2009年07月の記事一覧 | マンション管理相談室

ありがとう、だいすきっ！！（プールはたのしい）

長男（12歳）が、肩とひじを痛めてから、3週間になります。いっこうに改善しません。近くの接骨院から総合病院に転院することにしました。スポーツ整形外科があり、スポーツ選手も訪れる病院です。専門の先生に診て頂いて、早く復帰させてあげたいと思っています。先日、長女（9歳）と温水プールに行きました。付き添う私が追いつけないほど、一生懸命に練習しています。犬かきなのか、平泳ぎなのか、判断できないような不思議な泳ぎ方をします。クロールも平泳ぎも教えてはみたものの、本人は、その泳ぎ方が気に入っているらしく、自己流を続けています。そして、昨夜、長女から手紙とプレゼントがありました。大好き　また　プールに行って　たくさん泳ごうねという文章と、紙粘土で作った犬が一緒に入っていました。早速、机に飾りました。よほど楽しかったようです。次に行く時は、長男も一緒に連れて行かれたら、もっと楽しく過ごせるだろうなあ、と思いました。せっかくの夏休みですから、できるだけ思い出に残るような時間を過ごしたいです。ありがとー！！

メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２４８

〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第248号（2009年6月13日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000　ご相談者様の声　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001　〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。　ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）駐車場料金の値上げは普通決議でよいのか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200804130000/　〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓　　●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。管理規約の改正を求める声が強くなり、検討することになりました。標準管理規約を参考にしようと考えています。その場合の注意事項を教えてください。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　●私がマンション管理士になった本当の理由　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓　　●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。規約改正は、大きな仕事ですから、手順を決め、慎重に進めましょう。さて、標準管理規約を参考にする場合の注意事項を並べてみましょう。まず、標準管理規約は、あくまで参考に過ぎません。つまり、築年数や規模など、個別の事情が大きく異なる現状から考え、そのまま使うことができないことを意識すべき、だということです。次に、標準管理規約と異なる定めをする場合は、規約で定めることができる範囲の事項であるか？区分所有法の強行規定に反さないか？規約が特定の者の権利を害さないか？区分所有者間の利害の衡平（こうへい）が図られているか？などについて、注意が必要です。あとは、等価交換マンション、一部共用部分のあるマンション、団地型マンションなどでは、特有の注意事項が発生しますので、より慎重に検討しましょう。このように書きますと、作成の中心となる理事会や委員会のメンバーに責任やプレッシャーが集中するような印象を持つかもしれません。しかし、管理の原則は、いつでも同じです。「みんなで考え、みんなで決める」したがって、理事会や委員会で検討し、その都度、状況を広報し、希望者の参加を認め、意見を集約しながら、修正を積み重ねていけば良いのです。多くの方々の参加を得ながら、理解を深め、管理全般の改善につながるような改正作業になることを希望しています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】年数を経たマンションでは、ビックリするほど古い規約のまま運営を続けてきたケースが見られます。考え方次第ではありますが、可能であれば、現状に沿った内容に改正するのが望ましいのは言うまでもありません。自分たちだけでは難しいと感じるなら、お近くのマンション管理士に相談するのが良いでしょう。専門家ということだけではなく、当事者では気づきにくい点を外部の目でチェックしてもらうことは思いのほか効果的だと思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先日、長女（9歳）を連れて温水プールに行きました。昨年の夏以来のはずですが、明らかに上手になっています。練習をしたはずもないのに、不思議なものです。1時間ほどで終わりにしました。着替えてから、2人でアイスクリームを食べました。プールの後のアイスクリームは格別でした。また、一緒に行きたいと思っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/　無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000　※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－　解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－　マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－　毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー　http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで300,000アクセス達成！！まぐまぐＩＤ　　0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム　http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル　http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ）　 http://www.mag2.com/m/0000137637.htm　（ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料）ご相談者の声メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集

管理組合のためのマンション記事（エレベーターの保守管理等に関する実態調査)

