2022年04月の記事
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総会資料の作成にどれくらい時間かけています？？
ブログにお越しいただきありがとうございます。毎年一度開催義務がある通常（定期）総会。マンションの最高議決機関で、管理組合のビッグイベントになります。新年度に入る前の２－３月に新築時竣工するマンションが多いため、４－６月は通常（定期）総会が集中する時期になります。総会の議案は定型のもの・事業報告及び決算報告の承認・管理委託契約の更新の承認・事業計画及び収支予算の承認・役員選任承認と、修繕の発注やルール関係の制定・変更等の期によって変わる非定型のものがあります。総会前に一度だけ理事会で議論して総会議案を決めるマンションが多いようですが、イダケン事務所では、総会開催の3か月ほど前から議論を始めることを推奨しています。総会3か月前：総会上程する議案の整理総会2か月前：総会資料の検討総会1か月前：総会資料の確定といった感じです。ビッグイベントですから、準備をしっかりして臨みたいものです。
2022.04.17
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三回目の大規模修繕で考えなければならぬこと
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケン事務所では大規模修繕の設計・監理業務や、長期修繕計画のコンサルタント業務を行っていますが、5件これから3回目の大規模修繕を迎えるマンションからご相談を頂いています。3回目の大規模修繕を行うマンションの特徴は・・１，資金が潤沢ではない新築時に極端に積立金が安かったこともあり、資金が潤沢に・・というところは、むしろ少なく、節約、節約で何とか修繕費を工面しているところが多いです。積立金が足りないからと言って、各戸の徴収額を値上げするには、新築当初からの居住者が高齢化しているため、総会での合意形成が難しくなります。２，給排水管の改修も控えて、高額な修繕が目白押し当時の配管材料の寿命（耐久性）を考えると、3回目の大規模修繕が行われる前後に、給排水管の改修時期が到来します。工法にもよりますが、給排水管改修を行うと、大規模修繕1回分のお金が吹っ飛びます。３，バリューアップの修繕が検討に加わる。1回目や2回目の大規模修繕は原状回復＝傷んでいるところを直すことが主目的となりますが、3回目を迎えるマンションは、当時はオートロックがなかったり、エントランスの扉が手で空ける開き戸であったり、段差が多かったりと、今のマンションでは標準化されている設備がない場合があり、マンションのバリューアップの要望が強まり、原状回復以外の費用がプラスされる場合があります。バリューアップの費用は長期修繕計画に計上されていないため、この工事費の捻出するために、いろいろな工夫が必要となります。４，塗装や防水の被せ工法が限界を迎える。塗装や防水は、新築時の材料を生かして上から層を重ねていく、「被せ工法」を行うことが経済的です。しかしながら、「被せ工法」は、重ねる回数に限界があり、新築時の材料を剥がして、行う時期が到来します。材料を剥がして行う工法を撤去工法といい、この費用は高額になります。５．専用使用部分の建具（住戸玄関扉・サッシ）の改修が必要になる。住戸の玄関扉やサッシは、共用部分の専用使用部分という扱いになり、居住者が独占的に使用することができるものの、管理の区分は管理組合にあります。30－40年も使っていると、開閉しにくくなったり、隙間風があいたり、等の劣化が発生します。交換や全面的にメンテナンスを行うのであれば、管理組合がその費用を負担することになります。以上のように、お金が潤沢に溜まっていない状況で、お金をつかわなければならない要素が盛りだくさんの3回目の大規模修繕。大規模修繕だけに着目してお金を使おうとする管理会社や設計事務所に修繕をお任せするのは不安要素があります。自分たちの財産を中長期的な視点で、どのような考え方修繕を行うのか、しっかり考えていかなくてはなりません。３．
2022.04.15
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電話がかかりにくいフリーダイヤルの窓口
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日最大手のマンション管理会社に連絡しようと思い、名刺にあったフリーダイヤルに平日の日中連絡したところ、待たされること約１０分。ようやくオペレーターに電話にでました。クレジット会社や携帯電話のフリーダイヤルがかかりにくいという経験はありますが、管理会社へ連絡して、これだけ待ったのは初めてのことです。日中で１０分も待たされるのです。夜間緊急時には、もっと電話が通じにくくなるのでは？と不安に感じました。そういえば、このマンションの居住者から、緊急コールセンターが全然電話にでなく、緊急になっていないとお怒りの声を聴いたことを思い出しました。管理戸数が増えれば、比例して問い合わせの連絡も増えると思います。限界はあるとしても、長時間お客様を待たせないように、電話受付をしっかりと考えるべきなのかなと思います。
2022.04.02
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- 大好き無印良品
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- (2024-12-01 21:22:58)
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- 素敵なデザインインテリア・雑貨♪
- ★。娘の事＆UNIQLO×MARIMEKKOコラボ…
- (2024-11-30 11:18:36)
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- 日記を短歌で綴ろう
- ☆☆ 漢字ナンクロに嵌りかけている
- (2024-12-03 11:29:18)
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