2017年06月の記事
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頼りになる有力な地元の不動産屋
【積水ハウス。総合住宅メーカー最大手の１つ。賃貸住宅部門にも力を入れている。】積水ハウスの住宅などは、前もって工場などで作られたパーツが、住宅の現場で組み立てられる方式になっているようですが、そのためか住宅の品質そのものは、他の場所のものとほとんど差がなく、工期も短くして住宅が建つようです。他の大手メーカーの住宅でも同じような方式で建てられることがあると思います。ですからハウスメーカーを選ぶことは重要になってくると思いますが、一方でマンションの購入や売却などの不動産取引になると必ずしもメーカーの選択を間違えなければ大丈夫というわけではないようです。例えば財閥系の不動産屋もあれば、最近はネット系の不動産屋もあるようですが、あの不動産屋は財閥系だから間違いないとは言えないのです。というのは不動産取引は担当者の個人の能力によるところが大きいからです。ですから同じ不動産屋さんでも担当者によって得したり損したりすることがあるのです。能力のあるいい担当者に当たればラッキーといったところなのでしょうが。このてんで穴場的存在なのが地元の不動産屋といわれています。地元の不動産屋といっても、どこでも良いというわけではなく、地元では老舗的な存在で、お店も小奇麗で、数人ほどの従業員がおり、物件の更新もこまめに行っている所が良いともいわれています。 【三菱地所。大手不動産会社。総合デベロッパーとしては三井不動産と双璧といわれている巨大企業。】おそらくはこういった不動産屋さんは、地元の評判が良く、信頼されていることでしょう。このような不動産屋は地元に事情にも通じており、能力があったゆえに個人の不動産屋であっても生き残ることができたとも思われます。アパート経営をしていると、こうした不動産取引とは直接は関係がないとしても、不動産屋とはかかわりを持たなければなりません。不動産屋の能力によって入居率も違ってくることもあるでしょうし、修繕においてもコストパフォーマンションや修繕品質、修繕業者の選択などにおいても有利になることもあるでしょう。今は大東建託パートナーズのお世話になっていますが、大東建託パートナーズとの関係が険悪になった時には地元の有力不動産屋に管理替えができるように、今から有力な地元の不動産屋をよく注視していきたいと考えています。【中古】 不動産屋の手口とやり口 業界のウラのウラ あなたはこうして騙される エスカルゴ・ブックス／御木歳三(著者) 【中古】afb
2017.06.30
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ハウスリーブ 大東建託の保証会社
品川イーストワンタワー。賃貸住宅管理戸数NO１の大東建託本社がある。家賃保証会社ハウスリーブも抱えている。昔は入居のさいには、保証人が求められ、家賃が支払われない場合は、保証人に請求されるということがありました。しかし今の時代、保証人になってもらう人がなかなか見つからないとか、保証人になってもらうのが気の毒といったことで、保証人がいなくても賃貸契約を結ぶことができます。ただしそのかわりに、家賃保証会社に家賃に保証してもらうことが条件で、賃貸契約を結ぶ前に家賃保証会社の審査を受けて、承認されるならば保証会社にいくらかの手数料を支払うことが求められます。家賃保証会社の審査については、比較的緩いようで、知人はエイブル系の家賃保証会社の保証を受けていましたが、手数料の支払いを忘れていてトラブルになり、エイブル系の家賃保証会社の保証は受けられなくなりましたが、他の家賃保証会社の審査を受けたら、すんなりと審査をパスし、現在家賃保証を受けています。ところで管理戸数で１００万戸を超える大東建託も大東建託グループ独自の家賃保証会社ハウスリーブを抱えています。家賃保証会社全体の中でのシェアはまだあまり大きくはないようですが、今後は大東建託グループ以外の物件の家賃保証のサービスを行うようですので、今後は徐々にシェアを増やしていくものと思われます。 ハウスリーブは今後、大東建託グループの収益の柱の１つになるかもしれない。