2011年04月の記事
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4月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して４月のレビュー３月のレビュー４月の実績は1棟目札幌 ８/８ 満室2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ８/１０ 4棟目札幌 １７.５/１９5棟目横浜 １２/１２ 満室合計 ５３.５/５７ 稼動率93.9％（札幌だけでは４１.５/４５ 稼働率92.2％）今年に入ってからの総合稼動率は９１．９％（209.5/228）札幌だけでは８９．７％（161.5/180）４月の時点で札幌は今年通算で９０％にも達していません。残念ながら目標達成は、ほぼ絶望的。一方、退去は１室。新たな退去予告はなし。今年の退去は予告を含めてまだ２室。今年の目標は１０室以内なのでこちらは相変わらず順調。(^^)空室も埋まらないですが退去もないので救われているといった状況です。なかなか思うようにいかないものですねー♪
2011.04.30
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事件発生！
事件発生！ヒントこのブログ過去妻後は察して下さい(T_T)
2011.04.29
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横浜物件初トラブル
今日はネタがないので昔話。築１年の横浜アパート。入退去もなく平穏な物件です。それの購入後の唯一のトラブル。２月初旬に１回だけありました。トラブル内容は入居者から発信の電波といっしょにコネクターの雑音で障害が発生している可能性アリという内容。警告のアラームで発覚したようです。結局、道路→ブースター→分配機の間のケーブルが悪く交換が必要。交換しないとネットや電話の異常につながるという内容。交換料金は無料。トラブルとは言えないくらいのトラブルでしょうか。全くと言っていいほど手がかかりません。
2011.04.28
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町内会費
５棟目横浜物件がある町の町内会長から町内会費の支払いのお願いが郵送されてきました。３００円×１２人×１２カ月の３６,０００円昨年も思ったのですが何故、大家が入居者全員の町内会費を支払わないといけないのか意味が分かりません。逆に札幌の場合は入居者から町内会費を前オーナーの時代から毎月３００円、徴収しています。ただ実際に町内会費を支払ったことはありません。同じ横浜でも自分は賃貸マンションに住んでいますが、町内会費は入居者である私が年間５千円を支払っています。理解はできませんが物件購入時に不動産会社からも年間経費としてかかる金額として提示されていましたし、町内の人たちを敵に回すとデメリットしかありませんから黙って支払います。仕方ありませんね。(^^)
2011.04.27
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関わった人の幸せのために
前にも書いたことがありますが会社関係の人とは歓送迎会などの公式な飲み会以外は、ほとんど参加しません。理由は意味がないから。その関係の飲み会は上司の悪口や同僚の噂など単なるウサ晴らし。これでは時間とお金をドブに捨てているようなもの。ただ例外もあります。仕事で関わっててきて助けてあげたいと思う人には何とかしてあげたい。という事で今日は後輩のためにそういう場をセッティングしました。一言で言うと社内人脈の橋渡し役をしてあげると言うことです。お酒が美味しいと思ったことは一度もありませんが最近は飲みに行く機会が多いです。お酒は嫌いですが酔って、いい気分になるのは大好きだから。不動産投資も含めた投資でもお世話になった人、気の合う人には幸せになってほしい、と思っています。人の事を気遣っている場合では無いかもしれませんが。(^^)
2011.04.25
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右肩上がりの時代
昨日は大学時代の友人と大盛り上がり。特に２次会は４時間近くいて大変な盛り上がり。前に行った新橋の人気店「なつかしや」を綺麗にしようなお店です。８０年代、９０年代前半の曲をリクエストすると、その当時の歌手のテレビ画像と曲が大型パネルに映し出されます。それから段々、他のお客さんも入り混じって歌ったり踊ったり。その当時まで日本は右肩上がりの時代でした。日本の黄金時代といってもいいでしょう。しかし・・・残念ながらその時代は終わってしまいました。可能性としては現状維持がいいところだと思います。人口減が致命的。(T_T)投資の観点では残念ながら魅力的な市場ではないようです。だからインカムゲイン狙いの不動産投資が可能になっているとも言えると考えています。そんな時代だから色んな選択肢から投資を考えておかないと世界経済の「津波」に流されてしまう可能性も否定できないような気がします。若い世代になればなるほどその可能性が高いと思います。(T_T)
