2011年12月の記事
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ダウ平均は1年間で5.5%上昇
先ほど富山に到着しました。今日で今年も終り。株式市場ではダウ平均が1年間で5.5%上昇。新興国やユーロ圏など軒並み2桁の下げ幅を記録する中上昇したのは米だけ。ユーロも11年ぶりの99円半ば。この実況を1年前に予測できた人がいたでしょうか。お勉強ができた人やプロでも少ないでしょう。世の中、理論だけでは予測がつきません。だから投資は楽しいのだと思います。素人がプロをはるかに上回るパフォーマンスをだす。さて、今年はかつてないほど今後も深くお付き合いができる方々とお会いすることができました。10年後、20年後に振り返った時に人生の岐路だったという年になるのは間違いなさそうです。来年はどういう年になるでしょうかσ(^_^;)
2011.12.31
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12月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して１２月のレビュー１１月のレビュー１２月の実績は1棟目札幌 ７/８ 2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １７/１９（1月から入居予定）5棟目横浜 １０.５/１２（12末と1月中旬退去&2月入居決定） 合計 ５１.５/５７ 稼動率90.4％（札幌だけでは４１/４５ 稼働率91.1％）今年に入ってからの総合稼動率は９２％（629.5/684）札幌だけでは９１.７％（495/540）目標の93.9％から▲2.2％11月末には分かっていた結果です。退去目標10以下は今年は達成と思いきや年末退去があり達成できませんでした。目標10室に対して結果は11室。最後の目標キッシュフローは目標1,000万に対し▲210万の790万。本業の手取りより少ない結果に。今年たてた目標は３つでしたが１つも達成できませんでした。来年は目標を達成したいと思います。
2011.12.30
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来年は株価低迷？
今年は東日本大震災や原発事故、海外では中東などの独裁体制の崩壊。日本の株式市場は低迷し円も高止まりで他国通貨も乱高下といった激動の１年となりました。私はこの1年で海外不動産購入をはじめかなり海外シフトしました。来年の景気はどうなるのか？政府は強気の予想をしていますが全く分かりません。個人的なベストシナリオは来年いっぱい世界の株価ができるだけ低迷。為替は来年に限らず円安へ。世界経済が低迷する中日本の景気だけは底堅く推移していく事。そうなれば個人資産も飛躍的に増やすことができるでしょう。この１年～１年半が自分の資産を増やすための人生で最も重要な期間であることは間違いありません。しかし自分のベストシナリオとおりになる可能性は低いと思っています。もともと運が強いと思っていますがさて来年の世界はどう動くでしょう。誰も予測できません。
2011.12.29
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今日から休み
今日から休みに突入です。今年は本業でもプライベートでも色んなことがありました。4月に異動となり今までよりは精神的に随分楽な仕事になりましたが時間の余裕は減ってしまいました。また海外物件購入やその他諸々で例年に比べると非常に忙しい１年となりました。そのためかアパート経営への熱意も少し冷めた時期が続き、ブログの更新も週１～２回にしようと思ったこともありましたが、最近はすっかり元気に。29日は夕方から２～３時間だけ会社に行き30日はのんびり。気が向けば横浜物件を見に行くかもしれません。31日に富山に帰省し年明け４日までお休みです。
2011.12.28
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確定申告準備はほぼ完了
１１月にはその時点までの弥生の青色申告の入力が済んでいましたがこの３連休で最後の仕上げ。不動産所得の収入の内訳の入力を完了。しかし、これが昨年までと違いかなり面倒。昨年まではExcelチックな感じで簡単でした。しかし今年度は、収入で入力したものとこの不動産所得の収入の年額がずれているとビックリマークがでてきます。昨年までは月額だけ入力し年額は入力すらしていませんでした。しかもWebチックで入力がExcelよりは使いづらい。確かにぴったり１円たりとくるいがないという意味ではバージョンアップしていますが使い勝手は前のバージョンの方が良かった・・・しかも昨年、更新したのに契約期間を変更し忘れたものは全て最初から入力し直し。意外と時間がかかってしまいました。あとは来年中旬に領収書の整理とミスがないかチェックして終わり。この作業が私にとってはいちばん苦痛で例年１２時間くらいかかっています。そして実際の提出は１月下旬。e-Taxは使いません。
