2010年09月の記事
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ゴキブリが大量発生しています・・・
今春、福岡で購入した築年10年のアパートは天神に近い駅より徒歩5分程度、7戸で裏に水路が流れている。表面利回り14.5％程度にて満室が続いている。20代女子大生より連絡が来ました～シンクに大量のゴキブリが発生しています・・・気持ち悪いので退去も検討します。これは大変！！即、リフォーム会社に相談し、訪問調査してもらいました。そして、分かった事は排水溝にトラップが設置されておらず、水路にストレートに流れていて、そこから上がってきたと思われます。見積り云々はいいから、即、トラップ設置の要請と入居者への工事説明を依頼。管理会社には現地調査・お詫びと、昨年のゴキの状態調査？今後の入居の確約取り付けを依頼した。ところでこのアパートを建設した会社はイケイケの上場企業である、これは瑕疵に値しないのか？一瞬考えましたが・・・止めました。トラップの修理費用は約10万円掛かりましたが、引き続き入居してもらっているので良しと考えています。因みに他の部屋からは苦情は出ていません、１部屋だけトラップを設置していなかったとは・・訳がわかりません。
2010.09.30
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茨城県住宅供給公社が破産申請
都道府県・政令市の住宅供給公社の破産は初めて・・・。債務超過額は約316億円、借入金返済の為、茨城県は改革推進債を発行して資金を調達する。つまり税金使って清算するのだ。同公社はご多分にもれず、バブル期に過剰な土地取得が重荷となって経営が悪化、これ以上の事業継続は困難として理事会で破産による清算を決議したとのこと。このケースは全国的に今後増えてくると思います。 6年前にある九州のある県の住宅供給公社の人に話しを聞いたことがある。『自分のやっていることが恐くなる、価値の分からない土地を購入して、でっかい投資して誰が住むのですか・・・・？今は人口は減って需要はありませんよ。自分のやっている仕事に罪意識すら感じます、予算が決まっているので何か投資しないといけないとは・・おかしいですよ』 いずれ破綻する、いまは県の天下り先の一つとして重宝されているが、そんなもんいつまでも続かない・・・と当時思った。この人の感性は今は正しいが長年勤めていると、こんな感覚も無くなるのだろうとも思った。民主党政権になって事業仕分けの影響により各県レベルでも事業仕分けが進み始めている。少なくとも天下りの席の為に事業を推進してきた過去とは決別して欲しい。今回のケースは、他県の住宅供給公社にも影響を与えるだろう。民間にできることは民間にとは、当り前の話しであるが、今だ道程は遠い。本日もお読みいただきありがとうございます。
2010.09.29
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心理的瑕疵物件について、管理会社の対応は？大家としての備えは？
自殺者が12年連続で３万人を超すなか、室内で自殺され賃貸住宅の借り手がないなどとして、遺族が家主や不動産会社から過大な損害賠償を請求されるケースが後を絶たないという。一般に自殺があった賃貸住宅は心理的瑕疵（かし）物件と呼ばれ、借り手がつかなくなったり、家賃が大幅に安くなったりするので損害賠償の対象になる。２００８年神奈川県内のアパートで１人暮らしの30歳代の会社員が自殺したケースでは、遺族に対しリフォーム費用200万円、５年分の家賃補償金500万円を請求され、結局200万円を支払うことで和解したとか。宮城県では自殺した娘の火葬中に不動産会社が押し掛けおはらい料・家賃補償金と合計で600万円請求され、実際に払ったとのこと。日頃より大家として、いざ自殺が発生した時にどのように対処すべきかシュミレーションが必要である。私はよく管理会社と事故・自殺等瑕疵物件の最近の事例はどうですか～？と会話をする。2つのタイプがある。Ａ お陰様で当社の物件に関してはそのような問題は起きていません。（ホンマでっか？）Ｂ 最近は２件起きてまして、1つは訴訟を起こしています。５年間の家賃補償の損害金として250万円の請求しています。もう1つは自然死なので・・・・・（ここはノウハウでもありますのでご勘弁を）Ａタイプの不動産会社担当君は目の前の事しか見えてない営業タイプにて申し訳ないがあまり相談相手にはならない。大家業としてつらいが実害費用の請求は必要に思う。遺族にとっては気の毒ではあるが被害者は大家である。しかし、中にはアパート全体の建て替え費として1億2000万円を請求されたケースもあるとのこと。不当な請求が続くと我々大家業の信頼は失われ、自殺対策基本法のガイドラインに新たな枠組みが追加される可能性が高い。実際に管理会社に聞くと裁判ですから少し高めに請求するのがセオリーですので・・・・と聞く。なにより、事件事故・自殺は勘弁してほしいのが何よりの希望である。本日もお読みいただきありがとうございました。