2011.04.24
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今日も飲み会
昨日も飲み会。今日も飲み会。と言っても投資とは全く関係ありません。大学時代の友人５～６人で中野で飲みます。３年くらい前から大学の友達同士が集まることが多くなりました。年に６回くらいでしょうか。自分は年に２回くらいしか行きませんが多い時だと１０人以上、集まります。男女あわせて２０人くらいで楽しーい大学生活でしたが、つい最近のことのように記憶がよみがえります。一生の付き合いになるでしょう。細かい話はしませんが不動産投資をやっているくらいのことは言ったことがあります。しかし全く反応がないくらいみんな欲がありません。なので一切、投資話はしません。古くて新しい友人達と飲むのも楽しいものです。今後は年２回といわず極力参加しようと思います。(^^)
2011.04.23
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ドキッ！国税局から郵便が・・・
会社から帰ると国税局から郵便が・・・ドキッ！何？？？支払っていない不動産取得税の件？お尋ね？内容を見るまではいろいろと頭の中をかけめぐります。内容は・・・確定申告分の振替納税のお知らせでした。「ホッ」金額は３万ちょっと。びっ栗させないで！
2011.04.22
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固定資産税
昨日のブログは見られなくてラッキーでした。（笑）ちょっとヒヤヒヤ。コメントも見たらまた何か起きたかも知れません。。(^^)ところで５棟分の固定資産税１期分を支払ってきました。このくらいの事は妻もやってくれます。以前は面倒なので４期分をまとめて支払っていましたが今回は１期分のみの支払い。２回目は２期と３期の２回分支払い４期目は年末近くに支払う税金を見ながら支払い時期を判断します。４月は何かとお金がかかります。仕方ありません。。。
2011.04.21
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バトル
昨日、妻とちょっとした口論に。それから話がとんでもない方向へ。札幌でコジローさんの接待？遊び？のキャバクラの件を蒸し返してきました。口論のきっかけとは関係ないのに・・・どこのお店に行ったかを聞きださせられすぐさまパソコンで検索。「触り放題になってるじゃない！」さらにはハードとソフトがあってうんぬんかんぬん・・・意外と妻はインターネットで調べるのが上手です。私よりうまいかも・・・でも、こんなところでその検索力を発揮しなくていいのにーと思ってしまいました。札幌で行ったキャバクラ「だから事前に行くと言っただろ。」これから喧嘩の度に言われそう。一生、言われるかもしれませんね（笑）
2011.04.20
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海外に住む所長サンと交流
現在、西安に住んで海外不動産投資をしていらっしゃる所長サンさんから日曜日にメッセージをいただきました。今後はアセアンのある国に拠点を移すそうです。ブログの威力は強烈です。人脈がドンドン広がります。ところでタイミングをみてツィッターにも参入するつもりです。適当にやるのではなくしっかりした意図をもってやりたいのですぐにははじめません。その内に不動産投資に限らず日本を含む全世界を対象にした投資の会でもはじめようかなーと思っています。何度も会を立ち上げると宣言し都度、撤回してきましたがリーマン業にも余裕がでてきて今度こそは狼少年にならないつもり。参加資格は「先義後利」（孟子の言葉）を守れる人。最初は北海道方式で告知だけして集まる人だけ好きな時間に来て好きな時間に帰るという方式でいいかなー、と思います。幹事がとっても楽な方式です。それが発展して組織として機能すればちゃんとした会にすればいいしうまくいかなければ解散です。最初にやるとしたら早くて６月くらいでしょうか。
2011.04.18
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海外投資セミナー
昨日、海外投資セミナーに行ってきました。面識のある人も５名くらい。全部で７０名前後はいたでしょうか。海外投資の是非、やるやらない人それぞれ色んな判断があると思いますが、これだけ世の中がグローバル化しているので知っておいて損はない、いや知っておくべきだと思いました。今回のセミナーで推奨していたのはマレーシアのクアラルンプールとロンドン。投資尺度は人により違うので物件についての論評は避けたいと思います。ただ間違いなく非常に勉強になりました。日本の不動産投資のセミナーは出尽くし感がありましが物凄く新鮮。セミナー後の懇親会は迷いましたが結局、行かず。５月に詳しく聞いたり交流する機会もあるので止めました。
2011.04.17
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リーン・シックスシグマ
