武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2021/08/08

電柱と支線ゴミ置き場すでに決まっているんですよ

カテゴリ：不動産

契約を迫ってきているということは、
すでに全てが決まっているんですよ。
　　　※土地購入客は、もうその気になっているので、
　　　　契約直前に「ちょっと不利な条件」を聞かされても、

　　　　それを飲んで契約することになります。

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のSさん（30代）

　　　（相談：生活設計・マイホーム建築）

2019.7.16　メール顧問会員。
2019.9.4　現状診断終了。
2019.12.25　妻の働き方シミュレーション。
　　　※2019年夏から2020年夏までの
　　　　メール顧問会員でした。

2021.5.19　メール顧問会員。36,000円/年入金。
　　　※マイホーム取得へ向けて、再度、
　　　　メール顧問会員になりました。

2021.5.27　マイホーム取得シミュレーション。
2021.6.3　土地購入実行支援料：55,000円/年入金。

　　　※この土地の購入を検討しています。

メールをいただきました。
2021.8.6

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様　　　　

お世話になっております。〇〇県のSです。　　　

不動産屋の対応については、会社そのものというより
担当営業が「どうなのかな？」という印象を受けています。

質問に対しての答え方や対応など、
クレームという程ではないのですが疑問を感じる事が
何度かありました。

　　　※これまでのやり取りを聞いていると、
　　　　疑問を感じる事だらけです。

まだ全てではないのですが、
いくつか確認出来た事のご連絡です。

①電柱について…確認していないので資料を取り寄せ中です。

　　　※契約を迫っているのに、「電柱計画」が
　　　　決まっていないということは、あり得ない。

　　　　販売業者が、「確認していない」とか「知らない」
　　　　とかはあり得ず、「資料取り寄せ中」
　　　　などと言うことは、プロの仕事ではない。
　　　　売買に関する条件すべてを把握しているんが当たり前。

　　　　「電柱計画」は重要事項説明書で説明される項目。
　　　　契約を迫るのであれば、即答できることだ。

　　　　ハンコを押す直前で説明されて・・
　　　　「あ、我が家の敷地に電柱と支線が入るんだ」
　　　　と、初めて知って、それでもそれまでの流れから
　　　　しぶしぶ契約・・ということになりそう。

　　　　この業者の作戦でそのように立ち回っている
　　　　のかも？　と、疑いたくなる。

　　　　この事例の分譲地では、1か所が既存電柱で、
　　　　新たに3本の電柱（＆支線）を設置して、
　　　　全7世帯に電気を供給する計画です。

　　　　「〇」が電柱で「線」が支線です。
　　　　（　この支線が以外に外構計画でじゃまになる　）
　　　　入り口の区画と奥の2区画に設置する計画です。
　　　　この分譲地の電柱計画は
　　　　電柱と支線が外構計画のじゃまにならないよう、
　　　　きちんと配慮された素晴らしい計画です。

　　　　分譲地内の電柱設置計画では、
　　　　入り口部分の区画や、
　　　　新規道路が曲がる部分の区画に、
　　　　新たな電柱とそれを支える支線が設置される
　　　　ことが多くなります。

　　　　Sさんが検討中の区画も「入り口部分の区画」です。
　　　　「電柱と支線が設置される」ことを前提に、
　　　　それでも買うかどうか？を、検討しましょう。

②ごみステーション…まだ決まってないそうです。
　　　※これも同じこと。
　　　　重要事項説明書で説明される事項です。

　　　　契約を迫るのであれば、すでに計画が決まっていて、
　　　　その場で具体的に説明できることだし、
　　　　この期に及んで「まだ決まっていない」なんてのは、
　　　　プロが発する説明ではない。

