武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

日経プラス10「フカヨミ」
2016/7/18 日経産業新聞副編集長
前野雅弥さんという人のお話



小谷さん

不動産市場に新たなバブルが発生しつつあります。
2013年の日銀による異次元緩和以降、
マネーの流入が続く不動産市場。
　　　　　　　※金融機関が潤うための
　　　　　　　　お金の持って行き場は、
　　　　　　　　手数料収入が稼げる
　　　　　　　　金融商品・保険商品の他は
　　　　　　　　不動産という感じで・・。
銀行の不動産向け融資残高は今年３月末時点で、
１年前に比べ６％も増え、マイナス金利の導入以降、
行き場を失った資金が不動産に向かう流れは
さらに加速しています。
　　　　　　　※金融業界がそのような動き方を
　　　　　　　　するのは、当然のことでしょうね。
特に今年に入って資金の集中が過熱気味なのが、
アパートです。
５月の着工件数は１年前に比べ15％も増え、
持ち家のプラス４％を大きく上回っています。
　　　　　　　※アパート建築で潤うのは、
　　　　　　　　金融機関と建築業者だけです。
これまでもマンションバブルの可能性は指摘
されてきましたが、ここに来てマネーが
流れ込んでいるのがなぜアパートなのでしょうか？
　　　　　　　※まあ・・業界にしてみれば、
　　　　　　　　営業はしやすい分野で、
　　　　　　　　色々な営業トークが考えられます。

前野さん

■団塊世代の資産家が投資

「まずアパートを建てているのは、
　団塊の世代で資産を持つ人です。
　投資として
　アパート経営を考えている人が増えています」
　　　　　　　※おバカさんです。（失礼！）
　　　　　　　　土地があるから・・
　　　　　　　　小金持ちだから・・
　　　　　　　　って、
　　　　　　　　アパート建築してはいけない。

小谷：

アパートへの投資はマンションとは違うのですか？
　　　　　　　※生活設計を真剣に考えるなら、
　　　　　　　　アパートもマンションも
　　　　　　　　所有してはいけない。（当たり前）
「最大の違いはオーナーの属性です。
　マンション投資をする人は都心の富裕層、
　アパートは郊外に住む資産家が多いという
　特徴があります。
　マンション投資は他の金融商品と比較しながら
　全く知らない物件を購入します。
　これに対してアパート投資は、
　土地勘がある場所に
　その土地のオーナーがアパートを建設します」
　　　　　　　※机上の計算通りにはいかない
　　　　　　　　のが、不動産。
　　　　　　　　計算通りなのは当初の数年間だけ。
　　　　　　　　20年、30年先には金食い虫になる。
　　　　　　　　その先は、もう・・どうしようもない
　　　　　　　　人生のお荷物になる。

小谷：

土地を持っている人が多いとはいえ、その土地に
アパートを建てるというのは大変ですよね。

■マイナス金利で借金しやすく

「当然、借金をしてアパートを建てることに
　なります。
　ただ、今は非常にお金を借りやすい状況に
　あります。
　銀行がアパートローンを重視しているためです。
　マイナス金利で貸出金利が大幅に低下し
　利益が縮小する中で、
　アパートローンに活路を見いだしています」
　　　　　　　※銀行に取って、
　　　　　　　　メリットは非常に大きい。

　　　　　　　　・・が、生活設計的視点からは、
　　　　　　　　多額の借金でアパートを
　　　　　　　　建ててはいけない。

小谷：

アパートローンというのは、
銀行にとってもメリットがあるのでしょうか？

「アパートは１軒で平均１億円弱の融資を
　見込め、貸出金利も１％弱です。
　　　　　　　※「1軒（1棟）」で・・ではなく、
　　　　　　　　「1件（1案件）」で・・だと思います。

　　　　　　　　1案件でアパート複数棟に
　　　　　　　　なったりして、その建築費総額が
　　　　　　　　億単位だったりして、
　　　　　　　　平均では1億円弱・・ということ。
　大手企業に貸し出すと約0.1％、
　住宅ローンでも0.6％前後の金利ですから、
　アパートローンはうまみがある融資だといえます」
　　　　　　　※銀行はボロ儲け。

小谷：

アパート投資というのは、リターンは大きいのでしょうか？

■利回り10％超も

「比較的大きいといえます。銀行に預金
　しておいても得られる金利はほぼゼロです。
　それに対し、アパート経営でうまくいけば数％から、
　場合によっては10％を上回る利回りも期待できます。
　　　　　　　※机上の計算に過ぎない。
　　　　　　　　それも立ち上がり数年間の・・。
　また高齢者の中で現金を多く持っている人で、
　お金を不動産に換えるケースも
　増えています。相続税対策になるからです」
　　　　　　　※サラリーマン時代、そのような
　　　　　　　　トークで営業していました。

小谷：

去年から相続税の最高税率が上がり事実上の
増税となりました。

「相続対策の不動産投資は去年から注目されて
　きました。
　　　　　　　※去年から？
　　　　　　　　もっともっと昔から・・です。
　同じ１億円でも現金ではなく不動産にすれば、
　相続時に評価額が小さくなるからです。
　その不動産にアパートを建て、
　第三者に貸し出せば、さらに評価額は下がります」
　　　　　　　※アパート建築受注の営業トーク、
　　　　　　　　そのまんま・・です。