2010.09.28
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満室になりました。
退職する６月まで58戸全て満室だったのに・・・・実は７月から次々と退去連絡が続きピーク時、７部屋まで空室になりました。この事態に思わず就職しないとマズイのでは、と立ち眩みが走りクラクラと・・・。しかし、苦しい時は原点に戻り、札幌・福岡に飛び、やるべき事を淡々と進めた結果、２日前に最後の福岡のアパート１戸が決まり、ようやく58室満室になりました。しかし、今まで当たり前のように埋まっていた駐車場の空きが決まりません。福岡で３台分（１台は駐輪場化して募集せず）、札幌は野外で１台分（冬は雪捨て場なのでまっいいか） は遊んでいます。バイク置き場とか色々工夫すべく考えますが、思案倒れにて終わっています。今回福岡のアパートが埋まった理由は1.最低限の家具家電の無料提供2.福岡1Rリフォームを最低限に押さえ、家賃を2000円下げ、40000円⇒38000円3.保障会社パスにて無職の生活保護方、大歓迎!!4.福岡の管理会社２社に友好的なアナログ的な協力体制の結果尚.札幌は自主管理の為、友好業者５社にアナログ的営業アクションにて満室に。 来年３月まで満室でこのまま走って欲しい。空室が続くと安心して眠れません、何が足りないのだろう?なぜ内覧が無いのだ?なぜ内覧者が決めてくれないのだ?なぜだ、なぜだ、どうすれば決まるのだ!!この自問自答の悶々とした苦しみが結果に繋がります。 この悶々と苦しむ時にいつもヒラメキとアイデアをくれるとっておきの場所があります。秘密の温泉です。これは最高なんですね。名古屋勤務時代は毎週、岐阜県の池田温泉に行って、思考を整理してました。中京地区の方は池田温泉を強くお勧めします。最高です! いつもお読みいただきありがとうございます。
2010.09.27
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物件探訪の巻 その３
ブースカ妻です。購入を目的とした物件探訪や、古いお部屋を見る機会は多々あるのですが（仕事の関係）なかなか、新築の物件を見る機会は少ないので、「へぇぇぇ」と思いながら見ていきました。３棟目も同じタイプの間取り（１階⇒１ＬＤＫ ２階⇒２ＬＤＫ）で他の棟と同じなのですが、ここの棟のお勧めは何と言っても広い浴室です～～～。写真では分かりにくいのですが、手前の曲線の部分は「コミュニティスペース」ということで、子供が腰掛けられるほどの段差がありました。 ・・・・・間取りは１ＬＤＫなのに浴室サイズは１４１８2LDKの部屋にいたっては、1620サイズだったのですどの部屋にも、浴室乾燥機は標準装備でついていました。 又、３棟目だけですが写真のようなテレビもあり・・。この浴室だけ見て、決めちゃう人もいるかもしれませんね。 手前の浴室も、ドラム型洗濯機が入るのを想定して非常に広く場所を取っていました。 家の中にいる分には、賃貸ということを忘れそうな広さ。地主大家さんが、土地の広さと資金力にまかせて建てた（建物表示から見ると１８棟はありそうです）ものなので我が家の方向性とは全く別ですが、、たまにこういう探訪も悪くないな～と思って帰路につきました。
2010.09.26
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滞納根絶！ゼッタイ満室！「金持ち大家さん」左うちわセミナーアドバイス
本日は浦田 健先生の滞納根絶！ゼッタイ満室！「金持ち大家さん」 左うちわセミナー アドバイスに参加しました。このセミナーの目的は1.中長期の賃貸住宅市場を予測、3つの潮流を知る2.リフォームの最新事例を学ぶ3.インターネットを徹底的に使いこなす4.管理会社をあなたのファンにする5.これから起こる管理業界の大変革を知る6.滞納トラブルのパーフェクト対処法を学ぶ既に一般化した満室ノウハウのさらに上をいき、今後少なくとも5年間は安定経営が実現する具体的ノウハウを伝授します、とのこと。実際に充実した資料にまず驚きです。特に滞納催促＆事故防止マニュアルは素晴らしい内容でした。５時間30分のセミナーでしたがあっという間に終わった感じです。３年前の左うちわセミナーは通信販売にて購入しましたが今もバリバリ活用させてもらっています。ところで今回のセミナーの特典として満室扇が全員にプレゼントされました。セミナーの初めに浦田先生から『皆さんの中で満室で左うちわの方～ うちわを扇いで下さい、遠慮しないで・・・』 どなた様のうちわも動いていませんでした。 厳しい・・・・本日もお読みいただきありがとうございました。
