2011年06月の記事
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不審火による事件が多発？
半月くらい前ですが、管理会社から月一度の報告書が送られてきました。入出金や経費、入退去は特に気にはなりませんでしたが、１枚の案内が同封されており見てみると・・・「今年に入りテレビ・新聞等で頻繁に報道されていますが 不審火による事件が札幌市内で発生しています。 特に先月は多く5月度1ヶ月だけで17件発生しています。」へー、知らなかったー。そして最後に6/1～7/15までの期間は巡回強化月間として・建物周りの残置物状況・除草状況・建物の清掃状況を重点的にチェックするそうです。それで不審火は分かりましたが事件て何だったんだろう？
2011.06.30
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今頃、不動産取得税がキター！
昨年３月に購入した５棟目横浜物件。当時は新築で購入した物件です。土地の不動産取得税は昨年８月に通知がきてとっくに支払い済み。しかし、建物の不動産取得税の支払い通知はきませんでした。その支払い通知が今頃キター！不動産取得税は忘れた頃にやってくると良く言われますが、いくら何でも１年３カ月も来ないなんて仕事が遅過ぎー！絶対に忘れていると思っていました。企業は世界の競争を勝ち抜くためにいかに効率よくムダを無くしていくかを競っている時に借金まみれの自治体がこれはまずいでしょう。金額は６０万くらいですから結構な出費。儲かったと思っていた分だけ損した気分。税金の支払いは義務なので仕方ありませんね。
2011.06.29
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経済的自由を得るために３
経済的自由を得るために何故３つも柱が必要かなのか？家族構成も大きな要因。人数が多いとお金もかかるし責任も大きくなります。魚の釣り方を教えたいと言いつつ魚を与える準備をしてしまっている、だから３つも収入の柱がないと心配になってしまっています。今年は子供の教育費だけで２５０万～３００万の出費。人生で出費のピーク。首都圏の私立はとにかく高い！３つの柱ではなく２つの柱のうち不動産で大きく伸ばせないか？などと考えたこともありましたがそこには税金の壁。税金まで考えると、その選択肢はありませんでした。３日にわたり長く書きましたが結論は３つ目の収入の柱で３～４年で人生の決着をつける、という事になります。
2011.06.27
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経済的自由を得るために２
昨日は三軒茶屋の居酒屋で４時間以上、時間を忘れて飲んでしまいました。今も若干、お酒が残って頭が痛い状態です。さて、３つ目の柱は金融投資と書きました。金融投資をやる上で最も重要視しているのは情報元が信頼できる人物かどうか。もうひとつは実際に情報元もその投資をやっているかどうかです。さらに、いくら高利回りといっても４つくらいの全く違う投資に分散投資していきます。昨日の飲み会ではお話しましたがその４つの投資のうち１つは申込済、１つが運用開始で残り２つ。一番期待している金融投資には自分にとっては大きな額を投資する予定ですが、運用開始まで２～３カ月かかる予定。もうひとつはこれからどうすれば申込みできるか確認します。あくまで金融商品が３つ目の柱ですから海外不動産投資は対象外。海外不動産投資は放置プレイで今のところ収支予測にも入れていません。勝負する商品は決まっているのでさっさと運用開始したいのですがすぐに誰でも購入できるものではないので全て完了するまで２～３カ月は覚悟しないといけません。続く
2011.06.26
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経済的自由を得るために
不動産投資をはじめたきっかけは経済的自由を得るためでした。今はサラリーマン収入と不動産のキャッシュフローで当初、思い描いた以上の状況。脱サラも不可能ではないでしょう。しかし心配性のせいか３つの柱がないと不安になっています。３つのうち１つこけても大丈夫な状態を築いてやっと安心できるのかなーと思っています。その最後の１つが金融投資。株をはじめ様々な投資を体験してきましたが今回はその最終章。３～４年で決着をつけたいと思っています。２年で土台固め、その後は飛躍期。続く「ハッピー・インベストメント会」集合場所は三軒茶屋の居酒屋「わん」http://www.oizumifoods.co.jp/wan/common/img/tenpo/map/sancya.gif 三軒茶屋 南口B 徒歩1分 予約はしませんが「ノリ」で入ります。本日６/２５（土）１８：００～費用は実費
