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2005年09月の記事
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J-REIT
銀行員の友人から聞いた話。 お客さんに不動産投資信託を薦めていたところ、お客さんが「不動産投資信託は投資物件が都市部に集中しすぎている。地震に対するリスク管理がまったくできていない。もっと日本中に物件を分散してリスク管理をしていなくてはとても買えない。」 なるほど。確かにほとんどのREITは都市部に物件が集中していそうですね。（特に東京に） 阪神淡路大震災より後の物件は設計段階でレベル2（直下型の大規模地震）までの検討を行っていますので、建物自体の強度は問題ないと思います。しかし、「ビル」が丈夫でもその他の機能まで地震に対応できているかと言うとそうもいかないでしょう。（家具・外壁・ガラス、電気・ガス・水道、地震時の火災など） もし、東京で阪神淡路規模の地震が起こったらREITはほとんど無価値になってしまうかもしれません。*用語解説*・J-REIT 投資信託というと普通は株式や債権を対象としたものだが、不動産を運用対象とするものを不動産投資信託という。 アメリカで既にReal Estate Investment Trust（REIT、不動産投資信託）という類似した制度が普及していることから、それに対して日本版REIT、J-REITという通称で呼ばれている。（どの辺がアメリカ版と違うのかは私も良く分かりません） 投資家から投資資金を集めて、賃貸オフィスビルや賃貸マンションなど、不動産を取得して、賃貸収入や売却により生じた収益から不動産の維持・管理費用等を差し引いた残りの利益を投資家に分配するというもの。
September 29, 2005
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複利について
昨日、飲み屋にいたら知人から電話がかかってきました。開口一番、「金利1.5倍って普通!？」と言っています。（1.5倍？利率を聞いているのに何で「倍」なんだよ！％か割.分だろう！）「はぁ？なにを言ってるのか分からないのだけど？」「いやね、1億円作るにはどのくらいかかるのかなぁ、と思って計算していたのだけどさ、よく分からなくて。銀行とかの金利って1.5倍くらいが普通なの？」いやもう、この時点でかなり電話切りたかったです。どうやら金利1.5％のことが言いたかったのでしょう。今、送別会で飲んでいるから帰ってから電話すると言うことでその場は終わりました。帰宅して電話すると、「1000万円を元手に1.5倍で運用すると9年で1億円になるんだよねぇ。計算合っているでしょ？」いくら酔っ払って、眠くても1000万円を年150％で運用したら9年もかからないことくらいは分かったのですが、その場で電卓を叩く気にはなれませんでした。大体、さっきは銀行の金利が1.5倍くらいとか、訳のわからないことを言っていたのに、どんな計算したら1.5と言う数字を使って1000万円が9年で1億円になるのでしょう？1000万円 × 150％ ＾ 9年 ＝ 約3億8443万円1000万円 × 101.5％ ＾ 9年 ＝ 約1143万円今日は皆さんにお願いがあります。この知人にどうしても複利の力を理解してほしいと思うのですが、何か良い書籍は無いでしょうか。是非紹介してください。よろしくお願いしますｍ(_ _)ｍ
September 21, 2005
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敗因（2）
昨日の続きです。Fuka弟さんから質問をいただきました。ファースト住建の敗因がわかったというけれど具体的には何が見抜けずこういう結果になったの？業績の悪いところは他にいくらだってあるし悪くたって騰がるところもある。でも続落とまらないということは何か他に要因があるの？ ファースト住建は9月5日に通期の業績下方修正を発表します。平成17年10月期の通期決算業績予想（単位：百万円、カッコ内は年初の予想）通期売上高 34000（45000）経常利益 3800（5200）当期純利益 2100（3000）ついにと言うか当たり前のように経常利益・当期純利益の予想も引き下げてきました。この発表を受けて大和證券はファースト住建に対する格付けを1から「3」に引き下げます。