2022年06月の記事
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築５０年、歴史あるマンション
ブログにお越しいただき有難うございます。本日顧問契約を締結している管理組合の通常総会に出席しました。５１期なので、築５０年を超えていることになります。区分所有者の高齢化は進んでいますが、役員は持ち回り（推薦制）で、新しい区分所有者を中心に選出されるため、理事会のメンバーは築年数が浅いマンションと、それほど年齢層は変わりません。理事会は月１回開催されますが、築年数が古いため、修繕の案件が多いのが特徴です。修繕の実施については、管理会社提案を受け身で決済することはなく、そもそも実施するか否かをまず慎重に検討し、実施するのであれば、発注する中身（仕様）を吟味し、相見積もりを取得して発注するため、無駄や過剰な工事が行われることはありません。
2022.06.25
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ランプが交換できないLED照明があること知っています？
ブログにお越しいただき有難うございます。LED照明が、安価になっており、交換しているマンションも多いのではないでしょうか？照明のLED化は主に三つの方法で行います。１）既存の照明器具を利用してLEDのランプに交換する。２）既存の照明器具を利用して改良（バイパス）工事を行いLEDのランプ対応にする。３）照明器具を交換する。１）及び２）は問題はないのですが、３）のLEDの照明器具交換を採用する場合、気を付けなくてはならないことがあります。ランプが交換できる照明器具と、できない照明器具があるということです。照明メーカーの耐用年数は１０年としており、LEDランプがちょうどこのタイミングで寿命を迎えるという説明をするのですが、実態は異なります。イダケンの経験上・・・屋外の照明器具で３０年以上屋内の照明器具で４０年以上もっちゃいます。ランプが交換できない照明器具を付けた場合、おおむね１０年ごとに照明器具を交換することになります。通常長期修繕計画では、こんな短いサイクルで照明器具交換を見込まないので、ランプが交換できないLED照明器具を交換した場合、組合の負担が増えることも考えられます。LED化照明器具に交換する場合は、ランプが交換できるか否かを確認することは大切です。ランプが交換できるタイプの見積が高くても、長い目で見ると、ランプが交換できないタイプを１０年ごとに交換するよりも、修繕コストが割安になる可能性は十分あります。
2022.06.21
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EV化インフラ整備の対応がなかなか進まない。
ブログにお越し頂き有難うございます。政府は、2035年まですべての自動車をEV化する目標を掲げています。分譲マンションでも、この話題は出てきますが、2022年6月現在は、まだまだ積極的に取り組んでいる管理組合は少ないような気がします。EV化のインフラ整備がマンションで進まない原因はなんでしょう？１．関心はあるもの、インフラ整備の知識がなく、どう進めてよいかわからない。２．整備するためには高額な工事費が必要となり、長期修繕計画ではEV化整備の費用を見込んでいないため、工事費をねん出することが難しい⇒必要な充電インフラの整備を進めるため、補助金制度を設けています。補助金の窓口となる「一般社団法人次世代自動車振興センター」では、マンション用にこんなわかりやすい資料も作成しています。３．機械式駐車場のため、平置き駐車場のように充電設備を設けることができないと思っている。⇒機械式駐車場でも充電設備設置を提案している業者があります。４．充電設備を設置するためには、高圧受電設備を導入しないといけないと指摘された。⇒急速充電器を多く設置すると、大きな電力が必要のため、高圧受電設備の新たな設置や、既存設備の変更が必要な場合があります。こちらも補助金が設けられる予定です。５．駐車場利用者が少数派で、駐車設備に工事費を要する総会決議（合意形成）が取れない。⇒駐車設置台数が少ないマンションでは、この問題が起こりそうですね。６．私が一番の問題はここだと思うのは・・・管理会社お任せ型のマンションが多い中、フロントマン（物件担当者）が多忙で、組合から打診がないと、積極的な提案をしていない。⇒イダケンのブログでも、この問題は何度か取り上げていますが、マンション管理業界は、いまだに、掛け持ちが多く、仕事が回っていないフロントマンがたくさんいます。管理会社としてノウハウや提案するスキルがあったとしても、提案することによりフロントマンは余計な仕事を増やすので、組合から積極的な相談がない限り、「まだまだ、他物件も様子見です」で済ませ、積極的なアプローチをしません。イダケンはこの仕事を始める前までは、管理会社に10年勤めフロントマンの苦労はよくわかります。一方で、管理会社お任せ型のマンションが、いまだ大多数を占める分譲マンションでは、フロントマンのアプローチがインフラ整備を進める鍵を握っているのは事実です。