2010.09.25
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管理会社を変える
九州 福岡市内のアパートはご存知の通り激戦区であります。その中で管理会社は重要なパートナーであり、≪チームブースカ≫のメンバーです。しかし、投資を始めた8年間で管理会社は２社変更し、現在３社目の会社とうまくやっています。又、１つの物件は競わせる目的で２社に管理を任せています。つまり、入居者を決めたら管理を任せる。入居率が２割以下なら管理看板は撤去してもらうとの約束までして入居を競わせています。しかし、昔はイヤな大家でしたが、今の管理会社は本当に信頼できる方が担当者なので心から感謝しています。管理会社というよりその担当者と経営者と心から付き合い、本音の会話ができているか？当然ながら、大抵の管理会社の客付け優先順位のトップは自社管理物件です。それと同程度までの優先順位を保つ関係を築くことが満室の必要条件です。福岡は激戦区で九州・沖縄・韓国・中国・他の色々な人種・属性(恐い人)な方がいます。ですからトラブル等（夜逃げ・事故処理・外国人・滞納・生活保護・裁判等）に強い管理会社でないと福岡でのアパート健全経営は難しいでしょう。実際、小額訴訟にて訴えられていますが、これも経験だと思い楽しんでますが・・。反対に悲しい話は、毎年１～2件ほど夜逃げも経験しています。この夜逃げ部屋を見に行くと大概、部屋の中がメチャメチャになっており部屋が可哀そうでへこみます。そんな部屋には特にリフォームを仕掛けます。デザインクロス、シーリングファン等を駆使して悪い流れを断ち切ります。ひとつひとつの部屋に気合いを入れて、リフォーム・設備に取り組み、管理会社と入居予定日を約束させます。会社時代の予算管理みたいなもので達成するまで、毎日私から内覧の予定、入居者動向、家賃市況等の確認の電話をしています。満室になれば週1ぐらいのペースにダウンしますが・・・。大切なのは嫌われることなく、毎日、毎日電話する工夫だと思います。メール・ブログばかりでめっきり（卒サラの為）電話する事が減りましたが、現役バリバリ時代も徹底して電話していました。最近は不動産売買契約の際の立ち会いも管理会社にお任せするほどの付き合いになりました。もちろん、アパート購入の際にも管理会社に相談し徹底して是か非について打ち合わせます。いろいろあっても管理会社の不満が募ったら管理を変えるかｏｒ２社管理に変え、競争を促すかで入居率が高まって行くと思います。不満が募る管理会社とは早くおさらばした方がストレス解消に良いと思いますが、変更する大家さんも少ないのが実態ですよね。しかしながら、私は福岡以外は遠隔自主管理で17戸満室です。これはこれで色々と大変ですが楽しんでやっています。いろんな経験をありがたいと楽しむ事が投資を失敗しないで前に進める道に繋がると思います。本日も拙いブログを読んで下さり、ありがとうございます。
2010.09.24
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元同僚と一杯やって・・・今思う事
先日、同期のサラリーマンで実際仲良く、直属の部下でもあった方と池袋の居酒屋で一杯やった。会社の現状はどうだ・・・人事はこうなった・・・業績はこうだ・・・・実際、興味があまりなくなった。残念ながら（当然ながら）会社の元同僚は私の不動産の話は知らない。彼はファイナンシャルプランナーで会計関係の資格を5つほど有するプロである。しかし、横浜に4500万円ぐらいの自宅を購入後に支払いと精神的に苦労している。不思議だ、会計のプロでもある人間が自宅の支払いプランに四苦八苦している現状。そういえば、私の元友人で占いのプロで本まで書いた人が２人いた。彼らの鑑定は30分１万円。全国から受けに来ていた。１人はＴＶにも出ていた方だ。当時はそれなりに稼いでいたと思うが、今は１人は詐欺まがいの商売に手を出し音信不通に、１人は離婚し破産した。プロとか、その筋の先生とか・・・巷に溢れている。こんな時こそ自分の目（感覚）・言葉・判断力が大切だ。しかし、そんな私も不動産購入に際し、あらゆる角度でリサーチした後の最後には妻の直感に頼る。 悲しいかな妻の直感に外れはない。本日もお読みいただきありがとうございました。
2010.09.23
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上海万博の感想