ところで大東建託も２０１６年秋以降、新規建設受注高がさえない状態が続いており、そろそろ新しい収益の柱は欲しいところですが、そこで期待されているのが家賃保証会社ハウスリーブです。今後、さらに家賃保証会社を利用する方は増えていくと予想されますし、グループ会社の物件以外にも触手を伸ばそうとしていますから、期待がもてます。だいたい家賃の２～２．５％を手数料として徴収するわけですから、まずまずの収益が得られます。（他社より少し高い？）仮に家賃が８万円とすると手数料は１６００円となり、１年では、およそ２万円となります。一方で手堅い収益源の不動産管理手数料が家賃の１０～２０％ですから、それよりは低い利率とはいえ、事業コストが家賃保証会社のほうが安くて済むことを考えると、まずまずの収益を安定的に得ることができます。ということで大東建託も管理戸数NO１の次は家賃保証の分野でシェアNo１を目指していくのでしょうか。
2017.06.23
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いい部屋ネットのセキュリティ賃貸
セキュリティ賃貸といえば大和ハウス工業のDルームなどが、しきりに宣伝したりしてよく知られていますが、他のメーカーも、もちろんセキュリティ機能を強化した賃貸住宅を販売しています。とにかく最近の入居者のニーズの１つがセキュリティや防犯といったことですから、強化せざるを得ないことでしょう。このてんでいい部屋ネットの大東建託も２０１７年２月にセキュリティ強化の賃貸住宅の発売を開始しました。といっても以前からある程度、セキュリティのある賃貸住宅を提供してきましたが、これまでの住宅とどのように違うのでしょうか。まずはオートロックシステムは当然のごとく設置。そしてインターホンは自動録画機能付きインターホンとなっています。賃貸住宅ではオートロックシステムについては最近は多くが設置されていますが、自動録画機能付きインターホンは珍しいです。そして１階の部屋にはシャッター雨戸付き窓になります。どうしても賃貸住宅の場合１階部屋の人気がないのですが、その理由は防犯上の理由からだと思われます。そこでシャッター雨戸付き窓は安心感を与えます。さらに妻窓を２メートル以上の位置に設置し、不審者の侵入を防ぐ工夫もなされています。そしてバルコニーの手すりを高めにすることで、室内を見えづらくなり、そして外から入りにくくなっています。 品川イーストワンタワー。賃貸住宅管理戸数NO１の大東建託本社がある。テナント賃貸も行っている。 オートロックシステムのマンション。近年は急速に普及している。ざっとこうしたセキュリティ上の特長のあるマンションですが、とりあえずは都心部のみでの販売になるとのことです。しかも広さは、シングルかカップル向けの広さのマンションで、最近とりわけ人気サイズのマンションです。私の周辺でも最近、積水ハウスや大和ハウス工業が建てた賃貸住宅はシングル・カップル向けが多いように思われます。昔は、ワンルームか３LDKが人気だったと思いますが、最近はその中間の広さのマンションの需要が大きくなっているのでしょうか。ところで、大東建託の新型賃貸住宅、セキュリティ強化だけでなく、可変間取つまりはライフスタイルに合わせて居室や収納スペースを調整することも可能のようです。大東建託も入居者ニーズをじっくりと研究して開発したものだと思いますが、入居者の評判となるかどうか大東建託グループ物件の大家として注視していきたいと思います。
2017.06.16
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いい部屋でんきの加入提案が始まる
電力自由化になってしばらく経ちましたが、管理戸数１００万戸の大東建託グループも、いい部屋でんきを提供しています。私も大東建託グループ物件の大家ですが、今のところ加入していません。というのか新電力には今のところどこにも加入していません。いい部屋でんきは２０１６年秋以降、大東建託グループ物件の住人であるならば、だれでも加入できます。いずれは大東建託か大東建託パートナーズの担当者が加入を勧めにくるのではと思っていましたが、これまでのところ何の音沙汰がありませんでした。それがつい先日、大東建託パートナーズの社員が私のマンションに来て、マンションの全部屋に、いい部屋でんきの案内ビラを投函していったのです。