[経営] カテゴリの記事
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「大家業は楽しい」と再認識した日でした。
長野県の大家パスカルです。・・・ 勤め人時代の思い出です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら勤め人時代に仲良くさせていただいた社長さんがいました。当時、その社長さんが社員さんに言っている言葉を教えてくれました。「銀行はお金を金利20％を超えて貸すと違法になる。100万円を貸して20万円を超える利益を上げることはできない。でも、オレたちは物を売る商売だから100万円で仕入れていくらで売っても違法じゃない。だから頑張ろう。」この社長さんの業種はテリトリーがあり、一般的にはあまり大きな会社にはできないようです。小さな会社が日本中にある業種です。この社長さんの会社は、その中で日本一大きな会社のようで、業界では成功例として有名なようです。地域の同業他社を真面目な仕事ぶりで駆逐し独占状態です。売り上げは余裕で億単位とのことです。この社長さんが、週に何回か職場に来ました。私には仕事の話や仕事に関係ない話を色々していきます。そんな中で会社経営についての話もしてくださいました。当時からその社長さんが生き生きとしていることがうらやましかったです。大家業も部屋を貸して収入を得ています。利回り20％を超えると違法ということはありません。利回りは何％でも問題ありません。100万円で買った戸建をを年間家賃60万円(利回り60％)で貸しても問題ありませんよね。私のように中古物件ばかり持っていると、物件購入金額とその後のリフォームによって、ある程度利回りは上げることができます。20％を超えることもできます。自分の努力が実を結ぶ「楽しい仕事」です。今日も朝から現場を回り、現場1では職人さん「クロスとCFの色どうします。色見本見てください。」パスカル「この部屋もう入居者決まってるから、色は任せるから少し冒険してみて。いいと思う色でやってよ。職人さんに任せるのが一番だから。」職人さん「分かりました。少し冒険してみます。」現場2では職人さん「この色ちょっと合いませんね。次から使わないほうがいいですね。」パスカル「次はもう少し濃い色にすればいい？」職人さん「違う系統の色がいいですね。」パスカル「次は任せるは。」こんな会話がいいですね。ふと勤め人時代を思い出し、「大家業は楽しい」と再認識した日でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.14
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足場の費用は？
長野県の大家パスカルです。・・・ 実はそんなに高くないのでは？ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらあるアパートの階段部分を塗装してもらっています。塗装屋さんのお親方は、下請けに出した仕事に一切自分の利益を乗せません。足場の設置も利益を乗せていません。こんな階段に、足場を設置しました。金額は9万円、税込みで9.9万円でした。意外に安いですね。足場工事はかなり高いイメージでしたが、違いました。あいだに入った業者さんにしっかり抜かれたような気がします。親方曰く、「普通の家だったら、20万円あればお釣りがきますよ。」とのことです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.10
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「頭のおかしい入居者」が出て行ったそうです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 退去後悲惨だった6戸１の戸建賃貸物件の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら6戸１の戸建賃貸物ていうのは、賃貸用の戸建が一つの敷地に建っているということです。昨日の、「退去後 悲惨な状況」だった物件のF号に、リフォームの打ち合わせに行きました。業者さんとF号戸建の前で打ち合わせをしていると、D号戸建の入居者が、アルミホイルにスプレーで塗装を始めました。この方、外国籍の方です。D号戸建の壁にアルミホイールをたてかかけて、黒いスプレーペンキで塗装しています。当然、建物の外壁に黒いペンキがついています。なかなか狂った方です。平静さを保ってパスカル「塗装をやめてください。壁についたペンキも落としてください。」と言うと、入居者「ごめんなさい。」と言って、ペンキ落としで掃除を始めました。ペンキ落としを持っているとは。その後、D号の入居者さんと立ち話が始まりました。「D号、E号、F号は、前の大家さんがリフォームせずに貸し出したから、汚い。私も汚いまま借りた。」とのことでした。本当に汚いという顔をしていました。D号、E号の入居者さんは、外国籍の方です。多分あと10年くらいはいてくれるのではないでしょうか？退去後のリフォームが怖いですね。さらに、D号の入居者さん「退去したF号の入居者は、親子2人で住んでいた。お母さんは普通の人であいさつもしたが、息子は頭がおかしかった。小さな子どもが遊んでいても、車のスピードを落とさずに入ってきた。あいさつもしなっかった。」と外国のなまりが抜けない日本語で言っていました。「頭がおかしい。」「危ない奴」「頭が狂ってる。」「引っ越してくれて安心した。」と繰り返し言っていました。6戸１の戸建の小さなコミュニティーの中で浮いた存在だったようです。色々な面でオーナーチェンジ物件の怖さを感じています。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.07
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退去後 悲惨な状況でした。
長野県の大家パスカルです。・・・ 戸建の退去がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらこの戸建て、オーナーチェンジで買ったもです。5年間住んでいただいて、退去になりましたが、悲惨な状況です。入居者様は、「入居前からこんな状態だった。」「クリーニングなしで入ったから汚かった。」等言いますが、5年前の状況が分かる資料はありません。大家が泣き寝入りですね。4月1日入居です。二階建て２DKの天壁床すべてのリフォームが必要です。50万円オーバーでしょう。悲しみを乗り越えて頑張ります。ドアにパンチの跡もありました。5年前にこんな状態の部屋に、家賃5万円払って入居したのでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.06
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新型コロナウイルスの影響が出てきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ ユニットバス、洗面台、流し台がない ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらプロパンガス屋さんの協力で、極楽荘のユニットバス、洗面台、流し台などの入れ替えを実施しようとしています。今は見積もり段階です。昨日、ガス屋さんから電話がありました。・中国でユニットバス、洗面台、流し台などが生産がストップしていて、日本に入ってこない。国内生産の高級なものはあるかもしれない。・ユニットバス、洗面台、流し台などが入って来るのは、早くても3か月後、正常化するには6ヶ月くらいかかると思う。ということでした。これはもう、笑うしかない。何を言ってもしょうがないですね。まさかこんなかたちで新型コロナウイルスの影響を受けるとは思いませんでした。すでに極楽荘は2部屋の申し込みをいただいていますが、本日,入居をお断りしようと思います。いつになったらリフォームができるかわからないのでお待たせすることはできません。先日のブログで申し込みをいただいたと書いたばかりですが残念です。極楽荘は入居率50％くらいですが、とりあえず現在の家賃収入で金融機関への返済、税金、火災保険の支払いはできます。返済比率が低くて助かりました。極楽荘は年内満室を目指します。のんびりと。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.27
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入居保証事業：社会福祉協議会と契約しました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 長野県の社会福祉協議会の「あんしん創造ねっと」事業 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら極楽荘には、滞納者Zさんが住んでいます。・以前住んでいた私の戸建てで80万円ほど未払い金があります。・極楽荘の家賃の滞納はありません。滞納者Zさんには保証人がいません。身内の信用が全くないため、だれも保証人になってくれません。働いていないので家賃保証会社も使えません。一昨日、町の社協さん、広域の社協さん、県社協さん、管理会社の部長さん、滞納者Zさん、私が集合し「入居保証事業・生活支援事業」の契約しました。契約は、契約１：私と県社協契約２：滞納者Zさんと県社協滞納者Zさんは、この制度を利用して長野県社協が保証人なって、極楽荘に住んでいます。・県社協が保証人で、町の社協が毎月指導に入るそうです。・３ヶ月滞納で、契約（滞納者Zさんと県社協）が切れるそうです。そして即退去といことのようです。退去費用は10万円まで出していただけるようです。長野県では、県の社会福祉協議会の「あんしん創造ねっと」事業の「入居者保証・生活支援事業」という名前ですが、管理会社の部長さんも知らなかったそうです。都道府県によっては、違う名前で同じような制度があるそうです。こんな制度が必要な時代なんですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.23
