰り返すのかな。その後、管理会社さんから電話がありました。担当さん「来年の大学生の入居が決まりました。」という事で、条件面、リフォームの予定につてい再確認がありました。このアパートは、ほぼ学生専用アパートで、現在はこの部屋には大学4年生が住んでいます。内見をしないで契約をしていいただきました。わたくしの地域では、この時期に大学生の来年度の入居が決まるというのはよくあることです。むしろ年明け2月~3月に決まることは多くはありません。今回入居が決まったのは、大学1年生が大学2年になってから生活するための部屋です。信州大学では、1年生は松本市に全員集合ですが、8学部中4学部が松本市から遠方の地にあるので、4学部の学生は、1年生の終わりにまたお引越しがあります。そのため、はやめによい部屋を確保しようという事のようで、この時期から8月くらいまでプチ繁忙期のような状態になります。今回のわたくしのアパートは、大学の正門じゃない入り口まで徒歩3分くらいで、立地は悪くないと思います。このような特殊事情で、わたくしのエリアでは、大学の新入生の入居はありません。2年生の入居です。入居期間は4年間ではなくて3年間です。わたくし、このエリアに大学生物件を3棟持っているので、来年度も満室で迎えられるようにしたいです。逆に、松本市内の学生アパートで1年後に引っ越す学生さんを受け入れるとい事は、かなりハードな事です。大家さんだったらわかりますよね。わたくし、松本市の信州大学近くに家賃が安いアパートを1棟持っています。安いアパートは1年しか住まない学生さんに選ばれやすい物件になります。アパートの購入当初は、1年間しか住まない学生さんを受け入れていましたが、消耗戦になり、入居をお断りしました。でも、松本市で家賃最安値のアパートですから、一般の特殊な方で入居はすぐに決まります。でも、でも、入居者の質は加速度的に落ちていきました。学生さんに入居していただいた方が、”はるかに質がいい。””もめごとが少ない。”という事がわかりました。解決策は、”わたくしがこのアパートの近づかないこと”だという事もわかりました。もう、2年くら行ってないかもしれません。すべて管理会社に丸投げです。TVインターフォンが欲しいと言われても、「家賃をわかってますよね!」という事をやさしく穏やかに言ってもらってます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.11
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は朝から内装屋クンと打ち合わせをしました。原状回復工事とクリーニングでした。最近、利益を乗せるのが上手くなってきたの、見積もりを見ながらでチクリチクリと値切ろうとしますが、やっぱり値切れないな~。内装屋クンは、少し前にとんでもなく安い金額の仕事を受けたそうです。(単価は聞いていますが書けません。)仕事が少ない内装屋クンは、何もしないよりはいいだろうと思ったようです。わたくし、話しを聞きながら、「そんな仕事受けなきゃいいのに。」と思っていると、内装屋クン「もう絶対行かねぇ!」と言ってました。単価が安い上、非常に厳しい現場だったようです。わたくし、地域の下請け孫請けの相場が大体わかっているので、内装屋クンには、他よりいい単価で仕事をやってもらってます。でも、この時期は頼む仕事が少ないんです。申し訳ない。来週は、わたくしの仕事がありそうです。話しは変わります。多くのクロス屋さんは下請けや孫請けで、とんでもなく安い金額で仕事をしていますが、何で一般の方から直接依頼があると訳の分からん高い金額を言うんでしょうか?良心的な金額で仕事受ければ、次の仕事に結びつくって考えられないようです。クロスが平米1300円とか1500円とか言うから、管理会社や工務店経由でも同じ金額だという事になって、次の仕事につながらないってわからないのかな。その後、不動産屋さんから連絡があり、今月決済する物件の境界確認に行きました。草をかき分け境界確認をしました。暑かった。その際、不動産屋さんから高額物件の情報をいただきました。表に出てない物件ですが、わたくしが普段購入している物件の価格と一桁違います。早速現地を確認に行きました。いい感じでした。金額と利回りがよくない物件です。こんな高額低利回り物件を金融機関に持ち込んでも融資は無理じゃないかな?どうしよう?諦めたらそこで試合終了ですよ。終了でいような気がする。火災保険の振り込みをしました。わけあって入居者様に火災保険料を返すという形を取ります。悔しい。ちょっと前に購入したアパートのゴミ処理をやっていただいている業者さんに電話しました。一応、前オーナーが契約していたゴミ処理業者さんに電話をして、金額をつめようとしましたが、「その金額では受けられません。他社さんに行っていただいて結構です。」と言われてしまったので、その値段でやってくれる、以前からお付き合いのある他社さんに電話をしました。浄化槽協会(?)からアパートの浄化槽の管理者の名義変更をするように連絡がありました。合同会社から株式会社に組織変えをすると、色々手続きが面倒です。こんなことなら、最初から株式会社にすればよかったと思ってしまいます。市役所に電話をして、浄化槽の管理者の名義変更について、電話越しに書式のダウンロードの方法、記入の仕方を聞きながら記入しました。全て記入できました。親切な職員さんです。プリントアウトして郵送して完了。感謝です。本日も、暑かった。熱かった。蒸し暑かった。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.09
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 昨日、第1法人の保険証が届きました。この4月から第1法人で社会保険と厚生年金を納めているので、保険証は第1法人の保険証です。第1法人の保険証はこの4月に発行してもらったものですが、昨日また新しいものが届きました。3ヶ月しかたっていないのに何でだろう?7月から社会保険も厚生年金も第4法人することに決めていたので、本日、年金事務所に行って第4法人の手続きをしました。第1法人の保険証は1日だけ有効でした。第1法人の保険証を返して、第4法人の保険証が届くまでの1月弱、保険証のない状態になりました。今月は通院予定があるので、保険証がないのは不便です。何でこんな事をしたのか?それはこの図を見てもらうとわかります。わたくしの中で、こんな組織を考えていて今回で実現できました。もちろん税理士さんと相談して決めました。各法人間は、連結子会社とか連結決算と言うものではありません。普通に独立した法人です。第4法人は不動産屋です。休眠法人みたいんもんですから、収入はほとんどありません。第1~第3法人は資産管理法人です。この第4法人で、3法人と個人の管理をして管理料を第4法人に集めます。あるいは、3法人と個人のリフォーム工事等を、第4法人で受けて20%くらいの利益を乗せて、各法人、個人に請求します。リフォーム工事代金の20%を第4法人に集めることができます。こんな感じで税率の低い法人を4法人つくり節税します。第1第2法人は税率が36%に達してます。第3法人も2年後くらいいは税率36%に達します。第4法人に利益を流すことで第1法人~第4法人の税率が低くなります。個人の節税も、第4法人を使う事で多少はできます。この考え方だと、グループの外に現金は出ていきませんから、融資もさして問題がないと思います。もちろん、各法人が赤字にならないようにやってきます。第4法人以外の3法人からは報酬はもらいません。資産法人を3法人つくった理由は、子どもが3人いるからで、相続でもめないためです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.07
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は7月1日、アパートのローンが引き落とされる日です。朝8時30分くらいから、20冊くらいある通帳をもってATM巡りでした。自宅に戻ってすべての記帳した通帳をコピーして、6月の領収書を持て、税理士さんの所に持って行きました。またまた、「Pascalさんがくると、ついたちだなって感じます。」と言われました。自宅に戻って、試算表をコピーして、各物件の入居状況等を印刷して、金融機関への提出書類の準備をしました。遠方の金融機関へは郵送しました。営業さんが来てくれる金融機関さん分は、事務所に置いておきます。その後、ホームセンターに行ってゴム印を注文しました。この春、3社を合同会社から株式会社へ組織変更したので、3社分のゴム印です。社判とは別に、すぐに使える社名入りのゴム印は便利です。ここまでやってもう、11時でした。すでに熱い。暑い。こんな日は、家の中でじっとしているのがいいような気かしますが、太陽光発電の入金口座の通帳の記入を忘れていました。これは妻名義なので、税理士さんに提出はしませんが、炎天下の中、記帳に行きました。さらに、この暑い日に便器が届きました。SAGAWAのお兄さんといっしょに、アトレーに積み込みました。置き配されなくてよかった。その後、炎天下の中120万円戸建に運び込みました。120万円戸建は倉庫として使うのもいいかもしれないと思い始めています。さらに、管理会社さんが、社判社印を持って来てほしいという事なので、行ってきました。さらに、エアコンがきかないという連絡があったので、業者さんにお願いしました。夕方からは、大家さんの飲み会です。久しぶりに外で飲みます。楽しみです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.07.02
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 宅配で、細長い荷物が届きました。「こんな細長い物を購入した覚えはないぞ。」と思いながら、中を確認すると芸術的な梱包でした。小箱の中身は小型のLEDライトでした。購入した覚えはあります。手持ちが少なくなったので購入しました。これです。激安小型LEDライトです。ledシーリングライト シーリングライト LED 小型 10W ミニシーリング 1100LM 工事不要 色選択 [CLG-10WZ-X]楽天で購入1台980円で、15,000円以上で送料無料なので、16台(156,80円)購入しました。脱衣所、トイレ、玄関灯等に使います。この手のLEDライトには、カバーがついています。写真の左側のリングみたいなのがカバーです。このカバーをつけると引っかけシーリングにつけにくくなります。ほとんど取り付け不能なくらいになります。色々試して、最近はカバーをマスキングテープで本体に仮留めして、引っかけシーリングにつけています。マスキングテープで仮留めしても、手探りというのか感覚で取り付けるという事には変わりがありませんが、多少時間がかかっても取り付けできるようになりました。正しい取り付け方がわかる方、教えてください。話は変わります。わたくしは楽天経済圏ですが、入居者様の中にはAmazon大好きな方がいます。共用部に定期的にAmazonの箱が積みあがっています。数日間昼夜関係なくオキッパです。副業で物販でもやっているのでしょうか?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.29
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、”内装屋&クリーニング屋”クンとアパートの契約でした。家財保険は、長野県火災共済で2年で7千円ちょっと。家賃は激安。仲介手数料は0円”内装屋&クリーニング屋”クンに2,000円とマスターキーを渡して、スペアキーをつくるように言いました。3本はつくれると思う。契約後、外に出ると、イナバの物置を積んだユニックがありました。本日、”内装屋&クリーニング屋”クンはユニックで契約に来たようです。イナバの物置は、わたくしがプレゼントしたものです。アパートに、イナバの物置を置くつもりだったのでしょうが、このアパートに物期を置くスペースはありません。残念です。イナバの物置を積んだまま、レンタルのユニックでヤドカリのように帰って行きました。申し訳ない。どこに置くんだろう?自宅に戻って、”内装屋&クリーニング屋”クンにリフォーム代金を振り込みました。今月は合計で60万円以上振り込みました。管理会社経由で同じ内容の工事を発注すると100万円は超えると思います。”内装屋&クリーニング屋”クンに感謝です。夜8時過ぎに”内装屋&クリーニング屋”クンの住んでいるアパートに、クレーム処理に行くと、まだヤドカリでした。電話をしてしみました。Pascal「ヤドカリみたいだな。」”内装屋&クリーニング屋”クン「そうなんですよ。燃費が悪くて困ってるんですよ。ユニックのレンタル料もかかるし。」この状態でリフォームに行ったり、コンビニに行ったりしたようです。『NEW ヤドカリ作戦』?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.28