先日、７日間ほど上海に初めて行き、内、３日間は朝一より万博に行ってきました。ツアーではなく、個人旅行なので１人でホテルから地下鉄に乗り、人混みの中をかきわけて、並び、ようやく目的展示会場に到着するというそれは大変ではありましたが、有意義な時間でした。期待した日本館は愛・地球博のトヨタ館に行かれた方から見れば子供騙しみたいな規模ですが会場内での人気は高く、中国館の次で５時間程度の待ち時間でした。米国は初めは参加予定ではなかったそうですが、中国が設置費用を負担する条件での参加だったそうです。政府色の強い映像でした。ヒラリー国務長官からの挨拶にて始まりオバマ大統領が締めるという感じで、他の国ではここまでトップが出てないと思います。北朝鮮館はなぜか閉まってました。これも中国が全額負担したとか・・・。外国館の展示はほとんど根性で見ることができましたが、一番圧巻だったのは中国館です。この中国館は上海万博が終わっても展示されるとのことですから機会があればぜひ見て下さい。中国と今、尖閣諸島の領土問題にて揉めていますが、北京五輪・上海万博と強烈な自信を持って世界をリードしようとしています。旅行中に中国人の友人と上海で一杯鍋をつつきました。彼は上海大学の職員で予想もしていなかったのですが食事代金を全て支払ってくれました。二次会の健全なマッサージも（約4000円/人程度）。当然、こちらが払うつもりだったのですが。今度は家族で北海道に行くよと・・・自信に溢れる微笑みながら、別れました。6年前ぐらいのとても貧しい頃の彼を知っているのでとても驚きました。１人１人の中国人が何の根拠があるのか自信に溢れている姿は今の日本の自信を失った姿と重ねると感慨深いものを感じます。上海の不動産会社にも何店舗か回りましたが噂通りの高額な物件ばかりが展示されていました。中国バブル崩壊はいずれ起ると思いますが、その影響を考えると世界が憂鬱になるでしょう。一つお勧めな観光地があります、上海タワーの地下２階に[上海歴史人形ジオラマ館]みたいな場所があります。魔都・上海と言われる歴史の追憶が感じられでしょう。 高杉晋作が昔に見た上海がそこにあります。良くも悪くも日本との関わりが深い都市なんですね。中国での不動産投資を勧める方もいらしゃいますが、私も現代の日本人同様にそんな自信はありません。本日もお読みいただきありがとうございました。
2010.09.22
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物件探訪の巻２
ブースカ妻です。昨日のペットガードの画像を見てもらえれば分かるのですがクロス部分はどの部屋も、腰板くらいの高さに見切り材が入っています。「ペットを飼う場合、張り替える可能性が非常に高いのは下半分なので退去時にスムーズに費用の話を進めるためにも、クロス部分にはつけています」ということでした。 エアコンが標準装備。２ＬＤＫには２台ついています。又、リビング部分の天井にはホスクリーン。写真でも分かるように天井高は高く、２５０センチもあり空間的にもゆったりした印象を受けます。 おっと、台所をお伝えするのを忘れてましたね。３口コンロがついてます。換気扇も新しいタイプですよね～～。 ひとりごとです。・・・・・うちにもほしいなあ。オール電化の棟は、もちろんこの部分もＩＨなので真っ先に入居者が決まったそうです。（そりゃそうだ、と激しく納得）水切り棚があるのは御愛嬌ですが・・・・・^_^; さすがに賃貸、シンク下の部分は両開きの扉でした。 （新しい戸建は、この部分は引き出しタイプなのです）又、どのタイプの部屋にもウォークインクローゼットがありました。２ＬＤＫの一部の部屋ではウォークインスルーになっていて居室・寝室どちらからも入れるようにはっています。（すみません、写真撮り忘れました） 入居希望の奥さまのハートをわしづかみです
2010.09.21
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歸國 ～ サイパンから来た列車 倉本 聰
埼玉は今も熱く、寝苦しい。熱いと言えば８月に以前より見たかった歸國～サイパンから来た列車 作・演出 倉本 聰の富良野グループ 東京公演とＴＶドラマでも見た。ＴＶはビート・タケシが出演していたので見ていた方も多いのでは・・・・。芝居の出来栄えは舞台の方が100倍良かった。役者的には舞台の方は初日に行ったせいか、セリフを噛むのが少し気になったが熱演であった。ラストシーンの亡霊集団の行進（ＴＶではそのシーンがない）は舞台でないと表現できない人間の悲哀が見事に表されていた。ある演劇評論家はこの舞台のラストに英霊達の魂が舞台に下りてきてヒンヤリしたものを感じたという。（誰もが感じるのでは・・）富良野には１度滞在した事はあるがゆっくりした事がない。北海道にとって富良野グループは宝物に思う。こんな文化と豊かな自然は金を出しても作れない。１人の壮大な馬鹿（失礼！）がいないと、とても無理な話しである。九州人の私が北海道に憧れる理由は、回転寿司以外にそんなスゴイところにある。あ～ジンギスカンが食べたくなった///だるまに行きたい・・・・