小谷：

その評価額に基づいて、相続税が決まるということですね。

■相続税対策にも有効

「その通りです。例えば、相続税評価額１億円
　の土地と現金１億円を持った人がいたとします。
　これをそのまま相続すれば
　２億円に相続税がかかりますが、
　アパートを建てれば大きく軽減されます。

　まず現金１億円を使ってアパートを建てますと、
　アパートの価値は固定資産税評価額を
　使いますからおおむね４割減で、6000万円。

　さらにこれを貸し出せば３割減になり、
　評価額は4200万円です。

　つまり１億円の現金は4200万円の価値しか
　ないことになります。

　土地の相続税評価額も
　上にアパートを建てれば２割減になります。
　これで8000万円の価値です。

　ですから土地と現金で２億円の資産は相続税上は
　１億円2200万円の価値しかないことになります」
　　　　　　　※アパート建築受注の営業トーク、
　　　　　　　　そのまんま・・です。

小谷：

アパート投資にいろんな人が乗り出すのは
良いのですが、
入居者の取り合いにはならないのでしょうか？
　　　　　　　※入居者はどんどん減っていく。
　　　　　　　　その内に、いなくなる。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　人口減少社会とは、そういうこと。
「問題はリスクの面に目が向かっていないところです。
　自分の土地にアパートを建てても、
　空室が多ければその分もうけは目減りします。
　　　　　　　※「儲けが減る」だけでは済まない。
　　　　　　　　儲けなんか無くなって、
　　　　　　　　持ち出しが発生してくる。
　アパートは郊外の土地に建てるケースが多いため、
　よほど立地が良かったり、
　洗練されたデザインであったりと、そういった
　特徴がなければ、部屋はなかなか埋まりません」
　　　　　　　※新築当初は、どんなアパートでも
　　　　　　　　入居者が埋まる。
　　　　　　　　それから2回転目、3回転目までの
　　　　　　　　6～7年は、時間がかかっても
　　　　　　　　なんとか埋まる。

　　　　　　　　ところが10年も過ぎると・・
　　　　　　　　退去後から埋まるまで時間が
　　　　　　　　かかるようになっていき、
　　　　　　　　常に何割かは空室になる。

　　　　　　　　家賃からローン返済ができずに
　　　　　　　　自分のお金を払うハメに・・。

　　　　　　　　建物は、あちこち不具合が発生し、
　　　　　　　　修理・補修にお金を払うことが
　　　　　　　　多くなっていく。

小谷：

リターンを得られるケースはそれほど多くないと
いうことでしょうか？

■家賃保証には期限も

「気をつける必要はあると思います。
　ハウスメーカーの中には空き家になっても
　収入を保証するといったところがありますが、
　　　　　　　※当初家賃の額をまるまる保証
　　　　　　　　するということではない。
　　　　　　　　業者はきちんと、損をしない
　　　　　　　　仕組みを作っている。
　期間は10年が限度です。
　　　　　　　※いや・・30年と言っている
　　　　　　　　ところもある。　もちろん
　　　　　　　　当初家賃額の保証ではない。

　　　　　　　　世の中に、そんなうまい話が
　　　　　　　　あるわけがない。（当たり前）
　それ以降、リスクは自分でとる必要があります。
　また、建設をセットにして話を持ちかけてくる
　ハウスメーカーもありますが、
　こうした場合はかなり割高な建設費用を
　要求されることもありますので、注意が必要です」
　　　　　　　※当たり前。

　　　　　　　　百歩譲って、
　　　　　　　　アパートを建築するとしても・・

　　　　　　　　昔から・・大手メーカーが
　　　　　　　　アパート建築に力を入れているが、
　　　　　　　　マイホーム建築の場合と同じで、
　　　　　　　　大手メーカーで建ててはいけない。

　　　　　　　　建築費総額が1億円だとしたら、
　　　　　　　　地元工務店なら、
　　　　　　　　質を落とすこと無く 6～7千万円で
　　　　　　　　普通に建築出来てしまう。

　　　　　　　　当然・・借金は少なくて済むから、
　　　　　　　　もちろん、利息負担でたれ流す
　　　　　　　　お金も少なくて済む。

　　　　　　　　収益物件の建築ならなおさら、
　　　　　　　　初期費用でお金をたれ流して
　　　　　　　　いてはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）

小谷：

アパート投資もバブル状態なのでしょうか？

「人口減の中で、着工件数の急増をどうみるか
　ということです。不動産動向に詳しい専門家は
　『すでに過熱気味のサインが出ている』
　と指摘しています。
　　　　　　　※「ここに来て過熱気味になった」
　　　　　　　　ということでは、まったくない。

　　　　　　　　10年、20年前から、とっくの昔に、
　　　　　　　　供給過多の状況になっている。
　特に地銀が融資を増やしている郊外や地方都市
　には人口の流出が止まらない所も多くあります。
　マイナス金利と人口減の間で日本経済に
　新たなゆがみが出ている危険があります」
　　　　　　　※アパートローンを増やしている
　　　　　　　　地方銀行が、むしろ心配です。

マンションを持つな。
アパートを持つな。
　・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて15年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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