他の区画で契約の話が進んでる所があるそうで、
そこで話し合い中という事なので、
その辺りに置く予定なのかもしれません。

　　　※そのように「あなたたちの区画には設置されない」
　　　　ような・・あやふやな印象を与えられた
　　　　ようです。

　　　　ゴミ集積所は収集がしやすいように、
　　　　元々の旧道に面して設置されることが多いです。

　　　　この事例では、元々の公道に面した
　　　　「No.1」の区画にゴミ置き場を設置する計画です。

　　　　Sさんが検討している区画も、旧道に面しています。
　　　　区画の外側にゴミ集積所ができる前提で、

③土地面積の差額…実測での精算だそうです。
残金の支払い時には面積が確定しているので、
その時に坪単価から再計算して実測での残金を払うそうです。

　　　※はい、普通です。

　　　　こんなことだけは、まともな回答をします。
　　　　肝心なことは、「確認していない」「未定」
　　　　などと言って、はぐらかしておきながら・・。

また、契約について意思確認されたのですが、

「購入申込みからもうすぐ１か月近くになるので、
　このままの状態でしたら、一旦申込みから
　　　　　フリーの状態に戻すといった話が出てます」

という趣旨の話をされました。
　　　※よくそんなまともなことが言えます。
　　　　売地の情報の全てをいつまでも明らかにしないで。

確かに買付証明したまま何ヶ月も放置という訳にいかない
だろうなと気づきました…。

　　　※こちらが悪いことは、何もない。

　　　　売地について色々確認しようとしても
　　　　まともな回答が返らないまま、日が過ぎている。

それが15日頃との話なので、
武田さんに相談する日程の確保を考えて18日付近に返事
する事になりました。
　　　※買うか買わないか？・・の判断は、
　　　　土地に関するすべての情報を確認してから
　　　　・・というのが常識です。　（　当たり前　）

　　　　販売開始している宅地分譲であれば、すでに
　　　　「電柱計画」と「ゴミ集積所」は決まっています。

　　　　その2点を、早めに確認しましょう。
　　　　おそらく、今回の区画に絡んでいると思います。
　　　　それを具体的に確認し、それでも買うか？
　　　　・・判断することになると思います。

それまでにご近所訪問をする予定です。

　　　※変なおじさん、変なおばさん、たちがいない
　　　　地域であることを祈ります。

また確認が出来ましたらご報告致します。
宜しくお願い致します。

　　　※向こうが期限を切ってくるなら、その前に
　　　　判断に必要な具体的な情報を出させましょう。　

　　　　買うかどうか？の判断に必要な情報です。

メールをいただきました。
2021.8.1

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様　　　　

お世話になっております。〇〇県のSです。

理解はしていたのですが、説明不足でした・・・。
大変失礼いたしました！お手数をおかけしました。

契約書と重要事項説明書については、
他の会員さんの記事で以前に読んでいたので、
不動産屋に先に欲しいと事前に依頼してあります。
　　　※素晴らしい。

　　　　「契約当日に初めて書類を見る」
　　　　などということをしてはいけません。

先方の契約書類作成の担当者も
「当日いきなり説明を受けても
　１００％理解するのは不可能だと思うので、
　先に読んでチェックしておくことをお勧めします」
と言っていました。

　　　※ほう、意外です。

　　　　これまでのやり取りを見ていると、
　　　　「なんていい加減な業者だ、全く信用できない」
　　　　というのが、私の印象でした。

書類作成は10日前後で出来るという話で、
契約日は予定が合えばいつでも大丈夫という事です。
　　　※そりゃそうです。

　　　　売る側にしたら、「完成即完売！」が理想的で、
　　　　コストも最小限にできます。

まだ申請等終わっていない状況ですが、
契約のタイミングはいつがいいか等ありますか？

　　　※以前いただいたメールによれば、予定は・・

　　　　造成工事完了予定　７月末
　　　　（分譲地の西側既存道路と新規道路の
　　　　　繋がる部分が一部舗装されておらず、
　　　　　その舗装工事が終われば完了とのこと。
　　　　　セットバックの関係などで役所と
　　　　　やりとりしていて、そこだけ遅くなったそうです）

　　　　8月上旬頃・・・官庁へ書類提出

　　　　8月中旬～下旬・・・完了検査・最終審査

　　　　９月3日頃・・・開発検査済証交付・道路位置指定告示

　　　　との連絡がありました。

　　　　・・と、いうことでした。

　　　　まず、 土地の面積 。　今日は 8月2日です。
　　　　最終段階まではまだまだ先なので、
　　　　買おうとしている土地の「分筆」はまだ先です。

　　　　つまり、計画の「面積」は設定されていますが、
　　　　最終的な実測の「面積」は後から出てきます。
　　　　その差額の処理をどうするか？
　　　　完了前の分譲地を買う場合は、契約書に
　　　　その金額処理方法が記載されることになります。
　　　　そこは確認しておきたい。

　　　　そして、 電柱＆支線の計画 。
　　　　「計画」の図面は見せられてtいますか？
　　　　古い町並みでは道路に電柱があったりしますが、
　　　　新規造成地では、すべて必要なポジションの
　　　　「宅地内」に電柱とその支線が設置される
　　　　ことになります。
　　　　これが「我が家の宅内」に設置される計画だと、
　　　　電力会社から「スズメの涙」ほどの料金が
　　　　払われるとはいえ、
　　　　電柱そのものよりも斜めに走る「支線」が
　　　　特に、駐車場計画のじゃまになったりします。
　　　　（　区画の位置関係から当該宅地に？　）

　　　　最後に、 ゴミステーション の計画位置。
　　　　団地内のどこかに計画していると思います。
　　　　ひょっとしたら、購入希望地の真ん前かも。
　　　　週に何度も近所の人たちが通ってきます。
　　　　風向きによっては匂いの被害も・・？
　　　　計画を確認しておきましょう。

