武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2016/01/12

住宅ローン借換え銀行も必死の抵抗

カテゴリ：住宅ローン

借り換えた方がいいか？
今の銀行で繰上返済がいいか？

人生、シンプルに行こう。

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のＵさん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2015.6.25　現状診断・・終了。
2015.11.27　繰上返済シミュレーション・・終了。

繰上返済で利息節約生命保険料は増加
積極的な繰上返済で生命保険が必要に

昨年はわが家の診断で大変お世話に
なりました。

積極的な繰り上げ返済にGO!サインを頂き、
今年最初の引落日にあわせて
実行日は月末になりますが
繰り上げ返済の手続きをしました。

安心して繰り上げ返済できるのも、
お二人のおかげです。

ありがとうございます！

パソコンの調子が悪く開けなくなくなったので
スマホからのメールをさせて頂きました。

今年もよろしくお願い致します。

ところで、繰り上げ返済手続きをネットで
入力したあとになって
近くのイオン銀行の金利が
引き下げキャンペーンされており
早速みかローンで試算してみました。
　　　　　　　※素晴らしい！
　　　　　　　　自分の頭で考えよう
　　　　　　　　・・という姿勢が素晴らしい！
計算が間違っていなければ
残高そのまま借り換えだと
あまりメリットはないようでしたが、

借り換え時の頭金を入れて
手数料も組込まずにしてみると
メリットがあるようでしたので
借り換え前提な形で現在の銀行に相談に
いきました。

1年前に一度金利を下げてもらっていたので
相談しにくいな～という気持ちでしたが、
今は少しでも期間と支払利息を減らしたい
という切実な思いで。

窓口では、金利だけの問題ならがんばります！
（本社に相談し下げられます）
と言われた担当の方でしたが、
　　　　　　　※銀行も必死です。
　　　　　　　　お客様を失いたくない・・です。
　　　　　　　　他行に取られたくない・・です。
あちらもお仕事。

のちほどお電話頂いた際には、
こちらの借り換え先の情報を確認後に
繰り上げ後の残高や
先方の金利・手数料を用いてだした
試算表によると

三回目の繰り上げ返済後の残高が
15,961,409円になり
返済期間もあと19年4ヶ月
（実行日まえで繰り上げ後の
　返済予定表がまだできていないので
　　　おおよそこのくらいでしょうとの事）
しか残っていないことから

借り換えのメリットはあまりない為
このまま繰り上げ返済で早期完済をした方が
いい事や、
銀行の借り換えで登記をあまり汚さない方が
いいのでは…とのお返事でした。
　　　　　　　※戸籍謄本じゃないんだから、
　　　　　　　　登記が汚れる汚れない
　　　　　　　　・・とかは、関係ないと思います。

今までの私たちなら
銀行からそんなふうに言われたら何も考えずに
「そうなのか」で終わりでしたが、
　　　　　　　※自分の頭で考えない・・
　　　　　　　　生活設計の意識が無い人なら、
　　　　　　　　そういうことになります。
すぐに納得ではなく、
みかローンで自分達で試算してみたり
一年でずいぶん向き合い方が変化しました。
　　　　　　　※素晴らしい！

　　　　　　　　素晴らしい・・んですが。
実際の試算で勘違いがあるかもしれないので
武田様に一度確認して頂きたく
メールさせて頂いた次第です。

3回目の繰り上げ返済額1,546,476円
1月27日実行後の残高15,961,409円
現在の金利1.2%
完済手数料43,200円

イオン銀行
10年固定0.79%（定率）の場合
1570万を借り換え予定。

諸費用は手数料が元本×2.16%、
印紙代20,200
抵当権65,200
司法書士80,000
で合計504,520円かかります。（概算）

10年固定0.99%（定額）の場合
1547万を借り換え予定。
諸費用は定額273,400円かかります。

借り換えの際には80万ほど現金を
諸費用や完済手数料の支払いにあてる
ことを考えています。

〇〇銀行での借入期間残がだいたい
19年4ヶ月との事でしたので
それにあわせて期間入力しました。

毎年120万ずつの繰り上げ返済を
予定表に入力して比較したところ、
支払期間はほぼ同じでしたが
予定外の80万を動かす事になりますが
〇〇銀行で金利をイオンにあわせてもらえた
としても借り換え後の支払いの方が少なくなり
メリットはあるように思っています。

ちなみにみかローンで

〇〇銀行金利
0.79%の時は
元本26,000,000
利息2,294,225
合計28,294,225円

0.99%の時は
元本26,000,000
利息2,422,364
合計28,422,364円

2月の引落日からの金利引き下げで
計算しています。

5年2ヶ月に154万繰り上げ後、
5年3ヶ月にイオン銀行で支払予定の
80万を繰り上げ返済したものとして
計上しました。

そのうえで合計額から
三回目の繰り上げも含む
支払済みの11,805,974円を引いた
これからの支払予定の金額と
イオンで新たに借り換えする金額で比較
しました。

