武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​​発見したばかりの Q ＆ A 記事を取り上げて、
​コメントしています。


Q
住宅ローンを組む時に頭金を沢山入れた方が
月々の支払いや総支払い額が安くなるのは
十分理解しています。

そこで質問なのですが、
住宅ローンは(うちは夫)組んだ人が亡くなった場合
に住宅ローンの残金を払わなくても良い保険に
入りますよね？
​​ 　　　※はい、団体信用生命保険ですね。
もし夫に何かあったて亡くなった場合や
病気で寝たきりなってしまった場合に
住宅ローンの頭金に貯蓄の大部分を使ってしまうと
その後の生活も不安だし、

頭金を入れなくても十分生活して
住宅ローンを払って行けるなら頭金を入れない方が
安泰な気がしますが
この考え方は間違っているのでしょうか？
​​ 　　　※常に多めの貯蓄ができている人で、
　　　　このようなことを言う人が、
　　　　時々います。

　　　　普段から数千万円の貯蓄があると、
　　　　それが一気に減ってしまうことで、
　　　　大きな不安を感じるようです。

　　　　当事務所の顧問会員にもいました。

夫 33歳 子供 6歳、2歳 男児
月々の住宅ローン 12万
貯蓄 3000万弱
​​ 　　　※具体的な融資条件が分からないので、
　　　　細かな説明をして上げられないが、

　　　　住宅ローンを返済しながら、
　　　　3000万円の貯蓄を抱えている・・
　　　　これは、
　　　　私の眼には奇異に映ります。
　　　　おかしな光景です。

　　　　不安を補うためのコスト（ローン利息）
　　　　は、大変な金額になります。

　　　　顧問会員の場合は、具体的な
　　　　キャッシュフロー表とグラフを見て、
　　　　「自己資金を投入した方がいい」
　　　　と、理解してもらえました。

　　　　将来が見えない状況だと、
　　　　やみくもな不安を抱えて、
　　　　まともで冷静な判断ができなく
　　　　なります。

　　　　将来が見えるようにしましょう。
　　　　きちんと、生活設計しましょう。

A

賢明なお考えですね。
​​ 　　　※そう？　どこが？
住宅ローンに付帯的に付いてくる、
団体信用生命保険のことですね。

この保険は、
債務者(お金を借りる人)のためのように
おもわれていますが、
実は金融機関がマイナスにならないための
ものなんですね。
(不良債権にならないための対策)
​​ 　　　※はい、金融機関が取りっぱぐれが
　　　　無いようにするための仕組みです。

それはさておき、主たる債務者が万が一の時、
債務がチャラになって、せっかくの家を
手放さなくても良いので心強いですね。

無理に元本を縮小させたり、無借金で
家を建てるのも利息の節約かもしれませんが、
住宅ローンにして住宅ローン控除も利用して、
団体信用生命保険で防衛するのも戦略
だとおもいますよ。
​​ 　　　※そう？
　　　　生活設計的にはかなりまずいよ。
見栄を張ったり、浪費をするための借金は
いけませんが、余裕もあり建設的な考えで
住宅ローンにするなら良いでしょう。
​​ 　　　※どこが？

信じるか信じないかはご自由ですが、
保険武装したり、住宅ローンを組むと
保険会社や金融機関がラクに死なせてたまるか
というパワーが働いて、
健康でケガもせず死ぬこともなく、
案外平和に暮らせる気がします。

　　　※私の眼には・・

　　　　金融業界にとって都合の良い、
　　　　必要以上に不安を抱えた
　　　　「上得意のお客様（つまりカモ）」
　　　　のように見えます。



　　　※参考までに、顧問会員のIさんの
　　　　ケースを貼り付けます。
　　　　未来が見える状況で検討したい
　　　　ですね。
住宅ローンの借り方による違い、
シミュレーションして
みました。 ​

　　　　　　　※Iさんのリクエスト通りの
　　　　　　　　シミュレーションのほかに、
　　　　　　　　3つほど、シミュレーション
　　　　　　　　してみました。

　　　　　　　　下の表の「シミュ」が、
　　　　　　　　Iさんの希望通りのもので、
　　　　　　　　3,500万円・35年返済です。



　　　　　　　※そのほかに３つのパターンを
　　　　　　　　試算してみました。

　　　　　　　　金額だけで判断すれば・・
　　　　　　　　「利息－控除」が小さい方がいい、
　　　　　　　　人生「最後の貯蓄額」が多い方がいい、
　　　　　　　　という結論になるので、
　　　　　　　　この表からは、住宅ローンに関する
　　　　　　　　Iさんの選択は間違っている
　　　　　　　　・・ように見えます。