2011.12.26
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HSBC香港から送金
HSBC香港に口座のある人に送金するため先日、送金手続きをしました。香港HSBCに口座開設しても何もしないと振込の上限は１万香港ドル（約10万）。上限を上げるためには自分の口座から申請書類をダウンロードして香港にしないといけません。そのため２週間はかかります。しかもその手続きでの上限は５万香港ドル（約50万）。今回はそれ以上の振込みでした。５万香港ドル以上、送金したい場合はネットで自分の口座から特定の振込口座を事前に登録する必要があります。登録後１～２日で指定口座に振込める画面になり上限は一気に１００万香港ドル約１，０００万まで振込可能となります。せっかく香港に口座を開いても知らないといざという時に利用できないという事になってしまいます。
2011.12.25
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札幌管理会社の取締役が自宅に
昨日、札幌物件の管理をお願いしている会社の取締役から携帯に着信。「年末のご挨拶でお歳暮を持ってご自宅にお伺いしていいでしょうか？」という電話でした。我慢できないことがあった時にたまに電話したりお伺いしています。むしろ自分がお世話になっているのに申し訳なく思いましたがせっかくのご好意でしたのでお受けしました。私のような零細オーナーの自宅までわざわざお越しいただき恐縮してしまいました。社員の方には厳しいのか優しいのかは分かりませんが偉ぶらず非常に感じのいい方です。9月にお会いしてからは、書きこみは１回だけ。内容も当りさわりのないものになりました。話がそれましたがその誠実さと行動力がお客様受けして今の地位を築いていらっしゃるのでしょう。
2011.12.24
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退去＆入居
１昨日はまず悲しいお知らせ。そう横浜物件でまた退去予告。埼玉に引っ越すそうです。最低２部屋は埋めないといけなくなりました。それから２時間後、今度は嬉しいお知らせ。札幌４棟目の１階の入居が決まりました。年内から入居希望のようです。年末のこんな時期に嬉しいお知らせは予想外。悲しいお知らせは更新の件もありもしかするとあり得るかなーとは思っていました。今年もあと８日。もう何もないでしょうか？
2011.12.23
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世界の富裕層
世界で富裕層というのは「不動産を除く資産が１億円以上」の人を指すようですが、日本は17.6％で世界第２位だそうです。１位はアメリカで27.6％。３位がドイツで8.3％。円高の影響もあるんでしょうけど日本は世界的に富裕層が多いようです。基準が日本の場合は１１００万人のうち17.6%だったので何でしょうか？不景気とはいえ、日本はまだまだ裕福。給料は世界的にも高額です。もっと給与収入が低い国でも日本より裕福な生活を送っているのは給料以外の収入が多い国が多いようですね。そのため・・・今後はさらに裕福な国ではなくなっていくんでしょうね。
2011.12.22
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営業マンのために
平日に横浜の管理＝営業の人から電話。どうも先日、自宅に送った契約書を早く返送してほしい、という事でした。翌日の午前中までに決めてくれた営業マンの手元にないと12月の成績ではなくなるようでした。仕事中で忙しいし。。。でも、せっかく決めてくれた営業マンの努力を無駄にできないし。。。結局、午後から会社を休む事を決断。一旦、家に帰り捺印後、1時間くらいかけて決めてくれた営業マンに届けました。初対面の方でしたが、非常に喜んでくれました。お互いハッピー。
2011.12.21
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緊急で病院へ
昨日、緊急で病院へ。この子のため↓以前のブログうちのギリシャリクガメがここ数日間、食べ物を食べなくなりあまり動かなくなったので爬虫類もみてくれる動物病院に11時頃電話したところ12時までに来て下さい、と言われたため緊急で行ってきました。育て方もネットで調べたり器具もそろえて保温も２５～３０℃に調整していたのに、難しいですね。至れりつくせりの飼育環境だと思ってましたが・・・病院ではカメに注射。鼻に１日２回付ける薬ももらいました。「最初の冬はよく死ぬんだよねー。」なんてお医者さんは言ってました。娘が大事にしているため大事に育てないといけません。年末は31日から帰省しますが長男はカメの面倒をみるためだけに一人で留守番です。