国土交通省から「エレベーターの保守管理等に関する実態調査」が発表されました。内容は、主要なエレベーターメーカー（系列の保守管理会社を含む。）及び主要な独立系保守管理会社に対し、各社の協力を得て保守管理等の業務の実態に関するアンケートです。エレベーターはマンションに欠かせないものですし、東京都港区の高層住宅で死亡事故が発生した記憶も強いので、とりあげることにしました。この調査からは、非常に保守的な業界体質が残っていることやメーカー系列保守会社と独立系保守会社の対立構造も見えてきます。後半に記載した内容は、独立系保守会社の意見からの抜粋です。すべてを載せていませんから、全体を推測してはいけません。しかし、私の伝えたいことは、ご理解頂けると思います。まず、エレベーター設置から、保守管理の流れについて、乱暴、かつ、簡単に説明すると、エレベーターは、建物の建築時に、かなり安い価格で設置され、利益が見込めない。そして、得られなかった利益を保守期間（20から30年）で回収する。したがって、製造や保守のノウハウや部品等を独立系保守会社に知らせるわけにはいかない。そこには、安全に関わる情報なども含まれるため、所有者や利用者は、不利益を被ることになる。と、こんな感じです。独立系保守会社の主張を理解することはできます。しかし、必要以上に安価でないと、販売できないのが事実なら、それを改善する方法を考えなければなりません。独立系保守会社の主張から、そのような発想を感じることはできませんでした。一方、本当にひどく安い価格でエレベーターが納入、設置されているかどうか、は不明です。それなりの価格ならば、利益が確保できるはずです。その場合、独立系保守会社に近い価格で、メーカー系保守会社がメンテナンスを引き受けるべきであり、メーカーは情報公開に応じるべきです。今回の資料からわかるのは、問題点の一部です。全体を見るには、製造からメンテナンスを経て、建物の解体までの流れを知る必要があります。さらに、議論や調査を重ね、安全性の高いエレベーターの製造とメンテナンスを希望しています。このコラムが、皆さんの考える機会につながれば、さいわいです。国土交通省のアンケート調査自動車においては、以下の取り組みが行われています。・点検・整備に必要な情報は、メーカーから自動車整備団体へ提供されている。また、一般にも販売されている。・不具合等については、メーカーとして自主的に整備会社等から情報を収集している。・リコール制度により国土交通大臣に届出を行い、使用者に周知をしている。・事故情報については、地方運輸局長等への報告が義務付けられている。昇降機については、自動車に比べて体制がかなり遅れているとの指摘がありますが、その原因と改善策についてどのように考えていますか。点検・整備に必要な情報を全メーカーはノウハウを盾に一切公開していない。その原因はＥＶを安く販売し、設置さえしてしまえば後々２０年、３０年と長期間にわたり独占的価格で保守契約を受注でき、高収益を期待できる為である。まして現在では制御盤がコンピューター化しており、ブラックＢＯＸとなっており、メーカーと系列保守会社以外には、その内部を知るすべがありません。その内部資料やメンテツール等はこれもノウハウとして販売してもらえない、一部販売されたケースもあるが、ごく一部の情報開示がされるだけで社会通念上ありえない法外な金額を要求された。また、製造上の部品の欠陥やシステム不良、プログラムミスなどが原因で、市場に出てから発見される不具合箇所も過去には多々あったが、メーカーはほとんどオープンにせず、極秘に自社の保守契約先だけに対策を行い、独立系の保守現場に関しては対策を施さなかったケースや対策をした場合でも有償で行ったケースもあったり、独立系の指摘により対策に乗り出したケースもあった。改善策は、自動車業界のようにメーカーに整備マニアルや純正部品を社会通許容される価格での販売を義務つける事やリコール制度を導入しリコールを公表しない場合は罰則を課すべきである。（京都エレベータ株式会社）保守会社という観点からするとメーカー系保守会社と独立系保守会社は競争相手と捉えることができます。競争する点は、価格や対応など様々なサービスです。エレベーターメーカーは製品の販売元であるため、製品の情報を適切に開示する義務があると思われます。また、部品の供給を適切に行う義務があると思われます。現状エレベーターメーカーは、製品の情報を適切に開示しているとは言えない状況です。エレベーターの構造に関する資料や保守のマニュアルなどは自社もしくは系列の保守会社で管理され、基本的に開示が行われておりません。また部品の供給も適切に行われているとは言えない状況です。部品の販売価格は安価とは言えませんし、調達にかかる時間も長期にわたる場合があります。これらはすべて建物所有者に不利益をもたらします。以上から、この業界の問題点は、エレベーターメーカーが自社もしくは系列会社の利益のために適切な情報開示を行わず、製造者としての責任を果たしていないために、建物所有者が不利益を被っていると言えるのではないでしょうか。これが原因で以前はエレベーターメーカーもしくは系列の保守会社でしか保守が行えないという業界の流れを招き、結果的に建物所有者は高額な保守料金をエレベーターメーカーの言われるがままに支払ってきた過去があります。建物所有者は保守会社を自由に選ぶ権利がありながら、業界の体質により選ぶ余地がなかったと言えます。これは車業界で例えると、車はディーラーでしか購入できず、車の所有者はディーラーでしか保守が受けられない状況と言えるでしょう。その状況を想像するに、車の所有者がディーラーの言われるがままに高額な部品代を支払わなければならない状態を招いているのかもしれません。一番損害を被るのは建物所有者及び利用者です。港区の「シティハイツ竹芝」で発生した事故は、業界の体質が利用者の安全を脅かす可能性を浮き彫りにしました。事故原因はまだ公表されておりませんが、今後原因が明らかになるにつれ、業界のありさまは世間の注目を浴びることが予想されます。改善案としては、エレベーターメーカーが製造者としての責任を果たすべく、製品の情報を全て開示することを義務化することが、まず考えられます。開示する情報としては、「製品の詳細（電気や機械図面など）」「製品の機能を維持するために必要な取り扱い方法（メンテナンスマニュアルなど）」「不具合情報」などでしょう。また製品の機能維持に必要な機器や部品の流通をより円滑にする方策を講ずるべきと思われます。（ジャパンエレベーターサービス株式会社）ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料）ご相談者の声メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集