中間業績予想で売上高の減少だけですと発表 ↓中間業績発表で売上高は減少するも経常利益・中間純利益は予想通り確保 ↓投資家・市場は会社の予想（売上高だけ減少）を信用する大和證券のレポートを見て安心。 ↓その後あっさり業績予想の下方修正大和證券格付けを引き下げ ↓ファースト住建だめだぁ～と機関投資家も個人投資家も投げ出すと、このような感じだったと思うのですが、下げ止まらないのはファースト住建の成長性がなくなってしまったことと、ウソをついていたと言うことでしょうか。（あくまで私がこう思うと言うだけで的を得ているかは分かりません）（1）成長株として大いに期待されていた部分が株価に大きく反映されていた会社から、来年以降の成長性が消えてしまったために魅力が無くなった。（2）大和證券の格付けが1から3に下げられた。（3）中間発表では売上高だけ下がるけど、利益は確保できますと言っていたのに、やっぱりダメでしたと言い出した。この3つが複合的に働いてストップ安の後もずるずると値を下げているのではないでしょうか。赤字になったわけでもないのにこの下げ方は納得できない部分もありますが、赤か黒かと言ったことはこの際関係ないかもしれません。ここまで値を下げた理由の中で（2）が一番大きいかなと思います。盲目的に大和証券が買いと言っているから買い、大和証券が売りと言っているから売る。と言う人が多かったと言うことだと思います。（違うかな？）
September 16, 2005
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敗因（1）
Fuka弟さんから質問をいただきました。ファースト住建の敗因がわかったというけれど具体的には何が見抜けずこういう結果になったの？業績の悪いところは他にいくらだってあるし悪くたって騰がるところもある。でも続落とまらないということは何か他に要因があるの？え～まず、具体的に何が悪かったのかと言えば、「思考が停止してしまった」と言うことでしょうか。2005年5月25日 ファースト住建購入2005年6月3日 平成17年10月期の業績予想について （売上高の下方修正）2005年6月20日 平成17年10月期中間決算短信6月3日の業績予想の発表で、通期で40億円（率で－8.9％）の売上高下方修正を発表します。ここでは売上高のみの下方修正で、経常利益・純利益の下方修正は行われませんでした。平成17年10月期の中間決算業績予想（単位：百万円、カッコ内は修正前）中間売上高 16600（20000）経常利益 2000（2000）中間純利益 1100（1100）通期売上高 41000（45000）経常利益 5200（5200）中間純利益 3000（3000）6月20日に中間決算を発表します。平成17年10月期中間決算（カッコ内は前期中間決算比）売上高 16695（+3.4％）経常利益 2011（+11.7％）中間純利益 1193（+14.6％）業績予想では売上高は減りますが、利益は変わらないと言う予想でした。発表された中間決算はほぼその通りになったわけです。（←この考え方も間違っている） 私はこの中間決算を見て売上高は下がっているけど、利益は会社の予想通り出ているのだから、通期の利益は確保できるだろうと思いました。（数字だけ見て安心してしまった。分析をしていない。） さらにこの中間決算の直後に大和證券からファースト住建の格付けを「1」に引き上げるとのレポートが発表されます。目標株価￥2800との事でした。この頃株価は￥2000弱くらいでした。 この中間決算の数字だけ見た感想と、大和證券のレポート発表を聞いて私は思考停止してしまいました。「まぁ、ファースト住建大丈夫でしょう」と。普通に考えれば売上が8.9％も下がっているのに予想通りの利益が出せるわけ無いですね。今年になってものすごく販売管理費が下がっているとか、土地が安く仕入れられたとか、そういう理由が無ければ利益率の向上はありえないわけです。その裏を取ることをしなかったわけです。これが今回の敗因です。次回に続きます。＠お知らせ この10月1日付けで転勤することになりました。支店の設計から本社の設計に移動です。（決して栄転ではない）そのため業務の引継ぎ・移動の段取り等でゴタゴタしているためしばらくの間ブログの更新頻度がかなり落ちると思います。
September 15, 2005
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オオゼキ・・・なのか!？
