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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日、税理士さんに呼ばれて、事務所に行きました。第2法人の納税の納税通知書と第1法人の予定納税の納税通知書をいただいてきました。わたくしの、第1法人も第2法人もマイクロ法人ですが、数百万円の納税額になります。税金もキャッシュアウトには違いないので、厳しいものがあります。でも、税理士さんとの1時間くらいの会話の中で、「納税できるのはありがたいことです。」「納税するから金融機関がお金を貸してくれるんです。」「納税できないような経営状態になったら大変です。」「節税なんて考えても無駄ですね。」みたいなことを、わたくしはニコニコ言っていました。金融機関でもニコニコして納税しよう!※第2法人の領収書などです。「1年でこんなに提出したんだ!」と思ってしまいました。昨日、加入した火災保険の事で、保険屋さんから保険料が安くなるという電話をいただきました。・築20年以内だという事を見落としていたので安くなる。・口座引き落としの割引を忘れていたので安くなる。という事で、合わせて2割程度安くなるそうです。めでたし!めでたし!めでたし!2年前に購入したアパートの事で、仲介の不動産屋さんから、嬉しくない連絡がありました。このアパートの売主は、隣近所と行政とケンカしまくっていた90歳オーバーの方でした。90歳オーバーの方は、わたくしにアパートを売った際、庭の街灯の電気の事を忘れていたようで、わたくしへの名義変更ができていませんでした。これは、わたくしの責任ではありません。絶対に。これは、仲介の責任ではないと仲介さんは言っていますが、調査不足と言われればそれまでだと思います。これは、売主さんに100%責任があります。絶対に。売主の90歳オーバーの方は、今までの様子から絶対に納得しないという事はよくわかっています。わたくしが、支払いを拒めばもめるだけです。こんなことにこだわって、嫌な思いをしたり、モチベーションを落したりしても仕方ありません。Pascal「わたくしが払います。」と言って、約9,500円払うことにしました。この2年間、街灯の恩恵を受けてきたのはわたくしですから。それに、わたくしが9,500円払うことが、わたくしにとってコスパ最高だと思いました。時間をかけても全くの無駄です。わたくしが、まだ規模が小さかったら支払いは拒んだかもしれません。まだ規模の小さい大家さんが、同じような立場になったら支払いを拒むのも当然ありだと思います。理由はありません。そう思っただけです。施設倍の申し込み用紙が、ポストインされていたので、社判ついて、社印ついて、口座振替の用紙を記入して、保険屋さんの事務所にポストインしておきました。施設倍は大事!だと思います。おしまい。生きてるだけで丸儲け!所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.17
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"朝9時から活動開始しました。いつものコンビニで電気代を払い込むと、知り合いの店員さんが「これ眠れるから飲んでみて。」と言って、眠れるドリンクの購入を進めてきました。Pascal「今日も目が覚めてすぐ活動開始してこの時間だよ。これ以上寝たら廃人だな。」というと、店員さんがみんなで大笑いして、購入を進めなくなりました。わたくしの、倉庫になっている物件でカフェをやるかもしれないという事になりました。もちろんわたくしが、コーヒーを入れる事は絶対にありません。物件を貸すだけです。倉庫物件の写真を撮りに行きました。こんな感じですが、どうでしょうか?これが120万円物件の玄関です。廊下と座敷の天井高2.7mです。金融機関の支店長さんから電話がありました。資料をそろえて欲しいという事です。詳細は書けませんが、資料をそろえてメールで送りました。メールは使える金融機関さんは便利です。昨日の物上げ依頼は不調に終わりました。地場不動産屋さんの返事は、はやいですね。物上げ出来なかった理由は、相続でもめているからだそうです。この物件の”もめ”方を聞いていると、感情論だけですね。ほぼ100%感情論です。感情論だから、解決の糸口がないです。双方が”相手が悪い。” ”相手が謝るまれば許してやる。”と、言っているようですが、それは無理だと思う。相続でもめて、売りに出た物件を安く買うのが投資家。相続でもめている物件を安く買おうとして買えないのも投資家?期待感ゼロで、頭の片隅で、忘れないように待っています。きっと忘れたころに情報が来るでしょう。来ないかな。明日は、お出かけなので、1200円カットに行って来ました。安い床屋さんの魅力は、値段よりカット時間が短い事です。入店から会計まで、20分くらいで終わるのがいいですね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.13
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日も、ダラダラと活動しました。力仕事なので、一人ではやる気がしましぇん。アパートの住人で、国家の保護を受けている青年にアルバイトの勧誘をしてみました。時給1,000円で、2時間のバイトに提案をして、交渉成立しました。アルバイトL君です。まず、火災警報器を8台設置しました。またまた虫ピン作戦で設置して、簡単に終わると思っていましたが、在庫10台はPanasonic製でした。Panasonicは、ネジで設置しなくてはいけない。時間がかかる。普通は、ニッタンの”けむタンちゃん KRH-1B 煙式”を使っています。虫ピンで止められて、設置が楽にできます。ニッタン 火災警報器 煙式けむタンちゃん KRH-1B光電式 音声式火災警報器価格:1,650円(税込、送料別) 楽天で購入※本当に虫ピンで設置できるか、調べてから購入してください。Panasonic製だとは思っていなかったので、道具をほとんど持って来ていません。当然インパクトも持って来ていません。ドライバーで頑張りました。アルバイトL君は助手でした。わたくしに、必要なものを手渡す大切な係でした。予定の5倍くらい時間がかかりましたが、無事終わりました。その後、別のアパートに移動して2階の部屋のリフォーム準備をしました。・畳を6枚を下ろす。・コンパネ6枚を運び上げる。・床材を6畳分運び上げる。という作戦でした。アルバイトL君がメインで、わたくしは助手になりました。無事、2時間で終了しました。アルバイトL君に2,000円を支払いました。わたくしは、アルバイトT君に1万円貸しています。でも、今日は2,000円支払いました。1万円はいつか帰って来るんだろうか?そんなもんですよ。午後は、地域おこし協力隊の方と、空き家調査に行きました。わたくしは、興味があったのでついて行きました。地域おこし協力隊の方の仕事ぶりがわかりました。大変な仕事です。地域おこし協力隊の方の、空き家と人が住んでいる家の見極めが、短時間でできます。脱帽!わたくしの住んでいる地域は空き家がたくさんかることがわかりました。空き家調査中に、小さな全空アパートがありました。アパートの階段下に、かつてこのアパートを管理をしていた不動産屋さんの看板がありました。取引のある不動産屋さんです。物上げの相談すると、アパートの事を覚えていて、不動産屋さん「本当に買う気があるの?ボロボロだよ。オレだったらタダでもいらんよ。」と、言ってました。わたくしに、ボロアパートを2棟も仲介している不動産屋の言う事でしょうか?でも、物上げに動いてくれるそうです。感謝。物上げは、うまくいかないことが圧倒的に多いんです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.12
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"20日に、わたくしの物件見学会とランチミーティングを実施します。参加を希望される方はご連絡ください。alainpascalprost@gmail.comまたは、ツィッターのDMからお願いします。朝6時前に、「36戸全空物件に、冷蔵庫との飲み物を置いてこよう。」と、思いました。最近、暑いですから。6時前は道も混んでいません。事務所にあった箱入りのペットボトルをアトレーに積んで、倉庫に向かいました。倉庫で、在庫の中古冷蔵庫をアトレにのせて、36戸全空物件に設置しました。職人さんたちに飲んでもらいます。その後、コーヒー2種類と麦茶を箱買いして置いておきました。ついでに写真を撮りました。水まわりの工事が進んでいます。こんな工事を発注するようになるなんて、不動産投資を始めたころには、考えられない事でした。むしろ、こんな工事をする必要がある物件は、購入してはいけないと考えていました。これは忘れ物です。包丁の忘れ物は、ありがちですね。その後、本日、大工さんに入ってもらう戸建に行きました。材料は施主支給です。初めてお付き合いする大工さんが、施主支給の仕事を受けてくださって感謝です。意外に濃い色でした。わたくしの倉庫にあった在庫で、床材の色をよくわかっていませんでした。色の濃いフローリングは、キズが目立たなくていいです。でも、流行は薄い色ですよね。今日は10のつく日です。楽天のお買い物マラソンの日ですね。色々買いました。注文の中に洗面台がありました。流し台を注文して、すぐにショップから電話上がりました。ショップ「先日、同じ洗面台を12台ご購入していただいています。今回のご注文は・・・・・・。」わたくしが、間違えて、また注文したんじゃないか?という事です。間違いではありません。流し台は、幅60㎝を22台、幅50㎝を12台注文してあります。在庫2台と合わせて36台使います。本日、さらに1台注文しました。今回は、50㎝の12台と同じ物を同じショップで購入しました。夕方、行政の蛍光灯の無料回収日だったので出してきました。本当に助かります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.11