　　　　これらの確認は、契約書類を事前にもらうこと
　　　　以前にやっておくべきことです。

　　　　それよりも何よりも、一番にやっておくべきは、
　　　　近所の「 先住民 」の方々との面談です。

　　　　よくテレビに登場しているような、
　　　　「迷惑おばちゃん」や「迷惑おじちゃん」が
　　　　先住民としている可能性は、ゼロではありません。

　　　　そんな人が毎日顔を会わせる場所にいたら、
　　　　悲惨な毎日になってしまいます。

　　　　「こんにちは～、この土地の購入を検討しています♪」
　　　　と、挨拶がてらにご近所訪問を行いましょう。
　　　　チビちゃんたちを連れながらの挨拶なら、
　　　　皆さんに歓迎されやすいです。

　　　　問題の人物がいないことが、購入の大前提です。

　　　　ということです。
　　　　チェックすべきことをしてしまえば、
　　　　完了検査が終わっていないから・・と、
　　　　売買契約ができないわけではありません。

メールをいただきました。
2021.5.30

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様　　　　

お世話になっております。〇〇県のSです。

マイホームシミュレーションをゆっくり読ませて
頂きました。

やはりグラフがマイナスになる所を見るのは
楽しいものではありませんが、
事前に分かって良かった！
と気持ちを切り替えることができました。
　　　※世の中には・・
　　　　将来教育費がかかる時期にお金が底をつく
　　　　ことにまったく気づかないまま、
　　　　（　生活設計なんてすることなく　）
　　　　マイホーム取得に走るおバカさんが
　　　　少なくありません。

　　　　住宅展示場にいる「FP」が作ってくれる資料は、
　　　　「なんちゃってキャッシュフロー表」なので、
　　　　（　保険屋さんの「FP」のモノも同じ　）
　　　　そのような将来のピンチなんて
　　　　発見されることはありません。

　　　　まともな生活設計できちんと確認した上で、
　　　　対策を講じてマイホーム取得へと、
　　　　進みましょう。

内容の修正ですが、支出を少し抑えました。

更にあと150万円くらいを奨学金で補おうと思います。
シートを添付しますので宜しくお願い致します。
　　　※その結果、マイホーム取得後の人生は、
　　　　以下のようになります。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）

　　　※赤い矢印部分が、教育費がかさんで
　　　　人生最大のピンチが予想される時期です。
　　　　シミュレーション作成時点では、
　　　　ここがマイナスでした。

また死亡保障が変わった部分も確認しました。

夫の方は金額が変わるという事で理解できるのですが、
妻の必要額は夫と違う三角形が出てきて、
収入保障でどう備えるのかピンときません。

この三角形を全て賄う、最初の金額が必要な額より
多い保険に入るということでしょうか？

　　　※はい、このようなケースはめったに
　　　　お目にかかりません。

　　　　なぜ必要額がこんなことになったのか？

　　　　普通は、2つの時点だけで必要額を算出して
　　　　「あなたの死亡保障必要額の推移はこうなります」
　　　　としています。
　　　　で、普通は必要額が発生しても将来に向けて
　　　　減りますので、
　　　　その三角形に見合った収入保障保険で備えましょう
　　　　ということになります。

　　　　が、今回のSさん（妻）の場合は、
　　　　1つ目の時点ではマイナスで、
　　　　2つ目の時点でプラスにそれも大きな金額になったので、
　　　　これで資料作成を終えてしまうと、
　　　　「その先、妻の必要額はさらに増える？」
　　　　のか、どこかで減るのか？不明です。

　　　　その先の将来を明確にするために、
　　　　2つ目の時点の20年目の先の 3つ目の時点、
　　　　30年目もチェックしておきましょうということで、
　　　　今回、特別に検証しました。

　　　　その結果のグラフです。

　　　　で、どのような保険の入り方をしたらいいの？
　　　　という質問ですが、その前に、
　　　　「本当に妻に 1000万円もの死亡保障が必要？」
　　　　というのが、私の印象です。

　　　　ぜひ、再吟味してください。
　　　　「死亡保障必要額の計算（妻）」の記入数値を。
　　　　妻が亡くなった後の夫と子供たちの生活費とか、
　　　　その他費用とか、贅沢すぎる金額を入れていない？

　　　　しっかり再吟味してみた後に、
　　　　あらためてしっかり、考えてみましょう。

　　　　できるだけ保険屋さんには
　　　　お金を払わない方がいいに決まっています。

あと土地についてですが、
週末に2件目の不動産屋さんに行ってきました。

そこは資料を事前にまとめて用意していてくれましたが、
現地へは基本自分たちで見に行って下さいという
方針でした（他の方には分かりませんが）。
　　　※へえ～初めて聞きます。　人手不足？