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大東さんが近くに1Kを建てていた！
長野県の大家パスカルです。・・・ 私の1Kアパートのすぐ近くです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私の1Kアパートですが、かなり田んぼの中です。緑色の看板のFC店で管理を断られたので、青い看板のFC店でなんとか管理してもらった物件です。↑こんなところです。私のアパートも映っています。ここにアパートを建てるのは、かなりの勇者です。私のアパートはもともと社員寮ですから、アパートとしての立地は考えられていません。社員寮 → 競売 → 県外のクレイジーな大家 → パスカルという履歴を持っています。昨日のブログの元社員寮とは別の元社員寮です。私は元社員寮を6棟もています。私の物件、購入以来ほぼ満室です。「なぜここに住むかわからない。」と客付けの不動産屋さんと話している物件です。この私の物件の近くに大東さんがアパートを建て始めました。大東さんといえば２LDK、小さくても1LDKというイメージでした。「こんなところに、ファミリータイプのアパート建てて大丈夫？」と思っていいました。昨日なんとなく、空室の検索していると、あの大東建託の物件が1K10戸と1LDK4戸だとわかりました。「大東さんも1K建てるんだ。」と思いました。すぐ近くに大東さんの1Kができます。でも、家賃は約2万円違います。さらに駐車場1台4400円プラスです。ありえません。田舎は、駐車場は1台目はタダです。ファミリータイプでも2台目もタダになってしまうこともあります。私の物件の入居に影響はあるんでしょうか？ほぼ満室の私の物件もリサーチされて、大家さんを説得する材料に使われたんでしょう。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.18
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古い２DKがない地域は、1Kの家賃も下落しにくいです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 2DKのない地域なんて、滅多にないんですが。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私が1Kを所有している地域の一つです。この地域、普通の田舎から急にベッドタウン化した地域で、以前はアパートがほとんどありませんせんでした。2DK全盛期時代にアパートを建てていないので、古くて安い2DKはありません。この地域に私は10畳の1Kを所有しています。この1Kのアパートも元は社員寮でアパートではありませんでした。前のオーナーさんが手をかけていなかったので、退去ごとに手を加えて、購入以来家賃を3000円～5000円位アップできるようになりました。経験上1Kを所有していると、1Kは古くて安い2DKが競合物件になることがあります。古くて安い2DKの家賃が大きな重しとなって1Kの家賃が下がる現象が起きます。この地域には古い2DKも他に1Kなどの競合物件がありませんから、1Kとしては高めの家賃（長野県の田舎の家賃相場ですよ。）をいただいています。いい地域です。欠点は、その地域に住む必要がある人以外はほぼ入居しないということです。ですから、以前は同時に4室空室を抱えたこともありました。逆に言うと、その地域に住む必要がある単身者にはノーチョイスということで、入居していただいてます。田舎にもこんなホットスポットがあります。最近、この地域の募集状況を見ると空室が20室以上ありました。2年くらい前までは、募集物件はほとんどなかったのですが、大東さんが頑張って空室をつくっているようです。1LDK、2LDKの新築ですから家賃は安くありません。その高い家賃帯の2万円くらい安い家賃帯で細々（のびのび）やっています。こんなことを書きましたが、私も他の地域で2DKを持っています。でも何とか1Kと勝負しないで済んでいます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.17
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アパートの名前の変更の手続きは？
長野県の大家パスカルです。・・・ 私もよくわかりません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、アパート名変更の看板の設置にコメントをいただきました。その方のアパート名変更の行政の手続きの方法も含めて、変更の手続きは市町村によって違いが多きいと思いました。田舎に行くほどアバウトですね。私は、今まで3物件4棟物件名を変更しました。ケース１：村 個人名入りアパート届けを出そうと村役場に電話をしたら、「特にいりません。名前は職員が見ておきます。」終了。ケース２：町 名前がよくないアパート。極楽荘の本当の名前は、昔、中国沿岸部を荒らした日本人海賊団（日本人だけではないという説も）に対する中国側の呼び名にちかい名前（カタカナです。漢字だとヤバいアパートですから）です。今回は、上下水道の名義変更に町役場の上下水道課から呼び出されたときに名前の変更も伝えました。他の部署への連絡は指示されませんでした。役場内で共有してもらえるのでしょうか。リフォームが完成したところで消防署に連絡します。ケース３：市 ろうきん社員寮、そもそも名前がないアパート。元ろうきん社員寮で通すのも無理がある、というより労金からクレームがきそう。名前を決めて市役所に連絡すると、「建物は未登記で、番地はあっても家屋番号がありません。家屋番号をつけるので少し時間をください。」とのことでした。未登記は知っていましたが、こんなところに影響が出るとは。家屋番号ももらい、ろうきんさんに登記してもらいました。登記しないと融資してもらえません。市役所からは「消防署にも連絡してください。」といわれました。消防署と電話と郵送で書類のやり取りをして、最後は、消防署の検査もありました。特に問題なくクリアしました。さすがろうきんさん管理。アパートの名変更で一番大事なのは、万が一の火事に備えて、消防署に「物件名」と「所在地」をわかってもらうことだと思います。（ケース2があるので偉そうには言えませんが。）市役所は、名義変更の手続きをしなくても固定資産税の納付書は絶対に送ってきます。後は、電力会社に連絡して共用部の電気の契約者名前を変えてもらうくらいですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.16
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極楽荘の看板設置：社会福祉協議会、福祉事務所にも通知を
長野県の大家パスカルです。・・・ 看板設置の日を忘れていました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、活動予定もなく朝からのんびりしていると、朝9時に看板屋さんから電話がありました。朝9時から極楽荘の看板設置でした。完全い忘れていました。活動予定ありました。「10分で行きます。」と言って、バモスでGO。めったに電車が来ない飯田線で踏切で引っかかりました。それが3分くらいかかりました。長い。10分の約束も果たせず現場に到着しました。写真は、こんな感じですが、看板の物件名を「極楽荘」にPC上で加工したので、新しさも何も伝わらないですね。もちろん、「極楽荘」という名前ではありません。この看板180㎝×60㎝という大きさです。看板は1枚15000円で30000円すが、取り付け料は1枚15000円で30000円でした。取り付け料、高いぞ。半日当で十分だと思うんです。設置された看板を確認していると、入居者さんにアパート名の変更を連絡していないことに気づきました。あわてて家に戻り、通知をつくり、ポスティングしました。来週中に、社会福祉協議会、福祉事務所にも、アパート名変更の通知を持っていきます。たぶん。いろんな方が住んでいいるので手間がかかります。おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.15
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空室率10％あります。この繁忙期にできるだけうめます。
長野県の大家パスカルです。・・・ 満室にするという気持ちが大切では。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら繁忙期に入り、満室を目指していますが、退去の連絡、入居の連絡が交互に来る感じです。気分の浮き沈みが激しいですね。ここ数年買い進めるペースの速さもあり、満室という言葉は聞いていません。誇れたこととではありませんが、現在空室率は約10％です。16室の空室を抱えています。予約ベースでは、徐々に入居率は上がっていますが、2月末まで退去通知の可能性はあります。特に公務員の異動の内示は2月中旬からですから。空室16室のうち8室が12月に購入した極楽荘の空室です。8室のうち1室は予約が入っています。残念ながら、極楽荘のリフォームは3月中に全部終わりません。・プロパンガス屋さんにやってもらうことが多く、ガス屋さんの稟議待ちです。・駐車場の拡張工事も4月から始まります。現状では各部屋1台しか確保できません。でも、満室にするという思いは大切です。できることをやるしかないですね。「極楽荘以外は満室にするぞ。」という気持ちと、「極楽荘もできるだけうめるぞ。」という気持ちをもって頑張るしかないですね。極楽荘は、できるだけ早くうめますよ。空室の多い物件や全空物件を購入し、「きれいに仕上げて」 ⇓「仲介さんに認められ」 ⇓「集中的に案内してもらい」 ⇓「満室にする」これが大家の一番のだいご味だと考えています。速いペースで空室がうまったり、満室にしたとき「してやったり！」と思うのが最高ですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.14