昨日から新しい部署の研修がはじまりました。平日６日間みっちりやります。お金をもらっって勉強させてもらえるなんて最高です。お金を支払うなら６日で１００万くらいの価値でしょうか。その中で印象に残ったのがリーン・シックスシグマ。リーンはスピード＋価値でキーワードは「ムダ」シックスシグマが品質＋低コストでキーワードは「バラツキ」そのアプローチは脱ＫＤＤ。ＫＤＤというのは勘・経験・度胸ビジネスの世界では確かに脱ＫＤＤでしょうし、投資の世界でもその考え方を応用して発表すれば納得する人も多いし、受けもいいかもしれません。しかし、投資の世界では「勘・経験・度胸」が最も大事だと私は思っています。例えば株の世界では色々考えているうちに株価が急に上がったり、下がったりします。私がやった典型的な例は「ニューシティレジデンス」というリートです。元々４０万くらいだつたと記憶しています。当初、２０万くらいで２口購入しましたがどんどん下落し１５万くらいになりそこでナンピン買いをします。さらに下落して１口６万くらいになりその時点では全部で９口１２０万に。その後、ほぼ倒産で整理銘柄になり１口７千円～１万円に。当初、買った値段の２０分の１以下になりました。そこで勘・経験・度胸で１１口買い増し。結果的にはニューシィティはビ・ライフにスポンサーが変わり倍以上の１７０万の利益がでました。不動産投資は株と比べるとはるかに経験が少ない段階で１棟目を購入。一番大事な経験（研究）が欠けていましたが運よく何とかやっています。これからも色んな投資をやりますがＫＫＤも重要だと思います。
2011.04.16
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大人気の４棟目
J社から４棟目の管理のお願いの郵便物。前にもJ社から何回か管理のお願いが届いていましたがどこの物件をターゲットにしているのか分かりませんでした。今回は工夫された「ちらし」が。「気になりませんか今現在、○○の競合物件はどうしているのか？」４棟目指名です。そして平均家賃などなどを記入してFAXすると管理プランナーが競合物件の情報提供するという内容でした。この４棟目には１月終わり頃は札幌から多くの郵便物が届きました。Ｊ社、Ｒ社、Ａ社などからの管理会社変更のお願い。４棟目の件ですが「オーナー所有の○○は４室の空室があると思われます。」からはじまって、自分の会社のアピールです。その時の空室数はズバリ当たっていました。Ｒ社とＡＯＢＡ建設（仮名）の２社から空室数まで書いた郵便物が届きました。これって不法侵入じゃないの？無視しましたが・・・以前は元ヤクザのいるマンションということで大家さんから、今は他の管理会社から大人気です。（笑）仲介の人に大人気だといいのですが・・・
2011.04.15
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明後日セミナーに参加します。
明後日の土曜日にセミナーに参加します。数ヶ月前からアセアン諸国への投資に興味を持ち実際に購入に向けて動いています。そんな時に面識のあるSE大家たくちゃんのメルマガで「海外不動産を扱うステイジアキャピタル社が主催する海外投資セミナーがあります。参加費は本来５０００円ですが、僕が主催するアジア太平洋大家の会無料会員はこのセミナーに無料参加することができます(^^)。」というのがきたので、ついつい？会員登録して申込ました。何たって「ただ、もらう、ひろう」が大好きなので（笑）チームリタイヤさんが前に参加してブログで感想を書いていたセミナーと同じだと思います。このセミナー↓海外投資セミナー私は別ルートでのアセアン投資なので勉強のための参加です。新しい出会いもあるかも知れませんし。(^^)ところで、またまたYahooニュースからの引用「東日本大震災の震源域の東側で、マグニチュード（Ｍ）８級の巨大地震が発生する可能性が高いとして、複数の研究機関が分析を進めている。 日本海溝の東側で海のプレート（岩板）が引っ張られる力が強くなっているためで、早ければ１か月以内に津波を伴う地震が再来する危険がある。 Ｍ９・０の東日本大震災は、押し合っていた海のプレートと陸のプレートの境界面が破壊されて起きた。そのため周辺の地殻にかかる力が変化し、東日本全体で地震が誘発されている。 京都大防災研究所の遠田晋次准教授（地震地質学）は全地球測位システム（ＧＰＳ）の測定データから、海のプレート内部で引っ張られる力が強くなっていることを突き止めた。明治三陸地震（１８９６年）の３７年後、昭和三陸地震を起こしたメカニズムと共通しているという。「今、昭和三陸規模の地震が起きると、仙台市で１０メートルの津波が押し寄せる計算になる」と言う。」こんな発表があると親子３代以上仙台に住んでいる人は別として影響でるのは必至でしょう。
2011.04.14
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原発周辺で、賃貸物件への入居希望が殺到
