2020年05月の記事
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物件見学会に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 長野県にの大家さん物件見学 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら前回、私の物件を見ていただいた大家さんの物件を中心に見せていただきました。長野県のレジェンド「おざわさん」の物件・『パナホーム』物件まちの中にある立地のいい物件でした。数年前に塗装したという事です。階段の裏、竪樋(たてどい)もきれいに塗装してありました。・『ネコハウス』戸建2戸、絶賛自力リホーム中の1戸です。完全にネコ仕様です。キャットウォークが部屋の中を一周している感じでした、さらにキャットつり橋もありました。・『パン屋さん』物件店舗物件です。昭和レトロでトトロの世界のような物件でした。パン屋さん＆カフェだと思います。コロンのせいで休業中ですが室内も見せてもらいました。営業していればコーヒーの飲みたかったです。・『セキスイ』物件安定のセキスイ、駐車場も世帯数×2以上ありました。・『ダイワ』物件この物件とてもいい物件でした。物件の広さ、グレイ度の高さ等素晴らしいです。安く購入していることも驚きです。初級者ではない「戸建て初級者」さんの物件・『大きな戸建×２戸』風雨のダメージを受けた平屋の戸建賃貸群を抜けると、管理の良い「戸建て初級者」さんの戸建て2戸がありました。まわりのダメージ戸建が引き立ててくれていました。賃貸とは思えない広さです。多分60㎡は余裕であります。これは決まりますよね。安く購入してるんですよ。・『店舗物件』バイパス沿いにありました。既に法人さんが入居予定でしたが内部を見せていただきました。とてもきれいでした。これも安く購入しています。・『きれいなセキスイ戸建×3戸』築浅のきれいな物件でした。サブリースという事もあり安定経営です。サブリースなしでも十分いけますね。奥様の理解と協力がある『無借金王』さんの物件・『格安で仕入れた大型物件』今回見せてい頂いたこの物件は、前回は満室のため外観を見せていただいた物件です。内部を見せていただき説明を聞くと、安く購入してしっかりリフォームしていることがわかりました。３点ユニットバスの分離工事など、リフォーム内容も半端じゃなかったです。物件購入もリフォームも自己資金ってすごいですね。※写真はネットよりお借りしました。私、このタイプの戸当たりを知りませんでした。勉強になりました。他の大家さんの物件を見ることは貴重な経験になりました。午後1時から始まった物件見学会、終わって帰宅してみると9時過ぎてました。楽しい１日でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.31
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『新型コロナウイルス感染症特別貸付』:日本政策金融公庫
長野県の大家パスカルです。・・・ 『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の書類が届きました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら前回の『新型コロナウイルス感染症特別貸付』ブログはこちら。この書類で『新型コロナウイルス感染症特別貸付』が決まったという事になります。多分。ここまでほぼ1月かかりました。私のイメージだと政策公庫さんは、通常の融資も慎重に進めるためか、時間はかかります。今回の1ヵ月というのは、かなりのスピード感だと思います。・社員さんの土日出勤されたこと。（ご苦労されていると思います。）・窓口対応を極端に制限して、郵送と電話での対応。等が今回のスピード感につながっていると思います。内容は、運転資金1000万円、融資期間15年というものです。金利は当初3年間実質無利子、4年目から1％台の金利です。早速提出書類を記入し、添付書類をとってきました。写真は必要書類のチェックリストです。必要書類は、・借用書：署名捺印、口座の記入など 口座の記入は、政策公庫では、民間の金融機関の口座を使うので必ず必要になります。ゆうちょも使えます。・印鑑証明：今回は法人への融資なので、法人と個人の印鑑証明書が各1部です。・預金口座振替利用届：送られてきた書類にあらかじめ記入し、その書類を金融機関に持って行き確認印を押してもらいます。この口座で公庫からお金が振り込まれて、月々の返済をします。・お客様情報の利用に関す同意書：何だったのか忘れましたが、署名捺印しました。公庫は融資実行にあたり、送金手数料として200円＋税という事になています。たぶん費用はこれだけです。公庫の手数料は格安ですね。これは、コロナ融資だけでなく一般の融資でも同じです。民間金融機関だと融資実行の手数料で30,000円＋税等かかったと思います。オーバーローンを組むと、この融資実行の手数料もローンも組み込まれているので金利を払うことになります。「・・・融資日までおおむね10営業日程度かかります。」と書かれています。融資実行日は６月中旬になりそうです。融資されたら、またお知らせします。簡易書留で郵送しました。480円です。書類の受け取りは郵送です。「直接届けたほうが安いよな～。」と思わないこともないのですが、私にできる協力は郵送するくらいですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.30
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第2法人で購入した物件の話 利回り、返済比率等
長野県の大家パスカルです。・・・ 多少数字はよくなっています。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら第2法人は平成30年11月から物件を購入しています。今はこの第２法人だけで物件を購入しています。第２法人の所有物件の数字です。戸数：53戸利回り：25.5％返済比率：37.8％第1法人よりはいい数字です。一般的には物件が安くなったと言われる時期に購入しました。第1法人より利回り5.5％よくなっていますが、返済比率は3％くらいしか下がっていません。やはり返済期間が短いことが原因です。金融公庫で借りたアパートの返済比率は、80％くらいです。これはきついです。でも、貸していただいたことには本当に心から感謝しています。貸してもらえなければ購入できないのですから。満室でない限り持ち出しです。今のところ満室なので何とか生きてます。世の中には返済比率80％という方はいないと思います。多分。そうあってほしいです。返済比率が高いというのは本当に恐ろしいことです。このアパートの太陽光発電の売電収入を入れても返済比率は70％くらいです。天気が良ければ1部屋空きでもなんとかなります。このアパートは10年ローンです。10年たてば借金ゼロです。あと8年10ヶ月で借金0です。長すぎる。第2法人の入居率は72％です。2物件3棟38室のうち12室がリフォームが終わらず募集停止にしています。数字は厳しめで考えてますが、利回りも返済比率も妄想です。次は第３法人と太陽光発電です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.29
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全国民に一律10万円を給付する｢特別定額給付金｣