2022.06.19
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大手建設会社・有名設計事務所でもこんなもんか・・(*´Д｀)
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケンはマンション管理士という国家資格を持っています。一般的なマンション管理士事務所は、技術的な部分はおまけ的な部分が多いのですが、イダケン事務所の自慢できるところは、技術的なことにも秀でたノウハウを持っていることです！！修繕を行う際は、まずはするどい視点で建物調査を行い、適切な診断を行います。瑕疵（不具合）を見つけた場合は、クライアントの意向を確認してのことですが、建物を作った売主、ゼネコン、設計事務所が、どんなにメジャー級でも、妥協無にクライアントを守るために、徹底的に交渉を行います。瑕疵（不具合）を解決するために時には訴訟に協力することもありますし、建替えという落としどころを見つけた事例もあります。今やっているプロジェクト（仕事）のお話です。建物の２年アフター保証を前にした第三者専門家劣化調査をイダケン事務所が実施しています。１週間近く複数の一級建築有資格者が建物・設備の隅々を確認。兎に角、不具合（瑕疵）箇所がでるわ・でるわ・・・・まだ建って２年目ですよ。この建物はタワーマンションも結構立てている誰しもが名前は聞いたことがある準大手ゼネコンが施工会社。設計・監理は、空港や大型スタジアムを筆頭に、有名どころの公共施設も手広くあつかっている、これも準大手の設計事務所です。ゼネコンからは、所長（現場代理人）を筆頭に複数の社員が現場にはりつき、設計事務所からも３名常駐して監理を行ったとのこと。・図面と実際の施工が異なるところが多数。何をもとにこの建物は建てられたのでしょう？・施工も、あきらかに法的な問題をクリアしていない。図面と違っても、法的にクリアしていれば問題ないと平気で設計事務所は主張。車に例えると、車検が通るからと言って、ベンツではなく軽自動車であっても走れば良いってことなんですかね・・建築物は、車と比べて動くお金がはるかに高額です。しかも、有名どころのゼネコン、設計事務所にお願いして、こんな状況です。イダケンは、営業をするときに、ちっさい事務所で実績が少ないからノウハウ少ないから頼りにならないよねって、建設関係の方に言われることがありますが、そんなこと全然違うと思い、意に介しません。精鋭ぞろいのイダケン事務所は、これからも大切な資産価値である建物をクライアントのために守り続けます！！
2022.06.07
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４K・８K放送対応はどうしています？？
ブログにお越しいただき有難うございます。新しいマンションでは最初から対応済みですが、４K・８K放送への対応でお悩みのマンションは多いのではないでしょうか？イダケンが理事長を務める、もうすぐ築５０年になりそうなマンションは、そもそもの設備が地上波アナログVHF派時代が基本スペックです。各戸への配線（同軸ケーブル）も５C2Vという、現在の地上波デジタル放送が対応しているUHF派には全く向かない材料が使われています。築２０年くらいのマンションでも、BS、CS多チャンネル放送に対応はしているものの、当時はハイビジョンが受信できれ程度の設備で、当然４K/８K対応を想定しているものではありません。技術は日進月歩。４Kテレビが安価になっているこの時代。せっかくなら、居住者が美しいテレビの映像を楽しみたいと思うのは自然な流れだと思います。４K・８K放送対応については、共同住宅においては大きく四つの選択肢があると思います。・アンテナ設備を改良して電波で受信する方法・ケーブルテレビ会社の契約（受益者負担、個別加入）によって、有線方式で受信する方法・スカパーサービスによって、有線方式で受信する方法・管理組合で対応せずに、インターネットを通じた「ひかりテレビ」等のサービスを利用して各戸の判断で受信する方法です。それぞれ、イニシャルコスト（導入工事費）とランニングコスト（サービスの維持費）が異なり、どの方式が相応しいかメリット・デメリットを検証して自分のマンションにとって何が最良なのかを選択することが望まれます。管理会社のフロントマンは、事務的能力や人当たりがよくても、技術的なことは苦手と言う人も多いのではないでしょうか？その結果、複数の選択肢をリサーチせずに、会社推奨やたまたま提案してきたサービス業者の一案だけを提案して、組合に「YES/NO」を求めることが起きてしまいます。こんなケースでも、しっかり様々な選択肢を分析し、組合に最良だと思われる判断を提供できるのは、イダケンの役目だと思います。
2022.06.07
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戸数が少ないマンションこそ会計の健全化は重要課題です