2010.09.20
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物件探訪の巻
買い物で通るエリアですが、アパートがたくさん立っている場所があります。畑が点在してるので地主さんの土地なのでしょう。そこに数カ月前から、新しいアパートが３棟建ち始めました。運転中なので、ゆっくりは見れませんが道路沿いにはエコキュート？？？のような設備。「もしかしたらオール電化かな？」と思いながら、通り過ぎていました。 先日「住まいの参観日」ののぼりが出ていたので、室内が見られる！と思い最近物件探訪もしていないので「近所の者なんです～」ということで行ってまいりました。 最新の設備はどうだろう？？という興味がありますしね(*^^)v 他に見学しているのは、どう見ても入居希望の若夫婦 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・そんな頃もあったねぇ(・・;)近所の者です～ということで説明のおねえさんについて、いそいそと歩いてきました。つっこみをいれたいところをぐっと抑えて、ひたすら説明を聞いていました。３棟のうち１棟がオール電化、２棟はプロパンガスだそうです。全部の棟が１階が１ＬＤＫ、２階が２ＬＤＫの混合の間取りです。最初に１階部分を見せてもらいましたが、最初に目にしたのはこれ。ペット用のゲージです。ペット可物件のため、どの部屋にもついているそうです。また、玄関スペースにはリードフックも設置されていました。室内は、あまり期待もしないで（失礼）入ったのですが率直に「広い！」と思いました。ＬＤＫ部分で１２畳弱。隣の部屋も６畳弱。聞けば５０平米はある！ちょっとした２ＤＫ並みですものね～～。「一人暮らしの１ＬＤＫにこんな広さが必要ですか？」と聞いてみたのですが昔は２０代がメインだった一人暮らしは、今は３０代が主流で収入もある人が多いということで、このような広さが受け入れられるということでした。 床は、階下への騒音を考えてフローリング調のクッションフロア。居室部分との仕切りは。アクリルドアで圧迫感はありません。 続く
2010.09.20
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ＯＫＷａｖｅ社長 兼元 謙仁×本田健 講演会 Ｎｏ.2
ＯＫＷａｖｅ社長 兼元 謙仁さんはホームレスという、いわばどん底の状態から上場企業の社長になった方です。言葉と日頃の心の声が自分を導いてくれる、だからつぶやき、思い（心の声）がいかに大切なのかを再認識しました。兼元社長のドラマは以前、ＴＶ．ルビコンの決断という番組で取り上げられたので、視聴された方も多いと思います。 ＴＶドラマでは無かった話しで、講演で強烈だったのが中学時代に在日韓国人であることがクラスで判明し、日頃より仲の良かった仲間より強烈なイジメを受け便器を舐めたという体験でした。昨日までキャッチボールをしていた仲間からイジメられる現実、兼元青年の苦渋。その強い恨みとトラウマを３０歳過ぎまで引っ張ったそうです。なんで俺がこんなことに・・・なんで・・・の思い・悔しさが蔓延している時はやはり仕事・人生は美味く行くわけなく、結果⇒ホームレスにて都内を転々と流浪したそうです。けれど30歳過ぎた兼元青年は同じホームレスの中国人のおじいさんとのたった１回の出会いが人生の転機になったのです。兼元さんの話しを全て聞いた上で中国人のおじいさんも同じように泥を舐める様な苦労話しをされた後に 『全てのつらい事を心のバネにして、お前も変われ・・・』 そんな話しがキッカケで感謝の心に芽生えてそうです。 それから何があっても幸せだと言い続ける日々になり、それが幸せの波動に包まれるコツで失敗がない人生に繋がるそうです。兼元さんの一つ一つの言葉が確かに幸せの波動みたいに聞こえてくるから不思議です。最後に会場から質問がありました。30代の女性が『自分は人生のこれからを考えて行くのに常にゴッホに憧れを抱きます、本当は社会的にも経済的にも成功したピカソの道こそが良いとは思うのですが、どうしても自分を貫いた芸術家ゴッホこそ、本物と思いますが私はどちらの道を進むべきでしょう？』 こんな感じの質問に対して兼元社長は『たぶんゴッホに憧れるのは自分に自信がないからなのでは？またあなたの大切な人がゴッホｏｒピカソの道しるべに立ったらあなたはどちらを勧めますか？まずピカソの道では・・・逃げないで・・・』納得した次第です。最後に前述したホームレスの中国人のおじいさんを今も兼元さんは会いたくて探しているそうです。しかし、今も見つからないそうです。 本日もお読みいただきありがとうございました。
2010.09.19
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ＯＫＷａｖｅ社長 兼元 謙仁×本田健 講演会