　　　　　　　　ところが、それぞれのパターンでの、
　　　　　　　　Iさん夫妻のその後の人生はどうなるか？

　　　　　　　　生涯を眺めてみた場合の、
　　　　　　　　受けるイメージはどうなのか？
　　　　　　　　確認してみましょう。


　　　　　　　※まず、Iさんがリクエストした
　　　　　　　　当初のシミュレーションです。



　　　　　　　※次に「試1」です。



　　　　　　　※次に「試2」の人生です。



　　　　　　　※最後に「試3」の人生です。


　　　　　　　※Iさん自身がこれを見比べて
　　　　　　　　どう感じるか？

　　　　　　　　最も「お金」的に損をするパターンの、
　　　　　　　　当初のシミュレーションが
　　　　　　　　（キャッシュフローが分厚くて）
　　　　　　　　人生全体を眺めて最も安心感がある？
　　　　　　　　から、
　　　　　　　　やはりこれがいいと感じても、
　　　　　　　　おかしくないかもしれません。

　　　　　　　　Iさん、感想と希望をお知らせください。

　　　　　　　　単なるお金の算数だけでなく、
　　　　　　　　キャッシュフロー表を作って
　　　　　　　　人生を眺めてみないと見えないことも

　　　　　　　　あったりします。

　　　　　　　　読者の皆さんもぜひ、マネをして
　　　　　　　　キャッシュフロー表を作ってみましょう。
　　　　　　　　会員の記事の中に、いくらでも
　　　　　　　　参考になる見本があります。

　　　　　　　　自分できちんと生活設計しましょう。

メールをいただきました。

お世話になります。
シミュレーションありがとうございます。
　　　　　　　※追加のシミュレーションを
　　　　　　　　3パターン、送りました。
頂いた資料印刷して夫と相談しました。

頭金500万円よりも、頭金1200万円が良い
と思いました。
　　　　　　　※1200万円を投入して、
　　　　　　　　2800万円の融資を受ける、
　　　　　　　　というパターンが良いようです。
理由は

・住宅購入後も1000万円ほど手元にあるので
　安心感がある

・住宅ローン2800万に対して利息512万円ですが、
　住宅ローン控除で、実質の利息を268万円と
　考えると　 そこまで利息を高いと感じない。

・人生最後の貯蓄額も1000万円近くある
　（頭金2100万円と比較した貯蓄額
　　ともそこまで差がないように見える）

・貯金が1000万円以上ある状態に慣れているので、
　それ以下になるとなんとなく心の余裕がなくなる。

・最初に2000万円、住宅に現金を使ってしまうと、
　資産の大半が不動産となり、
　アンバランスな感じがしてしまう

などです。

60歳以降収支のマイナスが続くと
不安になりそうなので、繰り上げ返済などを、
可能ならしていくのがいいでしょうか？
　　　　　　　※はい、積極的な繰り上げ返済を
　　　　　　　　行なっていくと、
　　　　　　　　利息も節約できるし、
　　　　　　　　返済も早期に終えることができます。

　　　　　　　　が、常に手元に1000万円残して
　　　　　　　　ということであれば、
　　　　　　　　たいしたことはできなくて、
　　　　　　　　結局、定年退職時点で一括返済！
　　　　　　　　するのが、妥当かと思われます。

　　　　　　　　ちなみに、一般的なケースでは、
　　　　　　　　常に手元に残しておきたい金額は、
　　　　　　　　300万円前後なので、
　　　　　　　　積極的な繰り上げ返済の効果は
　　　　　　　　絶大なものになります。
また住宅にかける金額が諸費用込みで
4000万円というのは家計からみて適切な金額
でしょうか？
　　　　　　　※このような質問に、何の根拠も無く
　　　　　　　　回答している専門家？
　　　　　　　　がいたりしますが・・