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケン事務所では、10戸未満の戸数が極端に少ないマンションからも、お仕事の依頼を複数頂きます。因みに今までで最も少なかった戸数は6戸です。戸数が少ないマンションは管理費に余裕がないので、コンサルタントに仕事を依頼するのは難しいのでわ？と疑問に感じる方もいるかと思いますが、戸数が少なく、管理組合の力だけではコスト圧縮が難しい！だからこそ、イダケンがこれまでのノウハウを生かすことで、会計の健全化が実現できるのです。はじめに長期修繕計画を見直し、修繕積立金会計を健全化します。管理会社提案の資金計画だと、修繕積立金を２・5倍に値上げする必要があると提案を受けました。イダケンマジックで、長期修繕計画見直し案を作成。ギリギリではありますが、物価の上昇等の要素を抜きにすれば、今後30年間累計で収支の赤字が生じない資金計画を作成することができました。現在進めているのは、管理委託費の圧縮です。契約でオーバースペックの仕様を削り、競争原理を働かせて、節減を実現するわけなのですが、相見積を取る業者を見つけるのが一苦労。イダケンはこれまで複数の小規模マンションの経験があるので、5社以上は競合先を見つけることができますが、組合さんがインターネットの情報だけで、見積もりを受けてくれる業者を探すことは骨が折れる作業になるかと思います。築年数が経過し、組合員の高齢化が進むマンションにおいては、コスト意識をしっかり持つことは、スラム化を防ぎ、住環境を良くしていくことにつながります。
2022.06.06
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管理費・積立金を高くしない、「攻め」のコスト意識
ブログにお越しいただき有難うございます。本日午前中は、顧問契約してそろそろ１０年近く経つ団地の常設修繕委員会に出席しました。この団地は、コストについて「攻める」意識を持っています。管理会社や設計事務所の提案を鵜呑みにして、管理費・積立金を設定している「受け」のマンションとは違います。５年ごとに見直しを図っている長期修繕計画も、ローコスト管理を実現するイダケンマジックで資金計画をベースにしているのですが、前回・今回と、タスクチームである修繕委員会で２年近く検討を重ねて、修繕の方針を決めます。「攻め」の意識は、管理費・積立金・駐車場徴収額に如実に反映されます。団地としては約２００戸と、そんなに大きくありません。築年数は３０年を超えて、建物本体だけではなく、設備も老朽化が進行しています。・管理費は月額約９０００円。（㎡あたり約１００円）・積立金も月額約１２０００円（㎡あたり約１４０円）・駐車料は１台２０００－３０００円と７０㎡の専有部分の部屋だと、駐車料を含めても一月２００００円程度に抑えられています。ケチケチで、最低限の工事しかやらないわけではありません。一昨年は、サッシをペアサッシのグレードのよいものに全窓交換。これと併せて玄関扉も交換。居住性を向上させるためのグレードアップも行います。大規模修繕もおおむね１２年周期で実施しています。１戸当たりのコストを上げないように、真剣に議論し、良い着地点を見出しています。コスト圧縮する手法を見つけるためには、コンサルタントを積極的に採用して助言を求めます。修繕委員会は、大規模修繕時だけにスポットで結成するのではなく、常設化し、日常の修繕コストも常に節約に努め、長期修繕計画と実態の工事の比較も定期的に実施しています。管理コストの最適化は、管理会社や大規模修繕専門の設計事務所にお任せでは実現が難しいと思います。ローコスト化の手法を積極的に提案する専門家の提案＝イダケンマジック＋管理組合の攻めの意識を合わせて達成が可能です。
2022.06.05
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配管の改修、更生と更新どちらがお勧め？
ブログにお越しいただき有難うございます。築３０年を超えると、給排水管の劣化が進み、これを放置すると漏水のが原因になります。部分的に補修は可能ですが、同じ年数が経過しているわけですから、漏水した配管以外の個所も劣化が進んでいると考えた方がよいでしょう。配管の改修方法は、今ある配管を延命して使用する「更生工法」、配管を交換する「更新工法」大きく二つに分類されます。コストの面からみると・・更生工法のお安くできます。耐久性を考えると・・更新工法の方が、更生工事の倍以上持ちます。お部屋の使用制限は・・更新工法の方が、若干長くなります。配管は隠蔽されているので、施工性の問題で、更生工法でないと、現実的に改修が難しいケースもあります。一方で、更生工法は、既に腐食が進んで、管の肉厚が薄かったり、穴が開いていたりすると施工ができない場合があります。メリット・デメリットをしっかり説明して、組合に判断してもらいますが、マンションによって選択肢は当然変わってきます。劣化調査を行った後、このようなわかりやすい比較表をつくり、理事会で検討を進めます。