また1件目と違って、
ネットに載っていない情報はありませんという事でした。

勧められた自社物件の土地が、後でよく調べてみると
川の真横＆隣家で日陰になるなど
かなりネックになるポイントがあり、
こちらの細かい希望は伝えていなかったせいもある
のでしょうが、
やはり自分たちで確かめるのは大事だなと実感しました。

また、1件目で紹介してもらって少し気になる土地が
出てきましたので、まだ残っているか
（教えてもらったのは他の区画だったので）等確認して、
あれば今週中に現地を見に行こうかと思っています。

そこが空いていると分かったら、見て頂きたいので
土地の実行支援をスタートとして頂いて
よろしいでしょうか。

それでは宜しくお願い致します。

　　　※分かりました。　
　　　　土地購入、具体的に検討していきましょう。

　　　　土地購入の実行支援料金：55000円/年を
　　　　振り込んでいただいて、スタートします。

　　　　よろしく、お願いします。

　　　※マイホーム取得した後の人生シミュレーション。
　　　　教育費がかかる時期に資金不足になる！
　　　　・・という結果になりました。　2021.5.27

メールをいただきました。
2021.5.27

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様　　　　

お世話になっております。〇〇県のSです。

取り急ぎ記事を読みました、ありがとうございます。

資料はまだざっと見ただけですが、
思ったより厳しいようでショックです…。
　　　※そうですか？　

　　　　私は、これまでの状況から、
　　　　最悪の時点で 2～3百万円が不足になる、
　　　　このようなキャッシュフローになるだろうな
　　　　・・と、思っていました。

収入を大幅に増やすことは厳しいので
（新しい職場では正社員登用の可能性はない事も
　無いのですが、収入としてはあまり期待できません）、
まず支出を見直し、不足分は奨学金かなと考えてます。
　　　※はい、一時しのぎで奨学金が必要です。

　　　　もちろん、子供たちに負担をかけないために、
　　　　老後の余裕がある時期に返済してあげましょう。

ちなみにふと思ったのですが、
年金の繰り上げ受給というのはこういった場合でも
デメリットの方が多いのでしょうか？

私が繰り上げ受給すれば減額されるとは言え
多少は補填できるのでは？
と素人ながら思ったのですが…。
　　　※S家は、奥さんが年上です。

　　　　妻の年金受給を5年早めれば、
　　　　（　もちろん受給額は減ります　）
　　　　このピンチの時期の後半部分の助けには
　　　　なりそうです。

　　　　老後のキャッシュフローについては
　　　　問題がないので、
　　　　まったくあり得ない対策とは言えません。

再度夫と話し合いますので、シートを修正し次第
送ります。宜しくお願い致します。

　　　※妻の年金受給額を減らす方法の前に、
　　　　やはり、まずは、
　　　　現役中の対策で何とかならないか？
　　　　しっかり、検討してみましょう。

　　　　仮に、
　　　　夫の年齢で 35歳から54歳までの20年間、
　　　　①支出を減らす　②収入を増やす
　　　　を合体した方法で、
　　　　1年あたり24万円（月2万円）を作れれば、
　　　　キャッシュフローは以下のようになります。
　　　　（　奨学金の借り入れは考慮されていない　）

　　　※このオレンジの矢印の範囲の20年間、
　　　　毎年24万円（月2万円）を作っていければ、
　　　　マイホーム取得後の人生は、こうなります。

　　　　参考にどうぞ。

　　　　キャッシュフロー表を、色々試してみましょう。

マイホーム取得シミュレーション、
完成しました！　（速報版）
2021.5.27

　　　※完成まで一日のびましたが、
　　　　本日できあがりましたので、報告します。

　　　※今あるお金をたっぷり投入すると、
　　　　将来教育費がかかる時期に
　　　　完全に資金不足になりそうだったので、
　　　　いくつかの作戦を考えてからの
　　　　シミュレーションです。

　　　　妻の働き方を変えて少し収入を増やして、
　　　　親から応援（100万円）をしてもらって、
　　　　子供には一時的に奨学金を利用してもらおう
　　　　・・という作戦ですが、
　　　　奨学金の借り入れは、キャッシュフロー表には
　　　　反映されてはいません。

　　　　で、資金内容は以下です。

　　　※この内容でマイホーム取得を実行すると、
　　　　Sさん夫妻の人生は以下のようになります。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）

　　　※う～ん、やはり教育費がピークの時期に、
　　　　資金不足におちいります。
　　　　具体的にどのようになるでしょう？

　　　※下は、グラフの根拠になるキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後です。

　　　※「現役」の拡大。

　　　※資金不足の具体的な金額は、最大207万円！
　　　　だということが分かります。
　　　　なので、この約200万円をなんとかすればいい
　　　　かと言えば、そうでもなくて、
　　　　少し余裕を持たせて常時最低でも300万円は
　　　　家計に残しておきたい・・のように考えれば、
　　　　なんとかする金額は、約500万円ということに。

