武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

2016/2/27　東洋経済オンライン
『SUUMOジャーナル』編集部
山本 久美子さんという人の文章。


建築費の高騰などで、
新築マンションの価格が上昇している
と報じられているが、
ハウスメーカーなどが建築する注文住宅でも、
その傾向が鮮明という調査結果が報告された。

住宅生産団体連合会（以下住団連）の
調査結果を詳しく見ていこう。
　　　　　　　※これ、参考にしていいかどうか
　　　　　　　　疑問ではありますが・・。

　　　　　　　　「住団連」に参加中の会員企業は
　　　　　　　　大手ハウスメーカーや
　　　　　　　　大手設備メーカーです。

　　　　　　　　ここのデータの「建築費」なんて、
　　　　　　　　まったく参考にできないと
　　　　　　　　思われます。

半数が土地を購入して建築、
合計取得費は5060万円

まず、
「2014年度戸建注文住宅の顧客実態調査」
によると、注文住宅を建てた人の多くは、
土地探しから始めていることがわかる。

6割弱は土地を新たに入手
（土地を購入して新築50.1％、
　新たに土地を借りて新築0.5％、
　　　　　　　　　　　買い替え6.5％）
して家を新築しており、
建て替えや親の土地を相続して新築
した割合は4割強だった。

次に、全国で注文住宅を建築した人の
平均像を見てみよう。

平均世帯年齢は42.0歳、
平均世帯人数は3.48人、
平均世帯年収は851万円で、
二世帯同居率は12.9％だ。

平均年齢は40歳を超えているが、実際の
分布は30歳代が40.5％と中心となっており、
9.6％を占める60歳代が
平均を引き上げるような構図となっている。

住宅の平均延床面積は、
129平方メートルで、
　　　　　　　※39.02坪です。
住宅の平均取得費（土地代と建築費の合計）は
4554万円、平均建築費は3310万円、
　　　　　　　※ 39.02坪で 3,310万円 なら、
坪単価は84.83万円 です。
　　　　　　　　やはり、参考にはなりません。

　　　　　　　　普通に・・契約直前まで
　　　　　　　　きちんと比較検討すれば、
　　　　　　　　はるかに安く建てられます。

　　　　　　　　坪20万円は安くできそうです。

39.02坪で単価64.83万円 なら、
2,530万円 です。
　　　　　　　　まともな価格です。

　　　　　　　　3,310 － 2,530 ＝ 780

大手メーカーだと、780万円も
余分にお金を払うことになります。

　　　　　　　　この780万円は何のお金？
　　　　　　　　・展示場：建築費・運営費・解体費
　　　　　　　　・工事に直接関係ない人件費
　　　　　　　　・膨大な宣伝広告費
　　　　　　　　これら余分な経費の負担割当てです。
　　　　　　　　大手メーカーで契約した皆が
　　　　　　　　無意識に納める上納金です。
　　　　　　　　（だから、大手は成り立っている）
　　　　　　　　（もったいない・・）

　　　　　　　　建築費で780万円余分に負担
　　　　　　　　すれば、それだけでは済まず、
　　　　　　　　その分 余分にローンを借りるので、
　　　　　　　　余分な利息負担も発生します。

　　　　　　　　仮に・・
　　　　　　　　780万円・金利1.5％・35年返済
　　　　　　　　とすれば、
　　　　　　　　負担する 利息総額は223万円 です。
　　　　　　　　（だから、銀行は成り立っている）
　　　　　　　　（もったいない・・）