2011.06.25
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HSBCでも融資審査
ジョホールバル物件購入にあたりプレミア口座が前提でなければHSBCでの審査も歓迎と先日のブログで書きました。その返答が現地法人からきてHSBCにも審査のお願いをするとのこと。実は私と同じタイミングでジョホールバルに行きHSBCのプレミア口座をつくって融資の申込みをした人は既に好条件でHSBCの審査が通っている模様。私と同じ普通のサラリーマンです。やっぱり海外投資で頼りになるのはHSBCなのか？ちょっと聞いている話では融資額、金利で他銀行より条件がいいようです。現地法人も今になってHSBCの審査も追加するのは、それなりに理由があるのでしょう。銀行の対応が遅いから？融資が通ったら聞いてみよう。ところで、いよいよ明日です。前から告知している「ハッピー・インベストメント会」優秀大家さんのブースカ・ヒロさんから当日はアブダビなので次回からと先週連絡をもらいました。残念ー！集合場所は三軒茶屋の居酒屋「わん」http://www.oizumifoods.co.jp/wan/common/img/tenpo/map/sancya.gif 三軒茶屋 南口B 徒歩1分 予約はしませんが「ノリ」で入ります。６/２５（土）１８：００～費用は実費メッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.24
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今日は代休、そしてＨＩＣの場所公表
先週土曜は休日出勤。そのため今日は代休です。平日にゆっくりできるのは久しぶり。昨晩は暑くてなかなか寝付けませんでした。一日ゆっくりできるのでじっくり考えようと思います。アパート経営のこと金融投資の配分など、など。ところで前から告知している「ハッピー・インベストメント会」略してＨＩＣ集合場所は三軒茶屋の居酒屋「わん」http://www.oizumifoods.co.jp/wan/common/img/tenpo/map/sancya.gif 三軒茶屋 南口B 徒歩1分 予約はしませんが「ノリ」で入ります。６/２５（土）１８：００～費用は実費メッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.23
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運用開始！
２０日（月）から金融商品の運用がスタートしました。自分が入金した金額の運用が開始されたと書いた方が正確でしょうか。私が購入した商品は細かくは３パターン。仮にＡ-１、Ａ-２、Ｃとしましょう。スタートしたのはＡ-１、Ａ-２。Ｃは７月から運用開始のようです。ちなみにまだ２日間ですがＡ-１が○.○％の値上がりＡ-２が○.○％の値上がり特に初日は衝撃的でした。この細かい情報は２５日（土）の会では詳細にお話しようと思います。貴重な時間をつかって参加される人にメリットがないと申し訳ないと思うから。いくつかの会に参加していますが細かい情報提供は限定情報という事でお見せします。やっぱり参加するメリットがないと・・・さて、その１回目の会「ハッピー・インベストメント会」６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費メッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.22
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海外不動産投資の融資はＨＳＢＣ？
先日、ジョホールバル物件の件でまたまた現地法人からメール。「突然の質問、失礼致します。○○様は、HSBC銀行の口座をお持ちでいらっしゃいますでしょうか。実は、HSBC銀行にはお申し込みいただいておりませんでしたが、融資を進めてもらえる可能性が出て参りました。ご回答いただけましたら幸いです。失礼致します。」そのメールへの返答は「HSBC口座はありません。５月にお伺いした時にHSBCの審査はプレミアム口座をつくる人だけと言われましたので。プレミアム口座にお金を寝かせるのは意味がないと判断してつくりませんでした。 もちろんプレミアムが前提でなければHSBCの審査は大歓迎です。」銀行は条件が良ければどこでもいいとは思っていましたがどうなるでしょうか？さて以前から予告しています「ハッピー・インベストメント会」のお店を２３日（木）のブログで告知する予定です。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費予約しませんので事前にお知らせがない場合は離れた場所になる可能性があります。メッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.20