長野県の大家パスカルです。・・・ 申請書類が問題だと騒がれていますね。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 我が家にも｢特別定額給付金｣が振り込まれたようです。一人10万円給付ですね。こんな制度です。・受給対象者：住民基本台帳に記録されている者・受給権者：受給対象者の属する世帯の世帯主・実施主体：市区町村・実施に要する経費（給付事業費及び事務費）は国が補助（補助率10/10）給金をもらえるのは「世帯主」という事ですね。ちょっと前に申請書に記入しましたが、とてもシンプルでした。役所の書類なのにシンプルすぎてこれでいいのかと思ってしまいます。あっさりしていて、思わず需給を希望しなというチェック欄にチェックを入れそうになります。書類には、『給付金(10万円)の受給を希望されない方にはチェック欄(□)に×を御記入ください。』というのがあります。よく読まないと×ではなく✔を入れてしまいそうです。（画像：総務省HPより）〇受給を希望しない方がいる。 ⇒ 申請書を提出しないことが希望しない意思表示では？〇チェック欄なのに×を入れることになっている。 ⇒ チェック欄には✔だと思います。 ×ではなく✔を入れるとどうなるのでしょうか？ ×じゃないから、✔をしても10万円はもらえるという事でしょうか？間違って×を書いてしまうと、自治体によっては給付の決定以降訂正はできないという事だそうです。10万円もらえないという事です。色々混乱がありますが、10万円の使い方は様々だと思います。「10万円の使い方」その１：引っ越し内見予定者さんの話です。その方は現在7万円の1LDKに住んでいるそうです。家賃の負担が大きいので、もっと家賃の安いところに引っ越したいと考えていたようです。でも、引っ越すお金がなかったという事です。今回の10万円で引っ越しができるという事です。ぜひ私の『極楽荘』に来てください。家賃安いですよ。「10万円の使い方」その2：エアコンを購入する。お世話になている電気屋さんですが、エアコン設置で6月末まで予定がいっぱいだという事です。私が頼んだアパートのテレビの分配機の工事は、昼間エアコン工事で忙しいため夜7時からスタートでした。「ステイホーム」の期間が暑かったせいか、今年はエアコンの設置時期が1ヵ月くらい早くなり、しかも工事数が多いようです。家族全体で考えれば、「10万円×家族の人数」ですから、リビング用の大きな20万円位のエアコンも買えますし、6畳～8畳用のエアコンだったら何台か買えます。「10万円の使い方」その3：Zさん自転車を買い替える。最近Zさんの『あずき色の自転車』が最近ありません。自転車盗難にあったのでしょうか？Zさんにも1週間くらい会っていません。昨日、シルバーの新しい自転車に乗ったZさんにお会いしました。頭には、10円玉くらいのかさぶたが1つ、小さいかさぶたが複数ありました。Zさん「自転車壊れたから新しい自転車を買った。10万円もらえるから変速機付きのヤツにしたんだ。」と嬉しそうです。「頭のかさぶた」と「壊れた自転車」は関係ありそうですが聞きませんでした。Zさんは推定70歳で国家から生活費をもらっている方ですが、10万円をもらえるようです。よかったです。変速機のない自転車でも直径10kmくらいは行動範囲のZさん、これ以上活動範囲を広げるつもりでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.28
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第1法人で購入した物件の話 利回り、返済比率等
長野県の大家パスカルです。・・・ イマイチな数字です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、ほったらかしスマホを見ると、075から始まるシラ電の着信がありました。京都府京都府のようです？？？かけなしてみると京都銀行の音声ガイダンスにつながりました。すぐに切りました。私、長野県在住で京都銀行とは取引がありません。間違い電話でしょう。銀行の方もコロナ融資で忙しんですね。銀行からの間違い電話って珍しいですよね。第1法人は平成27年12月～平成30年9月まで物件を購入しています。今はこの第1法人での物件購入はしていません。第1法人のの所有物件の数字です。戸数：88戸 売却済み物件物件 木造アパート１K×12戸 第2法人に売却利回り：20.0％返済比率：40.5％結構厳しい数字です。鉄骨造の物件で15年前後、木造はほとんど10年でローンを組んだため返済比率は高いです。オーバーローンが多いです。無借金で購入して大規模リフォームした物件を第2法人に売却したことも数字を悪くしています。この売却したこの物件の利回りは168％。リフォーム費用を入れても40％を超えていました。第2法人で頑張っています。これは一般的には物件が高かったと言われる時期に購入しました。やはり影響があるように思えます。次は第2法人です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.27
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再建築不可物件 考えています。
長野県の大家パスカルです。・・・ 理由によっては買っていい？ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら接道に問題のある再建築不可私の持っている『100万円アパート』は、接道に問題のある再建築不可物件です。これは、可能性としては隣地等が購入できれば再建築不可は解決することもあります。『100万円アパート』の隣のRC物件が売りに出たことがります。この物件を購入すれば接道問題は解決して再建築可になります。このRC物件1K×6戸で3500万円利回りたしか8％くらいでした。すぐに業者さんと連絡を取り申し込みをしました。一番になりました。銀行にも融資の打診をしました。審査のテーブルにも乗りましたが、途中で購入する気持ちがなくなりました。「利回り200％の物件と利回り8％の物件と合わせて14％にしてもしょうがない。再建築不可でいい。」という感じで、RC物件の購入はやめて『100万円アパート』は再建築不可のままです。「隣のRC買わなくてよかった。」100万円アパートの出口は『500万円、利回り40％』でいけるかもしれません。だめなら100万円でもいいです。最悪1万円でもいいです。20年後ですが。数年前、廃業した茨城県と関係のある不動産屋さんに「1000万円20％ならすぐ決まりますよ。」と言われたこともありましたが売りませんでした。今考えているのは、土砂傾レッドゾーンの再建築不可物件土砂傾イエローゾーンは買います。実際にイエローゾーンの物件を複数持ています。レッドゾーンはどうでしょうか？レッドゾーンは自分の力ではどうにもなりません。実際に土砂崩れという危険もあります。本当に崩れるかわかりませんが。多分崩れません。でも、そんな物件情報があり真剣に悩んでます。客観的には買ってはいけないんでしょうが。悩んでいるのは「激安じゃない。でも安い。」だからですね。失敗しても笑えるくらいの激安だと面白いんですが。ふと思ったけど、土砂傾レッドって本当に再建築不可？勝手にそう思い込んでただけ？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.26
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個人で購入した物件の話 利回り、返済比率等
長野県の大家パスカルです。・・・ リーンショックが終わってからの数年間 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日ブログで、「リーマンショックの2～3年後が物件が安かった。」と自論(持論)を書きました。その頃から、個人で物件を買い始めました。個人物件の購入時期平成24年(2012)～平成27年(2015) 例外で平成29年リーマンブラザーズの破綻が平成20年(2008)9月15日です。リーマンショックは平成20年(2008)の秋からのことだと言われています。1号物件は、リーマンショックから約3年後の平成23年(2011)の末から購入の話になり、平成24年(2012)の4月に決済しました。個人の所有物件の数字です。戸数：38戸 利回り：22.8％返済比率：29.3％利回りもそこそこいいですが、返済比率が低いです。フルローンオーバーローンの物件もあります。内容は、・築10年～14年以内の重量鉄骨3棟(1棟売却)を20年のオーバーローンで購入できた。・木造築古アパート2棟を現金で買えた。100万円と700万円で14室購入できました。リフォーム代は700万円の物件で300万円位(借入なし)でした。100万円物件はリフォームなしで済みました。残念なのは、戸建の返済比率が50％～60％になっているものが多い、というよりほとんどです。ほぼすべての戸建てが10年ローンなので返済比率が高くなってしまいました。返済比率が低い(0％)のは現金で購入した戸建1戸だけです。戸建が返済比率を上げています。トータルで返済比率が30％切っているのでとても楽です。次回は法人1です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.25