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極楽荘の旧看板を処理
長野県の大家パスカルです。・・・ 旧看板を取り外すと4万円＋消費税とのことでした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら極楽荘に新しい看板をつけるので、古い看板の撤去を新し看板をつける業者にお願いしました。古い看板は鉄板が5枚です。見積もりは、高所作業車 3万円（高すぎない？長くても半日のレンタルでしょう。）取り外し作業 1万円(サービスじゃないんだ。)消費税 4千円合計 4.4万円でした。看板の撤去だけで4.4万円はダメですね。問題外。2～3日考えて、塗装屋の親方に塗ってもらうことを思いつきました。相談すると、「1.5万円もらえれば十分です。」とのことです。もちろん消費税込みです。下地の青色に合わせると、補修感が出るので、思い切って違う色がいいというのでお任せしました。当日はご夫婦でおいでになり、はしごを使って塗装してくれました。新し看板は、白色の部分の上の青色の部分のに着けます。いい感じになりました。何となくアクセントになりました。写真は逆光で色がわかりにくいのが残念です。これで3万円ほど節約できました。親方に感謝です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.12
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水道課からお呼び出し。
長野県の大家パスカルです。・・・ 私の住所、町名から書いても七十画以上あります。県名から書くと百画を超えます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は月曜日でしたが、疲れていたので私設日曜日にしました。朝からダラダラしていました。そんなときに限って役場からわけのわからない電話でした。職員さん「パスカルさん町内にいくつかアパート、貸家をお持ちですよね。上下水道課としてはどの物件がパスカルさんの物か知りたいので、上下水道課においで下さい。」パスカル「分かりました。何を持っていけばいいですか？」職員さん「契約書の写しが必要になると思いますが、詳しいことは一度お会いしてからご相談します。」パスカル「分かりました。15分でそちらに行きます。」 はっきりしな言い方にイライラしました。今日は私設日曜日です。こんなことに時間をとられたくありません。1回で済ませたいものです。 準備をしながら、さらに怒りがこみ上げてきました。固定資産税を払ってるんだから、私の物件は簡単に把握できるはずです。 念のため・物件一覧表・法人2社の実印と社判、個人の実印・契約書等の入ったファイル6冊をもって、バモスで向かいました。 私は、売買関係の書類を物件ごとにセリアの100円のファイルに入れるようにしています。 こんな感じですね。この中に、重説、契約書、見積書、販売図面、業者の手書きのメモ等、売買関係の書類がすべて入っています。どんな書類も捨てません。（極楽壮は仮名です。） 役場につくっと、パスカル「固定資産税を払ってるんだから、台帳を見ればわかるじゃないですか！」ときつめに言いました。担当者さんは申し訳なさそうに担当者さん「水道の名義変更がされていません。」と言って、変更届の用紙を提示されました。パスカル「・・・。そういえばそうですね。」 通常、売買の時に不動産屋さんが書類を用意して届けもやってくれますが、変更用紙を書いた記憶がほとんどありません。 6棟8物件の変更用紙の記入が始まりました。はきそうでした。・個人の住所氏名を記入し、押印・第1法人の社判を押し、押印・第2法人の社判を押し、押印 その後、物件の住所を書かなくてはなりません。6物件8棟の住所と物件名すべて手書きです。私の住所は、町名から書いても漢字の画数が多く70画以上になります。70画以上を8回書く気にはなれません。 そこで、物件一覧表のコピーを添付資料として付けることを提案しました。以外にもあっさり納得してくれました。その後は、・職員さんが、コピ－した一覧表から町内の物件をピックアップして、ラインマーカーで色を付けてくれました。・契約書のコピーも職員さんにやっていただきました。・旧所有者の名前、住所の記入も免除してもらいました。 素晴らしい人たちです。ありがとうございます。 最後にキツイい方をしたことをお詫びして帰りました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.23
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極楽荘の入居決定 残り7部屋
長野県の大家パスカルです。・・・ 入居者さんの顔に見覚えがありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら一昨日、M不動産屋さんから連絡がありました。入居者さんの紹介でした。ありがたいことです。このM不動産屋さん、私に1K12戸のアパートを300万円で仲介してくれた会社です。売り主はS工業という会社でした。M不動産屋さん「パスカルさん、3万円くらいの部屋空いてますか？」パスカル「極楽壮っていうアパート知ってるよね。最近買ったばかりでリフォーム中だけど、3月には入れますよ。」M不動産屋さん「明日、入居希望者さんを連れていきます。」ということで、昨日朝9時現地集合しました。リフォーム前の部屋を見ていただき、めでたく3月中旬から入居が決定しました。案内しているときに、入居希望者さんの顔になんとなく見覚えがありました。私に1K12戸のアパートを売ってくれたS工業の社長さんに似ていました。案内が終わり入居希望者さんが帰ったあと、M不動産屋さんに確認すると、やはりS工業の社長さんでした。本業の仕事が極楽壮のある町で多くなったので、引っ越しを希望されていたようです。本業が忙しくて何よりです。働いている方が入居してくださるのは嬉しいことです。極楽壮では働いている方は6割程度ですから。就労比率が6割が7割くらいに上がりそうです。滞納者Zさんに続き不思議なご縁でした。Zさんは非就労者です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.17
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「売り主オレ」「買い主オレ」
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日の法人間の売買の続きです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 今回の売買は、「売り主の法人の代表オレ」「買い主の法人の代表オレ」ですから、同族間の売買みたいなもののようです(by税理士さん)。税務署も気にするようです。税理士さんに相談して進めました。 1 知り合いの不動産屋さんに「査定書」も作ってもらいました。私も不動産屋ですが、自分で作った「査定書」はだめだと言われました。(by税理士さん)「お金を払ってでも、第三者に作ってもらってください。」とのことでした。お金は払っていません。(by税理士さん)2 「売り主の代表オレ」「買い主の代表オレ」なので口頭契約でいいと思ってましたが、税理士さんに「契約書もつくってください」と言われたので契約書をつくりました。収入印紙も貼りました。一人で契約書2冊に署名、押印、割り印をしました。3 重説は、いらないと思いますが、税理士さんに聞いて「重説も必要です。」と言われるのが嫌で聞いてません。4 司法書士さんのところにも行きました。 「売り主オレ」「買い主オレ」ですから、司法書士さんも驚いていました。「登録免許税、取得税、手数料を払ってでも名義をかえるんですか？」と聞かれましたが、事情を話して手続きを進めてもらいました。 管理会社にも連絡して、手続きは終わりました。 借り入れがないので金融機関に連絡の必要はありません。 これで、 第1法人は所得が減り、合法的に節税できました。 第2法人は所得が増え、安定して経営できそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.30
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利回り45％の「お荷物物件」を売却しました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 税理士さんが、「第1法人にとってお荷物という物件」の売却の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 第1法人所有の利回り45％の「第1法人にとってお荷物という物件」という物件を売却しました。 そのスペックです。①築25年くらい②300万円で購入、借入なし。③リフォームに約800万円④購入後ほぼ満室で運営⑤月の家賃収入42万円、年収約500万円⑥利回りは、リフォーム込みでも45％くらい。 私にとっては、十分に優良物件ですが、第1法人にとっては「お荷物物件」になってしまいました。お荷物物件⇒売却の理由は①物件価格が安いので減価償却がほぼないが、収入は結構ある。②リフォーム代も、内容的にほぼ一括で償却済み。③この物件のおかげで税率が36％の世界に行ってしまいそう。 今年は、合法的になんとか25％の世界に踏みとどまりましたが、来年は無理そうです。 ということです。 売却先は、自分の第2法人です。この法人は、先日、極楽荘(仮名)を購入した物件です。 第2法人は、物件数も少なく、極楽荘(仮名)のおかげで、減価償却もたっぷりあります。まだ36％の世界には余裕がありそうです。 これで、第1法人も多分36％の世界にはいきません。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.29