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ジョホールバル物件の銀行融資
５月の中旬にジョホールバルで受けた融資面談後。１ヶ月ほど全く動きがありませんでしたが先週から動きがでてきました。更新したパスポート在職証明などの提出を求められました。以下が現地代理店からのメール「パスポートは、Standard Chartered銀行からの依頼でございました。融資は、全銀行審査中でございます。○○様の在職証明書を全銀行に提出させていただきたいのですが、ご送付願えますでしょうか。大変名声のあるインターナショナルな会社にご在籍してる旨をアピールしたく思います。」前に別の人に提出したはずだが？再度メールで提出しました。アセアンは勢いがありますから銀行も多忙のようです。この調子だと銀行決定が７月中、早くて８月中に銀行との契約といった感じでしょうか。夏休みを利用してジョホールバルに行き銀行との契約を済ませようと思っています。夏休みの予定が・・・たてられません。「ハッピー・インベストメント会」を発足させます。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費できればメッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.19
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祝！入居決定！
一昨日のブログで相性の悪い？担当者の上司から電話があったことを書きました。それからわずか５日後の１６（木）に担当者の上司から電話。一昨日の話です。何と３棟目の１室が決まったという連絡でした。早っ！やっぱり担当者が悪かったとしか言いようのない結果となりました。長く問題の核心に気が付かなかった自分の責任です。担当者の上司からは「長く決められず申し訳ありません。」とお詫びの言葉。その人が悪い訳ではありません。と言うより、その人は頑張ってくれたので心からお礼を言いました。いくら会社の営業力があっても担当者が駄目だと、こんなことになるというのを改めて学びました。いい教訓です。しかし、ずっと決められなかった担当者。調子だけ良かった担当者。妻が札幌で「あの人は調子はいいけど信用できないタイプね。」と言っていましたがズバリでした。ちなみに札幌で世話になったコジローさんの印象は「しっかりした人ね！うちの子と全然違う。」と言ってました。話がとびましたが、もう１室頑張ります、と言われましたしとにかく決まったので良かったです。(^^)「ハッピー・インベストメント会」を発足させます。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費メッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.18
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管理会社へ最終通告した結果
中々、決まらない３棟目。昨日のブログで書きましたが管理会社へ最終通告した結果早速、電話がかかってきました。相性の悪い担当者からではなくその上司からでした。内容は「最重点物件として取り組みます。」という事でした。今更？前から重点だと聞いていたのに？さらに家賃、内装、広告費なども問題ないという話でした。だったら何故こんなに長期間決まらなかったの？とも思いましたが、そこは大人の対応です。実はこのやり取りは１１日（土）の話です。その後はどうなったでしょう？続く「ハッピー・インベストメント会」を発足させます。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費できればメッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.17
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管理会社への通告