2011.12.19
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今年最後の入居申し込み？
昨日、横浜物件で最後の１室に申し込みが入りました。家賃は据え置きですが敷金、礼金なし。さらに1ヶ月フリーレント。気の早い人で4月から公務員になる人のようですが、もうお部屋探し。それでフリーレントの話を出して契約まで持っていきたい、と営業マンも考えたのでしょう。営業マンの成績もあるしもう年末のこの時期なのでこれから入居申し込みが1ヶ月以内に必ず入る保証もありません。さらに12月あたまのブログで書いたように12/末で１室の退去があります。横浜物件は12/末で退去の１室が埋まれば満室の状態で年を越した方がいい、という判断もありました。年内に退去予告がなければの話ですが・・・新管理会社さんは、しっかりやってくれています。管理会社変更は成功だったようです。これが今年最後の申し込みでしょうか？
2011.12.18
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続々と契約更新
２週間ほど前から横浜築浅物件の契約更新の郵便物が続々と届くようになりました。更新の郵便が届いたのは４室。有難いことです。更新料も入るししばらくは退去がない証明になる訳ですから。ここは12室あって今のところはっきりしていないのは4室。札幌では更新料が元々ないので更新時期は気になりませんでしたが横浜物件では気になります。合格発表のようです。ピンチでもある訳ですが残り４室中３室更新してくれれば上出来でしょう。
2011.12.17
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今年の目標 不動産キャッシュフローレビュー４
最後は５棟目築浅横浜アパート。こちらは昨年とキャッシュフローは変化なし。しかし昨年は4月から新築で9か月稼働でしたが今年は12カ月稼働。ですから昨年よりキャッシュフロー100万円増を見込んでいました。ですから実質、昨年より100万マイナス。退去が多かったのが想定外でした。しかし、ここは誰も責めれません。まとめると３棟目だけは人的原因、その他はどうしても避けられない理由のため、目標達成はできなかったが仕方のない結果。つまり当り前のことですが稼働率を上げることが私にとっていちばんの課題ということを改めて認識した１年でした。
2011.12.16
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今年の目標 不動産キャッシュフローレビュー３
４棟目は昨年から何と！110万もキャッシュフローが減ってしまいました。まず家賃収入が７５万減。稼働率が４％下がった事とやや家賃の高い方が退去したのが原因。今年は空室が５つ埋まり退去が３。昨年は空室が１つ退去が５。昨年は空室が埋まらなかったのは年初から3カ月は満室だったため。昨年の退去が多かったのは元ヤクザの影響でした。つまり空室が５つ埋まる→広告費増退去によるリフォーム代は減りましたが私の場合は広告費のインパクト大です。札幌物件で広告費は3カ月が多いですから。ここは担当の方が頑張ってくれて空室が埋まった結果のキャッシュフローマイナスですから残念ですが仕方ありません。続く
2011.12.15
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今年の目標 不動産キャッシュフローレビュー２
前回からの続き。稼働率同様１棟目、２棟目は非の打ちどころがないほど順調。昨年とほぼ変わらない実績。ここも問題は３棟目、４棟目、５棟目。３棟目は稼働率レビユーでも書きましたが長期間、１室も決まりませんでした。そのため稼働率が５％ダウン。経費が１５万減っていますがキャッシュフローは30万減。つまり家賃収入が４５万減ったことになります。不調の原因は明らか。さらにひどい結果だったのが４棟目、５棟目でした。こちらは理由があるので仕方ありません。続く
2011.12.14
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今年の目標 不動産キャッシュフローレビュー
今年掲げた最後の目標は不動産キャッシュフロー1000万でした。特に背伸びした訳ではなく昨年の実績が900万でしかも横浜物件の稼働が9カ月間での達成だったので昨年レベルだったら達成できるくらいの目標でした。結果は惨敗・・・３つの目標のうち最も乖離が大きい結果となりました。おそらく800万をきるくらいの実績の見込み。この目標は稼働率、退去数それに経費を加えた３つの要素でほぼ説明がついてしまいます。つまり稼働率低下による収入の減少退去数増加による経費の増加そして修繕などの経費の増加です。続く