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"朝から、わたくしのアパートの部屋の賃貸契約をしました。ゴールデンウィーク中に契約予定でしたが、わけあって本日になりました。一人暮らしの若者です。頑張って欲しい。老若男女問わず、一人暮らしの方は話が長い傾向がありますね。普段、人と話すことが少ないからでしょうね。本日も、1時間近く話を聞いていました。金融機関の方がおいでになりました。手形貸し付けの借り換えの書類を届けてくださいました。感謝です。その後、法務局、税務署、合同庁舎、役場に行って証明書を取得しました。個人の印鑑証明書はコンビニで取りました。わたくし自治体では、コンビニの印鑑証明は250円でしたが、最近安くなったようです。わたくしの自治体は以前は250円でしたから50円になっていました。200円も安くなりました。わたくし、全く知りませんでしたが、安くなるのは嬉しいことです。「嬉しいぜ~。」と思っていたら、宮崎県の延岡市は、コンビニで取れるすべての証明書の発行手数料が10円になってるようです。すごい。何で安くなったんだろう?コンビニで証明書を取るには、マイナンバーカードが必要です。マイナンバーカードの普及のために安くした?知らんけど。不動産投資家は、1年に何回も印鑑証明書を取るかもしれませんが、一般の方が証明書をとるのは数年に一度でしょうから、あまり効果がないような気がします。司法書士さんのところにも行きました。委任状に社印を押しておしまいでした。36戸全空物件に行きました。トイレの床です。押し入れからの変更なので、広めのトイレです。トイレとパイプハンガーを設置する場所です。骨組みだけですが、わかりますか?これを36戸やるんです。わたくしとしては、かなり工事が進んでいると思いました。大工さん、設備屋さん、プロパンガス屋さんに感謝です。いつもの内装屋クンは、壁が完成したところで活動開始です。役所まわりは疲れました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、金融機関さんに行ったり、税理士さんのところに行ったり、それなりにバタバタしてました。税理士さんに提出する領収書が増えてることに気付きました。領収書が増えているという事は、キャッシュアウトしているという事です。必要な物の購入、租税公課等、正当な理由はつきますが、何をどう言っても、キャッシュアウトはキャッシュアウトです。お金がたまらないという事です。ある金融機関で、支店長さんとお話ししました。・人手が足りない。今年は、職員が1割減った。・若い職員が簡単に辞めていく。・若い職員の中には仲のいい職員が辞めると、いっしょに辞めてしま職員がいる。・辞めた職員はどこにいるんだろう?東京に出て行った?と言っていました。中途採用の話になりました。・いつでも絶賛募集中。でも人が集まらない。・一度辞めた出戻り職員も受け入れる。・出戻り職員でも出世している。本当に人手不足のようですね。窓口業務の電子化の話になりました。わたくし2月に、別の金融機関でアパートを購入する際、電子契約をしたので、わたくしが経験した電子決済の話をしました。支店長さんは、とても興味を持って聞いていたようです。本部に伝えるそうです。人手が少ない現状では、電子契約、電子決済の導入は急務の様です。どうでもいいDMが届きました。不動産の売却のDMでした。その不動産屋さんの売却事例で”年間家賃収入の5倍の金額で物件を売却しました。”というのがありました。これは、利回り20%で物件を売却させて、仲介手数料をもらったという事です。この利回り20%での売却が事実であれば、この不動産屋さんに売却を依頼してはいけないと思う。でも、この不動産屋さんから、売り物件の情報をもらうべきです。20%の売り物件を紹介してもらうべきです。どうでもいいか。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.05.02
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2023.04.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"消費性ローンってありますよね。カードローンと同じです。こんなものを借りるのは、投資家として失格だ。『こんなものを借りてしまうと、融資してもらえないから、絶対借りてはいけない。』と言われています。わたくしの場合、全く関係ありませんでした。新規の金融機関で、勇気を振り絞って、振り絞って、振り絞って言ってみたこともありましたが、「そうなんですね。」とも言われませでした。勇気を振り絞る事なんてなかったんです。言う必要もなかったようです。本日、消費性ローンの一括返済をしました。担当さんに事務所に来ていただき、簡単な書類を書いて完了。本日中に完済できるそうです。消費性ローンは金利が高いんです。金利4.5%でした。3.5%に下げてくださるという提案をいただきましたが、やっぱり一括返済しました。年間の金利が20万円以上だったので、税理士さんからは、「はやく返した方がいいです。」「金利の高い物から完済してください。」「それが経営という事です。」と、何回も言われましたが、2年くらい放置プレーでした。その間、小さな物件を融資を使わず、手元資金で決済していたので、一括返済できないことはなかったんです。なぜ、一括返済をしなかったのか?逆説的ない言い方ですが、一括返済をしてしまうと手元資金が少なくなって、小さな物件を手元資金で買えなくなってしまうからです。最近、手元資金が多少増えたので一括返済をしようと思いました。一括返済により預貯金が数百万円減ります。金融機関にガラス張りの経営をしているわたくしは、その理由を説明したり、やや遠方の金融機関にはお手紙で理由をお知らせしたりします。ちょっと手間がかかります。この消費性のローンを”間接的に利用”して購入した物件は、利回り30%以上です。消費性ローンの金利は4.5%ですから、余裕があります。イールドギャップは28%以上あります。この物件に、抵当権はつきませんが、ローンの支払いは家賃から返済していました。来月からは、返済のない物件にないます。やっぱ嬉しいものですね。消費性のローンを”間接的に利用”と書いたのは、手持ち資金で収益物件を買う 。⇒ 生活費が不足する。⇒ 消費性ローンを借りる。⇒ 生活費に充てる。⇒ 毎月返済する。という事です。建前論ですが、金融機関お方が教えてくれました。金融機関の方と仲良くなりましょう。本日、物件巡回をしました。その途中の景色です。花桃です。だいぶ花が散ってしまいましたが、きれいでした。消費性ローンを一括返済したわたくしの心のように。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.04.12
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2023.04.11
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2023.04.07
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2023.04.04
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2023.04.02
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2023.04.01
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。フォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくし自分で探した自力客付けの入居者さんの話です。自力客付けの入居者Aさん2日に1度くらい電話あります。ちょっと前に、TVの端子にケーブルが接続できなと言ってきた方です。本日は、「シャワーからお湯しか出ません。」という事でした。Pascal「プロパンガス屋さんに直接電話してください。Aさんがやけどしなくてよかったです。今後は水関係の事は直接プロパンガス屋さんに電話してください。」という事で終わりました。自力客付けの入居者Bさん本日、4月分の家賃を待って欲しいと連絡がりました。入居者Bさん「4月末に2ヶ月分払うので待ってください。」Pascal「2ヶ月分払う打って無理だと思うよ。今月、少しでも払った方がいいよ。」入居者Bさん「わかりました。1万円払います。いいですか?」Pascal「1万円も払っちゃって大丈夫?もっと少なくていいよ。」入居者Bさん「5,000円でいいですか?」Pascal「5,000円払っても、やっていける?」入居者Bさん「大丈夫です。」Pascal「わかった。でも、無理するなよ。相談してくれてありがとう。」という事でした。入居者Bさんの事は20年以上前から知っています。マジメに働いているので、力になりたいと考えて、今回のような提案をしました。今回は、車を買い替えたので金銭的に苦しいという事です。ブログにはけけませんが、家庭内の問題を抱えています。安い軽自動車を購入したようです。その軽自動車で、毎日働きに行っているようです。だまされて購入したボロボロの普通車からの乗換です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2023.03.30
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。フォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"36戸全空物件の共用部と受水槽の電気料金が1.6万円でした。寒い時期だったので、凍結防止帯の電気代が高かったんだと思います。でも、誰も住まない36戸全空物件の電気代は無駄です。中部電力に、電気の停止の電話をしました。電気の停止はHPからも申し込めまることは知っています。でも、すべて入力して、最後の送信ボタンでフリーズしたことが何回もあります。わたくしのPCがいけないのか、何なのか?電話が安全です。電話はフリーズしないから。電話での電気の停止や開始は、音声ガイダンスで時間がかかり、さらに丁寧な対応なので、10分くらいかかってしまいますよね。停止の手続きは普通に終わったと持っていましたが、しばらくして、中部電力から電話がありました。中部電力「建物を壊すんですか?」Pascal「壊しません。リフォームします。」中部電力「電気を止めてしまって、リフォームで電気は使わないんですか?」Pascal「使います。各階の8号室の電気を契約してあるので、その部屋の電気を使います。」中部電力「リフォームが終わったら、また共用部の電気の契約をしていただけますか?」Pascal「入居が始まる時に契約します。」何だ?この電話は。でも、笑顔で電話応対!笑顔が大事!塗装屋さんが、36戸全空物件の各戸の天井の吹き付け塗装をしてました。内廊下までは入れましたが、油性のペンキを使ってるようで、内廊下にいるだけでも、かなり臭いがきつかったです。内廊下には1分もいませんでしたが、限界を感じました。吹き付け塗装はコストが抑えられますが、作業は大変そうです。吹き付け塗装を提案してくれた塗装屋さんに感謝です。36戸全空物件の排水管工事の見積について、電話で打ち合わせをしました。当初の見積もりは、70万円オーバーでした。わたくしの提案により5万円になりました。ほぼ70万円の削減ができました。もちろん工事内容は大幅に削減されていますが、それでいいんです。今回の排水管の工事は、地中埋設部分ではないので、万が一、今後、何かあっても、直しやすい部分です。わたくしの提案で十分です。水道設備屋さんに悪気はありません。きちんと工事をしたかっただけです。多分。36戸全空物件は、リフォーム費用の削減が大きな課題です。リフォーム費用は3,000万円融資していただくことになっています。今のところ手形貸付で300万円借りています。さらに、4月中に300万円追加で借ります。リフォーム費用をいかに少なくするか?・金融機関にとっては、貸付は多い方がいいと思います。・金融機関の担当さんは、リフォーム費用をどのくらい抑えるかという事も見ていると思います。相反する2つの事を、楽しみながらやっていきます。最後にどう評価されるでしょうか?本当は、金融機関さんが驚くくらいリフォーム費用は抑えたいと考えています。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2023.03.25