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明後日の朝7時に家賃もってくから、起きてるよな。
長野県の大家パスカルです。・・・ ガス屋さんと設備の貸与の相談を現地でしたときです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ガス屋さんと現地で待ち合わせて、極楽壮(仮名)に突入しました。 第1極楽荘(仮名)、第2極楽荘(仮名)を回り、色々お願いしました。 いつも通り言うだけはタダだと思い、ちょっと気が引けてしまいましたが、勇気を振り絞ってお願いしましました。 エアコン、ウォシュレット、インターフォン等は特に問題はありません。暗黙の了解ですね。 第1極楽荘は、室内に洗濯機の排水口のない部屋があります。どうやって洗濯していたのでしょうか？パスカル「排水口をつけてください。何とかお願いします。」担当さん「検討します。」 設備貸与の範囲を超えていますが、無理だと思っても頼んでみました。 その他にも、いくつか頼んでみました。どうなるでしょうか？ ガス屋さんと話をしていると、入居者さんが自動車で駐車場に帰ってきました。この方、わけあって自動車は所有できないはずです。 こちらから挨拶をすると、話しかけてきました。入居者さん「大家さんだよね？オレ、家賃を大家さんの家まで持っていくから！」と元気におっしゃいます。パスカル「いいですよ。振り込みか、私が取りに来るようにします。」入居者さん「振込手数料かかるから持ってくよ。」らちが明かない話になると思ったので、パスカル「分かりました。お願いします。」入居者さん「明後日の朝7時に持ってくから、起きてるよな。大家さんの家は図書館の地図で調べたから大丈夫だから。」パスカル「起きてますよ。ありがとうございます。」 プロパンガス屋さん大爆笑。 心が折れました。 その後、予想通り長い話が始まりました。この入居者さん、人は良さそうですが、一人暮らしで寂しいのだと思います。話が長いです。寒いです。寒さで歯がかみ合いません。 このアパート、お年寄りが多いので、お年寄りによくつかまってしまいます。話が止まりません。私はうなずいているだけです。 今後も、見回りや、夏の草刈りなどで、きっとお年寄りにつかまると思います。どうしましょう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.27
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極楽荘(仮名)の内部確認
長野県の大家パスカルです。・・・ リフォーム屋さんと内部を見ました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 購入直後、リフォーム屋さんと極楽荘(仮名)の空室の内部の確認をしました。 極楽荘(仮名)は2棟一括の売買でした。両方とも重量鉄骨ですが、全くの別物です。 2棟とも購入前にも中は見ていましたが、改めてみると、金額のわりにいい状態でした。残置物もありません。第2極楽荘(仮名)です。一部の部屋ですがこんな感じです。ＣＦかえて、ウォシュレットつければOK？流し台のいい写真がありませんが、流し台はこのまま使うか、ダイノックでいけそうです。第1極楽荘(仮名)です。こんな部屋もあります。何年間入居者がいなかったんでしょうか？プロパンガス屋さんの出番ですね。この漏水も、給湯器の破損によるものです。給湯器交換で対応できそうです。 そうはいっても、直すところはたくさんあります。悪いところを探して見積もりに入れてもらいます。 年が明けたら、リフォーム開始。3月には満室を目指します。 空室のリフォームヶ所を探して疲れた帰り道、ほんの少し寄り道して新婚さんが入居してくださった戸建(滞納者Zさんが住んでいた戸建)の前を通って帰りました。 ウッドデッキの小型版みたいな大きな縁台が付いていました。私の小さな戸建が新婚生活の役に立っているようです。ちょっといい気持になりました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.25
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返済比率 約82％のアパート
長野県の大家パスカルです。・・・ これではアパート経営とは言えない悲惨な状態です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日の便器を購入した物件の内情です。政策公庫から借り入れての購入ですが、ありえない返済比率です。 昨日のブログを書いた後、自分自身のために整理してみました。 この建物、4戸しかない小さなものです。 ・家賃収入は満室で約22万円とです。・・・① ・現状は3室入居で、家賃は16円万ちょっとです。・・・② ・月々の返済は18万円弱です。・・・③ ①②③から計算するとマイナスのキャッシュフローですね。これでは投資とはいえません。 すくいは ・太陽光発電の売電収入が月4万円ちょっとあります。・・・④これで、 ・② + ④ ＝20万円ちょっとです。返済が18万円ですから、月々2万円残り、火災保険、固定資産税をそこから引きます。まだ赤字です。満室想定✙売電収入でも ・① + ④ ＝約27万円弱・・・⑤ ・⑤ － ③ ＝約9万円・・・⑥ 手残り返済比率は、 ・恐怖の返済比率（1割の頭金は入れてあります。） 家賃収入だけで考えると：82％ 売電を含めると：66％売電収入も入れて、手元に7万円残ります。火災保険、固定資産税をそこから引きます。 これではアパート経営とは言えない悲惨な状態です。 唯一の救いは返済期間10年です。後9年の辛抱ですね。 なぜこうなったか？・普通の金融機関はこんな返済比率では貸しません。・私も借りたくありません。 当初は、日本政策金融公庫と返済期間15年で話をしていました。今年の1月くらいいから話し始めました。 そして、話が固まる3月中旬から急に話が変わり、返済期間10年ということになってきました。ス〇ガ問題で、公庫の融資体制が春から変わりましたが、3月には徐々に変化があったのでしょうか？パスカル「10年では無理ですよ。やめたいと思います。」担当者「10年で大丈夫ですよ。借りてくださいよ。」 こんなやり取りが数回ありました。内部での稟議も通っていたのでしょう。担当者さんも必死でした。 自分の中にも「まあいいか！」という気持ちもあったことは否定できませんが。 でも、普通逆ですよね。担当者「返済10年では無理ですよ。経営になりません。今回は考え直された方が・・・。」パスカル「何とかして貸してくださいよ。」普通はこうなるのではないでしょうか？ 私がこのアパ－トしか持っていなかったら大変なことになっていました。月々持ち出しで、日々暗い気持ちだっと思います。 他のアパートからの収入があるので、気持ちが紛れていたのだと思います。 来年からは満室で返済後数万円残る計算ですが。実際は残り9年間ほとんど手残りはないでしょうね。ただ所有してるだけです。 返済比率66％はやめましょう。 自分で経営してみて返済比率50％も危ないと思います。 最近は、「小さめ」、「返済比率高め」、「返済短め」を購入してますが、以前に購入した物件とトータルでは40％以下です。 最近は、10年程度で返済が終わることに魅力を感じていましたが、全体の返済比率が上がってきました。 そろそろ返済比率を下げたいですね。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.23
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また便器を買った話
長野県の大家パスカルです。・・・ またアパート用の便器を買いました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 前回とは違うアパートに設置するためまた便器を買いました。相変わらず格安です。業者さんに直送です。 ここで問題です。次の①と②の便器は、構造上大きな違いがあります。それは何でしょう？①これが前回買った便器です。【3年あんしん保証付】【送料無料】LIXIL 【最安値挑戦中】組み合わせ便器 Lセレクション[LN便器][床:排水芯200mm][手洗い無し][一般地] C-180S+DT-4540価格：17942円（税込、送料無料)楽天で購入②これが今回注文した便器です。【送料無料！2年製品保証付！】 LIXIL INAX イナックス C-180P/BN8+DT-4540/BN8 LN便器タンクセット(壁排水 床上排水 手洗無)/オフホワイト価格：19544円（税込、送料無料)楽天で購入 答えは①：床に排水をとるタイプ、便器の下に排水管がある一般的なタイプです。②：壁に排水をとるタイプ、トイレの壁に排水管があるタイプです。です。 今回はセキスイの物件で2階に取り付けます。排水が壁排水になっています。 この建物、4戸しかない小さなものです。実はこのアパート、トイレ、キッチン、ユニットバスがないたい状態で購入し、事情があり購入してから9か月間放置プレーでした。のんびりしすぎていました。 来年1月15日の入居に向けて水回りの工事をしています。すべての工事で50万円くらいかかるのでしょうか？ 職人さん頑張ってください。 私が以前アパート1棟をリフォームした時、汲み取りから水洗に変えました。その際、①②の便器を使い分けました。 ②は2階のの便器につかいました。床下排水です。それまで使用していた汲み取り用の配管につなぎ、1階で建物前面に新設した配管につなぎます。 ①は１階の便器に使いました。壁排水です。以前使っていた汲み取り用の便槽につなぎません。便槽はうめてしまいます。水栓トイレの排水は壁（床上）から抜いて、建物前面にし設置した排水管につなぎました。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.17