一回の工事は更生工事の方がお安くなりますが、５０年のサイクルで考えると・・更生工事 ３０００万円×２回（２５年周期）更新工事 ４５００万円（５０年周期）と更新工事の方がお安くなります。長い目で見た時に、どちらの工法がお得なのかを考えることも必要です。築４０年近いマンションで、配管の外部腐食が発生し、漏水しました。ここは更新工法による改修を選択しました。最後に、配管の改修を進める上でのポイントです。１．相見積を取らないと競争原理が働かず、割高になります。管理会社お任せで発注しないことです。２．相見積の取得を管理会社任せにしない。管理会社の関係性が深い業者に見積金額を操作し（出来レースになる）、割高になります。３．様々な工法があります。複数の工法についてメリット・デメリットを比較します。４．工事会社以外の第三者専門家（コンサルタント会社）に劣化調査を依頼し、客観的な診断を行います。５．最低でも三社以上の業者に相見積を依頼します。
2022.06.04
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小修繕でもシッカリとコスト管理
イダケンにブログにお越しいただき有難うございます。建物外周に足場を架けた大規模修繕工事はおおむね10－15年周期で行います。この周期が長くなると、資金計画が有利になり、組合員の負担を少なからず圧縮することが可能です。周期を長くするために、大規模修繕の中間期（大規模修繕の屋上以外の保証が切れた後の大規模修繕から６－７年後が理想）に、不具合個所が少ないうちに手直しして延命措置をすることが考えられます。中間期工事をすることで・大規模修繕の周期を長くできる。・次回大規模修繕では不具合個所が少なく、低予算で修繕を済ますことできる。こんなメリットがあります。先月築約20年、約120戸のマンションで、中間期工事（鉄部塗装と防水の一部補修）を実施しました。当初管理会社の提示予算は約650万円でした。組合の依頼によりイダケン・マジックによる見直しを行いました。・工事範囲・仕様の見直し 約650万円⇒約350万円・相見積による競争原理導入 約350万円⇒約200万円総会で予算承認した金額（管理会社提示額）の3分の1で工事を実施することができました。工事範囲・仕様については、専門委員会が現地を確認し、イダケンのアドバイスをもとに絞り込み、相見積の業者も組合からも何社から推薦し、5社から見積もりを取得しました。発注する業者は、組合にとって初めての業者でしたが、工事監理を外注することにより、クオリティーを確保した工事が実現できました。大規模修繕や、給排水管改修等の高額工事時には修繕委員会を結成し、コスト圧縮に尽力しますが、それ以外の時期は、大規模修繕等以外は管理会社お任せで工事を進めるマンションが多いような気がします。塵も積もれば山となるで、普段からコスト管理をしっかりする意識づけが大切です。
2022.06.03
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長期修繕計画見直しで将来のコストを大幅ダウン！！
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日、15戸の築40年近いマンションで長期修繕計画の見直しの依頼を受けました。管理会社の提案では・・・長期修繕計画上、支出が30年累計で1億3500万円と、現行の積立金のままでは30年累計で赤字が約4500万円近く発生します。まずは130％積立金をアップして、1000万円借り入れして近々の大規模修繕を乗り切りましょう！というものです。しかも130％に値上げしたとしても、30年累計で赤字が約2500万円近く発生します。築40年近いので、組合員の高齢化が進んでいます。資金不足が慢性的に発生すると、積立金のさらなる値上げや、臨時徴収なんかで資金を調達せざるを得なくなります。資金調達の合意形成がなかなか取れない中、修繕の適切なタイミングを逃がしたり、しなければいけない修繕ができなかったりと、建物のスラム化が起きます。イダケンマジックで見直しすると・・・30年累計支出 管理会社：約1億3500万円⇒イダケン：約7000万円30年累計収支 管理会社：約マイナス4500万円⇒イダケン：プラス約2500万円修繕計画を見直すことにより6000万円の圧縮（1戸当たり400万円）が図れることができました。その結果、30年間で値上げする必要はないという資金計画が出来上がりました。マジックといってもこれまで培ったノウハウを生かして、・オーバースペックな提案を一般的な工事の考え方に補正する。・修繕周期をなるべく伸ばす。・計画上のコストを実勢価格に近付ける。こんなことをしただけです。現在、建築・設備のコストがどんどん高くなっています。シミュレーションの数字ではできなくなる可能性もあります。早いうちからコスト節減の努力をしないと、スラム化の原因になりますよ！！
2022.06.02
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