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。フォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ほぼ全空アパートの、新規入居者さんから連絡がありました。「アンテナの端子に、ケーブがつなげません。私はケーブルを2本持っているけど、どちらもつながりません。TVが見られないんです。」とのことでした。かなり確信を持ったいい方でしたから、わたくし弱気になってしまいました。端子につなげない?もしかして、これ?このタイプだったらつなげられない。昭和30年代か40年代のTV端子です。でも、ほぼ全空アパートは平成築の建物ですから、このタイプではないと思いました。でも、弱気になっているから、強く言えない。家庭訪問をするのは嫌なので、業者さんに連絡しました。丸投げです。面倒な事から顔をそむけました。TV端子は、平成築の建物としては標準的な写真のタイプでした。なぜつながらなかったか?業者さん答は、入居者様の押し込む力が弱かった。という事です。入居者様の力不足だったようです。またまたユカイな方が入居してきました。わたくしが自力客付けした方だから仕方ないか?話は変わります。昨日、敗戦処理のことを書きました。本日、管理会社様から連絡がありました。担当さん「〇〇アパートの302号室ですが、クリーニング終わりますか?4月5日入居希望の方います。」Pascal「予定ではクリーニングは終わりません。でも、クリーニングの日程を変更して終わらせます。」という事にしました。いつもの内装屋クンに日程の変更を頼みました。クリーニングは最悪4月4日になるという事になりました。クリーニングは、4月4日以前にできるという事でしたから、多分4月3日のは終わると思います。でも、日程をタイトにしたくなかったので、入居日を4月6日にしてもらいました。なんとかなった。よかった。管理会社さんですから、部屋の情報はたくさん持っています。でも、4月初めにクリーニングが終わっている部屋が、入居者様が希望するエリアになかったんだと思います。管理会社さんのクリーニング業者さんも手一杯だったのかもしれません。そこで、業者に直接発注していて、クリーニングが早いわたくしの物件を当てにしてくれたんだと思います。感謝、感謝、感謝です。4月初めにクリーニングを済ませた部屋にしておくことは、やはり重要ですね。敗戦処理だけど。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2023.03.24
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。満州拉麺さんのアクティビティフォーラム(大家さんの活動報告会)です。次回、わたくしもお話しさせていただきます。岐阜城からご参加ください。うるさい公務員入居者の退去の連絡がありました。ちょっと幸せな気分です。この公務員入居者は、わたくしの3戸1セット戸建の真ん中の戸建に住んでいます。3戸セットの戸建の理不尽なクレームや理不尽な要望の100%が、この公務員入居者からでした。他の2戸からは理不尽なクレームはありませんでした。過去の話になります。ある時、このこの公務員入居者から、家賃の減額の要望がありました。もちろん、お断りしました。すっぱりお断りしました。理由は2つありました。理由1 本当に出て行って欲しかったから。家賃交渉に応じない事で、出てい行ってもらいたかった。本気。理由2 不信感があったから。地方公務員は、家賃の半額が手当として補助されます。上限はあるけど。例えば家賃が5万円の場合、約2万5千円の手当が出ます。家賃の手当は、入居当初の契約書で決まります。途中で、家賃が減額によって5万円から4万円になったとすると、手当は4万円の半額の約2万円です。でも、家賃の減額の報告をしなければ手当は2万5千円のままです。5千円儲けていることになります。そんな事をしそうな入居者でした。そんな入居者が出て行って下さることになりました。理由は転勤だそうです。余談ですが、長野県では公務員は普通、転勤ていう言葉は使いません。わたくし的には理由はどうでもいいです。3月14日の退去の連絡でした。一ヶ月前の退去連絡ですから、4月13日まで家賃は発生します。管理会社の担当さんは、”この入居者から3月の家賃を日割りにして、退去日の3月20日までの家賃にして欲しい。”と言っているということでした。最後までうるさい方です。自分が、わたくしにしてきたことがわかってないようです。Pascal「あの入居者に日割りはできません。訳の分からんクレームが多すぎました。」担当さん「そうですね。クレームの履歴がすごいですね。」Pascal「契約は契約です。契約を守るように言ってください。」担当さん「わかりました。伝えます。」で、終わりました。という事で、3月20日の退去後、サッサとリフォームして、クリーニングして、募集します。気分スッキリ!おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.16
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。満州拉麺さんのアクティビティフォーラム(大家さんの活動報告会)です。次回、わたくしもお話しさせていただきます。岐阜城からご参加ください。本日、朝、塗装屋さんから連絡がありました。写真のキチンの照明をはずして欲しいという事でした。天井を吹き付け塗装するからです。36戸全空物件ですから、キッチンの照明は36台あります。すぐに動ける職人さんはいません。みんない忙しいから。わたくしが今年初めて”自分でやるぜ!”と、決意して、事務所に道具を取りに行きました。事務所のあるアパートに着くと、青色のIQがあるじゃないか。いつもの内装屋クンが、いつもの内装屋クンの事務所に来ています。彼も忙しいとは思うけど、もしかしたらと思って事務所訪問しました。Pascal「36戸全空アパートのキッチンの照明を全部はずすことになってしまった。」いつもの内装屋クン「36戸?そりゃ大変だ!1日じゃ無理じゃないですか?」と、言って笑ってます。話にならんぞ。わたくしが、事務所訪問までして君に相談した意味が分かってない。アルバイトしないか?と言っているんだよ。結局、やっぱり、自分でやるしかない。久しぶりに、こんなことをしました。もっててよかった第二種電気工事士!照明を4台くらい撤去したところで、オセロリ(@otherori33)さんから電話がありました。戸建の紹介でした。36戸全空物件から5㎞くらいでしたから、すぐに見に行きました。紹介してもらった戸建は、わたくしには無理だと思えました。オセロリさんは、自分の地元だったら購入して、自分で直して賃貸に出すそうです。でも、この物件はオセロリさんの地元から30㎞くらい離れています。同じ物件を見ても、見た人の実力によって全く違う見解になるんですね。わたくし、やっぱり戸建は苦手です。オセロリさんと昼食。オセロリさんは、テグタン大辛を食べました。わたくしも少し分けていただきました。テグタンって、韓国料理でいいのかな?美味しかったです。オセロリさんから、そばをいただきました。ありがとうございます。木曽路御岳そば 200g4袋(8食分) 信州そば価格:1280円(税込、送料無料) 楽天で購入このそば、乾麺ですが、本当に美味しです。わたくし、週3で食べていた時期があります。普通の生そばより、おいしいです。わたくしの打つそばよりは確実においしいです。20年以上打ってないけど。その後、オセロリさんに、36戸全空物件の照明をはずしていただきました。オセロリさんも、第二種電気工事士の資格を持っています。オセロリさんは20台以上はずしてくれました。わたくしは、10台ちょっとはずしました。多分。働き盛りのオセロリさんは、仕事がはやいですね。働き盛りが人生で一度もないわたくしは、遅い。作業は2時間くらいで終わりました。わたくし一人で、ダラダラと二日くらいかかると思っていたので、本当に助かりました。ありがとうございます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.15
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。お世話になっている職人さんの、お母様が亡くなりました。おくやみを申し上げます。時代にせか、身内だけで葬儀を済ませたようです。ちょっと寂しいですね。仕方ないのかな?2月28日に決済した土地を見に行きました。新築アパート用地です。「でも、本当に新築できるの?」「利回り7%だったらやめるぞ。」そんな思いがあるから、自宅から車で3分くらいなのに、購入しても見に行ってませんでした。220坪くらいの土地です。広さは十分?枯れ草を片付けてありました。売主様に感謝!絶対に抜いてはいけない杭だそうです。この土地の周辺の基準になる杭だそうです。「絶対に抜かないでください。」って言われたけど、言われなくても杭は抜かない。抜いてはいけない雰囲気の杭は、勝手に抜くと犯罪者になってしまいそうな気がするから。抜きません。でも、この絶対に動かしてはいけない杭が、なぜわたくしの220坪の土地の中にあるんだろう。新旧の杭。「新旧の杭、どっちが必要なの?両方必要?」測量してくれたけど会った事ない土地家屋調査士さんに聞いてみよう。36戸全空物件のウォシュレットです。運ばなくては。36戸全空物件に運ぶ?倉庫になっている120万円戸建に運ぶ?事務所に運ぶ?どうでもいいか。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.09