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物件見学会でした。100万円アパートの内部
長野県の大家パスカルです。・・・ 大日本☆仮面舞踏会の甲信越支部の大家さんと ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら一昨日は、物件見学に招待していただきました。1棟目は、Hさんの物件です。大型重量鉄骨物件です。リフォームの担当者さんも来ていました。リフォームの打ち合わせをしながらの物件見学会です。外観、室内がとてもきれいな物件でした。「素晴らしい物件。」という事で一致しました。実はこの物件、私も購入しようと動いていましたが、あっという間にHさんに持っていかれました。その当時はHさんのことは知りませんでしたが。次はコーヒーブレークです。ファミレスで不動産談議でした。2棟目は、当日は欠席のSさんの物件です。Sさんにとっては初めての1棟物件でした。普通にネット上に土地として売りに出ていたものを見つけてきたようです。いい買い物だと思います。全空、フルリフォームというかなりハードルの高いものでしたが、自分で業者を探して打ち合わせをして工事を進めました。窓越しに見た室内はきれいにリフォームされていました。「これならすぐ決まるでしょう。」「1棟目から再生物件なんて、メンタル強すぎ。」「10年後にはすごい大家さんになっている。」という意見で一致しました。3棟目は、私の100万円1K8戸のアパートでした。再建築不可、3点ユニット、洗濯置き場室外、駐車場なし、築42年というハイスペック物件です。とりあえず満室なので、内部は見られませんでした。以前に撮った写真です。100万円で買ってノーリフォームです。物件を見せてくださったHさん、Sさんありがとうございました。また誰かの物件見たいです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.24
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融資決定！日本政策金融公庫から連絡
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日は、ブログランキングが奇跡の10位でした。みな様のおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、大切な物件見学中に日本政策金融公庫から電話がありました。『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の融資決定の連絡でした。先日、金融公庫の担当者さんと面談をして合意できたと思っていた内容は、固定費の融資として1000万円リフォーム費用として1000万円（私が強くお願いしました。）合計2000万円というものでした。本日の電話で、担当者「融資額は1000万円です。」パスカル「リフォーム費用も融資してもらわないと困りますよ。」担当者「運転資金とリフォーム費用で1000万円融資させていただきます。」とのことです。ちょっとショックですが、融資していただけました。半分になってしまいましたが嬉しいことです。不動産賃貸業で融資してもらえました。担当者さんありがとうございました。コロナショックに備えて大切に使わせていただきます。そして必ず返します。明日は物件見学のブログです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.23
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「持続化給付金」200万円の申請をしたそうです。
長野県の大家パスカルです。・・・ 私は申請できませんが、知り合いが200万円申請しました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日もブログが私としてはすごいことになっていたので、コロナのことで伝えます。「持続化給付金」については少し前のブログで触れていますが、多くの人が私のブログを見てくれているので、もう一度お伝えしたいと思いました。「持続化給付金」は、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、2020年1月～12月までの各月の売上が前年（2019年度）同月と比べて50％以上減少した場合に、個人事業主に最大100万円、中小企業に最大200万円まで補償してくれる制度です。これは、融資（借入）ではありませんので、助成金や補助金と同様に返済義務はありません。1ヵ月でも前年比50％以上減少していれば対象になります。↑こんな内容です。Xさんは、法人で「持続化給付金」200万円の申請をしたそうです。①Xさんは、個人でアパートを所有しています。そのアパートの管理をXさんが代表を務める法人に依頼し、個人から法人に管理料を払っていました。②Xさんは個人で所有しているアパートがコロナショックの影響を受けて入居率がかなり落ちました。③コロナショックで家賃収入が減って管理料の支払いが負担になってきたようです。そこで、個人から法人に払っていた管理料を減額することを考えました。法人の収入は減少します。④「持続化給付金」の申請をします。一連の流れは税理士さんから提案があったようです。素晴らしい税理士さんです。Xさんは、早速行動に移しました。図にしてみました。↑こんな感じでしょうか。法人の収入が月60万円から20万円に減少しています。50％以上減少しています。これで給付の要件は満たしています。今回の申請でXさんは200万円が給付されます。返さなくていいお金です。大家さんが「持続化給付金」をもらうためには収入が50％減らないといけません。家賃収入が50％減は大家という職業では考えにくいですね。Xさんは実際にコロナショックで家賃収入は減っていますが、さすがに50％減にはなていません。でも、Xさんのように法人を使うことで「持続化給付金」を申請できました。偶然法人の使い方が当てはまったという事です。私は、法人を3社もっているのに「持続化給付金」は使えません。世の中には同じような方法が使える大家さんもいると思います。「持続化給付金」についてはご自身で調べていただいてください。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.22
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『予定納税の通知書』忘れてました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 税理士さんからの電話でした。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は突然ブログのアクセス数が4000件を超えました。ランキングは14位になりました。これは初めてです。皆様のおかげです。引き続きクリックをお願いします。 夕方、税理士さんから電話がありました。「予定納税の通知書を渡し忘れていました。取りに来てください。」とのことでした。早速、取に行ってきました。かなりエグイ金額です。6月1日までの納税です。第1期の固定資産税がかわいく思えます。本日、笑顔で納税に行きます。納税は国民の義務ですから。どうでもいいことですが、予定納税もコロナショックによる納税の猶予みたいなものはあるのでしょうか？あっても使わんけど。先日のコンセントが抜けないエアコンの写真が送られてきました。自分で写真を撮っとおけばもっと早くブログにアップできたのですが。こんな感じでした。コンセント抜けませんね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.21