中々、決まらない３棟目。相性の悪い？管理担当に先週末メールを送信。内容はお世話になっています。○○大家の○○です。もう１室も決まらない状態が続いています。こんなに決まらないなら他の管理会社を試しても同じかなと思っています。３棟目以外は決めてくれるので変えませんが近々に３棟目だけ変更の可能性があります。いくら何でももう待てません。申し訳ありませんが結果が全てです。宜しくお願いします。プロとしてお金を取ってやっている以上いくら「頑張ってます。」とアピールされても全く意味がありません。逆によく自分がよく我慢しているなーと思っているくらい。その後はどうなったでしょう？それは、明日のブログで。。。「ハッピー・インベストメント会」を発足させます。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。遅れての参加OK費用は実費できればメッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.16
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仲介営業マンに電話
２棟目近くの仲介営業マンに空室営業の電話をしました。２棟目の空室を今まで３室も埋めてくれた営業マン。3月に札幌に行った時もしっかり謝礼も手渡してきました。電話をかけると１コールもしないうちに本人が電話にでました。私が言う前に「今度、空きますよね！」「しっかり頭に入ってます。」と気にかけてくれていました。２棟目は空室期間が一番少ない物件。データ通りの結果だと嬉しいです。「ハッピー・インベストメント会」を発足させます。６/２５（土）１８：００～三軒茶屋の居酒屋予約しません。費用は実費参加希望の方はメッセージを送るか面識のある方はメールをいただければ幸いです。
2011.06.15
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投資の会を発足させます。
4月に予告していた投資の会をついに発足させます。２年くらい前から「会」をやるやる、書いてきましたがついに狼少年から脱出です。会の主旨は「投資の情報交換を通じて関わる人の幸せを目指すこと。」不動産投資に限らず投資に興味のある方全て参加可能です。投資対象は全世界、全投資。自分もリテラシーを高めれればいいなー、と思います。集まりは「北海道方式」場所だけ告知して都合の合う人だけ参加する方式。堅苦しくなく、気楽に参加できる会にしたいと思います。この方式、幹事も楽です。今のところ場所は三軒茶屋で６/２５（土）１８：００か１９：００くらいのスタート予定。告知して居酒屋で一人で飲むのも恥ずかしいですし、時間の無駄なので１人は確保しています。（笑）名称は「ハッピー・インベストメント会」勝手に命名しました。参加資格は常識のある人ご希望の方はメッセージを送るで事前にお知らせいただいても結構ですし、いきなりアポなし参加もOKです。過去にお会いしたこのある人はできれば個人的にメールをいただければ助かります。
2011.06.13
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リスクと挑戦
曖昧な記憶ですが人間の起源は1000万年前のアフリカ。森林に住む類人猿がいました。その中で森林に残った類人猿と森林を離れた類人猿。森林を離れた類人猿は人間として進化し森林に残った類人猿は絶滅したと記憶しています。間違っていたらごめんなさい。。。一方、投資の世界ではどうでしょう？私も不動産投資を始めた頃知人からは「危ないんじゃないか？」とか「大丈夫？」などと散々、馬鹿にされました。口に出さない人もいますから大半の人はそう思っていたでしょう。不動産投資をやっているサラリーマンなら皆さん、そんな経験はあるのではないでしょうか。人間、何故か自分の基準から離れたことをする人を蔑む傾向があります。不動産に限らず私は自分の許容範囲で挑戦していきます。当然、自分には自分の判断基準がありそれに合うものに投資していきます。最初に対応する人結果を見てから対応する人どちらの付き合いを大事にしていくでしょうか？ここのところ自分の動きが急なのはそこに答えがあります。
2011.06.12
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管理会社からの電話
4棟目管理担当から電話。駐車場の修理代が29,000円という連絡でした。前に「危ないので見積りを取ります。」と聞いていましたし、何の連絡もなく対処することはまずいのでマメに連絡をくれること自体はいい事なのですが・・・自分の器が小さいせいか、空室が埋まらないことも重なって「何だ、そんな件か。」と心の中で言っている自分がいます。多分、相手にも気持は伝わることでしょう。過去に何社かのひどい管理会社も経験しました。ですから及第点はあげられるのですが期待に十分答えてくれているかと言えばここ数カ月はそうではありません。やっぱり空室をガンガン埋めてくれている時が一番満足度が高くなるようです。大家だったら当然でしょうか・・・最近は金融商品の方に力が入って大家業に身が入っていないことも遠因でしょうか。何でもそうですが他責で考えるのではなく自責で考える。そうしないと、いつまでたっても何も解決しないと思っています。だって他人を変えるより自分を変える方が遥かに簡単ですからね。(^^)