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、管理会社の方担当さんが事務所に来てくださいました。事務所に来てくださるのは本当に助かります。重要な用事は早々に住ませて雑談でした。・メーカー系のアパートが高騰していて、新築をお客さんには勧められない。・地元の業者で、土地込み利回り10%のアパートを建てた業者がいるというので、明日その業者のところに行ってみる。・まだ値付けが済んでいない物件で、現オーナーは売りたがっている物件があります。Pascalさん買いますか?こんな話をしました。もちろん、値付けが済んでいいない物件には、「買います。」と即答して、20%で割り戻した金額を提示しました。今回は満室物件なので控えめに20%にしました。同時に、融資が通ることも伝えました。根拠は金融機関に空きあがるという事だけです。わたくしが購入の意思表示をしたことで、購入希望者が1人いることになります。担当さんは、売主さんと具体的な話ができるようになったと思います。わたくし、期待して待っています。お盆前に話をまとめてくださいよ。盆と正月はまたぎたくありません。これも川上物件でしょうが、川上情報なんて形にならないで、売り止めになって買えない物件がわりとあります。もちろん、いい条件で買える事もあります。「川上物件なんて必死でさがしても仕方がない。」と、気付いている投資家さん、『それは、ほぼ正しい。』と、わたくしは思います。ネット上で物件を必死で探して問い合わせをして、不動産屋さんと関係ができて、何回か取引があれば、もしかしたら優先的に物件情報が来るようになるかもしれません。さらに、不確かな情報を伝えて、その案件が流れても、何も言わない大家だと思われれば、さらに川上?の不確実な情報もいただけるよになるかもしれません。もちろん、融資がつく人間だという事が前提条件です。不動産屋さんに気に入られているというのは、根本的な事です。話は変わります。数ケ月前に、アパートのパナソニックの温水便座の便座だけ壊れました。温水便座だけ交換しました。温水便座だけの交換ですから、数分ですみましたが、これが残りました。捨てるのはもったいないので、とりあえず捨ませんでした。最近、楽天で発見(大げさな表現)しました。パナソニック Panasonic 温水洗浄便座用部品 便座ユニット DL606ADS6CS0(返品不可)楽天で購入便座のみ売ってました。これを買えば、新たに温水便座1セットが復活します。めでたし。めでたし。次回は温水便座だけが壊れて時は、これを購入すればいいようです。お買い物マラソンで、色々買うぞ!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.25
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日、早朝は雨が降っていたようです。朝活ウォーキングで事務所に行きました。駐車場に置いてある入居者さんの車です。よく見ると、後部の窓が開いてます。一晩中、窓は開いていたんでしょう。大丈夫だったかな。不動産屋さんから連絡で、「再建築不可の一軒家がありますが見に来ますか?」とのことです。値段も決まっていないピアピカの川上情報です。見に行きました。立派な家でしたが、150坪の敷地がジャングルになっています。再建築不可、ジャングル、20年以上空き家。こういった手のかかる物件を、100万円みたいな感じで購入して、リフォームで恐怖経験をしたことは何度もあります。この物件、ジャングルの開拓だけで200万円くらいかかりそうです。室内もゴミ満載です。購入してはいけないけど、欲しい。「ジャングルを開拓して木や竹がない状態だったら、タダで引き取ります。」と、言ってみました。いらないという事です。不動産屋さんも、「やっぱりそうですよね。お金もらって引き取る物件ですよね。」という事で、納得していただきました。本当にタダになったらどうしよう。年金事務所より第2法人宛てに手紙が届きました。①『適用事業所の事業状況の確認について』②『適用事業所全喪届の提出について』という、聞いたことがない文章が届きました。『全喪届』は、『ぜんそうとどけ』だそうです。①『適用事業所の事業状況の確認について』については、特に問題なく書けました。会社の住所等を書けばいいだけです。その際、合同会社から株式会社に変わっているので、その点も書きました。②『適用事業所全喪届の提出について』は、全くわかりません。解散登記の記載がある登記簿謄本の写しを提出するように書いてありました。法人がなくなってた、あるいは解散したことが前提のようです。第2法人は現在も存在します。解散してません。よくわからないので、年金事務所に電話をしてみました。年金事務所の担当さんの話では、給与がだれにも支払われていない。当然、だれも年金を払っていない。という事で処理されて、2つの文章が届いたそうです。この3月に、第2法人から役員報酬をもらう事をやめました。報酬をもらっている社員が誰もいなくなると、この2つの文書が送られることになっているという事です。①『適用事業所の事業状況の確認について』は提出の必要があるそうです。その際、合同会社から株式会社に組織変えをしたことで、法人の名称変更の手続きが必要だという事でした。第1法人、第2法人ともに名称変更が必要なので、一緒に変更することにしました。法務局に行って登記のを取って、年金事務所に行き、無事手続きが終わりました。手続きの後で調べてみました。全喪:事業所が休止廃止する際に、厚生年金から脱会することだそうです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.24
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は親知らずを抜歯した後の抜糸でした。朝8時30分から予約で、3分で終わりました。急いで会計に行きました。1番になりたい。口腔外科を受診したわたくしが1番いなりたい。6番でした。残念。「これで1番になれないって、どうすればいいんだろう?」と思ったけど、どうでもいいことだとも思う。会計は240円でした。感謝。その後、昨夜情報をいただいた物件に行ってきました。いただいた資料に築年数も住所も書いてありませんでした。根性で調べて、特定して向かいました。利回りが低い物件ですから、「多分買わないだろう。」「買えないだろう。」と思いながらアトレーで行きました。でも、行ってみればいいことがあるかもしれません。現地に到着すると、対象物件の横に、同じ構造の物件がありました。「やっぱり来てみないとわからない事もある。」2棟一括だったら値引き交渉も大き目(厳し目)にできるのでは???その場で不動産屋さんに電話をしました。Pascal「隣の物件も売ってください。」不動産屋さん「隣はもう売れちゃいました。」Pascal「そうですか、今回は利回りが低くて買えません。すみません。」不動産屋さん「私もそう思います。」いい事なんか何もないぞ。値段が下がることがあったら連絡をいただける事になりましたが、無理でしょう。その後は、西濃運輸さんから電話があり、手違いで購入してしまった750㎜の洗面台を受け取りにアパートまで行きました。この洗面台はこのアパートでは使えません。残念。ドライバーさんに、トラックからアトレーへの積み込みを手伝ってもらいました。感謝です。750㎜の洗面台は120万円戸建に運びました。一人で運ぶのは重いです。本日は管理会社さんが休みですが、担当さんから電話がりました。先日入居した方からクレームだという事です。「建具が傾いています。」「我慢して下さ。どうにもなりません。」「押し入れにクモの巣がはってます。」「すみません。すぐに清掃し直します。」「照明がつきません。」「すみません。すぐに直します。」でした。建具の傾きはしょうがない。築年数なりの傾きです。多分。それ以外は当方のミスです。すみません。司法書士さんから連絡がありました。先日購入した表面20%のアパートの登記が終わったので識別情報を送っていただけるという事でした。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.22
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 朝活は、いつものウォーキングでした。事務所まで歩いて行って、冷蔵庫から麦茶のペットボトルを1本取り出して、帰り道は麦茶を飲みながら帰って来ました。自宅に戻って、麦茶のボトルを置いてアトレーで事務所に戻って、コーキングと工具をもって、自宅から2番目に近いアパートに行って、軽く修繕しました。ふとパイプスペースを開けると、ゴミありました。となりのパイプスペースには、蛍光灯がありました。軽く殺意を感じながら片付けました。14戸中2戸で、このゴミです。14戸全部確認するのは、また今度にします。”クリーニング屋&内装屋”クンが、わたくしのアパートを倉庫として借りるという事になっていたので、仲良く管理会社様に審査の申し込みに行きました。休眠不動産屋のわたくしでも賃貸の契約くらいはできますが、今回はやりません。理由はめんどうだから。審査申し込みの後、コンビニの前で2人でコーヒーを飲みながら、今後の話をしました。”クリーニング屋&内装屋”クンに出す仕事はとりあえず終了。今のところ7月まで仕事はありません。でも、7月なんてすぐですね。しばらく”クリーニング屋&内装屋”クンには、弁当屋さんの2食付きのバイトで食いつなぐことになりそうです。午後から、別の管理会社さんに行って、賃貸の電子契約?の委任の覚書に社判社印をつくことになりましたが、行ってみると、覚書の書類に不備があり、後日になりました。勤め人の生活が抜けきらいわたくしは、平日に無理やりにでも仕事をして、土日に休んでしまいます。もう勤め人時代の習慣は抜けないんでしょうね。おしまい。ビットコインが急落中とのことで、ほんの少しビットコインを買ってみました。買って10秒くらいで0.4%下がってました。夜中に見たら1.7%下がってました。下がるから買えるんだけど、10%下がったら買い下がり?笑える。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.19
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、朝9時にやや遠方の金融機関Aさんに行きました。資産管理法人2社を合同会社から株式会社に組織変更したので、通帳、キャッシュカード等の変更にってきました。1週間くらいキャッシュカードがない生活になります。帰り道、中央自動車道で前方に黒色のスモークのクラウンがはしってます。覆面パトカーのふくちゃんです。やや遠方の金融機関に行くようになって、何度も遭遇してナンバーを覚えてしまいました。管理会社さんと、昨日決済したアパートの管理契約があります。やや遠方の金融機関から戻りました。管理会社さんに行く途中、金融機関Bさんより、第1法人の新旧の社判社印を持って来てほしいという事です。最近は、1日中、新旧の社判社印を3社分6セット持ち歩いているので問題ありません。11時に行く約束をしました。管理会社さんでは、管理契約の内容を確認して、契約は後日という事になりました。ちょっとだけ世間話をしました。11時に金融機関Bさんに行きました。新旧の社判社印を言われるままについたので、何の書類だったか覚えていません。話題の中心は、根質定期(って言ってたけど、ネットで検索しても出てこない言葉でした。)の事でした。5年以上前に、第1法人の物件Xを購入した際、300万円を定期にして預金担保にして、アパートの融資をしてもらいました。その300万円が根質定期だという事です。何でそんなことになったんだろう?300万円を担保にして、定期の金利の100倍くらいの金利を、自分の300万円に払っていることになります。300万円を自己資金としていれば、融資額は300万円少なくて、300万円に対する金利も支払わなきて済んだはずです。数日前に、この点を指摘して300万円を解約して、300万円繰り上げ返済にしてもらうように頼んでいました。本日、回答が出ました。根質定期?なので、第1法人のどの物件の繰り上げ返済でもいい。だから、物件Xではなく、同じく第1法人の物件Zの繰り上げに使って欲しい。理由は、物件Xは担保割れしてないけど、物件Zは担保割れしていいるという事です。第1法人の担保割れをなくすためには、物件Zの繰り上げ返済がいいという事です。何でもいいです。300万万円に対する金利は払いたくありません。物件Zの繰り上げ返済にしました。でも、毎月の返済額は変わらず、期間短縮だそうです。返済が2年くらい短くなりました。返済額を変えるのは条件変更だからという事ですが、わたくしとしては条件変更でいいと思います。家に戻って、昨日決済したアパートの決済時の領収書、契約書等をまとめて、税理士さんの所に行きました。税理士さんの駐車場に入った直後に、金融機関Cさんより電話がありました。4月に決済した物件の契約書のコピーが不鮮明だから、もう一度、契約書を持って来てほしいという事でした。運よく、契約書は税理士さんの所にあります。運よく?税理士さんの所から金融機関Cさんの所までは車で1分です。サッサと税理士さんと打ち合わせをして、契約書を持って金融機関Cさんに行きました。その後、金融機関Dさんとも、融資に向けた重要な会議をしました。ここまでで十分疲れましたが・・・。わたくしのアパートのクリーニングが間に合わないという事です。尿石てんこ盛りのトイレの掃除をしました。外注しているのに、尿石てんこ盛りのトイレの掃除をしました。お金を払っているのに、尿石てんこ盛りのトイレの掃除をしました。尿石除去剤を持ち込みで、尿石てんこ盛りのトイレの掃除をしました。時給ゼロ円で、尿石てんこ盛りのトイレの掃除をしました。わたくしは、金銭を搾取され、尿石除去剤を搾取され、労働力も搾取されました。でも、久しぶりのトイレ掃除が面白い。尿石除去剤の成分が塩酸22%というのがいいですね。塩酸は萌えます。尿石てんこ盛りのトイレの掃除が終わったら、もう6時過ぎてました。今日も1日が終わりました。明日は、やや遠方のアパートにリフォームの打ち合わせに行きます。ついでに除草をしてきます。予定はそれだけです。予定通りの1日になることを願ってます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.17