　　　　表には奨学金の借り入れはまだ反映されていないので、
　　　　奨学金だけで500万円！一件落着！
　　　　というわけにもいかないのであれば、
　　　　「奨学金＋家計改善」で500万円にしたい。

　　　　「家計改善金額＝支出減＋収入増」です。
　　　　妻の働き方で収入を増やす・・ということは
　　　　すでに表に反映されていますが、
　　　　さらに何かを考えなきゃならないかもしれません。

　　　※「老後」の拡大。

マイホーム取得シミュレーション、
今日で完成する予定でしたが、
一日延長になりました。
2021.5.26

　　　※作業は、マイホーム取得後の人生を
　　　　キャッシュフロー表を作成して確認する
　　　　だけにとどまらず、
　　　　その後の人生の「死亡保障必要額」の推移も、
　　　　遺族年金等も考慮した上で確認します。

　　　　つまり、生命保険の要・不要のチェックも
　　　　行うということです。
　　　　保険加入はお金を失うことだから、当然です。
　　　　できるだけ生命保険には加入しないことで、
　　　　健全な家計が形成されます。

　　　　昨日・・今日と佐々木FP、がんばって
　　　　作業をしていましたが、

　　　　マイホーム取得後の人生で
　　　　夫婦それぞれの死亡保障必要額は
　　　　どのように推移していくか？について

　　　　いつものようにマイホーム取得時点と、
　　　　（子供の教育費がかかる）20年後の時点の
　　　　2つの時点で計算した結果、
　　　　20年後の必要額が増えていたらしく・・

　　　　そうだとすると、さらにその先の時点の
　　　　検証も必要になると判断したらしく、
　　　　（　佐々木FPと私は時差出勤　）
　　　　30年後についても算出してみることに
　　　　なりました。

　　　　3つの時点で「死亡保障必要額」を算出して、
　　　　生涯の必要額の推移を確認します。
　　　　グラフにしてみれば、一目瞭然です。

　　　　明日、作業終了予定です。
　　　　もう少し、楽しみにお待ちください。

メールをいただきました。
2021.5.25

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

お世話になっております。
メール顧問会員の〇〇県のSです。

コメントありがとうございます。
記事を読みまして、夫と話し合いました。
　　　※マイホーム取得にお金を投入することで、
　　　　将来のS家の「教育費がかかる時期」に
　　　　資金不足におちいることが、
　　　　キャッシュフロー表から分かっていました。

　　　　だからと言って、ここで土地を現金で買えないと、
　　　　住宅ローンの審査の関係で、
　　　　住宅プランを煮詰める時間は無くなるし、
　　　　建築業者を比較検討する時間も無くなります。
　　　　比較検討できないから建築費も高くなります。

　　　　そうならないための対策のヒントを、3点ほど
　　　　お伝えしていました。

変更したのは下記の通りです。

１．収入の修正・・・扶養を抜けるのを早めて、
少し収入upとしました。オレンジの塗りつぶし部分です
　　　※家計改善の方法は 2つだけです。
　　　　①支出を減らす、②収入を増やす、
　　　　収入を増やすことにしたようです。

２．親からの援助・・・話し合い、
100万円援助してもらえることになりました。
これ以上は無理のようですが、それでもとてもありがたいです
　　　※よかったですね。

３．奨学金の利用・・・大学の学費のうち、
200万くらいを奨学金でまかなうことにしました

　　　※キャッシュフロー表から、教育資金がかかる
　　　　その一時点だけがピンチで、
　　　　老後はまったく問題がないのだから、
　　　　子供には奨学金を借りさせて、一時点をしのぎ、
　　　　後は親が返済してあげる・・という作戦です。

これで自己資金を増やしました。
これで土地代も分譲地が視野に入るくらいの額になります。
　　　※シミュレーションの「土地代」ですが、
　　　　600万円と書かれている部分と、
　　　　700万円と書かれている部分があります。
　　　　どっち？

奨学金に関しては抵抗がないこともないのですが、
子供たちに背負わせないで
私たちで返済する予定で利用することにします。

　　　※はい、今回はしょうがありません。

ここまで考えて、本当に
「伝家の宝刀」があることの強みと有難みを感じています。
　　　※《注》「伝家の宝刀」＝キャッシュフロー表。

こんなに細かく考えてしっかりプランニングでき、
安心感が段違いです。
　　　※はい、キャッシュフロー表を根拠に
　　　　色々な対策を具体的に考えることができます。