フェスタより1足お先に本田健さんの講演会に行って来ました。ジョイントで元ホームレスで上場企業のＯＫＷave兼元社長の講演も良かった。本日は本田健さんの感想を綴ります。 このブログの読者で本田さんのお顔を見た方はいないと思います。そう素顔はマスコミには一切出して無い方なので初めて見ました。因みに本田さんの本は2冊程度読んだぐらいの知識しか私にはありません。 拝顔すると全くギラギラしておりません。それに若いキラキラした感性を感じました。講演内容は余りお伝えできませんが少し見出しのみお伝えすると1.ゼロから幸せに成功するために必要な5つのこと2.幸せなお金持ちが大切にしている4つの分野結論 ワクワク探しは幸せの道しるべわずか３０分の講演ですが、いずれも納得できる内容で愛溢れるフィーリングで引き込まれます。今の時代に必要な方とも思います。特に1.の必要な5つのことは全て、私は既に実践していましたので結果的に検証もできました。2.の4つの分野も普段から私が心掛けていたポイントでありました。何か不完全なお伝えしかできなくてすみません。最後に運営スタッフとこんな会話をしました、私が「普段、本田さんの事をなんて呼ぶんですか？」答え【ケン～】です。本田さんのさん付けや本田先生とかは嫌がるんですよ。私の予想通りの答えでした。１０月２日のハッピー＆リッチ アパート経営フェスタで会いましょう。最後に好きなウォーレン・バフェットの格言 「我々はけして後ろを振り向かない。我々の頭に浮かぶのは多くのものが待ち受けている未来だけだ。ああしておけばよかったとくよくよ考えても、過去を変えられるわけではない。あなたは前を向いて生きるしかないのだ」 「我々がすべきことは単純だ。他人が強欲なときに臆病になり、他人が臆病なときに強欲になりさえすればいい。」 「自分はいずれ金持ちになると信じていました。それについては、一瞬たりとも疑ったことはありません。」※本日もお読み下さり、ありがとうございます。
2010.09.18
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その後
昨日からの続きです。 パソコン上で物件を探していて「お！これなんか、いいぞ！どうだ？？」とブースカ夫に言われても、生返事でかわすことが出来ていた私ですが、ある時オットは業者さんから紹介された物件にとても好印象を持ったようです。色々な観点から考えても「買いたい」という気持ちが大きくなってきました。でも、実際の物件を見ないで購入するかしないかを判断できるほど私たちは大きな心は持ち合わせていないので実際に見に行くことになりましたが、サラリーマンが平日そうそう休んでもいられないので、何の因果か？私が見に行く事になりました。 全く予備知識の無い状態で見に行ったのが良かったのか、素直に物件の良いところそうでないところが見えました。おまけに前オーナーが女性で、同じ女性だという気安さから警戒心が溶け、色々話してくれたというお土産までついてきました。多分、それは夫が聞いたら話さずにすんだ事だったのかもしれません。その後の物件の購入時でもそうなのですが、中古物件を購入する時に女性がオーナーの場合も結構な確率であります。大きな金額の売買で、もちろん交渉も必要で大きな決断はブースカ夫ですがそこは人間同士の（言葉の）やりとり、女性の感性も時によって必要かなあと数年経った今は思います。 今は、帳簿付けを初め 客付け用のＰＯＰ作成などの事務仕事は私がやっているので、本当に夫婦の共同作業という感じです。・・・・私の比率が高くなってくる気がしてならない今日この頃です・・・・・ もちろん、ご主人だけ、奥さまだけで不動産投資をされて成功している方も多いですよね。我が家は２人でやるのがお互いの距離感にとってちょうどいいのかもしれません。
2010.09.17
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初めまして♪
ブースカ妻です。オットの許可が出ましたので、不定期ではありますが登場させていただきますm(__)m 卒サラしたブースカ夫ですが、現在は家族の為に粉骨細心働いて下さり（どうも本人はこき使われていると勘違いしているようですが・・・）以前にもまして、感謝をしておる次第です。いつの間にか、私も不動産に関わることになったわけですがその発端というのは何だったのかな？と思い出してみました。転勤で自宅を賃貸に出したのが発端ですが、当時は不動産投資という考えは無く、年に一度の確定申告をこなしていたのが精いっぱいでした。申告で税務署に足を運ぶのでさえ、心臓がばくばくしていたとても懐かしい時代です。 そんなある日。報道番組の特集で、藤山先生の「競売」をやってらっしゃるのを見て、ブースカ夫に「こういうことをやってる人がいるよ」と言って、本を渡したのが最初だったと記憶しています。ちなみに私は、投資というものには全く興味が無い家庭で育ちましたので投資の手法として話したわけでなく、ブースカ夫が興味を持ちそうだなあ、というとても単純な気持ちで、話題を提供したのでした。 いつの間にかセミナーに行き、勉強している夫。そのうち、パソコンでも物件をみるようになってきました。その背中越しに見ていても、「ふ～～～ん。何か見てるなあ。」位の認識しか無い私でした。 ・・・・・次回に続く・・・・・・かも