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 早朝より新品便器の移動をしました。リフォームが複数ヶ所同時進行だと、部材を優先してて使う場所が変更になります。トイレも使う場所が変わりました。朝6時前、静かなアパートから便器を運び出して120万円戸建にアトレーで運びましたが、昨日の麻酔がぬけきっていないようで、何かふわふわします。今日は運転を控えたいところですが、やることが色々あります。やや遠方の金融機関だけは、中央自動車道を使うので、今日行かないことにしました。家に戻って朝食を食べた後、歯磨きをすると出血してました。病院でもらった薬を飲んで、ガーゼをたたんで手術ヶ所に挟んで、歯を食いしばって20分、出血は少なくなり、痛みもだいぶおさまりました。8時半に家を出ようとしたところ、大工さんが請求書をもってきました。すぐにネットバンクから振り込みました。9時、A金融機関に着きました。法人2社の組織変更です。合同会社から株式会社に組織変更したので色々変更があります。昨日、日帰り入院をして頭ボーだという事を伝えて、穏やかに教えていただきました。「ここに新社判を押して、その下に旧社判を押して・・・・。」みたいに、言われるままに進みました。組織変えの手続き、キャッシュカードの再発行、通帳の名前の変更等がありました。10時、長野県火災共済の担当さんが事務所に来てくださいました。担当さんは、7月から転勤で遠方に行ってしまいますが、わたくしの担当のまま転勤だそうです。担当変わらずです。本日、火災保険に2物件はりました。1つは明日決済するアパート、もう1つは戸建ですが、他社からの切り替えです。その後、金融機関Bへ行きました。ここは、法人1社の変更です。即日、新しいキャッシュカードももらえました。この金融機関の手続きが終わるころ、西濃運輸から連絡があり、床材を受け取ってほしとのことでした。あと15分で受け取りに戻ることを伝えました。すぐに自宅に向かいました。西濃運輸のドライバーさんに手伝ってもらって、トラックからアトレーに床材を直接積みました。そして、床材を120万円アパートに運びました。一人で8坪分の床材は疲れます。床材を運び込んだ後、大工さんに電話をして、床張りの準備ができたことを伝えました。帰り道、ファミマに行って予約してあった”グーンダカラ麦茶”を10箱購入しました。最近のお茶のペットボトルって、670mlとか680mlとか、大きめですね。来週は、2リトルのペットボトルがタダで240本もらえる。「また極端な事をして‼‼‼どうして普通にできないの??????」と言われるだろう。事務所に隠そう。朝一で訪問したA金融機関から電話がありました。「組織変更の手続きが終わりました。通帳はいつでも取りに来てください。その時に、書類に不備がありましたので新旧の社判社印を持って来てください。」とのことだったので、「今から行きます。」と答えて、10分くらいでい行きました。本日2度目の訪問でした。無事、手続きが終わりました。金融機関Cさんが事務所に来ました。・組織変更の手続きをしました。・その後、第3法人の通帳とキャッシュカードをつくりました。・明日の決済の最終打ち合わせをしました。・来月決済予定の物件で、担当さんの稟議の作文の打ち合わせをしました。何だかんだで、もう3時半くらいでした。高学歴大家さんに電話して、重要な会議でした。リフォーム部屋に行って、”内装屋&クリーニング屋”クンと打ち合わせをするはずが、現場にいませんでした。電話で、徹夜でも何でもして明日の朝までに仕上げるように励ましました。夕方、塗装屋さんと打ち合わせをするはずでしたが、都合がつかずに、明日の朝に変更になりました。明日は天気がよくないようなので、塗装屋さんが、アパートの室内の塗装に入ってくれます。窓枠の塗装です。今日も一日が終わりました。明日は決済です。しっかり寝て、体調万全で行きます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.15
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、朝から入院前説明会でした。自宅でPCR検査用に唾液を採集して病院に提出しました。人生初のPCR検査でした。PCR検査で陽性だと、13日(月)に入院できないそうです。親知らずの抜歯で日帰り入院ですが、Pascal「個室をとれますか?」と聞くと、看護師さん「え?個室ですか?」と聞きかえされてしましたが、個室はとれるかももしれないとのことでした。期待しています。続いてやや遠方の病院に膝の治療に行きました。今回でしばらく通院はやめるつもりでした。担当の先生は今月いっぱいで転勤だそうです。ちょうど良かったかな。痛止めを90日分(1日2錠)出してもらいました。たいそうな量でした。知り合いの薬局の方が、尋常じゃない薬の量を見て、「そんなに悪いんですか?」と言ったので、「通院をやめるので、できるだけ痛み止めを出してもらいました。」と答えると、笑ってました。痛み止めは、1年くらいもつんじゃないかな。午前中が終わってしまいました。午後は不動産の時間でした。とりあえず記帳しました。わたくしがお付き合いしている管理会社さんのなかで、敷金を預かってしまうA管理会社があります。この春、A管理会社さんには原状回復工事を一切たのまずに、”内装屋&クリーニング屋”クンに全部発注していました。A管理会社さんの分だけで15室くらいです。その15部屋分のクリーニング代、原状回復費用など数十万円の返金を、記帳して確認しました。うれしぞ!15日決済の金消契約に金融機関さんが事務所に来ました。担当さん「本日、長プラの上昇が確認できました。当初のお約束の金利より0.1%上がるはずですが、お約束通りの金利にします。」とのことでした。確かに、某メガバンクの長プラが6月9日付で0.1%上がってます。この金融機関さんは、某メガバンクの長プラがターゲットのようです。某メガバンクなんか気にしないで、自主独立の道を行けばいいと思う。不動産屋さんに行って、購入予定物件の打ち合わせをしました。買えるかな?土木屋さんと1時間くらい重要な会議をしました。ネットで幅75㎝の洗面台を注文していましたが、入居日までに間に合わないことがわかりました。キャンセルはしません。仕方なく、コメリで4万円以上する75㎝の洗面台を購入して、”クリーニング屋&内装屋”クンが、原状回復している入居予定の部屋に行きました。この部屋の洗面台を置くスペースは、72㎝しかありませんでした。75㎝は置けません。・以前、このアパートの別の部屋の洗面台が75㎝だったこと。・古い洗面台の取り外しを”クリーニング屋&内装屋”クンに任せてしまたので、確認してなかったこと。いずれにしても確認不足でした。75㎝の洗面台が使えないので、在庫の60㎝の洗面台があるので、明日、運び込みます。75㎝の在庫を2台かかえてしまいました。いつか、どこかで使うと思います。洗面台は場所をとるから在庫は持ちたくありません。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.11
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 最近購入した物件には、植栽があります。梅の木が植えてありますあます。植栽はこれだけではなくて、大小50本くらいの植栽があります。やや遠方なので植栽の管理ができません。そこで、考えたのが、1 植栽の剪定管理をお願いする。2 植栽を伐採する。この2点で、管理会社さんに見積もりをお願いしました。見積金額は、1 植栽の剪定管理をお願いする。 年間5万円2 植栽を伐採する。 1回限りですが18万円(高すぎます。)わたくしは、2を選択しました。高すぎることはわかってましたが、1回限りなので。この物件は1階がテナントさんです。前もって植栽を切ることをテナントさんにお伝えしたほうがいいと思い、社長さんに電話をすると、社長さん「そうですか、うちで植栽の管理をします。自販機を置かせていただいているのでそのくらいはやります。」と言っていただけました。きっと社長さんとしては、植栽を残したかったんでしょう。とても助かりました。自販機はこんな感じです。わずかな面積ですが、この10倍以上の面積の管理をしてくださることになりました。感謝です。管理会社さんには、お断りの電話をしました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.06.10
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 事務所に行く途中に置いてある車です。ナンバープレートはありません。フロントガラスを見ると、こんな紙は、昨日まではなかったと思います。鉄が高いという事でしょう。どうでもいいか。午後は、管理会社さんから退去立ち合い後の連絡がありました。次の入居が決まっている部屋ですが、フルリフォームになる部屋です。次の入居まで日がありません。柱が、模様のように色が変わってます。漂白でいけるかな?ダメなら塗装だ。ガラスが割れてます。このガラスだけは、管理会社さんいやってもらいます。そこはお付き合い。この部屋の入居者様は9年近く住んでいたようです。入居する際、原状回復がされていない部屋に入居して、原状回復の義務なしで、このまま出ていくという事です。契約ですからどうにもなりません。”内装屋&クリーニング屋”クンに連絡を取って、打ち合わせをしました。”内装屋&クリーニング屋”クンは、このこの部屋の真上の2階に住んでいるので30秒くらい降りてきました。今回は53㎡以上ある広めの部屋の、天壁床フルリフォーム + クリーニングです。”内装屋&クリーニング屋”クンにとっては、2階から1階に下りてきて仕事をするだけの移動時間30秒のおいし仕事になります。朝7時から夕方7時まで、奴隷のように働けます。打ち合わせをしていると、”内装屋&クリーニング屋”クンは、仲間の内装屋さんを呼んでいっしょに仕事をしようとしているようです。Pascal「こんなおいし仕事一人でやれよ。一人でやってお金を残せ。」と、少し真顔で言いました。職人さんの変なマウントですね。「自分には仕事があるから仕事やるよ。オレってすごいだろう。」って感じでしょう。協力とは違うように思えます。仲間には、「自分は仕事がないから仕事をください。」って言って、仕事を受ければいい。でも、自分の仕事は自分でやるんだ。”内装屋&クリーニング屋”クンも、大家希望ですが純資産はマイナスです。今はとにかく種銭をためるんだ。そうじゃないと、いつまでたっても、60歳になってもこのままだぞ。大工さんにも電話して、材料支給で8畳間の床張りをお願いしました。雨の日や、ちょっと時間が空いたときに、ふらっと来て仕事をしてもらいます。コメリに、フローリング材、コンパネ、野縁(根太)を買いに行きました。フローリング材は、8畳分あるのは1種類だけ。野縁は、4mのものが全くないので2mのものを買いました。大工さんは4mが使いやすいんですよね。大工さんは2mは嫌いです。コンパネは高いけど十分にありました。「明日11時に取り来るから、トラックに積んどいてください。」とお願いしました。またリフォーム部屋に戻って、タタミを5枚アトレーに積んで、3枚はアパートの外に置いておきました。クリーンセンターに1日5枚しか持ち込めないって本当に不便。明日は、タタミの処分からスタートだ。頑張ろう!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.30
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 "内装屋&クリーニング屋"クンに、購入予定の物件のクリーニングとリフォームの見積を頼みました。建物は小さめで部屋数が多い物件です。"内装屋&クリーニング屋"クンにとっては、いい仕事になりそうです。2DK5戸より、1K1戸の方がクリーニング代も多くとれるし、壁が増える分リフォーム面積も増えます。おだやかな見積つくるんだぞ。"内装屋&クリーニング屋"クンは、ブラックのクリッパーに乗ってました。新しい中古車です。友人の家族で、運転免許返納する方がいて、安く譲ってもらったようです。その後、古家付き土地の内見でした。2日くらい前に、ローカルなサイトに、この物件が古家付き土地として掲載されているのを発見しました。夜8時ころ、仲介さんに電話をして内見予約をしました。こん時間でも電話に出てくれる業者さんに感謝です。仲介さん「Pascalさんよく見てますね。今日アップしたところですよ。」と言われましたが、わたくしは土地情報を見るのは月に1度くらいです。そのことを話すと、仲介さん「きっと物件に呼ばれたんでしょう。いい縁になりますよ。」と言っていたできました。わたくし、交渉権ナンバーワンの座を獲得しました。普段見ないサイトをたまたま見たら、いい物件あって、しかも一番乗りで、しかも融資がついて購入できたという経験がある方がいると思います。でも、自分がサイトを見ていない間に、知らない誰かに買われていった素晴らし物件があったかもしれません。自分が買い逃したことに気付いていないだけの状態です。毎日、ネットでの物件探しは、基本の基本の基本です。朝昼晩、かわり映えのしないサイトを見るのはモチベーションの下がる仕事です。たまに新着情報があっても購入が難しものばかりです。購入できない物件でも、・いくらだったら購入できる。・間取りがこんなふうだったら購入できる。・駐車場があれば購入してもいい。みたいに考えることは大切ですよね。1年に1物件でもサイト経由で購入できれば、とても幸せな事だと思います。わたくしの11年間では、サイト経由の情報で1年に1物件は買えていません。その不思議な縁で呼ばれた物件ですが、かなり厳しいものがりました。金額が下がっても購入できそうもありません。物件探しは、こんな事の繰り返しですね。仲介さんは、わたくしのやってる不動産賃貸業に興味を持ってくれている方ですから、買えないだろうと思っても付き合ってくれます。ありがたいことです。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.29