ありがとう、だいすきっ！！（肩のひじの痛み）

先々週、長男が、体調不良で、1週間、学校を休みました。さいわい、先週は、元気に登校し、野球部の練習にも励んでいました。ところが、今度は、肩とひじの痛みを訴えてきました。病院で診察の結果、炎症のため、水曜日まで練習禁止になりました。せっかく、張り切ってやっているところですから、とても残念です。お医者様によれば、小学生の時、基礎トレーニングを積んでいないことが影響しているのではないか、ということでした。確かに、3月までは、キャッチボールをしたり、バッティングセンターに行ったりするくらいでしたから、体に負担が掛かり過ぎている可能性は高いと思います。今からできることを探し、彼の可能性をできるだけ広げてあげたいと考えています。

マンション管理業者への立入り検査

国土交通省は、「マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(平成２０年度)」を実施し、以下の検査結果を公表しました。検査結果全国１０１社に対して立入検査を行った結果、３６社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し、是正指導を行った。以下、適正化法の各条項ごとの指摘該当社数（重複該当あり）。【適正化法条項】【指摘該当社数】管理業務主任者の設置（法第５６条関係）６社重要事項の説明等（法第７２条関係）１８社契約の成立時の書面の交付（法第７３条関係）２７社財産の分別管理（法第７６条関係）４社管理事務の報告（法第７７条関係）１６社これだけでは、詳細が不明ですが、重複して指摘された管理会社があることなどから考え、マンション管理適正化法施行以後も、業界の体質に問題が残っていると言えそうです。信頼を失うことは、チェック機能の強化につながり、それは、コストに、はねかえります。結局、管理会社自身の損失になると思います。同時に、区分所有者も、その費用の一部を負担することになります。管理会社は、不正や間違いを防ぐ工夫をする。管理組合は、自身の資産を守るために、管理活動を活発にし、チェック機能を高める。このような当たり前のことを地道に実行するのが最善策だと信じています。そして、管理組合の皆様が、困ったり、悩んだりしたら、外部の専門家に相談する、という選択肢があることを思い出してください。騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料）ご相談者の声メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集

マンション管理会社の横領事件（川崎市）

マンション管理会社　社員による横領事件が発生しました。各社の報道による事件の概要は、以下のとおりです。●横領したとされる人物警備会社セコムグループの管理会社「テス」の神奈川支店　元主任●横領金額管理組合（川崎市多摩区）の修繕積立金　約2600万円●弁償5月上旬に被害金額全額を弁償済み●着服期間約7年間●行政処分国土交通省関東地方整備局は同日、マンション管理適正化法に基づき、同社に７月１４日から３０日間、新たな契約を禁じる業務停止命令を出した。●再発同社仙台支店で、近い事例が発生。平成18年5月にマンション管理適正化法に基づき、1ヶ月間、業務の一部停止処分を受けている。●発覚管理会社変更に伴い、移管手続き作業で判明。●手口印鑑、通帳等の偽造と推定される。●●コメント●●今回のケースは、再発のため、経験がまったく生かされていないと言われても反論の余地がありません。しかも、仙台の事件発覚以前からの横領ですから、社内調査を含め、チェック体制にも重大な問題が潜んでいると言わざるを得ません。そして、1ヶ月間の業務停止処分だけで済ませてよいものかどうか、疑問を感じます。（再発防止の具体策の有効性を国土交通省が確認できるまで無期限で新規契約を停止する必要があると思います。）こまめに印鑑や通帳などを管理組合自身でチェックする必要性を感じます。（例えば、抜き打ちで、一緒に銀行に行くなど）さらに、行政処分を受け、再発防止が求められる場合の規制強化も必要だと思います。管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料）ご相談者の声メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集