2011.06.11
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アパート経営の経費管理
アパート経営では経費管理もかなり重要だと思っています。ですから経費はいつもシビアに管理しています。管理費、電気代などは不動産の収支一覧、その他のスポット的な経費は別のエクセルでマメに更新。それがあるから弥生の確定申告ソフトをまとめて処理しても、大した作業にはなりません。今年は現時点で約30万円、昨年よりかかった経費が少なくなっています。一番の要因は昨年は新築アパートを購入したので銀行への手数料や登記にかかる諸経費がかかったのに今年はそれがないこと。さらには金利負担も昨年より減るので税金負担は大きくなります。特殊要因がなくて経費が下がるのは有難いのですが、アパート購入時の経費は購入時費用として純利回り計算時には分母にいれています。そのため、昨年と比較すると経費が減っても分子の利益が増える訳ではありません。それでも年間80万くらいは課税対象額を減らす裏ワザは使っているのですが・・・さて、収入と経費を把握しておけば10月から11月くらいで大体今年はこのくらいの税金がかかるだろう、という見通しがたちます。その見通しから、年内に経費を使うのか年明けにするのか、などの判断をします。ちょっとでも税金は少ない方がいいですからね。(^^)
2011.06.10
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退去理由
先日、退去予告のあった２棟目。ちょっと問題のあった人の退去理由を管理会社に聞きました。理由は精神疾患でお母さんが専用施設に入れた方がいいと判断されたため、だそうです。問題があったとは聞いていましたが施設に入らなきゃいけないほどだとは思ってもいませんでした。他の入居者のことを考えると結果的には退去の方が良かったのかなーと思いました。ただ、この方はかなり年配ですからそのお母さんはさらに年配です。娘さんの将来のことが心配で仕方ないでしょう。大家になるとホント世の中色んな人がいるなーと実感します。
2011.06.09
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投資の伝承
現在、年間二人で学費が250万もかかっている二人の息子。性格も対照的です。上は真面目で親の言う事もよく聞きますが色んな意味で能力に欠けるかなーという感じ。一方、下は能力のポテンシャルを感じますが親の言う事も聞かず、口もききません。兄弟で仲も良くありません。一番下の娘だけは皆と仲がいい状況です。そんな子供達ですが、現時点では不動産には全く興味はない様子。上は株式には少し興味があるようです。もう少し大きくなったら少しづつ投資のことも伝承していかないといけません。税金対策で少し時間をかけて不動産名義を家族に分散させていくので自分名義の不動産を所有すれば多少の興味はでてくるでしょうか？子供には「魚を与える」のではなく「魚の釣り方を教える」が理想です。今回の震災でも「言い伝え」で救われた人が多いとか。震災と大きく違うのは金融は生き物ですからその時代に応じて戦い方を変える必要があることでしょうか。「魚の釣り方」をいくら教えても、時代に対応できる能力、戦略を持ち合わせないといけません。こればっかりは、ある程度の経験と信用できる情報源を掴むしかありませんね。(^^)
2011.06.08
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自分の投資での弱点
不動産投資をはじめ幾つかの投資を経験してきましたが大きな失敗、大損をした経験はほとんどありません。妻には大きな投資をする時は必ず伝えますが、反対しないのはそれが一番の理由です。唯一の失敗は会社で401K導入時。150万くらいのお金が入ってきました。その時に株の信用取引に手を出して1週間でその150万が吹き飛びました。不動産投資をするような人なら大した損じゃないじゃない、と言われてしまうような金額です。しかし、その後は株の信用取引は止めました。それ以外の投資は小さな成功を繰り返してそこそこの成果を出してきました。２千～３千万くらいの利益でしょうか。しかし、それが自分の一番の弱点ではないか？と常々、思っています。投資で一番難しいのは売り時と言われています。私が小さな成功を繰り返せたのはツキと偶然。元々は売るつもりではなかった紙の資産を物件を買うたびに頭金で使うため仕方なく売ってきました。それが絶妙のタイミングだったのです。自分でココが高値と、売り時を判断した訳ではありません。投資に限らず今までは、自分にはツキがあると、思ってきました。しかし・・・ちょっと調子に乗ってはいないだろうか？不動産投資の物件選びもそうですが割りとアッサリ判断して手をだします。最近は投資スタンスを少し変えました。色んな情報を得る立場にいる人自身が実際に投資していることに乗る形でやるケースが多いです。当然、自分のモノ差しで最終的にはやる、やらない、を判断します。自分は大成功しなくてもいいから大失敗はしたくはありません。中くらいの成功者になり、たまに小さな失敗を経験する、くらいが理想でしょうか。