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日本政策公庫の面接に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 新型コロナウイルス感染症特別貸付 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、午前10時30分より『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の面接に政策公庫まで行ってきました。公庫とは第2法人でお付き合いはありますが、今回申し込んだ第1法人ではお付き合いありません。初めてのお取引という事になってしまいます。担当者さんは同じです。提出書類は、決算書、通帳、ローン表、それぞれ第1法人と個人の分という事でしたが、念のため第1法人、第2法人、個人の書類をできるだけ持っていきました。結局、物件一覧表も必要という事になりましたが、これも持っていました。社印、社判、個人の印鑑は使いませんでした。担当者さん「運資金として毎年かかかる固定費はご融資しますが、リフォーム費用などは出せません。融資金額は\\\円です。」と言われました。固定資産税、金利、火災保険、管理費等は運転資金として出せるという事ですが、リフォーム費用は出せないという事です。パスカル「ちょっと少ないんじゃない。3000万円までいいんじないの。」と大声で心の中で叫びつつ、パスカル「リフォーム費用は毎年必ずかかります。金額が決まっていない固定費のようなものです。一番大きな出費ですよ。」言ってみました。担当者さん電卓をはじきながら、金額を提示してくださいました。当初の金額の2倍になりました。昨年のリフォーム費用が大きくて助かりました。とりあえず公庫からの借り入れで手元の資金は厚くなります。毎月の支払いやリフォーム費用に困っているわけではありませんが、一安心です。事前の公庫からのの電話では設備費用3000万円でアパートを買ってもいいという話でしたが、本日の面接では設備資金の貸し付けは全く聞き入れてもらえませんでした。これは担当者さんの考え方かもしれません。運転資金で無理を言ったので、早々に設備資金3000万円の話は取り下げました。公庫は郵送される書類が日々増えているそうです。速ければ今週中に審査完了のようです。どうなるんでしょうか？審査が通ったらブログに書きます。通らなかったら何も書かない予定です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.20
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投資家さんが来てくれました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 遠方より投資家さんが来てくれました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら本日は、県内外の投資家さん4人とお会いしました。今回の「大家さん集合」は、おひとりの大家さんの強力な行動力によって実現しました。ありがたいことです。ご夫婦で来てくださった投資家さんもおられました。うらやましい限りです。車4台で大移動して私の物件を6棟見ていただきました。まず、『極楽荘』のリフォームが終わった部屋とリフォーム中の部屋を見ていただきました。お褒めの言葉をいただき、大変うれしかったです。その後、牧草地の中の物件、木造3階建て物件、700万円物件などを見ていただきました。私は、あまり大家さんと交流することがないのでいい刺激でした。みなさんありがとうございました。投資家さんに見ていただいた『極楽荘』の３DKがこんな感じです。リフォーム前に撮った写真に合わせて、リフォーム後の写真を撮ってみました。キッチン ⇓居室1 ⇓居室2 ⇓居室3-1 ⇓居室3-2 ⇓居室3-2の写真では、左側の引き戸をやめて壁を新設てます。こんな感じに仕上がりました。空室は8部屋ありましたが、3部屋決まりました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.19
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日曜日なのに日本政策金融公庫から電話
長野県の大家パスカルです。・・・ 日曜日も働いているようです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 新型コロナウイルス感染症対応資金について、昨日、日曜日の昼の12時30分に電話がありました。日本政策金融公庫なのに日曜日に電話です。しかも昼食の時間です。本当に忙しんでしょうね。私が前回融資をしていただいたのは昨年の3月です。1年以上過ぎています。その時はできたばかりの第2法人で融資をしていただきました。今回は第1法人で融資をお願いしています。第1法人の売り上げがわけあって5％以上減っているんです。第2法人は政策公庫で前回融資をしていただいてから、所有戸数が6戸から53戸に増えてしまったので売り上げが下がりようがありません。『新型コロナウイルス感染症対応資金』は使えません。多分。今回は第1法人ですので、初めての取引という事になります。提出書類がたくさんあります。落ちがないように用意しました。面接は火曜日に決まりました。かなりのスピード感です。月曜日に面接と言われたんですが、月曜日はちょっと忙しいので火曜日にしてもらいました。融資は6月中旬になるという事です。本当に融資してもらえるのでしょうか？話は変わります。知り合いの話ですが、『持続化給付金』200万円をもらう準備をしています。この方、個人の物件の管理を自分の法人がすることになっていて、毎月かなりの金額の『管理料』を払っています。その『管理料』の支払いを少なくすことで法人の売り上げを調整するようです。給付金ですから200万円は返す必要がありません。いいですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.18
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「最後に一晩だけ畳の上で寝たい。」と言った入居者Cさん
長野県の大家パスカルです。・・・ 生活保護の入居者さんの話 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私のアパートの入居者Cさんは、生活保護の年配の方ですが、とても元気で暮らしてるようです。私のアパートに入る前のリーマンショックの少し後、仕事もなくし住むところもなくなったそうです。Cさんは同じような境遇の友達のWさんと2人で死に場所を探して何日もさまよい歩いたという事です。覚悟を決めたその晩、市役所に行って、「死ぬ前に一晩だけ畳の上で寝かせてくれ。」という内容のことを言ったそうです。市役所の方は驚いたでしょね。その後、行政の方の協力があり、当時、入居者がほぼ生活保護者だった私のアパートの住人になりました。自殺願望のある入居者さんというのも、大家としては、メンタル的に厳しいものがあります。Cさんは、今は自殺願望もなくなり、普通に暮らしているようです。昨日、管理会社さんにケアマネージャーを通して、「給湯器からお湯が出ない。」と連絡がありました。ある意味、生命反応ですね。久しぶりにCさんを思い出しました。Cさんは福祉関係の方ともつながっているので安心です。入居されたのはCさんだけです。Wさんは自殺願望を捨てきれなかったという事です。コロナショックの今、Wさんのようなことがないように願うばかりです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.17
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物件価格が安くなるのか？