月曜日に福島の義母が自宅に帰っていきました。ちょうど大きな余震のあった日。二時間遅れで到着したようです。その前日の日曜日にはみんなで回転ずしのスシローへ。自分は全然、気にしませんがこんな時なので放射能とか気にしてお客さんも少ないかなーと思いきや、大盛況の１時間待ち。流石、顧客満足度の高いお店でランクインしているだけのことはあります。ところで福島第１原子力発電所の周辺自治体で、賃貸物件への入居希望が殺到しているようです。以下Yahooニュースから引用「福島第１原子力発電所の周辺自治体で、賃貸物件への入居希望が殺到している。避難指示の出ている２０キロ圏内の住民や、津波で自宅を流された人が、不便な避難所暮らしを敬遠して戻ってきているとみられる。不動産会社などによると、屋内退避指示が出ている２０～３０キロ圏に近い福島県相馬市やいわき市のほか、１１日に「緊急時避難準備区域」に指定された北２０～３０キロ圏内の南相馬市中心部でも空室がほぼなくなっているという。」(毎日新聞)これだけの震災のあとで余震も続くなか故郷への思いは、恐怖心をはるかに超えるということでしょうか。
2011.04.13
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地震確率の高い都市
先日５棟目横浜物件で加入している地震保険の内容の確認書類が郵送されてきました。実は地震保険に加入しているのは５棟目の横浜物件のみ。札幌の４棟については加入していません。最初に１棟目を購入する時から大地震が起きる可能性については事前に調べてありました。札幌の今後３０年間に大地震が起きる可能性は５.２％だったと記憶しています。その時の記憶だと横浜が３３.３％。そんなこともあって札幌物件は地震保険に入っていません。それは新聞に載っていた情報でしたがその時に主要都市で一番、大地震の確率が高い都市はどこだったでしょう？答えは・・・三重県の津市でした。当然のことながら仙台もかなりの高確率でした。
2011.04.11
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続 埋まらない３棟目の空室
３棟目の空室状況について確認しました。日本がこんな状況となるのは想像もつかなかったので今となってはネーミングが悪かったかなー、と思う「アトミック・ボンバー作戦」などを実践してきましたが結果が伴いません。ただ、はじめて担当者から満足できる回答がメールで。「2月・3月の転居ピークと比較すれば、客足は鈍ってきていますがまだまだです！」これに加えて敢えて書きませんが具体的な方法で今以上に案内件数を増やすようにするという内容。前にも書きましたが、もう１ヶ月早くやっていれば結果は間違いなくかわっていたはず。でも、それ以上に得たものは大きいので仕方ありません。それと最近は空室対策よりも別の事に関心が移っています。サラリーマン収入、不動産投資収入に次ぐ第３の収入の柱。第３の柱が軌道に乗ればどれか１つが大苦戦しても心配がなくなります。。(^^)
2011.04.10
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埋まらない３棟目の空室
３棟目の空室がなかなか決まりません。今の管理会社にかえてからは最長記録更新中。(；一_一)激戦の札幌で、その中でもやや激戦地区。そして大して競争力もない物件。ケレンヘラー状態なのは自分でもよく分かっています。ただ、３棟目のなかでは埋めやすい部屋のはず。。。そして今の管理会社の営業力を考えればいくら何でも空室期間が長過ぎ！担当者の能力なのか？先日、状況を知らせるようメールをしました。短い文章で普通の文章。さて、それに対する返答は？続く
2011.04.09
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ふるさと納税で被災地応援
昨晩も大きな地震がありました。余震が続きます。さて大震災後、義援金や募金の案内をあちこちで見かけます。中には募金と偽り詐欺のように懐に入れている人もいるようです。テレビやYahooニュース、新聞でもでていたのでご存じの人も多いと思いますが私の被災地応援いち押しは「ふるさと納税」これは出身地という意味ではなく応援したい都道府県に寄付するというもの。前からあった制度のようですが私も今回はじめて知りました。ふるさと納税のよいところは被災した自治体が機能しなくなっている中県に寄付することで、県が被災地した自治体に代わって有効にそのお金が使われる点。やっぱり被災地により近い人の方が何に困って何を支援すればいいか分かります。そしてふるさと納税することで寄付した人にも大きなメリットが。以下ネットからの引用たとえば、年間２０万円の住民税を支払っている人が（所得税率１０％、住民税率１０％）この制度を使って、福島県に２０万円を寄附したとします。すると福島県から領収書が送られてきます。その領収書を添付して確定申告を来年すると、所得税で１万９８００円、住民税で３万９５００円の合わせて、５万９３００円の税金が安くなります。 また年収７００万円で夫婦と子ども２人の４人家族（税率１０％）の場合、４万円寄附するとすれば所得税で３５００円、住民税で３万１５００円、計３万５０００円の税金が戻る計算になりますから、自己負担は５０００円で４万円の寄附ができることになります。被災地の役にもたって税金も安くなる。この制度を使って支援するのが安全、安心、安価で効果も抜群。トリプルＡだと思います。不動産投資をやっているような人はそこそこお金もあるでしょうしこのくらいの応援は簡単でしょうからね。(^^)
