武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2010/09/25

住宅ローン選び、どう考える？新生銀行 vs ＳＢＩ

テーマ： ◇◆◇節約　生活◇◆◇(8398)

カテゴリ：住宅ローン

諸費用の見方を勉強しましょう。

住宅ローンの繰上げ返済はできない.JPG

このように・・現役時がきびしいキャッシュフローなら、
住宅ローンの繰上げ返済は無理・・と割り切りましょう。
なので・・借換えを検討する場合は、返済残期間に相当する
長期固定金利期間の住宅ローンを選びましょう。
（　このケースでは、固定金利期間20年のローン　）

〇メール顧問会員のＫさん（40代）
（相談：ライフプランニング）

家計の現状診断は、8/11に終えています。

その結果・・Ｋ家のキャッシュフローは、
上記の図のようになりました。

今・・住宅ローンの借換えを検討しています。

Ｋさんの場合、家計上・・繰上げ返済は無理です。
・・ので、10年固定ローンとかでは不安です。
現在のローンの残期間が固定金利であれば、
安心して返済していけます。

なので・・20年固定ローンで借換えを検討・・。
候補は、新生銀行とＳＢＩ・・です。

メールをいただきました。　　　 ※は、私の声。

　　　・・　　略　　・・

　　　私の、困惑している内容を少し詳しくお話します・・・。
※最初から・・そうしてほしかった。　(^^ゞ

　　　これまで、武田さんのブログや私とのやり取りの中で、
　　　再三、「基本的に金利」と「支払い総利息」の比較！
　　　という、基本的な見方を勉強させてもらいました。
※はい、はい。

　　　しかしながら、今回の場合、先のメール内容の通り
　　　支払い総利息は支払い総利息は122万円で、ＳＢＩ！
※2つの金融機関を比較
　　　　　　　　　金利　　　　　支払い総利息　
　　　　　　　　ＳＢＩ　　　　　1.87％　　　　　335万円
　　　　　　　　新生銀行　　2.50％　　　　　457万円
　　　　　　　　なので、 ＳＢＩが122万円もお得♪ ・・ということ。

　　　ここまでは、よく分かります。しかし、
　　　諸費用（団信込みで考えた場合）なんですが、

　　　新生銀行　166、800円

　　　ＳＢＩ　1、752、480円　　
　　　　　○融資時：612、480円　　
　　　　　○次年次以降の団信（6万×19年＝114万円！！）　
※うわ・・うわ・・。
　　　諸費用は、△158万円で新生銀行
※ひえぇ～～　・・　。　　(^^ゞ
　　　すると、36万円（諸費用メリット-支払い利子メリット）で
　　　新生銀行なんてことになるような気がして・・・・
※新生銀行に軍配が上がってしまった・・んですね。
　　　　　　　　アハッ♪　（　笑　）　　失礼！　　(^^ゞ
　　　支払い総利息は多いのにいいのかな・・・。
　　　と思ってしまします。

　　　それと、上記の計算で、団信の料金が、
　　　年数を重ねるとも少しづつ金額が
　　　少なくなるようなきがするんですが・・・。　
※はい、そこっ！
　　　（団信って死亡保険ですよね、なら
　　　　借り入れ金額が少なくなれば掛け金も少なくなる・・・？）
※はい～・・そこ！・・なんですよ。
　　　分からないので、
　　　シュミレーションにある金額で計算しました。
　　　（これがいけないのでしょうか・・・。）
※ピィ～～ンポォ～～～ン！！　
　　　　　　　　それがいけなかった・・ですぅ。　　(^^ゞ

　　　仮に、団信が
　　　次年次以降平均4万3千円ぐらいまでなら・・・。
　　　（と想定すると）
※ん？　なんで？　その4万3千円・・どこから来た？
　　　4.3万円×19＝81.7万円
　　　すると総諸費用は143万円（ＳＢＩ）
※ひえぇ～～　・・　。　(^^ゞ
　　　新生銀行との差は、約126万ぐらい・・・。
　　　金利メリットと「いってこい」って感じで、
　　　大きな差がないようで迷っていたんです・・・。
　　　と、私なりに色々考えていたつもりなんですが・・・。