2010.09.16
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ガイアの夜明け
マンションを住民の手に取り戻せ！マンション管理士という職業がある。マンションの資産価値を下げずに、管理していく方法を住民と探る、マンション管理のプロだ。マンションの資産価値を下げずに、管理していく方法を住民と探る、マンション管理のプロだ。 渋谷にオフィスを構える「メルすみごこち事務所」代表の深山州さん（35歳）。深山さんのもとには、マンション管理でトラブルを抱える住民からの相談が引きも切らない。一番多いのが、マンションを管理する、マンション管理会社への不満だ。今、深山さんが相談を受けているのが、神奈川県大和市にある、マンション。築3年、30世帯が住む。このマンションの住民もまた、管理会社に不満を感じていた。毎月1万円以上の管理費を取られるのに、何もしてくれない…。そこで深山さんが提案したのが、管理会社の変更だった。8月上旬。このマンションに現れたスーツ姿の男たち。マンションの外観や内部のチェックを始めた。複数の業者に見積もりを出させるのだ。競争させることで、管理費の大幅削減を狙う。しかもサービスも低下させない事が可能なのだ。 ※結果的に５００万円/年⇒約260万円/年 まで削減以上、ガイアの夜明けの内容の一部です。 ほとんどのマンションの管理会社は建設当時のままではないでしょうか？実際に私が２０００年１２月に3ＬＤＫのマンションを新築物件購入しましたが、今も同じ管理会社です。途中、住民により管理会社変更しようとしましたが、変更先の会社もコンペで決まるのではなく一部の人が勝手に密室で決めようとしたのです。結局、プロセスが不明確な為、頓挫しました。良く中古マンションは価格より管理（が優れている）を買えと言います。物件を見る際に共用部分の設備、外壁、入居者をじっと見ます。完璧とは言えませんがある程度管理の状態は見えてきます。私は必ず住人と話しをします。この辺りは良いとこですか？このマンションは素敵ですね？そんな会話が本当の実態を教えてくれます。利回りだけでは恐いですね。
2010.09.15
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社会の杭に・・・
今年の初め頃に敬愛する藤山勇司先生と二人で話す機会を持てた。わずか15分くらいだけだが、オーラがスゴイ。その後の講演会に感銘した。『不動産を持って経済的に余裕をもっている皆さんは社会の杭になって何か社会に関わる良き活動をやって欲しい。・・・』この話に震えた。卒サラした今、ふさわしき杭になる事とは?と自問自答している。焦らずにやりたい目標を今、20ぐらい決めてはいるがそれが杭とは言えない。社会の杭とは・・・?良いテーマをいただいたと今も感謝する。ところで、本気で藤山先生のCD『線路』は100回以上聞いた。本当に素晴らしい魂の音楽である。ソウルである。投資家ならば一度聞いて欲しい。今聞いても泪が出る。
2010.09.14
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外国人とアルコール依存症の入居者・・・頼むよ。
管理会社の方と夜ヤリイカで一杯やっていました。明日、所有物件に行く話しをした所、『満室ですので宜しいのでは…・』と言われ、何かあると予感。朝一番の５時にタクシーにて市内のアパートに到着すると唖然とした。車のバンパーが共用部に置かれている。他、錆びた部品と放置自転車も。遠隔管理の厳しい所はこのように目が届かないところである。怒る気持ちを抑えて、クールに管理担当者に本日中に改善を依頼した。私は福岡のアパートにて外国人に５部屋貸している。又、NPOを通して重症のアルコール依存症の方に2部屋貸している。人助けと国際協力にて少し安く貸している。だがトラブルも実際多く、困ることが多々ある。特に洗濯物を共用部に干すことは改善してくれない。管理会社はいつも気持ちよく「分かりました、すぐ改善させます!」と返事してくれるのだが、今回見に行ったら洗濯物が倍に増えていた。へこむ。さらに靴を６足外に出している。意味が分からない。納豆のような粘る根性がないと遠隔地の不動産管理は厳しい。でも頑張る。
2010.09.13