2011.04.08
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５棟目横浜物件不動産取得税
５棟目横浜物件を購入して１年以上経ちました。昨日、５棟目横浜物件の固定資産税の納税通知書が届いたことは書きましたがそう言えば建物部分の不動産取得税の通知がまだきません。土地の不動産取得税は昨年８月頃？に支払っています。「不動産取得税は忘れたころにやってくる」とは、よく聞く話ですがいくら何でも遅過ぎでは？昨年の夏ころに県税事務所から連絡があり、必要な書類は全て郵送しましたがその後、何の連絡もありません。放置プレイです。
2011.04.07
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５棟目横浜物件固定資産税
５棟目横浜物件の固定資産税の納税通知書が届きました。年間３０万ちょっと。安っ！ようやく築１年のまだまだ超築浅物件で８，９００万の物件ですが木造のランニングコストは無茶苦茶、安いです。空室率を低くし家賃が下がらなければ最高の投資でしょう。この物件も今のところ５年～６年後に売却するつもり。その頃には５棟中３棟が無借金になります。超、安定経営までもうちょっとかな？
2011.04.06
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通常の人では入ってこない投資情報
不動産投資、サラリーマン業、その他投資関係。成功するためには、いかに良質な人脈を築くかがキーだとみんな考えています。そう思うから多くの人がセミナーに参加しその後の懇親会にも出席するのでしょう。そして、その人脈もトップレベルになると不動産情報だけではなく、その他の通常の人では入ってこない投資情報まで入ってくるようになります。自分はまだまだ未熟。今までもかなり高いステージの人とは何人もお会いしていますが当然普通は当たり障りのない会話をする程度。そりゃー、そうでしょう。信用できるか、できないか分からない人に数回あっただけで貴重な話をする訳がありません。昨日のブログは泥酔状態で書いたので上から目線の書き方でしたが内容はすべて事実。泥酔状態で書いたので今までの私とは別人か？と思った人も多かったでしょう。でも意外と熱くなくることも実は多いです。裏切り者は絶対に許しませんし。（笑）夜中過ぎにブログをアップしましたがその時の内容は強烈でした。アントニオ猪木風な感じ。チャーラーラー、チャーラーラー( ﾟ 3ﾟ)ﾉ～♪５時間後に少し酔いがさめ内容が流石に過激過ぎると思いいったん削除し修正しました。昨日の夜中の１時から６時までに私のブログを見た人はラッキーでした。(^^)ただ、自分は過去からの人脈、信頼関係を無くすつもりはありません。たまに自分が上のステージの人と交流ができると、過去には同じステージで仲良くしていた人を切り捨てる人がいます。しかし過去に知り合った人も自分は大事にしていきたい、と思っています。自分からお誘いすることは元々ほとんどありませんが、お誘いを受けた時には都合さえ悪くなければ参加したいと思います。そして、差し障りのない情報、口止めされていない情報役に立つ情報についてはお会いした時にでも話していきます。過去にお会いしている人はどうぞ気軽に声をかけて下さい。(^^)
2011.04.03
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びっ栗な投資のキーワード公開
←３０万アクセス達成記念今日で人気ブログランキングから撤退します。最高順位は１０位までいきましたので満足しています。今日、「今まで自分がやってきた投資がバカバカしく なるような、びっ栗な投資。」のキーワードを１つ公開します。ここ１ヶ月で自分のステージもかなり上がり、途中、親しい？人には若干、紹介したり、資料もお渡ししましたが現時点ではさらに進化しています。固有名詞も変わっています。さて最終日だから最終日だから好き放題、書いてしまおう！私のランキングの上には十数人の人がいますが、チーム力で上回れるのはせいぜい居ても２人か３人でしょう。人気ブログランキング←現在の順位ところで昨日、私のハートを逆なでするようなグループメールあり。「ホッ、ホッホー！」前から我慢の限界点は超えていますがこのブログが丁寧な言葉遣いなので俺がなめられているのか。これを見て自分だ、と気づく奴は一人しかいない。堂々と、ここで反論できるなら聞いてやろう！まー、それは今日、書き込みがあったらにしよう。最後にキーワード。先ほども書きましたが少し前にお話しした人には申し訳ありませんが、既に若干、違います。登場人物も違います。キーワードは「年利６０％の投資」もうひとつヒント。「年利４２％元本保証」これを見て、ん？と思う人もいるでしょう。普通は当然ですね。これは信頼できない、と思う人はさようならー。ズィ、エンド！←応援クリックお願いします。
2011.04.02
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