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10万円戸建の駐車場探し
長野県の大家パスカルです。・・・ 10万円戸建の駐車場探し ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら駐車場探し 10万円戸建の駐車場探しをしました。10万円戸建には駐車場は1台分しかないので、近所で数台の駐車場がです。 あらかじめその地域の有力者(？)というのか顔の広いAさんに駐車場を貸してくれそうな家を教えていただいていますが、人生初の駐車場探しです。かなり緊張しました。・名刺・社員証・取引士証(念のため)をもって、最初のお宅に訪問しました。地主Bさん「その話、うちの息子がAさんから聞いてるよ。」と言って、あっさりOKをいただきました。ちょっと気が抜けました。2～3台分は貸してくれそうです。ある程度話が進んだ後は、10万円戸建を借りる方と地主Bさんにお任せしようと思います。金額上限1台5000円で、実際に借りる時までに決めることにしました。 少しずつ不動産屋らしい仕事を始めました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.25
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長野県以外の地域に物件を買わないんですか？
長野県の大家パスカルです。・・・ 長野県以外の地域に物件を買わないんですか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私、パスカルは長野県中部、南部に物件を持っています。長野県では南信、中信といわれるエリアです。 「長野県以外の地域に物件を買わないんですか？」と聞かれることがありますが、答えは 「買えません。」ということになります。・私の住んでいる地域はかなり田舎で、都銀の支店がありません。私の住んでいる地域が都銀の融資エリア外なんです。・かつてのスルガ銀行の融資がすごいときも、私の住んでいる地域が融資エリア外でした。・オリックスも、私の住んでいる地域が融資エリア外です。・政策公庫は伊那支店は2000万円までとかたくなにいいはっています。すでに2000万円借りてしまいました。・ノンバンクもエリア外です。 こんな理由で、長野県以外のエリアには物件を買えません。 現状は、信金、地銀から融資していただいて、不動産投資をしています。なんとなく、長野県の南部、中部だけで十分やって行けそうです。 機会があったら商工中金から融資を受けて県外の物件を購入してみたいと思います。商工中金は勤め人の時代に玉砕しました。訪問しても資料も見てもらえず、門前払いでした。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.04
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終(つい)の棲家としての戸建
長野県の大家パスカルです。・・・ 終(つい)の棲家としての戸建 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 退去のお知らせが来ました。戸建ですが入居期間4ヶ月で退去です。仕方がないことです。次の入居者を募集します。こんな感じでしたので、入居当初から違和感はありました。 私は戸建を20戸所有していますが、自分なりに分析？すると (1) 終（つい）の棲家：8戸 (2) 子どもが独立するまでは住みそう。：3戸 (3) 数年で退去しそう。：8戸(転勤族、新婚さん等) (4) 自己使用：1戸 多分こんな感じだと思います。 (1) 終の棲家はありがたいです。私の物件の入居者さんの中には、太陽戸発電の売電収入だけで生活している方もいます。入居者の平均年齢は高いいです。 (2) 子どもが独立するまでは住みそう。これもありがたいです。シングルマザーの方ですね。多分まだ10年以上住んでくれそうです。その後、終の棲家になるかもしれません。 (3) 数年で退去しそう。これは仕方がないですね。転勤で退去してしまいます。ポルシェにのっている店長さんもいます。次の入居者はさんは、できるだけ(1)(2)の方にしたいですね。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.29
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「リフォーム費用は家賃の６ヶ月分」ってホント？
長野県の大家パスカルです。・・・ 「リフォーム費用は家賃の６ヶ月分」ってホント？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 家賃滞納者の去った部屋のリフォームの確認をしてきました。戸建の2LDKです。 ほたるスイッチというのでしょうか？家賃のわりに高額なものがついています。過剰リフォームでした。見積もりの時に確認すべきでした。 こんな感じの普通のスイッチでいいんです。プレート交換だけで済んだはずです。自分でやればよかった。 窓枠の塗装が荒れています。リフォーム前の部屋が汚すぎて見落としていました。窓枠3ヶ所の塗装が追加工事です。 自分でやろうとも思いましたが、クロスや床にペンキをつけてしまったら大変ことになります。かえって高くつきます。プロにお願いしました。 クロス張替え前に自分でやればよかった。 外は畑です。いつも土木工事用の重機があります。のどかな田舎町です。 その向こうは飯田線というローカル線です。 飯田線の私がたまに使う駅は、夜8時台の電車を逃すと、10時過ぎまで電車がありません。先日の飲み会の時も気づくと8時25分、電車は8時32分です。慌てて会計をして駅まで走りました。 今回のリフォーム費用は、家賃1年分になりそうです。リフォーム費用は家賃６ヶ月分という話もありますが、中途半端にリフォームして入居者がつかないより、しっかり直してさっさと入居してもらった方がいいと思います。この物件リフォーム中に内見があり、入居者が決まっています。 過剰なリフォームは必要ありませんが、清潔感があり普通に生活できるレベルまでリフォームする必要はあると思います。リフォーム費用は家賃の6ヶ月いうのは、一応の目安だと思います。 私が以前購入した12戸アパートは、家賃を２年分をかけてリフォームしました。トイレの水洗化、クロスの全面張替え、駐車場の整備の土木工事などがあったためです。今では満室で稼働しています。中途半端なリフォームでは、今でも入居付で苦労していたと思まます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.26
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プロパンガス会社変更の裏話
長野県の大家パスカルです。・・・ プロパンガス会社変更の裏話 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日の「新しいプロパンガス会社へ変更」の裏話です。 この図をご覧ください。 私がSアパートを購入した当時、ガスの供給会社はB社でした。私は物件を購入すると、ガス会社はA社に変えていました。 この時もA社にガス会社を変更し設備の貸与をお願いするつもりでしたが、A社から断られました。理由は図の左半分のように、B社はA社からガスを買っています。B社はA社のお客さんです。 そこで私は、B社に設備の貸与のお願いをしました。モニターフォン、追い炊き、エアコンくらいだったと思います。 B社の返事は、「貸与は一切できません。」「貸与をご希望でしたら、どこのガス会社さんに変更していただいても結構です。」 というものでした。 『どこの会社でもいい』というありがたいお話です。早速A社に電話をしました。繰り返しますがA社はB社のガスの販売元です。 A社の私の担当者Tさんに、「B社はどこのガス会社に変えてもいいと言ってます。A社に変更できますよね。」と言いました。担当者Tも、さすがに即答はしてくれませんでした。「上司と相談します。」とのことでした。 その後、A社とB社との間で話し合いがもたれ、図の右側のように直接A社からガスの供給を受けるかたちになりました。 モニターフォン、追い炊き、エアコンの貸与が受けられるようになりました。 今回のガス会社の変更は通常ではありえないことでした。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.20
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10万円戸建の残置物、出張買取を依頼してみた。ピアジェの腕時？
長野県の大家パスカルです。・・・ ザ・ゴールドに出張買取を依頼してみた。ピアジェの腕時計？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 10万円戸建にある着物などの出張買取をザ・ゴールドに依頼しみました。昨日午後３時～5時までかかりました。 着物は、小物も含めて40点が買取ってもらえました。買取できるものとできないものが仕訳けられます。買い取れない物も無料で引き取ってくれます。一点一点査定してい行きました。結果は、約40点で4753円でした。こんなもんでしょうか。 最後に腕時計1点がその場で鑑定できず、ザ・ゴールドさんにお預けしました。 ピアジェの腕時計かもしれないということです。18金の本物であれば、買取価格10万円前後ということです。手巻き式の古い腕時計です。こんな腕時計です。袋に入れてお持ち帰りです。私は、高校卒業以来腕時計を持っていません。腕時計に全く興味がありません。鑑定の結果は、10日後にわかるそうです。だれか高く買ってください。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.17