更新がしばらく止まっていましたが、ストップ安で退場させられたわけではありません(^^； 今回の敗因は明らかなのでここでは述べません。ポートフォリオ中2％の損失でした。それでも利回りに与える影響は大きいですね。 今回のことは痛手をこうむった事よりも、他の投資家で同じ目にあっている人を見かけなかったと言うことが一番痛かったです。これで損してるの私だけかよ・・・。と悲しくなりました。（コメントいただいて仲間がいたことが分かってどれだけ救われたことか） まぁ、失敗してしまったことはしょうがないので、次に行きましょう！と言うことで、この音沙汰無かった期間はスーパーの比較を行っていました。比較表を作ったのですが、大きすぎて貼り付けることができませんでした。見やすく編集したら公開したいと思います。比較した銘柄は・ マックスバリュー東海・ オオゼキ・ アオキスーパー・ マルミヤ・ 原信・ サンエー・ ハローズです。マックスバリュー東海は数あるマックスバリューの中からPER、ROEが一番数値の良いものを選びました。他にもこのスーパーも良いよ、というのがありましたら教えてください。 比較した結果はやはりオオゼキ・・・なのか？と言う感じでした。オオゼキは営業利益/売上高（もちろんROEも）が一番高く、販売管理/売上高が一番低いと言う結果になりました。 その中で今期予想利益を元に算出したPERは平均14.17倍に対してオオゼキは14.4倍となりました。（マルミヤは今期予想収益が-100となるため除外しました） しかし、オオゼキと言う会社はパートだけではなく社員をどんどん活用していこうと言う会社なのになぜこんなに販売管理費が安いのですかねぇ？ スーパーの比較を行って困ったことは、地域性が非常に強く、店舗の状況が良く分からないということです。オオゼキは車で通り過ぎたことはありますが、私の生活圏内に店舗がありません。というか今回比較したスーパーはどれも圏内にありません。こういう時ってみなさんどうしているのですかねぇ？*用語解説*ROE（Rate of Return On Equity）＝株主資本利益率 一株あたりの株主資本（われわれ投資家が企業に対して貸し付けたお金）に対してどれだけの利益を上げているかをあらわす指標。この数値が高いほど株主資本を効率的に運用していることになる。実質的な投資収益率となる。 私は心の中でロエ（ROE）と呼んでいますが、実際に発音するときは株主資本利益率と日本語で言っています。みなさんはなんて呼んでるのかな？アール・オー・イーって言うのでしょうか？
September 9, 2005
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ゴフッ
ごふっ（吐血）生まれて初めてストップ安喰らいました。
September 6, 2005
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期日前投票
昨日は区役所で衆議院選挙と国民審査の期日前投票をしてきました。日曜日の昼頃とあってかかなりの人出でした。本番の選挙より待ち時間長かったですね。と言うか本番は待ち時間など無いか。 今回初めて期日前投票に行ったのですが、私の回りに聞いてみると誰も期日前投票に行ったことある人がいませんでした。前回の選挙では710万人が期日前投票をしたということなので、確率的にはいてもおかしくないのになぁ。どこか片寄った職種の人とかが多いのでしょうか？（サービス業とか） ブログで誰がとか、どこの政党が良いとか悪いとか書くと法違反になる可能性があるみたいですね。どの候補者にもお願いしたいのは、お金の勉強をして、1円でも良いから日本国のキャッシュフローがプラスになる事の重要性をわかってほしいと思います。
September 5, 2005
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2005年8月度の運用状況
2005年8月度は新規購入1銘柄、買い増し1銘柄でした。新規購入は年度末に年金を払うために購入した新立川航空機です。買い増しはフージャースです。フージャースは四半期決算発表後、40万付近で拾いました。 運用成績のほうはフージャースが値を下げた分、フジオーゼックスががんばってくれました。年初からのパフォーマンスは+19.75％。7月末に比べて-1.66％となっています。 月ごとの運用成績に一喜一憂しても仕方が無いのですが、やはり減るのは良い気分ではないですね。
September 1, 2005
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