長野県の大家パスカルです。・・・ 関係ない気がします。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらコロナショックの影響で、この先「物件が安くなる。」とも言われています。実際に安くなるかもしれませんし、安くならないかもしれません。誰にもわかりません。安い物件というのは割安な物件、利回りが高い物件。高い物件というのは割高な物件、利回りが低い物件。という事でいいでしょうか。不動産投資は、相対取引であり、取引する物件はこの世に1つだけです。売りに出す理由はそれぞれです。コロナショック以前の何もない時にも、資金繰りが苦しくなったり、相続でアパート経営などに興味がなったりして売りに出されることがあったと思います。そういった消極的な理由で、金額を低く設定し積極的に売りに出された物件があったのではないでしょうか。そういった物件を買い進めてきた投資家さんもいたと思います。コロナショックンの現在、すべての不動産の所有者が資金繰りが悪くなり、不動産を売りに出してる訳ではありません。売る必要がない方は売りません。今回のコロナショックで売る必要がある方は増えるかもしれませんが、安く売りに出されるという事とは別問題だと思います。こんな景気が悪い時に不動産を売り出す場合、貯金や他からの収入がなく、不動産を処分することでしか残債を消すことができない場合、残債以下では売りに出されることは少ないかもしれません。私は不動産投資を始めてまだ9年目です。リーマンショックの２年後から物件を買い始めました。私の感覚ですが安い物件も、高い物件もどんな時にもありました。安い物件は表に出ることが少なく、高い物件は表に出いることが多くありました。安い物件は明日出てくるかもしれません。もう一つ、私の感覚ですが、リーマンショックの時は、ショックの2年～3年後が物件価格の底だったように思えます。直後ではなかったような気がします。580円安って、今回の値下がりに比べればかわいいものですね。リーマンショックの数年前から不動産投資に参加しようと思っていましたが、リーマンショックの2年～3年後からネット上に買える物件が出てきて買い始めました。当時も高い物件もありました。当然スルーです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.16
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ブログ１周年 特別定額給付金10万円
長野県の大家パスカルです。・・・ 特別定額給付金の申請書が届きました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらブログを始めて1年が過ぎました。ブログのおかげで、たくさんの方と知り合うことができました。みなさんすばらしい方です。出会いに感謝です。・無借金で1棟物を買い進められている方。・セルフリフォームが得意でノウハウを教えてくれる方。・築古戸建を狙ってる方。・いきなり全空アパートをフルリフォームする方。・戸建をメインに規模を拡大されている方。等々、10人いれば10人の投資スタイルがあることがわかりました。私も含めて、多くの方は同じような不動産投資本を読み、同じようなブログを読んでいると思います。ですから、ノウハウについては、ほぼ同じような情報を得て不動産投資をしていると思います。でも、やり方は大きく違いますね。人それぞれですね。私は書くことは得意ではないんですが、前職の関係で毎日文章を書くという事は当たり前になっていました。芸(文章を書く習慣があるという事)は身を助けるという事で、ストレスなく毎日ブログの更新ができました。守秘義務のことがあり在職中はブログを書くという事は思いもしませんでしたが、1年前の退職を機にブログを始めました。前職は守秘義務が厳しい職種だったようですが、その場にいると特に守秘義務の厳しさを感じることもありませんでしたが、前職を辞める3年くらい前に、研修会で地元の某国立大学の先生から「あなたたちの守秘義務は官僚並みに厳しいんですよ。でも給料は官僚並みじゃないですね。」と言われたときはかなりショックでした。コロナに負けず、今後もブログを更新していこうと考えています。多分。話は変わりますが、『特別定額給付金』の申請書が届きました。書類も簡単ですね。・名前・捺印・昼間連絡が取れる電話番号・金融機関口座を記入するだけです。後は、免許書のコピー、通帳の1ページ目のコピーを添付でした。申請後7日～10日で振り込まれるそうです。ありがたいことです。我が家は末っ子がまだ学生なので、夫婦＋子どもの3人分30万円いただけます。10万円は子どもに送ります。上の子2人は独立しているので、それぞれ手続きをすると思います。子どもたちは10万円の使い道を楽しみにしていますが、私の10万円は、私が手にすることもなく妻に接収されて、どこかに消えてしまうでしょう。「10万円もらったらどうしよう。何に使おう。」といった、夢や希望はありません。でも、「ウォシュレット5台買えるよな。」と思ってしまいます。残念！おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.15
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コロナ入居、コロナ在宅、コロナ退去、ファミリー物件空室問題
長野県の大家パスカルです。・・・ コロナ在宅が不安です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら１ コロナ入居この春、何部屋か入居がありましたが、その中にはコロナの影響で入居された方がいます。数は少ないです。元々賃貸に住んでいたようですが、家賃の安い私の物件に引っ越してきたよいです。引っ越す体力があるうちに行動に移したというのは正解ですね。２ コロナ在宅：今一番心配しています。一人暮らしのご高齢の方で、70歳を過ぎても働いている方が何人かいます。そんな方の職場が一時的にクローズになって、平日もアパートに居ます。毎日、車が動いた形跡がある方は安心しますが、何日も車が動いた様子のない方もいます。「もしかして室内で孤独に・・・。」と思ってしまいます。1週間ぶりくらいに車が動いていると安心します。Zさんのように毎日徘徊している方は安心です。週に2、3回まちでお見かけしますから。３ コロナ退去これは私の物件で実際にあったのでしょうか？あったかもしれませんが、退去の理由として聞いていません。今後コロナ退去が増えないことを願います。管理会社さんと話をすると、”コロナショックで、２LDK、３DKのファミリー物件の入居希望者がいない。”という事です。子どものいる家族での引っ越しが少ないというのは理解できます。この時期に転園、転校を伴う引っ越しは難しいですよね。子どもが理不尽ないじめにあうかもしれません。私の物件でも、２LDKが4月から2部屋が空室のままです。家賃は高めですが比較的短期間で入居が決まる物件ですが、内見もほとんどないようです。安い部屋から決まるというのが現状ですね。２LDK、３DKの家賃をシングルの方が住める家賃にすればうまると思いますが、今のところそこまでしたくありません。世の中がさらに厳しくなると、そんなこと言ってられなくなると思いますが。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.14