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は早朝より、土木屋さんと打ち合わせをしました。まだ他人様のアパートのですが、駐車場のアスファルト舗装の見積をお願いしました。面積は150坪くらいありそうです。そこそこ面積があります。今回は、アスファルト舗装の代金やフォーム資金をしっかり借ります。今まで、リフォーム資金を適当に借りていて、実際にリフォームすると300万円足りない、500万円足りないという事はよくありました。苦しい思いをしてきました。数年前からアスファルト舗装の工事をすることが多くなってきましたが、その際、田舎ならではの問題があります。それは、農業用水路です。最近わたくしが購入したアパートや、購入予定のアパートは、なぜか農業用水路があるんです。わたくしの地域では、決まりがあって農業用水路の両側50㎝は、手をつけません。今回のアスファルト舗装も、農業用水路の手前50㎝でやめます。その分、アスファルト舗装の面積が減るので節約にはなりますが、アスファルト舗装してない部分には夏に草が生えます。草の管理は土地の所有者がやることになります。午後一で、管理会社さんから連絡がありました。担当さん「今、お客さんと現地に来ています。かなり前向きですが、家賃交渉はできませんか?」Pascal「できません。何とか頑張ってください。」と、笑顔で、穏やかに、応援の精神をもってお答えしました。たまには指値の交渉にのらない事もあります。この物件、エリア最安値の2DK物件です。アリア的にちょっと特殊なのですが、このアパートを見に来る方は、この地域に住む必要がある方が多いです。家賃交渉をしてくるくらいですから、入居の意思はある程度固いと思いました。10分ほどして、担当さんから入居の意思表示があったという連絡がありました。空室は、あと2部屋です。でも、退去予定も2部屋です。空室との戦いは続きます。終わりのない戦いです。おしまい。 所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.28
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 先週の話です。その日は、大家さん2人と伊香保温泉で重要な温泉会議をしてました。そんな日に限って、不動産屋さんの物件情報、管理会社さんからの電話、管理会社さんからの電話、管理会社さんからの電話、と電話が続きました。その中でフリーダイヤルの電話がありましたが、普通にスルーしてました。その後、手が空いたときの、そのフリーダイヤルの伝言を聞いてみると、「わたくし滋賀銀行のハローサポートの○○と申します。新商品についてご案内させていただきます。・・・・」と言うものでした。あの、いま旬の”滋賀銀行”様からお電話をいただきました。きっと、いま旬の”ジャストサポート(不動産担保型ローン)”の事だと思います。最近、わたくし、満州さんとルイさんに連れられて、滋賀のニーノさんのところに2時間くらい行ったから、滋賀銀行さん内部では有名になったのかな?長野県まで営業をかけるというのは、滋賀銀行さんの本気度が伝わってきます。このジャストサポートですが、・融資額4500万円:わたくし規模であれば1棟~3棟くらいの融資規模?・金利 目的型で1.95%~4.875%:借りたいかな。・金利 フリー型で3.375%~7.875%:ただのフリーローンの金利?・全国対応・期間30年・スマホで申し込める。ざっくりこんな内容です。でも、HPに小さな文字で、”不動産賃貸業が主業の方はお申込みいただけません”と書いてあります。わたくしは申込できません。「わたくし、不動産賃貸業は主業じゃありません。主業はプーです。一日で一番時間を使うのはプーすることです。」じゃだめでしょうか?きっと、収入ベースでみられるからダメでしょうね。わたくし、法人からの給料は月額5万円でボーナスはありません。ブラックな会社です。個人の物件からの不動産収入は月額5万円を超えてしまいます。法人からの給与月額を多くすれば、勤め人がメインだと言えるかもしれないけど、そこまでやりません。滋賀銀行さんのジャストサポートは個人の与信への融資のようです。個人の与信に対して融資するって、かつてのスルガ銀行と同じじゃないかな?違うかな?滋賀銀行さんのジャストサポートはかつてのスルガ銀行より金利には幅がります。人によっては、かつてのスルガ銀行の4.5%より高くなるのかな?スルガ銀行の融資限度額は、個人の所得によって違ってましたが、滋賀銀行さんは一律4500万円です。うまく使えば、不動産投資のスタートのブースターになると思います。スルガ銀行でコケて、また滋賀銀行さんでコケるなんて人が出てくるかもしれませんね。ローンは悪くない、ローンを使う人か物件に問題ありという事でしょうが。ちょっと話は変わりますが、わたくし銀行4.5%の消費性ローンを使っています。勤め人時代の個人の与信で借りたローンです。利回り30%以上の築古アパートに使っていますが、満室稼働なので返済には全く問題ありません。その金融機関からアパートローンも借りていますが、4.5%の消費性ローンについては、「サッサと返さないと収益物件に融資しませんよ。」とは言われません。銀行さんからこの消費性ローンについては触れてきません。わたくしから、4.5%の消費性ローンの一括返済の話をすると、できれば一括返済しないで欲しいと言われます。そのくらい、個人の与信の消費性ローンと、収益物件の事業性ローンは違うんでしょうか。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.23
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、印鑑証明、税金の完納証明書を取りに行く日でした。役場、合同庁舎、税務署、法務局に行く予定でした。1個人、2法人分なので、結構大変です。朝8時30分から活動しましたが、9時過ぎにA金融機関から電話がありました。「法人の組織変更の届けがないので家賃が振り込めません。管理会社さんにお返しすることになります。」今日は20日です。管理会社から家賃が振り込まれる日です。5月2日に、合同会社から株式会社に組織変えしましたが、銀行に組織替えの手続きをしてませんでした。合同会社○○○から株式会社○○○に変えることは、社名変更じゃなくて組織変えという事です。組織変えの準備はできていて、金融機関ごとに、会社謄本、印鑑証明、定款等をファイルに入れて事務所に用意してありました。金融機関に行ってないだけでした。急遽予定を変更して、全金融機関さんに電話をして、本日中に、組織変えの手続きに行くことを伝えました。組織変更は書類が多いので時間がかかりました。某金融機関では、大学の新学部誘致の署名を法人4社分しました。急いでいても大切なお付き合いです。何だかんだで、午後3時に終了しました。疲れました。1つの金融機関をのぞいて、管理会社にお金を返す手続きをとらずに、組織変更の手続きを待っていてくれた。振り込まれなかった家賃は50万円くらいでした。電話をしたことが、功を奏したようです。その後、4時から、物件購入の契約でした。契約の途中で、色々と問題があり、契約が延期になりました。また、また、また延期。現在、話が進まない売買契約書が、手元に2冊あります。これで、話が進まない売買契約書が、3冊になりました。何でこんなに進まないんだろう。1棟物が買えない期間が9ヶ月過ぎてしまいました。”物件買えない病”になってしまったようです。でも、”物件買えない病”になると、財政的には落ち着きます。徐々にお金が増えてくる。でも物件は増えない。本日の金融機関巡りで、キャッシュカードを回収されてしまいました。しばらく、お金をおろすのが面倒です。しばらくおろしません。わたくしの勤め人時代からの口座が、わたくしの家のメイン口座になってます。結婚1ヶ月後に、有無を言わせず通帳もキャッシュカードも印鑑も妻に没収されました。それは、窃盗罪だと思う。勤め人を辞めた今は、給料の代わりに生活費をその口座に入れてます。法人で使う部材等は個人の楽天カードで購入して、使った代金を法人口座からその口座に入れてます。今は、キャッシュカードがないのでお金をおろせませません。おろせないから、そのメイン口座にお金を入れられません。どうしよう。「インターネットカジノで使ってしまったのでお金はない。罰は受けます。」って言ってみるかな?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.21
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ”告知事項あり”ってたまに見ますよね。わたくしも、今まで何件か告知事項あり物件の資料を取り寄せています。告知事項というと、事故物件だと思われがちですが、わたくしが問い合わせた告知事項あり物件は、・容積率オーバー・越境あり・傾きあり・水道管全部やり直し・水道管や下水道管が隣地を通っている。みたいなものがほとんどでした。どんな告知事項だろうと思って問い合わせると、肩すかしみたいな感じですよね。物件情報に告知事項なんて書かないで、容積率オーバーとかそのまま書けばいいんじゃないのかな?先日、問い合わせた告知事項あり物件は、久しぶりに事故物件でした。わたくしは、事故物件といわれると、そこで終わりにします。投資家さんによっては、事故物件と聞いてからが勝負という方もいるようですが、わたくしは敗北です。わたくしは、過去に表に出ていない事故物件を検討したことがあります。リースバック事故物件で、100万円~150万円くらいで、リフォームなし、利回りは30%くらいだったと思いますが、購入しませんでした。話は変わります。ちょっと前に、車屋さんと電話した時に、わたくし的には面白い話を聞きました。最近、車のオークションで、古いエルグランドやキャラバンを、動く動かないに関係なく落札する人たちがいるそうです。それは、金属買取業者だそうです。重量のある車を10万円以内くらいで落札するそうです。金属が高くなっているという事ですね。金属買取業者って古物商の許可を持ってるから、オークションに入れるのでしょうか?それともオークションに入れる業者に落札を依頼しているんでしょうか?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.19
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日の朝活も事務所まで散歩でした。イヤフォンをつけて歩いていると、回りの音が聞こえにくいです。すれ違う人にあいさつをされると、やたら大きなこえで「おはようございます。」と返してしまいます。朝からアドレナリン全開の中年だと思われてるでしょう。その後、タタミを処分しにクリーンセンターに行きました。タタミ2.5枚処分してきました。0.5枚は半畳のタタミです。処分費は1,000円でした。タタミ、12.5枚処分するのに3日かかりました。タタミは1日5枚までルールのせいです。KRTK議員さんどうにかしてください。金融機関の担当さんと、ただいま融資審査中の物件の前で打ち合わせ。金融機関の方と物件で話をするのは珍しいことです。詳しくは書けないけど、問題が発生です。決済延期は避けたい。仲介さんに連絡して、資料を送ってもらうことにしました。その資料を基に金融機関さん内部で検討するという事になりました。現在、融資審査中の物件が4件ありますが、そのうち1件は、色々問題があって去年の10月から審査中です。本日の問題が発生した物件も、長期審査中にならないで欲しい。A管理会社さんから電話で、『倒壊荘』の、野良ネコにエサ支給おばあさんの事で、他の入居者さんから苦情が出ているという事でした。担当さん「Pascalさんなら、”退去になってもかまいません。”って言ってくださると思ったので、おばさんには、このままだと退去しかないですよと、かなり強く言っておきました。」事後連絡でした。Pascal「ありがとございます。その通りです。」さらに、担当さん「あのおばあさん一人暮らしですから、孤独死保険に入られた方がいいと思います。資料を送りますね。」出てくの?出てかないの?どっちなんだい。売買の仲介さんから、契約書のドラフトがメールで送られてきました。補足するように電話で、担当さん「電柱の借地料の按分はやってません。Pascalさんめんどうなこと嫌いだからいいですよね。」Pascal「いいですよ。」めんどうなのはわたくしではないような気がする。でも、3年で4,500円の借地料の按分なんて、仲介さんが大変なだけだから、いつも按分はご遠慮させていただいてます。お断りしても按分してくださる仲介さんはいますが。按分の数千円か数百円もらうより、仲介さんの手間を考えたほうがいいですよね。B仲介会社さんに入居のお礼に行ってきました。その時、入居者様の書類をいただきました。このファイルに入ってました。NHKが配ってくるんだそうです。NHKも宣伝するんだ。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.17