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ポイント14％のLEDシーリングライトを28台まとめ買い
長野県の大家パスカルです。・・・ ポイント14％のLEDシーリングライトを28台まとめ買い ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 楽天でLEDシーリングライトをまとめ買いしました。 私は、アパートや貸家にはLEDシーリングライトをつけています。 オーム電機の『LE-Y37D6G-W3』というLEDシーリングライトを使います。 このブログの内容は、私が試したことです。まだ結果が出ていません。もし購入される場合読は、皆様の自己責任でお願いします。オーム電機 LE-Y37D6G-W3 LEDシーリングライト 6畳用 調光価格：3300円（税込、送料別) (2019/10/11時点)楽天で購入【ポイント10倍！10月15日(火)0:00～23:59まで】オーム電機 LE-Y37D6G-W3 LEDシーリングライト 6畳用 調光 というものです。※このLEDシーリングライト、納期約3週間だそうです。お急ぎの方は無理ですね。 このLEDシーリングライト、私はポイントが14％つきますが、１回に１点しか買えません。「数量1」が固定になっていいて数字を変えられません。下の図の赤丸の部分の数字を変えられません。 そこで、28回注文してみました。以前もこの方法で複数個購入できました。とりあえず28通の「注文を受け付けました。」の返信メールが来ました。送料も無料です。 3200lmの6畳用ですが、リモコンに6畳と書いてないので、６畳より少し大きめの部屋にも使っています。明るさでクレームが出たことはありません。 今回まとめ買いした理由は、・私の場合、ポイントが14％もらえる。・ストックが３台しかなくなってしまった。 通常はストックに10台くらいありますが、消費税の変更に伴い、ネットから安いこの商品が消えていました。・２LDKの戸建に５台必要になった。 安いLEDシーリングライトなので脱衣場などにも使います。・空室の多い中古のアパートを購入する計画がある。 空室の多い中古アパートを購入すると、当然この台数では足りません。様子を見て、またまとめ買いします。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.15
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滞納者退去
長野県の大家パスカルです。・・・ 滞納者退去 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 滞納者退去が退去していきました。 携帯、ガスは数日前に止められたそうです。 家賃の支払いは６ヶ月前に止まっています。 タバコを吸っていた方なので、クロスはヤニで染まっていました。写真を撮っても黄色いクロスにしか見えません。壁にパンチ後等がなく比較的丁寧に使ってくれたと思います。 石鹸のアカがこびりついています。完全に落ちるのでしょうか？清掃は特別料金だそうです。 分かりにくいと思いますが、ユニットバスの壁と天井がタバコの煙で黄色になっています。風呂でタバコ吸うな。 契約に違反して、犬を飼っていました。 滞納家賃も原状回復費も分割です。全額回収できるでしょうか？ 今回は、退去だけは裁判せずに済みました。社会福祉協議会のおかげです。感謝です。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.02
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家賃滞納者と町役場に行ってきました。(2)
長野県の大家パスカルです。・・・ 家賃滞納者と町役場に行ってきました。(2) ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 『家賃滞納者と町役場に行ってきました。』の滞納者さん、次のアパートが決まったようです。 社会福祉協議会の方の話で、生活費の管理を社会福祉協議会でやってくれる制度があることを知りました。この制度をすすめるためめに滞納者さんに電話をしました。 この制度を使うと、通帳、印鑑、カード等を社会福祉協議会が預かり、必要な分だけしかお金を渡さないようになるそうです。 おお小遣制ですね。 この制度を進める理由は、私のところから退去した後、分割で家賃と原状回復費を社会福祉協議会経由で払ってもらうためです。確実に回収できますから。パスカル「滞納者さん、社会福祉協議会で生活費を管理する制度があるから、それ使ったほうがいいよ。」滞納者「そうなんですよ。金曜日に社会福祉協議会の〇〇さんと、そのことを話をしたんですよ。」パスカル「そうですか、ぜひ管理してもらってください。生活を立て直しましょう。」滞納者「そうですね。今は、朝1万円持つと、その日のうちに使かっかちゃうんですよ。」パスカル「ダメだよ。何に使ってるの？酒」滞納者「酒とたばこ」パスカル「それはだめだね。社会福祉協議会でお金の管理してもらってください。」 こんな話が繰り返されましたが、滞納者さんは、生活費の管理を約束してくれました。週明けに社会福祉協議会に確認です。 この滞納者、一日中酒を飲んでいます。生活費のほとんどが酒とたばこに消えているようです。 さらに話が進んで、滞納者「今日、庭の草刈りするんだけど、草刈りの後のビールがうまいんだよ。」パスカル「草刈りはオレがやるから、ビール飲んじゃだめだよ。」 まだ酒を飲もうとするとは、とんでもない話です。 最後は滞納者「オレは、親も妹も親戚も誰も相手にしてくれねえ。こうやって心配してくれるのは、大家さんだけだよ。」と、涙声です。 私は、あなたの退去と滞納家賃と原状回復費が心配なんです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.16
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家賃滞納者と町役場に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 家賃滞納者と町役場に行ってきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先週、家賃5ヶ月滞納者と町役場にってきました。１ 管理会社の会議室で、滞納者に9月30日期限の退去届を書いてもらいましたが、。「行くところがないから退去できないかもしれない。」「引っ越すお金がないから、30日に出ていけないかもしれない。」「今から、お金を貸してくれる人を探します。」と、あまえたことを言っていました。親兄弟から借金しまくっているので、身内は貸してくれないようです。 私が、町役場に連絡して、町営住宅の問い合わせをしました。 「これから、入居希望者を連れていきます。」と言って、町役場にごGO！２ 町営住宅を管理する建設課と話をしました。滞納者同席です。担当者「10月1日から入居になります。9月30日はダメです。」パスカル「9月30日退去ですから、9月30日に入居させてください。」担当者「絶対にできません。法律で決まっています。」事情を何回説明しても同じ回答でした。結局、上下水道費の滞納があり、町営住宅への入居は不可でした。不毛な議論でした。 建設課と話をしてもらちが明かないので、福祉課へGO!３ 福祉課で話を聞いてもらいました。滞納者同席 お姉さん2人がやさしく話を聞いてくれました。 その際、滞納者の収入と支出を聞きました。毎月の食費、公共料金、携帯代、ガソリン代などすべての支出を聞き取りして、毎月の収入(年金)から引き算すると、結構残ります。福祉課のお姉さん「これだけ残れば、家賃払らえますよね。」滞納者「・・・。」パスカル「ほかに何に使ってるんですか？正直に話しましょう。」 滞納者「・・・」黙っているだけで、何に使ってるかわかりません。福祉課の方も、しっかり追及してきます。 私は、福祉課の方に、「家賃は払えるはずだから、知りません。」とか言われると困ってしまいます。正直に話すように促しました。 うやむやのまま、社会福祉協議会の担当者を紹介してくださいました。 ここからは、社会福祉協議会の担当者かたにおまかせです。 進捗があったら報告したいのですが、プライバシーの問題があり報告できそうもありません。 滞納者と一緒に町役場まで行く、やさしい大家さんでした。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.09
