武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

詰められていないので、
焦っています。

​ ​​ ​​　　　※おバカさんです。

自分の頭で考える生活設計。

​​

​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、コメントしています。

Q

​ 土地売買について詳しい方教えて下さい。

新築建築のため土地を購入予定です。

　　　※マイホーム用の土地は、できれば
　　　　　現金で買いたいものです。

　　　　　土地代込みの 住宅ローンだと、
　　　　　・マイホームプランの煮詰め作業も、
　　　　　・建築業者の比較検討作業も、
　　　　　余裕をもって進めるのが 不可能になります。

　　　　　がんばって土地代分の現金は 貯めよう！

流れと期間がよくわからないので教えて下さい。

日付は仲介不動産会社に指定されている日付です。

買付証明書（5月15日までに）

住宅ローン事前審査

↓ 　　※現金が無いと こんなことになります。
　　　　　土地購入の前に ローンを心配することに。

重要事項説明（5月25日）

手付金支払い

↓①

契約
　　　※一般的には、契約当日に 重要事項説明、
　　　　その後に 売買契約、そして手付金支払いです。

　　　　契約当日に 初めて 重要事項説明や契約書の
　　　　書類を目にするのでは、
　　　　いくら丁寧にせつめいされても、
　　　　だいたいの人は チンプンカンプンです。

　　　　契約日の数日前に 契約関係書類を頂いておいて、
　　　　ひと通り 読み込んでおければいいですね。

　　　　当事務所メール顧問会員のＡさん（30代）は、
　　　　そのパターンでした。
　　　　書類をみせてもらって 私が解説しておきました。

↓②

住宅ローン本審査
　　　※土地購入で、この作業は不要にしたい。

↓③

引き渡し（決済）ローン開始

　　　※土地を買って 借金返済開始！なんてことは、
　　　　できれば やりたくないですね。

この流れの認識でおります。

あっていますでしょうか？

・①②③のそれぞれの期間は通常どのくらいずつ
とれるのでしょうか？

　　　※契約から決済までは 普通は一か月程度です。

　　　　引き渡しまでに 何らかの作業があるために
　　　　少し 期間が延びる場合もあります。

建物の話がまったく詰められていないので
焦っています・・。

　　　※土地を現金で買えない人は、そうなります。
　　　　全てにおいて、余裕がなくなります。

　　　　メール顧問会員のＡさん（30代）のように
　　　　現金で土地契約をした人は、
　　　　ゆっくり 腰を据えて
　　　　住宅プランを考えることができます。

　　　　その後の 複数工務店の 比較検討も
　　　　じっくり 時間をかけて 行うことができます。

　　　　建築業者一社とだけで打合せして建築する
　　　　・・ということは どういうことか？
　　　　その建築業者の「言い値」で建築する
　　　　ということです。

　　　　「それがどうしたの？ 何か問題でも？」
　　　　と思う人は、建築業界の現実がまったく
　　　　分かっていません。

建築価格は全く同じ建物でも、業者によって
　　　　数百万円～1千数百万円の価格差がつく、
　　　　という「現実」があります。

　　　　その「現実」を下に掲載します。
　　　　しっかり、認識しておきましょう。

住宅ローンが通ったらという特約をつける予定です。

　　　※それは わざわざ付けなくても、
　　　　不動産の売買契約書には「ローン条項」として
　　　　もれなく付いてきます。

それともう一つ、上記内容と違うのですが。

買付証明書に記載する金額について
仲介不動産会社に相談しましたが、
金額下げても売主と交渉できないし受理されない
からチラシの金額を書いてと
言われたのですがそういうものなのでしょうか？

よろしくお願い致します。

　　　※ここまできた仲介不動産業者の
　　　　最大の関心事は、スムーズに契約して、
　　　　順調に決済・引き渡しを終えることです。
　　　　そして、仲介手数料を手にすることです。

　　　　せっかく成立しそうな状況なのに、
　　　　買主に あまり 無理難題を吹っかけられて
　　　　おいしい話を ぶち壊しにされたくない、
　　　　という 気持ちに なっています。

　　　　相手（売主）が スムーズに受け入れられる
　　　　状況は保っておきたいから、
　　　　そのような言動になります。
　　　　（　どの不動産業者でも 同じこと　）

A

基本的に重要事項説明の当日に契約です。

買付証明書というか申し込みに記載する金額は、
いくらでも構いません。

買主の予算に合わなければ、売主の希望価格から
下げて書くのは当たり前です。
その後、価格交渉により条件が合えば契約です。

なので、騙されないようにしましょう。

「鬼指値」言って、人気のなさそうなには
極端に値下げした価格を書いて交渉する人もいます。

https://real-estate-investment.jp/111.html

Q

お返事ありがとうございます。

ＵＲＬとても参考になりました。

すごい人もいるのですね。

検討しているところは分譲地の残り一区画、
3年前に造成みたいなところなのですが、
問い合わせはとても多いそうですが
具体的にほしいと言ってきた人は一人もいなかった
そうです。