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 管理会社さんから出入居者決定の連絡がありました。感謝です。4万円の予算で部屋を探しに来たお客さんんに、わたくしの5万円の部屋に決めていただいたという事です。しかも、現在入居中で月末退去予定の部屋ですから、内部を見ないで決めていただきました。非常に感謝です。希望予算と希望地域が違う客さんを、営業さんの力で誘導してくださったのですから、お客さんからクレームが出ないようにリフォームします。退去後すぐにリフォーム開始です。夜、同じ管理会社の別の支店さんから電話がありました。担当さん「1Kのお部屋に2人で住みたいと言ってる方がいますが、よろしいですか?」躊躇なく、毅然として、Pascal「いいですよ。」とお答えしました。大家さん11年生は、この程度の事は瞬時に答えます。男性×男性?男性×女性?女性×女性?も聞きませんでした。本当は、空室の恐怖と入居の誘惑に負けただけです。家賃が入ればそれでいいという考えです。わたくしの弱さです。わたくしのアパートに1K2暮らし部屋は、公式には3部屋あると思います。わたくし事務所のあるアパートには、勝手に2人暮らしを始めた非公式の1K2人暮らしが1部屋あります。わたくし1Kの部屋を100室くらい所有してますが、実際に1K2人暮らし部屋はどのくらいあるんだろう。どうでもいいか。話は全く変わります。ツバメの巣をつくらせないためのに、これを使ってみました。4月にツバメが巣をつくりそうなところに塗りまくりました。今のところツバメの巣はできていません。ハト飛来防止用忌避剤 ハートジェル カートリッジタイプ 285g価格:2938円(税込、送料無料) 楽天で購入送料無料の中で、一番安いと思います。ハト用のものですが、ツバメにも効くようです。コーキングガンが必要ですがリアル店舗で買いましょう。ネットだと送料負けします。カンペハピオ カートリッジコーキングガン価格:192円(税込、送料別) 楽天で購入送料は600円です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.15
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 「今日は時間ある。スカイラインハイブリッドのプロパイロト2.0を、残高設定で買うとどうなるんだろう。」と思って日産のお店に行きました。プロパイロット2.0の機能について色々教えていただきました。実車を見たかったのですが、試乗車はないという事でした。金額の話になった時、営業さん「スカイラインハイブリッドは1月でオーダーストップになってます。最後のオーダーは30台だったので一瞬でなくなりました。」という衝撃的なお言葉をいただきました。何を話していたんだろう?何のために話してたんだろう?オーダーストップは一番最初に言って欲しかった。最近、スカイラインハイブリッドの試乗車が大量に売りに出ていた理由がわかりました。車の勉強をしようと思ってTSUTAYAで車の雑誌を選んでいると、税理士さんから電話があり、3月決算の第2法人の金融機関Aさんの残高証明書がないという事でした。どの金融機関さんにも、年1回決算期に残高証明書を発行してもらっているので、私が無くしたとしか思えません。金融機関Aさんに電話をして、残高証明書の再発行をお願いしました。担当さん「ご都合のいい時に取りに来てください。その際、社判社印をお願いします。」Pascal「今から自宅に社判を取りに行って、そちらに向かうと20分くらいかかります。20分後に行きますが、いいですか?」と言うと、電話が10秒くらい放置プレーになり、担当さんと誰かが話している声が聞こえてきました。担当さん「わかりました。20分後においで下さい。」と言っていただきました。”都合のいい時”の考え方が多少違ったようです。金融機関Aさんに行くと、残高証明書の毎年発行の手続きをしてないことがわかりました。わたくしが無くしたのでもなく、再発行でもないことがわかりましたが、どうでもいいことです。毎年発行の手続きをしようとしましたが、ちょっとした問題がありました。第2法人は、5月2日付で合同会社から株式会社への組織変更をしていますが、会社謄本が取れないので、金融機関さんでの変更の手続きができません。金融機関Aさん的には、わたくしの第2法人は合同会社のままです。新旧どちらの社判社印をつくのか、金融機関Aさん的には判断が必要な部分がありましたが、旧社判社印になりました。新旧両方の社印社判を持って行ってよかったです。今期の残高証明書を発行していただき、無事、税理士さんに届けました。トラブルは疲れます。午後はノンビリしました。不動産屋さんから、案件の進捗状況の連絡がありました。買えない方向に進んでいます。理由は最初の金額より値段が高くなってきたから。でもあきらめない。午後6時から塗装屋さんとの約束がありました。新規購入予定のアパートの塗装の見積です。まだ購入してないけど、リフォーム費用も借りるので見積もりが必要です。無権利者のわたくしが先導して、他人のアパートの塗装の見積もりを取りに行ってきました。いっしょに来た足場屋さんが、2階の共用廊下から、屋根につかまって懸垂するみたいに屋根の上に顔を出して塗装の状態を見たいました。両足は空中です。両手だけで体重を支えています。こんな事できる人いるんだ。感動した。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.12
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、朝から少し前に購入した、やや遠方の2こいち戸建に行きました。2こいち戸建のプロパンガス変更で、プロパンガス屋さんからの貸与の打ち合わせでした。貸与の内容は言えませんが、ちょっと特殊な形です。打ち合わせ中、不動産屋さんからの昼食のお誘いがありましたがパスしました。やや遠方の2こいち戸建から帰って来ると、もう12時近くなってました。自宅に戻ると、水道設備屋さんの請求書32万円が届いていたので、ネットバンキングから振り込みました。昨年購入した物件の、固定資産税の納税通知書も届いていたので、とりあえずコンビニで振り込みました。この自治体は、第1期の期限が5月末日なので、納税通知書は今頃届きます。1期が1万1千円くらいでしたから、通年4万円くらいの固定資産税です。穏やかでいいですね。ついでに、法人車2台の自動車税も払ってきました。8万円近い金額でした。税金の振り込みは、コンビニには1円の利益もないというので、後輩のコンビニにはいきませんでした。Kカーのアトレーは、口座引き落としのようです。自分で手続きをしたはずですが覚えてません。その後、今回の固定資産税を口座引き落としにする手続きをしました。やや遠方の市役所に電話して、Pascal「固定資産税の引き落としの事で電話しました。」と言うと、交換の方がどこかにつないでくれました。何課か忘れてしまいましたが、口座引き落としの話をすると、「それは税務課ですね。おつなぎします。」と言っていただきました。無事税務課の方に同じ話をして、引き落としの用紙を送っていただくことになりました。その後、膝の療養費の支給申請書を書きに年金事務所に行きました。職員さんに書類を渡されて、「書類は便宜上ここに置いてあるけど、自宅で書いて本部に郵送してください。わからない事も本部に聞いてください。」と、笑顔で教えていただきました。それでいいのかな~?自宅に戻って、サッサと書類を書いて郵便局に持って行きました。6千円くらいもどってくると思います。”内装屋&クリーニング屋”クンとの約束の時間が迫っていました。購入予定のアパートの部屋のカギをかりているので、”内装屋&クリーニング屋”クンと、現地で打ち合わせをしました。部屋数多め物件なので、”内装屋&クリーニング屋”クンの目が輝いているように見えました。”内装屋&クリーニング屋”クンは、「これで来月の仕事は大丈夫!」と思っているんでしょうが、決済が来月とは限らんよ。今のところ融資審査中だから、永遠に決済がないかもしれない。さらに、半年に一度の行政の蛍光灯の無料回収の日でした。回収場所に運びました。80本くらいあったんじゃないかな?明日、仕事を入れたくなかったので仕事をつめ過ぎて疲れました。明日予定を入れない理由は特にありません。でも、明日も仕事は入ると思うけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.11
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 本日、朝一で税理士さんのに電話して、帝国データバンクへの対応を聞きましたが、「帝国データバンクは民間企業ですから断ってもいいんですよ。でも、どうして調査に来るんでしょうね?」という感じで、特に気にしていない様子です。その後、入れ替わりで業者さんがおいでになって、昼飯を食べる時間もなく、午後になってしまいました。午後1時30分、帝国データバンクの方がおいでになりました。取材に来た方が、今後は担当になってくれるようです。あいさつの後、担当さん「何か大きな取引が始まるんですか?」Pascal「はぁ・・・・・・。特にないと思います。」としか言いようがありません。担当さんとしては、わたくしとどこかの企業と大きな取引が予定されていて、先方の企業から調査依頼があったと思っていたようです。しかも、普通の調査でもお金がかかるのに、今回のわたくしの第1法人の調査は、”お急ぎの依頼”で割増料金が支払われているようです。だから、担当さんとしては特殊な事情があるのだと思ってわたくしに聞いたようです。むしろ、何があるか知りたいような雰囲気でした。わたくし、全く身に覚えがありません。自分の会社ですが、不動産を所有しているだけの法人です。何で調査の必要があるのか本当に分かりません。担当さんも、調査を依頼した企業名は知らされていないという事です。一般的に調査を依頼する企業は、東証一部上場企業などの大手という事です。わたくしが付き合いのある東証一部上場企業は中部電力くらいです。中部電力とは一般家庭と同じ電気料金だけの付き合いですから、調査依頼をしないと思います。わたくしの様子とわたくしに法人の業種から、「今回は簡単な取材にします。決算書の提出は求めません。」と言っていただきました。約50分くらい話をしましたが、数字の事を聞かれると全くわからないので、結局、決算書を渡して数字を見てもらいました。今後、今回調査を依頼した企業から連絡があるかもしれないとのことでした。どうなるんだろう。取材に来てくださった方は、とても穏やかな方でした。最後に担当さんに「企業について何か知りたいことがあったら連絡してください。無料で話せることはお答えします。どこの会社でもいいですよ。」とのことでした。重要な情報は、有料会員になるか、調査費を払うと教えてくれるそうです。今のところ、特に聞きたいこともありません。今後、何かあったらブログに書きます。ないと思うけど。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.10
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こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 本日は、早朝より地区の清掃作業でした。同じ地区の某金融機関の優秀な営業の方に、帝国データーバンクについて聞いてみました。金融機関の帝国データバンクに対する考え方や、わたくしの法人に調査を依頼した依頼主の可能性について教えていただきました。その後、クーポンの交換に行ってきました。※無料でいただいてきました。普段はクーポンは交換しませが、勇気を振り絞って後輩君のいるファミマに行ってきました。クーポンって一つ一つバーコードを開いて時間がかかるので、わたくし的には抵抗がある事でした。朝の非常に混んでいる時間帯に、クーポン使ってる人は勇気のある人だと思います。午前中、お客さんが少ない時間帯に行って、後輩君と話をしながら品物をかごに入れて交換してきました。得した気分になりました。午後、昼管理会社さんからさんから連絡があり、「『倒壊荘』の20X号室のトイレの排水が流れなくなりました。」とのことでした。いつものうるさい住人の部屋です。管理会社さんからは、「原因によって入居者さんに請求するか、大家に請求するか決めます。」と、いつも通り言われました。最悪、高圧洗浄をすると3万円かかるとのことでしたが、お任せしました。トイレのつまりは、排水の破損や構造上の欠陥じゃない限り、入居者が流してはいけないものを流したとしか思えません。破損であれば、他の場所から水漏れがあると思うし、構造上の欠陥が築40年オーバーの物件にあるとは思えません。その後、久しぶりに『倒壊荘』の前を車で通ってみました。車からはおりません、サファリパークみたいな感じでゆっくり進みます。入居者さんに何か言われても困るから。1階のおばあさんの、野良猫へのエサの供給と、駐車場の隅へのゴミの不法投棄は続いていました。許さん!管理会社へ連絡だ!直接自分からは言わんぞ。ゴールデンウイークも終わります。世の中が動き出します。家にいるからヒマでトイレを詰まらせるんだ。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.09
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、昨日の雨で草がぬれていて、朝活の除草ができませんでした。2度寝をしてしまったのが朝活でしょうか。天気が良くなっても除草に行かずにのんびりしてました。ゴールデンウイーク中ですが、管理会社さんからは連絡をいただきました。管理会社Aのエライ方から、電話がありました。わたくし、5月2日をもって第1法人を合同会社から株式会社に変更しますが、”管理会社さんの法人変更の処理が間に合わないかもしれない。”とのことでした。管理戸数が少ない大家さんであれば30~60分あれば終わるようですが、わたくしの法人は管理戸数がそこそこあるので、変更箇所が100ヶ所以上あって7日~10日くらいかかるという事です。ゴールデンウィークがなければ間に合うそうです。5月11日までに変更の入力が終わらないと、20日の送金日に支障があるという事です。エライ方「送金がないと困りますよね。」と、冗談を言われたので、Pascal「振込じゃなくて現金でいいいですよ。」と、冗談で返しました。管理会社さんは本日から休みだそうですが、わざわざ電話してくださって感謝です。管理会社Bの最近オープンした店舗の営業さんから電話がありました。(休みじゃないんだ?)電話してくださった営業さんは、以前別の店舗でお世話になった方です。内容は、空室の原状回復と募集条件の事でした。一通り話が終わった後、営業さん「Pascalさん、中古物件探してますよね?」Pascal「探してますよ。ぜひ紹介してください。」営業さん「わかりました。でも空室が多い物件はダメですよね。」Pascal「そんなことありませんよ。全空物件を再生させるのが楽しみなんですよ。」と、言ってしまいました。正直不動産気味に「最近は全空物件を見ると吐き気がするんですよ。」とはい言えませんでした。この営業さん、わたくしの再生物件を3棟くらい見ているので、念のための「全空とか空室が多い物件はダメですよね。」と聞いてみただけだと思います。さらに、営業さん「〇〇アパートみたいに古くて人の住んでいなかった物件でもいいんですよね。」Pascal「はい。頑張って再生します。」○○アパートはわたくしの再生アパートで、この営業さんの店舗のエリアにある物件ですが、他社さんに管理をお願いしている物件です。10年以上全空で、昨年わたくしが購入してフルリフォームして、今年満室になった物件です。他のFCの管理物件の○○アパートはを引き合いに出すところが、正直でわかりやすくて素敵です。たくさん物件紹介が来ますように!午後、ダラダラと管理会社Cさんに行ってきました。社名変更の文章が欲しいという事でしたので、”社名変更のお知らせ”とう8行くらいの文章を作って持って行きました。口座番号は変わらないから、どうでもいいような気がします。どうでもいいと思うと、けっこうめんどうです。他の金融機関さんも、管理会社さんも文章なんて言わないぞ。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.01