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「エアコン壊れたみたいです。」と電話がりました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 「1回コンセント抜いてください。」 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらまたまた悪い知らせでした。しら電から電話がありました。電話に出ると入居者さんからでした。入居者様「エアコンが壊れたようなんです。電源は入るんですが、風が出ないんですよ。」パスカル「一度コンセント抜いてから作動させてみて。」と言いました。実際にコンセントを1度抜いてから作動させると動くことがあります。動いてくれればラッキーです。10分くらいしてから入居者様から電話がありました。入居者様「コンセントが抜けないんです。」思い出しました。この部屋のエアコンのコンセントが抜けないんです。私もコンセントプレートの交換をあきらめたことがあります。エクセルで図をつくりました。わかるでしょうか。エアコン本体と壁の間が狭くてコンセントプラグが抜けないんです。この物件も中古で購入しているのでよくわかりませんが、多分コンセントを刺してからエアコンをつけたのだと思います。エアコン本体の右側にある窓枠と干渉してしまうためこんなことをしたようです。セキスイハイムさんがやりました。あのセキスイハイムさんが。エアコンは交換です。今度はコンセントが抜けるように設置してもらいます。エアコンの手配等は管理会社さんに丸投げしました。私、『極楽荘』と『8分の7空室物件』で手が回りません。この物件、ガス屋さんから色々貸与してもらってますが、エアコンは貸与してもらわなかったんです。残念！また、お金が消えていきます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.13
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『極楽荘』の2階の空室の水道管引き直し・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ よくないことが続きます。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『極楽荘』の2階の空室の水道の配管をやり直すことになりました。血の気が引きます。極楽荘の2階の入居は「9分の2部屋」だけです。１階は満室です。お年寄りが多いからです。なぜそうなったか（水道の配管をやり直すか）は、文章にすると難しいのですが、こんな現象がありました。〇給湯器へ行く水の管のバルブを閉じると、部屋全部の水道の水がでません。キッチン、風呂、脱衣の水が出ません。給湯器に行く水が止まっただけですべ水がでなくなります。給湯器に行かない水は室内側に行っているはずですが、室内は水が出ません。〇給湯器に行く水の管のバルブを開くと、室内側の水が出ます。キッチン、風呂、脱衣の水が出ます。よくわからない現象なので、設備屋さんに入ってもらいました。結論は、・水の配管が室内のどこかで詰まっているから水は出ない。・給湯器に行く管のバルブを開くと水が出るのは、給湯器に行った水が蛇口から出ている。空室でプロパンガスが止まっているのでお湯にならないで水が出る。シングルレバーの混合栓がお湯よりの時だけ水が出る。２バルブのお湯の蛇口から水が出えいるという事のようです。色々書きましたが、トラブルは『室内側の給水管が詰まっている』という事のようです。室内を露出配管で引き直します。1階に誰もいなければ、1階の天井裏から配管を修理できるのですが、1階には住人がいます。無理は言えません。うるさい住人なので。また心が折れる出来事です。いくらかかるんだろうか。極楽荘はいつになったら正常化するんでしょうか。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.12
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照明をはずしてくれとは言ったけど・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ 導線を切断してくれとは言ってない。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『8分の7空室物件』での話内装屋さんにクロスをはる時にお願いしました。「部屋の大きな照明ははずしたままにしておいてください。LEDにかえます。」とお話ししたところ、トイレ、脱衣、ろうかの照明まではずしてありました。朝6時半に、しかたなく自分で照明をつけようと『8分の7空室物件』に向かいました。普通は、クロスをはったら照明はつけていくものですが、照明が流し台の上に置いてあります。右上のガラス製品２つはグラスじゃないですよ。照明です。7部屋ともこんな感じです。仕方なく、自分で照明をつけようと手に取ると、導線を切断してあります。私と内装屋さんとの間に行き違いがあったようです。何を言っても手遅れです。という事で、トイレも脱衣もろうかもLED化することにしました。ひっかけシーリングを二十カ所以上つけることになりました。LEDの小さな照明も購入します。気分はこんな感じです。だら～ん。心が折れた早朝出勤でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓ ｓ
2020.05.11
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第2極楽荘の入居者さん決まりました。
長野県の大家パスカルです。・・・ ネイルサロンを始めるそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日『第1極楽荘』の１DKを見学に来たのは母娘さんでした。『第1極楽荘』の１DKは、ユニットバスまで入れ替えるので、現状では工期が決まりません。入居の予約は受けられません。『第1極楽荘』の１DKを見ていただいた後、『第２極楽荘』２DKを見ていただきました。というより『第２極楽荘』の2DKに誘導したんです。この部屋は、ちょっと家賃を安くしてもいいと思っていた部屋です。この部屋は絶賛リフォーム中というより、リフォームを始めたばかりで、一般の方から見るとただのボロ部屋です。あらかじめ隣のできあがった部屋を見ていただき「よいイメージ」を持っていただき、内見していただきました。7月から入居予定だという事なので、6月はフリーレントをつけるということにしました。「6月は家賃をいただきません。鍵は6月1日にお渡しします。引っ越しを徐々にされても、ネイルサロンを始めていただいてもかまいません。」と伝えました。私はフリーレントをよく付けます。理由は、・フリーレントで6月入居という形になります。契約は5月中です。キャンセルのリスクが減ります。・入居者さんも喜ぶ。と思います。・紹介してくださった不動産屋さんにも喜ばれる。と思います。・いずれにしても6月は家賃が入らないのだからからフリーレントにしても同じ。『空室にしているくらいならフリーレント』です。仲介さんからも評判がよくなります。これで極楽荘の空室は5部屋になりました。コロナショックの中3部屋決まりました。ありがたいことです。家に戻ると、宅配の佐川のトラックが来ています。荷物を下ろす直前でした。いつもの運転手さんです。また大量注文にニヤニヤしています。運転手さん「荷物が12個あります。」笑いながら言ってます。という事で、直接バモスの荷台に積みこんでもらいました。私もいっしょに積み込みました。LEDシーリングライトです。3個1セットで荷造りされています。3個 × 12セット ＝ 36個36個のLEDシーリングライトですから運転手さんも笑っちゃいますよね。LEDシーリングライトは今月中に半分くらい使う予定です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.10
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都市ガスからプロパンガスに変更します ２
長野県の大家パスカルです。・・・ アクセス数が多くて驚きました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら都市ガスからプロパンガスに変更する場合の話です。2つのガスの違いです。久しぶりに分子式書いてみました。退職以来です。都市ガス：メタン（CH4）を主成分とする液化天然ガス（LNG）のようです。メタンですから発熱量小さそうですね。分子量16くらいですから空気より軽いようです。プロパンガス：プロパン(C3H8)、ブタン（C 4H10）を主成分とする液化石油ガス（LPG）のようです。両方とも空気より重そうですね。ブタンて使い捨てライターに使われてませんか？タバコ吸わないのでよくわかりません。変更しても使えるもの・配管くらいです。でも配管をやり直さなくていいのは助かります。やり直せばかなりの金額です。変更すると使えないもの：ほとんど使えません。・ガスメーター交換です。・給湯器、ガスレンジ等のガス器具は使えません。ガス料金：プロパンガスが高いです。今回は、8分の7空室ですから入居中の1部屋だけ考えます。入居中の1部屋のプロパンガスの価格を都市ガスの価格に合わせます。退去のタイミングで上げるか、入居中に徐々に上げていくことになります。どちらにしてプロパンガス屋さんにお任せです。都市ガスの場合、給湯器も身銭を切って買わなければいけません。プロパンガスにする場合、色々なものが貸与されます。それが入居者さんにもプラスになるとおもいます。1階にあるコインランドリーは、コインランドリーを経営しているガス会社のプロパンガス。2、3階は私が普段お世話になっているプロパンガス屋さんです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.09
