武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

メールをいただきました。
　　　　　　　※かなりの長文で、また
　　　　　　　　論点がいくつもあるので、
　　　　　　　　序盤の部分のみを
　　　　　　　　取り上げてコメントします。


エフピー・ステーション
武田様

いつもお世話になっております。
メール顧問会員のＩです。

先日は現状診断資料
ありがとうございました。

あれから、自分なりに
いろいろとシミュレーションしてみて、

このくらいの支出にすれば
生命保険が不要になるとか、
第三子も可能であるとか、
今後の生活の方向性が見えてきました。

さて、現状診断が終了したところで、
何点か質問させていただきたく
連絡いたしました。

以下に質問事項を記載いたしますが、
電話でご回答いただいたほうが
ご都合がよろしければ
お電話差し上げるべき日時を
お知らせください。

当方、育児休業中ですので、
平日は大体いつでもお電話可能かと
思います
（赤ちゃんの機嫌に大きく左右されますが・・・）

1.住宅ローンの繰上返済について

現在の住宅ローンは、当初10年固定、
10年後（2024年8月）の残債が620万円ほど、

一方、
払済養老保険の満期が2021年2月に来て、
満期金が620万円支払われる
予定なので、

住宅ローンを組んだ当初から、
返済期間は長くて10年と思ってきました。

Q1-1
今回、相談させていただきたいのは、
完済を満期金が入る時点ですべきか、
10年固定が満了する
2024年8月にすべきかということです。

みかローンでシミュレーションしてみたところ、
以下のようになりました。

＜シミュレーション条件＞

借入金額：2,000万円
返済開始時期：2013年9月～
金利：当初10年固定　1.05％　
固定期間終了後　1.35％
　　　　　　　※返済期間は30年です。

住宅ローン減税：H25居住開始　
　　　一般住宅　減税率　ローン残高の1％

　　　繰上返済　
　　　1　2014年9月25日　710万円
　　　2　2015年1月25日　100万円（予定）
　　　3-1　2021年2月25日　620万円　
　　　OR　
　　　3－2　2024年8月25日　620万円

3-1の場合　
　支払利息　829,413円　減税　774,467円　
　差引支払額　54,946円

3-2の場合
　支払利息　984,570円　減税　963,973円　
　差引支払額　20,597円

となり、早期に繰上返済せず、
返済開始から10年後に一括返済したほうが
お得との結果になりました。

私のシミュレーションの仕方が正しいのか、
他に考慮すべき事項が
抜け落ちているのかを
ご教示いただけますと幸いです。

尚、
私（妻）は来年は丸一年育休ですので、
支払所得税・市県民税が０だとは思いますが、
3－1、3-2とも同条件ですので、
考慮は割愛しました。
　　　　　　　※住宅ローンは夫婦の連帯債務
　　　　　　　　にしているようです。
　　　　　　　　（夫75％　妻25％）

　　　　　　　　夫婦それぞれの確定申告を
　　　　　　　　眺めてみました。

　　　　　　　　夫は所得税約39万円から
　　　　　　　　ローン控除約15万円が
　　　　　　　　満額引かれています。

　　　　　　　　（ローン控除のことのみで
　　　　　　　　　考えれば、夫のみで全額
　　　　　　　　　融資を受けた方が良かった
　　　　　　　　　　　　　　ように見えます・・）

　　　　　　　　妻は所得税約3.1万円に対して
　　　　　　　　ローン控除約4.9万円なので、
　　　　　　　　満額は引かれていません。

　　　　　　　　所得税で引ききれない分は
　　　　　　　　住民税から引いてもらえる
　　　　　　　　ことになっています。

　　　　　　　　・・が、
　　　　　　　　それも、まるまる・・ではない。

　　　　　　　　等々の説明を、
　　　　　　　　10/27の記事で行なっています。

　　　　　　　　質問文では・・ローン控除額の合計、
　　　　　　　　結論の金額だけを書いていますが、

　　　　　　　　10/27の記事に習って、
　　　　　　　　エクセルで表を作ってみてください。

　　　　　　　　途中経過がきちんと分かって、
　　　　　　　　結論がその通りであれば、
　　　　　　　　ＯＫ・・ということになります。





所得税から引けなかった分は住民税から
引いてもらえる・・といっても、
ローン残高の1％・・まるまるではない。
（上限がある）

さらには・・3つの算数をした結果、
一番小さい額がローン控除額になる。
（思っていたよりも小さい額に）



10年間はローン控除最優先で、
いっさい繰上返済をしない方がお得
かどうか？・・を検証してみました。

1　毎年100万円を貯蓄しながら、
　　10年間・・繰上返済はいっさいしない。
　　11年目に、貯まった1,000万円に
　　ローン控除総額を足して繰上返済する。

2　毎年100万円ずつの繰上返済を
　　10年間続けて、11年目に
　　ローン控除総額分を繰上返済する。



10年間はいっさい繰上返済をせずに、
住宅ローン控除を優先して受けると、
控除総額は 221万円 になる。




10年間・・毎年100万円を繰上返済すると、
住宅ローン控除の控除総額は、
181万円 になる。　
（実は、それほど大きな差はない）




結局、ローン控除を優先するよりも、
当初から毎年繰上返済した方が、
この設定条件では有利になりました。