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。入退去が激しい季節ですね。わたくし、リストにしてもよくわからなくなってきます。いつもの内装屋クンとクリーニングの打ち合わせをしました。こちらはとても心配ですが、いつもの内装屋クンは、わりとノンビリしています。だから、わたくしが更に不安になります。不安スパイラルです。退去の後のクリーニングですが、水を使うので水道の開栓が必要になります。面倒なので、わたくしはやりたくありません。いつもの内装屋クンも、業者さんもできるだけやりたくないようです。でも、やってもらうことが多いです。ネット―で済む話ですが、ネットでもやりたくありません。ネットも時間がかるから。わたくしの自治体は、電話かネットの対応です。本日、わたくしの住んでいる自治体に電話して、「業者さんからの開閉栓の電話があった時は、わたくしへの確認なしで開閉栓の手続きをしてください。請求はわたくしのところにしてください。」と、伝えたところ、あっさり簡単に通ってしまいました。わたくしの法人の住所は、水道課に登録されているので、請求書の送付は簡単です。私の近隣の他の自治体は、FAXかネットで対応しています。電話では対応していません。ある意味FAXは楽です。書式に、わたくしの住所電話番号等必要事項を記入しておきます。その都度かわるアパート名、部屋番号、アパートの住所、開閉栓の日程を鉛筆書きにしておけば使いまわせます。発信元の追及はありませんから、業者さんがFAXすればいいだけです。なりすましFAXです。クリーニングというと、電気も使うので、通電でも必要です。わたくしの地域は、冬は凍結防止のために通電しっぱなしです。クリーニングのための通電の心配は必要ありませんが、12月~3月の電気代は、とても、とても、とてもかかります。悔しです。知り合の自営業大家さんから電話がありました。給湯器が破裂したそうで、火災保険の申請について聞かれました。保険屋さんに連絡して、申請用紙もらって、修理の見積をもらえばいいの?という確認みたいな電話でした。その通りです。新品にしてもらってください。見積もりは業者さんに協力してもらいましょう。自営業大家さん、協力の意味わかるかな?わからない時は、Yahoo知恵袋で聞くと炎上するかもしれません。保険屋さんに聞くと、保険屋さんの内部でで炎上するかもしれまでん。Twitteで聞くのもやめましょう。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.07
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。満州拉麺さんがセミナーやります。↓岐阜城から参加してください。 わたくしも聞きに行きます。昨年から今年にかけて、2つの金融機関で金利を引き下げていただきました。新しい返済表が、昨年末と今月初めに届いていました。その都度、税理士さんにコピーを届けようと持っていましたが、面倒なので、そのまま税理士さんのところに持って行って、コピーしてもらいました。それで、税理士さんへの提出は終わりました。その後、やっぱり面倒で、返済表はほったらかしてありました。20物件くらいの返済表ですから、20綴りあります。本日、根性を持って、死に物狂いで、返済表を整理しました。一番面倒なのが、どの返済表がどのアパートの返済表かという事です。法人名と融資額を頼りに、アパート名を特定して、法人ごとのファイルに整理していきました。本当に事務作業は苦手です。ついでに、金利の返済がどのくらい少なくなったのか計算しました。これも面倒な作業でした。結果は令和5年4月1日の支払い金利が100,867円も安くなりました。月の金利が約10万円安くなり、年間の金利が約120万円くらい安くなるようです。利息の金額は毎月毎月少なくなっていきますから、この100,867円がマックスです。120万円は結構な金額です。120万円あればパートさんに来てもらえますね。120万円を家賃収入で増やそうとしたらそれなりに大変な事ですね。いつもと反対のことを書いています。金融機関にしてみれば120万円の減収ですよね。今回の引き下げは、当然ですが、わたくしから提案したことです。でも、「○〇%まで下げろ!」「他行の金利より低くしろ!」「下げないと他行に借り換えるぞ!」みたいな厳しいことは言っていません。和やかな話し合いで、金利を下げていただきました。他の金融機関の金利を伝える事もしていません。金融機関のみな様、ありがとうございました。また貸してください。わたくしのような、何ももたない者に対して、金融機関から億単位の融資を受けられるのは、やはり不動産投資だったからでしょう。他の投資では考えられないと思います。不動産を担保にお金を貸すというのは、金融機関が昔からやっている方法ですよね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.06
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。満州拉麺さんがセミナーやります。↓岐阜城から参加してください。 わたくしも参加します。退去数について考えてみました。昨年の9月28日から、退去予定の部屋をリストにするようにしました。 退去連絡日 退去日 次の方の入居日 クリーニング業者 備考みたいな内容です。戸数が多くなったので、退去部屋の事が記憶しきれなくなり、把握できなくなっていました。入居日にクリーニングやリフォームができていなみたいな、おおきなトラブルになる前に、手を打ったつもりです。全てを管理会社に丸投げすれば、こんな苦労はないんですが。3月になって、リストを確認しました。本日は3月4日です。退去予告は1ヶ月なので、3月中の退去はないと思うと一安心です。今年は、年度末の退去が少ない感じでしたが、9月末からの半年間で見ると退去数は38戸でした。意外に多いような気がします。全空物件を除いた実際に稼働している戸数は290戸くらいですから、半年で約13%の退去があったという事です。今回リストにした9月末~3月の半年間には年度末の3月が含まれているので、4月~9月の半年間より退去数は多いと思います。ですから、通年の退去数を予測するのに、単純に通年で13%×2=26%で76室とは言えないと思います。でも、年間で50戸~60戸程度の入退去があると思います。年間退去数が60戸で、クリーニングの代金が平均2.5万円とすると、150万円です。それなりの金額ですね。この他にも、現状回復費用もかかっているので、それなりの金額でしょう。賃貸経営には退去必ずあるので、どうにもなりませんね。粛々と空室をうめていきます。管理会社さんが。本日も、管理会社の担当さんから、クリーニングの確認がありました。リストを見ると、クリーニングが終わってません。いつもの内装屋クンに確認すると、間違いなく、まだクリーニングをしてないという事でした。早くやるんだ。こういう事がある度に、わたくしは事務仕事が苦手。やりたくない。 ↓パートさんを雇いたい。 ↓雇っても仕事は少ない。そもそもパートさんはわたくしの事務仕事をするんだから利益を生まない。 ↓パートさんに火災保険の募集人になってもらって代理店を始める。わたくしの火災保険をすべてそこに移すと手数料が利益がになる。わたくしの火災保険の手数料だけで、パートさんの給料は捻出できる。形式上でいいので、パートさんが代理店を始めることが必須です。わたくしの法人で代理店を始めると、火災保険の契約上で自己物件が100%になってしまいます。自己物件100%だと代理店になれないのか、即廃止だったか忘れました。 ↓パートさんに辞められたら、とても大変な事になる。面倒だな~。ここで思考が止まってしまいます。毎回。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.03.05
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2023.03.04
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2023.03.02
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2023.02.28
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2023.02.27
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。本日は、朝7時前から3月1日に金融機関に提出する資料作りをしました。毎月、毎月、なかなか手間のかかる事ですが、コツコツと続けます。・金融機関にできるだけ多くの事を知らせることで、経営に透明性を持たせます。・一人経営の法人ですので、だれも諫めてくれません。金融機関に情報を公開することで、自分で自分を諫めていきます。印刷物が多いので、インクジェットのプリンターのメモリー不足になるのか、印刷にはとても時間がかります。なぜか第1法人の資料を印刷してる時に、プリンターが遅くなります。第1法人以外の個人、第2法人、だ3法人、第4法人の資料を先に印刷してしまいます。第1法人の資料印刷してる時に、個人、第2法人、だ3法人、第4法人の資料をまとめてとじる作業をします。時短ですね。資料作成には、1時間半くらいかかったと思います。昨日、『ときのクリニック』のオンライン診療で出してもらった薬を取りに、近所の薬局に行きました。薬剤師さんもオンライン診療には興味があるようで、いくつか質問されました。わたくしの分かる範囲でお答えしました。最後に、「とにかく時間がかからなくて便利です。」とお伝えしました。貸家の横に穴があいたという連絡を受けたので見に行きました。確かにあいてます。建物の基礎のすぐ横です。水道(×すいどう 〇みずみち)ができているようです。明日、もう一度、土木屋さんと見に来ます。穴埋めよう。入居者様が穴に落ちて、損害賠償請求されても困ります。この穴、火災保険使えないかな?火災保険の使いようがないと思うけど、よく考えてみます。「あきらめたらそこで試合終了ですよ。」「最後まで希望を捨てちゃいかん。」ですから。こんな時は保険屋さんに相談しよう。明日、36室全空物件の塗装のために足場を組みます。そのことで、塗装屋さんと打ち合わせをしたかったので、何度か電話をしましたが、電話に出ません。本日も仕事のようです。夕方、塗装屋さん電話がありました。塗装屋さん「すみません。作業中だったので電話に出られませんでした。」Pascal「寒い中、土曜日も仕事なんて大変だね。」塗装屋さん「今日はPascalさんのアパートの駐車場のライン引きですよ。」Pascal「えェ~・・・。」また、やってまった!完全に忘れてました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.26