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、「除草剤をまかなくてはいけない。」と思って目が覚めました。5時20分でした。除草剤の道具は前日にアトレーに積んであります。5時30分には家を出ました。入居者都合で除草剤を散布できない戸建物件に向かいました。アトレーは、ブレーキパッドとディスクローターを交換したばかりなので、ちょっとはしると、ブレーキの変なにおいがします。物件到着後、すみやかに”寝ている間に除草剤散布”作戦開始です。液体の除草剤を50倍に希釈して、20リットルくらい散布しました。非常に緊張感がありました。これで、今日の朝活はほぼ終了みたいなもんでした。その後、アパート3棟の除草剤散布をしましたが、緊張することもなくダラダラできました。家に戻ると9時30分くらいでした。頑張りました。多分。その後、高学歴大家さんとわたくしの知り合いの工務店さんに行ってきました。会社は休みで社長さんが一人だけでした。レクサスのポスターが事務所の壁に貼ったありました。Pascal「レクサス買ったの?」と、軽く聞きましたが、そのポスターはわたくしの想像をはるかに超えたものでした。社長さんが、絶対に人に言ってはいけないと言うので書けません。非常に残念です。その後、高学歴大家さんと社長さん充実した重要な会議をしました。内容は書けません。わたくし、大変興味深く話を聞きながら口を挟んでました。頭のいい高学歴大家さんの考えることは違いますね。オモシロ計画が進みそうです。次回の重要な会議も参加させて頂きます。昼食を高学歴大家さんと食べてお別れしました。食事中、無借金大家さんから電話がありました。物件購入に向けて頑張っているという事です。ぜひ手に入れてください。その後、仲介さんから電話があり、雨が小降りになってきたから契約に来いという事でした。雨は全く小降りになっていないけど、契約に行きました。買い主のわたくしの社印社判をつくだけです。契約書持ち回りですから、後は売主さんが社印社判をついて、5月2日に顔合わせです。持ち回りだから会わなくてもいいと、わたくしは思います。夕方にはに入居者決定の連絡がありました。感謝!感謝!感謝!おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.30
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は朝から雨でしたが、山菜のコシアブラを採りに行きました。雨が激しくなる前に帰って来ることが重要です。山の中で車のキーを落とすとどうにもならないので、タイヤの上にキーをかくして(置いて)山の中に入っていきます。のどかですね。スマホも財布も車の中です。山といってもこんな感じです。道の左側の藪に入ってい行きました。1時間、山の中をウロウロして2kgくらいコシアブラを採ってきました。コシアブラの写真は撮り忘れました。斜面で滑って転んで服に泥がついたので、ブルーシートを敷いて運転しました。帰り道にあるわたくしの戸建です。当然、右側の家です。荒れた空き家に見えますね。この戸建ては法人さんに借りていただいてますが、今は人が住んでいないようです。中国の農業実習生が数人で住んでいると聞いています。冬季は、長野県では農業ができないので、岐阜県にいるようです。もうすぐ、長野県にもどってくるでしょう。写真の中の木が枯れています。梅の木です。毎年わたくしが収穫していましたが、残念です。その後、家に戻り、高学歴大家さんに連絡して、やや遠方の中古車屋さんにいっしょに行ってもらいました。中古車屋さんが休みでした。わたくしのミスです。高学歴大家さんのアパートに行って空室を見せていもらいました。空室は1部屋だけだという事で、羨ましい限りです。最後に、コメダに行ってお茶しました。管理会社さんが休みの火曜日、高学歴大家さんおおかげで楽しいい日になりました。感謝です。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.27
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、無職のバイト人A君に1時間だけ働いてもらいました。120万円戸建の畳を運び出しやすくするために、和室に無造作に置いてある床材、洗面台、流し台を、ほかの部屋に移動しました。無職のバイト人A君はいつまでたっても無職なので、”内装屋&クリーニング屋”クンのところで、クリーニングの”お試し労働力投入”をすることにしました。無職のバイト人A君は乗り気だったので、数日間クリーニングの”お試し労働力投入”をして、クリーニング屋になるか考えることになりました。”お試し労働力投入”の場所は、当然のようにわたくしのアパーです。どうなるんだろう?本題に入ります。少し前からジモティーで、120万円戸建の”タタミ28畳差し上げます”をやってますが、反応が薄、薄、薄です。そんな中、本日、タタミ15.5畳を引き取ってくれる人が来ました。感謝であります。0.5は半畳のスモール畳です。取りに来てくださったのは、やや遠方の人です。「畳どうするの?」「アパートが寒いのでフローリングの上に敷きます。」「今何してるの?」「地域おこし協力隊です。」「その前は何してたの?」「ドイツで8年間ダンサーしてました。日本ではダンスでは食べていけないけどドイツでは仕事があるんです。公務員のダンサーもいます。」とのことでした。すごい方が来てしまった。畳を撤去した和室です。やはり築43年ですね。残り12.5畳になりました。誰か引き取ってください。夕方、社協の方から、「この前見た戸建に住みたい人がいるけど、内見できますか?」と、問い合わせがありました。”この前見た戸建” =” 本日畳を引き取ってもらった戸建” =” 120万円戸建”です。上の写真ような状態を見せたら、多分引かれます。決まらないと思います。その点をお話しして、内見は延期していただきました。そして、2か月後にはリフォームを終わらせることになりました。できれば、もっとゆっくりリフォームしたかった。自己使用の倉庫でもよかった。明日、工務店さん、水道設備屋さんと打ち合わせてみます。頑張ろう。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.20
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング春の入れ替えに伴うクリーニングと原状回復が終わりました。本日、7部屋分の請求書が届きました。支払いは本日午前中に済ませました。今回は、クリーニング:7部屋クロス張替:61.5㎡CF貼替:1.5㎡その他、家具家電のクリーニング、排水管の洗浄、網戸の戸車の交換等がありました。”内装屋&クリーニング屋”クンにやってもらいました。昨日も、”内装屋&クリーニング屋”クンにダイノックシート用のシーラー2本渡して、「絶対にどこかへ行くなよ!どこかに行かないと思ってるから、色々渡してるんだからな。」と、くぎを刺しました。今回の7部屋分の費用は、179,200円でした。1部屋平均:25,600円です。これを、高いと考えるか、安いと考えるかは人それぞれです。私は、安いと感じています。自分では、7部屋の内装&クリーニングは、技術的に無理も時間的にも全く無理です。”内装屋&クリーニング屋”クンには、この7部屋の前に、2部屋のクリーニングとクロス貼替をしてもらってます。9部屋の平均単価で考えても、25,000円くらいだと思います。”内装屋&クリーニング屋”クンに発注する単価は、管理会社の下請けの単価より高くしてます。それは、優先的に仕事をしてもらうためです。この後の4月の退去部屋は、”内装屋&クリーニング屋”クンにやってもらいます。多少遠方でも頑張ってもらいます。これとは別に、管理会社さんにやってもらった2部屋分のクリーニング&原状回復の請求書が届きます。この2部屋は、やや遠方で”内装屋&クリーニング屋”クンが忙しそうだったので管理会社さんに頼みました。高額でも、苦しくても、頑張って支払います。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.07
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、解体の見積もりが届きました。4月からアスベストの関係で解体費が高くなると聞いていましたが、木造の建物で床面積168㎡で327万円でした。法律改正前に見積もりを取ってないから、高いのか安いのかよくわかりません。もう少し考えてみよう。考えてもわからんか。相見積か?田舎の相見積は断りにくいからやめよう。自宅の塗装の見積も届きました。床面積は秘密だけど110万円でした。無機塗料でこの値段は安いと思います。いつもの塗装屋さんですから、気を利かせてくれたんでしょう。腕も間違いないので発注しました。でも、7月以降の工事だそうです。その後、”内装屋&クリーニング屋”くんのところに、わたくしが持ってるクリーニングの洗剤、薬品、道具を持って行きました。わたくし、もう絶対に自分ではクリーニングをしないと決めたので、プレゼントしました。素人の持ち物を玄人に押し付けたとも言います。衣装ケース2つ分でした。事務所が少しだけスッキリしました。午後は、濃厚接触者の可能性があって自宅待機だった金融機関の担当さんが事務所に来ました。接触した方が陰性だったようです。話の内容は秘密です。この金融機関にも早く物件持ち込もう!夕方から、電話とメールで不動産屋さんと決済の打ち合わせでした。やっと2物件の決済日が決まりました。月末に2日連続決済になりそうです。同じ不動産屋さんです。1物件の契約日は決まりましたが、もう1物件の契約日はまだ決まってません。早く契約したい。そして決済した。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.05
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキングガス給湯器が不足していて手に入らないというのは、大家の間ではもう当たり前になってしまった話ですね。少し前まで3月になればガス給湯器が入ってくるから、春の入居の時期には間に合うと言われていたのも、大家の間ではもう当たり前の話でした。でも、4月になっても給湯器の供給不足は改善されていないような気がします。本日昼頃、4月5日に入居希望の連絡がありました。他の大家さんのアパートに入居が決まっていた大学生ですが、電気温水器が間に合わずに入居できないそうです。電気温水器の納期は2ヶ月先だという事です。そこで、急遽わたくしのアパートを紹介してくださいました。ありがたいことです。電気温水器はガス給湯器より、さらに入手が厳しいようですね。さらに、クリーニングの問題もあったようです。3月末に退去した部屋でクリーニングができているところは少ないようです。もちろん次の入居が決まっているところは、クリーニングが終わっていたり、クリーニングの真っ最中だったりだと思いますが。わたくし、この春は管理会社さんにクリーニングをほぼ頼んでいません。クリーニングは”内装屋&クリーニング屋”くんに8割以上たのんであるので、ほぼ仕上がってます。今年の春は動きが遅いという情報もあったので4月の入居に期待して、3月末退去で次の入居者が決まってない部屋も急いでクリーニングをしてもらいました。入居者様の動きが遅いという情報は、プロパンガス屋さんとの世間話から聞いていました。プロパンガス屋さんは、プロパンガスの開閉栓の(予約)状況から、入居状況や入居者の動きをある程度把握していると思います。”内装屋&クリーニング屋”くんには、本日土曜日も、明日の日曜日もクリーニングをしてもらって、クリーニングは全部屋終わります。日曜日の朝、ワックスを塗って終わりだそうです。感謝、感謝、感謝です。4月中の入居に期待して生きていきます。喜んでいたら、夕方、入居が決まったと思っていた部屋の家賃交渉が入りました。3000円の指値でした。この時期に、わたくしの物件を紹介してくれた担当さんに感謝の気持ちを込めて、「全然大丈夫ですよ。ありがとうございます。」と答えました。その後、”内装屋&クリーニング屋”くんから連絡で、本日夜8時くらいまでアパートの作業をしたいので、管理会社に連絡してほしという事でした。”内装屋&クリーニング屋”くんにしてみれば、騒音でクレームが来ないようにという配慮です。もちろん、連絡しました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.03