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新しいクロス屋さんと話をしました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 新しいクロス屋さんと話をしました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、新しいクロス屋さんと話をしました。 個人経営に近いクロス屋さん2社と話をさせてい頂きました。 私は、5050大家さんのおかげでクロスは貼れるようになってきましたが、さすがに、退去ごとに全部自分でクロスを貼ることや、私がよく購入する空き部屋満載のアパートや、古い戸建のクロスを全て自分一人で貼ることはできません。時間がかかりすぎます。 今まで使っていた業者さんは、私が1棟8室しか持っていないときからのお付き合いですが、8室でしたので単価は安くありません。一般の方に近い価格で管理会社より多少安い程度です。値下げ交渉もしにくい雰囲気ですので、思い切って新しい会社を探しました。 探し方は、懇意にしている不動産屋さんに紹介してもらいました。不動産屋さんには、次の点を伝えていただきました。・150室程度所有しているので、仕事はそこそこある。・不動産屋も開業予定なので、物件再生等で仕事をお願いすることがある。・業者価格で仕事を受けてほしい。 早速その日のうちに連絡がありました。どちらの業者さんもとても感じのいいかたでした。現場ができたら、交互に発注して様子を見てみます。 話は変わりますが、今年はまだ戸建3戸、アパート1棟(4戸)しか買えてません。今年はこのまま終わるのでしょうか。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.28
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家賃滞納 月１万円の分割
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 先日、家賃滞納の連絡がありました。以前から滞納気味で、入居者様は「7月15日に滞納分はすべて払います。」とのことでしたが、入金はありませんでした。 管理会社さんが、退去に向けて話をしてくれました。町営住宅への入居などを進めてくださったようですが、「犬がいるので無理」とのことです。 もともとペット不可で入居していただいていました。犬の件は私も見て見ぬふりをしていましたが、それがあだになりました。 この入居者様、「8月15日には、年金が入るので２ヶ月分払います。滞納している４ヶ月分は、毎月１万年ずつ払います。」と言っているそうです。 毎月の家賃は６.3万円です。４ヶ月分ですから約25万円です。月１万円の返済だと完済に２年以上かかります。管理会社の支店長さんは、「どうします？退去してもらいますか？」と、申し訳なさそうに言います。「次に滞納があったら退去するように言ってください。」とい言いました。 この入居者様、ご高齢で年金暮らしです。奥様が入退院を繰り返しているようです。同情する気持ちはありますが・・・。 次回滞納があった時は、退去していただくことになります。 町営住宅等に入っていただいた方が、生活は楽になると思います。 犬のことも、そもそもルール違反ということで退去の理由の一つにします。残念ですが仕方ありません。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.14
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エアコンつけてくれたら入居します。(2)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 「エアコンつけてくれたら入居します。」と言われた戸建です。 当初は、現在の入居者様の退去が8月31日 新しい入居者様の入居が9月15日でした。 日程が変わり、9月11日入居になりました。退去から入居まで10日しかありません。エアコンをつけてくださるプロパンガス屋の担当者さんに連絡をして、9月1日から9月10日の間にエアコンをつけてほしいと連絡しました。 プロパンガス屋の担当者さんは、気持ちよく「いいですよ。」と言ってくださいました。本当に助かります。 プロパンガス屋の担当者さんとお付き合いは3年目くらいになります。当初は、私がエアコンの設置にこだわることに多少疑問を持っていました。エアコンはめったに使わなかった地域ですから仕方ありません。「多分使いもしないエアコンの設置に何でこだわるんだろう？」と思っていたのではないでしょうか？ ある時、そんなプロパンガス屋の担当者さんが、「アパートを探すとき、エアコン有無のチェック欄があるんですね。エアコン有りにチェックを入れると、エアコンのない部屋は選ばれなくなるんですね。」と言いました。私は、「そうなんですよ。エアコンのない部屋は最初から選択肢に入らなくなってしまうんですよ。」と言いました。 この会話以降、エアコンは必ずつけるものだと思っていただいています。実際には、長野県のこの地域でもエアコンは必須アイテムになってしまいましたが。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.09
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印紙税の還付
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日から、ある契約書を探していますが見つかりません。捨てた記憶はないので、どこかにあるはずです。その契約書には1万円の印紙が貼られていますが、相手の記名押印がありません。契約書として成立していません。この契約書は今後使われる予定もありません。 探している理由は、タイトルの通り『印紙税の還付』です。 還付の対象となるものは以下の三つです。１ 請負契約書や領収書などの印紙税の課税文書に貼り付けた収入印紙が過大となっているもの２ 委任契約書などの印紙税の課税文書に該当しない文書を印紙税の課税文書と誤認して収入印紙を貼り付けてしまったもの３ 印紙税の課税文書の用紙に収入印紙を貼り付けたものの、使用する見込みのなくなったもの 今回の場合は、３にあたります。今年の3月から4月くらいに郵送による契約が流れたためです。 『印紙税の還付』は契約書を持って税務署に行くと手続きができます。 還付されたお金は後日指定の口座に振り込まれます。しっかり記録に残し徴税するためでしょうか、その場で現金ではもらえません。 私が、初めて『印紙税の還付』を申請したのは、あるパートの契約直後でした。 ふざけた不動産屋に契約書に貼る印紙15000円分を用意してくるように言われて持っていきました。実際は軽減措置10000円でよかったのです。 契約書に15000円印紙を貼って割り印をした直後に、ふざけた不動産屋「今回の契約書の印紙は10000円でいいので、5000円分は還付しもらってください。」と言い出しました。当然、「貼る前に言えよ。」と思いましたが、話の通じる不動産屋ではないので、黙っていました。 この場合理由は1にあたります。 その後、税務署に行き還付をしてもらいました。 この『印紙税の還付』は知らない職員さんも多いようで、窓口で対応してくださった職員さんは「この人何を言ってんだろう？」という雰囲気でした。その職員さんは事務室の奥に行き、別の職員さんがでてきて手続きをしてくださいました。その職員さんも常に書類を見ながら不慣れな感じでやってくれました。後日5000円が振り込まれました。 1万円還付を受けるぞ！ 暑すぎて、探すのやめたい。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.30
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原状回復しました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日リフォームが終わった部屋です。オーナーさんが住んでいた2DKです。before 小さいお子さんがいたので、一般的な洗面台が撤去され、おむつ洗い用(ボウル？)になっていました。客付けには大きくマイナスですね。管理会社の女性社員さんには、すこぶる評判が悪かったようです。after 洗面台を設置しました。写真を撮り忘れてしまいました。別の物件の写真です。before 前オーナーさんがペイントしていました。これも賃貸には大きくマイナスです。流し台交換か？と思いました。after ダイノックシートを張ってもらいました。賃貸に出せるレベルになりました。流し台を交換しなくて済みました。 その他には、クロスを天壁全部貼りなおしました。 本当に原状回復しただけですが、管理会社さんは喜んでくれました。オムツ洗い用ボールを全否定していた女性社員さんも気に入ってくれたようです。 もっとひどい部屋が後1部屋あります。プロパンガス屋さんの力を借りてリフォームします。その部屋は、流し台、便器、ユニットバス、洗面台が撤去されています。いくらかかるかな？おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.29
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第２法人をつくりました。設立が遅すぎた第2法人
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 第１法人が、100戸になり節税に限界が見えてきました。まだまだ拡大したいので第2法人をつくりました。 今後は第2法人で物件を取得していこうと考えました。節税は、物件を購入する法人を変える他にもいくつも節税の方法があります。第1法人、第2法人、個人を組み合わせて利益を循環(迂回？)させていきます。しばらくは利益の少ない第2法人にお金の流れを持ってい行きます。もちろん合法ですよ。 しかし、誤算がありました。誤算１ 第一法人が100戸になってからでは遅かった。 ６０戸位から、第１法人、第２法人に振り分けて購入すべきでした。誤算２ 新規法人は、利益がないので融資が付きにくい。 これは、誤算１と関係しますが、規模が小さい、築年数が新しい、利益が出る物件を第2法人で購入すべきでした。そして黒字状態の第2法人をつくり、徐々に第2法人をメインにして物件を購入すべきでした。 私の第2法人も、当初は融資が付きにくい法人になってしまいました。 物件１号は、公庫から借りました。 物件2号は、信金さんから借りましたが、これは、物件1号より先に融資がついていましたた。物件1号をその信金さんに持ち込んだ時には、「法人1号でしたら融資します。」と言われました。 その後も、法人2号はすぐに順調に稼働しませんでした。 第2法人を順調に稼働させるためには、大きめの利回りの高い物件を購入しなくてはいけません。 そのためには、定期預金をしたり、第1法人、第2法人、個人の間のお金の流れを説明したりしました。苦労しました。 次回は、公庫で購入した物件の350万円の物件の話です。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。せつる