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨年購入したアパートの入り口の橋です。用水路の上に橋がかかっています。関係当局の指導により、アパートのオーナーが変わったタイミングで、橋をかけ直すことになりました。強度的には全く問題がなく、この先何十年もつか続けられそうですが。なぜこわすか?理由は、前のオーナーがこの橋を架けた後の一定期間中に、橋の永代使用の届けを出さなかったからです。永代使用の届けを出さなかったので、その後、用水路にかける橋の仕様が新基準になったために既存不適格(?)になりました。既存不適格の理由の一つが、橋が6mにわたって用水路をふさいでいます。4m以上の橋はグレーチングで用水路の中をのぞけるようにしなければいけないというものです。※グレーチングです。永代使用の届けを出していれば、問題がなかった事で、グレーチングがなくても使い続けられました。工事が終わりました。6mの橋を入れ替えました。グレーチングを3ヶ所付けました。工事費用は90数万円でした。当初は、前オーナーさんが全額負担する予定でしたが、高額になってしまったので、3分の1負担することになってしまいました。物件購入で、400万円以上安くしてもらったので、快くとは言いませんが、30数万円くらい負担することにしました。30数万円を一括計上したい。資産計上は嫌だ。新規購入したアパート等の収益物件のリフォームなどの工事費は、1年以内の場合は購入資金に計上することになっています。30数万円を一括計上すれば、単年度で償却できて節税効果があります。そう思っていると、税理士さんの言葉を思い出しました。『新規購入物件の撤去費は、購入後1年未満でも資産計上せずに、一括償却できる。』という事です。リフォーム費用は資産計上するけど、何かを撤去した費用は資産計上せずに、一括償却できるという事です。わたくしが思い出したのは『撤去費用』という言葉です。古い橋を壊すのは『撤去費用』だと思いました。・わたくしの工事代金の負担分を橋の撤去工事費用・前オーナーさんの工事代金の部分を橋の新設工事費用にすればいいんだ。簡単な事だ。きっとそれでいいんだ。工事業者さんは、わたくしが頼んだ”いつもの土木屋さん”です。すぐに電話して、請求書の内容の変更してもらいました。これで一括償却だ。でも、経験上、色々考えて実行しても、税理士さんに、「それはダメです。」と言われることはよくあることです。今回はどうなるんだろう?おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.24
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、朝からバタバタしてました。急遽、来週27日から、36室全空物件の塗装が始まることになりました。1 共用部の電気の通電:グラインダーを使って下地処理をするから。2 受水槽の通電:受水槽のモーターの確認2 水道の通水:高圧洗浄をするから。をしました。1 共用部の電気の通電2 受水槽の通電中部電力に電話しました。36室全空物件の住所問題でした。この自治体は田舎によくある大字(オオアザ)を廃止したため、住所の確認が取れません。Pascal 「大字(オオアザ)は廃止なっていますが、〇〇〇(オオアザ名)が大字として登録されているかもしれません。」という事で、通電してもらいました。3 水道の通水電話で通水をお願いすると、その地域の水道は隣の自治体から水が供給されているという事で、隣の自治体に電話して、通水完了。その後、通水の書類をFAXして手続き完了。面倒だな~。下水は隣の自治体じゃないんだな~。しばらく、下水は使わないからまだ届けません。ほぼ1時間かかりました。1時間しか働いてないけど、なんか疲れました。その後、36室全空物件に行って確認しました。もちろん設備屋さんといっしょでした。受水槽のバルブが割れてました。赤線の部分が凍結破損しています。こんなの初めて見た。凍結でここまで割れるんだ。サイズを見るために、黄色い線の部分にスマホを入れて記念撮影。1 1/2 がサイズだそうです。よくわからんけど。1と1/2インチだそうです。だいたい、2.5㎝ + 1.25㎝ = 3.75㎝のようですが、設備屋さんは40㎜と言ってました。月曜日までには、部品が間に合わない。月曜日の午前中にバルブの交換作業になるようです。塗装屋さんは、午前中に洗浄作業に入れません。塗装屋さんと時間調整しました。この36戸全空物件は、水の給水管がどうなっているのかわかりません。水道は3年くらい使われていません。大部分の水道は、10年以上使われていません。当分は、各部屋の通水はしませんが、通水すれば問題とトラブルが山積みだと思います。嫌だな~。共用分を通電したのに、共用部にコンセントがないことがわかりました。各階の1部屋を通電させるしかありません。金曜日に中部電力に電話します。通電してもらいます。受水槽と廃止予定のエレベーターの電源は連動してました。エレベーターは200Vです。受水槽も200Vなの?受水槽の下を見ると、デカいモーターが2基ついてました。きっとこれが200Vなんだろう。違うかな???おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.23
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社の担当さんから連絡がりました。担当さん「Sアパートの入居者さんからの連絡で、本日、早朝、大声を出して壁を叩いている部屋があるので、どうにかしてくださいという事です。」大声を出している部屋番号はわからないそうです。担当さん「注意喚起のポスティングをしますか?」Pascal「ちょっと待ってもらっていいですか。私が対応します。それでだめだった時には管理会社さんにお願いします。」大声を出している入居者様は思い当たります。E号室の入居者様です。わたくしが、直接入居させた方です。国家が家賃を支給して下さっている方です。すぐに、アパートの入居者兼滞納者Kさんに電話をしました。Pascal「Kさん、今朝アパートで大声出したり、壁を叩いて大きな音を出したりした人を知らない?」Kさん「女房が、今朝6時ころ大声を出してた人がいたって言ってた。多分E号室だって言ってた。オレは寝ていて全然気づかなかったけど。」という事で、裏が取れました。さすがKさん。アルコール依存症で度々入院しているKさんは、入院していない時はいつも酒を飲んでるから熟睡してたんでしょう。裏が取れたので、Eさんに電話しました。Pascal「Eさん、今朝アパートで大声を出した入居者さんがいるって聞いたけど、Eさんも大声を聞いた?迷惑かけてない?」E号室の入居者様「今朝ですか?僕は聞いてないですよ。なんか僕が疑われてるみたいですけど、僕は知りません。」Pascal「Eさんのことは疑ってないよ。Sアパートで話を聞けるのはEさんしかいないから聞いてるんだよ。」E号室の入居者様「そうでうですか。でも僕は大声も出してないし、何もしていません。」なんとなく、自白しているような感じです。Pascal「Eさんの事は疑ってないから、今度大声を出ししてる人がいたらすぐにわたくしに連絡してくださいよ。大声を出してるヤツは絶対に許さないから。速攻で退去させるから協力して。」E号室の入居者様「わかりました。でも、僕は何もしてないですよ。」という事でした。ほぼ犯人がわかりました。管理会社の担当さんに連絡しました。担当さん「そこまでやっておけば、大丈夫だと思います。様子を見ましょう。」と、言ってくださいました。よかった!よかった!目的は達成できたような気がします。しっかりとEさんに、釘を刺すことができました。複雑な事情をお持ちのEさんが、心穏やかに生活できない事はわかります。でも、大声を出したり壁を叩いたりしてはいけない。やっぱりアパートなんだからルールは守らないといけない。大声を出さないと気持ちが収まらない時は、近所にある実家でやってください。近くの川原でもいいよ。今度大声を出したら、福祉事務所に連絡するしかないかな。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.20
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。告知です。満州拉麺様がセミナーします。興味のある方、ここをクリックして、チケット買ってください。満州さんの話は面白いです。きっと。なぜ、ラーメン屋さんの社長が、ラーメン屋さんをやめて不動産投資をするのか?勤め人のわたくしにはよくわかりませんでした。今は、満州拉麺様さんの話を聞いたのでわかっています。なぜ、ラーメン屋さんをやりながら不動産投資をしなかったのか?理由を聞けると思います。知らんけど。わたくしの場合は、勤め人を辞めても何もできないから、経験も資格も必要がない不動産投資を始めただけです。知り合いのT不動産屋さんが、腰を痛めて2週間以上入院していましたが、退院されました。退院したその日に、T不動産屋さんから電話がありました。T不動産屋さん「Pascalさんのところで1K空いてない?女性の一人暮らしなんだよ。」と言ってました。さらに、T不動産屋さん「オレ仲介手数料いらないから、Pascalさん契約書つくってよ。」と、らしくない事を言います。T不動産屋さんがお金をいらないなんて・・・・・。さらに、さらに、T不動産屋さん「生活保護の人だから家賃は保証されてるよ。」ますます怪しいぞ~。1Kは、空いていました。先日、漏水ハンパなかったほぼ全空物件が9室も空いています。漏水事故のせいで7部屋しか使えないけど。一部屋でも決めたい。3月までに8部屋うめたい。でも、T不動産屋さんによく話を聞くと、嫌な予感が的中!以前、T不動産屋さんがわたくしに話していた、ちょっと癖がある変わった女性です。この女性は、T不動産屋さんがアパートを所有している時からの入居者様です。でも、空室をうめたい。その女性は、短期間で引っ越しを繰り返している方で、既にT不動産屋さんのアパートにも住んでいませんし、T不動産屋さんもアパートは売ってしまいました。でも、T不動産屋さんがこの女性の世話をしています。この方、自称”人の心が見える”女性です。同じアパートの住人の心を勝手に読んで?「あの人は私を嫌っている。だから私はここには住めない。」という方です。もちろん、人の心を読むなんて、わたくしは信じていません。普通に心の病でしょう。