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、8時30分から開いている年金事務所に行って、『被保険者資格喪失届』と保険証を提出してきました。今は保険証がありません。いつ新しい保険証が届くんだろう?ケガしない。病気にならない。保険証の提示を求められない。頑張ろう。いつもの”ついたち”のルーティーンです。年金事務所の後は、金融機関のATMを回って記帳して、家に戻って通帳をコピーして、領収書の束といっしょに税理士さんに提出しました。毎月ついたちは、ローンの8割以上が引き落とされる日です。通帳の残高が数百万円減るの気持ちのいい日ではありませんが、ローン残高が減った分だけ、他人(金融機関)資本が自分資本になったと考えて前向きに生きていく日です。その後、試算表、入居状況の一覧表等を金融機関に提出します。金融機関Aの営業さんに電話をしたところ、担当さん「昨日接触したお客さんが発熱したという事で、しばらく自宅待機になりました。全然元気です。」という事でした。何でもなければいいのですが。Pascal「また出勤できるようになったら連絡してください。」と言ったところ、仕事熱心な担当さんは、担当さん「融資の枠は取ってありますから、ぜひ案件を持て来てください。」とのことでした。Pascal「わかりました。案件があったらすぐに持って行きます。」と言いました。金融機関Bの担当さんには事務所に来ていただきました。来週から支店が変わるので、最後のあいさつです。次の担当さんの情報をいただきました。次は営業の方ではなく融資の部署の方だそうで、基本的に店舗から出ない方だそうです。営業から融資の部署に来て3年くらいで偉くなっていく方のようです。以前、このタイプの方が担当だったことがありますが、ものすごくやり手でした。その方には、同時に2案件持ち込んで、当月と翌月で2案件の融資を通してもらいました。今回も期待しています。基本的に外に出れないと言っても、月1回くらいは事務所には来てもらえると思います。多分。金融機関Cの担当さんの所には、書類の提出と現在進んでいる案件の進捗状況を報告してきました。金融機関Dの担当さんには郵送でした。ここも、現在案件を持ち込んでいて融資OKですが、売主都合で進みません。午後は、わたくしのアパートの住人Kさん(自己破産という合法的な手続きでわたくしの債権をチャラにしようとして、裁判の準備をしている方)から、電話がありました。何か言ってましたが、要約すると『水まわりが壊れたので修理をお願いしている。費用はPascalさん払ってください。』という事です。破損というより、経年劣化に近いんじゃないかと思ったので、わたくしが費用を払います。工事費用の負担の電話をかけてくるというのは権利としては当然でしょう。入居者としての権利の主張は大事だけど、借金の返済という義務も大事だと思う。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.04.02
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング明日は、大学生の1Kの入居予定日です。午後3時半くらいにクリーニングの予定表を見ながら、打ち合わせの時の”内装屋&クリーニング屋”クンの話を思い出すと、クリーニングをやってないような気がしました。電話すると、”内装屋&クリーニング屋”クンは、くつろいでいるようでしたが、声のトーンが変わって、「クリーニングやってません。3時45分までに現場に行きます。」と言ってました。わたくしも、4時少し前に現場にい行きました。”クリーニングやってません。”というのは”クリーニングは全部はやってません。”という事のようです。水まわりはほぼ終わってました。わたくしも少しだけ手伝いました。さらに、クロスの貼り替えが必要でした。管理会社さんは何も言ってなかったけど、明らかに入居者の故意か過失です。14㎡のクロスの貼り替えです。管理会社さんに入居者負担であることを連絡して対応してもらいました。”内装屋&クリーニング屋”クンに貼り替を頼みました。彼にしてみれば、仕事が一つ増えたので悪い話ではありません。今晩何時までかかる変わりませんが、頑張ってもらうしかありません。全く話が変わります。アパートのスクーターのタイヤです。とても珍しいタイヤですがわかりますか?わたくしは数十年ぶりに見ました。スパイクタイヤです。もうすぐ履き替えですね。ブログを書いている夜10時少し前に、”内装屋&クリーニング屋”クンから、作業完了のメールがありました。安心して寝られます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.30
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング一昨日のブログに書いた物件の商談に行ってきました。本当は金曜日の予定でしたが、予定変更でした。わたくし的には買えないと思いました。「この物件を金融機関に持ち込んでも相手にされません。売主様一族と話を整理してください。」と、笑いながら言ってしまいました。笑っちゃうほど無理だと思える物件でした。不動産屋さんは『大丈夫だ~』と志村けんのように言ってますが、わたくしは無理だと思います。詳しく書けないのが残念ですが、わたくしの中では終わりました。不動産屋さんと売主様が頑張ってくれることを、少しだけ期待してまちます。その後、ハウスメーカーのアパートを見に行ってきました。ハウスメーカーの方から、「4月からの申し込み分から工事費が上がります。今月中に申し込みだけでもしてください。申し込み金は契約金ではありませんから、融資が通らなければお返しします。・・・」と言われたので、慌てて帰りたくなりました。契約金だって融資不可なら返ってくる契約がふつうだぜぇ~。話してる内容が、地主相手のトークなのでかみ合わないんだな。新築の事はよくわかりません。メイカーの営業さんの言ってることもよくわかりません。わたくしの勉強不足です。きっと。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.27
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、管理会社さんかられの連絡で、入居前の点検でユニットバスの水栓が壊れているという事でした。下の写真は、前回凍結破損した隣の部屋の水栓です。今回は、同じアパートの隣の部屋水栓が凍結破損です。「入居は明後日27日です。」と言われても、聞いてないから知りません。「どうしますか?」と聞かれても、「風呂に入らないように伝えてください。」とは言えません。手持ちの水栓をもって、1時間かけてアパートにって取り付けを頼んできました。火災保険も使えるけど、こんな小さなことには使えません。2~3万円を何回も請求して、保険会社に目をつけられるのは避けたいところです。話は変わって、本日、請求していた火災保険の保険金が下りたという通知が届きました。3月18日は手続きがされていたようです。今回は金額が約159万円という高額保険金だったためか、保険の調査員が来ました。調査員が来るくらいだから不審に思われることがあったのでしょうか?わたくし、管理会社さんにお任せなのでやましいことはありません。無事火災保険がおりて助かりました。大きな事故の時に保険金がもらえるように、小さな事故は請求しないほうがいいと、代理店さんから聞いたことがあります。本当かどうかは知りません。火災保険は自己責任で。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.26
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、金融機関に個人の決算書を提出の日でした。法人融資っていっても、個人の決算内容も大きく関係するので、早めに提出しました。金融機関1決算書を提出に行きました。ここは、敷地が一部道路になっている物件の審査をしてもらってます。担当さんは、「審査が遅くなっていてすみません。」と言っていただき、一安心。審査が進まないことはわかっていましたが、その原因が敷地が一部道路になっているせいだと持っていましたが、そうではないようです。現状、物件購入の話が同時多発ゲリラ的に進まないので、わたくしが混乱して原因がよくわからなくなってます。決算書は受け取ってもたって終わりです。金融機関2ここは、現在は物件を持ち込んでいません。担当さんが事務所に来てくださいました。4月から他の支店に行くそうです。残念!残念!残念!決算書はその場で一通り見てもらいました。ここでは、新築の話もしました。1月に駐車所を購入しましたが、空きが増えただけで、うまる気配が全くありません。24区画中6区画しかうまってません。1月に駐車場として融資をしてもらい購入して、3月にはアパートを建てたいというのは、金融機関さんにとってはいい話ではないと思います。”最初からアパート用地として購入しろよ。”という話になってしまいます。でも、支店内で検討してくれるようです。わたくしも、支店としての方針を知りたいところです。金融機関3やや遠方です。わたくしが行きました。決算書を提出すると、その場で細か見ていただきました。ここは、大型物件の融資可をいただいてますが、色々あって進みません。この金融機関さんに行った時は、応接室でホワイトボードを使って色々教えていただいてます。今回は、融資可になった大型物件の内部資料を見せていただいて、”この大型物件は危ない。”という事を説明していただきました。ホワイトボードは使いませんでした。融資取り消しか?と思ったら、融資はしてくださるそうです。よかった。わたくし的には、危ない感じがしません。わたくし自身か、わたくしの脳が危ないのかもしれません。物件買いたい病?そんなの10年前から発症しっぱなしだし。余談ですが、この金融機関さんでは、新規のお客様の新築はお断りしているそうです。この地域で新築が乱立しているようです。でも、相続対策の方は新規でも融資するそうです。相続対策するくらいだから、資産を持っているからだそうです。お金持ちはいいな。金融機関4は、明日事務所に来てもらいます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.24
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、しら電から着信がありました。折り返すと、「わたくし、○○合同会社の代表社員のP子といいます。4月からの家賃についてお電話しました。」わたくし、ビックリしてしまいました。○○合同会社様は、Mアパートに入居されています。手堅い商売をしていて順調なことはよく知ってます。でも、Mアパートはわたくしの所有物件ではありません。現在、購入の話を進めている物件です。金融機関の融資はついていますが、売主様のペースが非常にゆっくで、売買契約書は交わしていません。3月30日に決済引渡しの予定ですが、売買契約が済んでいないので、3月30日に引渡しができないような気がしています。普通であれば、売買契約が終わり金消契約を済ませている段階だと思います。そんな中、売主様が、○○合同会社の代表社員のP子さんに、わたくしの氏名、法人名、住所、電話番号も知らせてくださったようです。本当にびっくりして、電話口で背筋が伸びてしまいました。でも、売主様的には、3月30日までに決済する気持ちがあることがわかりました。ちょっと安心しました。それにしても、あと10日くらいしかない。P子様には、Pascal「まだ売買が済んでいないので、売買が終わってからお話ししましょう。」という事で納得していただきました。Mアパートの商談を始めてたのは昨年の10月、わたくしの激しい指値以外に特に支障がなかったのに6ヶ月もたちます。なんとか売買契約をしてほしい。6ヶ月分の家賃は500万円を余裕で越えます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.20
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング昨日、管理会社様から連絡を受けて、本日はやや遠方のアパートに行ってきました。アルバイトをやめてしまったニート系のバイト人A君と行ってきました。昨日の夜中、地震が起きる少し前に、バイト人A君にLINEで本日のバイトを頼んだ時には、「バイトOKです。」と返事がありました。その後、瞬間熟睡したのでしょうか、本日アトレーの中でTVを見ながら「昨日、地震があったんですか?知らなかった。」と言ってました。長野県も結構揺れたんだよ。やや遠方のアパートでは、103号室から101号室に家具家電を動かしました。冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、TV、TVボードですから、一人でもできないことはないけど、2人でやると楽なのでニート系のバイト人A君に頼みました。家具家電を使う使わないって結構めんどくさいです。この物件の家具家電は2,000円で、かなり安いと思いますが、昨日は、管理会社の担当さんより、担当さん「ご入居者様がTVを見ないから、家具家電を1,000円にしてほしいと言ってます。」と言われました。Pascal「格安なのでできません。」と、即座に笑顔で言いましたが、これは大家に聞かずに、管理会社さんレベルで「ダメよ!ダメダメ!」と言って欲しいところです。さらに、このアパートの201号室のユニットバスの混合水栓が凍結破損したという報告も受けています。これは管理会社さんから送られてきた写真です。新品の混合水栓が凍結破損しました。凍結防止のために通電して一冬で1万2000円以上電気代を払ったのに、新品の混合水栓が凍結破損しました。だれかが通水して、新品の混合水栓の中に水が残っていたんでしょう。だれが通水しかわかっているけど、そこは追及しても・・・。悲しみを乗り越えて、手持ちの新品の混合水栓を置いてきました。業者さんに設置していいただきます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.18