2019.07.17
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第3法人登記：不動産業の法人 宅建業の免許申請できず。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 明日は、第3法人の登記の申請が完了する予定です。第3法人は、不動産業のための法人です。不動産屋さんを開業します。 法人が登記できても、開業は2ヶ月以上先になります。 登記ができたので、いくつかしなければいけないことがあります。１ 宅建業の免許を申請する。 免許申請、免許をもらう、保証協会に入る、開業と言う流れです。２ 金融機関に口座をつくる。 とりあえず、融資をしてもらう金融機関だけにつくります。このほかにも、やることはあります。１の宅建業の申請ですが、事務所の内部が全くできていません。写真です。事務机も接客用の机も何もありません。エアコンも設置してません。エアコンの有無は申請に関係ありません。新品のユニットバスと洗面台を設置しましたが、これは免許申請に関係ありません。 この法人、193社長と共同出資してつくる会社です。193社長の『事業拡大の思惑』と『私パスカルが取引士の資格を持っている』という事が融合し、いい年をして法人をつくることにしました。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.07
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法人10号物件(3) プロパンガス屋さん変更
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 今回の法人10号物件ですが、やはりプロパンガスを交換しています。普通ではありえないやり方です。参考になればと思い書きます。 今回のガス屋さんの関係を簡単に説明します。 ガスの卸会社：Y社 カラフルな6色も物置をつけてくれたガス会社です。 パスカルのメインのガス屋さんです。 ↓ ガスの販売会社：K社 Y社からガスの供給を受けています。 ↓ パスカル K社からY社に変更したい。 私はY社にかえたい。Y社はK社を裏切れない状況です。Y社は、私がガスをY社買ってもK社から買っても、自分のガスが売れるのです。 Y社は、ガスの転換によってたくさん貸与してくれます。K社は、小さ目なガス屋さんさんですから、貸与は限定的だと思いました。 K社に電話をしてこちらの要望を多めに言いました。その結果、K社は、「ご要望されたことはすべて無理です。お好きなところにガスは替えてください。」とのことでした。 私にとっては お好きなところ＝Y社 です。 後は、Y社がうんと言ってくれるかです。 事情を説明して、うまく調整してくれました。 追い炊き、TVドアフォン等」を手に入れました。 こんなこともあるんですね。 おしましい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.04
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パソコン2台とプリンター1台を買おうと思っています
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。パソコン2台とプリンター1台を買おうと思っています。１ PC1台目（自宅用） 今使っているPCが、よくとまります。ブログで写真のアップができなくなりました。もう10年近使っているPCです。よくもったなーと思います。当時のCPUはi3かi5だっと思います。ハイパースレッディングという技術も使われていました。２ PC２台目（事務所用） 昨日のブログでも書きましたが、不動産屋さんを開きます。事務所用のPCが必要です。 ３ プリンター（事務所用） これも不動産屋さんを開くので必要いです。プリンター兼FAXとして使います。１、２のPCですが、ノートPCにするかデスクトップPCにするか迷っています。一般的にはノートPCですが、スマホやタブレットを持っていれば必要ないのかと思います。CPUもi7、i9の第８、9世代で考えています。いいものを買えば長く使えるという事はわかっていますが、2台はきついですね。ノートPC1台かって持ち運ぶ？むりだよなー。３のプリンターですが、現在自宅でEPSONのエコタンクプリンターEW-M770Tを使っています。カートリッジの交換がなく、インク代も少なく、ストレスのたまらないプリンターです。 今回はA3が使えて、FAX機能もある物と行くことで、EPSONのエコタンクのEW-M5071FT：10万円位 ◎EPSONのカートリッジインクのPX-M5081F：3万5千円位 △どちらかを考えています。金額は3倍くらい違います。本体だけの金額で考えると答えは明らかですが、エコタンクのランニングコストの安さとストレスのなさは捨てがたいです。 こんなことを考えながら、家電量販店に行ったり、楽天市場を見たり、DELLのページでカスタマイズしたりしています。 早く決めて、次行こう。 次は草取りですね。すぐ伸びる。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.03
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Amazonギフト券300円当選 退去連絡
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、Amazonギフト券300円当選で微妙な気分でいると、退去連絡が2件ありました。 今年は、4月の繁忙期に入居がうまくいかず、入居率が89%くらいまで下がり、暗い日々でした。空室による損失が計算上、月に60万円以上出ていたわけですから。 やっと95％の入居率が見えてきたところでした。また入居率が下がってしまいます。残念。 所有物件が80室くらいまでは、100％の時期が多くありましたが、現在の規模(149室)になると難しいですね。 特に再生系の物件は、満室になるのに1年くらいかかることがあります。昨年は、全空再生系の物件を2棟18室でしたから時間がかかりました。 満室を目指して頑張るしかないですね。 満室になると、 ・精神的に楽になる。気持ちが前向きになる。 ・銀行評価が良くなる。 ・家賃収入が増える。 いいことばかりですね。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。amazon
2019.07.01
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火災保険の子代理店
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日はアパートのクロス貼りをしました。入居は7月1日からですから、クロスは完成させてしまいたいです。暑くなる予報でしたがやるしかないです。 朝8時30分、物件到着、さっそく貼り始めます。6畳のクロス貼りです。この部屋、実は先々週一回クロスを貼りましたが、稚拙すぎて張り替えることにしました。昨日(一昨日だったかな？)クロスを剥がしました。 朝8時30分からクロスを貼り始め、クロスを貼り終わったのは12時30分ですから、約4時間かかったことになります。まだまだですね。 暑い中、クロス張をしていると徐々に気持ちが悪くなってきました。口の中もカラカラです。持ってきたスポ－ツドリンクもとっくに飲み終わってます。 12時30分なんとかクロスを貼り終えて、片付け等は全くせずに、フラフラと愛車アトレーワゴンに乗り込み家に帰りました。麦茶を1リットルくらい飲んで、スポーツドリンクも1本飲んで一休みしました。徐々に落ち着いてきたので、カップラーメンを食べました。昼食です。 2時少し前、昼寝をしようと思い風呂に入りましたが、3時過ぎから火災保険の更新があることを思い出しました。「寝たら起きれない。1時間以上ある。どうしよう。」「そうだ!アパートにもどって片付けをしよう。暑いけど」 という事で、愛車アトレーワゴンに乗りアパートへ行きました。 アパートにもどり、清掃をして道具やクロスを積み込み荷物満載で「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」に行きました。 実はこの「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」と一緒に保険屋さんを拡大していく予定です。ざっくり説明します。私の物件の保険料は年間100万円以上払っていますが、自分名義の物件100%なので保険代理店を開けません。この「火災保険屋(代理店)さん兼不動産屋さん」と雇用契約を結び、火災保険屋(代理店)さんの子代理店になります。(私は詳しくわかりません。保険に興味のある方は詳細を調べてください。) 私は9月に不動産屋さんを開業しますので、そこでも火災保険の契約が取れるかもしれません。子代理店として頑張ります。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.25
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