これがなければおそらくもっと頭金につぎこみ、
将来大変なことになっていたと思います。

　　　※はい、当初のSさんの計画では、
　　　　マイホームに景気よく 1200万円をつぎ込んで、
　　　　20年後に家族で万歳！　‥する予定でした。

それでは、これでシミュレーションして
いただけますでしょうか。宜しくお願い致します。

　　　※ところで土地代は？　600万円？　700万円？

メールをいただきました。
2021.5.25

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

お世話になっております。
メール顧問会員の〇〇県のSです。

失礼致しました！土地代は７００万円です。

宜しくお願い致します。

　　　※了解しました。

　　　　今日から佐々木FPが作業着手しています。
　　　　シミュレーション終了は・・
　　　　順調ならば、明日 5/26か？

　　　　お楽しみに・・。

メールをいただきました。
2021.5.23

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

お世話になっております。
メール顧問会員の〇〇県のSです。

急いでメールしようとした結果、
キャッシュフローを使いこなせていない計画
となってしまいました。
顧問会員としてお恥ずかしい限りです・・。
　　　※はい、一般の方々とは違って、
　　　　当事務所の顧問会員であれば、
　　　　自分のキャッシュフロー表を持っています。

　　　　何かを計画する際には、これを根拠に
　　　　物事を考え、決定し、行動する事ができます。

　　　　有効に使いましょう。

改めて見直して、自己資金を600万にしようと思います。

そこで質問ですが、
確か諸費用で現金が必要なものがあったと思うんですが、
だとすると
自己資金として用意しないといけないという事になり
土地代としては600万全額は使えないということ
でしょうか？
　　　※もちろんです。

　　　　マイホーム取得の際には、登記料や
　　　　ローン諸費用などの「諸費用」がかかります。

　　　　自己資金が少なく住宅ローンの額が大きいほど、
　　　　諸費用も多額になります。

　　　　全額現金の場合で、40～50万円、
　　　　全額ローンの場合で、300万円近くに、
　　　　・・のようなレベルになります。

諸費用全額を自己資金とすると、
残りの現金では土地を買うのが難しくなってしまいます・・・。

　　　※はい、そういうことです。

　　　　まず、「頭金」と「諸費用」は現金で払うもの
　　　　と、思ってください。

　　　　で、自己資金として600万円を出すことにして、
　　　　仮に諸費用が240万円だとしたら、
　　　　残る現金は 360万円・・ということになります。

　　　　これでは、土地を現金で買うことができません。

　　　　土地を現金で買うことができないと、
　　　　色々な不都合が発生するし、
　　　　マイホーム建築の金額的にも少なくても
　　　　数百万円を失う（損をする）ことになります。

　　　※土地購入と同時に、ハウスメーカーを決定
　　　　してしまう人が大部分です。
　　　　自己資金なしでマイホーム取得をする人たちです。

　　　　大部分の人たちは気づいていませんが、
　　　　見えないところで（500～1000万円の）
　　　　大損をしているものです。

　　　　単純に金額的な損をしている場合もあるし、
　　　　「そんな高い金額は払えないから」
　　　　と、我慢を強いられている場合もあります。

　　　　普通に建築業者比較をしてみれば、
　　　　「そんなに高額でなくてもできる」
　　　　ことが分かり、我慢をしなくて済みます。

　　　　人生最大の買い物で、比較検討すること無しに
　　　　建築業者を決めてしまってはいけません。

　　　　マイホーム建築価格は、業者によって
　　　　数百万円とか 1千数百万円とかの差が付くのが
　　　　当たり前のことだ・・という現実を、
　　　　しっかり認識しておきましょう。

　　　※Sさんのケースは、キャッシュフロー表から、
　　　　このまま行けば土地を現金で買うことは
　　　　できません。

　　　　・・が、どのような手を使っても、
土地購入は現金で行いたいものです。

土地を住宅ローンで買うと、
　　　　当初からハウスメーカーが決まってしまい、
　　　　不経済（数百万円を失う）この上ないし、
　　　　住宅プランの不満で精神衛生上も良くないです。

　　　　で、対策をいくつか、考えてみましょう。
　　　　色々、考え方はあるものです。
　　　　（　できるかできないかは別にして　）

①キャッシュフローを改善する。
　　　　作製されているキャッシュフロー表が絶対
　　　　とは、限りません。
　　　　教育費のかかる「底」の時期の貯蓄残高を
　　　　もっと増やしておけば、現時点でもっと
　　　　マイホームにお金を出せることになります。
　　　　どうやって？
　　　　単純です。家計改善の方法は、2つだけです。
　　　　収入を増やす。支出を減らす。
　　　　ピンチの時期までまだ長い期間があります。
　　　　以外に、かなりの改善ができるものです。

　　　②親等の援助を得る。
　　　　単純な話です。よくあるケースです。
　　　　親から 500万円の援助をしてもらうとかで、
　　　　安い土地の地域なら、一件落着してしまいます。