2011.06.06
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高利回り金融商品
先日、送金が済んだ金融商品。私が申し込んでいるのは月利３％固定（年利３６％固定）と月利５％程度を目指した金融商品の２つです。普通に考えれば、あり得ない商品です。これが成立するなら不動産投資などバカバカしくてやってられません。今回その商品のセミナーが平日の８日（水）19:00～から品川で参加費６千円であるそうです。先ほど書きましたが普通ではあり得ない条件なので、リスクやなぜ？などの疑問をぶつけるだけでも価値があると思います。私は当日は仕事なので参加は微妙です。もしご興味がありましたらメッセージを送っていただければ場所などを紹介します。
2011.06.05
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今日は運動会
今日は娘の運動会。しかし私は研修のため出勤です。ずっと雨乞いをしていましたが残念です。今月はもう１日、土曜日に研修があります。精神的には前の部署に比べると少し楽になりましたが会社に縛られる時間がかなり長くなりました。平日はほとんど不動産のことに費やす時間はありません。家族と過ごす時間も減りました。今年の不動産の成績があまり良くないのも、時間を割けないのが理由の一つかも知れません。
2011.06.04
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海外送金
ある高利回り金融商品に入金するため外国送金初体験。意外と手間がかかりました。私が不動産投資で利用している銀行ではＳＭＢＣのみがネットで海外送金に対応。自分で海外送金することはないと思っていたので登録していませんでした。ネットで必要書類をダウンロードして必要事項記入後ＳＭＢＣの自宅最寄り支店にそれを持って行って受付。郵送も可能ですが時間がかかるので妻に持っていってもらいました。その後メールか郵便で事前登録がネットで可能という通知がくると思っていたら・・・何の連絡もなく２日後には登録できるようになっていました。あとは銀行に記入の確認をしたり妻に手伝ってもらったりでようやく送金手続き完了。実際に先方に入金されるのは来週中でしょうか。さて、どうなるでしょう？
2011.06.03
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退去予告！
久しぶりの退去予告。２棟目の方で入居期間はちょうど２年。プチ滞納などもあり前々から管理会社は退去させたがっていました。また信頼している清掃会社さんから宗教か何か分からないが水をまかれて困っていると随分前から聞いていました。水をまくおばちゃん多少の問題はあった人のようなので仕方がないとも思いますがやっぱり退去はない方がいい。通常は退去者本人に電話で直接退去理由を聞きますが問題があった人だから管理会社にでも聞いてみます。
2011.06.02
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５月の入退去実績
毎月恒例年初にたてた目標に対して５月のレビュー４月のレビュー５月の実績は1棟目札幌 ８/８ 満室2棟目札幌 ８/８ 満室 3棟目札幌 ８/１０ 4棟目札幌 １７/１９5棟目横浜 １２/１２ 満室合計 ５３/５７ 稼動率93.0％（札幌だけでは４１/４５ 稼働率91.1％）今年に入ってからの総合稼動率は９２．１％（262.5/285）札幌だけでは９０％（202.5/225）５月の時点で札幌は今年通算でようやくピッタリ９０％。残念な結果。一方、退去はなし。今年の退去はまだ２室。今年の目標は１０室以内なのでこちらは相変わらず順調。(^^)５月終了で今年半年の収支はほぼ決定。年初にたてたもう一つの目標。税引き後キャッシュフロー1,000万。現在の予測だと９００万です。この予測計算は現在の空室はそのままで経費は昨年６月以降にかかった経費と同じという前提で算出しています。税金はまだ読めないのでまだ不正確。３つの目標のうち２つ黄色から赤信号に変わりかけ１つが青信号そんな状態です。
2011.06.01
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