自称”人の心が見える”女性に入居していただいて、保護費から31,800円をいただく?それとも、お断りしてわたくしの心の平穏を大切にする?どうしよう。いい事なんて絶対にないけど、でも、空室をうめたい。なんて悩まない。悩んではいけない。目の前の31,800円を全力で取りに行くんだ!でも、訳の分からん行動や言動は嫌だ!短期解約も嫌だ!Pascal「T不動産屋さん、この人から逃げようとしてるでしょう?面倒な事にかかわりたくないと思ってるでしょう。」T不動産屋さん「そんな事はないけど・・・・・・・・・・・」T不動産屋さん言葉が続きません。逃げようとしている。簡単には逃がさない。わたくしとしては、・T不動産屋さんが、自称”人の心が見える”女性を見捨てず、世話をする。そんなことを言わなくても、今後も、この自称”人の心が見える”女性は、T不動産屋さんを頼っていくと思います。・狂った行動言動は許さない。即日退去。(法律的には問題開けど。)住居じゃなくて倉庫として貸して住んでもらう?退去させるのは簡単だけど、住居じゃないから保護費が受けられないよな。・短期で退去させない。2年はいてもらう。2年未満は短期解約に違約金の条件をつけよう。現在住んでいるアパートはまだ1年未満で退去だそうです。この2年間の条件をのめなければ、お断りします。こんな条件で、話を進めようと思います。”リスクは最小、リターンは最大”に。なんて話でもないな。31,800円でいう事じゃない。余談だけど、Pascal「T不動産屋さん、自称”人の心が見える”女性の連帯保証人になってくれる?」って聞いたら、電話の向こうで明らかにムッとしてました。もちろん冗談です。70歳を余裕でオーバーの方に、失礼な事を言ってはいけない。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.19
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2023.02.18
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2023.02.16
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。36戸全空物件のリフォームを徐々に始めます。まずは、シーリングライトから。各戸、居室1台とキッチン1台で、各戸72台必要です。とりあえず、12戸分24台購入しようと思いました。カインズのLEDシーリングライトもいいけど、光量が小さめです。ルーメン(㏐)の値が小さいので、わたくし的には・・・。コメリのアプリを見ているとLEDシーリングライトで、安い物がありました。ルーメン(㏐)の値は大き目です。2,980円のLEDシーリングライトです。数量限定って書いてありました。数量限定と聞くと、とりあえず24台なんて言ってられません。全室分72台は必要です。さらに欲が出て、余分に購入して100台購入したくなりました。でも、近隣の小さな店舗には、数台ずつしかありません。わたくしの最寄りの大き目コメリには25台ありましたが、足りません。55kmくらい遠方のパワーコメリに99台あります。アプリで注文しても、物があるコメリまで取りに行く必要があるようでした。「55㎞か~。」と思ってしまいます。経験上、LEDシーリングライトは4台が1箱に入ってます。アトレーは6箱積んで、2箱ばらして荷室の隙間につめたのが最高です。近所のコメリは1回で運べます。55㎞遠方のコメリから、LEDシーリングライト75台を運ぶという事になると、4個1をばらしてアトレーに隙間なく積み込んで、助手席にも積んでも、2往復はすることになります。時間、ガソリン代、高速代を考えると、むしろ割高?半ばあきらめかけて25台注文しようとすると、『10万円以上配送無料』という素晴らしい文字が目に入ってきました。店舗も関係ないようです。普通のネットショッピングです。100台注文しました。やっぱり100台は緊張するな~。2,980円ですが、下の方に2個以上の大口販売価格で2,820円って書いてありました。さらに160円安くなりました。2個で大口か。ポイントも7,692pointもらいました。ポイントで何を買う?LEDシーリングライトでしょう!”配送希望日 最短でお届け”て書いてあるけど、お知らせメールで”10月9日発送”でした。即日発送ですね。早すぎる。どうしよう。”配送希望時間 指定なし”ってなってるけど、自動的にそうなっていました。できる事なら時間を指定したかった。明日届くのかな?妻に対応してもらうことになるかな?LEDシーリングライトが100台届いても、今更妻は驚くことはないけど、置き場所がないのが問題で、逆鱗に触れるかもしれない。36戸全空アパートでは、便器も、ウォシュレットも、洗面台も、キッチン換気扇も、風呂の換気扇も、キッチン混合水栓も、風呂の混合水栓も、全て36台購入します。コストダウンのためです。購入した物の保管管理も面倒だな~。資金繰りも楽じゃないな~。ちょっと気が重い。おしまい。明日は天気が悪く、長野県は雪が降るようです。明後日、富山に行きますが、明日富山に行って前泊しようかな?明日考えよう。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、Zさんの生存確認をしました。Zさんは、最近アパートの回りで見かけません。Zさんは、毎朝役所に行って新聞を読んでいますが、最近見ません。Zさんの部屋に行って、ドンドンドアを叩くと、Zさん「なんだ?」と不機嫌そうな声ですが、生きていたことはわかります。外に出てきたZさんは、大家だと分かると、ニコニコ顔でした。生存していてよかったです。わたくしが、こんな地味な仕事をしているの、白馬でスキーやスノボやってる大家さんもいるんだな!役所に行って、浄化槽の廃止手続きをしました。ほぼ全空物件の浄化槽を破壊したので手続きをしました。そのまま役所内の会議室に行って重要な会議をしました。内容は、極秘事項です。とりあえず、滞納気味だった家賃が入るようになったので、めでたし。めでたし。1時間半も会議に参加するなんて勤人時代以来です。わたくしが、こんな地味な(守秘義務がる人に言えない)仕事をしているのに、白馬でスキーやスノボやってる大家さんもいるんだな!メールで、入居者の知らせがありました。募集家賃43,000円でしたが、45,000円で決めてくれました。感謝です。フリーレント1ヶ月になっていたけど。もう一部屋決まりました。56,000円で募集していた部屋ですが、法人契約で、55,000円にしてほしという事でした。56,000円で押し通してもいけるとは思ましたが1,000円ディスカウントしました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.07
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2023.01.30
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。大家と不動産投資家について、最近、ある出来事をきっかけに考えたことがあったので書いてみます。大家と投資家というのは、たまにマイルドな議論にもならない事ですね。念のため、ここでいう大家は、”おおや”で、”たいか(すごい人、大きな家)”ではない。先日、ある物件を内見しました。内見も1番、買付も1番で出すことはできました。パーフェクトですね。結論は、内見しただけで、買付を出すという事は考えませんでした。・建物がひど過ぎる。古すぎるのは問題じゃない。・ザックリその場で修繕費を考えてみると、わたくしには採算が取れない。・仲介業者に問題がある。担当は、建物の素人だと思う。室内の雨漏れに気付いていなのに査定値付けをしている。お金の事しか考えていない。雨漏れは、わたくしが教えて差し上げました。2番目に積極的な購入希望の方がいるというの、お譲りしました。ここから、大家と不動産投資家の話。この物件を買わなかったのは、不動産投資家目線で採算が合わなかったからです。不動産投資家として買えなかったという事です。買ってはいけないという危機管理能力です。採算性を考えて、自分の資産を増やせるか?それを考えるのが不動産投資家だと思います。不動産投資は、一時的に手元資金が減っても、利益がでるという見通しや計画があるときには、リスクを取って資金を投下します。金融機関からの借り入れも返済ができて、十分な手残りが出ると考えた時に、リスクを取って資金を投下します。リスクを取ることは、十分すぎる安全性を持って行う事で、博打ではありません。先が見通せない事でもありません。リスクはリックレス(無謀)じゃないんです。投資家じゃなくても、自分お財布のお金が戻ってこないような行動は考えますよね。大家さんになるには?かなり偏った意見を書きます。極論です。ここでいう大家と○○大家さんと名乗っている方は違うという前提です。わたくしは、大家と名乗る方を否定し、不動産投資家という方々を肯定したいるのではありません。○○大家という人や不動産投資家△△という方々と、仲良くさせていただいています。名前に関係なくすごい方がいます。極論は、『家を買えば大家になれる。』という事です。採算が合わなくても大家です。毎月持ち出しでも大家です。もちろん私の知り合いの大家さんに、そんな方はほとんどいません。一人もいないとは言えませんが。わたくし自身を振り返っても、1棟買って大家になりました。大家になって、全空物件も買いました。でも、常に採算性、利益等、投資家目線を持ってました。みなさんもそうですよね。不動産投資家目線は最初から持ってますよね。ボロ戸建をやっている方は、特にこの点は敏感で異常な臭覚を持った方がいるように思います。話をもどします。今回内見しただけで買付を出さなかった物件は、わたくしには採算は取れません。先日の見学会で、わたくしの120万円物件を見た方の中には、かなり引いておられる方もいました。そんな120万円物件を購入して再生して、見学会で胸を張って見せるほど厚かましいわたくしでも、不動産投資家としての判断では今回の物件は買えせんでした。わたくしが今回の物件を購入したとすれば、採算性を考えられない大家だったという事です。ただのコレクターかそれ以下です。やっぱり、不動産投資をするんだったら、大家と名乗っても不動産投資家と名乗っても、利益を出したいじゃないですか。投資として利益を出して、楽しく大家業をやりたいじゃないですか。世の中には、わたくしには想像できないような凄腕の大家さんがいます。大勢います。そんな方の手にかかれば、今回の物件お宝なんだと思います。『物件を買えば大家にはなれるが、不動産投資家になれるわけではない。』名言!自画自賛!おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.22