　　　　　　　　780 ＋ 223 ＝ 1,003

結局、大手メーカーで建てれば、
1,000万円も余分に負担します。
　　　　　　　　（本人も家族も死んでも気づかない）

　　　　　　　　生活設計的に・・こんなに
　　　　　　　　ばかばかしいことはありません。

　　　　　　　　マイホーム建築では・・
　　　　　　　　・瞬間的に数百万円を失う。
　　　　　　　　・長期的に数百万円を失う。

　　　　　　　　と、いつも私が言っているのは、
　　　　　　　　こういうことです。
平均自己資金は1480万円、
平均借入額（借入ありのみ）は3540万円だ。

ちなみに、
土地を購入して家を新築した場合に限った
取得費は、平均建築費3033万円、
土地の平均取得費2027万円と合わせて
5060万円。

建て替えの場合に限った平均建築費は
3808万円で、
土地の取得を伴わない建て替えのほうが、
建築費は高くなっている。

建築費は上昇トレンド、
どのように調整したのか？

さて、
問題の建築費だが、全体平均額の
3310万円は、
前年調査より66万円増加している。
　　　　　　　※まあ・・もともと、
　　　　　　　　無茶に高過ぎる金額です。
　　　　　　　　気にしてもしょうがない。
土地代も加えた平均住宅取得費も
前年から186万円増加し、建築費の上昇が
住宅取得費の上昇に影響を与えている。

住団連の調査では、
さらに1平方メートル当たりの
建築費単価の平均推移（画像1）を出している。
　　　　　　　※画像・・省略。
　　　　　　　　見ても、あまり意味が無い。
これを見ると、2012年を底に2013年、
2014年と大きく上昇していることがわかる。

では、
建築費の上昇をどう調整しているのだろうか？

まず借入額を増やしたことがうかがえる。
　　　　　　　※そんなことをしてはいけない。
　　　　　　　　生活設計的に好ましくない。

　　　　　　　　建築費が高過ぎた場合は・・
　　　　　　　　借入額を増やすのではなく、
　　　　　　　　大手メーカーではなく
　　　　　　　　複数の地元工務店を比較検討
　　　　　　　　したい。

　　　　　　　　目が覚める結果になる。
借入ありの平均額が前年より247万円増加し、
借入金の年収倍率は4.16倍と
前年の3.91倍を大きく上回った。

また、
贈与ありの場合の平均贈与額は減っている
（　・・という以下の贈与の記述は省略　）

別の調整策としては、住宅の延べ床面積を
小さくすることが考えられる。
　　　　　　　※そんな我慢をするよりは・・
　　　　　　　　複数の地元工務店を比較検討
　　　　　　　　したい。

　　　　　　　　問題は一瞬で解決する。
たしかに、
延べ床面積は前年よりわずかに小さく
なっている
（前年131.3平方メートル
　　　→129.2平方メートル）。

しかし、
2008年からの推移を見ると、
建築費の上昇との
相関はそれほど見られないので、
建築費の上昇がすぐに
住宅の規模の縮小とは
結び付かないようだ。

さまざまな要因で
鉄筋コンクリートの建築コストが上昇

さて、アベノミクスにより公共事業が増加したこと、
東北の復興需要が本格化したことによって、
鉄筋コンクリートの建築コストは上昇している。

鉄筋コンクリート造りの新築マンションは、
この影響で建築コストが高騰し販売価格が
上昇している。

一方、一戸建ての住宅は木造が中心なので、
建築コストについてはこれまであまり話題に
ならなかった。

今回のハウスメーカーを中心とした調査結果を
見る限りでは、建築コストの上昇が鮮明だ。

ただし、ハウスメーカー各社は、
高付加価値住宅に力をいれている。
最近は、スマートハウスやゼロエネルギーハウス
といった、住宅内のエネルギーを創ったり貯めたり、
コントロールしたりする設備機器を取り入れた
住宅が注目を集めている。

こうした住宅は建築コストが高くなるため、
建築費が上昇しているという見方もできる。

一戸建ての建築を検討している人は、
注文住宅でも建築費が上昇したと即断しないで、
冷静に判断してほしい。
　　　　　　　※最後だけ、まともな話になっています。

　　　　　　　　組織とか団体とかは、
　　　　　　　　その構成メンバーの利益代表団体
　　　　　　　　ということに、だいたいなります。

　　　　　　　　自分の頭で考えよう。