③子供には奨学金を利用してもらう。
　　　　大学の資金は奨学金を利用してもらい、
　　　　卒業後の返済は全額親がやってあげるか、
　　　　手伝ってあげる。
　　　　キャッシュフロー表から S家のピンチは
　　　　一時期だけであり、老後は何も問題ないの
　　　　だから、借金返済を肩代わりしてあげる。
　　　　（　キャッシュフロー表があるから言える　）

　　　　‥というようなことが考えられます。

　　　　どれか一つででなくても、
　　　　折衷案を採用して・・とかして、
　　　　土地は現金買いできるようにしましょう。

　　　　色々お伝えして状況を理解してもらった
　　　　上で、何回も申しわけありませんが、
　　　　現金で土地を買う計画にしましょう。

メールをいただきました。
2021.5.21

ファイナンシャル・プランナー事務所　
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

お世話になっております。メール顧問会員の〇〇県のSです。

マイホームシミュレーションのヒアリングシートを送ります。

今なら順番待ちがないとの事で、急いでチェックしました！

　　　※ありがとうございました！

キャッシュフロー表の変更部分がありますので、
該当部分を黄色に色づけしました。
　　　※下は、Sさんが調整したキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後です。

　　　※「現役」の拡大。

　　　※「老後」の拡大。

生活費・・・修正

妻収入・・・退職金の現金分・失業手当等の収入があり追加修正

妻年金・・・退職金の確定拠出年金分が入るので、
とりあえず現状の金額から手数料など引いた分を追加修正
（手数料でかなり持ってかれるのがよくわかりました・・・）

現在の貯蓄額・・・記入漏れ分を追加

　　　※調整後のキャッシュフローグラフが以下です。

またマイホームシミュレーションの土地についてですが、
希望エリアは坪10万もあれば充分いい所が買えますので、
広さはだいたいとしました。

どんな結果になるかドキドキします。宜しくお願い致します。

　　　※Sさんのマイホーム計画は、以下です。

　　　※来年のマイホーム取得の計画ですが、
　　　　自己資金1200万円を、頭金に投入する計画です。
　　　　「数百万円を手元に残したマイホーム取得」
　　　　いい感じの計画に見えますが・・

　　　　せっかく作成したキャッシュフロー表を見ないで、
　　　　現時点のお金の状況だけを見て計画したようです。

　　　　改めて、キャッシュフローグラフをみてみましょう。

　　　※教育費がピークになる時期に、貯蓄残高は
　　　　1000万円ちょっとまでに減ります。

　　　　ということは、単純に見ても、
　　　　今 1200万円の貯蓄を出してしまえば、
　　　　教育費がかかる時期にはお金が足りなくなる
　　　　ということが分かります。

　　　　さらに言えば、
　　　　現在の家賃よりも住宅ローン返済額の方が
　　　　多くなる計画なので、
　　　　教育費がかかる時期に不足するお金は
　　　　さらに大きくなることになります。

　　　　このような危うい計画や行動は、
　　　　一般の方の中にはチラホラあることですが、
　　　　生活設計をしてキャッシュフロー表を
　　　　持っている人は、やってはいけません。

　　　　マイホーム取得計画は、きちんと
　　　　キャッシュフロー表とにらめっこしながら
　　　　行いましょう。

　　　　見た感じでは・・
　　　　自己資金は 500～600万円が妥当かな
　　　　というキャッシュフローです。

　　　　が、マイホーム建築の業者比較を十分に
　　　　行うためには、土地は現金購入が理想です。
　　　　安めの土地でなんとかならないか・・？
　　　　という印象です。

　　　　ということで、
　　　　佐々木FPの作業は一旦保留にします。
　　　　感想・要望・質問をお待ちします。

メールをいただきました。
2021.5.19

ファイナンシャル・プランナー事務所
　(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

お世話になっております、〇〇県のSです。

先程顧問料36,000円を振り込みましたので、
ご確認を宜しくお願い致します。
　　　※年間顧問料の入金、確認しました。
　　　　ありがとうございました。

　　　　土地購入、マイホーム建築、これから
　　　　人生最大の買い物をすることになります。
　　　　間違いをしたり、後悔をしたり、
　　　　することがないよう、お手伝いをしていきます。