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。金融機関のコンプライアンス室から電話がありました。昨日FAXを送ってますが、事態をわかってもらってません。わかってもらえないのは、ありえないことだから。普通は起きないことだから。コンプライアンス室の方は、わたくしが訳の分からない事を言っているという前提で話をするから、ストレスがたまる。本当にたまる。一通り相手の話を聞いてから逆襲開始。怒ってはいない。ありえない話だから、一つ一つ丁寧に話して、繰り返し話して納得してもらう。またストレスがたまる。本当にたまる。30分くらいの話の最後に、コンプライアンス室の方は謝罪の言葉とともに、・関係部署で話し合う。・支店長からは早急に電話をさせるが、午前中は休みを取っている。とのこと。やっと理解してくださる方とお話ができました。感謝しております。その後、屋根屋さんが、自宅の屋根の修理にきました。屋根屋さん「お渡しするものがあります。」と言って、茶封筒を差し出しました。また請求書?と思いましたが、中には感謝の気持ちが入ってました。ありがたいことです。請求書じゃなかった。今回、車庫の屋根は保険で修理するから、屋根屋さんの利益もそれなりにあるようです。保険は足場屋さんの保険です。午後になって金融機関の支店長から電話ありました。一昨日とは明らかに口調が違います。どうやら事態が理解できたようです。それにしてもノンビリしている。本当にノンビリしている。わたくしが勤め人時代、トラブルの初期対応で日をまたぐなんてありえなかった。金融機関との立場がやっと立場逆転。30分ほどお話しさせていただきました。少しだけ書きます。支店長「早急にPascalさんの希望通りの金額で審査をさせていただいてます。」Pascal「わたくしの希望通りの金額と言われると、わたくしがこの機に乗じて無理を押し通しているように聞こえて非常に不快です。希望額はではなく、担当さんが約束した金額ですよね。それに、早急に審査を進めているという事ですが、担当さんとの約束では、昨年の12月15日までに融資を実行するという事でしたよね。どうして今頃になったのか理由をお聞きかせください。この案件が流れたら支店長さんはどう対応されるおつもりですか?」不手際はこの他に2案件ありました。同時進行で話をさせていただいてます。わたくしには、ありえんことだと思えますが、どうなんだろう?わたくしの人間性にも問題あるけど。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.19
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。最近購入したRC物件ですが、単身用の間取りではないんですが、退去連絡が多くあります。11月に購入してから、4件の退去がりました。1K並みの退去件数じゃないか?ほぼ全空物件に片付けに行きました。ブロック6個運んできました。前オーナーさんが、2階のエアコンの室外機の足に使っていたようです。ブロックを室外機の足には使えません。もっと早く片付けるつもりでしたが、重量ブロックで重いので先送りしていました。本日、片付けました。2階から重量ブロックを運ぶのは結構大変でした。重量ブロックこんなやつです。見た目は、普通のブロックと変わりません。でも、持ってみると重いんです。キッチンの換気扇です。ほとんど使ってないと思います。2台だけ動かしてみましたが、普通に動きました。交換しなくてもいいと思いましたが、予防的に交換しました。欲しい方、取りに来てくださる方限定で差し上げます。10台あります。全部持って行ってください。動作保証はしません。羽根径25㎝です。浴室換気扇です。これは動作チェックしていません。よろしければ、引き取りに来てください。動作保証はしません。子どもの友達の、親御さんから連絡がありました。事業を始めるので、金融機関を紹介して欲しいという事です。紹介しますよ。最近思いましたが、わたくしの紹介は、そこそこ影響があるかもしれません。そう思ったのは、以前のブログにも書きましたが、いつもの内装屋クンが、勝手に、Pascal法人からの仕事の仕入れに使うという事で、金融機関さんからお金を借りました。その際、金融機関の営業さんに、「Pascal法人だったら大丈夫です。」と言われたそうです。簡単に融資が通ってしまって驚きました。わたくしが融資を通すときよりかんたんじゃねぇ?きっと、今回の紹介は効力があると思います。頑張ろう。連絡1月19日の物件見学会ですが、思っていた以上に参加者様が多くなりました。長野県の大家さんとわたくしで車を出しますが、足りなくなりそうです。参加者様に車を出してもらうことになると思います。ぜひ協力してください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。新設駐車場に白線を引くことになっていますが、引く引く詐欺のまま年を越しました。線を引くのは職人さんですが、駐車場の配置を考えるのはわたくしです。本日、寒さに負けず、駐車場の長さを測って来ました。メージャーを持って、とぼとぼと行ってきました。駐車場全体の大きさがわからないと、割り付けのしようがありません。駐車場の区画の長さがですが、わたくしは駐車場の1区画の大きさを、普 通 車:長さ5m × 幅2.5m軽自動車:長さ4m × 幅2.0mくらいだと考えてます。今回の駐車場も、この組み合わせで、必要台数を確保します。今回は16台必要ですが、Kカーの区画は2~3区画だけで、残りの区画は普通車区画にできそうです。車の出入りが難しいフェンス際などは、幅2m~2.5mでもKカーの駐車場にします。話は変わります。現地には、防水工事屋さんがいました。ほぼ全空アパートの防水工事です。大工さんが元受けの仕事です。普通の職人さんは、わたくしを見ると”この人は何なの???””この人何で作業服じゃないの?”みたいな顔をするので、わたくしは初対面の職人さんには名刺を渡すことにしています。名刺を渡すと、わたくしが大家だと分かってもらえます。わたくしが名刺を渡すと、わたくしに名刺をくださる職人さんと、くださらない職人さんがいます。職人さんが下請け業者さんで、わたくしからの直接じゃない場合、「わたし名刺を持っていないんです。すみません。」と言って、名刺を出さない職人さんがいますが、それが正解ですね。今日は、ほとんど不動産活動しませんでした。こんな感じだと楽ですね。新年会やります。新年会に参加してくださる方が徐々に増えています。県外からも参加してくださる方がおられます。感謝です。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時~会場 徳利楼(とくりろう):長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、これが届きました。ハトよけの、ハートジェルです。さっそく、アパートに行って塗って来ました。部屋の横のハトが止まる場所に、グニャグニャと塗ってみました。入居者様には、触らにように伝えてもらいましたが、いつかうっかり触るでしょう。階段の踊り場にも塗ってみました。ハトは部屋の横に止まれなくなると、踊り場にとまるようになると考えました。管理会社の担当AさんからVアパートの新規募集で電話が来ました。偶然ですがこの担当Aさん、管理会社に勤める前にわたくしのVアパートに住んでいました。Aさんは、ご自宅を建てられて退去されてから、この管理会社に勤めました。そして、6戸あるVアパートで、Aさんだけが正規の家賃6万円で住んでいたことにショック受かました。他の5戸は、家賃交渉が入って5.6万円~5.8万円で貸していたことが、わかってしまいました。社員になれば、分かってしまうのは当然ですね。これは、管理会社の責任です。純粋なわたくしに、家賃交渉という聞いたこともない恐ろしい手段を使ったんです。家賃の事がわかったAさんは、それ以降6万円で募集してくれます。家賃の交渉をしてくる営業さんもいなくなりました。Aさんにはひじょ~に感謝です。産直にリンゴを買いに行きました。買い物カゴいっぱいリンゴを購入して、レジで袋をくださいというと、店員さんが、そのまま買い物かごを貸してくれました。必ず明日返します。ありがとうございます。おしまい。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時~会場 徳利楼(とくりろう):長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.09
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。突然の新宴会ですが、まだ顔を知らない投資家さん、顔を知っている投資家さんから申し込みをいただいてます。ありがとうございます。みなさん、ぜひ参加してください。特に長野県の大家さん参加してください。みんなで青島ビールを飲みましょう。詳細は、このプログの下にあります。現在、わたくしの解決したい事・5戸1のアパートの、相続登記がまだ終わりません。だから売買ができない。・営農型の太陽光発電の中止で、外線工事負担金(50万円弱)を中部電量から返してもらわなくては。・ダイワハウスにあずけてある工事の申込金、50万円返してくれ!多分この先ダイワハウスで建てることはないと思うぞ。アパートの給湯器の破損の連絡が1件ありました。凍結破損です。プロパンガス屋さんから、「入居者さんの責任です。入居者さんに請求していいですか?」とのことでした。入居者様が、ブレーカーを落としてお正月休みに行ってしまい、銅管が凍結破損して、銅管の溶接だそうです。もちろん、「請求してください。」と答えました。入居の申し込みがありました。担当さん「3月1日からの申し込みなんですが、いいですか?」自信なさそうな言い方です。Pascal「3月1日はいいけど、契約は2月1日入居にして。2月はフリーレントでいいから。」という提案をしました。わたくしは、冬季の空室の電気代を払いたくないから、フリーレントにしてでも契約を早めたいいんです。夜になって担当さんから電話がありました。担当さん「2月1日入居の契約になりました。家賃はフリーレントにさせていただきましたが、2月分の共益費と駐車場の代金はいただきました。」わたくし、共益費と駐車場もフリーレントのつもりでした。担当さん、腕上げたな。車の一括査定サイトで、見積もりをしました。一括査定サイトの入力が終わって5分くらいで、3社より電話連絡をいただきました。3社とも、すぐに来てくれました。実車を見て査定してもらいましたが、N社:75万円B社:150万円A社:155万円でした。N社さま、何でそうなるの?新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時~会場 徳利楼(とくりろう):長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.08