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング空室の連絡が、2月末~3月初めに大量に来ました。一時的に19室の空室を抱えてしまいました。ほとんど単身者用の間取りの部屋です。ファミリータイプの空室は2部屋だけです。その中で、次の入居者様が決まっているのは5部屋だけです。現在、次の入居者様が決まっていない部屋が14室です。そのすべてが単身者用の1K です。空室率6%を超えました。残念!今年は空室が多すぎると思いながら、昨年の入居状況を見てみると、昨年の今ごろは20室以上空室がありました。昨年の空室の大きな理由は、リフォームが終わってない部屋が多かったことです。今年は、原状回復する部屋はたくさんあるけど、リフォームする部屋はありません。そう考えると、『去年よりは空室率が低いんだ。』『リフォームする部屋がないから、キャッシュアウトが少ないぞ。』という、妙に明るい前向きな気持ちになってしまいます。いかん。遺憾。一部屋でも多く3月中に空室をなくしたい。頑張ろう!それにしても、14件の空室の中には、4月退去が3件もあります。これは本当にやめて欲しい。そんな中、管理会社さんより、1K の住人さんが、駐車場をもう一台分借りたという連絡がありました。2人暮らしは始めるんだ?と嫌な予感を感じながら聞いてました。1Kに2人暮らしなんて、狭いからすぐに退去につながります。でも、よく聞くと、1人暮らしのまま、2台目の車を所有したいという事です。満室でも駐車場の空きが十分あるアパートです。ノープロブレムです。駐車料金3,300円頂きました。感謝です。この土日は不動産屋さんはとても忙しいとの事です。事務員さんまで物件の案内に行っているという事です。わたくしの物件も、案内入ってるかな?おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.06
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング昨年購入した超ミニミニパートの売主のじいさんから、直接電話ありました。申告するのに領収書が必要だと言ってきました。わたくしは買い側です。おじいさんが売り側です。領収書を出すのは売主のじいさんです。決済の金銭のやり取りは、不動産屋さんによって違いますが、1 固定資産税の按分、日割り家賃など、物件代金などすべて合算して、一回のお金のやりとりでやってしまう。2 固定資産税の按分、日割り家賃など、物件代金、全て実際にやり取りして、お互いの領収書を残すというやり方。超ミニミニパートの売買は『1』のやり方なので、わたくしは領収書を書いてません。領収書を書いたのは売主のじいさんです。じいさんが何を言ってるのかよくわかりません。何度聞いてもよくわかりません。いい加減嫌になって、Pascal「わたくし、よくわからないので領収書を作って送ってください。わたくしが、署名押印して送り返します。」と言うと納得していました。何で納得するんだろう?何の領収書を書くんだろう?10億円とか領収書に書いてきたらどうしよう?その後、じいさんの話がまだ続きました。じいさん「Pascalさんにいまさら言っても仕方ないけど、仲介の不動産屋に最初に言っていた金額より50万円安く売らされてしまった。オレは不動産屋に騙された。」と言い始めました。「何を言ってるんだ?ボケたのか?」と思いながら、黙って苦痛な話を聞いてました。今更何を言っても、じいさんの署名押印のある契約書があるから、どうにもなりません。じいさんの長い電話が無事終わって、仲介してくれた不動産屋さんに電話で事の次第を話しました。「あのじいさん、もしかしてボケちゃったの?」と聞くと、不動産屋さんが、「ボケてはいないけど、昔からそういう人なんですよ。昨日、私の所に来て同じことを言ってきたので、適当にあしらっておきました。」とのことでした。適当にあしらうから、わたくしのところに電話がきたんだと思う。不動産屋さんと相談して、わたくしが決済の時に受け取った領収書のコピーを送ることになりました。この超ミニミニアパートの決済は、現金のやり取りのない口座間のやり取りでしたから、本来この領収書も必要ないもでした。決済終了後、わたくしがお願いして、念のためにその場で、不動産屋さんに複写のないペラの領収書に書いてもらったものです。じいさんは、自分の通帳のコピーと不動産屋さんがつくってくれた売買の明細をじいさんの税理士さんに提出すればいいはずです。わたくしの領収書は税理士さんの所にあります。急いで、税理士さんの所に行って売買関係の書類が入ったファイルをかりてきました。ファイルの中から領収書を探し出して、コピーして、不動産屋さんとじいさんにFAXして、税理士さんの所にファイルを返しに行きました。この時期の税理士さんは忙しいので、5時過ぎても事務所が開いてます。助かりました。何だかな~。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.03
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング決済が迫ているリースバック物件の事で、市役所の福祉課に行ってきました。 市役所の福祉課の担当さん 不動産屋さん リースバックされる人(所有者さん) わたくし4者での話し合いでした。賃貸契約書の内容の確認でした。・保証人の確認・家財保険、火災保険の確認・敷金礼金の確認・残置物の撤去の確認・死亡した時の残置物の処分の確認・家の内外のゴミは5年以内に入居者さんが片付けるとか・・・賃貸の契約書の下書きを見ながら、色々確認しました。Pascal「住宅扶助は31,800円でいいですよね。」不動産屋さん「家賃は行政から直接払ってもらえますか。」担当さん「それはできません。家賃は本人の口座に振り込みます。」不動産屋さん「家賃は口座から自動引き落としにしましょう。」Pascal「区費は自分で払って下さい。」みたいな話から始まりましたが、マジでやってますから、本人を目の前にして徐々にリアルな話になっていきました。不動産屋さん「保証人に支払い能力がなさそうですから、別の保証人を探してください。」担当さん「ご本人が亡くなった時には葬儀費用は出ます。・・・。」Pascal「最悪の場合は、市から残置物の片付けの費用が出ますよね?上限はいくらですか?」死因贈与契約のことまで話そうと思いましたがやめました。この戸建てはゴミ屋敷です。Pacal「敷金礼金は入居者さんの負担にはならないので1ヶ月ずついただきます。家の中のゴミの処分費用に当てます。」(早くゴミ屋敷から脱して生活を立て直してほしい。)と、わたくしが言うと、市の職員さんは?という顔をしていました。不動産屋さん「家の中を見たことありますか?」と、担当さんに聞いて、フォローしてくれました。担当さん「外から見ただけです。」こんな感じのリアルな話が続きました。当の本人は、とっくに話についてこれなくなっていました。「私だけ話についていけないです。」と言ってましたが、それは無理もないことです。3人にとっては、仕事上の普通の会話です。厳しい話ですが、入居者さんにも知っていて欲しいことでもあります。帰り際に、Pascal「これでスッキリして前向きになれるんじゃないですか?生活を立て直しましょう!」入居者様「そうですね。やってみます。」とのことでした。とりあえず賃貸契約書はつくれそうです。賃貸契約書をつくってくれる不動産屋さんは、売買が専門です。売買についてはすごい力のある方だというのはよくわかっていましたが、賃貸についても力のある方だとわかりました。感謝、感謝、感謝です。その後、保険屋さんにわたくしの事務所に来ていただき、このリースバック物件の火災保険に入りました。決済まであと1週間です。また報告します。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.26
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング本日は、特に活動もなくのんびりしてました。管理会社さんから電話があったこと事が唯一の活動でした。担当さん「Pascalさん、戸建Cをネイルサロンとして借りたいという方がいらしてますが、よろ・・・・・。」全部言い終わる前に、Pascal「いいですよ。」と、答えてしまいました。戸建Cは、賃貸専用に建てらえた6戸1の戸建群の1戸です。Pascal「大きな看板を出さない事と、まわりの戸建とうまくやっていただければいいですよ。」と付け加えました。担当さん「わかりました。ご案内してみます。」とのことでした。経験上ネールサロンみたいな美容系の商売は、フリーのお客さんが来ることはありません。フリーのお客さんは、ネットの世界でフリーでさまよいあるいて、ネット上で予約を入れるとというのが当たり前になっているようです。店の看板は表札がわりにあればいい程度だと思います。トラブルがあった時に退去してもらいやすいように、店舗としての契約にします。住居として契約してしまうと簡単には退去させられません。今回の物件の家賃は5万円ちょっとです。ネイルサロンでペイできるの?と思いました。ネットでサラッと調べると、ネイルサロンの客単価はサイトによってばらつきがありすぎてよくわかりません。よくわからんけど、5000円~8000円で、オプションで1万円~2万円みたいな感じがしましたが、本当にそんな金額払うの?????田舎で爪に1万円払う人は少ないと思うので、客単価6000円(高すぎる気がするけど?)で考えると、9人で家賃はペイできます。光熱水費で2人分くらいかかるかな?きっと11人で家賃光熱水費はペイきると思います。その他の経費はよくわかりません。きっと月に20人くらいお客さんがいると利益がでるように思えます。このネイルサロン希望者さん、初めての開業でしょうか?ネットでサラッと検索すると、30万円くらいから開業できるという事です。後は腕次第ということでしょう。だれかわたくしの物件でネイルサロンやる人いませんか?開業資金30万円貸しします。無利息30回分割できます。毎月、家賃プラス1万円で開業できます。30ヶ月は退去できない特約付きです。もう2月も後半にはいりました。とにかく空室はうめたい!ネイルサロンに決まってほしいな~。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.20
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長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング民間の保険会社の火災保険の保険料が高きなってきれいるので、こくみん共済coopの火災保険に加入しました。満期が来ている戸建2戸の火災保険を、こくみん共済coopに変更しました。こくみん共済coopに加入する際に気をつけることがります。1 法人所有の物件では加入できない。 加入できるのは個人所有の物件になってしまいます。2 戸建は空室になった時に火災保険を解約する。 アパートは空室があっても問題ないようです。 個人所有の全空アパートで加入したこともあります。今回の戸建2戸の入居者様は、2人とも60歳台の独身の男性です。2人とも、「死ぬまで住みます。」と言って入居されました。そんな理由で、しばらく空室になることはないだろうと考えてこくみん共済coopの火災保険に入りました。数千円ですが安くなりました。その際、対応してくれたお姉さんが、わたくしが加入してるこくみん共済coopの他の物件の保証内容の詳細をプリントアウトしてくれました。その中に、物件価格と保証がかなり乖離しているものがありました。この物件が全焼した時に2800万円の保険金になっていますが、この物件は、無借金の100万円で購入したアパートです。わたくしのブログで100万円アパートとしてたまに出くる物件です。2800万円の保証だから、100万円アパートが28戸買えることになります。全焼利回り何パーセントなんだろう?保険金で100円アパート1戸買えたら100%だとすると、28戸で2800%?よくわかりません。何でこんなに手厚保証を付けたのか覚えていません。たぶんこの保険に加入した当時は、今とシステムが違ってこれ以上安い保証の設定ができなかったような気がします。という事で契約内容の変更をしました。保証を2800万円から500万円にしてみました。保険料が、年額65,800円から11,750円になりました。5万円以上節約できました。その後、金融機関X様から電話がありました。担当さん「口座がないので、審査の前に口座を開設してください。」と言われたので、Pascal「20分後に行きます。」と言って、自宅に戻り社印社判をもって、金融機関X様に行きました。滅多にいかない普通の窓口に行き、口座をつくりました。一万円くらい現金を入れようとすると、担当さん「お金ががなくても口座は作れます。」と、繰り返し言われました。わたくしが、お金を入れないことを了承すると、担当さん「お金を入れると、ひと手間増えるんですよ。」と、小声で教えてくれました。そういう事だったんですね。通帳とキャッシュかーがその場で渡されたのは驚きました。世の中どんどん進んでいるんですね。その後、いつもの融資の担当さんに、今持ち込んでいる物件いついて、いくつか質問されてました。きっと融資してくれると思います。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.02.18
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