　　　　これからまた一年、よろしくお願いします。

また、数日中にマイホームシミュレーションの
シートを送りますので合わせて宜しく
お願い致します。

　　　※できるだけ早く送ってください！

　　　　佐々木FPが今、手が空いている状態です。
　　　　早くだれかの資料作成がしたくて、
　　　　うずうずしています。

　　　　よろしく、お願いします！

メールをいただきました。
2021.5.18

ファイナンシャル・プランナー事務所
(有)エフピー・ステーション

武田様　　　佐々木様

ご無沙汰しております。
去年メール顧問会員としてお世話になりました
〇〇県のSです。

以前はマイホームシミュレーションのシートを
送って頂いた所で止まっておりました。

というのも、私が就職活動で余裕がなかったことと
（無事就職できました）、
　　　※おめでとうございます。　良かった・・。

マイホームについて義実家との話がなかなか
まとまらずに停滞していたので進められませんでした。

ですがやっと落ち着き、
マイホームについても方向性が決まりましたので、
再度顧問会員になりシミュレーションと
実行支援をお願いしたく連絡をさせて頂きました。

以前の話では
義実家の一部建て替えで検討していましたが、
そうすると解体だけでなく複数の庭木の移植・
古井戸の埋め立て・分筆など
色々とハードルがあってためらいがあり、
　　　※過去に同様のケースがいくつかありました。

　　　　このようなケースは
　　　　専門家の見積もりや意見の確認が必要だったり、
　　　　世代間の意向がまったく違っていたりして、
　　　　落としどころを探るのがなかなか難しい
　　　　ものです。

話し合った結果
新しく土地を探して建てることになりました。

よって土地探しとマイホームのシミュレーション
及び実行支援をお願いしたいのですが宜しいでしょうか。

　　　※もちろんです。　喜んでお手伝いします。

ちなみに現在は、
土地についてはポータルサイトを見つつ
先日不動産屋さんに行って、
希望するエリア周辺についての傾向なとの情報を
聞きに行きました
（そこは大手不動産が経営する窓口ですが、
　土地情報は他の
　提携会社のものも探して紹介してくれるそうです）。
今週末に一旦希望に近い土地があるか連絡くれる予定です。

また他の不動産屋さんにもこれから行く予定です。

　　　※はい、不動産屋さんはできるだけ多く、
　　　　声をかけておいた方がいいです。

マイホームについては、
ネットで情報を集めたり展示場などに行ったり
（もちろん勉強や参考にする為のみです）、
　　　※もちろんですよ。

　　　　当事務所の顧問会員で、間違っても
　　　　展示場い業者で建てようとするおバカさんは
　　　　いません、分かっていますよ。

工務店をネットでピックアップしている途中で
まだ訪問はしていません。

宜しければ顧問料の振込手続きをしたいと思います。
宜しくお願い致します。

　　　※はい、改めてまたよろしくお願いします。

　　　　まず、顧問料：36,000円/年を振込んで頂きます。
　　　　そして、マイホーム取得シミュレーション作成。

　　　　そして、候補土地が出てきたら
　　　　土地購入実行支援料：55,000円/年の振り込み、
　　　　その後、土地が決まったら・・
　　　　マイホーム建築実行支援料：330,000円/円を
　　　　振込んで頂いて、プラン打ち合わせに入ります。

シミュレーション：
妻の働き方とその後の夫婦の人生。
2019.12.25
　　　※妻は、年収168万円、60～70歳は150万円の
　　　　正社員の場合の、夫婦の人生。
　　　　（　生活設計シミュレーション　）

　　　※妻はパートで、年収120万円、144万円、
　　　　60～70歳は120万円の場合の、夫婦の人生。
　　　　（　生活設計シミュレーション　）

　　　※まあ、妻はパートであっても、
　　　　夫婦の人生に問題は無さそうです。

　　　　しかし、どっちにしても・・
　　　　夫は75歳まで無理して働く必要は
　　　　無さそうです。

　　　※死亡保障必要額の推移は、以下のグラフの
　　　　ようになりました。
　　　　赤は、妻が正社員、青はパートの場合です。

　　　　当たり前の事ですが、妻の収入が少なくなる
　　　　ほど、夫の死亡保障必要額は大きくなります。

　　　※妻の収入が少なくなれば、正社員だろうが
　　　　パートだろうが、
　　　　夫の死亡に備える生命保険が必要になります。

　　　　どのような生命保険で備えるか？
　　　　特約などを一切付けない 収入保障保険 です。
　　　　（　必要額と同じ形の三角形の保障　）

　　　　同じ死亡保障額でも一番安い保険料で済みます。

S家の現状診断時点の状況。
2019.9.4

　　　※夫は75歳まで、妻は70歳まで、
　　　　それぞれ働く予定です。

　　　　そんなに頑張らなくてもいいように
　　　　見えます。

　　　※キャッシュフロー表のグラフの根拠が、
　　　　このキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後です。

　　　※読者の皆さんも、キャッシュフロー表、
　　　　マネをして作ってみましょう。

　　　※現役の拡大。

　　　※老後の拡大。

　　　※夫婦それぞれの死亡保障必要額の
　　　　検証結果です。
　　　　現時点と20年後（教育費がかかる時期）を
　　　　押さえて、検証しています。