イオン銀行
0.79%の時は
元本15,700,000
利息538,063
合計16,238,063円

0.99%の時は
元本15,470,000
利息661,501
合計16,131,501円

0.79%の時は
28,294,225-11,805,974=16,488,251
16,488,251-16,238,063=250,188

0.99%の時は
28,422,364-11,805,974=16,616,390
16,616,390-16,131,501=484,889

このような考え方で間違いないでしょうか。

銀行ではないと言われたメリットですが
わが家にとっては0.99%に借りかえる意味は
あると思うのです。

お忙しい中お手数ですが
武田様のアドバイスよろしくお願い致します。
　　　　　　　※スミマセン。　読んでいて・・
　　　　　　　　頭がクラクラしてきました。

　　　　　　　　比較検討は極力シンプルに
　　　　　　　　行きましょう。
　　　　　　　　これから先の事だけを考えて、
　　　　　　　　できるだけシンプルに・・。

　　　　　　　　〇融資額（元本）
　　　　　　　　〇利息総額
　　　　　　　　〇諸費用

　　　　　　　　同じスタート地点から
　　　　　　　　2つの金融機関それぞれで・・
　　　　　　　　この合計額を算出して、
　　　　　　　　少ない方を選べばいい・・です。

　　　　　　　　それだけのことです。
　　　　　　　　人生、シンプルに行きましょう。

メールをいただきました。

早速のご回答ありがとうございます。

比較検討は極力シンプルに…ですね。
なんだか考えすぎて
頭がこんがらがってきていたので、

ですよねー〓とスッキリしました。

これから先の事だけを考えて、ですね。

今までにこんな大金を長い期間
ローンで組んだことがなかったので
つい自分達で難しくしてしまいました。

メール顧問の期間でよかったです。

こんな
初心者マークのはずれない私たちですが、
これからもアドバイスよろしくお願いします。

まずはお礼のご連絡まで。

お忙しい中ありがとうございました！

積極的な繰上返済シミュレーション。
7年後・・完済。
教育費がかかる時期に影響なし。

積極的な繰上返済をした際の、
夫婦それぞれの死亡保障必要額。

《　Ｕ家の概要 : 現状診断時点　》

家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　40代家事手伝い（農業）の妻、
　　　　　小学生×2　・・の、4人家族。

相談　：　住宅ローン繰上返済。実家相続。

収入　：　　　　収入　　　　　手取り
　　　　　夫　　553万円/年　　459万円/年
　　　　　妻　　　96万円/年　　　96万円/年

住居　：　一戸建てマイホーム

貯蓄　：　832万円

借金　：　住宅ローン2,600万円　Ｈ22年
　　　　　金利1.2％　10年固定35年返済
　　　　　毎月：76,247円　残：1,798万円

生命保険料　：　18.21万円/年
　　　　　　　継続した場合の保険料総額：405万円
　　　　　夫　
　　　　　　・アリコ　ドル建て終身保険
　　　　　　　　　　営業された通り「学資代わり」
　　　　　　　　　　・・だそうです。おバカさんです。
　　　　　　　　　　（失礼！）
　　　　　　・東京海上日動　長割り終身
　　　　　　　　　　一般的に終身保険は不要。
　　　　　　　　　　おバカさんです。（失礼！）
　　　　　　どっちにしても・・
　　　　　　住宅ローン返済しながら、のんびり
　　　　　　高い生命保険料を払っているのは、
　　　　　　生活設計を自分の頭で考えない、
　　　　　　どうしようもないおバカさん！
　　　　　　・・です。　（失礼！）

死亡保障必要額検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　　　　夫　　　223万円　　　　54万円
　　　　　　　妻　－1,462万円　－487万円

　　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　　－（マイナス）は不要ということで、

　　　　　　　妻はまったく不要。
　　　　　　　夫は現時点で必要額がかなり小さい
　　　　　　　（長い目で見れば、不要と同じ）
　　　　　　　223万円でさらにさらに減っていく。
　　　　　　　（下図参照）

　　　　　　　ま・・、夫婦とも現在も将来も
　　　　　　　ほぼ不要ということ。
　　　　　　　小学生が2人いても不要です。
　　　　　　　健全な家計なら、当然のこと。

　　　　　　　保険屋さんにだまされないように・・。

　　　　　　　「子どもが独立するまでは
　　　　　　　　　　生命保険が必要だ。」

　　　　　　　・・などという『常識』は、
　　　　　　　保険販売のために業界が作った
　　　　　　　ものに過ぎない。

人生、シンプルに　・・っと。

〇商品販売をしない。　
〇しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて15年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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