　　　　　　　　適切かどうか？を判断するために、
　　　　　　　　キャッシュフロー表を作って
　　　　　　　　住宅取得後の将来を確認しています。

　　　　　　　　この具体的なシミュレーションが
　　　　　　　　その判断根拠になります。

　　　　　　　　これを見て本人が安心できるか？
　　　　　　　　そういうことなので、
　　　　　　　　キャッシュフロー表があれば、
　　　　　　　　自分で判断できます。
　　　　　　　　だれかに頼らずに済みます。
キャッシュフロー表見ると、
現役として働ける期間よりも、老後の方が長い
ので、
これから働ける間はしっかり働こうと思いました。

生活設計して頂いたおかげで、
住宅にあてる費用を安心して想定でき、
家族への説明もきちんとした根拠をもとにできるので
とてもありがたいです。
　　　　　　　※先ほどの質問で・・
　　　　　　　「住宅にかける4000万円というのは
　　　　　　　　家計からみて適切な金額でしょうか？」
　　　　　　　と聞いてきましたが、ここで
　　　　　　　自分で答えを出しています・・よね。
今後ともよろしくお願いいたします。




自分の頭で考える生活設計。

​
​ 君、自分の頭で考えてるか？

【 業務日記：行列のできるＦＰ事務所 】

　　　記事タイトルに付いた印の意味。
　　　☆印は、一般情報等への武田ＦＰのコメント記事。
　　　★印は、 行列状況 ほか事務所実録記事。

【　武田FP　】

《　ブログ記事 アップ　》

​​《　実行支援等　》

​ ※メール顧問会員のＹさん。

マイホーム取得 実行支援。

プランは完成して渡しています。
コンペ実施に向けて、
各工務店へ声掛けをしています。

Yさんが気に入った工務店は・・
なにやら、元プランとはまったく違う
図面を作って、Yさんを困らせている
・・ようです。

※メール顧問会員のKさん。

マイホーム取得 実行支援。

プランは完成して渡しています。
コンペ実施に向けて、
各工務店へ声掛けをしています。

3社から見積もり提示がありました。
すべて地元工務店ですが、
総二階の約23坪の家で、同じ資料で、
見積り価格差は約700万円！です。
（これが現実）

さらに、あと4社に提案を依頼して
いるようです。


 　　　　　　　​
　　​
​ ※顧問会員のＫさん。

マイホーム取得 実行支援。

プレゼン コンペは終了しています。
2社の再見積もりももらいました。

2019.2.23（土）13：30 に、
当事務所にて請負契約
をすることになりました。
（休日出勤・・です）

コンペ後、長い日数がかかりました・・。
​

※メール顧問会員のKさん。

マイホーム取得 実行支援。

プラン確定の直前です。
今日2/21（木）、平面プラン、
立面プラン、外構プランを
整理整頓してみました。
（　⇒　昨日の記事　）



​​​【　佐々木ＦＰ　】

　　　※佐々木FPは、
2/25（月）と26（火）は お休み を
　　　　いただきます。
　　　　チビ助（長女）が大学受験に
　　　　無事合格したので、 アパートを探し
　　　　に行って、契約してきます。

　　　　3/1（金）もお休みです。
　　　　チビ助の卒業式です。

　　　　佐々木家は住宅ローンの返済は終えて
　　　　いますが、
　　　　これからチビ助への仕送りで大変です。

　　　　住宅ローンの返済額の倍以上に
　　　　なりそうです。​

　　　　ヒアリングシート他で質問の電話などを
　　　　される方は、月・火＆金はご注意願います。

​​​ ​​​​​​​​《　事務所会計作業　》

　　　※金融機関廻り。
　　　　事務所家賃や給与の振り込みほかで
　　　　金融機関を回りました。

　　　　例によって、給与は佐々木FP分だけです。
　　　　武田FPは無給です。

​​《　現状診断☆ ＆ 生活設計★　》


1　Kさん（40代）：1/24 生活設計依頼着。
　　​
※マイホーム取得後の生活設計。

建物の契約金額が確定したら、
作成作業に入ります。






​
将来が見えないと、不安が増幅されて、
まともな判断ができなくなるべ。
​・・っと。​ ​​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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《　顧問会員希望？　》 「顧問会員って何？」で支援内容や
当事務所との関係を確認の上、右記へ fpst@axel.ocn.ne.jp
メール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。