2011.12.12
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関東札幌大家会
昨日は関東札幌大家会でしたが私は不参加。札幌にも物件をお持ちで女性モデルを使ったユニークな客付けをしているＨさんの横浜物件見学会のあと飲み会でした。飲み会で突然ブースカ・ヒロさんから自宅に電話。泥酔でご機嫌の様子。妻が電話に出ましたが名も名乗らず「ハッピ・バースデイ・トュユー・・・・」と低い声で連呼して妻が驚いていました。ブースカ妻さん、叱っておいて下さい。（笑）こんなブースカさんですが遠隔地の札幌物件を自主管理で常に満室にしている凄腕大家さんです。しかも地下鉄最寄駅から２０分以上の木造。どう考えても客付けが厳しい中古物件です。私の３棟目では口ばかりで8か月も埋められなかった担当者もいるくらいなのに。関東札幌大家会では管理会社名や管理・仲介の人の個人名まで飛び交います。自分と同じ管理会社の方も複数名。もちろん地元大家さんとも交流があるので地元大家さんの話題もでてきます。今日は昨日の続きで真面目な今年のレビュー書く予定でしたが明日に順延です。
2011.12.11
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今年の目標 退去者数レビュー
今一歩のところで達成できなかった稼働率。一歩と言っても8月くらいにはもう無理だと諦めていました。しかし２つ目の目標、年間退去数１０以下はつい最近まで間違いなく達成できると思っていました。この目標は６年以上達成してきた目標でしたが・・・決して楽な目標値ではありません。４年サイクルでの退去が平均とすると１４くらいが平均ですから結構厳しい目標です。今年の前半は順調でした。ところが８月に横浜物件で初退去がでてから歯車が狂いはじめました。結果は退去者数１０以下に対して１１。まさか横浜物件で４室も今年中に退去が出るとは思いもよりませんでした。横浜は１～２くらいかなーと思っていました。中々コントロールが難しい指標ではありますが長期入居が安定経営に直結するので来年以降もこの目標ははずせません。
2011.12.10
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今年の目標 稼働率レビュー２
今年も１棟目、２棟目は順調でした。２棟目は稼働率100％、１棟目は99%、つまり１室が1ヶ月空いただけ。この2棟がこれだけ順調なのに目標達成できないという事は３棟目か４棟目の稼働率が余程ひどい結果だという事です。確認すると３棟目が85.8％４棟目は87％。特に３棟目は昨年１０月から8か月以上１室も決まりませんでした。担当者が変わったら、すぐに決まったのでもっと早く動いていれば目標は達成できたかも知れません。そこは大きな反省点。やっぱり見切りの判断をさらに早くしないといけません。何かあれば全ての管理を別の会社に変更する準備は常にしておこうと思います。
2011.12.09
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今年の目標 稼働率レビュー
今年の稼働率の目標は札幌４物件の稼動率93.9％以上でした。札幌４物件に絞ったのは横浜を入れると楽に達成できると思ったから。しかし結果は約92%。稼働率は札幌のみでも横浜を入れても変わりませんでした。もともと93.9％を目標にした理由は昨年の実績が93.1％だったため昨年実績よりは高い目標にするためです。目標と実績の差は２％。この２％の差は１室が１年間ずっと埋まらないとこの差になります。その差はどこで生じたのか？続く
2011.12.08
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今年のレビュー
今年も残りわずか。この時期ですから今年の実績も確定しています。ちょっと前に書きましたが年初に掲げた３つの目標を１つも達成することができませんでした。今年の目標は・札幌４物件の稼動率93.9％以上・全物件の退去者数10以下・年間税引き後キャッシュフロー1000万以上それぞれの目標に対して何が原因でそうなったか反省も含めてレビューして来年以降に生かしていきたいと思います。まずは稼働率からです。次回から順番に書いていきます。
2011.12.07
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退去理由を聞きました。