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公庫からの手紙
長野県の大家パスカルです。・・・ 『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の手紙です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら こんな手紙がきました。とても忙しいのでしょうか、面談がいつになるか全くわかりません。面談の日程が決まったらまたブログに書きます。昨日も、極楽荘に行きました。空室の照明設置です。男性入居者の方が引っ越しをしていました。冷蔵庫を入居者さんとお母様と2階に運び上げようとしていますが、かなり重そうで運び上げられないようでした。手伝いました。私と入居者さんとお母様の3人で運び上げましたが重い、本当に重い。若い男性の引っ越しですが、「こんな大きさの冷蔵庫が必要？」と思いました。ついでに洗濯機も運び上げました。部屋の中には、妹さんと思われる女性ががくつろいでいました。お母様には大変感謝されて、缶ビール6本パックを差し出してくれましたが、大家ですから受け取るわけにもいきません。丁重にお断りしました。長く住んでください。２DKですから結婚してもしばらく大丈夫ですよ。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.08
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『8分の7空室物件』照明片付け
長野県の大家パスカルです。・・・ 往復100km 片付けに行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ゴールデンウィーク中もなんだか忙しく動き回っています。連休中は現場に入ってもらってる業者さんが来ないので、私としては現場に入りやすいんです。朝6時に家を出発して、50km離れた『8分の7空室物件』に照明の片づけ行こうと妄想していましたが、目が覚めたら6時30分でした。7時に出発しました。バモスに乗って中央自動車道を走りました。バモスはカタログではミッドシップエンジン、フルタイム4WDです。スポーツカーのレイアウトです。ミッドシップだけあってエンジンが後ろ寄りにあるのでハンドルが軽いんです。でも横風が強い日の高速は本当に怖いです。120kmくらいで横風を受けるとかなりフラフラします。法定速度通り80kmで走れば問題ないんですが。『8分の7空室物件』で古い照明を片付けました。バモスに積んだ『8分の7空室物件』の照明ここ数日でさらにゴミが出る予定です。バモスがゴミでいっぱいになったら処理場に持っていきます。バモスはそれまで動かしません。久しぶりにアトレーに乗って過ごします。アトレーはナビが壊れていているのでバックカメラも使えません。ETCも壊れていて、サービスエリアで止まってエンジンを切るとETCがリセットされてしまいます。ETC的には高速道路に乗ていないという事になります。高速を降りる時にETCレーンでエラーが出て、ゲートを閉じられて恥ずかしいことになります。自宅に置いてある蛍光灯半年分です。200本以上はあると思います。今月15日が半年に一度の自治体の蛍光灯の回収日です。私は、蛍光灯の照明はほぼ100％、LED照明に変えてしまいます。特に昨年から今年にかけて空室をたくさん購入したので、蛍光灯の照明をたくさん処分しました。業者の方は蛍光灯は破壊して不燃ごみとして出しているようですが、そこまではできません。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.07
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『サロン』て何のサロンですか？
長野県の大家パスカルです。・・・ サロンは『ネイルサロン』のことだそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私知、りませんでした。サロンといったら『ネイルサロン』なんですね。知り合いの不動産屋さんの女性担当者さんから連絡がありました。担当者さん「『第1極楽荘』でサロンを始めたいお客さんがいるけどいいですか？」パスカル「サロンて何のサロンですか？」担当者さん「サロンはネイルサロンです。」私の質問にちょっと驚いた感じでした。『極楽荘』はレジです。店舗物件ではありません。パスカル「いいですよ。」担当者さん「明日、お客さんご案内します。」という事で、内見が決まりました。頑張って決めよう。家賃をいただければ、レジでも店舗でも関係ありません。出来れば『第2極楽荘』の空室で決めてほしいんです。『第2極楽荘』のこの部屋、共有階段で隣室と離れていているのでクレームが出にくいと思います。1階はZさんの部屋です。昼間はほとんどいません。Zさんは、多雨の日と雪の日以外は、あずき色の自転車で町内を徘徊しています。内見予定の方に何とかうまく話をします。昨日もZOOMミーティングに参加させていただきました。普段大家さんと話す機会が少ない私にとっては大変勉強になりました。また参加したいです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.06
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管理会社さんから「どちらの方にしますか？」
長野県の大家パスカルです。・・・ 入居者さんを選びました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、金融機関に勤める知り合いと偶然遭遇、新型コロナういるさ宇感染症対策資金について立ち話をしました。やはり15％以上の減収が必要なようです。金融機関の窓口はとても忙しいようですが、ほとんどの方が「びんじょう融資」だと言っていましたが、数字さえクリア－できていれば「びんじょう」でも融資するそうです。賃貸業で15％は相当厳しいですね。逆に15％収入が減っていれば融資は受けれれますが、実際のアパマンの経営は相当厳しいですね。同じく昨日午前中、『極楽荘』の205号室、206号室に戸当たりをつけに行きました。206号室は明日入居です。こんなやつです。戸当たりをつけていると、管理会社の担当さんがお客さんを連れてきてくれました。このお客さんをAさんとします。Aさんはとても気にってくれたようです。社宅として借りるということなので、会社と相談して正式決定まで2日くらいかかるという事です。私は、この時期に入居が決まってラッキーだと思いました。その日の午後、また同じ管理会社から電話があり、担当者さん「極楽荘の205号室を別のお客さんにも紹介しました。」という事です。この方をBさんとします。Bさんもとても気にってくれていました。この話を聞いてパスカル心の声「無茶するな～。」と思いながら、もう一部屋仕上がっていれば2人入居だったのに「チックショー！」という感じでした。 Aさん・5月20日入居予定 正式決定は2日後Bさん・6月 1日入居予定 大家のOKがでれば即申し込み 担当者さん「どちらの方にしますか？」とのことです。私がAさんに会っていなければ、管理会社さんが勝手に決めていて、私の知るところではなかったと思います。担当者さんは、Bさんに内見させるくらいでから、申し込みがはやいBさんにしたいのでしょう。私としても、205号室仕上がりは5月18日くらいです。入居予定は20日です。Aさんは日程がタイトなので、Bさんの6月1日入居は助かります。 という事でパスカル「Bさんでお願いします。」と言いました。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.05