さらにエレベーターにも、同じいい部屋でんきの案内ビラを貼っていかれたのです。ついにこの物件にも、いい部屋でんきの加入に動きだしたかと感じました。そして案内ビラを見てわかったことは、いい部屋でんきを提供しているのは、大東エナジーという会社ですが、販売に協力しているのは、大東建託パートナーズだということもわかりました。大東建託パートナーズの子会社なのかもしれません。大東建託の営業が販売協力しているわけではないようです。 【品川イーストワンタワー。賃貸住宅管理戸数NO１の大東建託本社がある。】 【電力自由化によって電力会社によるショア争いが始まっている。】ところで新しく大東建託グループの物件に入居する場合は、そのさいに、いい部屋でんきの加入を提案されると思いますが、すでに入居している入居者にどいうふうに、いい部屋でんきの加入を勧めるのかと思いましたが、まずは案内ビラを各部屋に投函することから始まるようです。案内ビラの内容はやかりやすく、この案内だけで加入する方もおられると思いますが、とにかく最大の売りは、従来の電気料金よりも５％安くなるというてんです。例えば年間１０万円の料金を支払っているのならば、いい部屋でんきにするならば５千円安くなるという宣伝です。電気を年間２０万円以上使用しているならば、５％割引で、大いにメリットがあると思いますが、５％はあまり電気を使用しない場合はメリット感があるかどうか微妙なところです。おそらくは大東建物管理にはお世話になっているので、いつかは、いい部屋でんきに加入することになると思いますが。電力自由化がまるごとわかる本
2017.06.09
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入居審査の基準とは？
【レオパレス本社 賃貸アパートではお馴染みのレオパレス。単身者向きアパートを得意としている。】アパートやマンション大家の心情としては満室状態であり続けてほしいと思うものです。だからといって、だれかれとなる入居を許すとなると、後々トラブルが生じます。最近はほとんどが入居斡旋から入居審査を不動産管理会社が行っています。そしてこの入居審査ですが、不動産管理会社独自のマニュアルにしたがって行っています。基本的には家賃滞納リスクがあまりない人、他の入居者等に迷惑をかけることがない人が入居が認められる基準となる事柄です。では具体的にはどのようなケースでは審査に引っかかるのでしょうか。まず家賃ですが収入の３割までといわれています。具体的には月収が３０万円ならば家賃は９万円までということになるのでしょうか。それ以上の家賃となると家賃滞納リスクのがあるとみなされるようになります。さらに安定収入という視点からするならば、大手企業のサラリーマンや公務員はOK、派遣社員やフリーターは審査が厳しくなるという傾向があります。また水商売の場合も審査が厳しくなるようです。水商売の場合は収入面での安定性に問題がある場合もありますが、生活パターンが他の入居者と異なることから、騒音トラブルが起きる可能性があることで嫌われるようです。 【大和ハウス大阪ビル。賃貸住宅部門にも力を入れている。】一方で無職でも生活保護を受けている場合は、受け入れてもらえる場合があるようです。というのも生活保護者の場合は自治体から安定的に収入が入りますし、家賃補助が出る場合もあるからです。といっても、贅沢な設備の整った家賃の高額なアパートマンションには入れませんが。他にも女性１人で申し込んできた場合、怪しまれる場合があります。というのもきちんとした会社の社員だとか、保証人がしっかりしているなどの、信用を裏付けるものがなければ、後程、暴力団関係者が同居するようになるということがあるからなんだそうです。他にも様々な理由で審査に引っかかる場合があるようですが、不動産管理会社や大家さんによって多少基準が異なることがあるので、この物件の審査で落とされても他の物件では入居が認められるということもあるみたいなので、１度落とされたからといって諦めることはありません。家賃滞納リスクがほとんどなく、他の入居者に迷惑をかけることがないならば、適当な物件を見つけることができるでしょう。
2017.06.02
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