横浜物件で年内に退去の方に退去理由を確認しました。ちょうど更新時期だったことと手狭になったのが退去理由だそうです。良い点は日当りがよいところ悪い点は狭いところだそうです。決めた時の理由は・新築だった・綺麗だった・景色が良かった・日当りが良かった・ロフトの部屋に住んでみたかった入居した当時はあまり物件は見なかったそうです。次は横浜ではなく大和に引っ越すようです。ところで退去の方に電話すると言ったら管理の方はビックリしていました。札幌より首都圏の大家さんの方が直接関わる人が少ないような感じです。
2011.12.05
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１１月金融商品実績
７月から公表の自分が投資している高利回り金融商品の１１月実績。10月の実績金融商品の最低期待利回りは月利３％。月利３％だと複利で２年で２倍になる計算です。投資している、あるいはこれから投資する金融商品は以下の通り１-１. Ａ-１ 6/20から運用開始で11月で終了１-２. Ａ-２ 6/20から運用開始で11月で終了１-３. Ｂ 12月から200万運用開始？ ２． ＯＦ 7月から運用開始３. ＡＢ 8/29から運用開始 ４. Ｏi 来年かな？１０月の実績はＡ-１ 月利 ＋３.００％Ａ-２ 月利 －５．８３％ＡＢ 月利 ＋５．００％結局Ａは5カ月で終了。5か月の結果はＡ－１ ＋２４．６％Ａ－２ ＋５．８％１１月のＡは代打にしてはまずまず。よく耐えたと思います。サラリーＶＳ不動産ＶＳ金融商品で今月の利益は書きますがＡＢへの投資の割合が非常に高くＡ-１の4倍以上、Ａ-２の１３倍の投資なので単月で大きなプラスであることは変わりません。１１月末でＡが終了しましたがその資金の運用先が先月同様決まっていません。おそらくＣに200万、ＡＢに追加で300万という方向に考えが固まりつつあります。色んな方の意見も聞いています。しかし理論よりも運用の胴元本人から入ってきた生情報に懸けたいと思っています。
2011.12.04
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今年最後の退去？
横浜物件でまたまた退去予告。今月末で退去だそうです。ちょっと前にもう退去予告があっても退去は来年になるからギリギリ目標達成！と書きましたが、残念ながら未達成。これで年初にたてた３つの目標・稼働率・退去数・不動産キャッシュフロー全敗です。横浜で今年４室も退去がでたのが想定外。２室くらいかなーと予想していました。田舎に帰るとか転勤のためなど仕方のない理由が多いのですが果たして今回の人はどうでしょう？今日、明日中に本人に確認してみます。
2011.12.03
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はじめての更新料
札幌では礼金と更新料は取れないのがあたりまえ？横浜は更新料を頂戴するのが一般的です。そして更新料は管理会社と大家で半々という契約が多いのではないでしょうか。横浜の管理会社から郵便物が届いていたので何だろう？と思い中身を見ても最初は意味が分かりませんでした。何回も見てようやく更新料の件だと気が付きました。2月の初旬の契約なのにこんなに早く確認するんだー。早くから準備もできるし、理由によっては交渉する時間もできるので早いにこしたことはありません。しかし更新料をいただくのははじめてですが有難いですねー。
2011.12.02
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11月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー１１月の実績は1棟目札幌 ７/８ 2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ９/１０ 4棟目札幌 １７/１９（11末退去で12月家賃は入金）5棟目横浜 ９.５/１２（11月中旬&12月中旬入居） 合計 ５０.５/５７ 稼動率88.6％（札幌だけでは４１/４５ 稼働率91.1％）今年に入ってからの総合稼動率は９２．２％（578/627）札幌だけでは９１.７％（454/495）横浜物件が足を引っ張り１１月の稼働率は９０％を下回りました。横浜の稼働率は改善傾向にありますが12月までに札幌の稼働率を下回るとは思いもよりませんでした。これでは、札幌だけの稼働率を書く必要はありません。一方、４棟目で新たな退去。これで今年の退去は１０室。今年の目標は１０室以内なのでギリギリぴったりで間違いないでしょう。(^^)しかし今年は低レベル。札幌３棟目が長く決まらなかった事がいちばんの原因です。担当による当りハズレで大きな影響を受けたと言い切ってもいいでしょう。誰が担当でも大差がないのがこの管理会社のいいところだと思っていましたが例外もあると思い知らされた出来ごとでした。
2011.12.01
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