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物件案内
ところで昨日案内の物件は最寄りの地下鉄徒歩10分です。エリア的にはかなり厳しい場所にて遠隔管理はお勧めしません。地元の方なら努力次第でやれる案件とは思います。
2010.09.11
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2部屋同時に決まりました
福岡の不動産管理会社に空室対策の打ち合わせをすべく訪問したら、即、2部屋の入居が決まりました。 これで57/58 入居率98%。ところで 格安物件のご案内します。福岡市城南区梅林売り出し価格 2200万円→特別に1400万円までOK!土地198.54平米 建物木造二階建面積 148.23平米間取り 9戸 全てロフト 土地権利 所有権 地目 宅地用途地域 第一種住居地域建ぺい60% 容積率 200%築年数 平成6年3月 現況 8/91戸空室 満室時想定賃料 2808千円 あくまでも自己責任で...平均家賃26000円 夜景は素晴らしいと思います。
2010.09.11
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明日から博多へ Go!
私は何を隠そう、九州は博多生まれなのです。それで墓参りを兼ねて、明日から三日間博多に帰ります。福岡・博多生まれの人は帰郷した際にはかなりの確率で、行き付けのトンコツラーメンorネギいっぱいのゴボウ天うどんを食べます。もちろん、私は両方いただきますが…(^o^)そんなことより、今年2棟購入したアパートの工事打ち合わせと管理会社との入居募集の件、友人が新たに起こした新会社とのコラボの件が主な用件です。博多は美味しい魚も食べれます。近年は博多港に中国・韓国の漁船が入らなくなりました。もちろん、各国での消費が増えたからです。博多港の鮮魚も20年前までは約40%ぐらいは輸入の魚だったと聞いてます。私は30年前は朝からイカ刺身を食べてました。庶民の食べ物でブルジョアでありません。今は呼子に行かないと安く食べれません。ヤリイカの養殖を誰かやってくれれば儲かると思います。あまり、不動産プレイヤー的な内容でなく、すみません。
2010.09.10
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健康が一番!!
卒サラして一番大切に感じるのは`健康である'と言う事です。実は単身赴任を先月までやっていました。餃子の王将にて豆腐丼＋餃子を毎週三回食べていました。なぜ、豆腐丼かは少しでも身体に良いと思っての事です。一度王将の豆腐丼を食べて下さい。少しラー油を掛けると旨いです。ところで、最近身体の調子が良いです。なぜなら、青汁＋チョコレートダイエットをしているからです。効果がスゴイ～♪(^O^)強く皆さんにこの併せワザを強くおすすめします。
2010.09.09
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リフォーム会社の憂鬱
遠隔地方物件の場合にその地方のリフォーム会社に見積りを依頼します。しかし、毎回オーバースペックで見積まれます。例えば電灯が切れてました…と3000円の見積りが…。因みに、私は管理会社にリフォームは決して頼みません。しかし、見積りの内容の精査はリフォームに頼みます。すると、厳しくジャッジするんですよね。ところで電灯はどこも切れてませんでした。
2010.09.08
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引くべきか行くべきか？
本日、福岡のアパートの申し込みいただきましたが…保証人が取れない為、保証会社より了解が取れません。管理会社より保証会社が取れませんが行きましょう！悩ましい…入居予定者は19才の女性、当初は母親の保証人了解が取れていたのですが、突然断わって来たのです。オーナーの判断を!?と難しい判断を求められます。決めるべきか・流すべきか空室リスクを考え決めてしまいました。
2010.09.07
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初めてまして、
ブースカヒロ と申します。現在、アパート5棟、RC1棟、区分1戸で合計58戸を運営しています。さて、空室ですが55/58の状況です。さいたま市に住んでおりますが、全て地方物件です。これから、地方物件の楽しさ、厳しさをお伝えできればと思います。実はサラリーマンを今年6月に卒業しました。リタイア後の人生も語りましょう。次回より、宜しくお願いいたします。
2010.09.07
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