しかし問い合わせがあるのであれば
人気物件には変わりなさそうですので
やはり厳しそうすですかね…

1000万を950万と書いてもまず無理ですからね
と言われております。

A

3年前に造成ということであれば、
950万円で指し値でもいいと思います。

問い合わせがあるかどうかなんて
誰にも分からないのだから、
3年間残っているという事実ベースで人気の無さを
推し量ります。

まぁ、そこまで相手が強気なら
別に買わなくてもよいと思いますが、
私の住んでいる地域では5%くらいは当たり前に
値引きされてます。

というか元々の売り出し価格は値下げを想定して
高めに設定されています。

それでも私の住んでいる地域では、
人気のある土地だと1週間かそこらで無くなります。
普通でも3カ月くらいで無くなります。

建売で、日曜に2区画広告が出たら、
その週の半ばには2区画とも申し込みが入ったケース
もありました。人気のある物件ならそういうペースです。

気になるのは、土地を買う以前に
工務店でプランを入れて概算見積取ってないことですね。

申し込み入れるには、まだ早いと思いますよ。
まずは工務店で概算見積取りましょう。

Q

お返事ありがとうございます。

では人気物件はすごいスピードでなくなるのですね…。

検討している分譲地は4区画ありまして、
残り3つは建売だったみたいです。

建売ができたのが2年前だそうです。

950で無理そうなら、
980くらいで攻めてみようと思います。

知り合いの工務店で金額は伝えてあり、
概算待ちで本日来る予定です。

ただ間取り図や窓ドアといったところが
詰められていないので
2週間後に土地を契約するのに本審査で必要になる
とすると結構タイトスケジュールってことですよね。

A

そうですね。
申し込みから契約までは期間が空かないことが殆どです。

ちなみに、土地を購入する場合のつなぎ融資の
目処はついていますか？

通常、住宅ローンは土地を購入するためだけには
使えないので、つなぎ融資という融資をしてもらって、
建物の引き渡し時に
つなぎ融資部分を建物+土地の住宅ローンに切り替えます。

Q

そうなのですね。

ということは25日の契約までには間取りなど
決めないといけないってことなのですね。

つなぎ融資も相談したら分割融資が可能ということでした。
いずれにしても建物＋土地の一本みたいなので
急がないといけないですね。

A

それなら大丈夫ですね。
契約書のローン特約は、きちんと所望の金融機関のみに
なっているかと、期限を確認しておきましょう。

25日の契約までに間取り確定しないといけないという
ことはないですが、
土地の契約後すぐに工務店と建築請負契約を結んで、
住宅ローンの本審査をかけないといけないので、
その部分がかなりタイトです。

従って、まだ工務店と条件詰めができていないという
ことを理由に、申し込みごと延期した方がよいと思いますね。

100万円値引けば別ですが、と。

下記参考にしてください。

https://iesaku.com/house-construction-contract-agreement

Q

なるほど！

とっても参考になりました。

ありがとうございます。

やはりタイトなのですね。

やはり工務店と大まかに話を詰めてからでないと
いけないということですね。

買付証明書を発送してからの日程は
普通不動産会社が決めてくるものなのでしょうか？

A

日程は、あくまで相談です。

建築請負契約も「契約」ですから、
キチンと土地の契約前に建築請負契約をそのまま
締結できるレベルまで詳細を詰める必要があります。

土地を仲介している営業マンが、何とか契約を
押し込もうとしているのが見え見えなので、
ご自分のペースを守って、
営業マンのペースに飲まれないでください。

判を押して責任を取るのは、営業マンではなく、
貴方だけなのですから。

「契約」は、一旦判を押してしまうと後に戻れなくなります。
そのご認識を持たれた方がよいと思います。

例えば、話は別ですが、
新型コロナウイルスワクチンの供給が何でこんなに
遅れて揉めてるかというと、
国がファイザー社と契約した時に、供給が努力義務
でしかなかったからです。

ファイザー社からすると、努力していると言い切れば、
ワクチンを供給してもしなくてもよいのです。

契約は、そういう重みがあります。

Q

そうですよね。　 おっしゃるとおりです。

恐らく向こうの不動産会社（個人経営で専任）も
時間が空いているのでまくしたてている可能性も
ありそうです。

ワクチンの話わかりやすかったです。

ありがとうございます。

工務店と条件詰めができていないということで
明日にでも連絡して延期しようと思います。

売れてしまったらご縁がなかったということで…

A

はい、落ち着いて進めた方がよいと思います。
「急いては事を仕損じる」ですから。

Q

詰め足りないを理由にひとまず延期としました。

勉強不足でしたので、もう少ししっかり勉強します。

ありがとうございました。
　　　※この人のように 土地の契約前後で
　　　　バタバタしないよう、
　　　　がんばって 土地代分のお金は貯めましょう！

マイホーム建築 工事価格、
時には 1千万円単位の差がつきます。
その「現実」を お見せします。
　　　※これからマイホーム建築を♪ という人は、
　　　　簡単にハウスメーカーを決めてはいけない。

　　　　ぼ～っとしていてはだめだ。
　　　　自分の頭で考えよう。

自分の頭で考える生活設計。

ギャラリー：
「マイホーム建築 提案コンペ事例集」
　　　※過去のコンペ結果を 公表します。　

　　　　造り付け家具や外構工事など 全てを含む内容で、
　　　　まったく同じ設計図書を 各建築業者に渡して
　　　　（　契約後に追加金額が発生しないよう 全て込み　）
　　　　提案と見積もり提示をしてもらっています。

　　　　それでも、数百万円とか1千数百万円とかの
　　　　価格差が生じています。

　　　　この現実をしっかり認識した上で、
　　　　ご自身のマイホーム建築を計画しましょう。

　　　　決して、当初から ハウスメーカーを決めて
　　　　かかってはいけません。

　　　※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！​

　　　　（　帰宅後 おいしくビールを飲むために♪　）

 　　　　ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。

​​ 　　　※新型コロナ感染防止に マスクは必須！
　　　　シャワー時以外は 着用しています。

　　　　「食事と睡眠と適度な運動」
　　　　で、免疫力の高い身体を保ちましょう。

《　当FP事務所の 勤務シフト　》
武田FP　　自宅：10時～15時　事務所：15時～18時
佐々木FP　事務所：10時～15時

​
土地代分のお金は貯めるべ。
・・っと。

〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて20年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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電話：019‐629‐3115　メール： fpst@axel.ocn.ne.jp
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