　　　この考え方に自信がなかったので、
　　　つい質問してしまいました。
　　　（おバカですいません・・・。）
※「迷っている計算過程」を最初から、
　　　　　　　　示してもらえば、アドバイスは簡単でした。

　　　重ね重ね、お手数ですが、よいアドバイスを・・・。
※勘違いやマチガイは、あって当たり前なんだから、
　　　　　　　　恥ずかしがらずに・・
　　　　　　　　最初から自分なりの計算（考察）過程を具体的に
　　　　　　　　示した上で相談してもらえば、答えやすいです。
　　　　　　　　・・何度もやりとりせずに済みます。
　　　　　　　　「あ・・この部分が分かっていないな。」・・とか、
　　　　　　　　「あ・・これ、勘違いしているな。」・・とか、
　　　　　　　　「このことを説明すればいいな。」・・とか、
　　　　　　　　判断しやすくなります。

住宅ローンの諸費用を勉強しましょう。

一般的にかかってくる諸費用は・・

1　保証料　：　保証人の代わり
　　　最近は無料というところが多くなっている。

2　融資事務手数料
　　　無料～数十万円

3　印紙代　：　金銭消費貸借契約の印紙代
　　　融資金額による。　2万円・・とか。

4　登記費用　：　抵当権設定費用、司法書士報酬
　　　数万円～10数万円

5　団信保険料 　：　初年度団信保険料
　　　数万円～　・・最終的にゼロに。

借換えの場合はこの他に、
元の金融機関との精算で諸費用がかかる場合も。
〇完済手数料　〇経過利息
若干の負担は、覚悟しておきましょう。

で・・、諸費用の比較のしかたの要点！

3と4については、金融機関による差は無い！
・・と覚えてください。
法定あるいはそれに順ずる金額になっています。
表示してある金額がちがっていても・・
同じ！・・という前提で考えてＯＫ・・です。
つまり、比較する金額から除外して考えます。

1の保証料は、しっかり確認します。
有る場合は・・数十万円になり、大きい・・です。
今回の2金融機関は、どちらも無料・・です。

2の融資事務手数料は、はっきり差がつきます。
新生銀行は無料、ＳＢＩは約35万円・・です。
（　ＳＢＩが35万円！・・不利　）

5の団信保険料も、はっきり差がつきます。
新生銀行は返済額に含まれます。　（　無料　）

団信保険料.JPG

これは、1,000万円当たりの団信保険料・・です。

Ｋさんは、借換え額が1,678万円で20年返済です。
団信保険料は・・以下のようになります。
初年度　：　35,800円×1.678＝60,072円/年
10年目　：　21,800円×1.678＝36,580円/年

・・で、上の図より・・
20年返済の団信保険料の総支払額は、400,900円です。
Ｋさんの場合は・・
400,900円×1.678＝672,710円　・・です。
（　ＳＢＩが約67万円！・・不利　）

結局・・諸費用については、
2と5の合計額が・・新生銀行が有利な金額です。
35万円＋67万円＝102万円

一方・・支払い利息総額では、ＳＢＩが有利でした。
その金額は、122万円・・でした。

122万円－102万円＝20万円

20万円・・だけですが、ＳＢＩが有利です。

Ｋ家の場合・・序盤や中盤では難しいですが・・
定年が近くなるころには繰上返済ができそうです。
終盤で繰上げ返済を何度かすれば・・
利息や団信保険料を節約することができます。

がんばれ！　がんばれ！

　　Ｋさんのライフプランニング（生活設計）進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正

これは生活設計の実録日記です。
・目的は「消費者の目を覚ますこと」です。　（家計放置中の消費者の）
・立場は「中立・公正」ではありません。　（極端に消費者側に片寄る）

《　顧問会員希望の方へ　》　「顧問会員って何？」で支援内容
や当事務所との関係を確認の上、どうぞ。⇒ fpst@axel.ocn.ne.jp

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