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。A管理会社様より、不幸の電話が。つい最近購入したアパートXの入居者より、ハトのフン害の連絡がありました。A管理会社の担当さんは困っている感じでした。そこで、Pascal「わたくしが知っている業者さんにお願いします。」というとホッとしていました。本当は、わたくしが、わたくしの別法人の名前で、わたくし自身で作業するだけです。入居者様にとっては、「大家がやります。」と言われるのと、「業者がやります。」と言われるのとでは、印象が大きく違いますよね。すぐに、アパートXの現場を見に行きましたが、共用階段の最上部3階にハトのフンが積もっていました。5つある共用階段が全部こんな感じでした。写真にはとれませんでしたが、ハトが1羽だけいました。わたくしが近づいても逃げません。触ったら飛んで行きました。弱っていたんでしょうか?これを購入しました。ハト飛来防止用忌避剤 ハートジェル カートリッジタイプ 285g 鳩の飛来 対策 鳥 ベランダ 簡単 植物精油成分配合価格:3298円(税込、送料無料)楽天で購入これを塗っておしまい。わたくしは、このジェルをツバメ除けで使ってますが、効果てきめんで、ツバメは来なくなりました。ハトに使うのは今回が初めてです。期待したいところです。これはコーキングガン必要です。コーキングガンを使わなくていいのはこの2つです。これはキャップ付きで保存がききそうですが、割高ですね。ハートジェルミニ チューブ入り価格:2750円(税込、送料別) 楽天で購入これは、割安ですが、大きめです。保存は難しそうです。ハートジェル 鳩の飛来 対策 鳥 ベランダ 忌避剤 簡単 植物精油成分配合価格:3450円(税込、送料無料) 楽天で購入うちに戻ると、別の担当さんからA管理会社からXアパートについて、さらに不幸な連絡がありました。担当さん「明日入居予定の307号室の脱衣のクロスが貼ってありません。クロスを剥いだままです。」Pascal「マジですか?明日ですか?」血の気が引きました。剥いでなかったら、それはそれでよかったんです。剥いでしまった以上貼るしかありません。すぐに、いつもの内装屋クンに電話しました。いつもの内装屋クンの下請けのミスだそうです。いつもの内装屋クン、下請けに仕事を出してないで自分で働くんだよ。そのために、それなりの金額を払ってるんだよ。下請けに出せるような金額を払っているわたくしのミスかもしれない。頑張って仕事してお金をためて欲しい。下請けに出したらお金はたまらない。明日の10時までに完成させるという事になりました。面積が少ない脱所で助かりました。おしまい。新年会やります。今回は、オープン少人数新年会です。だれでも参加できます。日時 1月19日(木) 午後7時~会場 徳利楼(とくりろう):長野県松本市村井町南4-21-23会費 5000円くらい。飲み放題食べ放題※1月15日までにご連絡ください。人数が増え過ぎた場合は、途中で締め切ります恐くないので、ぜひ参加してください。これから大家さん、初心者の大家さん、ベテラン大家さん、だれでも大歓迎です。連絡は、alainpascalprost☆gmail.comまでか、TwitterのDMからお願いします。お待ちしています。わたくしは、近くのABホテルに泊まります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.07
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2023.01.06
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2023.01.05
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。今年のふるさと納税は、という事で、21.7万円でした。1年間適当に納税してきて19.7万円でしたが、年末に税理士さんと相談して、22万円まで行けるという事になり、12月に2万円納税しました。自己負担額0.2万円を引いた21.5万円が、住民税と所得税から控除されます。ふるさと納税って非常に簡単に言うと、”自分の選んだ自治体に寄附(ふるさと納税)を行って、寄附額のうち2,000円を越える部分について、所得税と住民税から原則として全額が控除される制度”みたいです。やり方は簡単ですので、やらない手はないと思います。わたくしは、楽天ふるさと納税を使ってます。なぜ楽天家?これが非常に重要です。楽天ポイントが使えるからです。楽天ポイントをもらえるといのも多少ありますが、おまけです。わたくしは、今年の寄付金21.7万円を、ほぼ全て楽天ポイントで寄付しています。”ほぼ全て”と書いたのは、1回だけ楽天ポイントを使い忘れて1万円寄付してしまったからです。ご存じだと思いますが、楽天ポイントは楽天市場等で買い物をするともらえます。わたくしは、その楽天ポイントの中で期間限定ポイントを優先的にふるさと納税に使います。すぐに期限が来てしまう期間限定ポイントは、ほぼふるさと納税に消えます。楽天ポイントを使う事で、現金を使わずに21.7万円 - 0.2円 = 21.5万円の節税ができました。現金で21.7万円の寄付をすると、返礼品は3割ですから6.5万円の返礼品 + 楽天ポイントを受け取ったことになりますが、21.7万円のキャッシュアウトです。これを一般的な考え方では、本来、税金として払うべき21.7万円を払って、自己負担額の0.2万円を超える21.5万円を節税して、返戻品をもらって、楽天ポイントもらえるという事です。これはこれでいいと思いますが、個人的には、ちょっと寂しい気がします。21.7万円をふるさと納税に使わずに、アパート経営で必要なものを購入する。例えば、LEDシーリングライトとかウォシュレットとか。全額ポイントで購入するので、キャッシュカードの履歴には残りませんから、キャッシュアウトはゼロですが、経費にもなりません。21.7万円のキャッシュでアパート経営に必要な物を購入する。21.7万円キャッシュアウトですから21.7万円が消えます。217万円はキャッシュカードの購入履歴に載ってくるので、経費になります。税率は25%か36%ですね。25%:21.7万円 × 24% = 5.2円の節税36%:21.7万円 × 36% = 7.8円の節税です。21.7万円のキャッシュアウトで、5.2万円か7.8万円の節税です。わたくしは、・楽天市場でキャッシュで購入したものは経費になり、楽天ポイントももらえる。・ふるさと納税 + 楽天ポイントで、現金を使わずに納税できる。と考えています。わたくしは、アパート経営に必要なものを楽天で購入してるのポイントがたまりやすという事はあります。もちろん、必要のない物を購入して楽天ポイントを稼いでも全く意味がありません。間違っていたら穏やかに教えてください。おしまい。楽天ポイントでふるさと納税すると、もらえるポイントは恐ろしく少なくなります。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.31
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2022.12.29
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2022.12.28
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2022.12.26
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。相続に備えて、株式の譲渡を始めました。持ち株の99%を子どもたちに譲渡します。わたくしの名義の株式は1%だけです。わたくしが生きてる間は、わたくしの1%の株式だけが、議決権と配当を受ける権利を持っています。これは、定款で決めることができるので、登記の必要はないようです。譲渡は、第1法人:次女に譲渡第2法人:長女に譲渡第3法人:長男に譲渡第4法人:未定。昭和47年築のアパート1棟しか所有していないから。今後も増やす予定もないので。個人の物件:末永く所有し生活費にする予定。その後は未定譲渡の手続きを始めて、物件一覧表を見ると、築年数がかなり偏っています。驚きました。棟数、戸数、家賃収入はできるだけ平等になるように考えていましたが、築年数は全く考えていませんでした。第1法人:次女に譲渡 現状でアパート9棟、戸建10戸、合計88戸2023年1月には1棟5戸のアパートが追加になるので、93戸になります。これは、平成10年以降の物件が多いので、とりあえず安心です。実際に相続するころには、かなり古くなるので、それまでに新築にするか築浅物件に入れ替えればいいと思います。第3法人:長男に譲渡現状でアパート5棟、戸建ゼロ 合計59戸年明けには1棟36戸が追加になるので、95戸になります。ここも安心、平成10年以降の物件がほとんどです。鉄骨造、RCですからしばらく安心です。ここも、実際に相続するころには、かなり古くなるので、それまでに新築にするか築浅物件に入れ替えればいいと思います。第2法人:長女に譲渡アパート13棟 戸建6戸 合計96戸になりますこれが古い、平成10年以降の建物がほとんどありまあせん。言い換えると、平成10年以前の物件だらけです。当たり前か。でも、平均表面利回:23.7% 返済比率:42.6%です。利回りは、第1法人~第3法人の中では一番高いです。返済比率は、第1法人~第3法人の中では一番悪いんですが、1%~2%悪い程度です。古い!高利回り!決算書がいい!そんな感じで、お金が残る法人です。この第2法人の物件は、古い物件なので入れ替えが必要な気がします。今後、物件を購入する際は、新しい物件を優先的に第2法人で購入していきます。売却も絡めていきます。今回の株式譲渡は、自分の物件を見直すいい機会になりました。利回りや返済比率が話題になったところで、個人、第4法人いついても確認しました。個人利回り:22.7%返済比率:29.5%第4法人利回り:133.1%(リフォーム後:36%)返済比率:0% 無借金個人と第4法人は、とてもいい感じです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.12.25
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