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新型コロナウイルス感染症対応資金について
長野県の大家パスカルです。・・・ 融資は受けられそうですが。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日は、県内の大家さんおお誘いでzoom会議に参加しました。大家さんと話すことが少ないので、大変楽しい時間でした。ありがとうござました。次回を楽しみにしています。『新型コロナウイルス感染症対応資金』について金融機関に行ってきました。融資のテーブルには乗りそうですが、融資は受けません。その理由は、保証金、金利、利子補給です。この話を進める上で、次のことが前提となります。・売上高の減少が -5％か -15％以上か・個人事業主か法人化-5％の場合（金利1.6％）①個人事業主(従業員20人以下または業種によっては5人以下) 保証料：0円 利子補給対象：◎実質無利子②法人・個人事業主(①以外)) 保証料：1/2補助 利子補給対象：×有利子-15％の場合（金利1.3％）③個人事業主 保証料：0円 利子補給対象：◎実質無利子④法人 保証料：0円 利子補給対象：◎実質無利子私の場合は、②の赤線の法人になります。500万円借りると保証料が13万円だそうです。金利は1.6％です。これを借りるとかえって高金利になってしまいます。さらに『-5％は3ヵ月連続売上高減』、『-15は1ヵ月売上高減』だそうです。メリットは、この融資を使えば同一金融機関内であれば借り換えができるという事です。現在ぼ借り入れの金利が高い場合はありですね。新型コロナウイルス感染症対応資金について融資を受ける意味がある方は、簡単に書くと、・法人、個人事業主 売上高減少 15％以上・個人事業主 売上高減少 5％以上です。たぶん。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.04
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都市ガスからプロパンガスへ変更します。
長野県の大家パスカルです。・・・ 滅多のないことだと思います。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『8分の7空室物件』ですが、都市ガスエリアにあり供給も受けています。ですが都市ガスからプロパンガスへ変更します。都市ガスからプロパンガスへの変更というのは不動産の投資本には書いてありたりましたが、実際に変更することは少ないと思います。今回の変更もプロパンガス屋さんが積極的に動いてくれないとできないことです。入居者が1人しかいない今が変更のチャンスです。プロパンガスは都市ガスに比べて高いということはわかっていますが、色々と貸与が受けられるので変更します。5月の中旬から工事が始まります。工事費はプロパンガスやさんの負担です。まずは、地中を掘って都市ガスの管をカットするそうです。続いてプロパンガスのボンベの設置です。ボンベ置き場を新設するそうです。下の写真のようにガスの配管が出てます。この部分にプロパンガスをつなぎます。この配管が出ているため工事は簡単になるようです。何でこんなところに配管が出ているのかわかりません。大家をしていると、今回のような都市ガスからプロパンガスへの変更のようなちょっとおもしろい経験ができます。・滞納者を福祉課に連れて行ったり・傾いた建物を水平にしたり・再建築不可の物件を買ったり・職人さんと間違えられたり・ウォシュレットやシーリングライトを大量に買って宅配やさんに何をしているのか聞かれたり色々ありますね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.03
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政策公庫のコロナ融資 収益物件買ってもいい？
長野県の大家パスカルです。・・・ 収益物件購入にも使っていいそうです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらコロナ融資について、先日郵送で申し込みをしました。郵送する前に政策公庫に電話をして、PCの画面で政策公庫のページを見ながら説明を受けました。電話で対応した方のめんどくさそうな感じが伝わってきました。きっと一日中電話対応をしているんでしょう。疲れますよ。「必要書類は郵送で送ってください。」と強めの口調で何回か言われました。「絶対に直接持って来てはいけない。」と言いたいのがよくわかりました。提出書類は公庫にしてはかなり簡略化されていて楽でした。私は、運転資金3000万円、設備資金3000万円、合計6000万円で申し込みました。郵送してた次の日、公庫から電話がありました。「書類が足りないので郵送してほしい。」とのことでした。「6000万円の融資は難しい。」とも言っていました。話し方が「6000万円とか書いてないで、真面目に生きてください。」という感じでした。せっかく電話をいただいたので、設備資金で収益物件を買ってもいいか聞いてみました。収益物件を買っていいそうです。というか、「収益物件を買うという事でも、設備資金の審査はできる。」という事でした。昨日、追加の提出書類を出しました。アパートの見積もりも不動産屋さんから届き次第、政策公庫に郵送します。どうなるんだろう？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.02
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金融機関にコロナ融資について聞いてみました。
長野県の大家パスカルです。・・・ とりあえず2つの金融機関に聞いてみました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらコロナ融資について5月1日から各金融機関で、新しい制度？での貸し付けが始まるという事で、昨日4月30日に聞いてみました。今回は2つの金融機関にとりあえず電話で聞いてみました。A金融機関：私に全く融資をしてくれません。コロナ融資はどうだろう？B金融機関：融資をしてくれる金融機関。現在アパートで融資審査中です。A金融機関結論は、融資してくれません。支店長さんが「最初に政策公庫に行ってください。公庫でダメだったら考えます。」とのことです。今回も華々しく散りました。この金融機関さん担当者は支店長さんです。融資してくれなかったら誰が担当でも関係いないんですが。支店長さんの話では、このコロナ融資は政策公庫とは全く別物で公庫と同時に申し込んでも関係ないと言っていました。それぞれの金融機関独自のものだという事です。それでも、政策公庫に先に行けという事です。多分、私は新型コロナウイルスより危険な貸し付け先だという事です。B金融機関結論は、面接？が本日5月1日に決定旬した。元々、コロナ融資のお知らせの手紙が来ていたので大丈夫だとは思っていました。私の場合5％の収入ダウンしている月がありました。5％の場合、融資の詳細が5月1日にならなければわからないという事です。5月1日の窓口が閉まった後、3時からの面接です。収入が15％、20％落ちた方の融資は詳細までわかっているとのことで、以前から相談にはのっているようです。3000万円満額融資は、かなり収入がないと難しいという事です。「月収30万円の自営業者が3000万円融資してほしいと言っても、それは無理ですよ。」とのことでした。結果はわかり次第お知らせします。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.01
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